Stedenbouwkundige verkenning t Stet 17 te Akersloot Loca@e ontwikkeling Mei 2015 Opgesteld door Jan- Jaap Res De Skulper is een ini@a@ef van BN Vastgoed B.V. BN Vastgoed B.V. info@bnvastgoed.nl Reitsma Stedebouw 1
Inleiding Vertrekpunt 1 van 2 Ini@a@efnemer BN Vastgoed B.V. (BN) te Uitgeest onderzoekt de mogelijkheid voor herontwikkeling van het bedrijfsterrein gelegen aan het Alkmaardermeer, tussen De Noord en 't Stet in Akersloot. De historie van de loca@e, de fraaie ligging hiervan, het bijzondere karakter van het omliggende (recrea@e- )gebied maken deze loca@e tot een geschikte plek voor duurzame en kansrijke herontwikkeling. Vanuit historisch perspec@ef is gekozen voor de projectnaam de Skulper. De huidige bestemming van dit prach@g gelegen terrein is geschikt voor gebruik door rela@ef zware bedrijvigheid. Voor de ini@a@efnemer ligt het voor de hand dit terrein voor andere doeleinden te gebruiken. Met name de omliggende woningen aan de Molenbuurt, De Noord en t Stet kunnen hiervan profiteren, maar ook de noordelijk gelegen func@es ter hoogte van de Watersport vereniging WSVA. De eerste voorzich@ge ini@a@even dateren uit begin 2000, de periode van de nog zelfstandige gemeente Akersloot. Daar is het bij gebleven. Thema s die bijna 15 jaar na dato, na gedegen voor onderzoek, gekenmerkt zijn, zijn wonen, werken, verblijven, levendigheid, cultuur- en historische waarde van het momenteel nog geïsoleerde en gezouten bedrijfsterrein. BN heey een team aan deskundige ingeschakeld onder andere bestaande uit de heren Peer de Ruiter en John Kerssens van Kerssens de Ruiter architecten en mevrouw Miranda Reitsma van Reitsma Stedenbouw. = Kansrijk voor duurzame ontwikkeling naar wonen, werken, verblijven, levendigheid en zichtbare cultuur- en historische waarde BN Vastgoed B.V. info@bnvastgoed.nl 2
Inleiding Leeswijzer & doelstelling 2 van 2 Leeswijzer Dit document geey inzicht in de status van de loca@e ontwikkeling van De Skulper, dit als resultante voortkomend uit de stedenbouwkundige gesprekken, verkenningen en oplossing van knelpunten. Per 9 april is ambtelijk overeenstemming bereikt met de heren Richard van den Haak en Marcel S@jkel van de gemeente Castricum. Dit document geey inzicht in: 1. chronologie in aanpak pagina 4 2. bij het proces betrokken par@jen pagina 5 3. voorbehouden pagina 6 4. stedenbouwkundige verkenning pagina 7 t/m 23 5. nieuw (bebouwd- ) programma pagina 24 en 26 6. eindbeeld pagina 27 7. onderliggende stukken pagina 28 Doelstelling Dit document is een status document en geldt als voorloper voor het uiteindelijk op te stellen zogenaamde ruimtelijk kader document. Dit status document wordt tezamen met het advies van het ambtelijk apparaat als bovenstaand benoemd ingebracht voor een principe verzoek bij het College van B&W, 19 mei aanstaande. Het ruimtelijk kader document tezamen met inten@e- overeenkomst en nader te bepalen overige stukken zal na het Collegebesluit op 19 mei as. worden ingebracht bij de Gemeenteraad van Castricum op 02 september 2015. BN Vastgoed B.V. info@bnvastgoed.nl 3
Van ini@a@ef naar planvorming Chronologie in aanpak Het ini@a@ef voor herontwikkeling is gestart in 2010 en is doorgestart de lente van 2014. De Skulper is in exact één jaar gegroeid tot een kansrijk ini@a@ef met naast een privaat-, tevens - door haar deels openbare karakter - een voornaam maatschappelijk belang. Belangrijkste peilmomenten zijn: 1. Q3 2014 > analyseren en thema@seren loca@e middels diverse workshops; 2. Q4 2014 > tonen resultaat workshops @jdens inloopdagen, omvangrijke communica@e campagne; 3. Q1 2015 12 mei jl. > informeren en inventariseren belangen van omwonenden en andere betrokkenen; > inventariseren belangen bevoegd gezag anders dan gemeente Castricum; > grond- en kade, geluid- en geuremissie onderzoek; > overleggen vakgenoten ambtelijk BN met inmiddels een overtuigend resultaat. = Ambtelijk Groenlicht voor het verder brengen van dit ini>a>ef BN Vastgoed B.V. info@bnvastgoed.nl 4
