Aan: De commissie van 22 juni 2016 via grffie@boxmeer.nl De gemeenteraad van Boxmeer via griffie@boxmeer.nl B&W via gemeente@boxmer.nl Betreft: Ontwerpbestemmingsplan Maashaeghe Ir. Jan G. H. de Vaan Oeffeltseweg 21a, 5835BB Beugen j@vaantjesland.nl; jan@devaan.eu T: 0485361588; M: 0610404080 Beugen, 8 juni 2016 L.S., B&W heeft me laten weten dat ik gebruik kan maken van het recht van inspraak in de commissievergadering. Na ampele overwegingen heb ik besloten een notitie aan te reiken. Het lukt me niet om alle relevante informatie in anderhalf A4tje te stoppen. Bovendien wil ik U wijzen op nieuwe ontwikkelingen. Bouwen in een krimpgebied is Kannibalisme Tijdens de onlangs gehouden expertmeeting van de gemeente Boxmeer verraste Ben van Essen me met de tussenzin: Bouwen in een krimpgebied is Kannibalisme. Uiteraard weet ik dat alle krimpdeskundigen zeggen dat je in een krimpgebied niet moet bouwen. Door het leggen van de relatie tussen de woorden bouwen en kannibalisme wordt een en ander extra duidelijk. Oftewel, als op de ene plaats een woning wordt gebouwd, komt er op een andere plaats een woning leeg en er blijft een probleem in een bestaande wijk achter. Uiteraard moet helder zijn of er sprake is van krimp. Verderop maak ik, aan de hand van de eigen gegevens van de gemeente Boxmeer, duidelijk dat de gemeente al meer dan tien jaar krimpt. Dus de uitspraak Bouwen in een krimpgebied is Kannibalisme, is van toepassing op de gemeente Boxmeer. Gedeputeerde Staten van Brabant (GS): braindrain GS hebben recent in een brief aan Statenlid Steenbakkers gemeld dat er op veel plaatsen in Brabant, waaronder het Land van Cuijk, braindrain plaatsvindt en dat dit niet is te stoppen. Een digitale kopie van de brief is in bijlage. In Boxmeer is de braindrain (de uittocht van hoogopgeleide jongeren) ca. 28 jaar geleden begonnen. Deze uittocht gaat nog steeds door. De kinderen van de vertrokken jongeren worden elders geboren. Sinds ca. 18 jaar is het aantal jaarlijkse geboorten in Boxmeer sterk teruggelopen. In de gemeente Boxmeer is het aantal geboorten met ca. 48% afgenomen. De gevolgen van de braindrain zijn duidelijk zichtbaar in de demografische grafiek van Boxmeer. 1
Zo ziet braindrain er uit Demografische grafiek van gemeente Boxmeer. Verticaal staat de leeftijd van 0 tot ruim 100. Horizontaal staat links het aantal mannen per jaargroep. Rechts staat het aantal vrouwen (rood) Deze grafiek is gemaakt op basis van de gemeentelijke gegevens van 1 januari 2014 Volgens GS gaat de braindrain de komende jaren gewoon door. Ca. 35% van de jongeren die nu nog tussen de 5 en 20 jaar oud zijn, zullen vertrekken. Van elke jaargroep blijven ca. 100 mannen en 100 vrouwen over. Lettend op het aantal vrouwen in de vruchtbare leeftijd, moet aangenomen worden dat het aantal geboorten niet hoger zal zijn dan 200 (100 mannen en 100 vrouwen). De combinatie van (1) de uittocht van hoogopgeleide jongeren (2) de terugloop van het aantal geboorten en (3) het sterven van de ouderen, zal verdere krimp tot gevolg hebben. Sinds 2003 is er krimp in de gemeente Boxmeer Braindrain betekent niet automatisch dat bevolkingskrimp meteen opvalt. De terugloop van het aantal geboorten is pas ca. 10 jaar later te merken. Door de verbetering van de gezondheidszorg worden mensen ouder voor ze streven. Echte krimp is in Boxmeer gaande sinds 2003. In de nota van zienswijze van B&W loopt het aantal inwoners terug van 2010 tot en met 2014. Waarom het aantal inwoners in de periode 2003 2009 is weggelaten, is me niet duidelijk. Als die cijfers wel waren opgenomen, zou meteen duidelijk zijn dat de krimp al in 2003 is begonnen. 2
