Bouwenveloppe Bouwveld F versie 7 juni 2017
Oo rbi nn en pa d( au tov rij) ide rbi nn en p ad (au to vri j) ste Zu Historische binnenstad (au tov rij) jk di al na Ka ) rij ov ut (a ru g al eg b rw lkw ide Me Zu Tramplein (busstation)
De Bolwerken Bouwveld F is één van de Bolwerken op Kop West. De Bolwerken zijn een bijzonder onderdeel van Kop West. Ze hebben een sterke eigen identiteit, maar anderzijds vormen ze ook een onlosmakelijk geheel met de andere delen van Kop West. De Bolwerken ontlenen hun identiteit aan de landschappelijke setting. Ze vormen een sterke begrenzing van het Buurtje en zijn zeer bepalend voor de structuur van Kop West. De Bolwerken maken deel uit van het talud van de nieuwe singel, waardoor ze als het ware oprijzen uit het landschap. In het silhouet spelen ze dan ook door hun grotere massa en groene krans rondom een beeldbepalende rol. De Bolwerken hebben een extraverte en stoere buitenkant, maar een introvert karakter aan de binnenkant. Het is er stil, maar tegelijk ook stedelijk. Ligging Bouwveld F ligt tussen het Noordhollandsch Kanaal en de Nieuwe Singel en is daarmee grotendeels omringd met water. Aan de noordzijde vormt een pleintje aan de Zuiderwal de scheiding met de bebouwing van het Buurtje. Aan de west- en zuidkant vormt de Nieuwe Singel de grens met de bouwvelden J en K. Aan de oostkant ligt het Noordhollandsch Kanaal en de Melkwegbrug die de verbinding legt met de oude binnenstad en het busstation Tramplein. Bouwveld F is met de auto toegankelijk via een nog te realiseren brug vanaf de Wolgalaan. Bouwveld F garandeert vanuit elke zijde een bijzonder uitzicht en hoogwaardige woon- en leefkwaliteit. Stoere bouwblokken oprijzend uit het landschap
ALGEMENE INFORMATIE In voorliggende bouwenveloppe staan de ruimtelijke randvoorwaarden voor de uitwerking van bouwveld F. Aan de hand van deze bouwenveloppe kan bouwveld F worden verkaveld. Oppervlakte Het uit te geven terrein heeft een oppervlakte van ca. 7.971 m2. Peilhoogte Het peil van het openbaar gebied ter plaatse van de uitgiftegrens bedraagt ca. + 0,35 meter NAP. Het plan dient aan te sluiten op het peil van het openbaar gebied. Het waterpeil van de Nieuwe Singel ligt op ca. -1,9 meter NAP. Inrichtingsplan De gemeente sluit ten tijde van het verschijnen van deze bouwenveloppe niet uit dat er wijzigingen in de inrichting van het openbare gebied kunnen plaatsvinden. BEGRIPSBEPALINGEN Aan- en uitbouw: een aan een hoofdgebouw aangebouwd gebouw dat in bouwkundig opzicht te onderscheiden is van het hoofdgebouw. Berging: een afzonderlijk van het hoofdgebouw in functioneel en bouwkundig opzicht te onderscheiden, op hetzelfde bouwperceel gelegen, gebouw voor het opslaan van huishoudelijke materialen. Bijgebouw: een vrijstaand afzonderlijk van het hoofdgebouw in functioneel en bouwkundig opzicht te onderscheiden, op hetzelfde bouwperceel gelegen, gebouw. Borstwering: het buitenmuurgedeelte dat boven de zolder- of dakvloer uitsteekt. Bouwvlak: een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten. Bouwwerk: een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden. Gebouw: elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke overdekte geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. Grondgebonden gebouw: gebouw waarbij één woning, dan wel één niet-woonfunctie, bestaande uit één of meerdere bouwlagen, zich op één bouwperceel bevindt. Gestapeld gebouw: gebouw waarbij meerdere woningen, al dan niet in combinatie met (één of meerdere) nietwoonfuncties, zich boven elkaar op één bouwperceel bevinden. Kavel/ bouwperceel: een aaneengesloten stuk grond, waarop bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten. Peil: voor gebouwen die onmiddellijk aan de weg grenzen: de hoogte van die weg. In andere gevallen en voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld. Voorgevel: de gevel aan de voorkant van een gebouw. Voorgevelrooilijn: grens tot waar de voorgevel gebouwd mag worden. Woning: een gebouw of een deel daarvan geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden. WIJZE VAN METEN De bouwhoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen. De goothoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel. De breedte en lengte of diepte van een bouwwerk: tussen (de buitenste verticale projectie van) de buitenzijde van de gevels en/of het hart van de scheidsmuren.
