Financiële stimuleringsmaatregelen voor transformatie/ herbestemming
Financiële stimuleringsmaatregelen voor transformatie / herbestemming notitie van het H-team versie: 24 januari 2011 In deze notitie geeft het H-team een overzicht van bestaande en mogelijke nieuwe financiële instrumenten die herbestemming / transformatie van gebouwen kunnen bevorderen. Achtereenvolgens worden behandeld: A. Bestaande financiële stimuleringsmaatregelen B. Mogelijke nieuwe financiële stimuleringsmaatregelen, waaronder enkele actiepunten voor het H-team C. Enkele verwante onderwerpen. De notitie is in opdracht van het H-team opgesteld door Chris Boef (Colliers International).
03 / Herbestemming/transformatie kost geld. Niet alleen doordat soms vrij forse investeringen nodig zijn, maar ook doordat alternatieve functies per m 2 minder opleveren omdat ze als regel laag waardiger zijn. De rekensom is dus zelden direct sluitend te maken. De eerste die aan de beurt is om hier concessies te doen, is de eigenaar. Niet herbestemmen of transformeren kost immers óók geld, en als de eigenaar daarmee rekent is herbestemmen / transformeren vaak wél de beste optie. Eigenaren en financiers van structureel leegstaande kantoren zien dat in toenemende mate in en zijn tegenwoordig tot forse afwaarderingen bereid. Daarmee komen sluitende business cases in beeld. Niettemin kan ook de overheid een handje helpen, en dat geldt zeker voor kleinere, al dan niet monumentale, panden waar de eigenaar geen professionele belegger is. In deze notitie inventariseren we bestaande en mogelijke nieuwe financiële stimulerings maatregelen van de kant van de overheid die herbestemming/transformatie voor eigenaren aantrekkelijker kunnen maken. Daarbij geven we tevens steeds een korte beoordeling van de effectiviteit, bezien vanuit herbestemming. Bij het beoordelen van de verschillende mogelijkheden is het volgende van belang: positieve versus negatieve prikkels Naast positieve prikkels zijn er negatieve, die beogen leegstand duurder te maken en zo indirect transformatie te bevorderen. De voorkeur ligt bij positieve prikkels, want de eigenaren worden door de leegstand financieel al voldoende gestraft. Psychologisch zullen eigenaren geneigd zijn negatieve prikkels alleen maar als een extra straf te zien, en niet als een aanmoediging om te zoeken naar mogelijkheden tot herbestemming. Volledigheidshalve worden de negatieve prikkels hierna echter wel vermeld.
04 / subsidies versus fiscale regelingen Het is de vraag of stimulering tot transformatie tot stand moet komen middels subsidies. Subsidies geven de aanvrager maar weinig zekerheid, aangezien budgetten uitgeput kunnen raken. Bovendien kost een aanvraag voor subsidie veel meer tijd dan bijvoorbeeld een aanvraag vanuit fiscale regelingen. Bij een aanvraag vanuit een fiscale regeling zijn namelijk al vele gegevens van de aanvrager beschikbaar bij de belastingdienst. Daarnaast geeft een fiscale regeling meer zekerheden dan subsidies, aangezien fiscale regels niet zomaar gewijzigd kunnen worden. Bij subsidies ligt dat anders, subsidiepotten raken op of worden afgeschaft. Dit zorgt voor onzekerheden bij aanvragers, terwijl men bij transformatie juist zekerheid nodig heeft. Fiscale regelingen hebben derhalve de voorkeur. subsidies versus garanties Daarnaast moet gezegd worden dat subsidies duur zijn, aangezien dit geld maar eenmaal kan worden uitgegeven. Een garantstelling door de overheid kan mogelijk meer projecten op