Per 1 januari 2015 lijkt er kijkend naar de cijfers geen krimp. Het aantal inwoners per 1 januari 2016 is duidelijk hoger dan een jaar ervoor. B&W heeft niet vermeld dat de verandering in de normale tendens veroorzaakt wordt door het grote aantal asielzoekers in het AZC te Overloon dat reeds een status heeft en dus zijn meegenomen in de aantallen voor 2015 en 2016. Asielzoekers met status worden opgenomen in de gemeentelijke basisadministratie. Het gaat hierbij om zes á zevenhonderd personen. Boxmeer heeft echter niet de verplichting en zover ik weet ook niet de ambitie om voor deze ca. zevenhonderd asielzoekers een woning te bouwen. Na correctie voor het aantal asielzoekers met status loopt het aantal inwoners van de gemeente Boxmeer volgens de eerdere trend terug. Voor de bepaling van krimp en groei kunnen we ook terecht op de site van de provincie Noord-Brabant: http://bevolkingsprognose.brabant.nl/hoofdstuk/groei-en-krimp-gemeente Bevolkingsontwikkeling (=echte cijfers) volgens provincie Noord Brabant 2010-2013, kaart 5a In de periode 2010 2013 krompen in het Land van Cuijk: Grave, Mill en St. Hubert, St. Anthonis en Boxmeer. Vanaf 2014 krimpt ook de gemeente Cuijk. Dus sinds 2014 krimpen alle gemeenten van het Land van Cuijk. Dus geldt voor het Land van Cuijk: bouwen in een krimpgebied is kannibalisme en creëert problemen elders. 3
Provincie geeft te hoge bevolkingsprognoses en te hoge bouwvolumes In de provincie Noord-Brabant wordt het bouwvolume verdeeld op basis van de bevolkingsprognoses. De bevolkingsprognose voor rurale gebieden wordt berekend met het criterium: Binnenlandse migratie=nul. Zie provinciale structuurvisie 2010 2014, pagina 89 cit.: Voor de opvang van de woningbouwbehoefte geldt het principe van bouwen voor migratiesaldo=nul. Indien dit criterium wordt toegepast op een gebied waar braindrain plaatsvindt, wordt bij de prognoseberekening de braindrain - dus de uittocht van de hoog opgeleide jongeren - automatisch buiten beschouwing gelaten. Dus wordt in de Boxmeerse situatie de uittocht van jaarlijks ca. 110 jongeren doorgestreept. Voor de periode van 2014 2024 (tien jaar) scheelt dat ca. 1100 personen. Uitgaande van een bezetting van 1,7 personen per huishouden geeft de provincie voor de periode 2014-2024, alleen al door het criterium Migratiesaldo=nul, de ruimte om ca. 650 overbodige woningen te bouwen. Als nog verder wordt ingezoomd, moet geconstateerd worden dat de provincie de extra daling van het aantal geboorten niet meeweegt. Verder zal door de toenemende vergrijzing het aantal inwoners dat jaarlijks sterft, toenemen. Kortom de huidige provinciale bevolkingsprognose en het daarvan afgeleide bouwvolume zijn veel te hoog. Vergelijken met de buren in Limburg In de begroting 2016, pagina 150, zegt de gemeente Boxmeer dat de krimp in de gemeente gelijkenis vertoont met de krimp in Limburg-Noord. De provincie Limburg heeft samen met de gemeenten in Noord-Limburg een onderzoek laten uitvoeren naar de gevolgen van de krimp voor de woningmarkt. Het bureau Atrivé heeft het rapport samengesteld. Recent is de definitieve versie van het rapport door de raden vastgesteld. Zie URL: http://www.gennep.nl/wonen-en-leven/structuurvisies_3823/item/regionale-structuurvisie-wonen-noordlimburg_31211.html Door de drie Noordelijke gemeenten: Mook en Middelaar, Gennep en Bergen is 58% van het bouwprogramma doorgestreept. Vergelijking van de krimp in Limburg-Noord en het Land van Cuijk geeft het volgende beeld: Krimp in Limburg-Noord Bergen vanaf 2007 Mook vanaf 2011 Gennep vanaf 2012 Krimp in Land van Cuijk Boxmeer vanaf 2003 Grave, Mill, St Anthonis vanaf 2010 Cuijk vanaf 2014 Deze tabel leert dat de gebieden analoge ontwikkelingen hebben doorgemaakt. Dus als de provincie Noord-Brabant en de gemeenten van het Land van Cuijk een soortgelijk onderzoek uitvoeren, zal ook een groot deel van het bouwprogramma in het Land van Cuijk moeten worden doorgestreept. In het onderzoek voor Noord-Limburg is niet alleen gekeken naar aantallen. Er is ook onderzoek gedaan naar de behoefte aan specifieke type woningen. Men constateert: 4