Losstaande bouwblokken, één ensemble. Stoere buitenkant Schaal 1:1000 Verticale gevelopeningen en de hoeken gemarkeerd
REGELS VOOR HET BOUWEN Gebouwtype en opzet Bouwveld F vormt de intermediair tussen het Buurtje en de Kroon. De gebouwen van bouwveld F zijn van een grotere schaal dan in het Buurtje en contrasteren aan de buitenzijde met de kleinschalige verzameling van de binnenstad. Hier is sprake van alzijdige, landschappelijk ingebedde, objecten. Eén complex, al dan niet bestaande uit meerdere gebouwen gegroepeerd rondom een binnengebied. Tezamen vormen ze een ensemble. De plint van de bebouwing vraagt speciale aandacht. Door een goede plint kunnen gebouw en openbare ruimte elkaar positief beïnvloeden.de bebouwing heeft een aangename gelaagdheid in hoogte en massa en kent een variëteit in typologieën en schaal. De gevelopeningen zijn overwegend verticaal. Balkons en galerijen zijn geïntegreerd in de architectuur. Wanden worden onderbroken door verblijfsplekken, doorzichten en stegen. De hoeken markeren het Bolwerk als geheel en zijn dan ook bebouwd. Aan alle zijden dient het Bolwerk zich naar buiten toe te manifesteren. Het binnengebied manifesteert zich als een aangename, openbare en doorwaardbare verblijfsruimte, waar ook het bezoekersparkeren is opgelost. Het binnengebied is niet zozeer onttrokken aan het zicht als wel verscholen, soms vang je er een glimp van op. Het parkeren is op een zorgvuldige manier inpandig opgelost en/of landschappelijk ingepast. Programma Bouwveld F is geschikt voor het bouwen van woningen, al dan niet in combinatie met, in het bestemmingsplan toegestane functies. Grenzen Op de kaart bouwveld F (hierna: kaart) is een uitgiftegrens aangegeven. Dit is tevens het bouwvlak. Aan de Kanaaldijk en de Zuiderwal bevindt de voorgevelrooilijn zich maximaal 1,3 meter uit de uitgiftegrens. Aan de Nieuwe Singel bevindt de voorgevelrooilijn zich maximaal 4 meter uit de uitgiftegrens. De voorgevels aan de Kanaaldijk dienen in één rooilijn te worden gebouwd. Hoogte De minimale goothoogte van de voorgevel aan de Kanaaldijk en de Zuiderwal is 9 meter. De minimale goothoogte van de voorgevel aan de Nieuwe Singel is 6 meter. De maximale bouwhoogte van een grondgebonden gebouw is 13,5 meter en van een gestapeld gebouw 20 meter. In het binnengebied is de maximale bouwhoogte niet hoger dan de bouwhoogte die is toegepast aan buitenranden. Boven de maximale bouwhoogte zijn trappenhuizen, galerijen, technische ruimten en (opwekking)installaties toegestaan. Deze zijn met het gebouw mee ontworpen. Volume Bij een grondgebonden gebouw is het bebouwingspercentage van het hoofdgebouw maximaal 60 % van het kaveloppervlak. Een bebouwingspercentage tot 100% voor de begane grond achter de voorgevel is mogelijk tot een maximale bouwhoogte van 4 meter. Bij een gestapeld gebouw is het bebouwingspercentage maximaal 100% van het kaveloppervlak. Erkers en balkons zijn vanaf de begane grond en binnen de uitgiftegrens toegestaan. Erkers en balkons zijn ondergeschikt aan de gevel en zijn met het gebouw mee-ontworpen. Balkons zijn bij voorkeur inpandig. Uitkragende balkons steken bij voorkeur niet voorbij de plint. De echte gevelwand ligt dan terug en de balkons en gevel zijn een harmonieus ontworpen, gelaagd ensemble. Aan de Kanaaldijk mogen uitkragende balkons en erkers maximaal 0,3 meter buiten het gevelvlak steken. Ondergeschikte bouwdelen (zoals luifels, daklijsten, etc ) aan de voorgevel mogen tot 0,3 meter buiten het gevelvlak uitsteken. Galerijen en portieken zijn met het gebouw mee ontworpen en niet als zodanig zichtbaar/herkenbaar vanuit de openbare ruimte.
