BOUWKUNDIG RAPPORT DEELINSPECTIE DAK Thérèse Schwartzestraat 75 1328CB Almere SSW Groep B.V. Postbus 536, 3760 AM te Soest T: 035-6023113 E: info@ssw-groep.nl I: www.ssw-woningkeur.nl Rabobank: NL78RABO0109980840 Btw: NL 8153.44.818.B01 Kvk: 321.12.820 Op al onze transacties zijn van toepassing onze algemene leveringsvoorwaarden zoals gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel te Amersfoort.
Algemene gegevens Opdrachtgever Naam : Mevr. Mascha Warnaar. Adres : Thérèse Schwartzestraat 75 Postcode : 1328CB Plaats : Almere Inspectiegegevens Opdrachtnummer : DEEL377425 Adres : Thérèse Schwartzestraat 75 Postcode : 1328CB Plaats : Almere Type : Geschakelde ééngezinswoning Gebruik : Bewoning (verhuur) Weersgesteldheid tijdens inspectie : Droog, 9 o C Aanwezig bij inspectie : Opdrachtgever (huurders woning) Inspectiedatum : 03-02-2016 Inspecteur / Adviseur : P.J.E. Robbe SSW Groep B.V. Postbus 536, 3760 AM te Soest T: 035-6023113 E: info@ssw-groep.nl I: www.ssw-woningkeur.nl Rabobank: 1099.80.840 Btw: NL 8153.44.818.B01 Kvk: 321.12.820 Op al onze transacties zijn van toepassing onze algemene leveringsvoorwaarden zoals gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel te Amersfoort.
Aansprakelijkheid Op de uitvoering en de resultaten van dit rapport zijn de algemene leveringsvoorwaarden van SSW Woningkeur (hierna noemen SSW) van toepassing, hiervan een korte samenvatting: 1. SSW rapport biedt geen garantie over de (bouwkundige) staat van een object, bijgebouwen en de objectgebonden (technische) installaties. 2. Gebruiksduur (bekwame tijd): Een inspectie is een momentopname. Het rapport is dan ook geldig tot maximaal twaalf maanden na de datum waarop het object is geïnspecteerd. 3. SSW neemt geen verantwoordelijkheid voor een vergelijking met een rapport opgesteld door derden. De verantwoordelijkheid daarvoor ligt bij de opdrachtgever. 4. SSW is beperkt aansprakelijk voor aantoonbare tekortkomingen in de uitvoering van de inspectie. Dat is conform de bepalingen in het Burgerlijk Wetboek over beroepsfouten. Dat betekent in de praktijk dat SSW aansprakelijk is tot het bedrag dat de beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar bij de beroepsfout uitkeert. 5. SSW is op geen enkele wijze aansprakelijk als na de inspectie van het object verborgen of onzichtbare gebreken aan het object worden geconstateerd. 6. SSW is niet aansprakelijk voor klachten die zonder toestemming van SSW al zijn hersteld. Inspectie Kwaliteit De inspectie is gebaseerd op de regels zoals SSW die heeft vastgesteld. SSW staat voor heldere en objectieve afstemming met opdrachtgevers. De inspectie mag alleen worden uitgevoerd door gekwalificeerde bouwkundig inspecteurs. Toepassingsgebied De inspectie is een onafhankelijke, feitelijke vaststelling van de bouwkundige staat van een object op basis van visuele waarnemingen, waarbij rekening gehouden wordt met het gebruik van het object. Dat betekent dat de inspectie zich niet uitspreekt over: Verborgen of onzichtbare tekortkomingen: dat zijn mechanische, constructieve of organische beschadigingen aan het object die aandacht verdienen. Meerdere tekortkomingen kunnen leiden tot een gebrek. Verborgen of onzichtbare gebreken: mechanische, constructieve of organische schade aan het object die van dien aard is dat die niet meer geschikt is voor normaal gebruik en waaraan dus veel aandacht moet worden besteed. Doelstelling Doel van de inspectie is een eenmalige uitspraak te doen over de kwaliteit van een object in verhouding tot het gebruik. Dat betekent dat een kwaliteitsanalyse wordt gemaakt van de staat van het onderhoud, de bruikbaarheid van het object, de toegankelijkheid en de veiligheid van de constructie. De inspectie is een momentopname, die onder andere daardoor ook beperkingen kent. Dat houdt het volgende in: De kwaliteit van het object wordt beoordeeld in relatie tot het bouwjaar, de bouwwijze en de standaard levensduurverwachting van de toegepaste materialen. Het speelt bij de beoordeling geen rol of een object er mooi uitziet, netjes is ingedeeld, ingericht of afgewerkt. Tijdens de inspectie worden geen metingen verricht noch berekeningen gemaakt. Wel wordt waar nodig gewezen op risico s en nader uit te voeren specialistische onderzoeken. Inspectierichtlijnen en Arbo verplichtingen De inspectie moet voldoen aan inspectierichtlijnen en Arbo verplichtingen. Schuine en platte daken worden geïnspecteerd met een ladder waarmee een hoogte van 5,4 m kan worden bereikt. Voor kruipruimten geldt een minimale hoogte van 0,4 m zonder dat er belemmerende factoren zijn. Ter ondersteuning van de inspectie zijn ook andere hulpmiddelen binnen handbereik. - 3 -
