Samenwerkingsorgaan Hoeksche Waard Woningmarkt Hoeksche Waard in relatie tot Groot Rotterdam 23 mei 2017
DATUM 23 mei 2017 TITEL Woningmarkt Hoeksche Waard in relatie tot Groot Rotterdam ONDERTITEL OPDRACHTGEVER Samenwerkingsorgaan Hoeksche Waard Boulevard Heuvelink 104 6828 KT Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem info@companen.nl www.companen.nl (026) 351 25 32 @Companen BTW NL001826517B01 IBAN NL95RABO0146973909 KVK 09035291 AUTEUR(S) Jeroen Lijzenga PROJECTNUMMER 2512.103/G
Inhoud 1 Inleiding 1 1.1 Aanleiding en vraagstelling 1 1.2 Onderzoeksopzet 1 1.3 Afbakening onderzoeksgebied 2 1.4 Respons op de enquêtes 2 1.5 Leeswijzer 3 2 De demografische ontwikkeling in de Hoeksche Waard 4 2.1 Ontwikkeling van de woningbehoefte 4 2.2 Demografische ontwikkeling bij verhoogde instroom 5 3 Actuele woningmarktontwikkelingen 9 3.1 Ontwikkelingen in de koopmarkt 9 3.2 Het beeld van marktkenners 16 4 Kiezen voor de Hoeksche Waard 19 4.1 Vestigers in de Hoeksche Waard 19 4.2 Regio Groot Rotterdam 24 5 Samenvattende conclusies 28 5.1 Demografische ontwikkeling 28 5.2 Woningmarktontwikkelingen 28 5.3 Aantrekkelijkheid van de Hoeksche Waard voor woningzoekenden uit de regio Rotterdam 29 5.4 Kansrijke segmenten 29 5.5 Voorwaarden van woningzoekenden 29 5.6 Ontwikkelopgaven 30 5.7 Voorzet aanpak realiseren opgaven 30
1 Inleiding 1.1 Aanleiding en vraagstelling In opdracht van de gemeenten in de Hoeksche Waard, verenigd in het SOHW, en de woningcorporatie HW Wonen heeft Companen in 2016 een uitgebreide analyse uitgevoerd van de woningmarkt in de regio en de ontwikkeling van de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte. Onderdeel van de uitgevoerde woningmarktanalyse was een uitwerking van enkele mogelijke scenario s, waarbij is gekeken naar de effecten van een boven-trendmatige instroom van vestigers in de regio. In dat scenario profiteert de Hoeksche Waard van de druk op de woningmarkt in de regio Rotterdam. Het geschetste scenario is een aantrekkelijk scenario voor de Hoeksche Waard, omdat naast extra vraag naar woningen en het uitstellen van krimp ook doorstroomeffecten binnen met name de koopsector zijn te voorzien; vestigers die middeldure en goedkopere koopwoningen betrekken maken het mogelijk dat huishoudens in de Hoeksche Waard doorstromen naar een duurdere koopwoning. Vervolgens is de vraag hoe realistisch het geschetste scenario is. Is de Hoeksche Waard een aantrekkelijk alternatief voor (een deel van) de woningzoekenden die zich richten op de regio Rotterdam? Onder welke voorwaarden zouden woningzoekenden een woning in de Hoeksche Waard een aantrekkelijk alternatief vinden? Als de potentie er is, geldt dat dan voor de hele Hoeksche Waard of slechts voor een deel? Waar is dat van afhankelijk? Daarom is nu een nadere verkenning uitgevoerd van de potentie van de Hoeksche Waard om te kunnen profiteren van de druk op de woningmarkt in de regio Rotterdam. 1.2 Onderzoeksopzet Bij de uitvoering van het onderzoek zijn de volgende stappen doorlopen: Een nadere analyse van de demografische ontwikkeling van de Hoeksche Waard, volgens de provinciale prognose en volgens een scenario van verhoogde instroom van huishoudens in de (startende) gezinsfase. Een analyse van de ontwikkelingen op de woningmarkt in de Hoeksche Waard en in de regio Groot Rotterdam aan de hand van actuele transactiegegevens over met name de koopwoningenmarkt in beide gebieden. Deze verkenning geeft een beeld van de ontwikkeling van de druk op de woningmarkt in Rotterdam en de omliggende gemeenten, en van de woningmarktsegmenten waarin de druk het snelst oploopt. De verkenning geeft daarmee een eerste beeld van de potentie van de Hoeksche Waard voor woningzoekenden in de omliggende gemeenten en met name