Betrokken par@jen Overzicht Namens BN Vastgoed B.V. zijn betrokken: 1. Henk Beentjes en Jan- Jaap Res (ini@a@ef nemers) 2. Miranda Reitsma (stedenbouwkundige) 3. Peer de Ruiter & John Kerssens (architecten); 4. Eva Stache (architect en kunstenares) 5. Petra van Duivenvoorde (landschapsdeskundige) 6. HB adviseurs (bodem onderzoek) 7. Nebest, Sophia engineering en Fugro (kade onderzoek) 8. Pra Odournet (geuremissie onderzoek) 9. M+P Bouwfysica (geluid onderzoek) 10. Kuijs Reinder Kakes (afd. woningsmarkt consultancy) 11. RUIG communica@e (ui@ngen); Namens gemeente Castricum zijn betrokken: 1. Richard van den Haak (regie voering afdeling R.O.) 2. Marcel S@jkel (stedenbouwkundig) 3. Hans Neuvel van het milieu bureau RUD Noord Holland 4. Peter Travnicek (grondzaken) 5. Mirjam Van der Horst- Jansen (Recrea@e & Toerisme en Wonen Contacten wordt onderhouden met: 1. Mark Schoots van Recrea@e Noord- Holland N.V. 2. Femke Veerman en Jan- Nico Boon van HHNK 3. Oud Akersloot, Dorpsraad, S@ch@ng ( met lange naam ) 4. Laamens, WSVA, Leesberg, DilVis, direct omwonenden BN Vastgoed B.V. info@bnvastgoed.nl 5
Voorbehouden per 12 mei 2015 Voor de onderhavige stedenbouwkundige verkenning gelden per 12 mei 2015 enkele voorbehouden, zowel ambtelijk als door ini@a@efnemer gesteld. Voorbehouden: 1. Exploita@e /financiën en dan met name opname van het programma door de markt en de grondgebonden kosten voor bouwrijp maken, milieu (bodem, geur, geluid), openbaar gebied en uitvoeringsprogramma waterveiligheid; 2. medewerking jachthaven Laamens, Leesberg en WSVA, allen noordelijk gelegen tegen terreingrens; 3. draagvlak overige betrokkenen rondom plangebied; 4. inten@e- overeenkomst, inhoud en reikwijdte hiervan (proces, @jd, kwaliteit, financiën, taken en verantwoordelijkheden, betrekken van aangrenzende terreinen o.a. De Noord en Molenbuurt); 5. instemming College van B&W gemeente Castricum. Na instemming van College van B&W volgt een informa@e- avond te organiseren door ini@a@efnemer met aanwezigheid van gemeente Castricum. BN Vastgoed B.V. info@bnvastgoed.nl 6
Stedenbouwkundige verkenning Analyse regio gebied loca@e 1 van 17 Lokale rou@ng en bijzondere plekken Toeris@sche fietsroute regio Toeris@sche fietsroute dorp Ligging De Skulper in het dorp Invloed sferen - divers - Verknoping met omgeving BN Vastgoed B.V. info@bnvastgoed.nl 7
Analyse regio gebied loca@e 2 van 17 Nieuwe plek in het dorp BN Vastgoed B.V. info@bnvastgoed.nl 8
Uitgangspunten 3 van 17 Vertrekpunt (ambtelijke consensus per februari 2015) 1. Uitgangspunten posterpresenta@e, getoond @jdens open- dagen 12 en 13 december 2014 zijn helder; 2. t Stet is de historische beëindiging van het dorp aan de Alkmaardermeer- zijde; 3. alle oorspronkelijke verbindingen naar het meer zijn inprikkers vanaf het historische lint; 4. uitzondering is de Noord waar ook de Molenbuurt en alle overige latere func@es aan ontsloten worden en liggen aan de Geesterweg; 5. geen doorlopende verbinding aan de oever, is van uit historisch perspec@ef en stedenbouwkundige typologie niet logisch; 6. koppeling gebieden eventueel met een informele wandelroute voor lokale bevolking en in overleg met de direct omwonenden, zoals de Molenbuurt, zodat de in@miteit gewaarborgd wordt; 7. toeris@sche fietsroute takt nu aan op de oorspronkelijke linten, dat blijy ook zo; 8. specifieke iden@teit van t Stet en de Noord en de Molenbuurt uit zich in verschil in schaal, verschijningsvorm en architectuur, dit blijy zo. BN Vastgoed B.V. info@bnvastgoed.nl 9
