BIJLAGE 3 Nulscenario bij behoud huidige huisvestingsituatie april 2010 2010011322
Opdrachtgever : Gemeente Bloemendaal Postbus 201 2050AE Overveen Contactpersonen : de heer R. Vernooij Adviseur : STEVENS VAN DIJCK bouwmanagers en adviseurs BV Baron de Coubertinlaan 37 2719 EN Zoetermeer Contactpersonen : Roel Smit / Pieter Lems Project : 3252 - Voorbereidingsfase centrale huisvesting gemeente Bloemendaal Betreft : Datum : 2 februari 2010 Status : concept Kenmerk : 3252/2010 07363/pl Aantal pagina's : 12 Auteur : Pieter Lems / Roel Smit Paraaf : PL Controle : Roel Smit Paraaf : RS 3252 - Voorbereidingsfase centrale huisvesting gemeente 2 februari 2010 2 / 12
2 februari 2010 3 / 12 gemeentelijke huisvesting Bloemendaal
INHOUDSOPGAVE 1 INLEIDING...5 2 HUIDIGE SITUATIE...6 3 FINANCIËN...9 4. CONCLUSIE...12 2 februari 2010 4 / 12
1 INLEIDING In het najaar van 2009 heeft een studie plaats gevonden naar de mogelijkheden voor centrale huisvesting op de locatie Bloemendaalsweg 158. In de rapportage Scenarioanalyse Bloemendaalseweg 158 van 23 december 2009 (kenmerk 3252/2009 04947/pl) zijn vier modellen gepresenteerd met een beschrijving van de financiële consequenties. Om tot besluitvorming te komen is het van belang dat er een goede vergelijking gemaakt kan worden tussen de exploitatielasten van centrale huisvesting en de lasten in het geval van voortzetting van de huidige situatie (het ). Bij voorzetting dienen de huidige gebouwen gerenoveerd te worden. Het is dan ook gebaseerd op de investeringskosten die gemaakt moeten worden om de huidige locaties de komende jaren op een minimaal acceptabel niveau te brengen en te houden. Hierbij zijn de onderstaande punten onderzocht: 1. Het achterstallig onderhoud van de huidige gebouwen; 2. Het de noodzakelijke ingrepen om de panden functioneel geschikter te maken voor gebruik; 3. Het treffen van maatregelen om te voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit. In deze rapportage wordt een resumé gegeven van de bouwkundige en technische opname van locaties aan de Bloemendaalseweg 158, Bennebroekerlaan 5 en Brouwerskolkweg 5 1. Hierna wordt inzicht gegeven in financiële consequenties van deze keuze. De conclusie maakt een vergelijking tussen de financiële consequenties tussen het en de voorgestelde modellen in de scenarioanalyse mogelijk. 1 Alle rapporten zijn separaat beschikbaar. 2 februari 2010 5 / 12
2 HUIDIGE SITUATIE 2.1 Uitgangspunten onderzoek De gebouwen Bloemendaalseweg 158, Brouwerskolkweg 2 en Bennebroekerlaan 5 zijn zowel bouwkundig als installatietechnisch onderzocht. Hierbij is gekeken naar de noodzakelijk verbeteringen om de werkomgeving naar een acceptabel niveau te brengen. Tevens worden de gebouwen waar nodig aangepast om te kunnen voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit. In het algemeen kunnen we concluderen dat: de gebouwen niet of nauwelijks zijn geïsoleerd; de elektrotechnische voorzieningen sterk zijn verouderd; een luchtbehandelinginstallatie (nagenoeg) ontbreekt; er geen koeling aanwezig is; de sanitaire voorzieningen verbeterd dienen te worden, er geen liftinstallatie aanwezig is of dat deze niet meer voldoet aan de huidige eisen; de rolstoeltoegankelijkheid van de gebouwen matig tot slecht is; de huidige verhouding bruto-nuttig oppervlak van de gebouwen ongunstig is. Onderstaande paragrafen geven per locatie een korte weergave van de opname. 