LOYENS LOEFF Memorandum AAN VAN De Gemeenschappelijke Regeling Bleizo mr. H.J. Breeman, advocaat KENMERK 12851433 HB/dg - 70085088 DATUM 6 december 2012 BETREFT Hoogwaardige invulling en Juridische bor 1 Inleiding 1.1 De Gemeenschappelijke Regeling Bleizo (hierna: "Bleizo") werkt aan de ontwikkeling van een Factory Outlet Center (FOC) in het gebied tussen Bleiswijk en Zoetermeer (op het grondgebied van de gemeente Lansingerland). 1.2 Naast de GR en de daarin deelnemende gemeenten, zijn Foruminvest (als beoogd ontwikkelaar). Stable International (als beoogd hoofdexploitant; verder: "Stable") en het provinciebestuur van Zuid-Holland (als bevoegd gezag ten aanzien van het provinciaal ruimtelijke ordening- en detailhandelbeleid) stakeholders in het project. 1.3 Voor aile betrokken partijen geldt dat zij er belang bij hebben dat het FOC zich in opzet en assortiment voldoende zal onderscheiden van de bestaande detailhandel in de regio. 1.4 ln het geval van Foruminvest en Stable heeft dat belang een commerciële achtergrond: het FOC dient zich te onderscheiden van de bestaande detailhandel In de regio (en overigens ook de andere drie FOC's in Nederland) om tegemoet te komen aan het koopgedrag van bezoekers van een FOC ("een dagje uit"). 1.5 Het belang van Bleizo en het gemeente- en provinciebestuur is een algemeen belang: duurzame ontwrichting van de regionale detailhandelstructuur dient te worden voorkomen en het FOC moet - mede vanuit het oogpunt van een effectief ruimtegebruik - complementair zijn aan de bestaande detailhandel in de regio om vestiging buiten de bestaande winkelcentra aanvaardbaar te maken. 1.6 Bleizo heeft in overleg met de marktpartijen, de gemeenten en de provincie een gedetailleerde regeling uitgewerkt, die het specifieke karakter van het FOC in zowel publiek- als privaatrechtelijk opzicht dient te waarborgen. 1.7 Dit memorandum bestaat uit twee onderdelen. In de eerste plaats is hieronder nog eens, wat meer in detail, uiteengezet wat de beoogde opzet en invulling van het FOC Bleizo is 12851433 1/13
en welke economische en maatschappelijke belangen met de ontwikkeling van het FOC gemoeid zijn. In het tweede gedeelte van het memo is vervolgens in hoofdlijnen beschreven op welke wijze het specifieke karakter van het FOC Bleizo juridisch geborgd zal worden. 1.8 Ter nadere verduidelijking van de inhoud van dit memo zijn, ten slotte, drie bijlagen bijgevoegd: bijlage 1: voorgenomen bestemmingsregeling Factory Outlet Center ten behoeve van op te stellen bestemmingsplan; bijlage 2: figuur 1: borging FOC in realisatiefase; bijlage 3: figuur 2: borging FOC in exploitatiefase; 2 ONDERDEEL 1: INTRODUCTIE FOC BLEIZO 2.1 Op de locatie Bleizo, In de gemeente Lansingerland en ten oosten van Zoetermeer wordt een FOC ontwikkeld. Het FOC is samen met het Attractiepark Adventureworld, het Sport & Innovatiecentrum TranSportium één van de beoogde ontwikkelingen rondom het nieuwe OV knooppunt Bleizo. 2.2 Het FOC is een merkendorp, net zoals Bataviastad in Lelystad, het Designer Outlet Centre in Roermond en Rosada bij Roosendaal. In het merkendorp {20.000 m2 winkelvloeroppervlakte) komen horeca en ca. 100 winkels waar producenten op het gebied van mode, schoenen en sport uitsluitend outietproducten verkopen. Dat zijn producten met fabricage- of schoonheidsfoutjes, out-of-season artikelen, overproductie en retourzendingen en alles tegen een minimale korting van 30%. In het FOC zijn gewone winkels uitgesloten. 2.3 Het FOC is geen regulier winkelcentrum, het is vooral een leisurevoorziening, een toeristische attractie. Bezoekers komen uit een straal van 100 km. Het FOC verwacht ongeveer 3 miljoen met een bovengrens van circa 4,2 miljoen bezoekers per jaar. Voor het FOC Bleizo bestaat er ruim voldoende marktruimte. In de Randstad Is nog geen FOC gevestigd, de locatie ligt zeer centraal en is uitstekend bereikbaar met de auto en het openbaar vervoer. Op 1 uur reisafstand bevinden zich ca, 9 miljoen consumenten met een relatief hoog gemiddeld Inkomen en een toenemende belangstelling voor (luxe)merkproducten. De ontwikkeling van het FOC past binnen een wereldwijde en Europese trend van consumentenvoorkeur en de vestiging van factory outlets. 2.4 Het FOC is onderscheidend en aanvullend ten opzichte van reguliere winkelcentra door de merkenwinkels en typische outletproducten, maar ook door de bijzondere opzet en sfeer (compact, eenduidige vormgeving, aansprekend thema), goede parkeermogelijkheden en het intensieve management en beheer. Het FOC Bleizo 2/13
onderscheidt zich van de bestaande outlets door zich te profileren als het meest hoogwaardige outletcenter en de Hollandse signatuur, het Holland Designer Outlet De vormgeving en architectuur speelt in op het Hollandse landschap met groenelementen en kassen. In het modern vormgegeven outlet center is plaats voor factory outlet detailhandel en ondersteunende horeca. 2.5 Een FOC functioneert anders dan een regulier winkelcentrum. Consumenten bezoeken een FOC vooral als een 'dagje uit', niet om de reguliere inkopen te doen. De omzet van de merkenwinkels is vooral gebaseerd op het grote aantal bezoekers. Vanwege het sterke leisurekarakter hebben FOC's niet te lelden onder de toenemende internetverkoop (in 2011 hadden alle Nederlandse FOC's een omzetgroei van meer dan 10%). Het businessmodel van het FOC draait om het onderscheid ten opzichte van gewone winkelcentra. Daarin schuilt de aantrekkingskracht voor consumenten. Naarmate het FOC hoogwaardiger is, komen er meer bezoekers en uit een groter verzorgingsgebied - en - nemen de bestedingen en de vloerproductiviteit (omzet per m2) toe. 2.6 Het FOC Bleizo doorloopt de voor FOC's gebruikelijke ontwikkeling volgens een 'ingroeimodel'. Bij aanvang is niet het gehele FOC verhuurd; er is attijd sprake van een gedeeltelijke aanloopleegstand. De meest exclusieve topmerken vestigen zich pas na enkele jaren als het FOC naar behoren functioneert. De businesscase van het FOC Is hierop gebaseerd. In de loop der tijd neemt de bezettingsgraad van het FOC toe, neemt het aantal bezoekers toe, neemt de omzet toe, neemt de huur toe en neemt de beleggingswaarde toe. De ontwikkelaar van het FOC blijft gedurende lange tijd betrokken bij het FOC. Samen met de exploitant is hij verantwoordelijk voor het 'Ingroeien'. Men bereikt alleen een commercieel verantwoord resultaat bij volle wasdom van het FOC. In de markt bestaai er geen twijfel over de haalbaarheid van een hoogwaardig FOC. Voor de ontwikkeling van het FOC met een invulling met minimaal 50% hoogwaardige detailhandel bestaat een ruime belangstelling van Nederlandse en Internationale ontwikkelaars/exploitanten. Een andere invulling van het FOC, bijvoorbeeld met reguliere detailhandel of overwegend laagwaardige merken, heeft een ondermijnend effect op het businessmodel voor het FOC: voor consumenten bestaat er geen motief om het FOC te bezoeken, omdat het zich niet onderscheidt van reguliere winkelcentra. 2.7 Het FOC levert een economische impuls voor de regio en ca. extra 700 structurele arbeidsplaatsen (ter vergelijking: Bataviastad levert ruim 1.000 FTE werkgelegenheid). Naast de betekenis voor de regionale economie is het FOC van belang voor hel OV Knooppunt Bleizo en de gebiedsontwikkeling Bleizo. Het FOC levert verder een onmisbare bijdrage in de vereiste vervoerswaarde voor het station Bleizo. 2.8 Als het FOC wordt beschouwd op ruimtelijke ordeningsaspecten, dan speelt de hoogwaardige invulling en de borging daarvan een belangrijke rol. Hieronder zijn deze aspecten nader uitgewerkt. 3/13
3 ONDERDEEL II: JURIDISCHE BORGING 3.1 Wat dient geborgd te worden? 3.1.1 Het (te borgen) onderscheid tussen het FOC en de reguliere detailhandel in de regio behelst twee kernelementen: het FOC onderscheidt zich naar assortiment en karakter van reguliere detailhandel niet-regulier aanbod {verouderde, licht beschadigde collecties die door fabrikanten niet (meer) aan de reguliere detailhandel worden geleverd); verkoop vindt plaats tegen gereduceerde tarieven (ten minste 30% ten opzichte van reguliere verkoopadviesprijzen); verkoop aan de consument vindt rechtstreeks plaats door de merkfabrikanten of licentiehouders; in een FOC is alleen plaats voor specifieke "merkenwinkels". het aanbod van het FOC Bleizo dient hoogwaardig en complementair te zijn de (in opdracht van de provincie, REO Haaglanden en de ontwikkelaar) uitgevoerde marktonderzoeken wijzen uit dat het FOC in grote mate complementair is aan de bestaande regionale detailhandel (en de bestaande FOC's in Nederland), indien het aanbod hoogwaardig is en wordt toegesneden op bepaalde branches; met een hoogwaardig FOC met gerichte brancherlng is geen sprake van duurzame ontwrichting en wordt het netto positieve economisch effect van het FOC op de regio vergroot. 3.1.2 Ter optimalisatie van het economisch rendement van het FOC en ter bescherming van de bestaande detailhandelstructuur zullen de twee bovengenoemde elementen juridisch geborgd worden. Daarbij is het van belang dat deze (ook) publiekrechtelijk gehandhaafd kunnen worden. 3.2 Publiekrechtelijke borging 3.2.1 De publiekrechtelijke borging van de hiervoor, onder 3.1.1 genoemde elementen vindt plaats in het door de gemeenteraad van Lansingerland vast te stellen bestemmingsplan "Factory Outlet Center". (i) Borging karakter FOC 3.2.2 ln het concept(ontwerp)bestemmingsplan is het eerste element (het aanbod van het FOC dient zich te onderscheiden van dat van de reguliere detailhandel) gewaarborgd door aan de ontwikkelingslocatie op de verbeelding (plankaart) de bestemming "Gemengd - Factory Outlet Center" toe te kennen. Daarbinnen is op grond van artikel 3.1 van de regels van het bestemmingsplan alleen de functie "factory outlet center" toegestaan. Reguliere detailhandel is daarentegen in artikel 3.4,1 aanhef en onder a van de planregels expliciet aangemerkt als strijdig gebruik en is ter plaatse derhalve verboden. 4/13