Uitgangspunt 4 van 17 Zout ontmoet - Zoet 1. Geïsoleerde ligging. maar wel een plek waar alles samenkomt; 2. Wonen en recrea@e; 3. Water en land; 4. Historisch dorp en nieuw land; 5. Zichtlijnen markering vanuit historie naar toekomst. BN Vastgoed B.V. info@bnvastgoed.nl 10
Invloedsferen 5 van 17 naar Alkmaar De Noord Laamens WSVA Verschillende invloedsferen 1. De Noord, rand van het dorp, openbaar; A. openbaar en recrea@ef gebruik plein aan het water; B. schaal van de plek i.r.t. Laamens en WSVA; 2. Molenbuurt, introvert, kleinschalig en laaggelegen; 3. t Stet, kleinschalig en dorps, historische verkaveling. Geesterweg Molenbuurt t Stet Zichtlijnen Water dorp BN Vastgoed B.V. info@bnvastgoed.nl 11
Programma en sfeer - duiding - 6 van 17 (ambtelijke consensus per februari 2015) t Stet 1. Wonen met kleinschalige bedrijvigheid, zoekt aanslui@ng bij dorpse schaal en sfeer. Woningen vrije kavels 1. Mari@em stoer karakter, wonen aan het water, samenhang in materialen, massa en verschijningsvorm. 2. natuurlijke erfafscheidingen in verschijningsvorm één familie ; 3. water > land beeld eenduidig en vooral in samenhang met elkaar. De Noord 1. Inrich@ng de Noord is een gezamenlijk (gemeente & ini@a@efnemer) onderdeel van de planvorming, koppeling met inrich@ng en historische vegeta@e openbaar gebied; 2. inrich@ng straalt uit dat het om één gebied gaat met een publiek karakter; 3. meer lucht en massa met zichtlijn naar water vanaf De Noord; 4. geleidelijk overgang van Geesterweg via de Noord naar terrein en opvolgend water (water niet zichtbaar vanaf de Noord, voorts gaat terrein verder omhoog als gevolg van waterveiligheidseisen HHNK); 5. openbaar toegankelijk op de plek waar alles samenkomt; 6. koppeling met overige noordelijke func@es (jachthavens van Laamens & WSVA) BN Vastgoed B.V. info@bnvastgoed.nl 12
Programma en sfeer - duiding - 7 van 17 (vervolg) 7. koppeling met cultuurhistorische waarde (echt zichtbaar), bijvoorbeeld door verwijzing naar voormalige kalkovens en koppeling met toerisme en recrea@e; 8. ruimte voor kleinschalige culturele evenementen en in de gebouwde plint commerciële voorziening(en) gericht op recrea@e en toerisme; 9. appartementengebouw met als referen@e de kust, herkenningspunt vanuit het dorp en vanaf het water; 10. aandacht voor rich@ng balkons rich@ng-, en maat tussen het geplande appartementengebouw en de Molenbuurt en de plaats van de oude staruoren. BN Vastgoed B.V. info@bnvastgoed.nl 13
t Stet > uitwerking & hech@ng 8 van 17 A Uitwerking en hech@ng 1. Geen duidelijke structuur maar grote diversiteit aan vorm, typologie en schaal. Passend bij oude dorp; 2. mix van wonen en kleinschalige bedrijvigheid en ontsloten vanaf t Stet; 3. aan de kop t Stet gedraaide oriënta@e. A, B en C woning in het bijzonder; 4. past qua grooue, typologie en korrelgrooue bij de overige bebouwing aan t Stet; 5. oriënta@e naar t Stet en het meer. B C BN Vastgoed B.V. info@bnvastgoed.nl 14
Stedenbouwkundige verkenning t Stet > uitwerking & hech@ng 9 van 17 A B C Zicht van het water naar t Stet BN Vastgoed B.V. info@bnvastgoed.nl 15
Vanuit de lucht > uitwerking & hech@ng 10 van 17 A B C Zicht van het water naar t Stet (in vogelvlucht) BN Vastgoed B.V. info@bnvastgoed.nl 16
