DESKUNDIG VERSLAG Onze referentie: RV 64190/2014 In opdracht van O.C.M.W. Gasthuisstraat 10 8800 ROESELARE - 051/23.61.11 secretariaat@ocmw-roeselare.be Uw referentie : Aanvrager OCMW ROESELARE Gasthuisstraat 10 8800 ROESELARE 051/23.61.11 Lies.Berten@ocmw-roeselare.be Ligging van het pand ROESELARE, Krekelstraat 71, Aard van de opdracht Aard van het pand waardebepaling van eigendom in het kader van een eventuele verkoop bestaande eengezinswoning, type gesloten bebouwing, met verdieping en zolderverdieping, met aanbouw en koer Kadastrale aanduiding 2 de afdeling, sectie B nummer 489/S kadastraal inkomen: 413,00 Algemene afmetingen (benaderend) perceelsbreedte 4,0 meter voorgevelbreedte 4,0 meter bebouwde oppervlakte hoofdgebouw (gelijkvloers) 56 m² totale grondoppervlakte 67 m² kantoor Zwaaikomstraat 19A + Roeselare ON 0454.023.148 maatsch. zetel Pottemstraat 22 + Ieper (Vlamertinge) E info@sabbenv.be
Algemene indeling ONDERAARDS GELIJKVLOERS geen inkomhal zithoek + eetplaats + trap keuken berging badkamer + wc 1 ste VERDIEPING overloop 2 slaapkamers ZOLDERVERDIEPING zolder, bereikbaar via valluik Beschrijving van de materialen aard van de constructie traditioneel metselwerk binnenmuren baksteenmetselwerk façade natuursteenstrips dak hoofdgebouw: zadeldak met rode pannen met onderdakplaten + isolatie aanbouw: schuin dak met eterniet golfplaten plat dak met roofing ramen deels hout, deels aluminium (zonder thermische onderbreking) beglazing enkel rolluiken 1x geautomatiseerd pvc rolluik vloeren gelijkvloers: deels vinyl, deels granito tegelvloer verdieping: planken + vinyl wanden pleisterwerk plafonds pvc planchetten binnendeuren deels hout, deels accordeondeuren trap houten draaitrap (zeer smal) koer cementdallen Comfort waterleiding, aardgas, elektriciteit, riolering, telefoon, kabel tv/fm, keuken badkamer toilet gedeeltelijk geïnstalleerd; ietwat verouderd; met faiences eenvoudig; met faiences douche + lavabo + wc in badkamer verwarming gelijkvloers: individuele gasradiator verdieping: / elektriciteit garage budgetmeter geen Pagina 2 van 9
Bezetting & staat van onderhoud bewoning bewoond door huurder ouderdom vermoedelijk opgericht voor 1950 onderhoudstoestand normaal voorziene veranderingswerken / vergunning Informatieve toelichting omtrent voorschriften & attesten advies bodemattest vermoedelijk niet in risicozone gelegen, waardebepaling onder voorbehoud van voorlegging van een gunstig bodemattest en dat er effectief geen bodemverontreiniging aanwezig is advies wooncode stedenbouwkundige voorschriften watertoets inventaris onr. erfgoed geen opmerkingen Na onderzoek van het vigerende BPA Vijfwegenstraat-Meenseheirweg, goedgekeurd op 29/08/1996 blijkt deze eigendom volledig gelegen te zijn in een zone voor gesloten bebouwing. Hoofdbestemming Woongelegenheden, hetzij eengezinswoningen, hetzij meergezinswoningen: hoewel er per woongelegenheid 1 garage of een openluchtstelplaats owel op het perceel zelf of binnen een straat van 400 m. ervan verplicht is, kan thet voorzien van garagepoorten worden verboden: - Indien de perceelbreedte minder dan 10 m. bedraagt - Indien er een te grote repetitiviteit aan garagepoorten bestaat in een betrokken straatsegment: per straatwand kan een totaliteit van garagepoortbreedten worden voorzien van max 1/8 van de betrokken straatwandlangte Nevenbestemming Detailhandel, diensten en horeca, met uitsluiting van dancings en tank- en benzinestations. Tijdens het plaatsbezoek waren er geen goedgekeurde bouwplannen beschikbaar. Waardebepaling onder voorbehoud dat alles vergund is. Niet gelegen in overstromingsgevoelig gebied De bestaande gebouwen zijn niet vermeld op de inventaris van het onroerend erfgoed. Ligging locatie gelegen aan de rand van het centrum, nabij CC de Spil, langs zijstraat van uitvalsweg richting Sterrebos openbaar vervoer bushalte op minder dan 500 meter Pagina 3 van 9
