Bouwenveloppe. Bouwveld B

Transcriptie

1 Bouwenveloppe Bouwveld B versie 23 november 2015

2 Plein (autovrij) Kromme Wijzend Zuiderwal (autovrij) Zuiderbinnenpad (autovrij) Oosterbinnenpad (autovrij)

3 Opzet Bouwveld B maakt deel uit van deelgebied het Buurtje op Kop West. Het Buurtje is sterk verweven met de historische binnenstad van Purmerend. Het deelt dan ook de ruimtelijke karakteristiek van de historische binnenstad, herkenbaar door de smalle kronkelige straatjes en pleintjes. De auto is te gast, veel straten zijn zelfs autovrij; ruimte voor ontmoeting staat centraal. De straatwanden zijn veelal aaneengesloten, daar waar ze onderbroken worden is een toegankelijke route. Kleine geveltuintjes bepalen de sfeer van de straat. Binnenterreinen hebben een besloten karakter en worden aan het straatbeeld onttrokken. De bebouwing is kleinschalig, pandsgewijs, divers en gaat een duidelijke relatie aan met de straat en bebouwing in de omgeving. De straatwanden in het Buurtje zijn geen langgerekte blokken maar een verzameling van individuele huizen in een levendig dakenlandschap. Ze zijn divers, maar passen toch, door de oogharen gekeken, binnen een verzameling. In het aangrenzende bouwveld A is ruimte gereserveerd voor zelfbouwkavels. Hier gaan toekomstige bewoners hun eigen droomhuis bouwen. Diversiteit in bebouwing is hier dan ook gegarandeerd. Het wordt een bijzonder buurtje met een menselijke schaal, een vanzelfsprekend onderdeel van Purmerend. Ligging Bouwveld B wordt aan de west- en noordkant begrensd door het autovrije Zuider- en Oosterbinnenpad. De noordwesthoek van bouwveld B komt aan het centrale en autovrije plein te liggen. Aan de oost- en zuidkant grenst bouwveld B aan de erftoegangsweg Kromme Wijzend. Intieme, smalle en autovrije straatjes

4 Kaar tbouwv el dbs c haal 1: 500

5 ALGEMENE INFORMATIE In voorliggende bouwenveloppe staan de ruimtelijke randvoorwaarden voor de uitwerking van bouwveld B. Aan de hand van deze bouwenveloppe kan bouwveld B worden verkaveld. Oppervlakte Bouwveld B heeft een oppervlakte van ca m2. Peilhoogte Het peil van het openbaar gebied ter plaatse van de plangrens bedraag ca. + 0,15 meter NAP. Het peil van de kavels dient aan te sluiten op het peil van het openbaar gebied. Inrichtingsplan De gemeente sluit ten tijde van het verschijnen van deze bouwenveloppe niet uit dat er wijzigingen in de inrichting van het openbare gebied kunnen plaatsvinden. BEGRIPSBEPALINGEN Borstwering: het buitenmuurgedeelte dat boven de zolder- of dakvloer uitsteekt. Bouwgrens: de grens van een bouwvlak. Bouwvlak: een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten. Bouwwerk: een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden. Gebouw: elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke overdekte geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. Grondgebonden gebouw: gebouw waarbij één woning, dan wel één niet-woonfunctie, bestaande uit één of meerdere bouwlagen, zich op één bouwperceel bevindt. Gestapeld gebouw: gebouw waarbij meerdere woningen, al dan niet in combinatie met (één of meerdere) nietwoonfuncties, zich boven elkaar op één bouwperceel bevinden. Kavel/ bouwperceel: een aaneengesloten stuk grond, waarop bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten. Peil: voor gebouwen die onmiddellijk aan de weg grenzen: de hoogte van die weg. In andere gevallen en voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld. Voorgevel: de gevel aan de voorkant van een gebouw. Voorgevelrooilijn: grens tot waar de voorgevel gebouwd mag worden. Woning: een gebouw of een deel daarvan geschikt en bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden. WIJZE VAN METEN De bouwhoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen. De goothoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel. De breedte en lengte of diepte van een bouwwerk: tussen (de buitenste verticale projectie van) de buitenzijde van de gevels en/of het hart van de scheidsmuren.

