Maatschappelijke Visitatie SVT Definitief rapport Opdrachtgever: SVT Rotterdam, 20 oktober 2011 Wouter Vos Marc van Wingerden Christian Euser
Maatschappelijke Visitatie SVT Definitief rapport Opdrachtgever: SVT Rotterdam, 20 oktober 2011
Over Ecorys Met ons werk willen we een zinvolle bijdrage leveren aan maatschappelijke thema s. Wij bieden wereldwijd onderzoek, advies en projectmanagement en zijn gespecialiseerd in economische, maatschappelijke en ruimtelijke ontwikkeling. We richten ons met name op complexe markt-, beleids- en managementvraagstukken en bieden opdrachtgevers in de publieke, private en not-forprofit sectoren een uniek perspectief en hoogwaardige oplossingen. We zijn trots op onze 80-jarige bedrijfsgeschiedenis. Onze belangrijkste werkgebieden zijn: economie en concurrentiekracht; regio s, steden en vastgoed; energie en water; transport en mobiliteit; sociaal beleid, bestuur, onderwijs, en gezondheidszorg. Wij hechten grote waarde aan onze onafhankelijkheid, integriteit en samenwerkingspartners. Ecorys-medewerkers zijn betrokken experts met ruime ervaring in de academische wereld en adviespraktijk, die hun kennis en best practices binnen het bedrijf en met internationale samenwerkingspartners delen. De vastgoedexpertise binnen ons bedrijf bestaat uit ca. 30 specialisten op het gebied van wonen, winkels, leisure, kantoren, bedrijventerreinen en maatschappelijk vastgoed, inclusief grond- en vastgoedstrategie, financiële advisering, contractering, project-, proces- en interim-management, organisatieadvies (inclusief maatschappelijke visitaties), communicatieadvies en gebiedsbranding. We werken onder meer voor ontwikkelaars, beleggers, financiële instellingen, woningcorporaties, gemeenten, regio s, provincies en nationale overheden in binnen- en buitenland. Ecorys Nederland hecht aan een duurzame bedrijfsvoering. Daarom printen wij standaard op FSCgecertificeerd papier. ECORYS Nederland BV Watermanweg 44 3067 GG Rotterdam Postbus 4175 3006 AD Rotterdam Nederland T 010 453 88 00 F 010 453 07 68 E netherlands@ecorys.com K.v.K. nr. 24316726 W www.ecorys.nl Ecorys Vastgoed T 010 453 8 F 010 453 85 88 2 Maatschappelijke Visitatie SVT
Inhoudsopgave Voorwoord 5 Samenvatting en recensie 9 Totaalbeeld - Tussen voldoende en ruim voldoende: 6,7 9 Integrale scorekaart SVT 13 Recensie 14 1 Stichting Volkshuisvesting Tiel 17 1.2 Profiel 17 1.3 Bezit 17 1.4 Organisatie 17 2 Presteren naar Eigen Ambities 19 2.1 Inleiding 19 2.2 Prestaties 19 2.3 Beleidskader 21 2.4 Prestaties en beoordeling 22 3 Presteren naar Opgaven 25 3.1 Inleiding 25 3.2 Beschrijving van het werkgebied 25 3.3 Lokale opgaven 25 3.4 Overige opgaven 27 3.5 Prestaties en beoordeling 27 4 Presteren volgens Belanghebbenden 29 4.1 Inleiding 29 4.2 Samenwerking en overleg 29 4.3 Betrokkenheid van belanghebbenden bij de maatschappelijke visitatie 30 4.3.1 Persoonlijke gesprekken 30 Bewonersraad 30 4.3.2 Telefonische interviews 30 4.3.3 Enquête 33 Eindoordeel enquête 36 4.3.4 Eindoordeel belanghebbenden 36 Maatschappelijke Visitatie SVT 3
5 Presteren naar Vermogen 37 5.1 Inleiding 37 5.2 Financiële continuïteit 37 5.2.1 Vermogenspositie 37 5.2.2 Middelen 38 5.2.3 Sturing op kasstromen 38 5.3 Financieel beheer 39 5.3.1 Planning en controlecyclus 39 5.3.2 Treasurystatuut 39 5.4 Doelmatigheid 40 5.5 Vermogensinzet 40 5.6 Totaalbeeld Presteren naar Vermogen 41 6 Governance 43 6.1 Inleiding 43 6.2 Besturing 43 6.3 Intern Toezicht - Raad van Commissarissen 45 6.4 Externe legitimatie 47 6.5 Presteren op het gebied van Governance 47 Bijlagen 51 Bijlage 1: Normenkader visitatiemethodiek 4.0 53 Bijlage 2: Bronnen 63 Bijlage 3: Geïnterviewde personen 65 Bijlage 4: Presteren naar Ambities 67 Bijlage 5: Presteren naar Opgaven 75 Bijlage 6 CV s visitatiecommissie 83 Bijlage 7 Onafhankelijkheidsverklaring van de Ecorys en de visitatiecommissie 87 4 Maatschappelijke Visitatie SVT
Voorwoord Het visitatiestelsel Een aantal corporaties, verenigd in Het Woonnetwerk, heeft in 2005 het initiatief genomen om te komen tot de ontwikkeling van een stelsel voor maatschappelijke visitatie. Medio 2006 was het visitatiestelsel op hoofdlijnen ontwikkeld en is een pilot van start gegaan, waarin maatschappelijke visitaties zijn uitgevoerd en de methodiek is doorontwikkeld. Deze pilot is in de eerste helft van 2008 afgerond. In september 2009 is de methodiek ondergebracht in de Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland, die onder meer belast is met de kwaliteitsbewaking van het visitatiestelsel. Sinds 2011 worden de maatschappelijke visitaties uitgevoerd conform de 4.0 methodiek. Het doel van de maatschappelijke visitatie is als volgt verwoord: Het geven van een (gestructureerde) beoordeling over het maatschappelijk presteren van de individuele corporatie. De maatschappelijke visitatie geeft de belanghebbenden daarin een expliciete rol, zodat de maatschappelijke visitatie ook inzicht geeft in het presteren volgens de maatstaven van de belanghebbenden. Daarmee wordt bereikt dat de visitatie informatie en verantwoording verstrekt aan de belanghebbenden over het presteren van de corporatie. De visitatiemethodiek brengt het maatschappelijk rendement in beeld door de prestaties van de corporatie te beschrijven en deze af te zetten tegen: de eigen ambities en doelstellingen; de opgaven in het werkgebied; de normen van de belanghebbenden; de financiële mogelijkheden en de mate van efficiëntie. de governance. De kwantitatieve beoordeling van de prestaties wordt samengevat in prestatiespinnenwebben en een integrale scorekaart. De maatschappelijke visitatie resulteert verder in een toelichtende rapportage en een recensie die een overkoepelende en samenvattende beoordeling bevat. Maatschappelijke visitatie SVT de aanpak van Ecorys SVT heeft Ecorys begin 2011 opdracht gegeven voor het uitvoeren van een maatschappelijke visitatie. De maatschappelijke visitatie heeft plaatsgevonden in de periode juni tot en met november 2011. Het visitatieteam van Ecorys bestond uit Wouter Vos, Marc van Wingerden en Christian Euser. De aanpak van Ecorys kende de volgende stappen: 1. Deskresearch Op basis van beschikbare documenten is een inventarisatie gemaakt van de gegevens die relevant zijn in het kader van de maatschappelijke visitatie. Deze gegevens zijn bestudeerd en verwerkt in een (intern) werkdocument. 2. Startbijeenkomst Op 16 mei 2011heeft, onder leiding van Ecorys, een startbijeenkomst plaatsgevonden met de directeur-bestuurder, het managementteam en een delegatie van de Raad van Commissarissen. Daarbij heeft ECORYS een korte toelichting gegeven op de doelstellingen en de aanpak van de maatschappelijke visitatie. De bevindingen van de deskresearch zijn besproken. Maatschappelijke Visitatie SVT 5