Inpandige balkons Schaal 1:1000 Intiem binnengebied en aangename verblijfsruimte
Openbaar en privé De ontstane publieke buitenruimte van Bouwveld F, inclusief het terrein met bezoekersparkeren, maakt deel uit van het bouwveld als geheel. De inrichting sluit aan op de sfeer van het Bolwerk en wordt op kosten en risico van de ontwikkelende partij aangelegd. De (technische) uitwerking van het binnengebeid zal in afstemming met de gemeente worden gerealiseerd. Na realisatie zal de publieke buitenruimte worden overgedragen aan de gemeente. De inrichting heeft een hoogwaardige uitstraling en dient minimaal te voldoen aan de ambitieniveau van het Inrichtingsplan Kop West. Eventuele dakterrassen zijn aan de gevel grenzend aan de openbare ruimte afgeschermd met een verhoogde borstwering van minimaal 1 meter. De verhoogde borstwering maakt deel uit van de gevel. De hoogte van erfafscheidingen voor de voorgevel bedraagt maximaal 1 meter. De hoogte van de erfafscheidingen aan de achterzijde en in het verlengde van de zijgevels bedraagt maximaal 2 meter. Erfafscheidingen en bergingen grenzend aan of zichtbaar vanuit de openbare ruimte zijn met het gebouw mee ontworpen Bergingen zijn niet rechtstreeks vanaf de openbare ruimte toegankelijk. Verkeer & parkeren Bouwveld F is met de auto alleen toegankelijk vanaf de Wolgalaan d.m.v. een nog te realiseren brug. De locatie voor de brug staat is aangegeven op de kaart. Het parkeren voor de bewoners en de bezoekers gebeurt binnen de uitgiftegrens. De parkeeroplossing dient te voldoen aan de parkeernormen. De parkeernormen zijn in de selectiedocumenten bijgevoegd. De parkeernorm is inclusief 0,3 parkeerplaats per woning voor bezoekers. Het bezoekersparkeren wordt opgelost in het binnengebied en dient te allen tijde openbaar toegankelijk te zijn. Het parkeren is op een zorgvuldige manier ingepast. Dit kan op maaiveld of in een (ondergrondse) parkeergarage. De aanwezigheid van auto s is van buitenaf aan het zicht onttrokken. In het openbare gebied worden betaald parkeren en parkeerregulering ingevoerd. Bewoners komen in aanmerking voor een parkeervergunning. Hierbij gelden de volgende uitgangspunten: o De parkeervergunning wordt alleen op kenteken aan de bewoner verleend. o Het aantal beschikbare parkeerplaatsen op eigen terrein wordt in mindering gebracht op het aantal parkeervergunningen, waarvoor men in aanmerking komt. o Er worden aan bewoners per adres niet meer dan twee parkeervergunningen verstrekt. o Het tarief van de parkeervergunning sluit aan bij de tarieven in de binnenstad (57,00 euro per jaar in 2017), zonder hierbij onderscheid te maken in eerste of tweede vergunning. o Maximaal twee parkeervergunningen voor bedrijven conform de bestaande regeling ( 419,00 euro per jaar in 2017). Het binnengebied is voor de hulpdiensten ten minste toegankelijk vanaf de Zuiderwal en de Wolgalaan. De toegangen hebben een minimale breedte van 4,50 meter en de vrije hoogte is ten minste 4,20 meter. Uitgifte Bouwveld F krijgt langs de Nieuwe Singel een groen talud met openbaar voetpad. Het talud en voetpad vallen buiten de uitgiftegrens en worden ingericht door de gemeente. De breedte van het voetpad bedraagt ca. 2 meter. Extra benodigde ruimte (bijvoorbeeld t.b.v. onderhoud aan het gebouw) dient binnen de uitgiftegrens te worden opgelost.