2.2 Bloemendaalseweg 158 Het grootste deel van de gemeentelijk organisatie, inclusief bestuur, is momenteel gehuisvest aan de Bloemendaalseweg 158. Het gebouw is in 1966 in gebruik genomen. De algemene staat van onderhoud is redelijk. Bouwkundige ingrepen zijn: Vervangen van de dakbedekking (met isolatie); Vervangen van alle vloer-, wand- en plafondafwerkingen worden geheel of gedeeltelijk vervangen; Toepassen van verlaagde systeemplafonds (in verband met montage van installaties); Vervangen van de sanitaire groepen; Vervangen van de gevelkozijnen door hoogwaardig kozijnen met thermisch isolerende beglazing (HR++). De elektrotechnische installaties functioneren niet naar behoren en dienen vernieuwd te worden. Hiernaast dienen de volgende onderdelen aangepast, vervangen of aangebracht te worden: Bliksemafleiderinstallatie; Data-/ telefonie installatie; Luchtbehandelinginstallatie (minimale installatie); Beperkte (top)koeling; Liftinstallatie. 2 februari 2010 6 / 12
Om de isolatiewaarde van het pand te verbeteren wordt aanbevolen om de gebouwschil (dak en gevel) te voorzien van (na-) isolatie. Dit is niet in de kostenraming opgenomen. 2.3 Brouwerskolkweg 2 Het gebouw dateert uit 1936. De Brouwerskolkweg bestaat uit een steenachtig hoofdgebouw en een semipermanent bijgebouw. De algemene staat van onderhoud is redelijk. Doch veel ruimten zijn afzonderlijk verbouwd en/of gerenoveerd waardoor de samenhang ontbreekt, bijvoorbeeld vanwege diversiteit aan vloer- en plafondafwerking. De isolatiewaarde van het pand kan nauwelijks worden verbeterd. De grote overstekken van de uitkragende betonvloeren zijn aan de de koude onderzijde; niet goed te isoleren zonder afbreuk te doen aan het karakter van het gebouw. Aan de boven-/ binnenzijde is dit beter realiseerbaar doch wordt dit niet verstandig geacht vanwege de blijvende koudebruggen. Wel wordt aanbevolen om de bestaande ongeïsoleerde stalen gevelkozijnen te vervangen door aluminium profielen met thermisch geïsoleerde beglazing (HR++). De toiletgroepen dienen volledig gerenoveerd te worden. Tevens dient er een nieuwe vloer- en plafondafwerking gerealiseerd te worden. De gangdeuren naar de trappenhuizen op beide etages dienen opgewaardeerd te worden naar de vereiste brand-/ rookwerendheid en zelfsluitendheid. De elektrotechnische installaties functioneren niet naar behoren en dienen vernieuwd te worden. Hiernaast dienen de volgende onderdelen aangepast, vervangen of aangebracht te worden: Data-/ telefonie installatie; Luchtbehandelinginstallatie (minimale installatie); Beperkte (top)koeling; Nood- en vluchtwegverlichtinginstallatie. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de installaties m.b.t. de luchtbehandelinginstallatie en koeling niet volwaardig ingebracht kunnen worden i.v.m. de beperkingen van het gebouw. Aan het semipermanente bijgebouw worden geen werkzaamheden verricht. Tenzij gewenst wordt om de uitstraling te verhogen door de Trespa og. gevels van een schildersysteem te voorzien. 2.4 Bennebroekerlaan 5 Het gebouw dateert uit 1971. Oorspronkelijk was dit het gemeentehuis Bennebroek. Tegenwoordig is het een dependance van de gemeente Bloemendaal en in gebruik door de gemeentelijke Belastingdienst. De algemene staat van onderhoud van het pand is redelijk tot goed. 2 februari 2010 7 / 12