3. Interne interviews Op 16 en 23 mei 2011 hebben interviews plaatsgevonden met de directeur-bestuurder, afgevaardigden van de Raad van Commissarissen en het managementteam. Doelstelling van deze interviews was de bevindingen uit de deskresearch aan te vullen en in te kleuren. 4. Belanghebbenden SVT heeft in overleg met Ecorys gekozen om belanghebbenden op verschillende manieren bij de visitatie te betrekken: door middel van persoonlijke gesprekken op locatie, telefonische interviews en een elektronische enquête. In juni 2011 zijn totaal zijn 36 belanghebbenden betrokken geweest bij de visitatie. 5. Rapportage Aansluitend is de conceptrapportage maatschappelijke visitatie geformuleerd. Deze is in juli 2011 besproken met de directeur-bestuurder en een delegatie van de Raad van Commissarissen van SVT. De maatschappelijke visitatie is uitgevoerd op basis van de 4.0 versie van de visitatiemethodiek. Beoordelen van de prestaties van de corporatie Graag lichten wij toe welke aanpak wij hanteren bij het beoordelen van maatschappelijke prestaties van de corporatie: wij beschouwen terugkijkend de jaren 2007 tot en met 2010. Ecorys maakt zoveel mogelijk gebruik van feiten en cijfers, normeringen en oordelen van anderen. De feitelijk geleverde prestaties en de waargenomen belanghebbendenoordelen vormen steeds de basis van de beoordeling. wij bekijken ook de context waarin de prestaties zijn (worden) gerealiseerd. De context kan bijvoorbeeld verklaringen opleveren voor het achterblijven van prestaties. Deze verklarende context bepaalt niet de beoordeling van de feitelijk gerealiseerde prestaties, maar wordt als tekstuele aanvulling op de beoordeling geformuleerd. wij hebben ervoor gekozen om de prestatiespinnenwebben te voorzien van tekstblokken die het oordeel in de spinnenwebben inkleuren. Op deze wijze ontstaat naar onze mening een evenwichtig beeld tussen kwantitatief oordeel en context/ argumentatie. De meetschaal Bij het geven van rapportcijfers geldt de onderstaande meetschaal conform de 4.0 versie van de methodiek. Kwalitatieve prestaties worden ook in het licht van deze schaal beoordeeld. Het ijkpunt is een 7: ruim voldoende. Cijfer Prestatie Afwijking 10 Uitmuntend. De prestatie overtreft de norm aanzienlijk. Meer dan +35% 9 Zeer goed. De prestatie overtreft de norm behoorlijk. +20% tot +35% 8 Goed. De prestatie overtreft de norm. +5% tot +20% 7 Ruim voldoende. De prestatie is gelijk aan de norm. -5% tot +5% 6 Voldoende. De prestatie is wat lager dan de norm. -5%% tot -15% 5 Onvoldoende. De prestatie is significant lager dan de norm. -15% tot -30% 4 Ruim onvoldoende. De prestatie is aanzienlijk lager dan de norm. -30% tot -45% 3 Zeer onvoldoende. De prestatie is zeer aanzienlijk lager dan de norm. -45% tot -60% 2 Slecht. Er is vrijwel geen prestatie geleverd. -60% tot -75% 1 Zeer slecht. Er is geen prestatie geleverd. Meer dan -75% 6 Maatschappelijke Visitatie SVT
Leeswijzer Deel 1 omvat de totaalbeoordeling en recensie. Hierin zijn opgenomen de integrale scorekaart, de spinnenwebben en de recensie. Deel 2 bevat de daadwerkelijke rapportage van de maatschappelijke visitatie van SVT en bestaat uit de volgende hoofdstukken: 1. Profiel van de SVT 2. Presteren naar Ambities (PnA) 3. Presteren naar Opgaven (PnO) 4. Presteren volgens Belanghebbenden (PvB) 5. Presteren naar Vermogen (PnV). 6. Governance Bijlagen: 1. Normenkader visitatiemethodiek 4.0 2. Bronnenlijst 3. Betrokken personen (intern en extern) 4. Uitwerking Presteren naar Ambities 5. Uitwerking Presteren naar Opgaven Tot slot De leden van het visitatieteam van Ecorys danken allen die in de afgelopen maanden een bijdrage hebben geleverd aan de totstandkoming van deze maatschappelijke visitatie. Maatschappelijke Visitatie SVT 7
Samenvatting en recensie Totaalbeeld - Tussen voldoende en ruim voldoende: 6,7 Stichting Volkshuisvesting Tiel (SVT) krijgt de volgende beoordelingen voor de verschillende onderdelen van de maatschappelijke visitatie: Ruim voldoende, indien de eigen ambities het referentiekader zijn (Presteren naar Ambities:7); Ruim voldoende, indien de opgaven in het werkgebied het referentiekader zijn (Presteren naar Opgaven: 7); Ruim voldoende, waar het de betrokkenheid, de verwachtingen en de beoordeling van de belanghebbenden betreft (Presteren volgens Belanghebbenden: 7,4); Tussen voldoende en ruim voldoende, indien deze worden afgezet tegen de financiële mogelijkheden van de corporatie en de mate van efficiëntie die daarbij aan de orde is (Presteren naar Vermogen: 6,3); Bijna voldoende, wat betreft de invulling van governance (Presteren ten aanzien van Governance: 5,9). Maatschappelijke Visitatie SVT 9
Spinnenwebben Presteren naar eigen ambities Het beeld dat naar voren komt is enigszins dubbel. Aan de ene kant is een aantal prestaties moeilijk te leggen naast de eigen ambities. Dat komt omdat sommige ambities niet SMART geformuleerd zijn. Tegelijkertijd zijn de prestaties op het gebied van eigen ambities niet op alle onderdelen consequent gemonitord. In de jaarverslagen worden de prestaties uit het ondernemingsplan niet direct weergegeven. De jaarverslagen hebben een andere indeling dan het ondernemingsplan. En afdelingsplannen uit 2010 hebben weer een andere indeling dan de jaarplannen van 2011. In deze plannen worden actiepunten uit het ondernemingsplan op summiere en onderling verschillende wijze gemonitord. Dit maakt het monitoren van de prestaties uit het ondernemingsplan soms lastig. Tegelijkertijd zijn er wel degelijk prestaties. Als de visitatiecommissie deze prestaties samen met de eigen doelstellingen afzet tegen de prestatievelden van de visitatiemethodiek, dan komt daar een beeld uit van een volgens de normen presterende corporatie. Daar waar het gaat om het huisvesten van de primaire doelgroep, het investeren in vastgoed, de kwaliteit van de woningen en het woningbeheer zijn de prestaties op het gebied van de doelstellingen goed aan te geven. Voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen en de kwaliteit van wijken en buurten zijn er minder concrete doelstellingen genoemd en is het moeilijker een oordeel te geven dat aan deze doelstellingen is gerelateerd. Wel is het zo dat SVT ook op deze gebieden duidelijke prestaties laat zien en dat belanghebbenden deze waarderen. Dat rechtvaardigt een eindcijfer 7. Dit cijfer staat voor een ruime voldoende, voor presteren volgens de norm. Governance Eigen ambities 10 8 6 4 2 0 Opgave Vemogen Belanghebbenden Presteren naar opgaven De prestatieafspraken met de gemeente Tiel zijn in 2008 gemaakt en gaan over de periode 2008 tot en met 2012. Over de voortgang van de resultaten is regelmatig overleg met de gemeente Tiel, de afspraken en de resultaten zijn niet altijd SMART geformuleerd. Daar waar er concrete doelstellingen zijn, is aan de hand van gegevens uit jaarverslagen, afdelingsplannen 2010 en jaarplannen 2011 van afdelingen een goed beeld te schetsen. Dat beeld geeft weer dat SVT de prestatieafspraken met de gemeente Tiel nakomt en daarmee presteert volgens de norm. 10 Maatschappelijke Visitatie SVT