- Een afnemende vraag naar grotere woningen. - Een afnemende vraag naar woningen in kleinere kernen met weinig voorzieningen. - Een afnemende vraag naar landelijk wonen. In het plan Maashaeghe wil men grotere woningen in het dure segment gaan bouwen. De analogie met Noord-Limburg geeft een contra-indicatie hiervoor. Lettend op de overeenkomsten tussen beide gebieden, moet geconstateerd worden dat de ontwikkelingen in Limburg-Noord ook kunnen worden toegepast op het Land van Cuijk. Dus ook in de gemeente Boxmeer moet meer dan de helft van de plancapaciteit worden doorgestreept. Het Land van Cuijk maakt deel uit van het grotere gebied Brabant-Noordoost. Het is daarom nodig om voor het gebied Brabant-Noordoost een zelfde onderzoek te doen als voor Noord-Limburg is gedaan. Geen behoefte aan meer woningen in het dure segment Tijdens verschillende voordrachten over krimp heb ik immer aangegeven dat er veel minder behoefte is aan nieuwe woningen. Tevens wees ik daarbij op de vele woningen uit de zestiger jaren (van de vorige eeuw). Iedereen begrijpt dat de belangstelling voor deze woningen, op een redelijk stukje grond, met veel achterstallig onderhoud, slechte warmte isolatie, een verouderde badkamer en verouderde keuken klein is. Herhaald werd ik dan door aanwezigen ook gewezen op de lastige marktpositie van huizen in het dure segment. Alleen na een sterke prijsverlaging zijn ze weer verkoopbaar. Bij nadere beschouwing is dat een logische ontwikkeling. Potentiële kopers van deze woningen zijn de hoog opgeleide jongeren (met een voorspoedige carrière). Edoch, door de braindrain wonen deze jongeren nu elders. Zij zijn dus geen kopers van woningen in het dure segment in onze regio. De vraagzijde van de markt is veel kleiner geworden. Als gevolg van de voortdurende braindrain komen er ook bijna geen nieuwe kopers van deze dure woningen meer bij. Door de bouw van nog meer woningen in het dure segment wordt de waarde van bestaande woningen in het dure segment onnodig verlaagd. De eigenaren van deze woningen, waaronder ikzelf worden hierdoor benadeeld. Daarnaast wordt er een probleem gecreëerd in de wijken waar de moeilijk verkoopbare woningen achterblijven. Van leegstand in vastgoed wordt geen buurt beter. Bij een plan als dit zou een saneringsplan van de huidige woningvoorraad passend zijn. Het kan zijn dat er actuele belangstelling is voor het plan Maeshaeghe. De gemeente moet het gegeven dat er kopers kunnen worden gevonden voor een nieuwbouwplan, niet verwarren met behoefte aan dit type woningen in de gemeente. Woningen zijn te zeer verweven met hun omgeving om ze te beschouwen als wegwerpartikel. Er ligt een taak voor de gemeente om verstandig te sturen, door al dan niet ruimte te geven voor nieuwbouw. In Boxmeer is het goed wonen, zeggen we tegen elkaar. In Boxmeer is het goed wonen, zeggen we tegen elkaar. Ik zeg dat ook, maar ik begin twijfels te krijgen. Mijn eigen kinderen die hier zijn opgegroeid, hier naar de lagere en de middelbare school zijn gegaan en nog vele vrienden uit die tijd hebben, maken geen plannen om terug te keren naar Beugen/ Land van Cuijk. Overigens, ook hun vrienden en vriendinnen willen hier niet terugkeren. Zij treffen elkaar in de steden waar zij inmiddels wonen, sporten en werken. Tijdens mijn voordrachten over de krimp en de gevolgen ervan heb ik herhaald aan de aanwezigen gevraagd wiens kinderen nog in de regio wonen. Velen steken dan hun hand niet op. 5
Veel medewerk(st-)ers in de hogere functies van bijvoorbeeld Nutreco, Goss en Marel rijden elke dag naar Boxmeer en terug naar hun huis in Nijmegen, Arnhem, Wageningen, Den Bosch of Venlo. Zij besluiten niet om zich hier te vestigen. Waarom? Pantein gaf bij de expertmeeting aan dat ze moeite hebben om hier personeel in de hogere functies aan te trekken. Waarom? Zelfs de jonge docenten van Elzendaal, zelf oud-elzendalers, blijven in Nijmegen wonen. Waarom? Kortom, de buitenwereld is het niet met ons eens. Het lijkt me raadzaam om te onderzoeken wat er echt aan de hand is. Opmerkingen bij de Nota van zienswijzen Geen behoefte aan meer woningen in het dure segment