3.2.3 Aan de functie "factory outlet center^ is in artikel 1.22 en 1.23 van de (concept)planregets nader inhoud gegeven aan de hand van de volgende definities: 1.22 Factory Outlet Center een gespecialiseerd en hoogwaardig centrum waarin een fabrieksverkoopformule is gevestigd die de reguliere detailhandel aanvult middels Factory Outlet detailhandel. 1.23 Factory outlet detailhandel een vorm van detailhandel waarbij: verkoop beperkt is tot goederen die afwijken van de standaard kwaliteit of niet meer onder de gangbare voorwaarden via de reguliere detailhandel worden aangeboden, zoals overschotten of andere voorraden die in de afgelopen periode van drie maanden - met uitzondering van uitverkoop - niet meer aan de reguliere detailhandel zijn aangeboden; en verkoop plaatsvindt tegen gereduceerde prijzen ten opzichte van de prijzen die door de reguliere detailhandel worden gehanteerd, waarbij verkoopprijzen ten minste 30% lager zijn dan de reguliere verkoopadviesprijzen; en verkoop plaatsvindt rechtstreeks aan de consument door merkfabrikanten, of licentiehouders, met uitsluiting van tussenhandel door andere natuurlijke- of rechtspersonen. 3.2.4 De omvang van de te realiseren Factory outlet detailhandel is in artikel 3.1 jo. artikel 3.2.1 van de (concept)planregels gemaximeerd op 20.000 m^ winkelvloeroppervlak. In de planregels zijn daarbij tevens beperkingen gesteld aan de winkelvloeroppervlakte van de winkeleenheden.^ 3.2.5 Het onderscheid tussen het FOC en de reguliere detailhandel wordt met deze regeling op een eenduidige en juridisch "harde" wijze geregeld. Partijen die zich in het FOC wensen te vestigen zullen, evenals de hoofdexploitant, gebonden zijn aan de regels van het bestemmingsplan. Indien deze regels worden overtreden (doordat zich bijvoorbeeld een reguliere winkel in het FOC vestigt) moeten B&W van Lansingerland daartegen rechtstreeks optreden met toepassing van de gebruikelijke bestuurlijke handhavingsinstrumenlen (het opleggen van een last onder dwangsom of een last onder bestuursdwang). 3.2.6 De effectiviteit van de publiekrechtelijke handhaving Is ook in het geval van het FOC Bleizo gewaarborgd door het gemeentelijk handhavingsbeleid en de contractuele verplichting van de hoofdexploilant om B&W actief te informeren over wijzigingen in het winkelbestand. Daarnaast zal de gemeente Lansingerland een algemeen meldpunt in het in beginsel niet meer dan 250 m' winkelvloeroppervlakte per winkeleenheid, waarbij ten hoogste 20 eenheden een winkelvloeropper-vlak van ten hoogste 500 m' mogen hebben, ten hoogste 10 eenheden een winkelvloeroppen/lakte van maximaal 750 m' en ten hoogste één winkeleenheid een winkelvloeroppen/lakte van meer dan 750 m' 5/13
leven roepen waarin "misstanden" bij de Invulling van het FOC kunnen worden gemeld. De gemeente zal jaarlijks een verslag van de meldingen en de ondernomen acties publiceren. 3.2.7 Het onderscheid tussen een FOC en reguliere detailhandel is ruimtelijk relevant en leent zich voor regeling in een bestemmingsplan, zoals ook blijkt uit een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State met betrekking tot het FOC in Roermond (ABRS 13 augustus 2003, zaaknummer 200205268/1). (ii) Borging hoogwaardig karakter FOC 3.2.8 Ook het tweede aspect (het hoogwaardige karakter van het FOC met gerichte brancherlng) zal In het bestemmingsplan worden geborgd. In het concept(ontwerp)bestemmingsplan is daartoe de volgende regeling opgenomen: in bijlage 1 bij de planregels wordt een op maat gesneden overzicht opgenomen van verschillende branches, waarbij in artikel 3.1 onder a.1 van de planregels wordt bepaald dat alleen detailhandel in deze non-food branches binnen het FOC is toegestaan (70-90% in de branches "kleding & mode", "schoenen &lederwaren" en "sport & spel", ten hoogste 15% ten behoeve van andere non-food branches); in bijlage 2 bij de planregels wordt een op maat gesneden overzicht opgenomen van toegestane merken die behoren tot de marktsegmenten "Hoogwaardig" en "Overig" (Het marktsegment Overig is daarmee een selectie van merken die passen bij het onderscheidende, aanvullende karakter van het Factory Outlet Center ten opzichte van de reguliere detailhandel. De term "Overig" moet dus niet begrepen worden als 'alles wat niet hoogwaardig is',); daarbij Is in artikel 3.1 onder a.i van de planregels bepaald dat ten minste 50% van het binnen het FOC beschikbare winkelvloeroppervlak is bestemd voor non-food merkenwinkels uit het hoogwaardige segment; het aan de planregels te hechten overzicht van merken uit de marktsegmenten "Hoogwaardig" en "Overig" zal (voordat het ontwerpbestemmingsplan in procedure wordt gebracht) worden vastgesteld door een toetsingscommissie die zal bestaan uit vertegenwoordigers van de hoofdexploilant, de gemeenten Lansingerland en Zoetermeer, de Kamer van Koophandel, het Hoofdbedrijfschap Detailhandel, het REO Haaglanden^ en een onafhankelijke voorzitter met stemrecht. Voordat het overzicht (een lijst) van merken die behoren tot het hoogwaardige marktsegment wordt opgenomen In het bestemmingsplan, wordt deze lijst ter goedkeuring voorgelegd aan Gedeputeerde Staten om te toetsen of aan de uitwerking van de els van een hoogwaardige Invulling wordt voldaan. Alleen met instemming van Gedeputeerde Deze toetsingscommissie speelt een belangrijke rol bij de borging en handhaving van het hoogwaardig karakter van het FOC Bleizo. Zie ook het ven/olg van dit memo. 6/13
staten wordt het overzicht opgenomen in het bestemmingsplan. Een geobjectiveerde en evenwichtige samenstelling van de merkenlijst is op deze manier gewaarborgd; op grond van de (concept)bouwregels van het bestemmingsplan {artikel 3.2) zal de omgevingsvergunning voor het bouwen van het FOC alleen kunnen worden verleend als wordt voldaan aan de regels van artikel 3.1 onder a.1; zolang niet aan alle regels wordt voldaan zat de vergunning op grond van het limltatief-imperatleve stelsel van artikei 2,10 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) moeten worden geweigerd; de (nog op te stellen) marktsegmenten lijst in bijlage 2 kan bij wijzigingen in de markt worden aangevuld en aangepast maar alleen via een wijziging van het bestemmingsplan; de bevoegdheid daartoe is in artikel 3.6 van de (concept)planregels toegekend aan B&W van Lansingerland, waarbij als extra voonwaarde is gesteld dat een wijziging van de marktsegmentenlijst (voorafgaand) advies behoeft van zowel de toetsingscommissie als van Gedeputeerde Staten. 3.2.9 Door middel van bovengenoemde regeling is in het bestemmingsplan gedetailleerd bepaald hoe het winkelbestand binnen het FOC vormgegeven mag worden. Ten minste 50% van het beschikbare winkelvloeroppervlak van in totaal 20.000 m^ dient beschikbaar te zijn voor merken uit het hoogwaardige segment. Daarmee is het hoogwaardig karakter van het FOC publiekrechtelijk geborgd. Het hoogwaardig karakter wordt verder versterkt door het feit dat de invulling van het FOC slechts kan worden gewijzigd door middel van wijziging van het bestemmingsplan én na advies van een toetsingscommissie, waarin onder meer vertegenwoordigers van het bedrijfsleven en de detailhandelsector zelf zitting zullen hebben, en na advies van Gedeputeerde Staten. 3.2.10 Tegen een B&W-besluit tot wijziging van de merkenlijst bij het bestemmingsplan kunnen derde-belanghebbenden desgewenst rechtsmiddelen aanwenden, zodat de rechtsbescherming van {onder meer) de bestaande detailhandel ook in dit opzicht is gewaarborgd- 3.2.11 Ook hier geldt dat B&W van Lansingerland de naleving van de hoogwaardigheidseisen die het bestemmingsplan aan het FOC stelt, publiekrechtelijk moeten handhaven door middel van de toepassing van bestuurlijke handhavingsinstrumenlen. 3.2.12 De juridische basis voor de bestemmingsplanregeling is artikel 3.1.2, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), waarin is bepaald dat een bestemmingsplan "ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening regels kan bevatten met betrekking tot branches van detailhandel en horeca". Dat de regulering van de verhouding tussen nieuwe detailhandel en de bestaande detailhandelstructuur (zoals in het bestemmingsplan "Factory Outlet Center" gebeurt) een ruimtelijk relevant aspect is, blijkt bijvoorbeeld uit de 7/13
uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 27 juni 2012 en 5 september 2012.^ 3.3 Privaatrechtelijke borging 3.3.1 Naast de hiervoor beschreven borging via het publiekrechtelijk spoor, zullen de hiervoor in onderdeel 3.1.1 genoemde kernelementen van FOC Bleizo ook - als extra slot op de deur - privaatrechtelijk worden geborgd. 3.3.2 De privaatrechtelijke borging vindt plaats via: de gronduitgifte-overeenkomst{en) tussen Bleizo'' en de ontwikkelaar/hoofdexploitant van het FOC; de "FOC-overeenkomsten" tussen de eigenaar/hoofdexploitant van het FOC en de exploitanten van de winkeleenheden. 3.3.3 ln de overeenkomsten worden dezelfde afspraken opgenomen als in het bestemmingsplan. De hoofdexploitant en de winkelexploitanten zullen derhalve contractueel verplicht zijn het FOC niet in strijd met het bestemmingsplan (en de daarin opgenomen specificaties) te gebruiken. 3.3.4 De hoofdexploitant zal contractueel gebonden zijn aan het "Protocol nieuwvestiging, handhaving en toezicht en verplichtingen hoofdexploitant Factory Outlet Center", dat ook als bijlage 1 bij de toelichting van het concept{ontwerp)bestemmingsplan is gevoegd. Via dit Protocol committeert de hoofdexploitant zich niet alleen aan de regels van het bestemmingsplan, maar ook aan de instelling, samenstelling en rol van de toetsingscommissie en het door de gemeente Lansingerland te houden bestuurlijk toezicht. In dat laatste verband is de hoofdexploitant bijvoorbeeld gehouden jaarlijks aan het gemeentebestuur te rapporteren over de naleving, het toezicht en de handhaving van de regels van het bestemmingsplan. 3-3.5 De hoofdexploitant is op grond van het Protocol voorts verplicht in de overeenkomsten met de exploitanten van de winkeleenheden op te nemen {onder meer) dat deze gebonden zijn aan de regels van het bestemmingsplan en de advisering door de toetsingscommissie. Aan de overeenkomst tussen de hoofdexploitant en de exploitant wordt voorts als ontbindende voorwaarde of voorbehoud verbonden dat de toetsingscommissie positief zal adviseren over de vestiging van het desbetreffende merk. Ook gedurende de exploitatie is de exploitant van de winkeleenheid gebonden aan het toezicht van de toetsingscommissie. Zaaknummers 201108336/1 en 201201756/1. Na beëindiging van de GR Bleizo zal de gemeente Lansingerland als rechtsopvolgster in de positie van de GR treden en de contractuele rechten jegens de eigenaar/hoofdexploitant overnemen. 8/13