Rotterdam. Het beeld van de ontwikkeling van de woningmarkt in de Hoeksche Waard in relatie tot die in de omliggende gemeenten is vervolgens getoetst aan de ervaringen van makelaars en ontwikkelaars. Met hen zijn diepte-interviews gehouden om verder door te praten over de woningmarkt en de potentie van de Hoeksche Waard om vestigers aan te trekken vanuit Rotterdam en omliggende gemeenten. In totaal zijn er vijf diepte-interviews gehouden. Vervolgens is door het uitvoeren van enquêtes nader in beeld gebracht in hoeverre de Hoeksche Waard een aantrekkelijk alternatief is voor woningzoekenden in omliggende gemeenten. Er zijn enquêtes gehouden onder huishoudens die zich de afgelopen vijf jaar van buiten de regio in de 2512.103/G Woningmarkt Hoeksche Waard in relatie tot Groot Rotterdam 1
Hoeksche Waard hebben gevestigd en onder gezinnen in de leeftijd van 30 tot 55 jaar en huishoudens in de gezin startende fase in groot Rotterdam. De precieze afbakening van het onderzoeksgebied waar de enquête is gehouden wordt beschreven in de volgende paragraaf. 1.3 Afbakening onderzoeksgebied Om het gebied af te bakenen waar het onderzoek zich op richt zijn de gemeenten rondom de Hoeksche Waard geselecteerd waarmee de sterkste verhuisrelaties bestaan. Daarbij is alleen gekeken naar de gemeenten ten noorden van de Hoeksche Waard, in de invloedssfeer van Rotterdam, en naar het gebied rond de Drechtsteden ten oosten van de Hoeksche Waard. Op basis van de sterkte van de verhuisrelaties is het onderzoeksgebied als volgt afgebakend: Albrandswaard Barendrecht Capelle aan den IJssel Dordrecht Hendrik Ido Ambacht Ridderkerk Rotterdam Schiedam Zwijndrecht Spijkenisse Dit zijn de gemeenten waarvan de woningmarktontwikkelingen in beeld zijn gebracht en waar door middel van een enquête is nagegaan in welke mate verhuizers een woning in de Hoeksche Waard als een aantrekkelijk alternatief zien voor een woning in een groen woonmilieu in Rotterdam of een van de andere gemeenten in het onderzoeksgebied. 1.4 Respons op de enquêtes Onder recent verhuisden naar de regio Hoeksche Waard en onder inwoners van de regio Groot Rotterdam zijn enquêtes uitgezet om inzicht te krijgen in de mogelijke rol die de Hoeksche Waard kan spelen voor woningzoekenden uit de regio Rotterdam. De respondenten die voor dit onderzoek waren geselecteerd hadden de mogelijkheid om de enquête via internet in te vullen. Er zijn twee verschillende groepen benaderd. 1. Mensen die recent naar de Hoeksche Waard zijn verhuisd. In totaal zijn 1.750 huishoudens in de Hoeksche Waard benaderd voor dit onderzoek die zich in de afgelopen vijf jaar hebben gevestigd in de Hoeksche Waard. Hiervan hebben 244 huishoudens meegewerkt, een respons van 14%. 2. Huishoudens in de regio Groot-Rotterdam die zich bevinden in de (startende) gezinsfase; jonge tweepersoonshuishoudens en gezinnen in de leeftijd van 30 tot 55 jaar. Deze steekproef is aangekocht bij de doelgroepenshop van Cendris. Er zijn twee aparte vragenlijsten opgesteld: één voor huishoudens die recent verhuisd zijn en één voor huishoudens met verhuisplannen. Een deel van de vragen was voor beide groepen identiek. In totaal hebben 140 respondenten deze vragenlijst ingevuld. Een deel van de respondenten die bereid waren tot deelname was in de afgelopen jaren niet verhuisd en had ook geen plannen hiertoe. Deze groep viel buiten de doelgroep voor het onderzoek. Voor dit onderdeel van het onderzoek waren per saldo 97 ingevulde enquêtes 2512.103/G Woningmarkt Hoeksche Waard in relatie tot Groot Rotterdam 2
