Belgisch vastgoed: tekenen van correctie bevestigd

Economic Research Belgisch vastgoed: tekenen van correctie bevestigd Update juli 29 Julien Manceaux Economic Research, ING België Brussel (32) 2 47 33 Julien.manceaux@ing.be Philippe Ledent Economic Research, ING België Brussel (32) 2 47 31 61 Philippe.ledent@ing.be Juli 29 De prijzen op de vastgoedmarkt bleven ongeveer stabiel in de tweede helft van 28. Verder bevestigen alle economische indicatoren die gedurende de laatste maanden gepubliceerd zijn ons scenario voor 29 en 21. De transacties op de vastgoedmarkt daalden in het laatste kwartaal van 28 naar hun laagste niveau sinds 1999. Het eerste kwartaal van 29 werd gekenmerkt door een algemeen afwachtende houding die de vraag aanzienlijk deed dalen. Het aantal transacties is waarschijnlijk zeer beperkt gebleven terwijl de rentevoeten hun bodem hadden bereikt. BE - BBP (% JoJ) en prognoses 3 2 1-1 -2-3 -4 28 29 21 211 BE EZ Bron: Thomson Financial Datastream Het voorjaar van 29 werd gekenmerkt door een schuchter herstel, maar blijkbaar ook door lagere prijzen. De stijging van de langetermijnrenten dreigt dit herstel te temperen. De transacties komen momenteel maar traag terug op gang. In de tweede jaarhelft zal er waarschijnlijk een duidelijker herstel plaatsvinden van de transacties, samen met een aanzienlijke prijsdaling binnen een context van hogere rentevoeten. De primaire markt op haar beurt toont tekenen van zwakte die de prijzen op de secundaire markt wel degelijk naar beneden zou kunnen halen. De toegankelijkheid van de markt, die in 2 jaar nooit zo laag geweest was als in 28, zal dit jaar en in 21 dan ook waarschijnlijk weer toenemen. Wij blijven trouw vasthouden aan ons februariscenario waarbij een herstel van de toegankelijkheid tot de markt tot het niveau van 23 waarschijnlijk is. Dit zou een prijsdaling vergen van 16% ten opzichte van de prijzen van midden 28. Het grootste deel van dit daling zou al in 29 gebeuren. BE Prijs van het vastgoed 3 2 2 1 1-1 -1-2 Q1 1992 Q1 1996 Q1 2 Q1 24 Q1 28 UK ES BE USA Bron: Thomson Financial Datastream http://www.ingwholesalebanking.com Bloomberg: ING <GO>

2 ING zal voortaan een halfjaarlijkse update geven van haar toegankelijkheidsindex van de Belgische vastgoedmarkt en van de stand van zaken. Deze update zal gebeuren nadat de FOD Economie zijn gedetailleerde cijfergegevens bekend heeft gemaakt. Het is niet de bedoeling een zoveelste gedetailleerd palmares op te stellen, maar wel een macro-economische benadering te geven. Tot nu toe werden allen de officiële cijfergegevens van het tweede helft van 28 gepubliceerd, die de belangrijkste resultaten van onze studie van afgelopen februari bevestigen (cf. Focus on the Belgian Economy feb. 29 1 ). Bij gebrek aan prijsstatistieken voor 29 maken we hieronder gebruik van de beschikbare indicatoren die ons geschikt lijken om ons prijsscenario op te stellen. In dit stadium maken de nieuwe beschikbare gegevens ons niet optimistischer of pessimistischer dan bij onze studie van februari. 