3.3.6 Als privaatrechtelijke stok achter de deur wordt in de overeenkomsten tussen de hoofdexploitant en de exploitanten van de winkeleenheden opgenomen dat een exploitant bij niet-nakoming van een contractuele verplichting (vast te stellen door de toetsingscommissie) aan de gemeente Lansingerland een boete verbeurt van 100.000,- Bij herhaalde niet-nakoming zal de hoofd exploitant de kantonrechter verzoeken de overeenkomst met de exploitant te beëindigen, In de FOC-overeenkomsten zal worden opgenomen dat de hoofdexploilant deze bevoegdheid tot beëindiging van de overeenkomst op diens verzoek zal overdragen aan de gemeente Lansingerland. 3.3.7 Om de uitvoerbaarheid van het project en de daaraan verbonden (privaat- en publiekrechtelijke) voorwaarden zoveel mogelijk te garanderen zal in de gronduitgifteovereenkomst worden opgenomen dat uitgifte op verzoek van de hoofdexploitant pas plaatsvindt op het moment dat ten minste 70% van het winkelvloeroppervlak is "voorverhuurd". Op die manier wordt gegarandeerd dat niet wordt gebouwd voor leegstand. Deze voorverhuureis brengt met zich mee dat een substantieel deel van het FOC bij aanvang al gevuld zal zijn met merkenwinkels uit het hoogwaardige segment. Bleizo en de gemeenten Lansingerland en Zoetermeer hebben toegezegd dat de gronduitgifteovereenkomst, voorafgaand aan ondertekening door partijen, desgewenst aan Gedeputeerde Staten ter toetsing kan worden voorgelegd. 3.4 Afronding 3.4.1 Langs de hiervoor beschreven (hoofd)lijnen zal in het bestemmingsplan niet alleen op gedetailleerde wijze worden geborgd dat het FOC Bleizo zich voldoende onderscheidt van de (bestaande) reguliere detailhandel, maar ook dat het FOC wat de invulling betreft een hoogwaardig karakter zal hebben. Deze regeling kan (beter gezegd: moet vanwege de uit de jurisprudentie voortvloeiende "beginselplicht tot handhaving") door het gemeentebestuur van Lansingerland volledig publiekrechtelijk worden gehandhaafd, zo nodig vla de beschikbare handhavingsmiddelen in de vorm van een last onder dwangsom of een last onder bestuursdwang. 3.4.2 In de privaatrechtelijke overeenkomsten tussen (i) de gemeente en de hoofdexploitant en (ii) de hoofdexploitant en de exploitanten van de winkeleenheden zullen de publiekrechtelijke waarborgen worden overgenomen en aangevuld met een aantal bepalingen die de (publiek- en/of privaatrechtelijke) handhaving van deze waarborgen zullen bevorderen. De rol van de toetsingscommissie, met vertegenwoordigers uit de detailhandelsector zelf, speelt daarbij een belangrijke rol. 3.4.3 De regeling in het bestemmingsplan en de gronduitgifteovereenkomst sluiten uit dat bij eventuele {tijdelijke) leegstand van een deel van het FOC, dat bestemd is voor het hoogwaardige segment en waar de exclusieve merken zich zouden moeten vestigen, dit deel ingevuld kan worden met reguliere detailhandel of met merkenwinkels uit het niethoogwaardige segment. In juridisch opzicht is dat zowel publiekrechtelijk als 9/13
privaatrechtelijk niet toegestaan en dit wordt bovendien ook in operationele zin goed bewaakt en gehandhaafd door de toetsingscommissie, Bleizo en de gemeente Lansingerland. Naast de juridische en operationele borging hebben de ontwikkelaar en hoofdexploitant ten slotte ook een commercieel belang om de beoogde hoogwaardige invulling te blijven nastreven: alleen met een écht hoogwaardig karakter van het FOC zijn consumenten bereid om het FOC te bezoeken en is het FOC goed te exploiteren. 10/13
BIJLAGE 1 (voorgenomen bestemmingsregeling Factory Outlet Center ten behoeve van op te stellen bestemmingsplan) 11/13
Voorgenomen bestemmingsregeling Factory Outlet Center ten behoeve van op te stellen bestemmingsplan identificatie ptanstatus projectnummer: datum: status: 021212.16504.00 06-12-2012 concept t.b.v PZH projectleider: Ir. R.A. Sips auteur(5]: opdrachtgever: mr, drs. J.L. Damen drs. G. Weiten Gemeenschappelijke Regeling Bleizo
Inhoud Deze notitie bevat de voorgenomen regeling in het bestemmingsplan van de gemeente Lansingerland voor het Factory Outlet Center Bleizo en de toelichting hierop. De notitie beperkt zich tot het aspect Factory Outlet in dit bestemmingsplan. Opgenomen zijn: Plantoelichting Hoofdstuk 3 Betekenis FOC voor detailhandelsstructuur en economie 3.1 Inleiding 3.2 Analyse effect FOC op detailhandelsstructuur en economie Hoofdstuk 4 Juridische planbeschrijving 4.1 Algemeen 4.2 Inleidende regels 4.3 Bestemmingsregels 4.6 Handhaving Hoofdstuk 6 Ruimtelijk beleid 6.1 inleiding 6.3 Provinciaal beleid 6.3.1 Provinciale structuurvisie 6.3.2 Provinciale verordening ruimte Bijlage 1 Protocol bij gronduitgifte overeenkomst Planregels Hoofdstuk 1 Inleidende regels artikel 1 Begrippen artikel 2 Wijze van meten Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels artikel 3 Gemengd - Factory Outlet Center Bijlage 1 Overzicht branches Bijlage 2 Toegestane merken Marktsegmentering De overige regels, toelichting en de plankaart van het bestemmingsplan zijn niet opgenomen. Het bovenstaande leidt ertoe dat nummeringen van hoofdstukken, paragrafen, artikelen en artikelleden op een aantal plaatsen verspringt of niet doorloopt. Adviesbureau RBOI 021212.16504.00
Plantoelichting Adviesbureau RBOI 021212.16504.00
Hoofdstuk 3 Betekenis FOC voor detailhandelsstructuur en economie 3.1 Inleiding Ontwikkeling (inter)nationale outletcentra Het fenomeen Factory Outlet Center (FOC) is ontstaan in de jaren '70 in de Verenigde Staten en in de jaren '90 overgev^aaid naar Europa. FOC's kunnen het beste getypeerd worden als een cluster van fabriekswinkels die producten verkopen tegen hoge kortingen. Dit assortiment bestaat voornamelijk uit kleding en schoenen uit het exclusieve segment en ook uit het prijssegment daar net onder. De meeste aankopen in een FOC zijn impulsaankopen, omdat het assortiment is opgebouwd uit producten met schoonheidsfouten, retourzendingen, overproductie, out-of-seasonartikelen, of oudere collecties (Effectenanalyse Factory Outlet Center, BRO, januari 2011). Door de bundeling van tientallen merken is er een grote aantrekkingskracht. Voldoende kritische massa is daarbij een vereiste. Voor consumenten is het bezoek aan een FOC namelijk een dagje uit, waarvoor zij bereid zijn meer dan een uur te rijden. Daarbij wil de consument wat te kijken en te vergelijken hebben en niet binnen een uur uitgewinkeld zijn. Ook de entertainmentfactor is van belang. Hoe meer gezelligheid, plezier en vertier in en om het outletcenter, hoe succesvoller (Effectenanalyse Factory Outlet Center, BRO, januari 2011). Bij de ontwikkeling van FOC Bleizo wordt Ingezet op een groter aandeel hoogwaardige producten dan bij de overige drie outletcentra in Nederland - in Lelystad, Roermond en Roosendaal. In tegenstelling tot deze FOC's krijgt FOC Bleizo ook een eigentijdse vormgeving, waarin moderne architectuur en duurzaamheid centraal staan (Effectenanalyse Factory Outlet Center, BRO, januari 2011). Vraag is in hoeverre het FOC Bleizo effect heeft op de regionale detailhandelsstructuur en of een eventueel effect planologisch aanvaardbaar is. 3.2 Analyse effect FOC op de detaiihandelsstructuur Uitgangspunten Naar de invloed van de komst van het FOC bij Bleizo op de regionale detailhandelsstructuur is onderzoek uitgevoerd (Effectenanalyse Factory Outlet Center, BRO, januari 2011). In het onderzoek is uitgegaan van een programma bestaande uit detailhandel met ondergeschikte horeca met een gezamelijk winkelvloeroppervlak van 20.000 m^. Naar aanleiding van adviezen en andere onderzoeken van stakeholders die in het kader van het participatieproces zijn ingebracht is een Overkoepelende notitie FOC Bleizo opgesteld (Overkoepelende notitie FOC Bleizo, BRO, september 2011). In deze notitie wordt nader ingegaan op de vragen en opmerkingen die naar aanleiding van de Effectenanalyse zijn binnengekomen. Op enkele punten dienden de uitkomsten van de Effectenanalyse enigszins te worden bijgesteld, de conclusies blijven overeind. Adviesbureau RBOI 021212.16504.00
De Effectenanalyse dateert van de aanvang van de planvorming en is mede opgesteld ten behoeve van de inmiddels in procedure gebrachte Intergemeentelijke Structuurvisie Bleizo. Voor het onderzoek is uitgegaan van een bezoekersaantal van maximaal 4 miljoen bezoekers per jaar. Dit zeer hoge aantal bezoekers is aangehouden om te berekenen wat de meest vergaande effecten zouden kunnen zijn op de aanwezige detailhandelsstructuur en het verkeer, een zogenoemde 'worst case benadering' met als uitgangspunt een zeer succesvol, volledig geaccepteerd en optimaal uitontwikkeld FOC. Voor het plan van het FOC wordt echter rekening gehouden met een bezoekersaantal van 3 miljoen bezoekers per jaar. Dit aantal sluit aan bij de reële verwachting en is lager dan eerder genoemde 'worst case benadering'. De belangrijkste argumenten zijn: In de rapportage van BRO van januari 2011 wordt genoemd dat de FOC's in Lelystad en Roermond in verschillende fases zijn gegroeid tot een omvang van ca. 20.000 m^ wvo (overeenkomend met 28.000 m^ bvo) en jaarlijks 2,1 tot 3,5 miljoen bezoekers trekken. Het FOC Bataviastad in Lelystad trekt gemiddeld 2,1 miljoen bezoekers per jaar. Outlet Rosada in Roosendaal (15.000 m^ bvo) haalt dit aantal bezoekers niet en heeft een bezoekersaantal van 1,1 miljoen, streven is na uitbreiding tot 23.000 m^ bvo 1,5 miljoen bezoekers per jaar, doorgroeiend naar 2 miljoen. Het uiterst succesvolle Designer Outlet Roermond - met zestig procent klanten uit Duitsland - haait (na 10 jaar groei) een jaarlijks bezoekersaantal van 3,5 miljoen bezoekers per jaar, maar dit outletcenter omvat ook 8.000 m^ kantoorruimte, 180 appartementen, een amusementshal en een bioscoop met 7 zalen, waarvan met name de bioscoop de nodige bezoekers trekt. Het aantal outletcentra is van invloed op de bezoekersaantallen: naar mate het aantal outletcentra toeneemt kan het jaarlijks bezoekersaantal veranderen, waardoor het aantal bezoekers per outletcentrum daalt. Omdat de beschikbare onderzoeken van een worstcasescenario uitgaan, wordt de informatie uit deze onderzoeken voor de onderbouwing van dit bestemmingsplan met een planhorizon van 10 jaar een-op-een overgenomen. Waar relevant worden de conclusies uitgaande van het realistische bezoekersaantal van 3 miljoen bezoekers per jaar genuanceerd. Vraagstelling bij analyse Uitgaande van de resultaten van bovengenoemde onderzoeken worden in dit hoofdstuk drie vragen beantwoord: 1. In hoeverre is het FOC een aanvulling in de regio? 2. Leidt het FOC tot een duurzame ontwrichting van de detailhandelsstructuur? 3. Past het FOC binnen de kaders van de ladder voor duurzame verstedelijking? 021212.16504.00 Adviesbureau RBOI