beschikbaar. Er zijn in eerste instantie 4.500 mensen benaderd om mee te werken aan dit deel van het onderzoek. Omdat respondenten zelf geen direct belang hebben bij het onderzoek werd een laag responspercentage wel verwacht. Daar was bij het bepalen de omvang van het benodigde adressenbestand op geanticipeerd. De uiteindelijk behaalde respons is echter toch lager geweest dan verwacht. Bij de interpretatie van de resultaten moet daarom bij het deel dat betrekking heeft op respondenten uit Groot Rotterdam rekening worden gehouden ruimere foutmarges. 1.5 Leeswijzer Hoofdstuk 2 geeft een schets van de demografische ontwikkelingen in de Hoeksche Waard volgens de provinciale prognose en de uitwerking van het scenario van verhoogde instroom. Hoofdstuk 3 handelt over de actuele woningmarktontwikkelingen in de Hoeksche Waard en in Rotterdam en omliggende gemeenten. In dit hoofdstuk zijn ook de uitkomsten van de diepteinterviews met de makelaars en ontwikkelaars beschreven. In hoofdstuk 4 zijn de uitkomsten van de enquêtes onder de recente vestigers in de Hoeksche Waard en de doelgroep in de regio Groot Rotterdam uitgewerkt. Hoofdstuk 5 ten slotte, geeft een samenvatting van de uitkomsten van het onderzoek en beschrijft de conclusies die in het licht van de onderzoeksvragen getrokken kunnen worden. 2512.103/G Woningmarkt Hoeksche Waard in relatie tot Groot Rotterdam 3
2 De demografische ontwikkeling in de Hoeksche Waard Dit hoofdstuk gaat in op de demografische ontwikkeling binnen de Hoeksche Waard zoals die blijkt uit de provinciale prognoses, en op de effecten op de langere termijn bij een verhoogde instroom van jongere huishoudens en gezinnen. 2.1 Ontwikkeling van de woningbehoefte Figuur 2.1: Regio Hoeksche Waard. Huishoudensontwikkeling naar leeftijd (procentueel), 2015-2035 100% 90% 80% 13% 16% 20% 24% 26% 70% 60% 37% 39% 39% 39% 37% 50% 40% 30% 20% 43% 39% 35% 32% 32% 10% 0% 6% 6% 5% 5% 5% 2015 2020 2025 2030 2035 <30 30-55 55-75 75+ Provincie Zuid-Holland, 2016. Volgens de provinciale huishoudensprognose zal de Hoeksche Waard in de komende 20 jaar een aanzienlijke vergrijzing doormaken. Het aandeel huishoudens in de leeftijd van 75 jaar en ouder omvat nu 13% van alle huishoudens. In 2035 zal dit zijn toegenomen tot 26%, een verdubbeling. Het aandeel huishoudens in de leeftijd van 30 55 jaar, de leeftijd waarin veel huishoudens een gezin stichten, neemt af van 43% in 2015 tot 32% in 2035. De omvang van de groep 55 tot 75-jarige huishoudens blijft naar verhouding even groot. 2512.103/G Woningmarkt Hoeksche Waard in relatie tot Groot Rotterdam 4
Figuur 2.2: Regio Hoeksche Waard. Huishoudensontwikkeling naar leeftijd (absolute aantallen), 2015-2035 4.778 5.959 7.866 9.123 10.088 13.356 14.811 15.041 15.098 14.384 15.356 14.689 13.429 12.562 12.447 2.183 2.214 2.060 2.038 1.852 2015 2020 2025 2030 2035 <30 30-55 55-75 75+ Provincie Zuid-Holland, 2016. In absolute zin neemt het aantal 75+ huishoudens in de regio volgens de provinciale prognose toe van 4.778 in 2015 tot 10.088 in 2035, een toename met 5.310. In absolute zin is in deze leeftijdscategorie dus sprake van meer dan een verdubbeling van het aantal huishoudens. In dezelfde periode loopt het aantal huishoudens in de leeftijd van 30 55 jaar terug met ruim 2.900. 2.2 Demografische ontwikkeling bij verhoogde instroom De regio wil mogelijk inzetten op het aantrekken van jonge huishoudens in de gezinsvormende fase en gezinnen in de leeftijd van 30 tot 55 jaar. Het aantrekken van deze huishoudens heeft velerlei voordelen voor de regio, zowel economisch als op het gebied van het in stand houden van voorzieningen. Het is de vraag hoe de demografische ontwikkeling in de Hoeksche Waard op de langere termijn wordt beïnvloed door de instroom van deze huishoudens. 2512.103/G Woningmarkt Hoeksche Waard in relatie tot Groot Rotterdam 5