1. Hoogtes en laagtes in de rentevoeten De rentedaling is vooral voelbaar op de variabele rentevoeten Na het faillissement van Lehman Brothers in september 28 ondervonden alle marktrenten een opwaartse druk (Grafiek 1). De Belgische rentevoeten op leningen aan gezinnen voor vastgoedaankopen over een looptijd van 1 jaar en meer volgden eveneens deze tendens, die werd veroorzaakt door de aanzienlijke stijging van de aan de bank opgelegde risicopremies om zich te financieren op de markt. Zo stegen de rentevoeten van 4,8% in het begin van de zomer 28 tot,33% in de maand oktober, meteen hun hoogste niveau sinds 23. Deze sterke opwaartse reactie van de marktrenten in het tweede helft van 28 heeft meer dan waarschijnlijk een invloed gehad op de afwachtende houding bij de kopers die eind 28 door tal van verkopers werd vastgesteld. Gr 1 Daling van de rentevoeten Gr 2 Vertrouwen en kredietaanvragen 6.2.7 1.7.2.2 4.7-1 9 8 4.7 4.2-1 7 4.2 3.7 3.7 3.2 3.2 2.7 6 7 8 9 Gem. Rentevoet op hyp. Leningen (vast, >1 jaren) Gem. Rentevoet op hyp. Leningen (variabel, <= 1 jaar) Rentevoet op 1 jaren (BE - referentietarief, r. sch.) Bron: NBB -2-2 -3 9 96 97 98 99 1 2 3 4 6 7 8 9 Consumentenvertrouwen* Aantal hyp. leningen voor aankoop (MG3, r.sch.) 6 4 3 Bron: NBB (* Vooruitzichten mbt belangrijke aankopen van de gezinnen in de volgende twaalf maanden) Vervolgens hebben de rentevoeten hun daling ingezet om in december opnieuw onder de % te zakken. Deze daling heeft zich voortgezet in het eerste kwartaal en bereikte 4,% in april 29. Maar de hoop dreigt van korte duur te zijn. Sindsdien werd immers een algemene stijging van de langetermijnrenten op internationale markten waargenomen die in België tot nu toe gekenmerkt door een stabilisering van de 1-jaars rentevoeten waarmee de hypotheekrentes verbonden zijn. De rentevoeten voor de vastrentende formules of de formules van het type "1//" zullen waarschijnlijk dus opnieuw stijgen. Overigens, op de markt van de variabele rentevoeten die kleiner is was de daling begin dit jaar duidelijk veel sneller: de referentierentevoet voor de jaarlijks herzienbare contracten daalde van 6% in oktober 28 naar 3,4% 1 Online beschikbaar via de volgende link: http://www.ing.be/private/showdoc.jsp?docid=11923_nl&menopt=iso pub fbr

3 in april. In dat marktsegment werden er in het eerste kwartaal waarschijnlijk al minder rentedalingen verwacht gezien het reeds zeer lage renteniveau. Dit segment was begin dit jaar dan ook bijzonder gegeerd. 2. Transacties komen traag op gang Door de daling van de vraag zijn de transacties op het einde van het jaar ineengezakt...... maar een herstel van de transacties in het tweede kwartaal vraagt nog om bevestiging Na het uitbreken van de crisis in de tweede helft van 28 hebben de sterke daling van het Belgische vertrouwen in de economische perspectieven alsook de stijging van de rentevoeten de appetijt voor langetermijnverbintenissen wat vastgoedaankopen vaak zijn verminderd (Grafiek 2). Het aantal nieuwe toegekende hypothecaire kredieten is dan ook gedaald van 26.1 in het laatste kwartaal van 27 naar 23.7 in het laatste kwartaal van 28 (-9% op een jaar). Parallel daarmee ging de daling van de vraag, bij ongewijzigd aanbod, gepaard met een daling van het aantal transacties: daar waar over het hele jaar 28 de transacties slechts met 1% daalden, werd in het laatste kwartaal een daling van 8,8% vastgesteld tegenover het vierde kwartaal van 27. Transacties die betrekking hebben op huizen kregen een grotere klap dan die met betrekking tot appartementen (respectievelijk -11% en %). Met 28.232 transacties gaat het om het slechtste 4e kwartaal van de afgelopen tien jaar. Uit de eerste schattingen van