1. Is het FOC een aanvulling binnen de regio? De vraag of het FOC een aanvulling is binnen de regio kan instemmend worden beantwoord. Dit om de volgende redenen. In kwalitatieve zin betekent de toevoeging van het FOC de komst van een moderne, laagdrempelige leisurevoorziening, welke een aanvulling is op de prominente positie van de vernieuwende leisure in Zoetermeer/Lansingerland. Het FOC draagt ais onderscheidende leisurevoorziening bij aan de versterking van het imago van de regio. Een winkelcentrum dat zich nadrukkelijk profileert als hoogwaardig, doordat minimaal 50% van de winkels bestaat uit hoogwaardige detailhandel, waaronder enkele zeer exclusieve merken en daardoor een grote aantrekkingskracht heeft op bezoekers uit een groot gebied, is in de regio niet aanwezig. De hoogwaardigheid van het FOC draagt bij aan het onderscheidende karakter en is daarmee een aanvulling. Het FOC heeft de volgende effecten op de economie en werkgelegenheid: 1. De investering voor de ontwikkeling van het FOC is naar verwachting 60-70 min. 2. Na aftrek van de omzetderving bij detailhandel elders is sprake van extra omzet die de winkels in het FOC genereren. 3. Combinatiebezoek genereert extra omzet voor detailhandel in de regio, voor de horeca en voor de leisuresector. 4. De werkgelegenheidseffecten bestaan uit twee componenten: a. 700 a 800 tijdelijke banen (tijdens de bouw); b. 500 a 700 extra banen structureel. 2. Leidt het FOC tot een duurzame ontwrichting van de detailhandelsstructuur? Vervolgens is de vraag aan de orde of door de komst van het FOC sprake kan zijn van duurzame ontwrichting van de detailhandelsstructuur. In geen enkel onderzoek^'^ wordt geconcludeerd dat dit het geval is. Er is sprake van negatieve effecten op bestaande winkelcentra. De omvang van dit effect varieert per onderzoek, maar is nergens zodanig dat er sprake is van duurzame ontwrichting van de detailhandelsstructuur. Er is geen sprake van duurzame ontwrichting van de detailhandelsstructuur door realisatie van het FOC, omdat de omzeteffecten per winkelgebied en per branche zodanig beperkt zijn dat inwoners binnen het marktgebied van het FOC op dezelfde, aanvaardbare afstand hun geregelde inkopen kunnen blijven doen. Deze conclusie wordt bevestigd door de ervaringen na de realisatie van de bestaande outletcentra in Nederland. 3. Past het FOC binnen de kaders van de ladder voor duurzame verstedelijking? Om een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte te bevorderen is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012) de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is inmiddels verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening. Dit betekent: eerst kijken of er vraag is naar een bepaalde nieuwe ontwikkeling, vervolgens kijken of het bestaande stedelijk gebied of bestaande bebouwing kan worden hergebruikt en, mocht nieuwbouw nodig zijn, altijd zorgen voor een optimale (multimodale) bereikbaarheid. De daadwerkelijke behoefte van bewoners, bedrijven en organisaties wordt daarin leidend. Dit geldt dan overigens niet alleen voor het rijksbeleid, maar ook voor de provincie die een belangrijke rol heeft in de uitvoering van het beleid. Het eerste aspect van de ladder voor duurzame verstedelijking betreft de vraag of er behoefte is aan de beoogde ontwikkeling. In het BRO-rapport van februari 2011 en de overkoepelende notitie van september 2011 is ' Effectenanalyse Factory Outlet Bleizo, BRO januari 2011; Effecten FOC Bleizo op Stadshart Zoetermeer, DTNP april 2011; Effecten stud ie Factory Outlet Center Bleizo, Ecorys mei 2011; Overkoepelende notitie FOC Bleizo, BRO september 2011; Inventarisatie effecten FOC Bleizo, I&O april 2012. Adviesbureau RBOI 021212.16504.OOr
berekend wat de verwachte omzet is van het FOC Bleizo op basis van bestedingen en verzorgingsgebied - rekening houdend met het retailaanbod in de regio en de aanwezige FOC's in Nederland. Het marktaandeel van de FOC-omzet in Nederland is daarbij eveneens meegenomen. De behoefte is daarbij op een dpo-achtige cijfermatige wijze berekend en beschreven. De conclusie uit het onderzoek is dat er bij consumenten behoefte is aan het FOC Bleizo. In het Koopstromenonderzoek Randstad 2011 wordt aangegeven dat Factory Outlet Centra voldoen aan (veranderende) consumentenwensen. De Randstedeling moet hiervoor vooralsnog buiten de Randstad zijn. In het Koopstromenonderzoek wordt aangegeven dat de realisatie van outletcentra in de Randstad ongetwijfeld invloed heeft op de (boven-)regionale koopstromen. Hoewel deze signalering niet is gekwantificeerd, duidt dit op aanwezige behoefte aan het FOC Bleizo. Daarnaast spelen ook de volgende aspecten een rol die een sterke aanwijzing vormen in de onderbouwing van de behoefte: 1. de trends in retailsector, waarbij het fenomeen Factory Outlet zich steeds verder ontwikkelt: a. alle bestaande FOC's hebben uitbreidingsplannen ontwikkeld en hebben deze (deels) al gerealiseerd; b. voor verschillende locaties binnen en buiten de Randstad zijn er initiatieven/pogingen om een FOC te ontwikkelen (Fun Valley Velsen, Sugar City Halfweg, Zuidbroek Groningen); 2. het beeld van de omzetontwikkeling in bestaande FOC's als indicatie van de toenemende consumentenbelangstelling en -oriëntatie: a. de omzet van het FOC Bataviastad en het DOC Roermond zijn in 2011 met meer dan 10% gestegen: een forse groei tegen de trend in van de detailhandelsomzet in de non-food; b. de vloerproductiviteit van FOC blijft stijgen (in Nederland ligt deze in de best functionerende FOC momenteel op circa 50% van de internationale top-foc's); 3. de vraag van marktpartijen (projectontwikkelaars/exploitanten) voor de ontwikkeling van een FOC: a. voor de ontwikkeling en exploitatie van een FOC in Zuid Holland/Bleizo zijn er meerdere marktpartijen die daarvoor grote belangstelling hebben. De daadwerkelijke vraag van bewoners en bedrijven is voor het FOC Bleizo aanwezig. Deze aspecten duiden voor het FOC Bleizo zowel direct als indirect op aanwezige behoefte. De vraag naarde ontwikkeling is daarom aanwezig. Het tweede onderdeel van de ladder betreft de vraag of er ruimte is voor de ontwikkeling in het bestaande stedelijk gebied of in de bestaande bebouwing. De provincie Zuid-Holland heeft in 2008 onderzocht waar ruimte aanwezig is voor het FOC. De conclusie daarvan was dat er voor een FOC, vanwege het ruimtebeslag en de verkeersaantrekkende werking, in Zuid Holland geen plaats was in/bij bestaand gebied. In het onderzoek kwam Bleizo als de tweede meest geschikte locatie naar voren kwam (na Alphen a/d Rijn). 021212.16504.00 Adviesbureau RBOI
Het derde aspect van de ladder betreft de vraag of de locatie voldoet Bleizo aan de hoogste eisen ten aanzien van multimodale bereikbaarheid. De realisatie van een NS-station Bleizo, de toevoeging van (snelle) busverbindingen (o.a. de per 9 december 2012 in exploitatie te nemen ZoRo-IIjn van Rotterdam naar Zoetermeer), de aansluiting op de lightrailverbinding Randstadrail (doorgetrokken Oosterheemlijn), de ligging aan de A12 en de geplande fietsverbindingen van Bleiswijk en Zoetermeer naar Bleizo maken dat het FOC voldoet aan de eis van multimodale bereikbaarheid. Adviesbureau RBOI 021212.16504.00r
10 021212.16504.00 Adviesbureau RBOI
Hoofdstuk 4 Juridische planbeschrijving 11 4.1 Algemeen Het hoofdstuk Juridische planbeschrijving is onderdeel van de later op te stellen plantoelichting. Dit hoofdstuk geeft uitleg aan opzet en inhoud van de juridische bestemmingsregeling. In deze versie zijn alleen de onderdelen opgenomen die specifiek betrekking hebben op het regelen van de functies in de ontwikkeling Factory Outlet Center. 4.2 Inleidende regels Conform SVBP bevatten de inleidende regels artikelen met de begripsbepalingen en de wijze van meten. 4.3 Bestemmingsregels Gemengd - Factory Outlet Center De voor 'Gemengd - Factory Outlet Center' aangewezen gronden zijn bestemd voor een Factory Outlet Center. Voor het Factory Outlet Center geldt dat ten minste 85% van het winkelvloeroppervlak voor non-food factory outlet detailhandel wordt gebruikt. Ten hoogste 5% van het winkelvloeroppervlak mag worden gebruikt voor dienstverlening, passend bij het toenstische en recreatieve concept van het Factory Outlet Center (bijvoorbeeld een makeoverstudio). Voorts mag ten hoogste 10% van het winkelvloeroppervlak voor winkelondersteunende horeca worden gebruikt. Supermarkten en andere (reguliere en grootschalige) detailhandel zijn (ten overvloede) expliciet uitgesloten. De omvang van de hierboven genoemde functies tezamen mag niet meer bedragen dan 20.000 m^ winkelvloeroppervlak, overeenkomend met 26.000 m^ verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) en een bruto vloeroppervlak van 28.000 m^. Binnen de bestemming zijn tevens kantoorfuncties tot een maximum oppervlak van 1.000 m^, berging en opslag, groen, parkeer- en speelvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water en waterhuishoudelijke voorzieningen, expeditiestraten, los- en iaadvoorzieningen en toegangswegen toegestaan. Het Factory Outlet Center Is een voorziening die zich moet onderscheiden van de reguliere detailhandel om complementair te zijn ten aanzien van de bestaande winkelcentra in Lansingerland, Zoetermeer en omgeving. Dit aanvullende karakter is van belang voor de uitvoerbaarheid en de succeskans van het Factory Outlet Center op deze locatie en is van belang voor het voorkomen van duurzame ontwrichting van de detailhandelsstructuur. Dit is toegelicht en uitgewerkt in hoofdstuk 3 van deze plantoelichting. Daarnaast heeft een Factory Outlet Center een aantal specifieke situeringskenmerken of locatie-eisen, die het Adviesbureau RBOI 021212.16504.00