Met de gemeente Buren zijn er geen prestatieafspraken. Wel is SVT samen met collegacorporaties al enige tijd in gesprek met de gemeente Buren om te komen tot een gemeentelijke Woonvisie en bijbehorende prestatieafspraken met corporaties. Daarmee laat SVT zien bereid te zijn prestatieafspraken te maken. Omdat deze afspraken er in de visitatieperiode niet zijn geweest, is hierover geen oordeel gegeven. Kwaliteit wijken en buurten Primaire doelgroep 10 8 6 4 2 0 Kwaliteit woningen en woningbeheer (Des) investeren in vastgoed Huisvesting bijzondere doelgroepen Presteren volgens belanghebbenden Al met al waarderen belanghebbenden SVT tussen ruim voldoende en goed. Men waardeert de prestaties van SVT. Velen vinden SVT degelijk, betrouwbaar en sociaal. Daarbij zijn huurders over het algemeen tevreden over de kwaliteit en het onderhoud van hun woning. Veel belanghebbenden waarderen SVT voor de zorg voor de leefbaarheid in de wijken en voor de maatschappelijke taken die SVT op zich neemt. Bestuurders van de gemeente Tiel waarderen de invulling van de herstructureringsopgave. Maar er is ook kritiek. Sommigen vinden SVT niet innovatief. Dat zou SVT vroeger wel geweest zijn. Opvallend is dat van de geënquêteerde belanghebbenden velen aangeven niet te kunnen oordelen over de prestaties van SVT. De vertegenwoordigers van de bewonersraad geven aan dat SVT wat meer van zich kan laten horen. Een aantal telefonisch geïnterviewden geeft aan dat communicatie een verbeterpunt is. Presteren naar vermogen SVT krijgt van de visitatiecommissie voor het presteren naar vermogen een 6,3. Dit ligt tussen de voldoende en ruim voldoende. SVT heeft de laatste twee jaren van de visitatieperiode (2009 en 2010) haar prestaties op gebied van financiën sterk verbeterd. Zo zijn de risicobeheersings- en controlesystemen, het systeem van financiële informatieverschaffing, de interne organisatie en de treasury steeds meer op orde gebracht en is er hard gewerkt om verschillende activiteiten een beleidsmatige basis te geven. Aan het eind van 2010, het laatste jaar van de visitatie, waren deze inspanningen nog niet afgerond. Een duidelijk en schriftelijk vastgelegd integraal financieel inhoudelijk afwegingskader voor de activiteiten is nog niet aanwezig. Met de verbeteringen laat SVT zien op de goede weg te zijn om de aandachtspunten van liquiditeit en kasstromen te tackelen. In 2010 zijn voorbereidingen getroffen om in 2011 te komen tot een duidelijk beleidsmatige focus en een inhoudelijk financieel afwegingskader: de nieuwe portefeuillestrategie en het nieuwe ondernemingsplan. Daarmee kan SVT een goede basis leggen voor een transparante planning- en controlcyclus. Maatschappelijke Visitatie SVT 11
Uit de cijfers blijkt dat SVT investeringbereid is, de voorraad goedkope woningen in stand houdt, de woningvoorraad vernieuwt en ook investeert in sociaal maatschappelijke projecten. Daarbij heeft SVT gereageerd op de veranderende marktomstandigheden. Daarmee laat SVT zien haar vermogen voldoende tot ruim voldoende in te zetten (6,3). Presteren ten aanzien van governance Het beeld dat bij de governance van SVT naar voren komt, is dat bijna alle onderdelen voldoende zijn, maar voor verbetering vatbaar. De transparantie omtrent het toezicht en de gemaakte keuzes wordt door de visitatiecommissie als onvoldoende beoordeeld. SVT onderschrijft de AEDES governance code. De corporatie wijkt op sommige punten af van de code. SVT geeft aan waar ze afwijkt van de code. De visitatiecommissie constateert dat de toelichting hierop summier is. De laatste jaren is effectief ingegrepen vanwege veranderde interne en externe omstandigheden. Op het gebied van het planningsproces en de daarbij horende monitoring zijn de laatste twee jaar van de visitatieperiode stappen gezet. Deze hebben nog beperkt geresulteerd in een openbare verantwoording van de realisatie van de eigen doelstellingen. In 2011 zijn belangrijke voorbereidingen getroffen voor een nieuw inhoudelijk- financieel afwegingskader en beleid. Samenvattend beoordeelt de visitatiecommissie de governance met een kleine zes. 12 Maatschappelijke Visitatie SVT
Integrale scorekaart SVT De integrale scorekaart toont het volgende beeld: Perspectief Gemid. Gewicht Gewogen 1 2 3 4 5 cijfer cijfer Presteren naar Ambities 7 7 7 7 7 7 nvt 7 Presteren naar Opgaven 7 7 7 7 7 7 nvt 7 Presteren volgens Belanghebbenden nvt 7,4 Presteren naar Vermogen Financiële continuïteit Vermogenspositie 7 Liquiditeit 6 20% 1,26 Integrale kasstroomsturing 6 Financieel beheer Planning- en controlcyclus 5 Treasurymanagement 6 20% 1,1 Doelmatigheid 7 20% 1,4 Vermogensinzet Visie 6 Mogelijkheden 6 40% 2,52 Maximalisatie 7 Eindcijfer voor Vermogen 6,3 Presteren ten aanzien van governance Besturing Plan 6 Check 5 33% 2 Act 6 Intern toezicht Functioneren RvC 5 Toetsingskader 6 33% 1,88 Toepassing Governance Code 6 Externe legitimatie 6 33% 2 Eindcijfer voor Governance 5,9 Geïntegreerd eindoordeel 6,7 Maatschappelijke Visitatie SVT 13
Recensie Stichting Volkshuisvesting Tiel (SVT) is een corporatie met circa 3800 verhuureenheden. Het merendeel daarvan staat in de gemeente Tiel, circa 700 in de gemeente Buren. Een groot gedeelte van het bezit van SVT is gebouwd in de periode tussen 1945 en 1980. Dat betekent een aanzienlijke inzet voor onderhoud, herstructurering en nieuwbouw. De huren zijn relatief laag: in 2009 gemiddeld 377 per maand, tegenover het toenmalige landelijk gemiddelde van 411. Daarbij zijn huurders over het algemeen tevreden over de kwaliteit en het onderhoud van hun woning. En veel belanghebbenden waarderen SVT voor de zorg voor de leefbaarheid in de wijken en voor de maatschappelijke taken die SVT op zich neemt. Bestuurders van de gemeente Tiel waarderen de invulling van de herstructureringsopgave. Dat allemaal is een goede prestatie. SVT heeft in de afgelopen jaren, de visitatieperiode 2007 2010, zowel door interne omstandigheden als door externe omstandigheden bewogen jaren gekend. Intern als gevolg van de door de Raad van Commissarissen geconstateerde noodzaak om de bedrijfsvoering sterk te verbeteren, de ziekte van de toenmalige directeur-bestuurder en, als gevolg