Figuur 2.3: Regio Hoeksche Waard. Huishoudensprognose volgens verschillende uitgangspunten, 2016-2036 46.000 44.000 42.000 40.000 38.000 36.000 34.000 32.000 30.000 2016 2021 2026 2031 2036 Migratiesaldo = 0 Primosprognose provincie Prognose provincie + 3.000 hh in periode tot 2030 en doortrekken trend daarna Prognose provincie + 3.000 hh in periode tot 2030 en migratiesaldo = 0 daarna Bronnen: Provincie Zuid-Holland, Companen. De provinciale huishoudensprognose (gebaseerd op Primos) laat voor de Hoeksche Waard een groei zien van het aantal huishoudens van 35.750 huishoudens in 2016 naar 38.810 huishoudens in 2031. Daarna neemt volgens deze prognose het aantal huishoudens in de regio af naar 38.630 huishoudens in 2036. De provinciale prognose gaat uit van een zekere groei bovenop de autonome ontwikkeling van de regio. De ontwikkeling van het aantal huishoudens als vestiging en vertrek in evenwicht zijn (migratiesaldo = 0) is ook in de figuur weergegeven. Als er in de periode tot 2031 3.000 extra (jonge) huishoudens zich vestigen in de Hoeksche Waard, neemt het aantal huishoudens in de regio toe tot 41.850 in 2031. Deze toestroom van jonge huishoudens in de komende 15 jaar levert een belangrijke bijdrage aan de regio, maar leidt in de periode 2031 2036 nog niet tot autonome huishoudensgroei; als na 2031 geen extra jonge huishoudens meer instromen, blijft de dan aanwezige bevolking niet autonoom doorgroeien, maar valt de groei stil. De terugloop van het aantal huishoudens is door de extra impuls in de periode tot 2031 wel minder groot dan bij de provinciale prognose waar nu de woningbouwafspraken met de regio op zijn gebaseerd. Een verdere prognose voor de periode na 2036 laat zien dat de extra instroom van 3.000 jonge huishoudens naar het zich laat aanzien ook op de hele lange termijn niet leidt tot een autonoom groeiende bevolking. Wel wordt met de extra instroom het moment dat de bevolking gaat krimpen uitgesteld en voltrekt de krimp zich langzamer. 2512.103/G Woningmarkt Hoeksche Waard in relatie tot Groot Rotterdam 6
Figuur 2.4: Regio Hoeksche Waard. Ontwikkeling van de bevolkingssamenstelling naar leeftijd tussen 2016 en 2041 volgens de provinciale prognose en de prognose die uitgaat van een verhoogde instroom van 3.000 huishoudens in de periode tot 2030 100% 90% 8% 20% 8% 15% 80% 70% 27% 26% 27% 26% 60% 50% 40% 33% 27% 33% 30% 30% 20% 10% 32% 27% 32% 30% 0% 2016 2041 2016 2041 Provinciale prognose Prognose verhoogde instroom Bronnen: Provincie Zuid-Holland, Companen. tot 30 30-54 55-74 75+ Volgens de provinciale prognose neemt het aandeel huishoudens in de leeftijd van 30 54 jaar in de periode 2016-2041 1 af van 33% in 2016 naar 27% in 2041. Het aandeel jongere inwoners in de leeftijd tot 30 jaar neemt volgens deze prognose af van 32% in 2016 naar 27% in 2041. Tegelijk neemt het aandeel 75-plussers toe van 8% in 2016 naar 20% in 2041. Het laten instromen van 3.000 extra huishoudens in de periode tot 2030 heeft tot gevolg dat de bevolkingsontwikkeling minder sterk verandert. Er is sprake van minder ontgroening en minder vergrijzing. Het aandeel inwoners in de leeftijd van 30 54 jaar neemt met de helft minder af (tot 30% in 2041 in plaats van 27%). Ook het aandeel jongere inwoners neemt minder sterk af (tot 30% in 2041 in plaats van 27%). De vergrijzing is ook minder sterk volgens de prognose van verhoogde instroom; het aandeel 75-plussers neemt toe tot 15% van de bevolking in plaats van 20%. In absolute zin neemt het aantal inwoners in de leeftijd van 30 tot en met 54 jaar volgens de provinciale prognose af met ruim 6.300. Bij een scenario van verhoogde instroom neemt deze groep in de periode tot 2041 af met minder dan 400 inwoners. Het aantal inwoners in de leeftijd tot 30 jaar neemt volgens de provinciale prognose tot 2041 af met ruim 5.600 personen. Bij een scenario van verhoogde instroom neemt deze groep in dezelfde periode af met zo n 450 personen. Ook het aantal kinderen in de leeftijd tot 15 jaar neemt bij het scenario van verhoogde instroom beduidend minder sterk af dan volgens de provinciale prognose. Uitgaande van de provinciale prognose neemt de omvang van deze leeftijdsgroep tussen 2016 en 2041 af met ruim 2.800 personen, bij een scenario van verhoogde instroom is deze afname naar verwachting minder dan 500 personen. 