12 vanuit een goede ruimtelijke ordening en duurzaam ruimtegebruik ongewenst maken om op de betrokken locaties reguliere detailhandel toe te staan. Deze situeringskenmerken of locatie-eisen worden later in deze paragraaf toegelicht. Geborgd moet worden dat het Factory Outlet Center zich onderscheidt van een regulier winkelgebied. De specifieke samenstelling van het programma moet waarborgen dat de consument een bezoek aan het Factory Outlet Center als 'dagje uit' opvat; een dagje uit dat de gemiddelde consument enkele malen per jaar wil beleven. Om de functie van het Factory Outlet Center als 'toeristische attractie' financieel haalbaar te maken moeten daarom klanten uit een - in vergelijking met reguliere stadscentra - relatief groot gebied worden aangetrokken. Wil de consument bereid zijn voor het Factory Outlet Center meer dan een half uur of zelfs meer dan een uur te rijden is een aanbod in het topsegment gecombineerd met een hoogwaardig karakter van het gebied van doorslaggevend belang (inrichting, voorzieningen). Het bezoekmotief en het verzorgingsgebied van een Factory Outlet Center zijn daarmee anders dan bij een regulier winkelcentrum. Zoats aangegeven, is vastgelegd dat ten minste 85% van de winkelvloeroppervlakte mag worden gebruikt voor factory-outletdetailhandel. Het onderscheidende karakter van deze specifieke vorm van detailhandel op dit deel van het oppervlak is ats volgt geborgd: In de begripsbepaling (artikellid 1.23) is het onderscheidende karakter van factoryoutletdetailhandel vertaald in de volgende drie elementen: 'niet-reguliere voorraden' tegen 'lagere prijzen' in "merkenwinkels'. Zie het tekstkader voor de uitwerking hiervan. De drie elementen van de begripsbepaling zijn cumulatief, aan alle drie de elementen moet worden voldaan; Het (zeer) hoogwaardige karakter van de factory-outlet detailhandel wordt geborgd door ten minste 50% van het winkelvloeroppervlak in te vullen met aanbod in het hoogwaardige segment; Om het complementaire karakter ten opzichte van reguliere winkelgebieden verder te waarborgen is een brancherlng toegepast in de regels, waarbij geldt dat: tussen 70% en 90% van het voornoemd winkelvloeroppervlak moet worden ingevuld met factory-outletdetailhandel in de branches kleding & mode, schoenen & lederwaren en sport & spel. Ten hoogste 15% van het voornoemd winkelvloeroppervlakte kan worden ingevuld met overige factory-outletdetailhandel in non-food (niet zijnde de hiervoor genoemde branches). Deze brancherlng is uitgewerkt en geborgd als bijlage 1 btj de planregels; de maximale omvang van de individuele winkelunits is begrensd om te voorkomen dat grote units ontstaan en het specifieke karakter van een 'merkendorp', een center met een verscheidenheid van merkenwinkels, verdwijnt. Hiervoor is een specifieke regeling opgenomen in artikellid 3.1 van de planregels; 1.23 Factory Outlet detailhandel een vorm van detailhandel waarbij: verkoop beperkt is tot goederen die afwijken van de standaard kwaliteit of niet meer onder de gangbare voorwaarden vla de reguliere detailhandel worden aangeboden, zoals overschotten of andere voorraden die in de afgelopen periode van drie maanden - met uitzondering van uitverkoop - niet meer aan de reguliere detailhandel zijn aangeboden; en verkoop plaatsvindt tegen gereduceerde prijzen ten opzichte van de prijzen die door de reguliere detailhandel worden gehanteerd, waarbij verkoopprijzen ten minste 30% lager zijn dan de reguliere verkoopadviesprijzen; en verkoop plaatsvindt rechtstreeks aan de consument door merkfabrikanten of licentiehouders, met uitsluiting van een tussenhandel door andere natuurlijke- of rechtspersonen. 021212.16504.00 Adviesbureau RBOI
13 De indeling van merkenwinkels in de marktsegmenten hoogwaardig en overig is te vinden in bijlage 2 behorende bij de planregels. Deze indeling wordt bepaald door de combinatie van de volgende factoren: het aantal merkwinkels van het merk dat in Nederland voorkomt; de bekendheid van het merk bij de consument; de perceptie van de kwaliteit bij de consument; het prijsniveau; het afwerkingsniveau van de artikelen; de toonaangevendheid in de branche. De opzet van de indeling van merkenwinkels is dat laagwaardige niet worden opgenomen in één van beide marktsegmenten. Het marktsegment overig is daarmee een selectie van merken die passen bij het onderscheidende, aanvullende karakter van het Factory Outlet Center ten opzichte van de reguliere detailhandel. De term overig moet dus niet begrepen worden als "alles wat niet hoogwaardig is'. Het indelen van de merken in marktsegmenten ten behoeve van deze bijlage in het bestemmingsplan is één van de eerste taken van de door het College van B&W in te stellen Toetsingscommissie Factory Outlet Center. Ook in het beheer en actueel houden van deze lijst zal de Toetsingscommissie een adviserende rol spelen, In deze Toetsingscommissie zijn de relevante professionele belangen en deskundigheid betrokken bij het functioneren van het center vertegenwoordigd. De commissie zal bestaan uit 6 leden en een onafhankelijk voorzitter met stemrecht. De leden worden voorgedragen door: (1.) de hoofdexploitant van het Factory Outlet Center, (2.) de Kamer van Koophandel, (3.) de gemeente Lansingerland, (4.) de gemeente Zoetermeer, (5.) de sector detailhandel (Hoofdproductschap Detailhandel) en (6.) de REO Haaglanden. De commissieleden komen met een voordracht voor een onafhankelijk voorzitter met stemrecht. De eerste indeling van merkenwinkels in de marktsegmenten hoogwaardig en overig ten behoeve van bijlage 2 za! plaatsvinden ten behoeve van het ontwerpbestemmingsplan. Zoals hiervoor is aangegeven is dit de eerste taak van de Toetsingscommisie. De lijst van merkenwinkels in de marktsegmenten hoogwaardig en overig (bijlage 2 bij de planregels) kan vervolgens worden gewijzigd met toepassing van een wijzigingsbevoegdheid door het College van B&W. Hierbij kunnen merken worden toegevoegd en verwijderd en kan de toedeling van een merk tot een marktsegment worden gewijzigd. Zowel de Toetsingscommissie als Gedeputeerde Staten hebben hierover een adviesrecht. Voor het toepassen van een wijzigingsbevoegdheid geldt wettelijk een openbare voorbereidingsprocedure (artikel 3.9a Wro) met een tertnzagelegging van 6 weken van het ontwerpbesluit en de mogelijkheid om zienswijzen in te dienen voor belanghebbenden. De locatie-eisen van een Factory Outlet Center zijn onderscheidend ten opzichte van een regulier winkelgebied. De consument die bereid is om een - in vergelijking met reguliere stadscentra - relatief grote afstand af te leggen voor een Factory Outlet Center, heeft daarbij de sterke voorkeur voor een Factory Outlet Center dat voldoet aan de volgende, attractie park-ach tig e situeringskenmerken: bereikbare en zichtbare locatie, zo mogelijk multimodaal ontsloten en in ieder geval goed ontsloten voor wegverkeer; ruimte voor het realiseren van ruim voldoende parkeren, meestal in de vorm van maaiveld-parkeren; een locatie die de mogelijkheid biedt om een op zich zelf staande, eigen vormgeving van gebouwen (architectuur) en openbare ruimte te creëren, waarbij met name aandacht is voor ruimte, sfeer en veiligheid; Adviesbureau RBOI 021212.16504.OOr
14 goede mogelijkheden voor de verkeersafwikkeling, omdat de verkeersaantrekkende werking anders is dan bij reguliere winkelgebieden (minder fietsers/voetgangers en met aan- en afrijden op een beperkt aantal piekmomenten). De locatie Bleizo voldoet aan al deze locatie-eisen. Dergelijke locaties zijn zeldzaam, waardoor er sprake is van duurzaam ruimtegebruik door de beoogde locatie in te zetten voor een Factory Outlet Center en tegelijk te waarborgen dat het gebied niet kan worden gebruikt voor een regulier (perifeer) winkelgebied. Het bestemmen van deze locatie voor een regulier (perifere) winkelgebied zou naar de mening van de gemeenteraad niet getuigen van een goede ruimtelijke ordening en een duurzaam ruimtegebruik, zodat een goede borging van het specifieke en aanvullende karakter van het Factory Outlet Center ten opzichte van reguliere detailhandel een noodzakelijke voorwaarde is om een Factory Outlet Center op deze locatie planologisch toe te staan. 4.6 Handhaving Handhaving van dit bestemmingsplan is op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) een wettelijke bevoegdheid van het college van burgemeester en wethouders van Lansingerland. In het wettelijk stelsel van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en de Wabo is in principe geen toestemming vooraf in de vorm van een omgevingsvergunning noodzakelijk voor gebruik van gronden en gebouwen in overeenstemming met het bestemmingsplan. Handhaving en toetsing vindt daarmee in principe achteraf plaats, na geconstateerd gebruik in strijd met het bestemmingsplan. Publiekrechtelijke handhavingsinstrumenten zijn last onder bestuursdwang en last onder dwangsom. In beide gevallen krijgt de overtreder in de regel een termijn om de geconstateerde overtreding van de planregels te beëindigen. Bij bestuursdwang is de sanctie dat het college op kosten van de overtreder feitelijke acties inzet om de overtreding te beëindigen. Bij een dwangsom wordt een geldsom als financiële stok achter de deur ingezet om de overtreder te stimuleren de situatie in overeenstemming te brengen met het bestemmingsplan. De belangrijkste actoren bij de handhaving zijn het college van B&W (publiekrechtelijk), de hoofdexploitant (privaatrechtelijk) en de Toetsingscommissie Factory Outlet Center (adviserend). De samenstelling van de Toetsingscommissie is in paragraaf 4.3 toegelicht. Naast de inhoud van het bestemmingsplan geldt een aantal privaatrechtelijke afspraken. Deze privaatrechtelijke afspraken zijn onderdeel van de gronduitgifteovereenkomst tussen de ontwikkelende partij/hoofdexploitant en de overheid (Gemeenschappelijke Regeling Bleizo) en tussen de hoofdexploitant en de huurders. Voor deze privaatrechtelijke afspraken is een protocol opgesteld dat onderdeel is van de gronduitgifteovereenkomst. Dit protocol is ter informatie als bijlage 1 bij deze plantoelichting gevoegd. De afspraken betreffen bij nieuwvestiging van een winkelunit dat de exploitant voorafgaand aan het afsluiten van een Factory Outlet Overeenkomst met een potentiële nieuwe huurder advies zal vragen aan de Toetsingscommissie Factory Outlet Center. Deze Toetsingscommissie zal de beoogde winkelunit toetsen aan de inhoud van het bestemmingsplan. Het advies van de Toetsingscommissie is gericht aan de hoofdexploitant en gaat tn kopie naar het college van burgemeester en wethouders. De exploitant bericht aan de Toetsingscommissie en aan het college welke beslissing naar aanleiding van het advies is genomen. De berichtgeving aan het college van B&W is in dit kader van belang 021212.16504.00 Adviesbureau RBOI