Wonen vrije kavels > uitwerking 11 van 17 A A * A A A * * * Uitwerking 1. A : maat t.o.v. belende bebouwing maximaal; 2. * : minimale afstand is 40% neuo kavelbreedte (breedte kavel minus hoofdvolume); 3. hoofdvolume in bebouwingsvlak; 4. exacte posi@e in onderling overleg tussen bewoners bepalen; 5. duidelijk afleesbaar volume; 6. voldoende maat tussen woningen onderling; 7. bebouwing in 2 e lijn, gastenverblijf, zorgwoning, prak@jkruimte, ed.; 8. : in- uitrit; 9. : herinrichten oost- zone. BN Vastgoed B.V. info@bnvastgoed.nl 17
Wonen vrije kavels > uitwerking 12 van 17 * B Uitwerking 1. B : Maximaal zicht naar water 2. * : hoek rich@ng Molenbuurt en De Noord verzachten (= minder front gevel); 3. Zicht naar meer en De Noord vanuit appartementen B B B B BN Vastgoed B.V. info@bnvastgoed.nl 18
Stedenbouwkundige verkenning Vertrekpunt inrich@ng openbaar gebied 13 van 17 Erfgoed Nieuwe toegang WSVA RecreaCe woning BN Vastgoed B.V. info@bnvastgoed.nl 19
Appartementen > zichtlijnen 14 van 17 Zichtlijnen de Noord - huidige situace - BN Vastgoed B.V. info@bnvastgoed.nl 20
Appartementen > uitwerking & hech@ng 15 van 17 Uitwerking en hech@ng 1. Aan de zijde van het openbaar gebied wordt het appartementen gebouw gevormd door de zichtlijn van de Geesterweg in de rich@ng van het meer, de afstand tot de Molenbuurt en de verdraaiing van de appartementen naar het meer en openbaar gebied. 2. de verschijningsvorm van het appartementen gebouw wordt aan de zijde van Laamens en WSVA bepaald door de specifieke bebouwing, een simpele en eenduidige vorm. Deze zijde sluit hiermee aan op de eenvoudige geometrische vormen waardoor samenhang ontstaat; 3. het object vormt een onlosmakelijk geheel met de omgeving en dat alzijdig uniek is qua verschijningsvorm en typologie voor deze plek; 4. vormt herkenningspunt vanaf het water dat voorheen werd ingenomen door de kalkoven(s); 5. het appartementen gebouw krijgt een centrale entree vanaf het plein, zodat meer hech@ng met het openbare karakter van de plek ontstaat; = het appartementengebouw sluit aan en niet af op het gebied van Laamens! BN Vastgoed B.V. info@bnvastgoed.nl 21
Appartementen > uitwerking & hech@ng 16 van 17 Zicht vanaf het water naar het appartementen gebouw en recreace woningen (in perspec@ef) Zicht van het water naar WSVA en appartementen gebouw (in vogelvlucht) BN Vastgoed B.V. info@bnvastgoed.nl 22
Stedenbouwkundige verkenning Profilering terrein > waterveiligheid HHNK 17 van 17 Principe doorsnede appartementen gebouw en profiel terrein (niet op schaal) Principe doorsnede woning vrije kavel en profiel terrein (niet op schaal) = Standaard dijkprofiel BN Vastgoed B.V. info@bnvastgoed.nl Principe ligging waterkering in de vorm van een standaard dijkprofiel. Breedte circa 5,0 meter incl. kruin en bebouwd t.p.v. commerciële ruimte (niet op schaal) 23
Nieuw (bebouwd- ) programma 1 van 3 Visie op het (bebouwd- ) programma. Stedenbouwkundig zijn de uitgangspunten helder. Andere items die een rela@e hebben met het programma zijn: 1. Marktpoten@eel in rela@e tot kwalita@eve (hoogwaardige) loca@e kenmerken; 2. hoge zogenaamde grondgebonden kosten, toe te schrijven aan: a. Saneren huidige bedrijfsbestemming; b. saneren opstallen, bodem en revitaliseren kade; c. ophogen terrein i.v.m. uitvoeringsprogramma waterveiligheid HHNK; d. creëren openbaar gebied met een plek waar alle func@es rondom de in@eme schaal van de plek samenkomen (verblijven, levendigheid, recrea@e, toerisme); e. zichtbaar maken van de cultuur historische waarde van de kalkovens van weleer; f. (on- )kosten voor