Opmerkingen vooraf Korte samenvatting informatie voorafgaande aan de inspectie Visuele controle van dakafwerkingen, doorvoeren en dakranden naar aanleiding van enkele interne actieve lekkages. Afgelopen jaren al diverse malen naar gekeken en hersteld door aannemer van verhuurder. Hoofdvraag Wat is de oorzaak van de lekkages en wat zijn de herstelwerkzaamheden? Inspectie Geïnspecteerde delen en wijze van inspectie De daken, doorvoeren en aanverwante onderdelen zijn voor zover veilig/mogelijk (ARBO) steekproefsgewijs geïnspecteerd. Er is alleen gekeken in het vlak waar de lekkages zich bevinden. Zie schema hiernaast, alleen het rood gearceerde gedeelte. Het schuine dakvlak is goed bereikbaar via het lager gelegen platte dak. Beide met behulp van een telestep ladder. Er is een visuele inspectie uitgevoerd, zonder gebruik van verdere hulpmiddelen. En er is alleen een inspectie uitgevoerd met betrekking tot de lekkage. Samenvatting bevindingen Het flauwe schuine dak is voorzien van Stonewold vlakke betonpannen met als onderconstructie sandwich dakpanelen. Deze dakelementen bestaan uit een onder- en bovenplaat van 3 of 7 mm dik spaanplaat. Deze dakelementen worden geleverd met een wit gelakte onderzijde. Tussen de platen is een isolatielaag ingeklemd van PIR-hardschuim. De overgangen tussen de individuele platen dienen met PUR-schuim afgedicht te worden (vlak afsnijden), het doek overlappend aanbrengen en hierover de panlatten/tengels aanbrengen. Dit is niet het geval bij dit dak. De PUR-schuim delen zijn niet vlak afgesneden en het doek is niet overlappend geplaatst. Wanneer hier vocht bij komt van bijvoorbeeld slechte afdichting doorvoeren en open aansluitingen pannen, dan zal hier lekkage ontstaan. Bij de doorvoeren zijn loodslabben toegepast welke niet voldoende zijn doorgezet en niet zijn voorzien van een waterstop, hierdoor kan bij bepaalde wind (stuwing) en regen hemelwater achter de pannen komen. Aangezien de doorvoeren direct langs de aansluitingen van de sandwichpanelen lopen en deze onvoldoende zijn afgedicht zal hier periodiek lekkage ontstaan. Het uitgevoerde herstelwerk in de vorm van lokaal afdichten van overgangen pannen en vastkitten van de loodslabben hebben geen resultaat. Deze zijn niet professioneel en hebben het karakter van pleisters plakken (in de hoop dat dit houdt) in plaats van een constructieve oplossing. - 4 -
Advies: Het is ten zeerste aan te raden de voorgaande opgesomde gebreken op korte termijn te herstellen/aan te passen. Dit om verdere vervolgschade van zowel lekkages binnen als aan de sandwichplaten zelf. De aanwezig gebreken zijn, zo lijkt het, veroorzaakt door ondeugdelijke aansluitingen/plaatsing en niet opgelost met het provisorisch uitgevoerde onderhoud. Indien de huidige gebreken worden verholpen, is het dakvlak nog gedurende een langere periode in stand te houden zonder dat vervanging direct noodzakelijk is. Herstelwerkzaamheden Overgangen van sandwichpanelen (doek/folie) deugdelijk aansluiten en wegsnijden teveel aan PURschuim (gehele dak); Defecte pannen uitwisselen; Controle en herstel van isolatie en beplating; Deugdelijke afdichting (lood) rondom doorvoeren realiseren - 5 -
Schouwrapportage Foto 1 Overzicht dakvlak, van achterzijde naar voorzijde Flauw hellend dak, betonpannen (stonewold) Foto 2 Slaapkamer voorzijde, 1 e verdieping Oude lekkagelocatie in slaapkamer voorzijde woning. Periodiek actieve lekkage (nieuw) zichtbaar langs afdeklat samengestelde dakplaten. Foto 3 Panlatten/tengels, onderconstructie Grotendeels droge locaties (steekproef) panlatten, tengels en doek. Langs aansluitnaad zichtbare vochtsporen. - 6 -
Schouwrapportage Foto 4 Aansluitingen sandwich panelen Overgangen sandwich dakpanelen niet deugdelijk afgedicht. Afdichting met PUR-schuim, maar folie/doek niet overlappend. Foto 5 Aansluitingen sandwich panelen Overgangen sandwich dakpanelen niet deugdelijk afgedicht. Afdichting met PUR-schuim, maar folie/doek niet overlappend. Foto 6 Aansluitingen sandwich panelen Overgangen sandwich dakpanelen niet deugdelijk afgedicht. Afdichting met PUR-schuim, maar folie/doek niet overlappend. - 7 -
Schouwrapportage Foto 7 Pannendak Defecte pan aan elkaar gelijmd met vloeibare bitumen/kitwerk. Beginnend poreus worden pannen, most en algengroei in naden. Foto 8 Pannendak Diverse aansluitnaden pannen provisorisch afgedicht met vloeibaar bitumen en kit. Foto 9 Doorvoeren Onvoldoende doorgezet, afdichtend en ontbreken kering loodslabben bij doorvoeren. Deels loodslabben vastgezet aan pannen. Vochtsporen rondom beide doorvoeren. - 8 -
Schouwrapportage Foto 10 Panlatten/tengels, onderconstructie Vochtsporen en beginnende aantastingen panlatten/tengels.. - 9 -