15 omdat dit de mogelijkheid geeft om zonodig publiekrechtelijk te handhaven vanwege strijd met het bestemmingsplan. In de af te sluiten Factory Outlet Overeenkomst tussen hoofdexploitant en huurder van een winkelunit zal worden vastgelegd in welke branche en in welk marktsegment de betrokken huurder de winkelunit mag exploiteren. Het exploiteren buiten de overeengekomen branche en marktsegment is daarmee ook privaatrechtelijk niet toegestaan. De hoofdexploitant houdt voorts een overzicht bij van verhuurde units, ingedeeld op branches en marktsegment. Dit overzicht is beschikbaar voor de Toetsingscommissie en voor het college van B&W. De Toetsingscommissie zal ook de privaatrechtelijke bevoegdheid krijgen om de exploitatie van de winkelunits te toetsen aan de afspraken in de Factory Outlet Overeenkomst en daarmee aan de inhoud van het bestemmingsplan. De exploitant van een winkelunit is contractueel verplicht om aan een onderzoek door de Toetsingscommissie mee te werken. De Toetsingscommissie zal over haar onderzoek rapporteren aan de hoofdexploitant en hierover een afschrift sturen aan het college van B&W. Het Is de verantwoordelijkheid van de hoofdexploitant om naleving van de Factory Outlet Overeenkomst door de exploitant van de winkelunit te vragen en zonodig privaatrechtelijk af te dwingen. Hiervoor is een boeteclausule In de overeenkomsten opgenomen, voor een bedrag van 100.000,-. Ook hier is het informeren van het college van B&W van belang, om het college de mogelijkheid te geven zonodig bestuursrechtelijk te handhaven. Om ook derden een laagdrempelige mogelijkheid te bieden om knelpunten ten aanzien van de naleving van het bestemmingsplan (en daarmee van het concept achter het Factory Outlet Center) te rapporteren aan het bevoegd gezag, zal het college van B&W een meldpunt "Handhaving Factory Outlet Center' instellen. De contactgegevens van dit meldpunt zullen voldoende worden gecommuniceerd, bijvoorbeeld via de website van de gemeente. Het college van B&W zal jaahijks aan de gemeenteraad rapporteren over de handhaving van de regeling Factory Outlet Center in dit bestemmingsplan. Op deze manier is transparantie over en politiek toezicht op de handhaving van dit bestemmingsplan geborgd. In de handhavingsrapportage zal specifiek ten aanzien van het FOC worden opgenomen hoe de daadwerkelijke invulling van het Factory Outlet Center in winkelunits er in het betrokken jaar uit ziet, ingedeeld naar branche en marktsegment. Tevens zal worden gerapporteerd welke nieuwe vestigingen in het betrokken jaar aan de orde zijn geweest en hoe de Toetsingscommissie Factory Outlet Center hierover heeft geadviseerd. Voorts wordt opgenomen welke meldingen of klachten zijn ontvangen en tot welke acties deze hebben geleid. De REO's van Zuid-Holland zullen desgevraagd jaarlijks een afschrift ontvangen van de handhavingsrapportage. Adviesbureau RBOI 021212.16504.00r
16 021212.16504-00 Adviesbureau RBOI
17 Hoofdstuk 6 Ruimtelijk beleid 6.1 Inleiding In dit hoofdstuk is een samenvattend overzicht opgenomen van de beleidsdocumenten die ruimtelijk relevant zijn voor het plangebied en daarmee ook relevant voor dit bestemmingsplan. Dit overzicht is niet uitputtend maar geeft wel het kader waarbinnen het bestemmingsplan moet worden opgesteld. 6.3 Provinciaal beleid (in deze paragraaf is voorgesorteerd op de besluitvorming door Provinciale Staten, om zo inzichtelijk te kunnen maken hoe deze besluitvorming zal worden verwerkt.) 6.3.1 Provinciale structuurvisie (2010, herziening 2012) De provincie heeft een integrale structuurvisie voor de ruimtelijke ordening in Zuid-Holland vastgesteld. In deze Visie op Zuid-Holland beschrijft de provincie haar doelstellingen en provinciale belangen. De structuurvisie geeft de provincie de visie tot 2020 met bijbehorende uitvoeringsstrategie en een doorkijk naar 2040. De kern van Visie op Zuid-Holland is het versterken van samenhang, herkenbaarheid en diversiteit binnen Zuid-Holland. Dit draagt bij aan een goede kwaliteit van leven en een sterke economische concurrentiepositie. Duurzame ontwikkeling en klimaatbestendigheid zijn belangrijke pijlers. Dit wil de provincie bereiken door realisering van een samenhangend stedelijk en landschappelijk netwerk. Goede bereikbaarheid, een divers aanbod van woon- en werkmilieus In een aantrekkelijk landschap met ruimte voor water, landbouw en natuur, zijn daarin kenmerkende kwaliteiten. De Visie op Zuid-Holland is opgebouwd uit vijf integrale hoofdopgaven, namelijk: aantrekkelijk en concurrerend internationaal profiel; duurzame en klimaatbestendige deltaprovincie; divers en samenhangend stedelijk netwerk; vitaal, divers en aantrekkelijk landschap; stad en land verbonden. Adviest)ureau RBOI 021212.16504.OOr
18 OWEO-Fig legenda E^l Stads-en donk< ebied met hocx[waarciig openbaar vervoer [ I Glastuinbouwgebied m Regionaal oentnjm Hoogsnelhetdslijn (Inter)nationale wegvert)lndlng (Boven)reglonale wegverbinding A Figuur 6.1 Uitsnede Provinciale Structuurvisie Het plangebied is in de structuurvisie aangeduid als bedrijventerrein en als stads- en dorpsgebied met hoogwaardig openbaar vervoer. 021212.16504.00 Adviesbureau RBOI
19 De provinciale structuurvisie biedt ruimte voor één FOC van 20.000 m2 netto winkelvloeroppervlak, mits dit een hoogwaardige en exclusieve invulling krijgt van minimaal 50% en reguliere detailhandel of een laagwaardige invulling wordt uitgesloten. De provincie vindt dat een FOC die aan deze voorwaarden voldoet vanwege haar onderscheidende kenmerken bijdraagt aan de dynamiek en vernieuwing van de detailhandel, voorziet in een behoefte van de consument en de economie van Zuid-Holland versterkt. De provinciale structuurvisie geeft geen locatie aan voor een FOC, maar stelt wel als voorwaarde dat deze locatie optimaal ontsloten moet zijn met de auto en met openbaar vervoer. 6.3.2 Provinciale verordening Ruimte (2012, geconsolideerde versie) In samenhang met de structuurvisie is de Verordening Ruimte opgesteld. De regels in deze verordening zijn bindend en werken door in gemeentelijke bestemmingsplannen. Het volgende is relevant voor het bestemmingsplan. In artikel 9, lid 1 is met betrekking tot detailhandel het volgende opgenomen: Bestemmingsplannen voor gronden die zijn gelegen buiten de bestaande winkelconcentratles in de centra van steden, dorpen en wijken of nieuwe wijkgebonden winkelcentra, wijzen geen bestemmingen aan die nieuwe detailhandel mogelijk maken. In artikel 9, lid 7 is een uitzondering opgenomen: Een bestemmingsplan kan in afwijking van het bepaalde in lid 1 een Factory Outlet Center mogelijk maken mits is voldaan aan de volgende voorv/aarden: a. ïn Zuid-Holland is ruimte voor één Factory Outlet Center; b. de omvang bedraagt ten hoogste netto 20.000 m^ winkelvloeroppervlak c. ten minste 50% van het netto winkelvloeroppervlak wordt ingevuld met hoogwaardige detailhandel d. reguliere detailhandel, niet zijnde Outletdetailhandel, Is uitgesloten e. aangetoond is dat er geen duurzame ontwrichting van het voorzieningenniveau optreedt f. vestiging vindt plaats op een locatie die zowel met de auto als het openbaar vervoer goed is ontsloten g. advies is nodig van de Regionaal Economische Overlegorganen In de verordening zijn als begripsbepalingen opgenomen Factory Outlet Center: een concentratie van winkels waar producenten van merkartikelen hun restpartijen, gedateerde artikelen of producten met een foutje (outletartikelen) rechtstreeks en met ketting aan de consument verkopen Hoogwaardige detailhandel (in een Factory Outlet Center): exclusieve detailhandel in outletartikelen van topproducenten Voor dit bestemmingsplan wordt gebruik gemaakt van deze afwijkingsmogelijkheid. Aan de in de verordening genoemde criteria wordt als volgt voldaan: Er is op dit moment nog geen ander FOC in Zuid-Holland (criterium a), de omvang, het percentage van 50% hoogwaardig en het niet toestaan van reguliere detailhandel zijn rechtstreeks in de bestemmingsregels vastgelegd (criteria b, c en d). In de toelichting is verwezen naar de diverse onderzoeken waaruit volgt, dat geen sprake is van duurzame ontwrichting (criterium e). Het plangebied is uitstekend ontsloten voor auto's (A12) en met hoogwaardig openbaar vervoer (criterium f). Ook aan de adviesverplichting (criterium g) is voldaan. De begripsbepaling van Factory Outlet Center in de verordening is uitgewerkt in de begrippen Factory Outlet Center en Factory Outlet detailhandel in het bestemmingsplan. De Adviesbureau RBOI 021212.16504.00r
20 drie kenmerken niet reguliere producten, rechtstreeks door de producent en de korting zijn daarbij overgenomen en op onderdelen aangescherpt en verder geconcretiseerd (bijvoorbeeld kortingspercentage ten minste 30%). 021212.16504.00 Adviesbureau RBOI
