RAPPORT TECHNISCH ONDERZOEK GEVELS

Transcriptie

1 RAPPORT TECHNISCH ONDERZOEK GEVELS Vereniging Bouwplan Reitdiep De APK voor Vastgoed, eigendom en handelsnaam van SSW Groep BV, is bij het Benelux merkenbureau geregistreerd als merk- en beeldmerk Postbus AM SOEST Tel: E: Kvk: BTW: NL B01 Rabobank: IBAN: NL78RABO BIC: RABONL2U

2 Algemene gegevens Opdrachtgever Naam : Bestuur Vereniging Bouwplan Reitdiep Adres : Rubensstraat / Mondriaanstraat Plaats : Groningen Inspectiegegevens Adres : Rubensstraat / Mondriaanstraat (meerdere huisnummers) Plaats : Groningen Type : Wooneenheden / Wooncomplex Gebruik : Bewoning Weersgesteldheid tijdens inspectie : Droog, 8 o C Aanwezig bij inspectie : Opdrachtgevers Inspectiedatum : Adviseur / Inspecteur : P.J.E. Robbe BOUWKUNDIG ONDERZOEK GEVELS - VERENIGING BOUWPLAN REITDIEP - 2 -

3 Opmerkingen vooraf Korte samenvatting informatie voorafgaande aan de inspectie De in 1978 gebouwde woningen 13 woonblokken, 133 wooneenheden begonnen enkele jaren na de oplevering gebreken te vertonen. Met name gevels en metselwerk zijn eigenlijk al vanaf oplevering tot op heden aandacht behoevende onderdelen van de woning. Als gevolg hiervan is Vereniging Bouwplan Reitdiep ontstaan welke belangen van de bewoners/eigenaars behartigt en als doel heeft de kwaliteit van de woningen te waarborgen. Doel van het onderzoek is om te weten te komen of de gevels, welke in het verleden vochtwerend zijn behandeld (geïmpregneerd), nog steeds het vocht buiten houden. Werkzaamheden zijn volgens opgave uitgevoerd in Daarnaast is het zo dat de vereniging graag wilt dat er met een deskundig oog in zijn algemeenheid wordt gekeken naar de bouwkundige kenmerken en staat van onderhoud van de gemeenschappelijke delen (exterieur). Aangeboden stukken vanuit opdrachtgever Enkele originele tekeningen met aantekeningen van geïmpregneerde geveldelen. Historisch overzicht van de Vereniging Bouwplan Reitdiep Hoofdvraag Wat is de staat van de het geïmpregneerde metselwerk en voegwerk? Is deze nog in een voldoende beschermende staat? Subvragen Zijn er bij visuele steekproefsgewijze controle nog gebreken te ontdekken aan het exterieur van de verschillende wooneenheden? BOUWKUNDIG ONDERZOEK GEVELS - VERENIGING BOUWPLAN REITDIEP - 3 -

