Let op! Onze nieuwe naam is GroenWest Waar GroenrandWonen, SWW of Westhoek Wonen staat vermeld, wordt GroenWest bedoeld. www.groenwest.nl Over Koopgarant Koopgarant maakt een koopwoning betaalbaar en bereikbaar voor meer mensen. U krijgt een korting bij de aankoop van een woning, dus veel lagere woonlasten. Dankzij de terugkoopgarantie bent u bovendien verzekerd van een snelle verkoop als u verhuist. Koopgarant is ook eerlijk: als op het moment van verkoop de woning in waarde is gestegen, deelt u met ons de winst; als de waarde is gedaald, delen wij met u het verlies. Meer dan 140 woningcorporaties hebben Koopgarant in hun dienstenpakket opgenomen.
Betaalbaar door korting Wanneer u een nieuwe of bestaande woning van SWW koopt, kunt u in de meeste gevallen kiezen voor een korting van 15, 20 of 25 procent. U bepaalt zelf het kortingspercentage. Door de korting hoeft u minder te betalen en heeft u lagere woonlasten. Die korting doet niets af aan het eigendom: u wordt volledig eigenaar van de woning. Tegenover de korting staat wel een aantal regels. Zo moet u de woning terugverkopen aan SWW als u gaat verhuizen. Is de waarde van de woning op dat moment gestegen, dan deelt u met ons de winst; is de waarde gedaald, dan delen wij met u het verlies. Aankoopprocedure Wanneer u besluit de Koopgarantwoning te kopen, helpt SWW u daarbij. De begeleiding hebben wij in handen gegeven van een ervaren makelaar. Deze stelt ook de koop - overeenkomst op. Door dit contract te ondertekenen, verplicht u zich ertoe om de woning te kopen. Uiteraard kunt u gebruikmaken van de wettelijke bedenktijd van drie dagen. Binnen die termijn kunt u zonder (financiële) consequenties afzien van de koop. Ontbindende voorwaarden Bij Koopgarant gelden de gebruikelijke ontbindende voorwaarden die ook bij andere koopwoningen gelden. Zo gaat de aankoop alleen door als u financiering kunt krijgen. U heeft uiteraard voldoende tijd om de financiering te regelen. Voordat u besluit een woning te kopen is het dus van belang dat u goed informeert tot welk bedrag u een hypotheek (conform de Nationale Hypotheek Garantie-voorwaarden) kunt afsluiten. Zelf bewonen Om voor de regeling Koopgarant in aanmerking te komen, hoort u zich bij koop van de woning aan de zelfbewoningsplicht te houden. Dit houdt in dat u zelf degene bent die in de woning moet gaan wonen. Zelf verbouwen Wilt u een nieuwe keuken, een andere badkamer of bent u van plan om uw wooncomfort op een andere manier te vergroten? Als u uw woning verbouwt, kan dat de waarde ervan verhogen. Daarom worden verbeteringen aan uw woning bij verkoop apart getaxeerd. Het waarde-effect wordt buiten de winstdelingsregeling gehouden en is dus voor 100 procent van u! Uiteraard is het wel belangrijk dat de verbouwing goed en vakkundig is uitgevoerd en dat u in het bezit bent van de benodigde vergunningen en toestemming. Het bedrag van uw investering(en) leidt in het algemeen niet tot een even hoge waardestijging van uw woning. Lang niet elke koper heeft immers dezelfde smaak als u en na verloop van tijd wordt een verbetering aan uw woning minder waard. Hoe duurzamer de investering en hoe minder aan mode onderhevig, hoe hoger de waarde. Onderhoud (bij aankoop van een bestaande woning) SWW biedt de Koopgarantwoning aan in de huidige staat van onderhoud. Zodra u eigenaar bent geworden, bent u zelf verantwoordelijk voor het binnen- en buitenonderhoud. Als SWW bij omliggende huurwoningen onderhoud pleegt, doen wij u een passende en vrijblijvende aanbieding om ook uw woning hierin mee te nemen. Als SWW een bestaande woning verkoopt, nemen wij een veiligheidskeuring en eventuele aanpassingen aan de elektra- en gasinstallatie conform de daarvoor geldende voorwaarden voor onze rekening.