hiervan, de komst van de nieuwe directeur- bestuurder. Extern door de crisis. Vanaf 2009 is immers de woningmarkt sterk gekrompen en is de verkoop van woningen landelijk sterk gedaald. Vanaf 2008 heeft SVT de verbetering van de bedrijfsvoering aangepakt, met name waar het gaat om de financiële risicobeheersing, interne informatievoorziening en besluitvorming. De in gang gezette verbeteringen zijn aan het eind van de visitatieperiode (2007 2010) nog niet afgerond. In 2010 zijn wel veel activiteiten in gang gezet die de basis zijn voor verdere structurele verbeteringen in 2011 en 2012. Het gaat dan bijvoorbeeld om de voorbereidende werkzaamheden ten behoeve van een portefeuillestrategie, die mede de basis kan zijn voor een nieuw ondernemingsplan en een duidelijk financieel- inhoudelijk afwegingskader. Waar het gaat om de in gang gezette verbeteringen, komt in het visitatieoordeel één begrip steeds terug: transparantie. De financiële controle, de sturing op kasstromen en de treasury (toegang tot de kapitaalmarkt) zijn verbeterd. Echter, de financieel inhoudelijke basis waarop dit gebeurt, is niet schriftelijk vastgelegd. Nog steeds wordt uitgegaan van het Ondernemingsplan Met Open Vizier 2008 2011, dat in 2007 is opgesteld. Omwille van de controleerbaarheid en de transparantie zou het beter zijn om in een beleidsdocument aan te geven waarop SVT bijstuurt naar aanleiding van de veranderende omstandigheden op de woningmarkt. Uit de prestaties van SVT en uit de gesprekken met betrokkenen blijkt dat SVT wel degelijk bijstuurt. Wat dat betreft is SVT als een echte doe organisatie te omschrijven. SVT heeft aangegeven in 2011 een nieuw beleidsplan voor een nieuwe beleidscyclus af te ronden waarin een financieel beleidsplan, monitoring en bijsturing onderdeel van uitmaken. Ook in de goverance, de wijze van besturen en toezicht houden, komt het begrip transparantie terug. De Raad van Commissarissen heeft terecht verantwoordelijkheid genomen en een aantal wezenlijke veranderingen in gang gezet. De benoeming van de toenmalige voorzitter van de Raad van Commissarissen als de nieuwe directeur- bestuurder, eerst ad interim en later vast, is ten opzichte van de huidige governance-opvattingen niet ideaal. Dit ongeacht de kwaliteiten van de huidige directeur-bestuurder. Vanuit haar verantwoordelijkheid heeft de Raad van Commissarissen hiervoor in het kader van pas toe, of leg uit een uitgebreide verantwoordingsnota opgesteld. Deze notitie heeft steeds een vertrouwelijk karakter gehad. Onder meer deze constatering maakt dat het toezicht bij SVT door de visitatiecommissie weinig transparant wordt bevonden. SVT heeft in 2008 haar governance-uitgangspunten volgens de Governance Code geactualiseerd. SVT gaat uit van de code van de branche, de Aedescode, en wijkt op een aantal punten hiervan af. 14 Maatschappelijke Visitatie SVT
In jaarverslagen en op de website geeft SVT aan op welke punten SVT afwijkt, maar in beperkte zin waarom. Daarnaast is er een stroeve werkrelatie met een wethouder van de gemeente Buren. Een van de redenen van deze stroef lopende relatie is volgens deze belanghebbende een onvoldoende oog hebben voor de maatschappelijke zaken. En dat terwijl belanghebbenden uit Tiel hoog opgeven van de maatschappelijke inzet van SVT. Dit typeert SVT. Aan de ene kant zijn er duidelijke prestaties en tevreden huurders en belanghebbenden. Die overheersen. Aan de andere kant zijn er soms ook kritiekpunten. Zoals het ontbreken van duidelijke schriftelijke de kaders waarop wordt gestuurd en toezicht wordt gehouden en de stroeve relatie met een wethouder van Buren. Het geeft een beeld van een corporatie met veel positieve elementen, maar ook met enkele elementen die minder zijn. Of, zoals een van de belanghebbenden het onder woorden bracht: Het is een prima corporatie, maar er zijn enkele zaken die niet moeten gaan domineren. Positief geformuleerd betekent dit dat SVT met het wegwerken van enkele minpunten nog beter kan scoren. Maatschappelijke Visitatie SVT 15
16 Maatschappelijke Visitatie SVT
1 Stichting Volkshuisvesting Tiel 1.2 Profiel SVT is een corporatie met een bezit van bijna 3.800 verhuureenheden waarvan 3.700 woningen. Het werkgebied van de corporatie beslaat de gemeenten Buren (700 woningen) en Tiel (3.000 woningen). De corporatie is in de systematiek van het Centraal Bureau voor Volkshuisvesting ingedeeld in de referentiegroep: gemiddeld profiel met accent op eengezinswoningen. In totaal worden er 92 van de 430 corporaties tot deze groep gerekend. 1.3 Bezit Het woonbestand van SVT bestaat grotendeels uit eengezinswoningen (65% ten opzichte van 43% landelijk). Daarnaast verhuurt de corporatie meergezinswoningen met en zonder lift. Bijna een kwart van het bezit stamt uit de jaren 70 (landelijk is dit ca. 19 %), terwijl ruim een kwart is gebouwd in de periode 45 70. Tabel 1: Woningvoorraad SVT SVT Landelijk Eengezinswoningen 65,2 43,1 Meergezinswoningen vier etages zonder lift 16,6 27,4 Meergezinswoningen met lift 15,2 13,1 Hoogbouw 1,5 10,7 Eenheden verzorging 1,3 2,1 Overig 0,3 3,5 Totaal 100,0 100,0 Bron: Corporatie in Perspectief, SVT, 2010, Centraal Fonds Volkshuisvesting Het gemiddelde huurniveau ligt bij SVT op de 377, - per maand. Dit is 63,1% van maximaal redelijk. Het huurniveau in 2009 is lager dan zowel de referentiegroep ( 401 per maand; 63,2%) als het landelijke gemiddelde ( 411 per maand; 71,5% ). Het aandeel woonbezit dat valt onder de classificatie goedkope woningen bedroeg ultimo 2009 38,1%. Dit is meer dan de referentiegroep (26,2%) en het landelijk gemiddelde (25,4%). 1.4 Organisatie Het bestuur van de woningstichting bestaat uit een directeur-bestuurder, die bij zijn werkzaamheden wordt ondersteund door een hoofd Beheer en Onderhoud, een hoofd Administratieve Zaken, een hoofd Projecten, een hoofd Wonen en een Hoofd Interne Organisatie, Beleid en Strategie. De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het beleid van het bestuur en de algemene gang van zaken bij de corporatie Eind 2010 waren er 48 personen (39,9 fte) werkzaam bij SVT. Het organogram van SVT ziet er als volgt uit: Maatschappelijke Visitatie SVT 17
Figuur 1: Organogram SVT Bron: SVT 18 Maatschappelijke Visitatie SVT
