Bezoekrapport. Bouwkundige ondersteuning. 11 mei Opdrachtgever VVE Zwaluwstraat Zwaluwstraat NG Maassluis

Transcriptie

1 Bezoekrapport Bouwkundige ondersteuning 11 mei 2017 Opdrachtgever VVE Zwaluwstraat Zwaluwstraat NG Maassluis Contactpersoon Aansluitnummer bij VvE Belang Inspectie uitgevoerd door: VvE Belang Postbus AE Oosterhout Contactpersoon : De heer Vervoort : 00559V500 : Dhr. J.J. van de Sandt

2 1. Inleiding Door VVE Zwaluwstraat te Maassluis is aan VvE Belang opdracht verstrekt een bouwkundige onderzoek te verrichten naar de bouwkundige staat van het appartementencomplex en een toelichting te verzorgen op de ALV van 16 mei a.s. Het bezoek heeft op 11 mei 2017 op locatie plaatsgevonden. Bij dit bezoek waren aanwezig: Naam De heer Vervoort De heer Koeze De heer Otten De heer Staffleu De heer van de Sandt Namens De VvE (VZ) Beheerder De VvE (TD) De VvE (TD/ HM) VvE Belang Bouwjaar complex 1971 Aantal appartementen garages Het appartementencomplex is gebouw in 1971 in opdracht van een woningbouwvereniging en is in 1999 voorzien van een VvE nadat een gedeelte van de appartementen is verkocht. 2. Doornemen MJOP De VvE beschikt over een MJOP. Dit is opgesteld door de VvE en hiervoor is gebruikt gemaakt van de kostenkengetallen en loopt van 2009 tot en met Het MJOP is overzichtelijk, duidelijk en vrijwel alle onderdelen zijn hierin meegenomen. De volgende onderdelen missen we in het MJOP: - Kozijnen, ramen, beglazing en hang en sluitwerk van de appartementen - Vervangen garagedeuren - Ophogen-/ herstraten buitenterrein - Frequentieregelaar lift In het MJOP lijken de volgende cyclussen ons incorrect: - Droge blusleiding elke 25 jaar een post voor herstel - Het is aan te bevelen het voegwerk elke jaar te herzien in plaats van elke 40 jaar. Dit houd niet in dat het gehele voegwerk moeten worden vervangen maar enkel de slechte plekken - Galerijhekwerk en privacyschermen elke 48-60jaar - Kozijnen, ramen en deuren jaar - Besturing lift 20j, frequentieregelaar 10j - Sleutelsysteem b.v. in combinatie met vervanging deuren. - Het is aan te bevelen ook een post op te nemen voor het schilderwerk van de wanden, plafonds en kozijnen in het trappenhuis en de hallen. Voor de videofooninstallatie; bellentableau en videofoon is ruim ,- euro opgenomen in het MJOP. Er is tevens voor de hydrofoor ,- euro gereserveerd. Beide posten lijken ons erg hoog. Wellicht goed om hierover met de leverancier contact op te nemen. 1.