Vergelijkingspunten ligging ROESELARE, Damberdstraat 31 aard eengezinswoning grootte 92 m² - KI 257 soort verkoop + datum openbare verkoop d.d. 16/06/2014 prijs 60.000,00 ligging : ROESELARE, Vredestraat 6 aard : eengezinswoning grootte : 60 m² - KI 225 soort verkoop + datum : openbare verkoop d.d. 15/03/2013 prijs : 66.000,00 ligging : ROESELARE, Krekelstraat 15 aard : eengezinswoning grootte : 120 m² - KI 369 soort verkoop + datum : openbare verkoop d.d. 29/11/2012 prijs : 73.000,00 ligging : ROESELARE, Heropbouwstraat 106 aard : eengezinswoning grootte : 166,76 m² soort verkoop + datum : openbare verkoop d.d. 15/03/2013 prijs : 81.000,00 ligging ROESELARE, Koornstraat 162 aard eengezinswoning grootte 98 m² - KI 252 soort verkoop + datum onderhandse verkoop d.d. 28/09/2011 prijs 85.000,00 ligging : ROESELARE, Molenstraat 7 aard : eengezinswoning grootte : 77 m² - KI 339 soort verkoop + datum : onderhandse verkoop d.d. 31/05/2012 prijs : 85.000,00 Aandachtspunt : resultaten uit het verleden blijken evenwel geen garantie te zijn naar toekomst toe. - Tendens vaststelbaar voor verstrakken voor toekenningsvoorwaarden bij verlening van hypothecaire leningen (verhoging bedrag van eigen middelen) - de gevolgen van bovenvermelde maatregel worden steeds duidelijker : het evenwicht tussen vraag en aanbod begint stilaan zoek te geraken. - recente publieke verkopingen behalen regelmatig teleurstellende resultaten - neveneffect van de woonbonuskater valt helaas af te wachten - anderzijds ook wel historisch lage hypotheekrente Tijdelijk fenomeen of een keerpunt na hoogconjunctuur??? Naar mijn inzichten is het voorbarig om dergelijke conclusies te trekken, de situatie dient wel met de gepaste aandacht opgevolgd te worden. Pagina 4 van 9
Algemene bespreking & opmerkingen - eenvoudige eengezinswoning voorzien van het elementaire comfort, ttz basic inrichting van keuken en badkamer, geen apart toilet, ook geen centrale verwarming - niet zo veel woonruimte, matige keuken, slechts 2 slaapkamers, - ouder pand qua constructie, reeds aangepast geweest in de loop der jaren, ietwat verouderd inzake afwerkingsmaterialen, voorzien van dakisolatie - type draaitrap (naar verdieping) : smal en onpraktisch - geen tuin, enkel koertje - geen garage : parkeerproblemen in omgeving - vrij gunstige locatie : buurtwinkels en scholen in directe omgeving, vlot bereikbaar, op wandelafstand van het winkelcentrum Verkoopbaarheid : - thans delicate marktomstandigheden in immobiliënsector & onstabiele economische situatie. Tendens vaststelbaar voor verstrakken voor toekenningsvoorwaarden bij verlening van hypothecaire leningen. - gunstig huidig kadastraal inkomen : ttz met mogelijkheid tot verlaagde registratiekosten - spijtig van de onhandige draaitrap - neveneffect van woonbonuskater valt helaas af te wachten - anderzijds ook wel historisch lage hypotheekrente huurprijs niet beschikbaar Waardebepaling : na plaatsbezoek en bezichtiging van dit goed, rekening houdende met zijn aard, oppervlakte, indeling, afwerking, uitrusting, ouderdom, onderhoudstoestand, opbrengst- en/of mogelijkheid tot reconversie en vergelijkingspunten, schat ik de waarde op : vrijwillige onderhandse verkoopswaarde vrijwillige openbare verkoopswaarde gedwongen openbare verkoopswaarde HUIDIGE STAAT : 72.000,00 Euro 64.000,00 Euro 56.000,00 Euro IK VERKLAAR IN EER EN GEWETEN, NAUWGEZET EN EERLIJK MIJN OPDRACHT TE HEBBEN VERVULD datum plaatsbezoek 2/12/2014 opgesteld te Roeselare op 6/02/2015 Sylvie Dehouck Gedelegeerd Bestuurder Rik Van Acker Aangesteld Landmeter-Expert Beëdigd door de Rechtbank van Eerste Aanleg van Kortrijk LAN05 1202 Pagina 5 van 9
Schets -1.8- -3.1- -1.8- -2.6- -7.6- -3- -3.1- -3.3- -3.7- Pagina 6 van 9
Liggingsplann ROESELARE Krekelstraat 71 Pagina 7 van 9
Ka adastraal plan emene Administratie van de Patrimoniumdocumen ntatie is de enige eigenaar van de kadastrale geg gevens 1.1.2014 die op dit document voorkomen. De Alge Wa atertoets schattingsverslag 64190/2014 6 ROESELARE, Krekelstraat K 7 71 Pagina 8 van 9
Pagina 9 van 9