de Federatie van notarissen blijkt dat er in het eerste kwartaal opnieuw meer voorlopige aktes werden ondertekend, wat waarschijnlijk wijst op een herstel van de transacties in het tweede kwartaal. Ook het renteverloop in de eerste maanden van 29 wijst in die richting (cf. Supra). Maar men mag niet te optimistisch zijn: de risicopremies blijven zeer hoog, zowel voor banken als voor particulieren, wat het kredietaanbod verlaagd. De vraag naar kredieten is echter ook lager gezien het zeer lage niveau van het consumentenvertrouwen. Bij gevolg, volgens de laatst beschikbare cijfergegevens werden er in het eerste kwartaal van 29 slechts 19.3 verstrekte hypothecaire kredieten genoteerd (ofwel nog -2% QoQ) tegenover 23.6 in het eerste kwartaal van vorig jaar. Het gaat dus nog steeds om een aanzienlijke daling, die nog altijd getuigt van een afkoelende markt in het eerste kwartaal voor wat transacties betreft. Gr 3 Daling van het aantal transacties Gr 4 Prijsverloop 2% 1% 1% % % % -1% -1% -2% -2% -3% Jul Jan Feb Maart Apr Mei Jun Aug Sept Okt Nov Dec Jan Feb Maart Apr Aantal hyp. leningen voor aankop 7-8 (r.sch.) Aantal hyp. leningen voor aankoop 8-9 (r.sch.) Aantal hyp. leningen voor aankoop (% JoJ) Bron: Thomson Financial Datastream, NBB 12 1 8 6 4 2 19 18 17 16 1 14 13 12 11 1 4 4 Bron: FOD Economie 6 6 7 7 8 8 Prijs van ééngezinswoningen (Jan 4 = 1) Prijs van appartementen en flats (Jan 4 = 1) Prijs op vastgoedmarkt (globale index Jan 4=1) Ondanks een mogelijke nieuwe rentestijging in het tweede kwartaal (cf. Supra) zou een bescheiden herstel van de transacties helemaal coherent zijn met de algemene afkoeling op de markt en een negatieve tendens van de prijzen. Na een daling van de vraag en de ineenzakking van de transacties is het immers normaal dat het aanbod zich beetje bij beetje aanpast, wat aanleiding geeft tot een herstel van het aantal transacties, die dan tegen een lagere prijs worden uitgevoerd. De allereerste aanzienlijke prijsdalingen in 29 zullen dus waarschijnlijk in de verkoopstatistieken van het tweede kwartaal (die verschijnen in oktober) zichtbaar worden, parallel met het verwachte herstel van de transacties. Dit is eveneens coherent met de activiteitscyclus (cf. Grafiek 7): vastgoedprijzen zijn immers gevoelig voor de

4 activiteit en de daling van het Belgische BBP in het eerste halfjaar van 29 meteen de grootste van de laatste jaar zal niet zonder gevolgen blijven. Zo lijkt het dat de rentedalingen de schuldbereidheid in het begin van het jaar niet hebben kunnen opwekken en dat men bovendien zal moeten wachten op de volledige cijfergegevens van het tweede kwartaal om te weten of een herstel van het aantal transacties kan worden bevestigd. In ieder geval toont het feit dat de transacties maar traag op gang komen, aan dat de onderhandelingen moeilijker zijn geworden in het tweede kwartaal en dat ze zouden kunnen uitmonden in lagere prijzen vanaf het tweede kwartaal en veel waarschijnlijker in het derde kwartaal. 