DESKUNDIG VERSLAG. Gasthuisstraat ROESELARE 051/

Transcriptie

1 DESKUNDIG VERSLAG Onze referentie: RV 64196/2014 In opdracht van O.C.M.W. Gasthuisstraat ROESELARE - 051/ secretariaat@ocmw-roeselare.be Uw referentie : Aanvrager OCMW ROESELARE Gasthuisstraat ROESELARE 051/ Lies.Berten@ocmw-roeselare.be Ligging van het pand ROESELARE, Langemarkstraat 1, 3 & 5 Aard van de opdracht Aard van het pand waardebepaling van eigendom in het kader van een eventuele verkoop opbrengsteigendom, type hoekpand, aan beide zijden aangebouwd, met verdieping en dakverdieping, samengesteld uit: - a) nr 1 gelijkvloers appartement met 1 slaapkamer - b) nr 3 duplex-appartement, gelegen op de 1 ste en dakverdieping met 4 slaapkamers - c) nr 5 studio, gelegen op het gelijkvloers + braakliggende stuk grond Kadastrale aanduiding 3 de afdeling, sectie C nummer 1505/G6 (nrs 1 & 3) d4 (nr 5) kadastraal inkomen: 855, ,00 Algemene afmetingen (benaderend) perceelsbreedte 12,8 +11,9 meter voorgevelbreedte 12,8 +11,9 meter bebouwde oppervlakte hoofdgebouw (gelijkvloers) 106 m² totale grondoppervlakte 169 m² kantoor Zwaaikomstraat 19A + Roeselare ON maatsch. zetel Pottemstraat 22 + Ieper (Vlamertinge) E info@sabbenv.be

2 Algemene indeling gelijkvloers appartement huisnr 1 ONDERAARDS geen GELIJKVLOERS inkom + zithoek + eetplaats + open keuken berging badkamer slaapkamer ex garage/tellers Beschrijving van de materialen aard van de constructie traditioneel metselwerk binnenmuren baksteenmetselwerk façade geschilderde gecementeerd, diverse barstjes, te renoveren dak half noordboomdak met rode pannen ramen hout beglazing dubbel rolluiken pvc poort metalen kantelpoort vloeren gelijkvloers: keramische tegelvloer (vochtig voegwerk) wanden deels pleisterwerk, deels gyproc plafonds systeemplafond binnendeuren 2x vlakke schilderdeuren 1x pvc voordeur Comfort waterleiding, aardgas, elektriciteit, riolering, telefoon, kabel tv/fm, keuken badkamer toilet verwarming elektriciteit garage standaard blok; recent; met faiences gedeeltelijk geïnstalleerd; met pvc planchetten (beschadigd) douche + lavabo + wc in badkamer individuele gasradiator, type Rinai budgetmeter ex-garage, thans dienstig als tellerlokaal Pagina 2 van 13

3 Algemene indeling appartement 1 ste verdieping huisnr 3 ONDERAARDS geen GELIJKVLOERS inkomhal + trap 1 ste VERDIEPING traphal sas 2 slaapkamers zithoek + eetplaats keuken sas badkamer wc DAKVERDIEPING overloop 2 slaapkamers Beschrijving van de materialen aard van de constructie traditioneel metselwerk binnenmuren baksteenmetselwerk façade geschilderde gecementeerd, diverse barstjes, te renoveren dak half noordboomdak met rode pannen (lek?) ramen hout + dakvlakramen beglazing dubbel vloeren gelijkvloers: keramische tegelvloer verdieping: deels keramische tegelvloer, deels planken, deels tapijt wanden deels pleisterwerk, deels houten planchetten plafonds deels pleisterwerk, deels houten planchetten binnendeuren vlakke schilderdeuren houten voordeur trap keramische tegelvloer dennenhout met open treden Comfort waterleiding, elektriciteit, riolering, telefoon, kabel tv/fm, keuken badkamer toilet verwarming elektriciteit garage gedeeltelijk geïnstalleerd; met faiences gedeeltelijk geïnstalleerd; met ligbad wc met spoeling; met faiences individuele gasradiator tweevoudig tarief geen Pagina 3 van 13