4 Inspectie Geïnspecteerde delen en wijze van inspectie Alle woningen en woonblokken zijn visueel steekproefsgewijs geïnspecteerd, hierbij is met name aandacht voor het metselwerk en de aansluitingen hierop. Tevens is er gevraagd om aandacht voor de aanwezige betonnen balkons. Samenvatting bevindingen onderzoek gevels De gevels zijn tijdens de inspectie in een voldoende staat van onderhoud. Buiten enkele reguliere veroudering en schades. Op enkele locaties zijn vochtsporen en anderszins vochtkenmerken(alg- en mosgroei, etc.) zichtbaar Volgens de resultaten van de Absorptietest (verderop in de rapportage) zijn alle metselwerkgevels en voegen nog in een voldoende waterkerende staat, met uitzondering van 1 locatie in gecontroleerd blok 1. Deze locatie is in een minder goede waterkerend staat, echter gezien het totale beeld van de overige metingen mag deze gezien worden als een lokaal incident welke geen afbreuk doet aan de verdere kwaliteit van de gevels. De geïmpregneerde gevels alsook de niet geïmpregneerde gevels bevinden zich in een vergelijkbare staat, de absorptiewaarden verschillen minimaal en beperkte vochtkenmerken komen in gelijke mate terug. Gezien de mate van absorptie, staat van de gevels en de tijd sinds impregneren is het aan te raden de behandeling over +/- 3 à 4 jaar te herhalen. Echter dienen er voor deze werkzaamheden aanpassingen uitgevoerd te worden aan enkele onderdelen. Deze worden hieronder verder behandeld. Opmerkingen steekproefsgewijze schouwinspectie Betonnen balkons Op enkele locaties is betonrot gesignaleerd door kleine schades aan betonwerk en onvoldoende afwatering en afdichting van de hemelwaterafvoeren. Het aanpassen van de afwater detaillering en herstel van de lokale schades is noodzakelijk om verdere schades en onveilige situaties te voorkomen! Zie ook foto s 1 t/m 4. Trapopgangen Op enkele locaties is betonrot gesignaleerd door kleine schades aan betonwerk en onvoldoende afwatering en afdichting van de hemelwaterafvoeren. Het aanpassen van de afwater detaillering en herstel van de lokale schades is noodzakelijk om verdere schades en onveilige situaties te voorkomen! De schades zijn met name zichtbaar in de trapopgangen met afdekplaten. Deze afdekplaten zijn ondeugdelijk vastgezet en zijn op meerdere locaties losgekomen Verder zijn er schades door uitgezakte betondelen trappen en onvoldoende staat kitranden. Hierdoor is er verhoogde vochtbelasting op gevels en straatwerk. Hierdoor is ook verhoogde vochtbelasting in metselwerk en mogelijk doortrekkend naar binnenwanden aanwezig. Zie ook foto s 5, 7 t/m 18 BOUWKUNDIG ONDERZOEK GEVELS - VERENIGING BOUWPLAN REITDIEP - 4 -

5 Detaillering De gevels zijn deels uitgevoerd met open stootvoegen ter ventilatie van de spouw en uit ventileren van overtollig vocht. Echter is dit niet consequent doorgezet waardoor de gevels en spouwen onvoldoende kunnen luchten. Het ontbreken aan en onjuiste lokalisering van de open stootvoegen is debet aan de vochtproblematiek. Voor het verbeteren van de vochtbalans en aanpassing van de spouwen dient een werkplan geschreven te worden na nader onderzoek. Bij verschillende aansluitingen ontbreekt het aan een juiste vochtkering / afwatering waardoor vocht langer de mogelijkheid heeft tot inwerken in de constructies. Het ontbreken van (deugdelijk aangebrachte) loodslabben en waterslagen heeft een verhoogde vochtbelasting tot gevolg. Zie ook foto s 13, 14, 19, 21, 24 Advies / maatregelen Impregneren Na aanpassing van de diverse foutieve detaillering en herstel van schades zal er over +/- 4jaar een nieuwe impregneerronde noodzakelijk zijn. Het uitvoeren van deze aanpassingen zal de levensduur van het metselwerk, voegwerk, kozijnwerk en omringende onderdelen verlengen. Betonnen balkons De aangetaste delen (betonrot) dienen lokaal hersteld te worden en de afwatering bij de overgangen en aansluitingen dienen verbeterd en deugdelijk uitgevoerd te worden. Huidige aansluitwijze is onprofessioneel en dient aangepast te worden. Trapopgangen De eerste trede van trapopgangen dient opnieuw aangebracht te worden na ophoging van zandpakket en versteviging hiervan. Kitnaden dienen bij alle aansluitingen vernieuwd te worden en de lekplaten op het metselwerk dienen deugdelijk vastgezet te worden. Op enkele locaties is tevens beperkt betonrotherstel noodzakelijk en deels dienen er nieuwe toplagen aangebracht te worden ter verlenging levensduur. Detaillering De verschillen in detaillering en kwaliteit van uitgevoerd werk zijn zorgelijk. Het aanpassen van de verschillende onderdelen en detaillering dient prioriteit te hebben alvorens met verdere impregneerwerkzaamheden verder te gaan. De niet deugdelijk uitgevoerde aansluitingen, details en andere gebreken dragen allen bij tot de hoge vochtbelasting in de gevels en in diverse wooneenheden. Vervolginspectie - MJOP De bandbreedte van dit onderzoek was een algemene inspectie van constructieve exterieure bouwdelen. Wanneer woningeigenaren en VvE s behoefte hebben om deze bouwdelen specifiek in kaart te brengen voor hun woning/woningblok dan is dat mogelijk via een vervolginspectie en rapportage. Het is mogelijk (en efficiënt) om deze vervolginspectie te combineren met een complete opname gemeenschappelijke bouwdelen en de gegevens direct in een meerjaren onderhoudsplan (MJOP) te verwerken. Woningeigenaren en Verenigingen van Eigenaren kunnen een vrijblijvende offerte opvragen bij ons via info@apkvastgoed.nl. BOUWKUNDIG ONDERZOEK GEVELS - VERENIGING BOUWPLAN REITDIEP - 5 -