1 De provinciale prognose loopt tot 2040, het laatste jaar is berekend door extrapolatie op basis van de laatste vijfjaarsperiode in de prognose. 2512.103/G Woningmarkt Hoeksche Waard in relatie tot Groot Rotterdam 7
Hoewel een scenario van verhoogde instroom dus niet leidt tot een kentering van de krimp in de regio, is wel sprake van een duidelijke demping en uitstel van die krimp. Daarbij leidt de verhoogde instroom op termijn tot een meer evenwichtige bevolkingsopbouw binnen de regio. Het feit dat het aantal jonge inwoners en inwoners in de leeftijd dat zij gezinnen vormen veel minder afneemt, draagt sterk bij aan het in stand houden van het draagvlak van op die die groepen gerichte voorzieningen. 2512.103/G Woningmarkt Hoeksche Waard in relatie tot Groot Rotterdam 8
3 Actuele woningmarktontwikkelingen In dit hoofdstuk presenteren we een aantal actuele ontwikkelingen op de woningmarkt in de Hoeksche Waard en de omliggende gemeenten, om een beeld te geven van de mate waarin de druk op de woningmarkt in de verschillende regio s zich ontwikkelt en een actueel inzicht te geven in de mate waarin woningzoekenden uit omliggende gemeenten zich richten op de Hoeksche Waard. Figuur 3.1: Regio Hoeksche Waard. Ontwikkeling vestiging en vertrek, 2005-2016 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0-1.000 706 262 24 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016-92 -306-330 -266-408 -313-220 -221-475 Vestigers Vertrekkers Saldo (vestiger - vertrekker) Bron: CBS, 2017. In de periode 2005 tot en met 2013 was sprake van een structureel vertrekoverschot in de Hoeksche Waard. In 2014 kwam deze beweging tot stilstand. In 2015 en 2016 is een omgekeerde beweging zichtbaar; steeds meer vestigers weten de Hoeksche Waard te vinden. Ook het aantal vertrekkers neemt door de herstellende woningmarkt wat toe, maar per saldo is sprake van een oplopend vestigingsoverschot. 3.1 Ontwikkelingen in de koopmarkt De Nederlandse koopwoningenmarkt herstelt zich sterk na de crisis. Verkoopprijzen stijgen en woningen staan veel minder lang te koop dan een paar jaar geleden. In deze paragraaf brengen wij een aantal woningmarktindicatoren in beeld die inzichtelijk maken in welke mate de woningmarkt zich herstelt heeft in de periode vanaf het laatste kwartaal van 2012 (toen de crisis op de woningmarkt rond het dieptepunt lag) en het laatste kwartaal van 2016, de meest recente informatie die beschikbaar is. We maken daarbij steeds een vergelijking tussen de gemeenten in het onderzoeksgebied (waarbij Rotterdam specifiek wordt uitgelicht) en de Hoeksche Waard. 2512.103/G Woningmarkt Hoeksche Waard in relatie tot Groot Rotterdam 9
Ontwikkeling transactieprijzen Figuur 3.2: Regio Hoeksche Waard en onderzoeksgebied. Ontwikkeling van de transactieprijs van tussen- en hoekwoningen en tweekappers, 2012-2016 Bron: NVM. De mediane transactieprijs van tussen-/hoekwoningen en tweekappers in de Hoeksche Waard is in de periode 2012-2016 gestegen met gemiddeld 14%. In Oud-Beijerland en Binnenmaas was de stijging van de transactieprijzen wat hoger dan in Korendijk en Cromstrijen. In Strijen was de stijging van de transactieprijzen het grootst, maar hier ging het om naar verhouding beperkte aantallen woningen, waardoor individuele gevallen van grotere invloed zijn op de gepresenteerde waarde. In de gemeente Rotterdam steeg de mediane transactieprijs in dezelfde periode gemiddeld met 40%, een beduidend grotere stijging dan in de Hoeksche Waard. De markt voor de in Rotterdam minder voorkomende, maar gewilde, tussen-/hoekwoningen en tweekappers lijkt behoorlijk oververhit te raken. 2512.103/G Woningmarkt Hoeksche Waard in relatie tot Groot Rotterdam 10