Bijlage 1 Protocol bij gronduitgifteovereenkomst 21 Protocol nieuwvestiging, handhaving en toezicht en verplichtingen hoofdexploitant Factory Outlet Center Artikel 1 Nieuwvestiging 1. Alvorens de hoofdexploitant met een exploitant die zich in het FOC wenst te vestigen een Factory Outlet overeenkomst met betrekking tot die vestiging aangaat, zal de hoofdexploitant het voornemen tot het aangaan van de Factory Outlet overeenkomst kenbaar maken aan de Toetsingscommissie Factory Outlet Center (hierna: toetsingscommissie), zoals bedoeld in artikel 1 lid 37 van de Regels van het bestemmingsplan Factory Outlet Center Bleizo, onder overlegging van bescheiden waaruit blijkt dat de exploitant voldoet aan de Regels van het bestemmingsplan Factory Outlet Center Bleizo. 2. De toetsingscommissie als bedoeld in het eerste lid bestaat uit zes leden en een onafhankelijk voorzitter met stemrecht en wordt benoemd door Burgemeester en wethouders van de gemeente Lansingeriand. De samenstelling van de toetsingscommissie is als volgt: 1. Vertegenwoordiger gemeente Lansingeriand (afdeling Economische Zaken); 2. Vertegenwoordiger gemeente Zoetermeer (afdeling Economische Zaken); 3. Vertegenwoordiger Kamer van Koophandel; 4. Vertegenwoordiger sector detailhandel (HBD); 5. Vertegenwoordiger hoofdexploitant Factory Outlet Center; 6. Vertegenwoordiger REO Haaglanden; 7. Onafhankelijk voorzitter (De leden doen een voordracht voor de benoeming van de onafhankelijk voorzitter). 3. De voorzitter en de leden van de toetsingscommissie worden benoemd voor een periode van drie jaren en kunnen nadien opnieuw worden benoemd. Adviezen van de toetsingscommissie komen bij meerderheid van stemmen tot stand. 4. De toetsingscommissie adviseert of de nteuwvestiging in overeenstemming is met het bepaalde in de Regels van het bestemmingsplan Factory Outlet Center Bleizo. Indien dit niet het geval is, stuurt de toetsingscommissie haar negatief advies binnen 2 weken aan Burgemeester en wethouders van Lansingeriand en aan de hoofdexploitant van het Factory Outlet Center. 5. Indien sprake is van een negatief advies zoals bedoeld in lid 4, meldt de hoofdexploitant van het Factory Outlet Center binnen 2 weken aan burgemeester en Adviesbureau RBOI 021212.16504.00
22 wethoudere van Lansingerland welke conclusies zij aan het advies van de toetsingscommissie verbindt. Artilcel 2 Handhaving en Toezicht 1. Burgemeester en wethouders van Lansingeriand beoordelen of het advies van de toetsingscommissie en de reactie van de hoofdexploitant aanleiding geeft tot bestuursrechtelijke handhaving krachtens hoofdstuk 5 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. 2. Burgemeester en wethouders van Lansingerland houden bestuursrechtelijk toezicht op de naleving van de Regels van het bestemmingsplan Factory Outlet Center Bleizo. Burgemeester en wethouders gebruiken daarbij zonodig de bevoegdheden krachtens hoofdstuk 5 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. 3. Voor het doen van meldingen inzake het niet naleven van de Regels van het bestemmingsplan Factory Outlet Center Bleizo wordt door Burgemeester en wethouders van Lansingeriand een herkenbaar meldpunt ingesteld. 4. Burgemeester en wethouders van Lansingerland rapporteren jaariijks aan de gemeenteraad van Lansingerland over naleving, toezicht en handhaving van de Regels van het bestemmingsplan Factory Outlet Center Bleizo. Een kopie van deze rapportage wordt desgevraagd toegezonden aan de REO's van Zuid-Holland. Artikel 3 Verplichtingen hoofdexploitant Factory Outlet Center 1. De hoofdexploitant neemt in iedere Factory Outlet overeenkomst die met betrekking tot de exploitatie van (een gedeelte van) het FOC wordt gesloten op, dat de aan de exploitant beschikbaar gestelde ruimten uitsluitend worden gebruikt overeenkomstig de Regels van het bestemmingsplan Factory Outlet Center Bleizo. 2. De hoofdexploitant neemt in iedere Factory Outlet overeenkomst die met betrekking tot de exploitatie van (een gedeelte van) het FOC wordt gesloten een ontbindende voorwaarde danwei een voorbehoud op van positief advies door de Toetsingscommissie overeenkomstig artikel 1. 3. De hoofdexploitant neemt in iedere Factory Outlet overeenkomst die met betrekking tot de exploitatie van een gedeelte van het FOC wordt gesloten op, dat het exploitant niet vrijstaat, anders dan met instemming van hoofdexploitant, verkregen na positief advies van de Toetsingscommissie, haar overeenkomst aan een of meerdere derden over te dragen, voor zover niet in strijd met de daarop betrekking hebbende wettelijke voorschriften. 4. De hoofdexploitant neemt in iedere Factory Outlet overeenkomst die met betrekking tot de exploitatie van een gedeelte van het FOC wordt gesloten op, dat de hem ter beschikking staande ruimten uitsluitend zijn te gebruiken ten behoeve van de verkoop van de branche waarvoor toestemming is verieend. 5. De hoofdexploitant zal diens verplichting gronden en opstallen te gebruiken en te laten gebruiken overeenkomstig de Regels van het bestemmingsplan Factory Outlet Center Bleizo en de verplichtingen op grond van dit protocol bij eventuele verkoop van gronden of opstallen als kwalitatieve verplichtingen opnemen in de akte van eigendomsoverdracht. 6. De hoofdexploltant neemt in iedere Factory Outlet overeenkomst die met betrekking tot de exploitatie van een gedeelte van het FOC wordt gesloten op, dat de 021212.16504.00 Adviesbureau RBOI
23 toetsingscommissie als bedoeld in artikel 1 tevens bevoegd is te beoordelen of de exploitatie plaatsvindt in strijd met de Factory Outlet overeenkomst. De commissie maakt van haar bevoegdheid als bedoeld in deze bepaling gebruik ofwel op grond van een daartoe bij haar ingediende klacht dan wel uit eigener beweging. 7. De hoofdexploitant neemt in de door haar af te sluiten Factory Outlet overeenkomsten met betrekking tot de exploitatie van een (een gedeelte van) het FOC op dat de exploitant medewerking verleent aan een door de commissie in te stellen onderzoek als bedoeld in lid 6 van dit artikel. Tevens wordt in deze overeenkomsten opgenomen dat de exploitant die wordt geconfronteerd met de bevinding van de commissie dat in strijd met de opzet van het FOC wordt gehandeld, binnen een door de commissie aan te geven redelijke termijn, zijn exploitatie in overeenstemming met die opzet zal brengen. B. De hoofdexploitant neemt in de door haar af te sluiten Factory Outlet overeenkomsten met betrekking tot de exploitatie van een (een gedeelte van) het FOC op dat de exploitant in geval van niet-nakoming van een contractuele verplichting door een exploitant deze een door de commissie vast te stellen boete ten gunste van de gemeente Lansingeriand verbeurt ter grootte van 100.000. Bij herhaling van schending van een contractuele verplichting zal de hoofdexploitant de kantonrechter vragen met, toepassing van de daarop betrekking hebbende wettelijke voorschriften, de Factory Outlet overeenkomst te ontbinden. Indien de gemeente Lansingeriand de wens daartoe te kennen geeft, zal de hoofdexploitant de haar krachtens overeenkomst met de exploitant toekomende sanctiebevoegdheden overdragen aan de gemeente. De hoofdexploitant neemt in de Factory Outlet overeenkomsten die zij met de exploitant zal sluiten, deze mogelijkheid op. 9. De hoofdexploitant ontwikkelt een synergieprogramma dat gericht is op combinatiebezoek van bezoekers van het factory outlet center aan andere leisurevoorzieningen en voorzieningencentra in de regio - en omgekeerd. Dit synergieprogramma betreft marketing en samenwerking met regionale ondernemers (al dan niet georganiseerd) en regionale toeristische attracties, waarbij als voorwaarde geldt dat deze externe partijen ook daadwerkelijk medewerking verlenen aan het synergieprogramma. Het synergieprogramma wordt jaariijks geactualiseerd. De hoofdexploitant rapporteert jaarlijks over het geactualiseerde synergieprogramma en de uitvoering daarvan aan de toetsingscommissie en aan burgemeester en wethouders van Lansingeriand. Adviesbureau RBOI 021212.l6504.00r
^wesèjifeaiwïso/ 021212.16504.00 Rotterdam f Middelburg
25 Planregels Adviesbureau RBOI 021212.16S04.00r
26 021212.16504.00 Adviesbureau RBOI
Hoofdstuk 1 Inleidende regels ^^ Artikel 1 Begrippen 1.1 plan het bestemmingsplan Factory Outlet Center Bleizo van de gemeente Lansingerland. 1.2 bestemmingsplan de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMR0.1621.pmmet de bijbehorende regels en bijlagen. 1.18 bruto vloeroppervlak de vloeroppervlakte van de ruimte, dan wel van meerdere ruimten van een vastgoedobject gemeten (volgens NEN 2580) op vloerniveau tangs de buitenomtrek van de (buitenste) opgaande scheidingsconstructie, die de desbetreffende ruimte(n) omhullen. 1.19 detailhandel het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen, het uitstallen ten verkoop, verkopen en/of leveren van goederen aan diegenen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. 1.22 Factory Outlet Center een gespecialiseerd en hoogwaardig centrum waarin een fabrieksverkoopformule is gevestigd die de reguliere detailhandel aanvult middels Factory Outlet detailhandel. 1.23 Factory Outlet detailhandel een vorm van detailhandel waarbij: verkoop beperkt is tot goederen die afwijken van de standaard kwaliteit of niet meer onder de gangbare voorwaarden vla de reguliere detailhandel worden aangeboden, zoals overschotten of andere voorraden die in de afgelopen periode van drie maanden - met uitzondering van uitverkoop - niet meer aan de reguliere detailhandel zijn aangeboden; en verkoop plaatsvindt tegen gereduceerde prijzen ten opzichte van de prijzen die door de reguliere detailhandel worden gehanteerd, waarbij verkoopprijzen ten minste 30% lager zijn dan de reguliere verkoopadviesprijzen; en verkoop plaatsvindt rechtstreeks aan de consument door merkfabrikanten, of licentiehouders, met uitsluiting van een tussenhandel door andere natuuriijke- of rechtspersonen. 1.24 dienstverlening het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, passend bij het toeristische en recreatieve concept van het Factory Outlet Center. Adviesbureau RBOI 021212.16504.00