4 Algemene indeling gelijkvloerse studio huisnr 5 ONDERAARDS geen GELIJKVLOERS inkom + eetplaats + zithoek + open keuken badkamer met toilet Beschrijving van de materialen aard van de constructie traditioneel metselwerk binnenmuren baksteenmetselwerk façade geschilderde gecementeerd, diverse barstjes, te renoveren dak zadeldak met rode pannen ramen hout, geschilderd beglazing enkel rolluiken hout vloeren gelijkvloers: tapijt wanden pleisterwerk plafonds systeemplafond binnendeuren vlakke schilderdeuren Comfort waterleiding, elektriciteit, riolering, telefoon, kabel tv/fm, keuken badkamer toilet gedeeltelijk geïnstalleerd; met faiences gedeeltelijk geïnstalleerd; met pvc planchetten douche + lavabo + wc in badkamer verwarming / elektriciteit garage klassiek geen Pagina 4 van 13

5 Bezetting & staat van onderhoud bewoning nr 1 : onbewoond nr 3 duplex appartement 1 ste verd.: verhuurd (huurprijs: 391,16/mnd) nr 5 : studio : onbewoond ouderdom vermoedelijk opgericht voor 1950 onderhoudstoestand voorziene veranderingswerken / gelijkvloers appartement + studio: leegstaand appartement 1 ste verdieping: slordige situatie Informatieve toelichting omtrent voorschriften & attesten advies bodemattest vermoedelijk niet in risicozone gelegen, waardebepaling onder voorbehoud van voorlegging van een gunstig bodemattest en dat er effectief geen bodemverontreiniging aanwezig is advies wooncode stedenbouwkundige voorschriften watertoets inventaris onr. erfgoed geen opmerkingen Volgens het Algemeen Plan van Aanleg, goedgekeurd bij B.V.E. dd 29/04/1991 is deze eigendom gelegen in een woonkerngebied. Definitie Woonkerngebied:. Het betreft deelgebieden, die per definitie als meervoudig (mengbestemming, dubbelbestemming, samengestelde bestemming, nabestemming) kunnen worden beschouwd. Deze woongebieden zijn derhalve bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf (voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd), voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen en voor openbare nutsvoorzieningen, met uitsluiting echter van verblijfsrecreatieve voorzieningen en van agrarische bedrijven.in feite betreft het de diverse woonkerngebieden met stedelijk karakter. Bouw- en verkavelingsaanvragen zullen getoetst worden in functie van volgende kriteria: - ondersteuning van de geslotenheid t.h.v. de straatwand - verhouding van gabariet, aantal bouwlagen en architectuurgeleding en dakentypologie t.o.v. de ruimere omgeving - in verband met de materiaalkeuze kunnen bepaalde materialen worden uitgesloten en/of worden opgelegd in functie van de omgevingsaspecten van de betrokken aanvraag- de aanleg of heraanleg Tijdens het plaatsbezoek waren er geen goedgekeurde bouwplannen beschikbaar. Waardebepaling onder voorbehoud dat alles vergund is. Niet gelegen in overstromingsgevoelig gebied De bestaande gebouwen zijn niet vermeld op de inventaris van het onroerend erfgoed. Ligging locatie centraal gelegen, op de hoek met de Kermisstraat, nabij de Sint Michielskerk openbaar vervoer bushalte op minder dan 500 meter Pagina 5 van 13

6 Vergelijkingspunten ligging : ROESELARE, Brugsesteenweg 5 aard : app met 1 slaapkamer grootte : app : 64 m² - KI 659 EPC 172 kwh/m² soort verkoop + datum : openbare verkoop d.d. 15/02/2012 prijs : ,00 ligging : ROESELARE, Herni Horriestraat 40 aard : appartement + kelder + parking grootte : app : 87 + terras 6 + kelder 4 + parking 16 m² soort verkoop + datum : openbare verkoop d.d. 24/03/2013 prijs : ,00 ligging : ROESELARE, Mandellaan 225 aard : eengezinswoning grootte : 334 m² - KI 446 soort verkoop + datum : onderhandse verkoop d.d. 16/07/2014 prijs : ,00 (met garage - te renoveren en te modernseren) Aandachtspunt : resultaten uit het verleden blijken evenwel geen garantie te zijn naar toekomst toe. - Tendens vaststelbaar voor verstrakken voor toekenningsvoorwaarden bij verlening van hypothecaire leningen (verhoging bedrag van eigen middelen) - de gevolgen van bovenvermelde maatregel worden steeds duidelijker : het evenwicht tussen vraag en aanbod begint stilaan zoek te geraken. - recente publieke verkopingen behalen regelmatig teleurstellende resultaten - neveneffect van de woonbonuskater valt helaas af te wachten - anderzijds ook wel historisch lage hypotheekrente Tijdelijk fenomeen of een keerpunt na hoogconjunctuur??? Naar mijn inzichten is het voorbarig om dergelijke conclusies te trekken, de situatie dient wel met de gepaste aandacht opgevolgd te worden. Pagina 6 van 13