Gegarandeerde terugkoop Wanneer u uw Koopgarantwoning weer wilt verkopen, koopt SWW deze van u terug. Als u meewerkt garanderen wij dat we de woning binnen drie maanden van u terugkopen. Uw woning staat dus nooit lang te koop. Dit is één van de grote voordelen van Koopgarant. Hoe verloopt die terugkoopprocedure? Als u van plan bent te verhuizen, laat u ons per brief weten dat u de woning te koop aanbiedt. Wij zorgen dan voor de rest: een bouwtechnische opname, een taxatie, de terugkoopovereenkomst en de overdracht bij de notaris. De kosten koper zijn geheel voor ons. Winst en verlies delen Bij de terugkoop aan SWW wordt de terugkoopprijs berekend aan de hand van een nieuwe taxatie. De door u betaalde koopsom is de basis voor de terugkoopprijs. Bij een waardestijging deelt u met ons de winst. Mocht de waarde van de woning zijn gedaald, dan delen wij met u het verlies. In beide gevallen hangt de verdeling af van het kortingspercentage bij aankoop. De verhouding tussen korting en waardedeling is berekend door deskundigen, in opdracht van het ministerie van VROM en Vereniging Eigen Huis. U neemt dus veel minder risico! Doorverkoop U mag uw woning in uitzonderingssituaties doorverkopen aan iemand anders. Indien uw woning bestemd is voor een specifieke doelgroep (bijvoorbeeld mindervalide bewoners), dient u hiermee rekening te houden. U vraagt altijd eerst schriftelijk toestemming aan SWW. Bij toestemming kunt u de woning doorverkopen aan een persoon die: wettelijk erfgenaam van u is; kind van u is; de woning oorspronkelijk mede heeft verkregen (bijvoorbeeld uw partner). Ook in deze situaties geldt de zelfbewoningsplicht: degene aan wie u de woning doorverkoopt, moet daar zelf gaan wonen. Bij doorverkoop komt veel kijken. Vrij op naam Bij het kopen van een nieuwbouwwoning geldt een zogeheten Vrij-op-naam-prijs (VON). Een aantal kosten dat direct met de koop samenhangt, zoals BTW en notariskosten voor de leveringsakte, is hierin verrekend. Het overige deel van de bijkomende kosten heeft te maken met de financiering en de hypotheekakte. Deze zijn aftrekbaar voor de belasting in het jaar van aankoop. In totaal bedragen deze kosten meestal een kleine 2 procent van de koopsom. Door de aankoopkorting die u krijgt bij Koopgarant zijn ook uw bijkomende kosten lager. Kosten koper Wanneer u een bestaande woning koopt, betaalt u niet alleen de prijs voor de woning, maar ook de kosten koper. Over het algemeen bedragen deze ongeveer 8 procent van de koopsom. Erfpacht Bij een Koopgarantwoning koopt u ook een door ons uitgegeven erfpachtrecht op de grond. Dit betekent dat u de grond pacht van SWW. Erfpacht is een juridisch middel dat voorkomt dat u de woning doorverkoopt aan een andere partij dan SWW. U als eigenaar bepaalt uiteraard op welk moment u de woning te koop aanbiedt aan SWW. U betaalt geen erfpacht canon: dit is een vergoeding voor het gebruik van de grond (een soort huur). De canon wordt namelijk bij het kopen van een woning onder Koopgarant eeuwigdurend afgekocht. Dit heeft overigens geen invloed op de waarde van de woning en de grond. Het is niet zo dat SWW bij erfpacht extra zeggenschap krijgt op de grond of de woning. Pas als beide partijen instemmen met het opzeggen van de erfpacht, krijgen wij weer zeggenschap over grond en woning. Tot die tijd verandert er niets aan uw rechten en plichten als eigenaar. Verdelingspercentage van de waardeontwikkeling naar kortingspercentage Kortingspercentage Percentage van de waardeontwikkeling dat ten goede komt aan de bewoner nieuwbouw bestaande bouw 15% 77,5% 70% 20% 70% 60% 25% 62,5% 50%