6 Absorptietest Karstenpijp methode Geïnspecteerde delen en wijze van inspectie Er zijn meerdere gevels gecontroleerd in het complex, er is een keuze gemaaakt vanaf tekeningen welke gevels dit zijn. De keuze is gemaakt uit de gevels grenzend aan de Oostzijde (niet geïmpregneerd), Noordzijde (deels niet geïmpregneerd) en Westzijden (geheel geïmpregneerd). Dit is gedaan opdat een juiste vergelijking gemaakt kan worden tussen de gevels. De meting van de waterabsorptie bij lage druk (ook genoemd de meting met de Karstenpijp) is een methode die bepaald wordt in de internationale voorschriften van het RILEM- 25-PEM, en waarmee de hoeveelheid water, die met verloop van tijd kan doordringen via het behandelde oppervlak, wordt gemeten. De meting van waterabsorptie bij lage druk is ook de methode die toegepast en geadviseerd wordt door het W.T.C.B. De druk die het water uitoefent op het testoppervlak is gelijk aan de druk van de 98 mm hoge waterkolom in de Karstenpijp die voor de meting wordt gebruikt. Deze druk stemt overeen met een winddruk van ongeveer 142,5 km/h, loodrecht op het testoppervlak. Deze methode laat toe op eenvoudige en snelle wijze vast te stellen: Of een waterwerende behandeling al dan niet moet uitgevoerd worden (afhankelijk van de absorptie van de ondergrond) Wat de kwaliteit is van de uitgevoerde waterwerende behandeling Wat de duurzaamheid is van de waterwerende behandeling Overzicht complex en gecontroleerde locaties Afgekruiste gedeelte zijn niet opgenomen. Nummers geven de gecontroleerde blokken / gevels aan. BOUWKUNDIG ONDERZOEK GEVELS - VERENIGING BOUWPLAN REITDIEP - 6 -

7 Voorbeeld uitgevoerde meting Na vullen van de Karstenbuis wordt de timer gestart, iedere 5 minuten wordt het waterniveau gemeten van de karstenbuis. Vulling van de Karstenbuis gebeurt tot aan het 0-niveau. Volledige Karstenbuis bevat 15ml water, indien gevuld tot 0-niveau. BOUWKUNDIG ONDERZOEK GEVELS - VERENIGING BOUWPLAN REITDIEP - 7 -