Om de isolatiewaarde van het pand te verbeteren wordt aanbevolen om: de spouw na te isoleren; de bestaande houten en ongeïsoleerde aluminium gevelkozijnen te vervangen door aluminium puien. Deze puien te voorzien van thermisch isolerende beglazing (HR++); het gehele dak te voorzien van dakisolatie. De elektrotechnische installaties functioneren niet naar behoren en dienen vernieuwd te worden. Hiernaast dienen de volgende onderdelen aangepast, vervangen of aangebracht te worden: CV installatie; Data-/ telefonie installatie; Luchtbehandelinginstallatie (minimale installatie); Beperkte (top)koeling; Brandmeld-/beveiligingsinstallatie Nood-/ vluchtwegverlichtingsinstallatie Liftinstallatie (toegankelijkheid voor minder-validen). Verder is geconcludeerd dat het totale oppervlakte van het pand de maximale compartimenteringgrootte van 1.000 m² overschrijdt. Hierdoor dienen er aanvullende brandwerende maatregelen te worden getroffen. 2 februari 2010 8 / 12
3 FINANCIËN 3.1 Investeringkosten Onderstaande tabel geeft de investeringkosten per gebouw weer. In totaal komt dit neer op een investering van (excl. BTW). In de raming is een bedrag van 700.000 opgenomen ten behoeve van tijdelijke huisvesting. Exclusief de oppervlakte van de kelder aan de Bloemendaalseweg 158 komt dit neer op een gemiddelde investering van 1.339 per m² BVO. De totale investeringkostenramingen zijn opgenomen in de bijlage. Nota bene: de beschreven maatregelen zijn minimale maatregelen om de gebouwen in bedrijf te houden. De functionaliteit wordt nauwelijks verbeterd en het binnenklimaat minimaal. Ook op het gebied van duurzaamheid blijven de gebouwen slecht scoren. Dit wordt nog versterkt door het feit dat er in vergelijking met centrale huisvesting ongeveer 25% meer oppervlakte gebouw in gebruik is. In vergelijking 3.2 Exploitatiekosten De exploitatiekosten zijn ontleend aan een cashflowberekening 2 over de gehele levensduur van het gebouw. De exploitatiekosten zijn onder te verdelen in: Kapitaallasten. Dit zijn de kosten die rechtstreeks het gevolg zijn van de initiële investeringen (of stichtingskosten) en de vervangingsinvesteringen. Exploitatielasten. Dit zijn lasten die samenhangen met het gebruik van het gebouw zoals energiekosten en reguliere onderhoudskosten. 3.3 Kapitaallasten Bij eigen exploitatie is de aanvangshuur een equivalent voor de kapitaallasten (zogenaamde kostprijsdekkende huur). Dit is een parameter om de lasten te benchmarken. De kostprijsdekkende huur kan ook worden beschouwd als rente + aflossing op een lineair stijgende annuïtaire lening. In de volgende tabel is de kostprijsdekkende aanvangshuur voor het weergegeven, ter vergelijking zijn ook de getallen van de vier scenario s opgenomen in de tabel. 3.4 Exploitatielasten De exploitatielasten zijn onder te verdelen in: 1. Energiekosten; 2. Kosten voor regulier onderhoud; 3. Kosten voor beheer; 4. Kosten voor verzekeringen, heffingen en belastingen. 2 De complete berekeningen met uitgebreide toelichting zijn separaat beschikbaar 2 februari 2010 9 / 12
De kosten voor beheer betreffen loonkosten van de degenen die met het beheer belast zijn. Deze kosten en de kosten voor verzekeringen, heffingen en belastingen zijn niet meegenomen. Energiekosten en kosten voor regulier onderhoud In onderstaande tabellen wordt een overzicht gegeven van de huidige en verwachte energielasten. Deze zijn gebaseerd op het feit dat de gebouwen worden gerenoveerd op bouwbesluit niveau. Er wordt nauwelijks extra isolatie toegepast om een goed energielabel te behalen. Naar verwachting zullen de energiekosten na renovatie nauwelijks (+/- 10%) afnemen. De verschillen zijn verklaarbaar door het percentage nieuwbouw (hoe meer nieuwbouw, hoe gunstiger) en ze zijn gecorrigeerd voor de totale gebouwoppervlakte (scenario 3 grootste oppervlakte). De onderstaande tabel geeft tevens een indicatie van de verwachte kosten bij aanvang voor regulier onderhoud. Deze zijn ter vergelijking met de huidige 3 reguliere onderhoudskosten. Na renovatie zullen de jaarlijkse onderhoudskosten circa 40% dalen. De totale exploitatielasten zijn dan: De vergelijking met de huidige situatie is niet reëel. Omdat er sprake is van vrijwel afgeschreven gebouwen zijn de kapitaallasten nihil. Als de gemeente de huidige gebouwen zou blijven gebruiken en exploiteren, dienen ook deze te worden gerenoveerd. De kapitaallasten op basis van deze renovatie zijn weergegeven in de kolom. 