3. De primaire markt bevestigt de tendens De primaire markt doet neerwaartse risico's op dit scenario ontstaan... De nieuwbouwmarkt en de secundaire vastgoedmarkt zijn nauw met elkaar verbonden: nieuwbouw doet de voorraad onroerende goederen stijgen, wat een impact heeft met name in termen van prijs op de secundaire vastgoedmarkt. In die optiek kan de nieuwbouwmarkt ook beschouwd worden als een goede indicator van de huizenmarkt in haar geheel. Welnu, de recentste ontwikkelingen op de primaire markt lijken het boven beschreven scenario te bevestigen. Alles lijkt immers te wijzen op een vertraging in de bouwactiviteit dit jaar, en waarschijnlijk ook nog volgend jaar: eerst en vooral is het aantal bouwvergunningen dat werd toegekend tot in maart van dit jaar (en een goede indicator van 6 tot 9 maanden over de bouwactiviteit geeft) op een jaar tijd met 13% gedaald. Bovendien blijkt uit de enquêtes van de Nationale bank bij de bouwactoren (cf. Grafiek ) ook dat deze een daling van de activiteit verwachten. Er dient opgemerkt te worden dat, in het licht van deze enquêtecijfers, de kritieken volgens dewelke een btw-daling op nieuwbouw die enkel dit jaar geldig is geen invloed zal hebben op de aangekondigde daling van het aantal bouwvergunningen, gerechtvaardigd zijn: deze buitenkans zal er hoogstens toe geleid hebben dat de reeds opgestarte projecten (en inbegrepen in de reeds verstrekte bouwvergunningen) goedkoper konden worden gerealiseerd. Gr De primaire markt dreigt zich aan te passen Gr 6 Vooral in het appartementensegment 2 1 1 1-1 -1-1 -2-1 -2-2 6 7 8 9 1 Vertrouwen in bouwnijverheid: activiteit vooruitzichten Vertrouwen in bouwnijverheid: prijs vooruitzichten Aantal bouwvergunningen (% JoJ - MG3 - r. sch.) Bron: Thomson Financial Datastream, NBB, FOD Economie, Berekeningen ING 3 12 33 31 12 29 27 11 2 11 23 21 1 19 1 17 1 9 2 21 22 23 24 2 26 27 28 Aantal appartementen Aantal ééngezinswoningen Bron: Thomson Financial Datastream Gem. Bewoonbare oppervlakte per woning (m2)... maar men moet een onderscheid maken tussen huizen en appartementen Niet alle marktsegmenten zullen waarschijnlijk hetzelfde verloop kennen, rekening houdend met de voorbije ontwikkelingen. Zo kende het appartementensegment de afgelopen jaren veel hogere investeringscijfers dan normaal. Het aantal toegekende bouwvergunningen voor appartementen is gestegen van 18.7 in 21 tot een maximum van 34.6 in 26, en in 28 bedroeg het aantal toegekende vergunningen nog 28.3. Dit kan deels te wijten zijn aan sociologische evoluties: gezinnen worden almaar kleiner, wat gunstig is voor kleinere woningen (dat is trouwens wat de statistieken duidelijk aantonen). Maar met uitzondering van deze tendentiële evolutie kan het risico op een overaanbod aan nieuwe appartementen niet worden uitgesloten. Ze zou zich kunnen uiten in lagere

prijzen op de markt van nieuwe appartementen en dus ook indirect op de secundaire markt. De secundaire markt van appartementen zal waarschijnlijk sneller te lijden hebben van het fenomeen dan bijvoorbeeld de secundaire huizenmarkt (cf. Grafiek 6), een segment waarop de investeringen geen abnormale "oververhitting" hebben gekend in een recent verleden. Aldus, als de activiteit in de bouwsector vertraagt zoals momenteel blijkt uit de enquêtes, dan zal dat waarschijnlijk ook gevolgen hebben voor de prijzen op beide markten (primaire en secundaire), wat enkel ons scenario van bescheiden daling van de prijzen, die vermoedelijk is ingezet in het voorjaar van 29 en zich waarschijnlijk zal voortzetten in de periode 29-21, ondersteunt. Het is duidelijk dat we hier niet kunnen spreken over een vastgoedcrash zoals de crashes in andere Europese economieën. 