6 Ruimte voor levendige functies aan het plein Schaal 1:1000 Aaneengesloten bebouwing aan intieme straatjes

7 REGELS VOOR HET BOUWEN Gebouwtype Bouwveld B manifesteert zich hoofdzakelijk als een gesloten bouwblok. De bebouwing is dan ook grotendeels aaneengesloten, maar wel duidelijk georiënteerd op de straten. De gevelwand reageert op de onbebouwde ruimte. Niet één blok, maar een verzameling straatwanden. Aaneengesloten straatwanden kunnen worden doorbroken door stegen. In de zuidoosthoek, waar een verwijding in de openbare ruimte is, is ook vrijstaande bebouwing mogelijk. De bebouwing van het Buurtje heeft een pandsgewijse opzet, met veel individuele expressie en diversiteit in hoogtes. Hedendaagse architectuur afgewisseld met klassiek. Sommige plekken vragen om specifieke oplossingen die reageren op de plek; zoals speciale hoekoplossingen met terassen in plaats van tuinen. De voorgevels van de gebouwen staan in een voorgevelrooilijn. Voor alle bebouwing geldt dat de breedte kleiner is dan de hoogte; de gevels staan als het ware rechtop. Elk gebouw heeft een individuele kap, onderdeel van een levendig dakenlandschap. Een gestapeld gebouw is zo georganiseerd en geleed dat het qua schaal, maat en expressie past binnen z n context. De noordwesthoek van het bouwveld is een bijzondere plek aan het plein. Deze plek leent zich voor een accent bijvoorbeeld in hoogte en met een bijzondere openbare functie aan het plein. Programma Bouwveld B is geschikt voor het bouwen van woningen en, al dan niet in combinatie met, in het bestemmingsplan toegestane functies. De plek met een oranje ster gemarkeerd op de Kaart bouwveld B leent zich bij uitstek voor een openbare en levendige functie in de plint. Grenzen De op de Kaart Bouwveld B aangegeven uitgiftegrens is tevens de bouwgrens. De voorgevels van de gebouwen worden op een voorgevelrooilijn gebouwd. Aan het Zuider- en Oosterbinnenpad bevindt de voorgevelrooilijn zich op de voorste perceelgrens. Aan de Kromme Wijzend bevindt de voorgevelrooilijn zich 1 meter uit de voorste perceelgrens. Verspringingen naar achteren zijn toegestaan. De voordeur bevindt zich aan de straatzijde. De adreszijde komt hiermee overeen. Hoogte De minimale bouwhoogte is 6 meter en de maximale bouwhoogte is 13,5 meter. De minimale goothoogte is 6 meter Op plek met een oranje ster gemarkeerd op de Kaart Bouwveld B heeft de begane grond een minimale hoogte van 3,5 meter Boven de maximale bouwhoogte zijn toegestaan trappenhuizen, galerijen, technische ruimten en (opwekking) installaties. Deze zijn met het gebouw mee-ontworpen. Volume Bij een grondgebonden gebouw is het bebouwingspercentage van het hoofdgebouw maximaal 60 % van het kaveloppervlak. Een ontheffing voor een bebouwingspercentage tot 100% voor de begane grond is mogelijk tot een maximale bouwhoogte van 5 meter. Voor de regels omtrent de ontheffing wordt verwezen naar het bestemmingsplan. Bij een gestapeld gebouw is het bebouwingspercentage maximaal 100% van het kaveloppervlak. De bebouwing is hoofdzakelijk aaneengesloten en kan onderbroken worden door doorzichten en stegen. Op de plek met een blauwe cirkel gemarkeerd op de Kaart Bouwveld B is vrijstaande bebouwing mogelijk. Hier dient de zijgevel op de zijerfgrens, of minimaal 1 danwel maximaal 3 meter uit de zijerfgrens, te worden gebouwd. Een zijgevel grenzend aan een openbaar toegankelijke route dient altijd op de zijerfgrens te worden gebouwd. Dit geldt niet voor zijgevels direct grenzend aan de Kromme Wijzend. Deze worden op de rooilijn gebouwd. Bij een gestapeld gebouw zijn balkons toegestaan. Balkons zijn bij voorkeur inpandig. Uitkragende balkons mogen niet voorbij de gevel steken. De echte gevelwand ligt dan terug en de balkons en gevel zijn een harmonieus ontworpen, gelaagd, ensemble. Een gestapeld gebouw wordt ontsloten middels portieken of galerijen. Galerijen bevinden zich aan de binnenzijde van het bouwveld en zijn met het gebouw mee-ontworpen, evenals bergingen en erfafscheidingen.

8 Voorgevel in een voorgevelrooilijn, voordeur aan de straat Schaal 1:1000 Ruimte voor vrijstaande bebouwing langs de Kromme Wijzend

