CONCEPT KOOPOVEREENKOMST SARONIXLOCATIE DOETINCHEM ONDERGETEKENDEN: De publiekrechtelijke rechtspersoon Gemeente Doetinchem, gevestigd aan de Raadhuisstraat 2, 7001 EW in Doetinchem, ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel onder nummer 09215668, hierbij rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar burgemeester, p.m., ingevolge het bepaalde in artikel 171 lid 1 Gemeentewet en als zodanig bevoegd tot vertegenwoordiging van de gemeente, en verder op grond van het besluit van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Doetinchem de dato @@, hierna te noemen: gemeente OFWEL De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid KONDOR WESSELS PROJECTEN B.V., gevestigd aan de Reggesingel 4, 7461 BA in Rijssen, hierbij rechtsgeldig vertegenwoordigd door p.m. in hun hoedanigheid van gezamenlijk vertegenwoordigingsbevoegd bestuurders hierna te noemen: KWP Gemeente en KWP worden hierna gezamenlijk aangeduid als: Verkoper en @@, gevestigd aan @@, hierbij rechtsgeldig vertegenwoordigd door @@ in zijn hoedanigheid van @@ hierna te noemen: @@ en/of Koper Verkoper en Koper worden hierna gezamenlijk aangeduid als: Partijen PARTIJEN NEMEN HET VOLGENDE IN OVERWEGING: - gemeente en KWP hebben de totale supermarktlocatie middels een tender in verkoop gebracht; - @@ heeft een bod gedaan dat door de Verkoper is geaccepteerd; - de nadere voorwaarden van de verkoop worden in deze koopovereenkomst uitgewerkt; 1
PARTIJEN KOMEN OVEREEN: Koop De verkoper verkoopt en zal in eigendom overdragen aan de koper die koopt en in eigendom aanvaardt: een perceel grond, aan de IJsselstraat in Doetinchem, nochtans kadastraal bekend Ambt Doetinchem, sectie O, perceelnummers 1026 (ged.), 1027 (ged.), 1367 (geheel) en 1369 (geheel), met een oppervlakte van circa 7.217 m 2, op de als Bijlage 1 aangehechte tekening nummer 2016197 d.d. 20 december 2016, met een streeparcering aangegeven, hierna te noemen: het "Verkochte". De koopsom van het Verkochte bedraagt @@,- (zegge: @@ euro) te vermeerderen met de verschuldigde omzetbelasting. Onder de volgende voorwaarden en bepalingen: Voorwaarden en bepalingen: Artikel 1 Notariële akte van levering De voor de overdracht vereiste akte van levering zal worden verleden ten overstaan van een notaris werkzaam bij @@ notarissen in @@ (hierna: de "Notaris") op 29 september 2017. Artikel 2 Kosten en belastingen a. Alle kosten die betrekking hebben op de eigendomsoverdracht van het Verkochte, zoals notariskosten en kadasterkosten voor registratie van de leveringsakte zijn voor rekening van de Koper. Partijen dragen ieder de eigen kosten die verband houden met het opstellen van de Koopovereenkomst.. b. Verkoper verkoopt bouwterrein zoals bedoeld in artikel 11 lid 4 van de Wet op de omzetbelasting 1968. Deze levering is van rechtswege belast met omzetbelasting op basis van artikel 11 lid 1 onder a sub 1 van de Wet op de Omzetbelasting 1968. Partijen doen in de akte van levering een beroep op toepassing van de samenloopvrijstelling overdrachtsbelasting op basis van 15-1-a Wet Belastingen van Rechtsverkeer. c. Alle lasten, kosten, belastingen en eigenaarslasten (zoals onroerende zaak belasting, waterschapslasten, etc.) zijn tot de datum van levering voor rekening van Verkoper en komen voor rekening van de Koper met ingang van de datum van levering. De dan lopende baten en lasten zullen door Partijen naar rato worden verrekend. Deze verrekening vindt plaats op de datum van levering via de nota van afrekening opgemaakt door de Notaris. Artikel 3 Betaling a. De betaling van de koopsom en van de rechten, kosten en belastingen vindt plaats via het kantoor van de Notaris. b. De Koper is verplicht het verschuldigde te voldoen voor het ondertekenen van de akte van levering door creditering van de kwaliteitsrekening van de Notaris, uiterlijk per de dag van het ondertekenen van de akte van levering, per valuta van die dag. Uitbetaling zal verder pas plaatsvinden, zodra de Notaris uit onderzoek bij de openbare registers is gebleken, dat de overdracht is geschied zonder inschrijvingen die bij het verlijden van de akte van levering niet bekend waren. Verkoper is ermee bekend dat in verband met dit onderzoek tussen de dag van het ondertekenen en het uitbetalen één of meer werkdagen verstrijken. 2