gang helpen. Rentepercentages op leningen zijn hierbij lager, omdat banken meer zekerheid hebben. De bereidheid van banken om tot financiering over te gaan zal hierdoor groter worden. A. Bestaande financiële stimuleringsmaatregelen A1. Revolving fund Er is een Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) dat uitsluitend is gericht op verbetering van de fysieke woon- en leefkwaliteit. Dit fonds geeft zachte leningen aan de consument en aan marktpartijen, die weer worden afgelost en terugkomen in het fonds. De financiële middelen komen van de gemeenten/provincies zelf. De SVn heeft een breed werkterrein, waaronder Duurzaamheid en Energiebesparing. De voorwaarden en het doel van de lening worden door de gemeente/provincies zelf vastgesteld. Die kunnen daarmee per project en gemeente/provincie verschillen. Er is nog geen herontwikkelingsproject begeleid door het SVn waarbij kantoren getransformeerd zijn naar woningen. Dit is echter wel
05 / mogelijk, mits in samenwerking met de betreffende gemeente of provincie waar het pand is gelegen. Meer dan 70 procent van de Nederlandse gemeenten is deelnemer van SVn, evenals een aantal provincies. Wanneer een particulier gebruik wil maken van het revolving fund dan moet de betreffende gemeente of provincie binnen het SVn participeren. Voor ontwikkelaars en corporaties ligt dit anders. Dit moet echter per project worden bekeken. Ook een aantal corporaties maakt gebruik van het SVn. Deze maken het voor huurders mogelijk om hun huurwoning te kopen met een Corporatie Starterslening. In 2009 stond er voor bijna 400 miljoen euro aan leningen uit. Er is geen vast budget binnen het SVn. Dit revolving fund lijkt al met al een effectief middel te zijn. 1 ABN-AMRO, FGH Bank, ING Real Estate Finance, NIBC Bank, SNS Property Finance. Voor verdere informatie zie: http://www.svn.nl/site/nl-nl/homepage.htm A2. Garantie Ondernemersfinanciering (GO) Om ondernemingen te stimuleren heeft de overheid GO in het leven geroepen. Dit biedt banken de mogelijkheid om nieuwe leningen te verstrekken en/of bankgaranties af te geven met een garantiestelling van 50 procent door de overheid. Het minimale bedrag van een GO is 1,5 mln. Het maximale bedrag is 150 mln. Ook projectontwikkelaars en bouwbedrijven kunnen gebruik maken van deze vorm van financiering. De maximale looptijd voor de garantie bedraagt 8 jaar. Dit levert daardoor mogelijk problemen op voor bedrijven met een lange termijn horizon. Projectontwikkelaars kunnen alleen via een gespecialiseerde bank 1 met adequate vastgoedkennis een aanvraag indienen en komen alleen in aanmerking voor de regeling wanneer de continuïteit- en rentabiliteitsperspectieven goed zijn. Deze regeling lijkt effectief te gebruiken bij herbestemming, zij het dat de looptijd beperkingen oplegt. Voor verdere informatie zie: http://www.nlinnovatie.nl/garantie-ondernemingsfinanciering-go A3. Niet-geborgde projectfinanciering (corporaties) Sinds 1 januari 2011 is voor corporaties de ongeborgde financiering aan de orde. Als uit overleg met het WSW blijkt dat een bepaald (deel)project niet borgbaar is, zijn er diverse mogelijkheden om toch aan financiering te komen. Vaak zal daarvoor een afzonderlijke