B&W maakt in de Nota van zienswijzen niet duidelijk dat er in Boxmeer behoefte is aan meer woningen in het dure segment. In mijn zienswijze en het bovenstaande heb ik duidelijk gemaakt dat er geen behoefte is aan nog meer woningen in het dure segment. Verder heb ik aangegeven dat dit ook logisch is door de braindrain; potentiële kopers van dure woningen zijn in grote getale naar elders vertrokken. In de woningmarkt moeten bestaande woningen uit het dure segment scherp in prijs dalen om een koper te vinden. Ook maakt B&W niet duidelijk waarom deze woningen, zo er al behoefte aan is, niet in het bestaande bebouwingsgebied kunnen worden gebouwd. Er zijn nog veel open plekken en door de krimp zullen er veel open plekken ontstaan, bijvoorbeeld oude schoolgebouwen. Het niet bouwen van duurdere woningen sluit ook aan bij de conclusies uit het rapport Structuurvisie wonen voor Noord-Limburg: Afnemende vraag naar grotere woningen. Provinciale prognosecijfers zijn geen opdracht B&W stelt dat de gemeente zich te houden heeft aan de provinciale prognosecijfers. Met deze stellingname wordt de werkelijkheid omgekeerd. De provincie stelt bouwvolume ter beschikking. Ze leggen niets dwingend op. Het is een bovengrens. De gemeente Boxmeer heeft in afwijking van de provincie een eigen bevolkingsprognose opgesteld, die nadrukkelijk afwijkt van de provinciale cijfers. De gemeente Boxmeer gaat uit van krimp, terwijl de provincie nog een lichte groei aangaf. B&W maakt hiermee zelf duidelijk dat ze zich niet hoeft te houden aan de provinciale cijfers. Ook in het gezamenlijke rapport Woningmarktstrategie Land van Cuijk uit 2012 is aangegeven dat de cijfers van de provincie niet deugen. Het door de provincie gehanteerde criterium Migratiesaldo=nul werd als onjuist geduid. De gemeente Boxmeer heeft dit rapport overgenomen. Dus ook in 2012 week de gemeente reeds af van de provinciale prognose cijfers. Zie: http://www.boxmeer.nl/raadsinformatie/beleidsstukken_221/item/2013-81-voorstel-college-29- januari-2013-tot-vaststelling-van-de-regionale-woningmarktstrategie-land-van-cuijk_27771.html Het is overigens te betreuren dat de gemeente Boxmeer er niet voor heeft gezorgd dat alle aanbevelingen van het rapport zijn uitgevoerd. In het door de gemeente Boxmeer overgenomen rapport staat dat er een woningmarktregisseur moet worden aangesteld. Deze functie is nimmer opgevuld. Men mag aannemen dat een regisseur van de woningmarkt attent zou zijn op de ontwikkelingen en de gevolgen ervan voor de woningmarkt/ woningbouw. In het bijzonder denk ik daarbij aan de bevolkingskrimp die intussen plaatsvindt in alle gemeenten van het Land van Cuijk. Nu ontbreekt bestuurlijk nog immer inzicht in de gevolgen van de krimp voor de woningbouw. Het beste dat nu kan gebeuren, is een onderzoek analoog aan het Limburgse onderzoek voor de gemeenten in Noord-Limburg. 6
Boxmeer krimpt sinds 2003 In de tweede alinea van paragraaf 2 van de zienswijze valt twijfel te lezen over de vraag of Boxmeer krimpt. Maar Boxmeer krimpt reeds sinds 2003. Op 1 januari 2003 had Boxmeer 29.352 inwoners. Op 1 januari 2014 had Boxmeer 28.147 inwoners. In de periode 2003 2014 was er een krimp van 4,1% De cijfers voor 1 januari 2015 en 2016 zijn onbruikbaar voor de onderhavige analyse. Inmiddels hebben veel bewoners van het AZC Overloon een status gekregen en samenhangend daarmee zijn ze opgenomen in de basisadministratie. Door deze ca. 700 statushouders is het niet mogelijk om op basis van de formele tellingen een uitspraak te doen over de mate waarin de Boxmeerse bevolking in de laatste twee jaar is gekrompen De braindrain, die tot krimp heeft geleid, is al 28 jaar gaande; GS geven aan dat de braindrain de komende tijd gewoon doorgaat. Dus na correctie van de cijfers voor de statushouders in het AZC zal blijken dat Boxmeer ook in periode 1 januari 2014 1 januari 2016 is gekrompen. B&W zal op basis van de gemeentelijke cijfers moeten aangeven wat de