Wat krijgt u terug? Om de terugkoopprijs te bepalen, stellen wij de waardestijging of waardedaling van uw woning vast met een taxatie. Hoe dat taxeren gebeurt, leest u verderop in deze brochure onder het kopje Taxatie. De waardestijging of -daling verdelen we. Hoeveel we samen delen, is afhankelijk van het kortingspercentage bij aankoop van uw woning. De rekenvoorbeelden maken duidelijk hoe het bedrag tot stand komt dat we bij terugverkoop van uw woning berekenen. Voorbeelden van terugkoop van uw woning na een verbouwing kunt u vinden op de website www.sww.nu. N.B.: aan deze rekenvoorbeelden kunt u geen rechten ontlenen. Rekenvoorbeeld als de waarde stijgt: nieuwbouw bestaande bouw aankoopprijs aankoopprijs (bij korting 25%) 150.000,- 150.000,- waardeontwikkeling marktwaarde bij terugkoop 220.000,- 220.000,- waardestijging 20.000,- 20.000,- terugkoopprijs van uw woning aankoopprijs 150.000,- 150.000,- % van de waardestijging 12.500,- (62,5%) 10.000,- (50%) U krijgt terug voor de woning 162.500,- 160.000,- Rekenvoorbeeld als de waarde daalt: nieuwbouw bestaande bouw aankoopprijs aankoopprijs (bij korting 25%) 150.000,- 150.000,- waardeontwikkeling marktwaarde bij terugkoop 180.000,- 180.000,- waardedaling 20.000,- 20.000,- terugkoopprijs van uw woning aankoopprijs 150.000,- 150.000,- % van de waardedaling 12.500,- (62,5%) 10.000,- (50%) U krijgt terug voor de woning 137.500,- 140.000,- Appartementen in één gebouw Koopt u een woning in een appartementengebouw, dan krijgt u te maken met enkele extra regels. Splitsing in appartementsrechten Een appartementengebouw moet juridisch gesplitst zijn om de appartementen afzonderlijk te kunnen verkopen. Door de splitsing krijgt ieder appartement een eigen kadastraal nummer. Hierdoor wordt het voor u mogelijk om het appartement te kopen. Splitsing vindt plaats door een notariële akte: de splitsingsakte. Deze wordt ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. Vereniging van Eigenaren (VvE) Als u ervoor kiest om een woning in een appartementengebouw te kopen, verandert er wel iets voor u. Als eigenaar van een appartement wordt u namelijk automatisch (van rechtswege) lid van een Vereniging van Eigenaren (VvE). De VvE neemt besluiten over het onderhoud, het beheer en het gebruik van de gemeenschappelijke onderdelen van het gebouw. Uit de eigenaren wordt een bestuur gekozen dat de gemeenschappelijke belangen behartigt van alle eigenaren. De VvE kan besluiten om SWW als beheerder aan te stellen. Wij nemen dan het technisch en financieel beheer en de ledenadministratie op ons. Verder kan de VvE bij SWW terecht voor deskundig advies.
Goede financiering Een goede financiering van uw woning is heel belangrijk, voor nu, maar ook voor de toekomst. U kunt een woning kopen met eigen geld, een hypotheek of een combinatie van beide. Wat u kiest, beslist u zelf. Ook de rentevastperiode en het soort hypotheek bepaalt u zelf. De hypotheekrente is fiscaal aftrekbaar, net als bij de aankoop van een gewone koopwoning. Het is verstandig dat u vóórdat u besluit te kopen laat toetsen of een eigen huis binnen uw financiële bereik ligt. Tijdig toetsen Als u een koopovereenkomst tekent, heeft u twee maanden de tijd om uw financiering te regelen. Houd er rekening mee dat een bank of andere financier tijd nodig heeft om een hypotheekofferte uit te brengen. Het komt helaas geregeld voor dat een koop niet doorgaat omdat de koper de financiering niet rond krijgt. U kunt een hypotheekadviseur inschakelen om te toetsen wat uw financiële mogelijkheden zijn. Maximale hypotheeksom U kunt vrij een hypothecaire lening afsluiten met de volledige fiscale hypotheekaftrek, ook al gaat het bij Koopgarant om erfpacht. Koopgarant beperkt wel de hypotheekhoogte: bovenop de koopsom mag u maximaal 10 procent bijlenen