06 / dochteronderneming moeten worden opgericht. De BNG biedt dan interessante mogelijkheden, soms als tussenpersoon van vermogende particulieren die rechtstreeks in vastgoed willen beleggen. 2 Willy Ambergen wees in Property NL van 6 januari 2011 ook op deze mogelijkheid. A4. Groenfinanciering Bij deze regeling kunnen ondernemers een rentekorting van ongeveer 1 procent krijgen op de lening afgesloten ter financiering van projecten met een groenverklaring. Een groenverklaring wordt in het geval van transformatie van kantoren naar wonen afgegeven wanneer de woningen net zo energiezuinig worden als nieuwbouwwoningen. Er kan 1.000 per vierkante meter bruto woonoppervlak groen gefinancierd worden met een maximum van 100.000 per woning. Dit is geen effectief middel bij transformatie, aangezien het bij transformatie bijna onmogelijk is om woningen te ontwikkelen welke net zo energiezuinig zijn als nieuwbouwwoningen. Daarnaast verdwijnt de groenfinanciering in 2014. Voor verdere informatie: www.senternovem.nl A5. Afschrijven, afwaarderen en bezwaar maken tegen de WOZ-waarde De jaarlijkse afschrijvingen op vastgoed zijn aftrekbaar voor de belasting totdat tot de WOZ-waarde is afgeschreven (voor eigenaar-gebruikers tot de helft van de WOZ waarde). Die WOZ-waarde is echter op ficties gebaseerd (geen leegstand, geen erfpacht) en kan dus voor een structureel leegstaand gebouw zeker als dat op erfpachtgrond staat aanzienlijk boven de marktwaarde liggen. De eigenaar kan dan besluiten tot een eenmalige afwaardering tot de marktwaarde. Die eenmalige afwaardering is in zijn geheel een fiscaal aftrekbaar verlies, óók als de waardering daardoor onder de WOZ-waarde komt te liggen. 2 Voorwaarde is wel dat de marktwaarde wordt bepaald door een onafhankelijke taxateur. De fiscus betaalt dan aan de afwaardering mee. Dit geldt niet als het gebouw in eigendom is bij een buitenlandse belegger tenzij er een Nederlands vehikel tussen zit. En het geldt ook niet als de eigenaar niet belastingplichtig is, zoals stichtingen of kerkgenootschappen.
07 / De (door de overheid vastgestelde) WOZ-waarde verandert door de afwaardering niet, dus ook de te betalen Onroerende Zaak Belasting blijft dezelfde. Het ligt echter voor de hand dat de eigenaar tegen de eerstkomende waardebeschikking bezwaar aantekent en daarbij het taxatierapport als argument gebruikt. Als dat bezwaar wordt gehonoreerd, gaat ook de OZB omlaag. B. Mogelijke nieuwe financiële stimuleringsmaatregelen Waaronder enkele actiepunten voor het H-team. Naast de genoemde bestaande oplossingen zijn er meer mogelijkheden, waarvoor echter eerst de wet- of regelgeving moet worden aangepast. Dit kan zowel liggen in de fiscale sfeer als bijvoorbeeld in aanvullende garantieregelingen. De meest kansrijke en/of effectieve oplossingen heeft het H-team op zijn lijstje gezet voor nader overleg met de betreffende instantie(s). We beginnen met drie regelingen vanuit AgentschapNL welke mogelijk interessant zijn bij transformatie. Deze regelingen bestaan al, maar zijn op dit moment nog niet toepasbaar bij transformatie van bijv. kantoren naar woningen. De regelingen zouden echter financieel interessant kunnen zijn wanneer dit wel het geval is. AgentschapNL heeft zelf aangegeven dat deze regelingen, welke hierna besproken worden, in aangepaste vorm interessant kunnen zijn bij transformatie. Deze regelingen lijken potentieel effectief voor herbestemming, en het H-team gaat daarover dan ook met AgentschapNL overleggen. Er zijn echter berichten dat AgentschapNL wordt opgeheven. De vraag is wat er dan met die regelingen gebeurt. Voor verdere informatie: http://regelingen.agentschapnl.nl/content/energie-investeringsaftrek-eia of Dhr. Heemstra, AgentschapNL. 088 602 34 30.