3.5 Dekking Voor de dekking van de investering zijn door de gemeente een aantal objecten aangedragen waarvan de vrijkomende gelden bij verkoop ten goede komen aan het project centrale huisvesting. Wanneer de huidige situatie wordt gecontinueerd dalen deze baten aanzienlijk. De locaties aan de Brouwerskolkweg en de Bennebroekerlaan kunnen niet meer worden afgestoten. Bij continuering van de huidige situatie bedraagt de opbrengst van de eigendommen maximaal 1.550.000. Uitgaande van de maximale opbrengst betekent dit dat de kapitaallasten als volgt wijzigen. De locaties aan de Brouwerskolk en de Bennebroekerweg hebben een minimale en een maximale opbrengst (afhankelijk van de bestemming van verkoop: winkels of wonen). Ter vergelijking zijn in bovenstaande tabel de kapitaallasten van scenario 1 tot en met 4 weergegeven bij een minimale opbrengst 5.250.000. 3 De kosten voor regulier onderhoud zijn berekend op basis van de raming voor regulier onderhoud voor de komende 5 jaar (2009-2013). Hierbij zijn alleen de relevante (kantoorhoudende) gebouwen meegenomen. 2 februari 2010 10 / 12
De totale exploitatiekosten in het eerste jaar zijn in de volgende tabel weergeven (inclusief de dekking). De lasten in jaar 20 zijn in de onderstaande tabel weergegeven (inclusief de dekking). Onderstaande tabel geeft een vergelijking van de kapitaallasten van het met de scenario s 1 tot en met 4 bij een maximale opbrengst van 7.950.000. De totale exploitatiekosten in het eerste jaar zijn in de volgende tabel opgenomen (inclusief de dekking). De lasten in jaar 20 zijn in de onderstaande tabel weergegeven (inclusief de dekking). 2 februari 2010 11 / 12
4. CONCLUSIE Het is synoniem voor het handhaven van de bestaande situatie. De gebouwen dienen echter gerenoveerd te worden om deze te laten voldoen aan minimale eisen. De geraamde investeringskosten voor de renovatie van de drie gebouwen zijn lager dan de investering in renovatie en nieuwbouw aan de Bloemendaalseweg 158, zoals beschreven in de rapportage van december 2009. Het niveau van de renovatie in het is echter veel lager. In de rapportage van december 2009 zijn 4 scenario s of modellen uitgewerkt. De totale exploitatiekosten zijn ongeveer gelijk aan die van de scenario s 1 tot en met 4. Dit komt vooral door het feit dat bij het in stand houden van de drie gebouwen een veel grotere oppervlakte in gebruik blijft (ca 25%). In het geval van centrale huisvesting kunnen alle overige gebouwen verkocht worden. Als deze baten in de vergelijking verdisconteerd worden is centrale huisvesting financieel aantrekkelijk. De renovatie in dit nulscenario zal een verbetering zijn ten opzichte van de huidige situatie. De renovatie heeft echter niet het niveau en uitstraling van de centrale huisvesting, zoals beschreven in scenario 1 t/m 4. De kantooromgeving blijft kwalitatief laagwaardiger dan centrale huisvesting en ook organisatorisch is in deze situatie decentrale huisvesting minder efficiënt en effectief dan centrale huisvesting. 2 februari 2010 12 / 12