Vastgoedbedrijf gemeente Almere De Praktijk Algemene Rekenkamer 6 september 2013 Sprekers van vandaag Annemarie van der Zee Henk Hoogland 1
Onderwerpen van vandaag Geschiedenis Vastgoedbedrijf Almere Opbouwen en inzetten van vastgoedmanagement Kadernota Bermudadriehoek Portefeuilleoverzicht Meerjaren Perspectief Vastgoed Almere Gemeentelijk vastgoed vóór 2006 Structurele uitgaven (kapitaalslasten) financieren met eenmalige middelen (GREX, GIP) Beleidsverantwoordelijkheid, opdrachtgeverschap en verhuurder rol vaak in één hand Vastgoedbezit verspreid over veel diensten en afdelingen. Gebrekkig overzicht contracten & financiën Jaarlijkse tekorten of opbrengsten opgelost in de jaarrekening 2
2007 Aan het vastgoedbedrijf de taak ons maatschappelijk vastgoed kostendekkend te exploiteren 2007 De beleidsdiensten formuleren de vraag naar ruimte/huisvesting op basis van de doelstellingen van het gemeentebestuur. Deze vraag wordt gefaciliteerd door een professionele gemeentelijke vastgoedorganisatie, die vanaf de initiatieffase bij de gemeentelijke vastgoedontwikkelingen betrokken is. De beleidsdiensten treden op als strategisch opdrachtgever 3
2007 De vastgoedorganisatie is eigenaar en exploitant van het gemeentelijk vastgoed en stelt brede vastgoedexpertise beschikbaar aan de beleidsdiensten, programmamanagers e.a. Vastgoedontwikkeling omvat ook altijd een plan voor het beheer en de exploitatie 2007 De vastgoedorganisatie richt zich, vanuit een bedrijfseconomische benadering, op een kostendekkende- en sluitende exploitatie van de vastgoedportefeuille, met een transparante huur- en verhuursystematiek, gedifferentieerde tarieven en een actief portfoliobeheer 4
2007 De vastgoedorganisatie stelt jaarlijks een (all-in) onderhoudsplan op voor al het gemeentelijk vastgoed 2007 samenvatting De vastgoedorganisatie omvat alle aspecten van gemeentelijk vastgoed, variërend van vastgoedbeleid, vastgoedadvies en portfoliobeheer tot en met de interne makelaarsfunctie, de huisvesting van de gemeentelijke organisatie, (her-)ontwikkeling en bouwprojectmanagement, de exploitatie van het vastgoed, alsmede het administratief-, juridisch- en technisch beheer 5
Tot zo ver! en dan? Dan tuig je de organisatie op en Wordt in 2008 het eerste vastgoed overgedragen Onderwijs en welzijn. Budget en pand We komen er niet meer uit en besluiten Lump Sum! Panden zonder (huur)overeenkomst Panden om niet in gebruik gegeven Panden met een kunstmatig laag gehouden huur Een kunstmatig laag gehouden erfpachtcanon Panden zonder (boekwaarde) kapitaallasten (gefinancierd met eenmalig geld) Grote overschrijdingen onderhoudsbudgetten Kosten Begroting Vastgoedbedrijf opgesteld op basis van principes van vastgoedmanagement. Te onderkennen posten zijn o.a. rente, afschrijving, heffingen, belastingen, verzekering en onderhoud. De enige beïnvloedbare post in deze opstelling is die van onderhoud, hierin is de keus voor het niveau van onderhoud bepalend voor de kosten. Voor de andere kosten is reeds een keuze gemaakt door het stichten of het verwerven van betreffend vastgoed. 6
De Draaiknop strategisch voorraadbeleid Het beïnvloeden van de kosten voor instandhouding van vastgoed kan dus doormiddel van het sturen op de uitgaven onderhoud Het niveau van onderhoud bepaalt in sterke mate de hoeveelheid daarvoor benodigde middelen Het in stand houden op niveau nieuwbouw is evident kostbaarder dan op het niveau sloop Beleidskeuzen (strategisch voorraadbeleid) bepalen het niveau van onderhoud per pand (soms zelfs zoals in het Stadhuis delen van het pand) Opbrengsten De opbrengst bij beleidsondersteunend vastgoed is relatief, vooral dus maatschappelijk (Vastgoedmaps) Natuurlijk is er wel sprake van Efficiëntievoordeel Inkoopvoordeel (onderhoud) Opbrengstmaximalisatie (2009/2013 > 2.2 mio incidenteel en 1.6 mio p/j structureel) Faalkostenreductie 7
Kostendekking De kostendekking komt dus vooral uit de financiering van de programma s De kosten worden gedekt door het in rekening brengen van een kostprijsdekkende huur aan Gebruiker of Dienst Kaders!! Spelregels kadernota Kostprijsdekkende huur Structurele lasten Structureel dekken Benchmarking Portefeuillemanagement 16 8
Vastgoeddriehoek - situatie 1 wens beleidsdienst realisatieopdracht vastgoedbedrijf programmeringopdracht / subsidierelatie huurovereenkomst huurder / gebruiker Kostprijsdekkende huur Vastgoeddriehoek - situatie 2 wijziging beleidsdienst beleidscontext vastgoedbedrijf huurovereenkomst bijgesteld huurder / gebruiker Markthuur 9
Vastgoeddriehoek - situatie 3 wijziging beleidsdienst vastgoedbedrijf huurovereenkomst bijgesteld huurder / gebruiker Commercieel vastgoed Benchmarking Vastgoedbedrijf Rekenkamer 06-09-2013 20 10
Portefeuilleoverzicht Vastgoedbedrijf Rekenkamer 06-09-2013 11
Vastgoedbedrijf Rekenkamer 06-09-2013 12