08 / B1. Energie Investeringsaftrek (EIA) Bij het toepassen van EIA kan een ondernemer 44 procent van de EIA gekwalificeerde investeringsonderdelen (onder andere WKO en zonnecollectoren, het zijn verder voornamelijk bedrijfsmiddelen, zie energielijst 2010 3 ) aftrekken van zijn winst. Deze investeringsonderdelen kunnen toepasbaar zijn op bestaande kantoren en bedrijfsgebouwen. Om in aanmerking te komen voor EIA maakt het niet uit of het betreffende kantoor in eigen gebruik of verhuurd is. Dit is eveneens het geval bij MIA en VAMIL, zie 2.2 en 2.3. Uit de praktijk blijkt dat deze aftrek zowel naar voren als naar achter geschoven mag worden. Dit is echter geen advies van AgentschapNL. EIA is ook van toepassing op duurzame renovatie van bestaande bouw. De belegger/ontwikkelaar moet het bedrijfsmiddel echter wel 5 jaar in zijn bezit houden om desinvesteringsbijtelling te voorkomen. Deze desinvesteringsbijtelling is hoger dan de subsidie. Het budget voor 2010 is 150 miljoen euro. De Energie Investeringsaftrek was tot 1 december ook aan te vragen door woningcorporaties alsook commerciële verhuurders. Deze kwamen in aanmerking wanneer het energielabel werd verbeterd tot Energielabel B of wanneer na de renovatie het label twee stappen verbeterde. Per huurwoning mocht een bedrag tot 15.000 worden gemeld. Alleen verbeterkosten 4 kwamen in aanmerking, geen onderhoudskosten. 3 De energielijst welke gebruikt wordt bij de EIA overlapt met de milieulijst van MIA en VAMIL. 4 De energieprestatie van de huurwoning moet door het pakket van energieinvesteringen voldoen aan minimaal label B, waarbij de energie-index maximaal 1,30 bedraagt, of met minimaal twee labels verbeteren. Betreft verder HR-glas, isolatie, een warmtepomp of een warmtekrachtinstallatie. 5 De Milieulijst welke gebruikt wordt bij MIA en VAMIL overlapt gedeeltelijk met de energielijst van EIA. Voorbeelden van de onderhavige lijst: water-besparend toilet, regenwater-benuttingsinstallatie, grijswaterrecyclinginstallatie en regenwateropslag op platte daken. Ter bevordering van bio diversiteit staan bijvoorbeeld een infiltratie systeem, een vegetatiedak, gevelbegroeiing en lichtvervuiling- beperkende verlichting ook op de lijst. B2. Milieu-investeringsaftrek (MIA) Dit is een extra investeringsaftrek voor ondernemers indien geïnvesteerd wordt in milieubedrijfsmiddelen. Deze staan op de milieulijst 5 (gericht op bedrijfsmiddelen). Afhankelijk van het soort investering kan er een milieu-investeringsaftrek plaatsvinden van 15, 30 of 40 procent. Dit kan niet gecombineerd worden met EIA. Dit bestaat al voor bedrijfsgebouwen, niet voor woningen. Het totale budget voor MIA in 2010 is 113 miljoen euro. B3. Willekeurige afschrijving milieu-investering (VAMIL) Dit biedt ondernemers de mogelijkheid om milieu-bedrijfsmiddelen, beschreven op de milieulijst, willekeurig af te schrijven. Dit biedt een tijdelijk liquiditeits- en rentevoordeel. In de exploitatiefase van het milieu-bedrijfsmiddel mag fiscaal niet meer worden afgeschreven. Dit bestaat al voor bedrijfsgebouwen, niet voor woningen. Het totale