8 Resultaten Karstenbuis-metingen Metingen Het complex is voor de inspectie ingedeeld in 10 delen, Ieder deel is met maximaal 4 metingen gecontroleerd. De metingen zijn in ieder geval uitgevoerd op de steen, op de voeg, op de kruisingen van de voegen en op liggend metselwerk indien aanwezig. De maximale gemiddelde afwijking mag bedragen 0,5ml/min. Incidenteel (in een groter vlak bij meerdere metingen) mag de waarde maximaal 2.0ml/min zijn. Indien de gemeten locaties nog voldoende waterkerend zijn wordt dit aangegeven met een, bij niet meer voldoen aan reguliere waterkering dan wordt dit aangegeven met een X. Locatie 1 Noord Metselwerk Liggend Voegkruising Hele voeg 5 0,5 1,0 1, ,5 2,0 2, ,0 4,0 Onder max afwijking X Locatie 1 West Metselwerk Liggend Voegkruising Hele voeg ,5 0,5 10 0,5 1,0 1,0 1,0 1,5 15 1,5 1,5 2,0 1,5 2,0 Locatie 2 Noord Metselwerk Liggend Voegkruising Hele voeg 5 0,0 0,5 0,5 0,5 10 0,0 1,0 1,0 1,5 15 1,0 1,5 1,0 2,0 Locatie 2 West Metselwerk Liggend Voegkruising Hele voeg 5 0,0 0,5 0,5 10 0,5 1,0 1,5 15 1,0 2,0 2,0 Locatie 3 Noord Metselwerk Liggend Voegkruising Hele voeg 5 0,0 0,5 0,5 0,5 10 0,0 1,0 1,0 1,5 15 1,0 1,5 1,0 2,5 Locatie 3 West Metselwerk Liggend Voegkruising Hele voeg 5 0,0 0,5 0,5 10 0,5 1,0 1,5 15 1,0 1,0 2,0 BOUWKUNDIG ONDERZOEK GEVELS - VERENIGING BOUWPLAN REITDIEP - 8 -

9 Locatie 4 West Metselwerk Liggend Voegkruising Hele voeg 5 0,0 0,5 0,5 10 0,5 1,0 1,5 15 1,0 2,0 2,0 Locatie 4 Oost Metselwerk Liggend Voegkruising Hele voeg 5 0,0 0,5 0,5 0,5 10 0,0 1,0 1,0 1,5 15 1,0 1,5 1,5 1,5 Locatie 5 Zuid Metselwerk Liggend Voegkruising Hele voeg 5 0,5 0,5 0,5 0,5 10 1,0 1,0 1,0 1,0 1,5 15 1,5 2,0 2,5 2,5 2,5 Locatie 5 West Metselwerk Liggend Voegkruising Hele voeg 5 0,5 0,5 0,5 10 1,0 1,0 1,5 15 1,5 1,5 2,0 Locatie 6 West Metselwerk Liggend Voegkruising Hele voeg 5 0,5 0,5 0,5 0,5 10 1,0 1,0 1,0 1,0 1,5 15 1,5 2,0 2,5 2,5 Locatie 6 Oost Metselwerk Liggend Voegkruising Hele voeg 5 1,0 1,0 0,5 10 1,5 1,5 2,0 1,5 15 2,0 2,5 3,0 3,0 Locatie 7 West Metselwerk Liggend Voegkruising Hele voeg 5 0,0 0,5 0,5 10 0,5 1,0 1,5 15 1,0 1,0 1,5 2,0 Locatie 7 Noord Metselwerk Liggend Voegkruising Hele voeg 5 0,0 0,5 0,5 0,5 10 0,0 1,0 1,0 1,5 15 1,0 1,5 1,5 2,0 2,5 BOUWKUNDIG ONDERZOEK GEVELS - VERENIGING BOUWPLAN REITDIEP - 9 -