2 Presteren naar Eigen Ambities 2.1 Inleiding Het eerste onderdeel waarop het presteren van de corporatie wordt beoordeeld, is naar de eigen ambities. Dit is een beoordeling van de feitelijke maatschappelijke prestaties van de afgelopen vier jaar in het licht van de eigen geformuleerde ambities en daaruit volgende doelen. De prestaties zijn gegroepeerd op basis van de indeling in prestatievelden van de Stichting Visitatie Woningcorporatie Nederland. De beschrijving in dit hoofdstuk is er een op hoofdlijnen. Een meer gedetailleerde vergelijking van de prestaties en ambities van SVT staat weergegeven in de bijlagen. 2.2 Prestaties Huisvesting van de primaire doelgroep Het waarborgen van voldoende goede en goedkope woningen voor de laagste inkomensgroepen en het beheersen van de woonlasten is een van de kerndoelen van SVT. Deze doelstelling is in het ondernemingsplan Met Open Vizier 2008 2011 geconcretiseerd tot 2.670 woningen in Tiel en 600 woningen in Buren met een huur tot 491,60, prijspeil 1 januari 2007. SVT heeft in de jaren 2008 tot en met 2010 aan deze doelstelling voldaan. Uit de jaarverslagen blijkt dat de voorraad steeds groter is geweest dan de doelstelling is. Kwaliteit van woningen en woningbeheer In 2008 is een lijst vastgesteld met de minimale kwaliteitseisen van een woning en is het bestaand kwaliteitsbeleid verder uitgewerkt. In 2007 en 2008 heeft de corporatie deelgenomen aan Woonquest. Huurders kunnen door middel van de woonwensenwijzer hun woonwensen aangeven. In Buren is in 2007 LeMon leefbaarheidmonitor uitgevoerd. De corporatie heeft de resultaten gebruikt als input bij opstellen van plannen voor de complexen en kernen in Buren. In 2008 en 2010 heeft SVT een huurderstevredenheidsonderzoek voor de woningen in Tiel gehouden. Uit deze onderzoeken blijkt dat de tevredenheid over de dienstverlening constant op 7,3 staat. Dit is iets lager dan de eigen doelstelling van een 7,5. De tevredenheid over de woning is in 2010 7,1 over het onderhoud 6,9 en over de woonomgeving 6,9. Dat is iets hoger en iets lager dan de eigen doelstelling van een 7. Op basis van deze gegevens zien we dat de klanttevredenheid over de kwaliteit van de woningen, woningbeheer en woonomgeving in de periode 2007-2010 ongeveer hertzelfde is gebleven: vlak onder of vlak boven het eigen ambitieniveau van SVT. Als we het grote aandeel goedkope woningen van SVT afzetten tegen de tevredenheid van de bewoners met hun woning en het woningonderhoud (in 20010 respectievelijk 7,1 en 6,9), dan kunnen we concluderen dat de verhouding prijs kwaliteit van de woningen van SVT goed is. Wat betreft energie en duurzaamheid is 2008 het project afgerond om alle woningen te voorzien van een energielabel. In de daaropvolgende jaren zijn er activiteiten ontplooid om te komen tot een energie- en milieubeleid. Hier is echter, gezien andere prioriteiten van SVT, niet veel vaart achter gezet. In 2010 hebben de gemeente Tiel, SCW en SVT energieafspraken gemaakt. Maatschappelijke Visitatie SVT 19
Huisvesting van doelgroepen met specifieke aanpassingen of voorzieningen Deze doelstelling komt als zodanig niet naar voren in het ondernemingsplan. Wel kan het vallen onder de kerndoelstelling Verlagen van de gemiddelde wachtduur voor senioren, jongeren en specifieke groepen. Ook vallen de uitgangspunten hieronder zoals deze in de jaarverslagen staan vermeld: SVT zet zich in om bijzondere groepen te bereiken en SVT wil bijdragen aan (..) door bewoners mogelijk te maken zolang mogelijk zelfstandig te blijven wonen in hun woning. Ieder jaar heeft SVT woningaanpassingen in het kader van de WMO uitgevoerd. Om woningen geschikt te maken voor ouderen, overeenkomstig het sterrensysteem, is er op complexniveau bekeken welke aanpassingen kunnen worden doorgevoerd om te komen tot een hoger aantal sterren. In 2008 is het Oranjehof omgebouwd tot een eigentijds zorgcentrum en uitgebreid met veertien zelfstandige appartementen. Daarnaast heeft SVT gewerkt aan de verdere invulling van de woonladder. SVT heeft in 2009 de seniorenwoningen volgens het classificatiesysteem zorggeschikte woningen in beeld gebracht. Een gebouw voor eerstelijns zorgaanbieders opgeleverd en gewerkt aan de woonladder. In 2010 is het wijksteunpunt Wilglaan van start gegaan en er is onderzoek gedaan naar de vraag en het aanbod van zorggeschikte woningen in Buren. Op basis van een behoefte-enquête en ervaringscijfers is door SCW en SVT een voorstel ontwikkeld om structureel woningaanbod voor deze doelgroep te reserveren. In 2010 is dit voor het eerst toegepast. Daarnaast vindt projectmatige toewijzing aan bijzondere doelgroepen plaats door aanpassingen in het huidige aanbod. Bijvoorbeeld de plannen voor herbestemming van de Kwelkade tot beschermde woonvorm. In opdracht van de gemeente Buren, SWV en SVT is er onderzoek gedaan naar zorggeschikte woningen in Buren. Al met al blijkt er uit de documenten een constante activiteit gericht op de huisvesting van doelgroepen die specifieke voorzieningen nodig hebben. De activiteiten in 2010 wijzen op een meer structurele aanpak. (Des)Investeren in vastgoed In de jaren 2007 tot en met 2010 heeft SVT ieder jaar nieuwe woningen of appartementen opgeleverd, met een piek van 133 woningen in 2009. In 2007, 2008 en 2010 waren dat respectievelijk 6, 19 en 24 woningen. Ook zijn er ieder jaar iets meer dan twintig woningen verkocht, met een dal van negen woningen in 2009. In 2008 en 2009 zijn er twintig woningen gesloopt, in 2001 één woning. In 2010 zijn er geen woningen gesloopt. Op het gebied van maatschappelijk vastgoed is ondermeer een eerstelijns gezondheidscentrum en een wijkservicepunt gerealiseerd. Afgezien van de gelijktijdige piek van opgeleverde woningen en het dal van het aantal verkochte woningen in 2009, laat SVT een min of meer constante activiteit zien. Kwaliteit van wijken en buurten Het wijkbeheer en bewoners hebben in 2007 samen opnames van de woonomgeving gemaakt. SVT is samen met de gemeente Tiel, SCW en andere partners in gesprek geweest om de activiteiten en plannen van SVT te toetsen. In 2007 heeft de corporatie diverse initiatieven ontplooid 20 Maatschappelijke Visitatie SVT