09 / budget voor VAMIL in 2010 is 55 miljoen euro. Deze regeling kan gecombineerd worden met MIA en EIA. NB. In het Belastingplan 2011 wordt een versobering voorgesteld van de EIA, MIA en VAMIL. De wijzigingen worden waarschijnlijk doorgevoerd tussen 2011 en 2013. Het betreft de volgende wijzigingen: het EIA-percentage wordt verlaagd van 44% naar 41,5%; de drie MIA-percentages van 40%, 30% en 15% (zoals ze weer zouden gelden vanaf 1 januari 2011) zullen worden vervangen door 36%, 27% en 13,5%; de aanschaffings- of voortbrengingskosten van bedrijfsmiddelen die voor de Vamil in aanmerking komen, kunnen niet langer volledig, maar voor ten hoogste 75% willekeurig kunnen worden afgeschreven. B4. BTW verlaging De BTW op onderhoud, renovatie en verbouw is voor woningen verlaagd van 19 naar 6 procent. Dit zorgt voor een forse korting. Deze regeling geldt echter op dit moment alleen voor woningen en dus niet voor transformatie van kantoren en bedrijfsgebouwen en ze is bovendien tijdelijk. Adviseurkosten voor bijvoorbeeld een architect vallen buiten de regeling. Die zouden moeten worden toegevoegd. Een BTW verlaging heeft alleen effect als de eindgebruiker niet BTWplichtig is, en heeft dus geen effect bij de meeste kantoren en bedrijfsgebouwen. Wel bij herontwikkeling naar woningen en voor organisaties die geen BTW kunnen verrekenen zoals non-profit of de overheid. Het H-team gaat er voor pleiten dat de BTW verlaging wordt verlengd, ook gaat gelden bij transformatie van bedrijfsgebouwen en dat ook de adviseurskosten er onder vallen. B5. Budget OCW voor herbestemming Het Ministerie van OCW heeft binnen het budget nog 39 mln. te besteden aan herbestemming. Men weet nog niet hoe dit geld ingezet moet worden. Naar onze mening kan dit het meest effectief ingezet worden als garantieregeling voor leningen ten behoeve van transformatie. Het H-team gaat hierover met OCW overleggen.
10 / B6. Versneld afschrijven bij transformatie Het zou mogelijk moeten worden dat er versneld afgeschreven kan worden op investeringen welke worden gedaan voor transformatie (niet op de boekwaarde). Dit maakt transformatie financieel aantrekkelijker. Het H-team gaat de mogelijkheden verder verkennen. B7. Saneringsfonds Dit fonds, gefinancierd uit de stroppenpotten van een consortium van banken, inclusief Bank Nederlandse Gemeenten, zou (zonder winstdoelstelling) gebouwen moeten opkopen, slopen, beheren en herontwikkelen. Voorbeeld is het Treuhand Fonds van na de Duitse hereniging. Het idee is dat de kolom aan de onderkant wordt gesaneerd. Banken hebben een belang bij het opschonen van het aanbod. Een oplopende waardering van de hele kolom veroorzaakt een verlichting op de hypotheken binnen hun portefeuille. Het fonds zou het karakter van een bedrijventerrein-corporatie moeten krijgen. Een voordeel van een dergelijk fonds is dat op grote schaal herstructurering plaats kan vinden. Een nadeel zijn de initiële kosten en onzekere (financiële) opbrengsten. Daarnaast ontstaat er het probleem van freeriders die wel profiteren van een dergelijk fonds, maar er niet aan mee betalen. Het H-team gaat de mogelijkheden verder verkennen. B8. Erfpacht Erfpacht komt vooral in de grote steden voor, daarbuiten veel minder. De voorwaarden verschillen van stad tot stad; bovendien verschillen binnen één stad de voorwaarden die voor individuele kavels gelden, al naar gelang het regime ten tijde van de uitgifte. Dit maakt het moeilijk hier algemeen geldende uitspraken te doen, maar toch kan het volgende worden gesteld: Indien het te herbestemmen gebouw op eigen grond staat, kan de gemeente de onderliggende grond van de eigenaar aankopen en die weer in erfpacht met een jaarlijkse canon aan hem uitgeven. Omdat gemeenten goedkoop kunnen financieren, kan de te betalen canon lager zijn dan de eigenaar over de grondwaarde aan rente zou moeten betalen. Dit financieringsvoordeel kan ten behoeve van herbestemming worden ingezet.