Artikel 4 Waarborgsom a. Partijen zijn overeengekomen dat koper een waarborgsom stort in handen van de Notaris via diens derdenrekening ter hoogte van een bedrag zijnde 10% van de koopsom. b. De waarborgsom moet uiterlijk op 31 juli 2017 zijn bijgeschreven op de genoemde derdenrekening. c. De waarborgsom zal met de koopsom worden verrekend voor zover de koopsom en het overige door koper verschuldigde niet uit een door koper aangegane geldlening worden voldaan. Het gedeelte van de waarborgsom dat niet wordt verrekend, wordt aan koper terugbetaald zodra hij aan zijn verplichtingen op grond van deze koopovereenkomst heeft voldaan. d. Over de waarborgsom wordt door verkoper geen rente vergoed. Als de notaris over de waarborgsom rente vergoedt, komt deze rente aan koper toe. e. Indien koper in staat van faillissement wordt verklaard en de curator deze koopovereenkomst niet gestand wenst te doen, zal de waarborgsom van rechtswege als boete aan koper zijn verbeurd. Artikel 5 Kadastrale inmeting a. De twee kadastrale percelen waarvan een gedeelte in eigendom wordt overgedragen, te weten de perceelnummers 1026 en 1027, worden voor het passeren van de akte van levering gesplitst. b. Op het moment van juridische levering worden er derhalve twee (en mogelijk vier) gehele kadastrale percelen geleverd, waarbij sprake is van voorlopige kadastrale grenzen. De grenzen van het Verkochte worden na het passeren van de akte op aanwijs en kosten van de Gemeente ingemeten door de landmeter van de Dienst van het kadaster. c. Verschil tussen de opgegeven maat of grootte van het Verkochte onder het kopje Koop van de Koopovereenkomst en de werkelijke grootte verleent geen der Partijen enig recht. Artikel 6 Feitelijke levering De feitelijke levering (aflevering) van het Verkochte vindt plaats op het moment van passeren van de akte van levering en zal geschieden in de staat waarin het Verkochte zich bij de levering bevindt "as is", wat inhoudt dat Koper de feitelijke, juridische, fiscale en milieukundige staat, (met inachtneming van het bepaalde in artikel 10) waarin het Verkochte zich op het moment van levering bevindt, inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken en beperkingen, aanvaardt. Artikel 7 Overgang, overdracht aanspraken Alle aanspraken die Verkoper ten aanzien van het Verkochte of een gedeelte daarvan kan doen gelden, worden bij de (feitelijke) levering van het Verkochte overgedragen aan Koper. Verkoper zal de haar bekende gegevens aan Koper verstrekken. De mededeling van de overdracht van de aanspraken aan degenen jegens wie deze geldend gemaakt kunnen worden, zal Koper voor eigen rekening kunnen c.q. moeten doen. 3
Artikel 8 Juridische levering a. Het Verkochte zal worden geleverd met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, waaronder begrepen alle eventuele aanspraken die uit hoofde van erfdienstbaarheden op het Verkochte als heersend erf rusten, met alle eventuele kwalitatieve rechten en vrij van hypotheken, beslagen of inschrijvingen ervan, en pandrechten. De Verkoper heeft aan de Koper kennis gegeven van alle hem bekende lasten die uit hoofde an erfdienstbaarheden op het registergoed als dienend erf rusten en van alle kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en de overige lasten en beperkingen die kenbaar zijn uit het openbare register zoals bedoeld in artikel 16 boek 3 Burgerlijk Wetboek en die blijken en/of voortvloeien uit: - de laatste akte(n) van levering; - andere akten waarbij hiervoor omschreven rechten werden gevestigd. b. De Koper aanvaardt de uit deze stukken voortvloeiende lasten en beperkingen uitdrukkelijk. Daarnaast aanvaardt de Koper uitdrukkelijk die lasten en beperkingen waarvan de Verkoper geen bescheiden kan overleggen, maar die kenbaar zijn uit de feitelijke situatie waarvan de Verkoper de Kopers op de hoogte heeft gesteld en/of die voor hem geen wezenlijke zwaardere belasting betekenen. Artikel 9 Verklaringen van de Verkoper Verkoper verklaart aan Koper: a. Het Verkochte wordt, met uitzondering van die lasten