gevolgen van de bevolkingskrimp voor het bouwprogramma zijn. In ieder geval kan worden geconstateerd dat er geen behoefte is aan de eventuele woningen in Maashaeghe. Geen analyse van de woningbehoefte In de Nota van zienswijze staat een opsomming van projecten onder de noemer harde plancapaciteit. In de Nota wordt geen analyse gemaakt van de woningbehoefte voor de verschillende woningsegmenten. Het is voor derden derhalve lastig om daarop te reageren. Wel is duidelijk dat uitgaande van de woningmarkt van het dure segment en de continue uittocht van potentiële kopers van woningen in dit segment, geen behoefte bestaat aan nieuwe woningen in het dure segment. Er is derhalve geen behoefte aan het plan Maashaeghe. Ruimtelijke analyse ontbreekt Leegstand in het winkelcentrum Het winkelcentrum van Boxmeer heeft nu een leegstand van 12% (rapport, begin 2016, van DTNP over de toekomst van de winkelcentra in het Land van Cuijk.) De leegstand zal de komende tien jaren worden vergroot met ca. 7% door de groei van de online aankopen. (DTNP) De leegstand zal verder toenemen door de afname van de koopkracht door vergrijzing. DTNP heeft hieraan geen cijfer gehangen. De koopkracht zal in de komende tien jaar afnemen door krimp (ca. 4%); verder zal de koopkracht met 3% afnemen door vergrijzing (enerzijds door de teruggang in inkomen bij pensionering en anderzijds door het achterblijven van de pensioenen). Kortom, over tien jaar tijd zal het winkelcentrum ca. een kwart kleiner zijn. (12% + 7% + 7% = 26%) Ik neem aan dat Boxmeer geen lelijke gaten in het winkelcentrum wil hebben. Woningbouw kan een deel van de leegstand opvangen. Woningen in het centrum van Boxmeer kunnen aantrekkelijk zijn voor ouderen, die dichtbij voorzieningen willen wonen. Een kwart van het winkeloppervlakte is ca 7500 m2. Dus om deze leegstand op te vangen zijn ca. 100 woningen nodig. Het is derhalve zinvol om een deel van de nog resterende capaciteit te reserveren voor het (winkel)centrum. 7
Open plekken door krimp Door krimp zullen open plekken ontstaan in de bestaande bebouwing. Het gemakkelijkste voorbeeld hiervan zijn de schoolgebouwen. In de gemeente Boxmeer komt 48% van de schoolgebouwen leeg. Ook een deel van de sportvelden en overdekte accommodaties worden overbodig. Bij de afweging over een majeur plan als Maashaeghe hoort de ruimtelijke afweging t.o.v. de plekken die vrijkomen door leegstand in het winkelcentrum en door krimp, eerst te worden gemaakt. Veel dure woningen te koop B&W constateert op het einde van de Nota van zienswijzen dat er een groot aantal dure woningen te koop staat. Cit. Tot slot valt ook niet te ontkennen dat in Boxmeer een relatief groot aantal dure woningen te koop staat. Het gaat hierbij echter om bijna alleen maar woningen die gebouwd zijn (ver) voor 2000, waarvoor een hoge prijs gevraagd wordt, terwijl daarnaast in veel gevallen een aardig bedrag nodig is om die woning op te knappen c.q. aan de huidige eisen te laten voldoen. Het doet me genoegen dat B&W erkent dat er al veel woningen in het dure segment te koop zijn. Tot mijn spijt moet ik constateren dat B&W niets doet met deze constatering. Het is in ieder geval een contra indicatie om meer bouwplekken voor woningen in het dure segment te realiseren. Het tweede deel van het bovenstaande citaat is onplezierig voor de woningbezitters: Zij vragen een te hoge prijs voor een huis met achterstallig onderhoud. Meestal zijn de vraagprijzen afgeleid van de WOZ-waarden van de woningen. Het past de gemeente niet om daar verwijtende opmerkingen over te maken. De gemeente heeft immers zelf de WOZ-waarde bepaald en hierover belasting geheven. Tot slot Alles afwegende handhaaf ik mijn zienswijze ter zake van Maashaeghe. Ik weet me hierin gesterkt door recente ontwikkelingen. De gemeente Boxmeer constateert dat de eigen bevolking krimpt, maar zet deze constatering en de gevolgen van de krimp nog niet om in beleid. Met vriendelijke groeten, Jan de Vaan 8