het oplossen van zogenaamde private derde- problema@ek. De grondgebonden kosten voor herontwikkeling zijn onevenredig veel hoger dan standaard loca@es. Op weinig plekken bestaat de mogelijkheid om te ontwikkelen op een vergelijkbaar unieke loca@e als deze met alle kwaliteiten van dien. Dit maakt een ontwikkeling van wooneenheden in het hoge prijssegment mogelijk en dat is, gezien de hoge grondgebonden kosten als hiervoor omschreven, ook noodzakelijk om de loca@e in ontwikkeling te krijgen. Dit vraagt dan wel om een consequente invulling door te kiezen voor een woningbouwprogramma. Naar de mening van woningmarktconsultant van Kuijs Reinder Kakes kan deze loca@e een dergelijke keuze aan. = Samenhang in stedenbouw, loca>e kenmerken voor hoogwaardige bebouwing en opvangen hoge grondgebonden kosten BN Vastgoed B.V. info@bnvastgoed.nl 24
Nieuw (bebouwd- ) programma 2 van 3 Kenmerken en getallen Vrije kavel t Stet (zuidzijde) 1. Kavel grooue ca. 1.100 m2, mogelijkheid koper tot zelf bepalen kavelbreedte; 2. 2 stuks woningen onder één plat dak met bebouwingsvlak van totaal ca. 150 m2; 3. goot hoogte ca. 6 meter t.o.v. maaiveld hoogte met terug liggende bebouwing op het plaue dak met daklijn hoogte van plus 3 meter t.o.v. hoofdvolume; 4. 2 de bebouwingsvlak voor kleinschalige bedrijvigheid met goothoogte ca. 4,5 meter en nokhoogte ca. 6 meter; 5. oppervlakte gebouw van 2 de bebouwingsvlak ca. 130 m2; 6. bebouwing past qua grooue, typologie en korrel grooue bij de overige bebouwing aan t Stet. Vrije kavels 1. Afme@ngen kavels in de range van ca. 800 tot 2.000 m2, mogelijkheid koper tot zelf bepalen kavelbreedte; 2. aantal kavels 4 stuks (plus of min 1 stuks) met hoofd bebouwingsvlak van minimaal 300 m2; 3. hoogte goot ca. 6 meter tot ca. 10 meter nokhoogte (schuine kap) t.o.v. maaiveld- hoogte; 4. eenduidigheid in woningen onderling binnen stedenbouwkundig kader, mari@em en stoer karakter is voorstelbaar; 5. 2 de bebouwingsvlak voor bestemming gastenverblijf, B&B, mantelzorg, prak@jkruimte en bedrijf aan huis; 6. heldere afspraken in samenhang voor wat betrey erfafscheidingen, inriuen en eventuele aanleg steigers. Appartementen 1. Wooneenheden (levensloopbestendig) 6 tot 10 stuks in range van ca. 125 t/m 190 m2 gebruiksoppervlak; 2. bovenste woonlaag betrey een zogenaamde dakwoning terug liggend; 3. grote balkons gericht op het meer groter dan 25 m2, balkon dakwoning groter dan 100 m2; 4. hoogte appartementen gebouw ca. 13 meter t.o.v. nieuwe maaiveld- hoogte; 5. parkeren op eigen terrein en deels gebouwde /verdiepte voorziening, maximaal ca. 14 stuks; 6. op@oneel parkeren uitwisselen met De Noord voor bijvoorbeeld MIVA- P (nader uit te werken); 7. aparte bergingen per wooneenheid. BN Vastgoed B.V. info@bnvastgoed.nl 25
Nieuw (bebouwd- ) programma 3 van 3 Kenmerken en getallen (vervolg) Commerciële ruimte (onderdeel van appartementen gebouw) 1. Ruimte ca. 130 m2 gebruiksoppervlak met brede commerciële bestemming; 2. inpandige kleine eenheid voor bedrijfswoning; 3. func@e bij voorkeur in samenhang met openbaar gebied; 4. parkeren in openbaar gebied van De Noord. Recrea@e woningen (op@oneel) 1. Drijvende recrea@e wooneenheden, 3 tot 5 stuks in de range van 25 t/m 35 m2; 2. recrea@e eenheid met kleine buiten ruimte liggend in de luwte van de steiger. BN Vastgoed B.V. info@bnvastgoed.nl 26
Eindbeeld BN Vastgoed B.V. info@bnvastgoed.nl 27
Onderliggende stukken Onderstaande produc@e maakt onderdeel uit van dit document 1. Poster presenta@e, door BN Vastgoed, 12 en 13 december 2014; BN Vastgoed B.V. info@bnvastgoed.nl 28