Duurzaamheid Om de duurzaamheidsambities vorm te geven heeft de gemeente Purmerend gekozen voor de aanleg van stadsverwarming op Kop West. De aansluitbijdrage is vastgesteld op maximaal 4.049 excl. BTW per kleinverbruikeraansluiting tot 25kW met prijspeil 1 januari 2015 (en kan vanaf 1 januari 2018 jaarlijks door SVP worden geïndexeerd). Deze bijdrage betreft zowel de aansluiting als de afleverset (warmtewisselaar) voor de levering van warmte. Meer informatie is verkrijgbaar bij de gemeente Purmerend. Duurzaamheidsinitiatieven en initiatieven met betrekking tot klimaatbestendigheid worden toegejuicht. Beeldkwaliteit Naast bovengenoemde regels zijn de regels uit het beeldkwaliteitsplan Kop van West c.q. de welstandsnota van toepassing. Geluid Met het vaststellen van het bestemmingsplan Kop van West zijn vanwege wegverkeer tevens hogere grenswaarden vastgesteld. Bij het ontwerp van de gevels moet mogelijk rekening worden gehouden met een zwaardere geluidwering op de gevels om de binnenwaarde, zoals aangegeven in het Bouwbesluit, te realiseren. Overige Op Kop West ligt een gescheiden rioolstelsel. Er dienen daarom aparte aansluitingen te worden gemaakt voor het hemelwater en het vuil huishoudelijk water op het openbare rioolsysteem. De technische randvoorwaarden zijn in de selectiedocumenten bijgevoegd. Het peil van het vastgoed dient aan te sluiten op het peil van het openbaar gebied. De peilmaten staan aangegeven op de kaart. Op een deel van het perceel rust de dubbelbestemming Waterstaat - Waterkering. Voor het bouwen is naast de omgevingsvergunning tevens een watervergunning vereist. Hierdoor wordt onder meer de mogelijkheid tot ondergronds bouwen beperkt. Het theoretisch dijkprofiel is in de selectiedocumententen bijgevoegd. In Kop West komen ondergrondse afvalcontainers. Op het perceel dient daarom rekening te worden gehouden met de inpassing van maximaal 4 ondergrondse afvalcontainers en de toegankelijkheid van de huisvuilwagen. De technische randvoorwaarden zijn in de selectiedocumenten bijgevoegd. Discretionaire bevoegdheid Indien strikte toepassing van de bepalingen van de bouwenveloppe voor de koper leidt tot een onevenredig nadelige beperking, kan de koper het college van B&W schriftelijk en gemotiveerd verzoeken om daarvan af te mogen wijken. Om toestemming te kunnen verlenen dient de voorgestelde afwijking te voldoen aan het doel en de strekking van de bepaling waarop deze betrekking heeft. Het college heeft bij de beoordeling van het verzoek tot afwijking een discretionaire bevoegdheid om te besluiten of afgeweken mag worden. DISCLAIMER Deze bouwenveloppe is met zorg samengesteld. Toch is het niet uit te sluiten dat onvolledige of onjuiste informatie is opgenomen. De regels uit de bouwenveloppe zijn afgeleid van het bestemmingsplan Kop van West 2014. Bij strijdigheid tussen de inhoud van de bouwenveloppe en het bestemmingsplan, gaat het bestemmingsplan voor. Bij strijdigheid tussen de inhoud van de bouwenveloppe en de koopovereenkomst, gaat de koopovereenkomst voor. De inrichting van de openbare ruimte en de verkaveling van de overige bouwvelden zoals aangegeven op de kaart bouwveld F zijn nog indicatief. Er kunnen door de gemeente nog wijzigingen hierin worden aangebracht. De gemeente Purmerend aanvaardt in bovenstaande gevallen geen aansprakelijkheid.