9 Verkeer & parkeren Het parkeren voor de bewoners en de bezoekers gebeurt binnen het bouwveld en is op een zorgvuldige manier ingepast. De parkeernorm voor woningbouw is in de selectiedocumenten bijgevoegd. De norm voor overige functies zijn op aanvraag door de gemeente te leveren. Bouwveld B is met de auto alleen toegankelijk vanaf de Kromme Wijzend. De locatie voor een inrit bevindt zich dan ook aan de Kromme Wijzend. In de Kromme Wijzend en het Zuider- en Oosterbinnenpad is parkeren in de openbare ruimte niet mogelijk. De te realiseren parkeerplaatsen kunnen na oplevering van het vastgoed als gezamenlijk eigendom worden behouden, dan wel worden teruggeleverd als openbaar gebied aan de gemeente. In het geval van teruglevering worden eisen gesteld aan de inrichting van het terrein. Op Kop West wordt parkeerregulering ingevoerd. Bewoners komen in aanmerking voor een parkeervergunning. Hierbij gelden de volgende uitgangspunten: o De parkeervergunning wordt alleen op kenteken aan de bewoner verleend. o Het aantal beschikbare parkeerplaatsen op eigen terrein wordt in mindering gebracht op het aantal parkeervergunningen, waarvoor men in aanmerking komt, met andere woorden, indien men een eigen parkeervoorziening heeft voor één motorvoertuig, komt men in aanmerking voor één parkeervergunning. Indien men twee voertuigen op eigen terrein kan parkeren komt men niet in aanmerking voor een parkeervergunning. o Er worden aan bewoners per adres niet meer dan twee parkeervergunningen verstrekt. o Het tarief van de parkeervergunning sluit aan bij de tarieven in de binnenstad (55,00 euro per jaar in 2015), zonder hierbij onderscheid te maken in eerste of tweede vergunning. o Maximaal twee parkeervergunningen voor bedrijven conform de bestaande regeling ( 401,00 euro per jaar in 2015). Bouwveld B dient toegankelijk te zijn conform de eisen van de brandweer en andere hulpdiensten. Openbaar en privé De eventueel ontstane publieke buitenruimte van Bouwveld B (met o.a. parkeren) maakt deel uit van het bouwveld als geheel. De inrichting sluit aan op de sfeer van het Buurtje en wordt op kosten en risico van de ontwikkelende partij aangelegd. Daarna kan de publieke buitenruimte eventueel overgedragen worden aan de gemeente. De inrichting dient dan een hoogwaardige uitstraling te hebben en te voldoen aan de ambities uit het Concept Inrichtingsplan Kop West en het Handboek Inrichting Openbare Ruimte (HIOR). Eventuele dakterrassen zijn aan de gevel grenzend aan de openbare ruimte afgeschermd met een verhoogde borstwering van minimaal 1 meter. De verhoogde borstwering maakt deel uit van de gevel. De hoogte van erfafscheidingen aan de voorzijde bedraagt maximaal 1 meter. De hoogte van de erfafscheidingen aan de achterzijde en in het verlengde van de zijgevels bedraagt maximaal 2 meter. Duurzaamheid Om de duurzaamheidsambities vorm te geven heeft de gemeente Purmerend gekozen voor de aanleg van Stadsverwarming in Kop West. De aansluitbijdrage is vastgesteld op maximaal 4.049,- excl. BTW per kleinverbruikeraansluiting tot 25kW met prijspeil januari 2015 (en kan vanaf 1 januari 2018 jaarlijks door SVP worden geïndexeerd). Deze bijdrage betreft zowel de aansluiting als de afleverset (ketel) voor de levering van warmte. Meer informatie is verkrijgbaar bij de gemeente Purmerend. Duurzaamheidsinitiatieven worden toegejuicht. Beeldkwaliteit Naast bovengenoemde regels zijn de regels uit het beeldkwaliteitsplan Kop van West c.q. de welstandsnota van toepassing.

10 Geluid Met het vaststellen van het bestemmingsplan Kop van West zijn vanwege wegverkeer tevens hogere grenswaarden vastgesteld. Bij het ontwerp van de gevels moet mogelijk rekening worden gehouden met een zwaardere geluidwering op de gevels om de binnenwaarde, zoals aangegeven in het Bouwbesluit, te realiseren. Overige In Kop West ligt een gescheiden rioolstelsel. Er dienen daarom aparte aansluitingen te worden gemaakt voor het hemelwater en het vuil huishoudelijk water op het openbare rioolsysteem. Er dient rekening te worden gehouden met de inpassing van een nutsvoorziening. De locatie en geschatte ruimte staan aangeven op Kaart Bouwveld B. Nadere specificaties over de inpassing worden in een later stadium door de gemeente verstrekt. Discretionaire bevoegdheid Indien strikte toepassing van de bepalingen van de bouwenveloppe voor de koper leidt tot een onevenredig nadelige beperking, kan de koper het college van B&W schriftelijk en gemotiveerd verzoeken om daarvan af te mogen wijken. Om toestemming te kunnen verlenen dient de voorgestelde afwijking te voldoen aan het doel en de strekking van de bepaling waarop deze betrekking heeft. Het college heeft bij de beoordeling van het verzoek tot afwijking een discretionaire bevoegdheid om te besluiten of afgeweken mag worden. DISCLAIMER Deze bouwenveloppe is met zorg samengesteld. Toch is het niet uit te sluiten dat onvolledige of onjuiste informatie is opgenomen. De regels uit de bouwenveloppe zijn afgeleid van het bestemmingsplan Kop van West Bij strijdigheid tussen de inhoud van de bouwenveloppe en het bestemmingsplan, gaat het bestemmingsplan voor. Bij strijdigheid tussen de inhoud van de bouwenveloppe en de koopovereenkomst, gaat de koopovereenkomst voor. De inrichting van de openbare ruimte en de verkaveling van de overige bouwvelden zoals aangegeven op de kaart bouwveld B zijn nog indicatief. Er kunnen door de gemeente nog wijzigingen hierin worden aangebracht. De gemeente Purmerend aanvaardt in bovenstaande gevallen geen aansprakelijkheid.