4. Toegankelijkheid tot de markt in 28 op laagste niveau sinds 1984 De toegankelijkheid tot de markt heeft in 28 een nieuwe bodem bereikt... De Focus on the Belgian Economy van februari 29 beschreef in detail het ontstaan en vervolgens de toenemende divergentie tussen de vastgoedprijzen en het gemiddelde Belgische inkomen. Deze vaststelling ligt aan de basis van een toegankelijkheidsindex tot de markt die door ING wordt berekend op basis van de prijzen, de lonen, de rentevoeten en de gevraagde en verstrekte hypothecaire leningen. De index is genormaliseerd (januari 2 = 1) en daalt wanneer het voor een Belg financieel moeilijker wordt om een woning te kopen. In 28 hervond het toegankelijkheidsniveau dat van 26 (69,6) na een opvering in 27 (71,2 cf. Grafiek 8). Deze nieuwe daling brengt de index zo onder de grens van 7, meteen het laagste niveau sinds 1984. Twee effecten hebben een rol gespeeld: enerzijds zijn de prijzen in 28 nog gestegen (+4,2% YoY) en anderzijds zijn de financieringsvoorwaarden strenger geworden in het tweede halfjaar. Begin dit jaar werden de financieringsvoorwaarden opnieuw soepeler, vooral op het vlak van de rentevoeten (cf. Supra) die dalen. Deze versoepeling van de financieringsvoorwaarden zal waarschijnlijk, zoals we hebben uitgelegd, een herstel van de transacties mogelijk maken, vermoedelijk vanaf het voorjaar 29. Bovendien zullen de prijzen zich waarschijnlijk beginnen aan te passen (cf. Supra). Beide elementen die aan de basis liggen van onze index zullen deze waarschijnlijk de hoogte in duwen in 29. Gr 7 De prijzen zijn gevoelig voor de activiteit Gr 8 Stabilisering van de toegankelijkheid tot de markt 16% 12% 8% 4% % -4% -8% -12% -16% 2 4 6 8 BE reële prinzen op de vastgoedmarkt (% JoJ) BE reële BBP (% JoJ - r.sch.) Bron: Thomson Financial Datastream, FOD Economie 4% 3% 2% 1% % -1% -2% -3% 11 1 9 8 7 6 81 83 8 87 89 91 93 9 97 99 1 3 7 9 ING toegankelijkheid Index Bron: Thomson Financial Datastream, NBB, FOD Economie, Berekeningen ING... maar zal zich waarschijnlijk herstellen in 29 In dit opzicht ondersteunen de huidige ontwikkelingen ons scenario van februari. Dit scenario heeft vandaag dan ook nog steeds onze voorkeur. Zo denken we dat een terugkeer naar het toegankelijkheidsniveau van de markt van 23 redelijk lijkt in de huidige omstandigheden: ter herinnering, de markt was reeds veel minder toegankelijk in 23 dan in 2 (de indexwaarden

6 bedroegen respectievelijk 8 en 1 voor deze twee jaren). Dit zou echter sneller kunnen gebeuren dan gedacht. Dit toegankelijkheidsniveau zou immers binnen de twee jaar hersteld kunnen zijn. Daartoe zou het algemene prijsniveau van vastgoed met 16% moeten dalen. Zoals we reeds aangaven in februari, zou deze correctie zich grotendeels kunnen voordoen in 29 (daling met 8 tot 1%) omwille van de economische crisis (Grafiek 7). Deze thesis is ook versterkt door de preliminaire studie van de notarissen van Brussel en Waals Brabant die toont een verlies van meer dan 6 procent van de prijzen op de vastgoedmarkt in dit regio gedurende de eerste helft van dit jaar. We wijzen er nog maar eens op dat deze resultaten enkel gelden voor het geheel van de markt en dat de geografische situaties of het beschouwde type goederen tal van reële situaties inhouden. Deze situaties zijn opgenomen in de resultaten die wij voorstellen om een duidelijker idee te geven over de richting van de markt in haar geheel.