11 / Als er al sprake is van erfpacht én als de canon destijds voor 50 jaar is afgekocht, zou de gemeente akkoord kunnen gaan met het alsnog betalen van jaarlijkse canon. Het effect is dan overeenkomstig het vorige punt. Als er reeds sprake is van erfpacht met jaarlijkse canon, moet die economisch gezien worden verlaagd als er door herbestemming een laagwaardiger functie komt. De meeste gemeenten doen dit niet, maar het is goed te verdedigen: niet alleen de eigenaar van een leegstaand gebouw moet verlies nemen, maar ook de gemeente moet dat doen, en wel omdat de grond feitelijk minder waard is geworden. B9. Integratieheffing De ondernemer die van BTW vrijgestelde prestaties verricht en die in eigen beheer nieuwe goederen maakt moet over zijn interne kosten alsnog omzetbelasting afdragen. Dat heet de integratieheffing. Die is vaak aan de orde bij de omzetting naar woningen, wanneer dat tot van BTW vrijgestelde verhuur leidt. Vaak zal dan namelijk naar huidig inzicht het risico bestaan dat het herbestemde gebouw als een nieuw vervaardigd goed wordt gezien, zeker als sprake is van niet alleen een functie wijziging, maar ook een forse fysieke verandering (bijv. balcons aan de gevel, geheel nieuwe invulling gebouw). De extra kosten die kunnen optreden ontstaan bij: inbreng eigen bezit gebouw of grond van bijv. een corporatie inbreng van een (eerder) met 6% overdrachtsbelasting aangekocht gebouw interne kosten bij de voortbrenging door een organisatie met voornamelijk niet-btw belaste producten/diensten, bijv. een corporatie; gevolg BTW over inzet eigen personeel, renteverlies, en verzekeringen. Tot voor enige jaren terug waren corporaties vrijgesteld van integratieheffing (en van BTW). Het zou wenselijk zijn dat een dergelijke vrijstelling zou worden ingevoerd voor een ieder die een bestaand gebouw herbestemt en/of transformeert.
12 / B10. Vrijstelling overdrachtsbelasting Scheelt 6 procent op de inbrengwaarde/inkoopprijs van het vastgoed. Heeft alleen effect als er wordt overgedragen, dus niet bij eigen bouwers. Probleem is dat per 1-1-2011 diverse vrijstellingen juist zijn afgeschaft. Wat ook zou helpen is vrijstelling bij een tweede overdracht binnen vijf jaar (thans één jaar), zodat overdracht na de ontwikkelfase zonder overdrachtsbelasting mogelijk is. 6 http://www.nieuwpierke.be/forum_ voor_democratie/nl/node/12 B11. Gebruikersdeel OZB ten laste van de eigenaar Het gebruikersdeel OZB zou geheven kunnen worden op de eigenaar na bijvoorbeeld 2 jaar leegstand. Dit is een negatieve prikkel, met de bezwaren van dien (zie inleiding). Daarnaast kan het extra contraproductief werken, aangezien de gemeente na die 2 jaar extra inkomsten krijgt uit het gebruikersdeel van de OZB, waardoor het bestrijden van leegstand bij haar mogelijk minder prioriteit krijgt. Dit is geen effectief middel om tot transformatie te komen. B12. Leegstandsheffing Bestaat in België en wordt ook hier regelmatig voorgesteld. Er blijkt in België veel discussie mogelijk over wat leegstand is en veel eigenaren tekenen bezwaar aan. In 2006 is 90% daarvan ingewilligd. 6 Dit werkt dus niet. B13. Verwijderingsbijdrage De sloop/herontwikkeling van verouderde panden kan hiermee gefinancierd worden. Een nadeel is dat dit een geheel nieuwe regeling betreft. De verwijderingsbijdrage kan echter ook als toeslag meegenomen worden in de grondprijs (bij gronduitgifte door gemeenten). Dan wordt het namelijk duurder om nieuwe gebouwen te ontwikkelen, waardoor het alternatief, aanhuren/kopen van bestaande bouw, relatief goedkoper wordt.