voor de financiering van meerwerk en 8 procent voor de bijkomende kosten van de koop. Persoonlijke leningen aflossen met uw hypotheek is bij Koopgarant niet mogelijk. Voor een latere verbouwing kunt u een hoger bedrag laten financieren. U moet dan wel vooraf een kostenopgave van de verbouwing afgeven. Ook zullen we een nieuwe taxatie moeten laten uitvoeren. Voor verbouwingen heeft u altijd alle juiste vergunningen en toestemming nodig. Nationale Hypotheek Garantie Een woning kopen brengt risico s met zich mee. Om deze risico s te beperken, bestaat de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Een Koopgarantwoning moet verplicht gefinancierd worden met NHG. Dit heeft verschillende voordelen: zo bent u ervan verzekerd dat uw lening niet te hoog is in relatie tot uw inkomen, u betaalt een lagere rente en de NHG lost een restschuld af als u onverhoopt buiten uw schuld financieel in de problemen mocht komen. Kortom, u heeft een verantwoorde hypotheek. Lees meer over de NHG in de speciale folder. Deze is verkrijgbaar bij de makelaar, uw hypotheekadviseur of op: www.nhg.nl. Overdracht Nadat u de financiering van de woning heeft geregeld, kan de overdracht plaatsvinden. De notaris regelt de overdracht. Hierna is de woning echt van u! Hypotheekrenteaftrek De hypotheekrente is maximaal dertig jaar aftrekbaar voor de inkomstenbelasting. Die aftrek geldt alleen als u de lening gebruikt voor de aankoop van de woning, een verbouwing en/of onderhoud. Voor de renteaftrek gelden nog meer regels. Laat u zich hierover daarom goed voorlichten. Oplevering van de woning Bij terugverkoop van de woning dient u deze in goede staat op te leveren. Tijdens de terugkoopperiode zal uw woning een aantal keren worden bezocht. Ten eerste komt iemand van of namens SWW de staat van uw woning beoordelen en met u bespreken hoe u de woning moet opleveren. Verbouwingen die niet voldoen aan de regels van de overheid of die u zonder toestemming heeft uitgevoerd, moet u weer ongedaan maken. Een onafhankelijke taxateur komt langs om de waarde van de woning en de verbeteringen vast te stellen. Verder is de kans groot dat belangstellenden uw woning willen bezichtigen. Dit regelen we in overleg met u. Ten slotte zal vlak voor de overdracht een medewerker van SWW samen met u de woning inspecteren zodat alles gereed is voor overdracht bij de notaris. Taxatie De taxatie wordt opgesteld door een onafhankelijk taxateur, die bekend is met de bijzonderheden die spelen bij Koopgarant. Als u het niet eens bent met de taxatiewaarde van de woning of van de verbeteringen die u heeft aangebracht, dan kunt u zelf een andere taxateur aanwijzen. SWW wijst dan ook een taxateur aan en beide taxateurs benoemen samen een derde. Deze drie taxateurs stellen met elkaar de definitieve taxatiewaarde vast. Ook SWW kan gebruikmaken van deze mogelijkheid als we het niet eens zijn met de eerste taxatie.
Let op! Onze nieuwe naam is GroenWest Waar GroenrandWonen, SWW of Westhoek Wonen staat vermeld, wordt GroenWest bedoeld. www.groenwest.nl Bezoekadres Oslolaan 2, 3446 AA, Woerden Keizerstraat 24-26, 3417 EB, Montfoort Postadres Postbus 2171, 3440 DD Woerden Telefoon 0800 799 49 00 (gratis) Fax 0348 49 09 99 Openingstijden Woerden maandag t/m donderdag van 08.30 tot 17.00 uur en vrijdag van 08.30 tot 12.00 uur Openingstijden Montfoort maandag t/m vrijdag van 09.00 tot 12.00 uur Internet www.sww.nu E-mail koopgarant@woonbelangen.nl Dit is een uitgave van SWW. Wij werken zorgvuldig aan de betrouwbaarheid en actualiteit van deze folder. Onjuistheden en onvolledigheden kunnen echter voorkomen. Aan de inhoud van deze folder kunnen geen rechten worden ontleend. Januari 2010 QU090477-1/1.000