7 Disclaimer De standpunten in dit verslag zijn de exacte weergave van de persoonlijke mening van de analisten over de effecten en emittenten die in dit document worden vermeld. Geen enkele bezoldigingsschijf van de analisten was of is rechtstreeks of onrechtstreeks met de vermelding van specifieke aanbevelingen of standpunten in dit verslag verbonden, en dat zal ook in de toekomst niet het geval zijn. De analisten die aan deze publicatie hebben meegewerkt, voldoen aan alle nationale vereisten verbonden met hun beroep. Deze publicatie werd opgesteld in naam van ING (in dit geval ING Groep nv, gevestigd in Nederland, en enkele van haar dochtervennootschappen en filialen) en is uitsluitend ter informatie van haar cliënten bestemd. ING is onderdeel van ING Groep (in dit geval ING Groep nv, haar dochtervennootschappen en verbonden ondernemingen). Deze publicatie verstrekt geen beleggingsadvies en vormt ook geen aanbod of uitnodiging tot het kopen of verkopen van financiële instrumenten. Hoewel alle nodige voorzorgen werden genomen om zich ervan te vergewissen dat de informatie in dit document op het ogenblik van de publicatie niet onjuist of misleidend is, kan ING de juistheid of volledigheid ervan niet garanderen. De informatie in dit document kan zonder voorafgaand bericht worden gewijzigd. ING Groep en haar leidinggevende kaderleden, werknemers, evenals verbonden en discretionaire mandaten, mogen binnen de wettelijk toegestane grenzen lange- of kortetermijnposities aanhouden of anderszins belang hebben bij transacties of beleggingen (met inbegrip van de afgeleide producten) waarnaar in deze publicatie wordt verwezen. Bovendien mag ING Groep bank-, verzekerings- of vermogensbeheerdiensten verstrekken of vragen aan de vennootschappen die in deze publicatie worden vermeld. Noch ING noch haar leidinggevende kaderleden of werknemers kunnen aansprakelijk worden gesteld voor eventuele rechtstreekse of onrechtstreekse verliezen die uit het gebruik van deze publicatie of de inhoud ervan voortvloeien. Op deze publicatie is de copyrightbescherming en de bescherming van de rechten van de gegevensbestanden van toepassing. Niets in deze publicatie mag worden gereproduceerd, verspreid of gepubliceerd door om het even wie, om welke reden ook, zonder de voorafgaande toestemming van ING. Alle rechten voorbehouden. Alle beleggingen waarnaar in dit document wordt verwezen, kunnen aanzienlijke risico's inhouden, zijn niet noodzakelijk beschikbaar in alle rechtsgebieden, kunnen illiquide en niet voor alle beleggers geschikt zijn. De waarde of de inkomsten van de beleggingen die in deze publicatie zijn vermeld, kunnen schommelen en/of worden beïnvloed door de evolutie van de wisselkoersen. Resultaten behaald in het verleden bieden geen garantie voor de toekomst. Beleggers dienen hun eigen beleggingsbeslissingen te nemen zonder zich op deze publicatie te baseren. Alleen beleggers met voldoende kennis en ervaring op financieel gebied om er de voordelen en risico s van te kunnen beoordelen, kunnen overwegen om te beleggen in de emittenten en markten waarnaar in deze publicatie wordt verwezen. Alle andere personen mogen op basis van deze publicatie geen beslissingen nemen. Deze publicatie wordt uitgegeven:1) in het Verenigd Koninkrijk: uitsluitend voor de personen beschreven in de artikelen 19, 47 en 49 van de Financial Services and Markets Act 2 (Financial Promotion) Order 2 en is niet bestemd om rechtstreeks of onrechtstreeks te worden verspreid onder andere categorieën van personen (met inbegrip van privébeleggers); 2) in Italië: uitsluitend voor de personen beschreven in artikel 31 van de Consob Regulation No. 1122/98; 3) in de Verenigde Staten: uitsluitend voor gekwalificeerde institutionele beleggers (QIB) en grote ondernemingen. Cliënten dienen contact op te nemen met en hun transacties uit te voeren via analisten van een ING-entiteit in hun nationale rechtsgebied tenzij de geldende wetgeving toestaat om anders te werk te gaan. ING Bank nv, haar filialen en/of haar dochterondernemingen zijn allemaal ingeschreven en staan onder toezicht bij de betrokken nationale toezichthouders. ING Bank nv is erkend door de Nederlandse centrale bank (DNB) en staat onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM). ING Bank nv is gevestigd in Nederland en ingeschreven in Nederland (nummer 3331431), Amstelveenseweg, 181 KL Amsterdam. ING Financial Markets LLC, lid van NYSE, NASD, SPIC en onderdeel van ING, aanvaardde de verantwoordelijkheid voor de verdeling van dit verslag in de Verenigde Staten overeenkomstig de geldende voorwaarden. Voor België is de verantwoordelijke uitgever Peter Vanden Houte, Marnixlaan 24, 1 Brussel.