10 Locatie 8 West Metselwerk Liggend Voegkruising Hele voeg 5 1,0 1,0 0,5 0,5 10 1,0 1,5 1,5 2,0 1,0 1,5 15 1,5 2,5 1,5 2,5 Locatie 8 Noord Metselwerk Liggend Voegkruising Hele voeg 5 0,5 0,5 0,5 10 1,0 1,0 1,5 15 1,5 1,5 2,0 Locatie 9 West Metselwerk Liggend Voegkruising Hele voeg 5 0,5 0,5 0,5 0,5 10 1,0 1,0 1,0 1,0 1,5 15 1,5 2,0 2,5 2,5 2,5 Locatie 9 Noord Metselwerk Liggend Voegkruising Hele voeg 5 1,0 1,0 0,5 10 1,5 1,5 2,0 1,5 15 2,0 2,5 3,0 3,0 Locatie 10 West Metselwerk Liggend Voegkruising Hele voeg 5 1,0 1,0 0,5 0,5 10 1,5 1,5 2,0 1,5 1,0 1,5 15 1,5 2,0 2,5 2,5 2,5 Locatie 10 Noord Metselwerk Liggend Voegkruising Hele voeg 5 1,0 1,0 0,5 10 1,5 2, 0 1,5 2,0 1,5 15 2,0 2,5 2,5 3,0 2,5 BOUWKUNDIG ONDERZOEK GEVELS - VERENIGING BOUWPLAN REITDIEP

11 Schouwrapportage Fotonummer 1 Fotonummer 4 Betonrot bij balkonoplegger Overgang tussen betonplaten niet afgewerkt, onvoldoende afwatering. Fotonummer 2 Fotonummer 5 Betonrot bij balkonoplegger Betonrot plaatselijk provisorisch hersteld. Fotonummer 3 Fotonummer 6 Vochtsporen langs metselwerk en betonconstructie Overzicht kopgevel blok 6 grenzend aan waterpartij BOUWKUNDIG ONDERZOEK GEVELS - VERENIGING BOUWPLAN REITDIEP

12 Schouwrapportage Fotonummer 7 Fotonummer 10 Overzicht betonplaat afdekker Open naden, onvoldoende kitwerk Fotonummer 8 Fotonummer 11 Losse afdekplaten Krimpende kitnaden Fotonummer 9 Fotonummer 12 Losse afdekplaten Losse afdekplaten BOUWKUNDIG ONDERZOEK GEVELS - VERENIGING BOUWPLAN REITDIEP

13 Schouwrapportage Fotonummer 13 Fotonummer 16 Vochtbelasting door onvoldoende kitnaden en afwatering Vochtbelasting door onvoldoende kitnaden en afwatering Fotonummer 14 Fotonummer 17 Vochtbelasting door onvoldoende kitnaden en afwatering Verzakte betondelen trapopgangen Fotonummer 15 Fotonummer 18 Vochtbelasting door onvoldoende kitnaden en afwatering Vochtbelasting door onvoldoende kitnaden en afwatering BOUWKUNDIG ONDERZOEK GEVELS - VERENIGING BOUWPLAN REITDIEP

14 Schouwrapportage Fotonummer 19 Fotonummer 22 Aansluiting detail betonlateien, metselwerk en kozijnwerk. Open metselwerkstenen (hol) Fotonummer 20 Fotonummer 23 Hersteld voegwerk, ontbrekende spouwventilatie (open stootvoegen) Origineel en hersteld voegwerk overgang Fotonummer 21 Fotonummer 24 Ontbrekende spouwventilatie (open stootvoegen) Ontbrekende spouwventilatie (open stootvoegen) BOUWKUNDIG ONDERZOEK GEVELS - VERENIGING BOUWPLAN REITDIEP

15 de APK voor vastgoed de APK voor vastgoed is dé landelijke partij wat betreft bouwkundig onderzoek, keuringen, vastgoedinspectie en advies. Wij zijn experts op het gebied van inspecteren, onderzoeken, keuren en inventariseren van bestaande woningen en gebouwen. Dat is ons vak en onze passie! Onze diensten: - Bouwtechnische keuringen aankoop/verkoop - Conditiemeting NEN Meerjaren onderhoudsplan (MJOP) - Gebrekeninspecties - Duurzaamheid en EPA - Vastgoedadvies - Bouwkundig advies - Opleveringen - Technisch beheer - Advies Verenigingen van Eigenaren - Bouwkundige opnames - Inventarisaties - BOEI inspecties en advies - Bouwkundige deelinspecties (daken, kruipruimten, et cetera) - Gebouwinspecties BOUWKUNDIG ONDERZOEK GEVELS - VERENIGING BOUWPLAN REITDIEP