13 / C. Enkele verwante onderwerpen Hierna bespreken we nog enkele verwante onderwerpen, en wel allereerst enkele niet zuiver- financiële mogelijkheden om herbestemming meer rendabel te maken. Daarna geven we tenslotte nog enige informatie over de Herzienings BTW. C1. Optoppen kantoren Het is vaak bouwtechnisch mogelijk om extra verdiepingen bovenop een kantoorpand te bouwen. Deze verdiepingen kunnen dan ook zo functioneel mogelijk worden ingericht voor de nieuwe functie, waardoor de verhouding bruto vloeroppervlak / gebruiksoppervlak beter wordt dan in het getransformeerde gedeelte dat al bestond. Bij transformatie in het bestaande gebouw raak je namelijk als het ware vierkante meters kwijt omdat er niet optimaal gebruik gemaakt kan worden van het vloeroppervlak vanwege de functiewijziging. Bij nieuwbouw op het bestaande gebouw bestaat dit probleem niet. Dit zorgt voor een hogere cashflow. Optoppen toestaan is dus een effectief middel om herbestemming te bevorderen. C2. Mix van functies Als na herbestemming een mix van functies wordt toegestaan, zorgt dat voor een hogere cash flow en een hogere waarde van het betreffende gebouw. Daarnaast zorgt functiemenging voor meerwaarde door verbetering van de leefbaarheid in het gebied. Een mix van functies per gebouw toestaan is dus een effectief middel. C3. Tijdelijk gebruik Tijdelijk gebruik van een gebouw dat in een overgangsfase van herbestemming zit biedt de mogelijkheid om een publieksstroom op gang te brengen. Dit kan leiden tot waardestijging van het betreffende object en langs die weg herbestemming vergemakkelijken.
14 / C4. Uitgifte van grond beperken In de huidige markt leidt iedere nieuwbouw van kantoren niet alleen tot extra ruimtebeslag, maar ook tot evenveel extra leegstand in de voorraad. Dit zou voor gemeenten aanleiding moeten zijn om de uitgifte van grond voor nieuwe kantoren te beperken. Een variant zou zijn dat de ontwikkelaar evenveel vierkante meters elders moet slopen als hij in de vorm van nieuwbouw toevoegt. Dit is voornamelijk nuttig om meer leegstand te voorkomen, maar zal niet direct leiden tot meer transformatie. C5. Herzienings BTW Bij de verhuur van een nieuw kantoorgebouw kan de BTW over de stichtingskosten of de kosten van verwerving in vooraftrek worden genomen, mits de gebruiker BTW-belaste activiteiten verricht en (in een huurscenario) wordt geopteerd voor BTW-belaste verhuur. Daarna wordt de BTW-situatie gevolgd voor een periode van maximaal tien jaar (het restant van het jaar van oplevering/verwerving plus de negen daarop volgende jaren, de zo genaamde herzieningstermijn ). Wanneer bijvoorbeeld een kantoorruimte na 5 jaar niet meer belast, maar vrijgesteld wordt verhuurd, dan moet de eigenaar ieder jaar 1/10 deel van de in aftrek gebrachte BTW terug betalen. Dit duurt voort tot het einde van de herzieningstermijn of het moment dat de ruimte weer BTW-belast wordt verhuurd. Wordt een kantoorpand binnen de herzieningstermijn buiten de BTW-sfeer verkocht, dan moet de BTW over het restant van de herzieningstermijn in één keer worden afgerekend. Wanneer een kantoorpand binnen de herzieningstermijn wordt aangekocht om getransformeerd te worden tot koopappartementen, verdient het aanbeveling de transactie binnen de BTW-sfeer te doen plaatsvinden. Omdat bij verkoop van de afzonderlijke appartementen BTW in rekening zal worden gebracht, kan de BTW over de aankoop in vooraftrek worden genomen.
Eerder verschenen H-team s: #01 Herbestemming, regelgeving en gemeente (december 2010) Secretariaat H-team Nationaal Programma Herbestemming Postbus 1600 3800 BP Amersfoort info@herbestemming.nu www.herbestemming.nu T 033 421 73 40 Ontwerp en opmaak en-publique.nl