3 Veel onderdelen vallen, doordat deze maar is opgesteld voor 15 jaar, buiten het MJOP waaronder het vervangen van de kozijnen. Wanneer dit MJOP wordt doorgezet gaat men pas 15 jaar voor vervanging sparen voor b.v. nieuwe kozijnen. Om een financieel tekort te voorkomen of een forse verhoging van de servicekosten te voorkomen adviseren wij het MJOP te herzien en op te stellen voor een termijn van 25 jaar. 3. Doornemen onderhoudscontracten/logboeken De onderhoudscontracten zijn niet besproken echter dient er rekening gehouden te worden met het volgende zaken: Noodverlichting De noodverlichting dient jaarlijks getest te worden alle onderhoudswerkzaamheden hieraan zoals onder andere de wettelijk verplichte jaarlijkse test van alle noodverlichting armaturen. Daarnaast moet elke 5 jaar de accu s van deze verlichting worden vervangen. Er is echter geen noodverlichting geconstateerd bij de rondgang. Droge buisleiding Een droge blusleiding en aansluitpunten dienen conform de NEN 1594 eens per jaar geïnspecteerd te worden en eens per vijf jaar hydrostatisch te worden beproefd. dit houdt in dat de leiding gevuld wordt met water en onder druk wordt gezet (afgeperst op 24 Bar). Hierna wordt de leiding geleegd. Mochten er tijdens het vullen lekkages optreden, dan worden deze indien mogelijk direct gerepareerd. Indien akkoord wordt hiervan een certificaat overhandigd Brandblussers en brandslangen Het Nederlandse Normalisatie-instituut (NEN) stelt in norm 2559 dat uw brandblusser jaarlijks gekeurd dient te worden. We maken hierbij onderscheid tussen schuimblussers, poederblussers en CO₂-blussers. Wellicht is het voor deze VvE eenvoudiger nieuwe blussers aan te schaffen. Het is aan te bevelen hiervan een logboek bij te houden zodat de VvE altijd kan aantonen dat er aan deze voorwaarden wordt voldaan. 4. Uitgevoerde werkzaamheden In de afgelopen jaren is er een behoorlijk bouwkundige inhaalslag gemaakt. Het bestuur heeft diverse werkzaamheden zelf uitgevoerd en is goed op de hoogte van de komende werkzaamheden. De volgende werkzaamheden zijn in de afgelopen jaren uitgevoerd: Plaatsing van 200 zonnepanelen schilderwerk balkonzijde Renovatie dak en de schoorstenen door de VvE Liften B kant vervangen ketel vervangen Vervangen verlichting door de VvE Reparatie betonrot 2.

4 Naast het planmatig onderhoud en de bovenstaande werkzaamheden zijn er diverse werkzaamheden door de VvE uitgevoerd: - Een gedeelte van de standleiding om de levensuur te verlengen. - Automatische deuren - Opknappen scootmobielruimte en kelder - Realisatie recreatieruimte - Renovatie deuren en kozijnen in de bergingen - Renovatie tuinen 5. Rondgang door het complex Tijdens de rondgang door het complex zijn de volgende bijzonderheden waargenomen: Waarneming Opmerking/aanbeveling Gevels De galerijhekken zijn in slechte staat, gevaarlijk en moeten vervangen worden. Meer informatie vind u in hoofdstuk 6. Het voegwerk is goed en op diverse plaatsen reeds vervangen. Het voegwerk boven de loodslabbe op de balkons en galerijen is daarentegen op diverse plaat uitgespoeld of vervangen voor een elastische kit. Het voegwerk of kitwerk moet hier vervangen worden. Het voegwerk is op een aantal plaatsen tussen de raamdorpels uitgespoeld. Om inwatering te voorkomen zal dit hersteld moeten worden. 3.

5 Er is, vermoedelijk met een vrachtwagen, tegen een console aan gereden waardoor deze krom staat. Helaas hebben we niet in de achterliggende berging kunnen kijken. Doordat dit al enkele jaren geleden is verwachten we geen constructieve problemen. De scheur zal echter, omdat deze groter is dan 0,3mm, hersteld moeten worden om de achterliggende wapening te beschermen net als eventuele scheuren in de achterliggende betonnen wand. Daarnaast is het aan te bevelen de scheur in de gaten te houden en indien deze groter of terug komt een onderzoek uit te laten voeren. Er is een ruit van een berging gebroken en zal vervangen moeten worden. Schilderwerk In het trappenhuis is recent al het betonrot verwijderd en hersteld. Echter moet het schilderwerk van de betonconstructie nog uitgevoerd worden. Dit stond in de planning van I.v.m. de werkzaamheden aan de galerijhekken is het aan te bevelen dit enkele jaren uit te stellen. 4.