7 Algemene bespreking & opmerkingen - opbrengsteigendom, samengesteld uit 3 woonentiteiten - huisnr 1 : gelijkvloersappartement : ruime woonkamer, open keuken, geen inkomhall (voordeur direct uitgevende in woonkamer : lees : energie verlies, slechts 1 slaapkamer, voorzien van redelijk comfort, ttz standaard ingerichte keuken, bescheiden badkamer, geen apart toilet, thans niet bewoond - thans in normale staat van onderhoud, wel vocht in voegen van bevloering in woonkamer, spijtig van het ontbreken van terras - huisnr 3 : type duplex appartement, met individuele inkomhall op het gelijkvloers, voldoende woonruimte, redelijke keuken, 4 slaapkamers, voorzien van het elementaire comfort, basic inrichting van keuken en badkamer, apart toilet, spijtig van het ontbreken van een terras, thans betrokken door huurder - huisnr 5 : studio, gelegen op het gelijkvloers, compact, basic inrichting van keuken en badkamer, geen apart toilet, spijtig van het ontbreken van een koer of terras, slechts enkel beglazing, thans onbewoond, geschikt voor alleenstaande of max koppel - braak liggende strook grond achteraan, vermoedelijk voorheen met opstaand bijgebouw, wellicht gesloopt wegens de slechte staat - gunstige locatie : nabij de stadskern, vrij rustige omgeving Verkoopbaarheid : - thans delicate marktomstandigheden in immobiliënsector & onstabiele economische situatie. Tendens vaststelbaar voor verstrakken voor toekenningsvoorwaarden bij verlening van hypothecaire leningen. - pand met interessant potentieel inzake eventuele verbouwingswerken, kostprijs om deze eigendom 100 % in orde te brengen mag hier evenwel niet onderschat worden - aantrekkelijk huurrendement is hier haalbaar (mits de nodige investeringen uiteraard) - eventueel ook geschikt voor vrij beroep en/of kangoeroewoning - neveneffect van woonbonuskater valt helaas af te wachten - anderzijds ook wel historisch lage hypotheekrente huurprijzen 260,52 /maand+ 391,16 /maand + 234,74 /maand Waardebepaling : na plaatsbezoek en bezichtiging van dit goed, rekening houdende met zijn aard, oppervlakte, indeling, afwerking, uitrusting, ouderdom, onderhoudstoestand, opbrengst- en/of mogelijkheid tot reconversie en vergelijkingspunten, schat ik de waarde op : vrijwillige onderhandse verkoopswaarde vrijwillige openbare verkoopswaarde gedwongen openbare verkoopswaarde HUIDIGE STAAT : ,00 Euro Euro ,00 Euro IK VERKLAAR IN EER EN GEWETEN, NAUWGEZET EN EERLIJK MIJN OPDRACHT TE HEBBEN VERVULD datum plaatsbezoek 2/12/2014 opgesteld te Roeselare op 6/02/2015 Sylvie Dehouck Gedelegeerd Bestuurder Rik Van Acker Aangesteld Landmeter-Expert Beëdigd door de Rechtbank van Eerste Aanleg van Kortrijk LAN Pagina 7 van 13

8 Schets huisnr huisnr 3 huisnr 5 Pagina 8 van 13

9 Lig ggingsplan n ROESELA ARE La angemarksttraat 1, 3 &5 schattingsverslag 64196/ ROESELARE, LLangemarkstraaat 1, 3 & 5 Pagina 9 van 13

10 Ka adastraal plan emene Administratie van de Patrimoniumdocumen ntatie is de enige eigenaar van de kadastrale geg gevens die op dit d document voorkomen. De Alge Wa atertoets schattingsverslag 64196/ ROESELARE, Langemarkstra L aat 1, 3 & 5 Pagina 10 van 13

11 Pagina 11 van 13

12 Pagina 12 van 13

13 Pagina 13 van 13