of beperkingen welke uitdrukkelijk door de Koper zijn aanvaard in de leveringsakte, overgedragen vrij van hypothecaire inschrijvingen en beslagen, heersende en lijdende erfdienstbaarheden, kettingbedingen en kwalitatieve verplichtingen, rechten op basis van de Belemmeringenwet Privaatrecht, andere zakelijke en/of zekerheidsrechten en/of rechten van derden welke belemmerend kunnen zijn voor het gebruik als conform het geldende bestemmingsplan, waarin het Verkochte de bestemming Gemengd-3 heeft. b. Verkoper is bevoegd tot verkoop en levering van het Verkochte; c. het Verkochte is ongevorderd en is niet zonder recht of titel in gebruik bij derden; d. het Verkochte is vrij van huur en andere aanspraken tot gebruik en ten opzichte van derden bestaan geen verplichtingen uit hoofde van een huurkoop- voorkeurs- of optierecht; e. tot op heden zijn ten aanzien van het Verkochte van overheidswege geen voorzieningen voorgeschreven of schriftelijk aangekondigd die nog niet zijn uitgevoerd, of van overheidswege zijn uitgevoerd en nog niet zijn betaald; f. Verkoper staat er jegens Koper voor in dat er op de leveringsdatum geen rechtsgedingen of arbitrages aanhangig zijn ter zake van het Verkochte. Indien er per de leveringsdatum toch dergelijke rechtsgedingen of arbitrages aanhangig zijn dan komen deze voor rekening en risico van Verkoper; g. het Verkochte is niet betrokken in een landinrichtingsplan of een besluit tot ruilverkaveling of herinrichting in de zin van de Landinrichtingswet en is niet ter onteigening aangewezen; h. ten aanzien van het Verkochte zijn tot op heden van overheidswege geen handhavingsbesluiten aangekondigd of medegedeeld; i. het Verkochte is op de datum van levering niet opgenomen in een (voorlopige) aanwijzing dan wel in een voorstel als bedoeld in de Wet voorkeursrecht gemeenten; j. er zullen op de datum van levering geen beperkingen zijn als bedoeld in de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen (Wkpb) met betrekking tot het Verkochte anders dan de aantekening in voormelde openbare registers woordelijk luidende kennisgeving, vordering, bevel of beschikking Wet bodembescherming (zie tekening) betrokken bestuursorgaan provincie Gelderland, ontleend aan HYP4 53145/143 d.d. 27-9-2007 ; 4
k. er zijn geen aankondigingen gedaan van publiekrechtelijke beperkingen met betrekking tot het Verkochte, van welke aard ook; l. voor zover de betreffende aanslagen zijn opgelegd zijn deze voldaan, of, voor zover de betreffende aanslagen nog niet zijn opgelegd, zullen deze worden voldaan na de leveringsdatum. Artikel 10 Bodemkwaliteit a. Het Verkochte is in het verleden in gebruik geweest als bedrijfsterrein. b. Econsultancy heeft een verkennend bodemonderzoek IJsselstraat 18 te Doetinchem uitgevoerd. De rapportage met rapportnummer 1536.002 d.d. 14 juni 2016 is als bijlage 2 aan de koopovereenkomst gehecht. Koper verklaart kennis te hebben genomen van de inhoud hiervan. c. Op grond van het bodemsaneringsplan IJsselstraat 18 (en omgeving) van Econsultancy d.d. 22 december 2006, en het besluit instemming saneringsplan van Gedeputeerde Staten van de provincie Gelderland d.d. 9 juli 2007, en het besluit van instemming tussentijds evaluatieverslag van Gedeputeerde Staten van de provincie Gelderland d.d. 26 juli 2011, die als bijlage 3 en 4 aan de koopovereenkomst is gehecht, dient nog twee maal een grondwatermonitoring in verband met de passieve fase van de sanering plaats te vinden. Het monitoringstraject is bedoeld om een zogenaamde stabiele eindsituatie aan te kunnen tonen. Gemeente is opdrachtgever voor deze grondwatermonitoring. Indien uit deze grondwatermonitoring nadere onderzoeks- of saneringsverplichtingen voortvloeien voor het Verkochte, komen de kosten en het risico hiervan voor rekening van Gemeente. Artikel 11 Informatieplicht Verkoper, onderzoeksplicht Koper Verkoper staat ervoor in aan Koper met betrekking tot het Verkochte die informatie te hebben gegeven die naar geldende verkeersopvattingen door hem ter kennis van Koper behoort te worden gebracht. Koper aanvaardt uitdrukkelijk: a. de resultaten van het onderzoek naar die feiten en omstandigheden die naar geldende