6 Het schilderwerk van de balkonzijde is ingepland in 2018 en op diverse plaatsen ook noodzakelijk. Het is daarom aan te bevelen, om houtrot te voorkomen, dit uit te laten voeren. Daken De daken zijn recent vervangen en voorzien van 200 zonnepanelen van 150wp met een totaal geschatte jaaropbrengst van kWh. Alle omvormers werken Er zijn geen bijzonderheden waargenomen Installatie 1 ketel is reeds vervangen voor 4 Remeha ketels die in cascade zijn opgesteld. De ketel aan de andere zijde moet nog vervangen worden en bestaat momenteel uit een HR en VR ketel. Het is aan te bevelen bij vervanging alle appendages in te laten pakken om warmteverlies te voorkomen. Verder zijn er tijdens de rondgang geen bijzonderheden waargenomen. 5.

7 6. Wat verder ter tafel komt De VvE heeft grote vraagtekens bij de veiligheid en levensduur van de balkon- en galerijhekken. Diverse balkons en galerijen zijn door ons samen met de TD geïnspecteerd. Er is zowel aan de balkon- als aan de galerijzijde op veel plekken roestvorming geconstateerd tussen stijl en regel. Hierdoor is veel scheurvorming zichtbaar of is eenvoudig met een pen is in te prikken. Met name de balkonzijde heeft veel last van scheurvorming. Vermoedelijk is de oorzaak het verwijderen van de (asbest)beplating aan de balkonzijde. Hierdoor zijn er gaten in de regels zichtbaar waardoor water naar binnen loopt. Hekwerken moeten voldoen aan alle regels en normen die in Europees verband aan hekwerken worden gesteld. Allereerst het bouwbesluit. Voor hekwerken gelden verschillende afdelingen die vallen onder de technische bouwvoorschriften uit oogpunt van veiligheid. Waaronder de NEN/EN 1990 "Grondslag voor constructief ontwerp", NEN/EN "Belastingen op constructie - Algemene belastingen", NEN/EN ". Stootbelastingen op afscheidingen bij een hoogteverschil worden ook omschreven in de Eurocode. Deze is beter bekend als de zandzakslingerproef. Tegenwoordig wordt deze uitgevoerd met een leren zak gevuld met glaskogeltjes. Een proef is geslaagd als het stootlichaam niet door afscheidingsconstructie heen is gegaan. Deze balkonhekken komen waarschijnlijk op diverse plaatsen niet door de proef waardoor het hekwerk niet voldoet aan de gestelde normen. De galerijhekken moeten vervangen worden. Een renovatie lijkt me erg kostbaar en dit weegt niet op tegen de vervangingskosten. De balkons zouden niet meer betreden mogen worden tot er een tijdelijk oplossing geboden is of een vervanging. Het is aan te bevelen het hekwerk aan de balkonzijde dit jaar te vervangen. Het hekwerk aan de galerijzijde provisorische te herstellen zoals reeds is uitgevoerd door de TD waarna deze in 2020 wordt vervangen. 6.

8 7. Conclusie en aanbevelingen De algehele indruk van het pand is goed. Het bestuur is zeer betrokken, actief, in bezit van een uitgebreid MJOP en kan veel onderhoud zelf uitvoeren. Wij adviseren het MJOP aan te passen naar aanleiding van onze op- en aanmerkingen. Het hekwerk moet echter een zeer hoge prioriteit krijgen en in ieder geval aan de balkonzijde op zeer korte termijn vervangen worden. Aangezien dit hekwerk op diverse plaatsen niet aan de normen zal voldoen mag het balkon niet meer betreden worden. Er zijn reeds offerte aangevraagd voor de vervanging van de hekwerken. In verband met de bijkomende kosten kan niet alles in één keer uitgevoerd worden. De kostenverdeling conform de offerte van MBR is alsvolgt: Hekwerk galerijzijde ,- euro excl. BTW Hekwerk balkonzijde ,- euro excl. BTW Privacy schermen ,- euro excl. BTW Wanneer er een verhoging plaatsvind van 50,- per maand per appartement gedurende 3,5 jaar, de schilderwerkzaamheden en de vervanging van de ketel wordt uitgesteld kan het hekwerk zonder lening vervangen worden in 2 termijnen. De balkonzijde in 2017 en de galerijzijde in Oosterhout, 17 mei V500/BO-2017/JvdS 7.