zoals; vuilprikacties, aanpak van achtertuinen en achterpaden in Tiel West, de aanpak van illegale bouwsels en een algeheel toezicht op de woonomgeving. Om de knelpunten aan te pakken en een positieve ontwikkeling in de wijk op gang te brengen, heeft SVT een aantal projecten gestart. Het gaat hier om de realisatie van een brede school in Tiel Oost, het aanpakken van de kwelwaterproblematiek en de herstructurering van de Vogelbuurt. Bij deze projecten is een belangrijke rol weggelegd voor bewoners. Zij hebben de gelegenheid mee te praten en te denken bij de realisatie van de projecten. De corporatie besteedt vanaf 2009 meer aandacht aan structurele leefbaarheidsacties, zoals Ok!- voor een goed buurtidee en het project handen uit de mouwen. Ook de vuilprikacties en aanpak van de achtertuinen en achterpaden zijn voorbeelden van activiteiten om de kwaliteit van de wijken en buurten te waarborgen. Op het gebied van kwaliteit voor wijken en buurten laat SVT zien dat het hier een constante aandacht voor heeft. 2.3 Beleidskader Deze paragraaf gaat in hoofdlijnen in op de missie en visie van de corporatie in de periode 2007 2010 en hoe deze in doelstellingen en beleid is verwerkt. In de bijlage wordt een uitgebreider overzicht gegeven van de doelstellingen. Ondernemingsplan 2008 2011 Met Open Vizier In 2007 is het ondernemingsplan Met Open Vizier 2008-2011 vastgesteld. De missie van SVT is hierin als volgt geformuleerd: SVT is een onderneming met een sociale doelstelling. Zij werkt zelfstandig in de markt en wilt ook op langere termijn voorzien in de veranderende woonbehoefte van haar doelgroepen. Betrouwbaarheid en (financiële) continuïteit zijn daarbij de pijlers van haar beleid. Deze missie is uitgewerkt in een aantal kerndoelen: 1. Het waarborgen van voldoende goede en goedkope woningen voor de laagste inkomensgroepen, het beheersen van de woonlasten. 2. Het zorgen voor gewaardeerde woonmilieus in Tiel en Buren. 3. Het waarborgen van een goede dienstverlening. 4. Het verlagen van de gemiddelde wachtduur voor senioren, jongeren, specifieke groepen en de lagere middeninkomensgroepen. 5. Het leveren van een bijdrage aan het welzijn van bewoners, het begeleiden van bewoners naar de verantwoordelijke instanties en het faciliteren van zorg- en welzijnsorganisaties met maatschappelijk vastgoed. 6. Het leveren van een bijdrage aan de regionale woningbehoefte. 7. Het verstevigen van de grondslag voor ons handelen door versterking en verankering van visie en beleid en door het verbeteren van de samenwerking met collega corporaties, gemeenten en andere belanghouders. In het ondernemingsplan is de visie verder uitgewerkt in een aantal aandachtsvelden, waarbij doelstellingen zijn geformuleerd. De verslaglegging over de resultaten van SVT in de viermaandelijkse rapportages en in de jaarverslagen volgt echter een andere systematiek. Dit maakt het lastig om na te gaan in hoeverre Maatschappelijke Visitatie SVT 21
de ambities en de doelstellingen, zoals die in het ondernemingsplan zijn geformuleerd, zijn gerealiseerd. Het ondernemingsplan is uitgewerkt in actiepunten voor de verschillende afdelingen. Halverwege 2009 is er een interne evaluatie geweest van deze actiepunten. Vanaf 2010 hebben afdelingen een jaarplan op hoofdlijnen. Er is geen integraal document waaruit blijkt dat de doelstellingen uit het ondernemingsplan 2008 2011 zijn bijgesteld. Iets wat wel voor de hand ligt, gezien de economische crisis en de repercussies hiervan op de woningmarkt. Vanaf 2009 is te zien dat extra aandacht wordt geschonken aan de structurele en beleidsmatige aanpak van de realisatie van de doelstellingen Zo zijn er notities gemaakt over het sloopbeleid (2009), over de extra verkoopmogelijkheden (2009), over ZAV-beleid (2010), over SVT EU-regeling (2011) en over besluitvorming complexstrategieën (2011). Ook is in 2009 begonnen met de voorbereidingen voor een nieuwe portefeuillestrategie, die naar verwachting in 2011 klaar is. 2.4 Prestaties en beoordeling De beoordeling van de maatschappelijke prestaties van SVT, ten aanzien van de eigen ambities is gebaseerd op: Jaarverslagen en viermaandelijkse Bedrijfsvoortgangsoverzichten Evaluatie 2009 acties uit Ondernemingsplan Actiepunten uit afdelingsplannen 2010 Jaarplannen 2011 van afdelingen CFV-gegevens Notities van RvC en MT De beoordeling van de verschillende documenten staat in de onderstaande tabel weergegeven. In bijlage drie is de uitwerking van de beoordeling van het presteren naar eigen ambities en doelstellingen opgenomen. Tabel 2: Presteren naar eigen Ambities 1. Huisvesten primaire doelgroep 7 2. Kwaliteit woning(beheer) 7 3. Huisvesting bijzondere 7 doelgroepen 4. (Des) investeren in vastgoed 7 5. Kwaliteit wijken en buurten 7 Totaal 7 Het beeld dat naar voren komt is enigszins dubbel. Aan de ene kant is een aantal prestaties moeilijk te leggen naast de eigen ambities. Dat komt omdat sommige ambities niet SMART geformuleerd zijn. Tegelijkertijd zijn de prestaties op het gebied van eigen ambities niet consequent gemonitord. In de jaarverslagen worden de prestaties uit het ondernemingsplan niet direct weergegeven. De jaarverslagen hebben een andere indeling dan het ondernemingsplan. En afdelingsplannen uit 2010 hebben een andere indeling dan de jaarplannen van 2011. In deze plannen worden actiepunten uit het ondernemingsplan op summiere en onderling verschillende wijze gemonitord. Dit maakt het monitoren van de prestaties uit het ondernemingsplan soms lastig. 22 Maatschappelijke Visitatie SVT
Tegelijkertijd zijn er wel degelijk prestaties geleverd. Als de visitatiecommissie deze prestaties samen met de eigen doelstellingen afzet tegen de prestatievelden van de visitatiemethodiek, dan komt daar een beeld uit van een volgens de normen presterende corporatie. Daar waar het gaat om het huisvesten van de primaire doelgroep, het investeren in vastgoed, de kwaliteit van de woningen en het woningbeheer zijn de prestaties op het gebied van de doelstellingen goed aan te geven. Voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen en de kwaliteit van wijken en buurten zijn er minder concrete doelstellingen genoemd en is het moeilijker een oordeel te geven dat aan deze doelstellingen is gerelateerd. Wel is het zo dat SVT ook op deze gebieden duidelijke prestaties laat zien en dat belanghebbenden deze waarderen. Dat rechtvaardigt een eindcijfer 7. Dit cijfer staat voor een ruime voldoende, voor presteren volgens de norm. Maatschappelijke Visitatie SVT 23
24 Maatschappelijke Visitatie SVT
3 Presteren naar Opgaven 3.1 Inleiding In dit hoofdstuk staat een schets van de lokale opgaven, zoals die met lokale partners is afgesproken, afgezet tegen de prestaties van SVT op dit gebied. De opgaven komen uit de woonvisie van de gemeente Tiel en de afspraken die op basis hiervan zijn gemaakt. De gemeente Buren heeft geen woonvisie geformuleerd en er zijn geen prestatieafspraken met de gemeente Buren opgesteld. Een meer uitgebreide vergelijking van de afspraken en de prestaties staat in bijlage vier. 3.2 Beschrijving van het werkgebied Het bezit van SVT is voornamelijk gevestigd in de gemeente Tiel (ca. 3.000 woningen). Daarnaast heeft de corporatie bijna 700 woningen in bezit in de gemeente Buren. In de gemeente Buren ligt het woningbezit in zeven kernen: Asch, Beusichem, Buren, Erichem, Kerk Avezaath, Zoelmond en Zoelen. Behalve SVT zijn in de gemeente Tiel ook de Stichting Christelijke Woningcorporatie (SCW) en de landelijk toegelaten instelling Stichting Gereformeerde Bouwcorporatie voor Bejaarden (SGBB) werkzaam. In de gemeente Buren is naast SVT ook Stichting Woningbeheer Betuwe actief. In de gemeente Tiel beslaat de sociale huurvoorraad 38% van de totale woningvoorraad. In de gemeente Buren is dit 22%. SVT werkt samen met andere partijen om haar maatschappelijk verankerde doelstelling zo goed mogelijk te behalen. Met zowel de gemeente Buren als met de gemeente Tiel heeft SVT regelmatig overleg. Daarnaast onderhoudt SVT contacten met de andere corporaties en andere partijen in de regio. 