verkeersopvattingen tot zijn onderzoeksgebied behoren, voor zijn risico komen (voor zover deze aan Verkoper thans niet bekend zijn); b. die lasten en beperkingen kenbaar uit de openbare registers als hiervoor omschreven, die voor hem uit de feitelijke situatie kenbaar zijn en/of voor hem geen wezenlijk zwaardere belasting betekenen. Artikel 12 Risico-overgang, beschadiging Het Verkochte is voor risico van Koper vanaf het tekenen van de akte van levering. Indien de feitelijke levering van het Verkochte plaatsvindt voorafgaande aan het tekenen van de akte van levering, is het Verkochte voor risico van Koper vanaf het moment van de feitelijke levering. Artikel 13 Ingebrekestelling Indien een der Partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig blijft in de nakoming van zijn uit de Koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, is de andere Partij gerechtigd deze Koopovereenkomst te ontbinden, onverlet haar eventuele rechten om schadevergoeding en/of nakoming te verlangen. 5
Artikel 14 Inschrijving van de Koopovereenkomst in de openbare registers Verkoper en Koper verzoeken de Notaris wel/niet om de Koopovereenkomst in te schrijven in de openbare registers, zoals bedoeld in afdeling 3.1.2. Burgerlijk Wetboek. Dit laat onverlet het recht van de Koper de Koopovereenkomst alsnog zelf in te schrijven of dit verzoek zelf alsnog te doen. Artikel 15 beheer en onderhoud Koper aanvaardt de verplichting om het Verkochte in een goede staat van onderhoud te behouden tot het moment van eigendomsoverdracht danwel start bouw. Artikel 16 Geschillen Op de Koopovereenkomst en daaraan gerelateerde overeenkomsten is Nederlands recht van toepassing. Alle geschillen die mochten voortvloeien uit de Koopovereenkomst zullen worden beslecht door de bevoegde rechter van de Rechtbank Gelderland. Artikel 17 Slotbepalingen a. Partijen verbinden zich in de akte van levering afstand te doen van het recht om op welke grond dan ook ontbinding van de Koopovereenkomst te verlangen. b. Tenzij uitdrukkelijk anders is vermeld, wordt in de Koopovereenkomst verwezen naar de artikelen van de Koopovereenkomst en de bijlagen. De overwegingen maken onderdeel uit van de Koopovereenkomst. c. De bijlagen vormen een geheel met de Koopovereenkomst en zijn onlosmakelijk daarmee en met elkaar verbonden. Door middel van ondertekening van de Koopovereenkomst verklaren Partijen bekend te zijn met de inhoud van de bijlagen. Een referte aan de Koopovereenkomst omvat derhalve automatisch tevens een referte aan de bijlagen. In geval van strijdigheden tussen het bepaalde in de Koopovereenkomst en het bepaalde in bijlagen, prevaleert het bepaalde in de Koopovereenkomst. d. Indien één of meer bepalingen van de Koopovereenkomst nietig zijn, blijven de overige bepalingen van de Koopovereenkomst onaangetast. Voor zover mogelijk, zullen Partijen in dat geval de nietige of vernietigde bepaling(en) vervangen door (een) geldige bepaling(en) waarbij zoveel mogelijk aansluiting wordt gezocht bij de oorspronkelijke bedoeling van Partijen. e. Wijzigingen of aanvullingen op de Koopovereenkomst zijn uitsluitend geldig indien deze schriftelijk tussen Partijen worden overeengekomen en vastgelegd. f. De uit de Koopovereenkomst voor Partijen jegens elkaar voortvloeiende verplichtingen zijn ondeelbaar, behoudens en voor zover uit de aard en de strekking van de Koopovereenkomst uitdrukkelijk anders blijkt. 6
Artikel 18 Bijlagen De volgende bijlagen maken deel uit van de Koopovereenkomst: 1. Grondoverdrachtstekening met tekeningnummer 2016197, d.d. 20 december 2016; 2. Verkennend bodemonderzoek IJsselstraat 18 te Doetinchem, rapportnummer 1536.002 d.d. 14 juni 2016 van Econsultancy; 3. Besluit instemming saneringsplan van Gedeputeerde Staten van de provincie Gelderland d.d. 9 juli 2007; 4. Besluit instemming tussentijds evaluatieverslag van Gedeputeerde Staten van Gelderland d.d. 26 juli 2011. Aldus in viervoud opgemaakt en ondertekend te Doetinchem, (datum).. Koper: @@ namens deze: @@ Doetinchem, (datum).. Verkoper: Doetinchem, (datum).. Verkoper: Kondor Wessels Projecten B.V. namens deze: p.m. gemeente Doetinchem namens deze: p.m. burgemeester 7