28 1.28 grootschalige detailhandel een detailhandelsvestiging waarbij de bruto vloeroppervlakte meer dan 1.000 m^ bedraagt en in de volgende categorieën: a. detailhandel in brand- en explosiegevaarlijke goederen; b. detailhandel in volumineuze goederen, zoals auto's, boten, motoren, caravans, landbouwwerktuigen en grove bouwmaterialen en daarmee rechtstreeks samenhangende artikelen, zoals accessoires, onderhoudsmiddelen, onderdelen en materialen; c. tuincentra; d. grootschalige detailhandelsbedrijven in meubels, keukens en badkamers, al dan niet - in ondergeschikte mate - in combinatie met woninginrichting en stoffering; e. bouwmarkten. 1.30 kantoor een gebouw of een deel van een gebouw welke door haar indeling en inrichting kennelijk Is bestemd om uitsluitend te worden gebruikt voor administratieve en daarmee gelijk te stellen werkzaamheden (al dan niet met een baliefunctie). 1.31 indeling marktsegmenten indeling van merkwinkels in factory outlet detailhandel, gebaseerd op de combinatie van factoren: het aantal merkwinkels van het merk dat in Nederland voorkomt; de bekendheid van het merk bij de consument; de perceptie van de kwaliteit bij de consument; het prijsniveau; het afwerkingsniveau van de artikelen; de toonaangevendheid in de branche. 1.32 NEN door de Stichting Nederiands Normalisatie-Instituut uitgegeven norm, zoals deze luidde op het moment van vaststelling van het plan. 1.36 showroom een ruimte welke uitsluitend is bestemd en ingericht voor de uitstalling van goederen. 1.37 supermarkt detailhandel in de vorm van een zelfbedieningszaak in food en dagelijkse goederen; 1.38 toetsingscommissie Factory Outlet Center een door burgemeester en wethouders benoemde adviescommissie. 1.39 winkelvloeroppervlak (wvo) De (inpandige) voor het publiek zichtbare en toegankelijke vloeroppervlakte van de winkel. Hieronder is niet inbegrepen de uitsluitend voor het personeel bedoelde ruimten en de ruimten die betrekking hebben op bedrijfskantoor, portiek, ambacht, reparatie, opslag, magazijn, sanitair en distributieruimten ten behoeve van de verwerking van bestellingen. 021212.16504.00 Adviesbureau RBOI
29 Artikel 2 Wijze van meten Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten: 2.1 de (bouw)hoogte van een bouwwerk vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen. 2.2 de bruto (bednjfs)vloeroppervlakte binnenwerks als het totaal van alle vloeroppervlakten ten dienste van kantoren, winkels en/of bedrijven, met inbegrip van de daarbij behorende magazijnen en overige dienstruimten. 2.3 de (grond)oppervlakte van een bouwwerk tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk. 2.4 de verkoopvloeroppervlakte binnenwerks als het totaal van alle vloeroppervlakten van ruimten welke rechtstreeks ten dienste staan van de detailhandelsactiviteiten en voor publiek toegankelijk zijn; kantoren, magazijnen en overige dienstruimten worden hieronder niet begrepen. 2.5 vloeroppervlakte de gebruiksoppervlakte volgens NEN2580. Adviesbureau RBOI 021212.16504.OOr
30 021212.16504.00 Adviesbureau RBOI
Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels 31 Artikel 3 Gemengd - Factory Outlet Center 3.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Gemengd - Factory Outlet Center' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. een Factory Outlet Center, bestaande uit: 1. non-food factory outlet detailhandel, zijnde detailhandel in merkartikelen van een hoge kwaliteit, waarbij ten aanzien van marktsegment geldt dat: ten minste 50 % van het totale winkelvloeroppervlak is bestemd voor non-food factory outlet detailhandel in het marktsegment hoogwaardig, zoals omschreven in bijlage 2 bij deze regels; ten hoogste 50% van het totale winkelvloeroppervlak is bestemd voor non-food factory outlet detailhandel in het marktsegment overig, zoals omschreven in bijlage 2 bij deze regels; waarbij ten aanzien van brancherlng geldt dat: ten minste 70% en ten hoogste 90 % van het totale winkelvloeroppervlak is bestemd voor non-food factory outlet detailhandel in de branches kleding & mode, schoenen & lederwaren en sport & spel, zoals omschreven in bijlage 1 bij deze regels; ten hoogste 15% van het totale winkelvloeroppervlak is bestemd voor non-food factory outlet detailhandel, niet zijnde de branches kleding & mode, schoenen & lederwaren en sport & spel, zoals omschreven in bijlage 1 bij deze regels; 2. dienstveriening, voorzover passend bij de toeristische en recreatieve uitstraling van het Factory Outlet Center en voor ten hoogste 5% van het totale winkelvloeroppervlak; 3. winkelondersteunende horecabedrijven voor ten hoogste 10% van het totale winkelvloeroppervlak, waarbij geldt dat: de horecabedrijven gericht zijn op de bezoekers van het Factory Outlet Center; de openingstijden van de horecabedrijven zijn afgestemd op de openingstijden van de winkels in het factory outlet center; het aantal horecabedrijven ten hoogste 8 bedraagt; waarbij voor het Factory Outlet Center als geheel geldt dat: het totale winketvloeroppervlak (wvo) ten hoogste 20.000 m^ bedraagt, het totale verhuurbaar vloeroppervlak (vvo) ten hoogste 26.000 m^ bedraagt en het totale bruto vloeroppervlak (bvo) van ten hoogste 28.000 m^, waarbij gemeten wordt conform NEN 2580; de winkeleenheden per eenheid een winkelvloeroppervlak hebben van ten hoogste 250 m^, waarbij ten hoogste 20 winkeleenheden een winkelvloeroppervlak hebben van ten hoogste 500 m^', ten hoogste 10 winkeleenheden een winkelvloeroppervlak hebben van ten hoogste 750 m^- en ten hoogste 1 winkeleenheid een winkelvloeroppervlak heeft van meer dan 750 m2; Adviesbureau RBOI 021212.16504.00
32 b. bij deze bestemming behorende voorzieningen: kantoren met een bruto vloeroppervlak van ten hoogste 1.000 m^, berging en opslag, groen, parkeer- en speelvoorzieningen, nutsvoorzieningen, water en waterhuishoudelijke voorzieningen, expeditiestraten, losen Iaadvoorzieningen en toegangswegen. 3.2 Bouwregels Op deze gronden mag gebouwd worden en gelden de volgende regels: 3.2.1 Algemeen Op de in lid 3.1 bedoelde gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd, waarbij de in lid 3.1 genoemde oppervlakten als maximale omvang in acht worden genomen. {overige bouwregels in deze opzet weggelaten) 3.4 Specifieke gebruiksregels Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels: 3.4.1 Strijdig gebruik Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend het gebruik: a. voor detailhandel die niet voldoet aan de kenmerken van het Factory Outlet Center zoals bedoeld in artikellid 3.1; b. voor grootschalige detailhandel; c. voor supermarkten; d. van bouwwerken voor bewoning; e. van gronden of bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting; f. van onbebouwde terreinen voor de opslag van caravans, boten en overige zaken; g. van gronden of bouwwerken voor de opslag van vuurwerk; h. voor verkooppunten voor motorbrandstoffen. 3.6 Wijzigingsbevoegdheid Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen door: - merken toe te voegen aan bijlage 2; - merken te verwijderen van bijlage 2; - de toedeling van een merk aan een marktsegment te wijzigen in bijlage 2; indien: a. toedeling van het betrokken merk tot het marktsegment passend is, omdat het merk vergelijkbaar is met de andere merken in het betrokken marktsegment, gelet op: - aantal aanwezige merkwinkels van het betrokken merk in Nederland; - gehanteerd gemiddeld prijsniveau; - kwaliteit en afwerkingsniveau van de producten; - perceptie van het marktsegment van het betrokken merk bij consumenten; - bekendheid van het merk bij consumenten; - toonaangevendheid van het merk; b. vooraf advies is gevraagd over de toedeling van het merk tot een marktsegment, gelet op de onder a genoemde criteria aan: - de toetsingscommissie Factory Outlet Center; - Gedeputeerde Staten. 021212.16504.00 Adviesbureau RBOI Rot^rdam / Middelburg
Bijlagen bij regels 33 Adviesbureau RBOI 021212.16504.00
34 021212.16504.00 Adviesbureau RBOI
Bijlage 1 Overzicht branches 35 kleding & mode beenmode bont bruidskleding damesmode d&h mode herenmode kindermode leermode lingerie modeaccessoires sportkleding textielsuper modewarenhuis schoenen & lederwaren lederwaren schoenen sport & spel buitensport ruiters port speelgoed modelbouw sportzaak hengelsport watersport sport speciaalzaak Branches (vet) met bijbehorende winkelvormen (bron: Locatus) Adviesbureau RBOI 021212.16504.00
36 021212.16504.00 Adviesbureau RBOI
Bijlage 2 Toegestane merken marktsegmentering ^^ Marktsegment Hoogwaardig Marktsegment Overig De indeling van merken in beide marktsegmenten is een taak van de in te stelten Toetsingscommissie Factory Outlet Center. Zie paragraaf 4.3 van de toelichting. Adviesbureau RBOI 021212.16504.00
BIJLAGE 2 (figuur 1: Borging FOC in realisatiefase) 12/13
Publiekrecht 1 Aanvraag omgevingsvergunning voor bouwen FOC I College van B&W toetst TËlSen bestemmmgspiant^ aan: factory outlet (niet- 1 Eisen bestemmingsplan regulier aanbod, ' welstand ^^^ 30% lagere prijzen, bouwbesluit ^^^ merkenwinkels) bouwverordening min. 50% hoogwaardig branchering " oppervlak totaal en per : Omgevingsvergunning winkel moet op grond van artikel 2.10 Wabo worden i geweigerd indien niet 4 aan alle genoemde eisen " is voldaan, waaronder de eisen die het bestemmingsplan stelt aan de invulling van het FOC I Omgevingsvergunning voor bouwen Privaatrecht Verzoek Gronduitgifte overeenkomst I Grondeigenaar GR Bleizo toetst aan: Afspraak 70% voorverhuur Eisen bestemmingsplan Grondeigenaar vraagt advies aan toetsingscommissie FOC Toetsingscommissie FOC toetst aan eisen bestemmingsplan Gronduitgifte is pas mogelijk als aan alle eisen Is voldaan, waaronder de eisen die het bestemmingsplan stelt aan de invulling van het FOC Bouw en realisatie FOC juridisch mogelijk ] Figuur 1: Borging Factory Outlet bij bouw
BIJLAGE 3 (figuur 2: borging FOC in exploitatiefase) 13/13
w Publiekrecht Handhaving en Toezicht ükt^aimie)i College van B&W zorgt voor handhaving van het bestemmingsplan op basis van: Adviezen Toetsingscommissie FOC Meldingen overtredingen via Meldpunt FOC Eigen toezicht College van B&W is bevoegd tot handhavingsacties jegens eigenaar, hoofdexploitant en exploitant winkelunit: last onder bestuursdwang (bijv. sluiten winkelunit) last onder dwangsom Eisen bestemmingsplan: factory outlet (nietregulier aanbod, 30% lagere prijzen, merkenwinkels) min. 50% hoogwaardig brancherlng oppervlak totaal en per winkel Privaatrecht Verzoek vestiging/ wijziging formule winkelunit I Hoofdexploitant FOC vraagt advies aan Toetsingscommissie FOC Toetsingscommissie FOC toetst aan eisen bestemmingsplan Hoofdexploitant neemt in FOC overeenkomst met exploitant winkelunit op dat exploitant gebonden is aan eisen bestemmingsplan en aan afgesproken merk en assortiment, met boetebeding ( 100.000,-) FOC Overeenkomst (nieuw of aangepast) I Vestiging/ wijziging winkelunit mogelijk.i3 Figuur 2: Borging Factory Outlet bij exploitatie