3.3 Lokale opgaven Woonvisie Tiel voor de periode 2007-2010 Voor de periode 2007-2010 heeft de gemeente Tiel een woonvisie opgesteld. De corporaties SVT en SCW zijn bij de opstelling van deze visie betrokken geweest. In de woonvisie staat dat tot 2015 geen krimp wordt voorzien. Wel stijgt het aantal alleenstaanden, starters en ouderen. Hetgeen de druk op de Tielse woningmarkt verder verhoogt. De vraag naar kwaliteit stijgt en er is een groot gat tussen huur en koop voor starters op de woningmarkt en het aanbod voor huishoudens met een midden en hoger inkomen, aldus de Woonvisie De belangrijkste doelstellingen in de Woonvisie zijn het vergroten van de doorstroming in zowel de huur- als koopsector; het vergroten van de kwaliteit in de woningvoorraad en het waarborgen van huisvesting voor huishoudens met lage inkomens. De doelen van de visie kunnen via twee sporen worden bereikt, aldus de Woonvisie. Namelijk via de bestaande voorraad meer kwaliteit te realiseren en door middel van nieuwbouw meer gericht, gedifferentieerd en kwalitatief goed aanbod te creëren. De Tielse corporaties vervullen een belangrijke rol bij de stedelijke ontwikkeling en vernieuwing, wijk- en buurtaanpak, betaalbaarheid van het woningbezit en de aanpak van structurele problemen Maatschappelijke Visitatie SVT 25
op de woningmarkt. Ze fungeren als sociale ontwikkelaars (ook in de nieuwbouw), maar ook als commerciële ontwikkelaars van vrije huur- en koopwoningen. In de onderstaande tabel zijn de opgaven van de Woonvisie gegroepeerd in de prestatievelden van de Stichting Visitatie Woningcorporatie Nederland: Tabel 3: Opgave ingevuld op basis van Woonvisie naar prestatievelden Prestatieveld Opgave Primaire doelgroep De kernvoorraad bedraagt 5.500 à 5.600 huurwoningen tot 485 (prijspeil 2006) in 2015. Kwaliteit en differentiatie aan kunnen brengen in eenzijdig opgebouwde wijken. Binnen het bouwprogramma dient apart aandacht te zijn voor koopwoningen tot 160.000 specifiek bedoeld voor (jonge) starters op de koopmarkt. D.m.v. de starterslening wordt de kans op de verwerving van een woning vergroot. Voor asielzoekers stellen de corporaties woningen uit de bestaande voorraad beschikbaar. Kwaliteit woning EPC en EPL normen volgens het Tielse klimaatbeleid. (beheer) Grondgebonden woning: min. 100 m2 GBO/appartementen min. 70 m2 GBO Huisvesting Levensloopbestendigheid: Woningindeling in vier sterrencategorieën bijzondere 3 en 4-ster woningen in de buurt van woonservice- of woonzorggebieden doelgroepen toevoegen d.m.v. nieuwbouw. Iedereen moet gehuisvest kunnen worden in een voor hem/haar geschikte vorm Corporaties stellen o.b.v. afspraken met organisaties woningen uit de bestaande voorraad beschikbaar voor (ex-) psychiatrische patiënten. (Des) investeren in De corporaties zijn voornemens 20% van hun woningvoorraad aan te pakken door vastgoed middel van renovatie, sloop en nieuwbouw. Realisatie van betaalbare huurwoningen voor ouderen waarbij zorg op maat aan huis mogelijk is. In de komende collegeperiode wordt uitgegaan van nog zo n 1.450 nieuw te bouwen woningen. Hierbij wordt uitgegaan van een verdeling van 28% huur (20%) en goedkope koopwoningen (8% tot 160.000), 40% middeldure en 32% duurdere koopwoningen (resp. 160.000-233.000 en meer dan 233.000). Kwaliteit wijken Samen staan gemeente en corporaties sterk in hun aanpak en het leefbaar maken van wijken (Tiel Oost, Tiel West, het Waalfront en de Stationsomgeving). In het kader van TSOB II wordt een plan voor Tiel Oost opgesteld. Hierbij speelt voornamelijk de SVT een grote rol. De leefbaarheid in de kleine kernen is een aandachtspunt. Leefbaarheidmonitor van de corporaties. Overeenkomst prestatieafspraken gemeente Tiel en woningcorporaties SCW en SVT 2008-2012 Samen met de gemeente Tiel en SCW heeft SVT prestatieafspraken voor de periode tot 2012 opgesteld. Vaststelling door de raden van commissarissen en de gemeenteraad heeft plaatsgevonden. In september 2008 vindt de officiële ondertekening plaats door de drie partijen. Gemeente Buren De gemeente Buren heeft geen woonvisie geformuleerd. Er zijn dan ook geen prestatieafspraken met de gemeente Buren opgesteld. Wel heeft SVT bijgedragen aan het geven van input voor een woonvisie. Met de gemeente Buren en collega-corporatie SWB zijn in 2010 gesprekken opgestart om ook te komen tot prestatieafspraken. Hier wordt gekozen voor de insteek van een groeidocument dat eind 2011 gereed moet zijn. 26 Maatschappelijke Visitatie SVT
3.4 Overige opgaven Behalve de bovengenoemde gemeentelijke opgaven heeft SVT zelf voor alle wijken waarin zij bezit heeft zelf een wijkvisie opgesteld. Voorbeelden hiervan zijn: Overeenkomst project OK! (verlenging project) Het project OK! is een samenwerkingsovereenkomst tussen SVT, SCW Tiel en Mozaïek. Het doel van het project is het stimuleren van de bewoners om te komen tot (uitvoering van) ideeën om het leefklimaat in hun buurten te verbeteren. Het streven is jaarlijks tot minimaal tien nieuwe initiatieven van bewoners te komen, die bijdragen aan het verhogen van de leefbaarheid en de sociale cohesie. Op basis van het functieprofiel, dat in overleg met SVT en SCW is samengesteld, stelt Mozaïek voor de uitvoering van het Project een buurtcoach beschikbaar. Woongaard.com Woongaard.com is een regionaal samenwerkingsverband woonruimteverdeling tussen zeven corporaties in zeven gemeenten in de Betuwe en het Land van Maas en Waal. Hier vindt de inschrijving en woningtoewijzing plaats van woningzoekenden. 3.5 Prestaties en beoordeling Tabel 4: Beoordeling Presteren naar Opgaven SVT Prestatieveld Tiel Buren Totaal 1. Huisvesting primaire doelgroep 7 nvt 7 2. Kwaliteit woningen en woningbeheer 7 nvt 7 3. Huisvesting doelgroepen 7 nvt 7 4. (Des)investeren in vastgoed 7 nvt 7 5. Kwaliteit van wijken en buurten 7 nvt 7 6. Overig nvt nvt Totaal 7 nvt 7 De prestatieafspraken met de gemeente Tiel zijn in 2008 gemaakt en gaan over de periode 2008 tot en met 2012. Over de voortgang van de resultaten regelmatig met de gemeente Tiel overlegd, de afspraken en de resultaten zijn niet altijd SMART geformuleerd. Daar waar er concrete doelstellingen zijn, is aan de hand van gegevens uit jaarverslagen, afdelingsplannen 2010 en jaarplannen 2011 van afdelingen een goed beeld te schetsen. Dat beeld geeft weer dat SVT de prestatieafspraken met de gemeente Tiel nakomt en daarmee presteert volgens de norm. Met de gemeente Buren zijn er geen prestatieafspraken. Wel is SVT samen met collegacorporaties al enige tijd in gesprek met de gemeente Buren om te komen tot een gemeentelijke Woonvisie en bijbehorende prestatieafspraken met corporaties. Daarmee laat SVT zien bereid te zijn prestatieafspraken te maken. Omdat deze afspraken er in de visitatieperiode niet zijn geweest, is hierover geen oordeel gegeven. Maatschappelijke Visitatie SVT 27
28 Maatschappelijke Visitatie SVT
4 Presteren volgens Belanghebbenden 4.1 Inleiding In dit hoofdstuk staat de beoordeling van de prestaties van SVT door haar belanghebbenden. Allereerst gaan wij in op de samenwerking en overleg tussen SVT en haar belanghebbenden. Vervolgens geven wij aan wat het oordeel is van belanghebbenden. SVT heeft, in overleg met Ecorys, ervoor gekozen om belanghebbenden op verschillende manieren bij de visitatie te betrekken: door middel van persoonlijke gesprekken op locatie, telefonische interviews en een elektronische enquête. Tenslotte staat aan het eind van dit hoofdstuk een korte samenvatting van het oordeel van belanghebbenden over SVT. 4.2 Samenwerking en overleg Stichting Bewonersraad SVT De huurders van SVT zijn vertegenwoordigd in de onafhankelijke Stichting Bewonersraad SVT. De raad is samengesteld en gekozen door de bewoners die een woning van SVT huren. SVT en de Bewonersraad hebben een samenwerkingsovereenkomst afgesloten. Hierin is opgenomen de verhouding en de aangelegenheden met betrekking tot de huurwoningen en de huurders waarover aan de Bewonersraad advies of instemming dient te worden gevraagd. De Stichting Bewonersraad heeft een advies- en instemmingsrecht over verschillende onderwerpen zoals onderhoud aan de woningen, huurverhoging, huurbeleid, dienstverlening van SVT en nieuwe ontwikkelingen. De Bewonersraad vergadert ca. acht maal per jaar en is aanwezig bij de openbare huurdersvergadering (eenmaal per jaar). Tijdens de huurdersvergadering doet de Bewonersraad verslag van haar werkzaamheden. Voor de huurders is er de gelegenheid zaken met betrekking tot de huur, het gehuurde en de woonomgeving ter sprake te brengen en vragen te stellen. Ook een vertegenwoordiging van SVT is aanwezig voor een goede en directere informatieversterking. De Bewonersraad heeft een dagelijks bestuur dat regelmatig samenkomt om ontwikkelingen door te nemen. Ook heeft de raad in 2010 gesprekken gehad met de (nieuwe) wethouders volkshuisvesting van de gemeenten Tiel en Buren. Tijdens deze gesprekken heeft de Bewonersraad de belangen van de huurders van woningen onder de aandacht gebracht. Samenwerkende Woningcorporaties Rivierenland (SWR) SVT is aangesloten bij de samenwerkende Woningcorporaties Rivierenland en vervult hierbinnen de secretarisrol. Onderwerpen die in dit regionale verband in 2010 besproken zijn, zijn onder meer de Europese regelgeving, de invulling van de sporten van de woonladder, de regionale woningbouwproductie, regionale marktontwikkelingen en de regionale klachtencommissie. De SWR heeft in 2010 vijf keer vergaderd. Maatschappelijke Visitatie SVT 29
4.3 Betrokkenheid van belanghebbenden bij de maatschappelijke visitatie In deze paragraaf staat de weerslag van de verschillende manieren waarop de visitatiecommissie belanghebbenden bij de visitatie heeft betrokken: door middel van persoonlijke gesprekken op locatie, telefonische interviews en een elektronische enquête. In totaal zijn 36 belanghebbenden betrokken bij de visitatie. De namen van de betrokken belanghebbenden staan in de bijlage twee. 4.3.1 Persoonlijke gesprekken Bewonersraad De vertegenwoordigers van de bewonersraad vinden SVT een goede tot uitstekend corporatie. Vooral vanwege de betaalbare woningen van goede kwaliteit, de sociale houding, de heldere communicatie, de bereikbaarheid, de klantgerichtheid, het onderhoud en de betrouwbaarheid. SVT zet zich in voor de leefbaarheid en heeft aandacht voor degenen die zelf niet in de woningbehoefte kunnen voorzien. De vertegenwoordigers vinden dat SVT hen bij veel zaken betrekt. Wel vinden zij dat SVT veel geld heeft uitgegeven aan maatschappelijk vastgoed. De resultaten zijn achteraf wel mooi, maar het geld had beter aan woningen uitgegeven kunnen worden Ook vinden zij de ambitie om de wachttijd voor een woning met 10% te verlagen aan de lage klant. De cijfermatige waardering voor de prestaties op het gebied van de eigen ambities en de opgaven (gemeente Tiel) is een 7,5. De vertegenwoordigers van de Bewonersraad vinden dat SVT best iets meer in de publiciteit kan treden: laat maar zien wat SVT goed doet! Gemeente Tiel De bestuurlijk belanghebbenden van de gemeente Tiel beoordelen de prestaties van SVT tussen een 7 en een 8. Zij ervaren de samenwerking met de corporatie als prettig. Er zijn korte lijnen en afspraken worden over het algemeen goed nagekomen. Beide organisaties weten elkaar te vinden. Zaken zijn bespreekbaar en de corporatie denkt mee over de toekomst van Tiel. Op het gebied van herstructurering presteert SVT goed, de corporatie pakt snel dingen op en staat open voor initiatieven. De bestuurlijk belanghebbenden typeren de corporatie als sociaal. De corporatie investeert in de omgeving en in maatschappelijke projecten. SVT heeft een kwalitatief goede voorraad en besteedt aandacht aan herstructurering. Men vindt SVT een prima corporatie, maar er zijn ook zaken die niet moeten gaan domineren. Men vindt dat SVT zich nog sterker mag maken voor de onderste trede van de woonladder: lastige gevallen zoals woonwagenbewoners en daklozen. De corporatie zou hier meer verantwoordelijkheid moeten nemen. Gemeente Buren Tussen de SVT en het bestuur van de gemeente Buren lopen zaken niet zoals ze behoren te verlopen. Er is volgens de verantwoordelijke bestuurder al geruime tijd sprake van een verstoorde werkrelatie. In overleggen gaat het desgevraagd vooral over onrendabele toppen, terwijl er beperkt wordt gesproken over maatschappelijke zaken, zoals leefbaarheid. De gemeente Buren hecht er waarde aan dat de verstandhouding verbetert. Toch wordt de corporatie positief beoordeeld op het presteren: de gemeente Buren waardeert SVT met een 8. De stroeve werkrelatie met de wethouder geldt niet voor het ambtelijk niveau. Daarnaast is de corporatie vooruitstrevend geweest op het vlak van bouwmethodieken en energiemaatregelen. 4.3.2 Telefonische interviews In het kader van de maatschappelijke visitatie zijn acht belanghebbenden van SVT telefonisch geïnterviewd. 30 Maatschappelijke Visitatie SVT