Figuur 3.3: Rotterdam en de Hoeksche Waard. Ontwikkeling van de mediane transactieprijs van tussen/hoekwoningen en tweekappers, 2012 2016 290.000 270.000 250.000 230.000 210.000 190.000 170.000 150.000 2012-4 2013-4 2014-4 2015-4 2016-4 Hoeksche Waard Rotterdam Bron: NVM. In de Hoeksche Waard steeg de mediane transactieprijs van tussen/hoekwoningen en tweekappers gemiddeld van zo n 195.000 in het vierde kwartaal van 2012 tot zo n 225.000 in het vierde kwartaal van 2016. In Rotterdam steeg de mediane transactieprijs van deze woningen gemiddeld van zo n 195.000 naar zo n 272.000. In de Hoeksche Waard stijgen de prijzen sinds het laatste kwartaal van 2014, in Rotterdam sinds het laatste kwartaal van 2015. In Rotterdam stijgen de transactieprijzen veel sneller dan in de Hoeksche Waard. Tabel 3.1: Gemeenten in het onderzoeksgebied. Ontwikkeling mediane transactieprijs alle woningtypen, 2012-2016 Albrandswaard +15% Barendrecht +13% Capelle aan den IJssel +6% Dordrecht +16% Hendrik-Ido-Ambacht +19% Nissewaard -1% Ridderkerk +13% Schiedam +13% Zwijndrecht +20% Bron: NVM. De mediane transactieprijzen zijn in de meeste gemeenten in het onderzoeksgebied ten noorden en oosten van de Hoeksche Waard gestegen met 10% tot 20%. Let wel: dit zijn de transactieprijzen van alle woningentypen, ook die van appartementen en vrijstaande woningen. Deze woningtypen hebben een minder sterk prijsherstel gezien dan de tussen-/hoekwoningen en tweekappers. In de gemeenten Capelle aan den IJssel en Nissewaard is het herstel van de transactieprijzen duidelijk achter gebleven bij die in de andere gemeenten in het onderzoeksgebied. 2512.103/G Woningmarkt Hoeksche Waard in relatie tot Groot Rotterdam 11
Aantal woningverkopen Een tweede indicator die een beeld geeft van de situatie op de koopwoningmarkt, is de ontwikkeling van het aantal transacties. Een toename van het aantal transacties is een teken van herstel, er is meer dynamiek op de woningmarkt. Figuur 3.4: Regio Hoeksche Waard en onderzoeksgebied. Ontwikkeling van het aantal transacties van tussen- en hoekwoningen en tweekappers, 2012-2016 Bron: NVM. Het aantal verkochte tussen-/hoekwoningen en tweekappers is in de Hoeksche Waard in de periode 2012-2016 gestegen met 107%. Het grootste deel van deze toename werd bereikt in het laatste jaar. In Rotterdam, waar de markt wordt gedomineerd door appartementen, is de toename van het aantal verkochte tussen-/hoekwoningen en tweekappers minder sterk geweest (+46%). Dat heeft mede te maken met de relatieve schaarste aan deze woningen in Rotterdam. Zoals in de voorgaande paragraaf bleek, is de verkoopprijs van deze woningen in Rotterdam juist veel sterker gestegen dan in de Hoeksche Waard. Binnen de Hoeksche Waard bleef het aantal verkochte woningen in Korendijk achter bij de ontwikkeling in de andere regiogemeenten. 2512.103/G Woningmarkt Hoeksche Waard in relatie tot Groot Rotterdam 12
Tabel 3.2: Gemeenten in het onderzoeksgebied. Ontwikkeling aantal woningverkopen, alle woningtypen, 2012-2016 Albrandswaard +25% Barendrecht +50% Capelle aan den IJssel +38% Dordrecht +79% Hendrik-Ido-Ambacht +108% Nissewaard +21% Ridderkerk +70% Schiedam +110% Zwijndrecht +99% Bron: NVM In de gemeenten in het onderzoeksgebied ten noorden en oosten van de Hoeksche Waard, is het aantal woningverkopen ook aanzienlijk toegenomen sinds 2012. De sterkste stijgingen waren er in Hendrik-Ido-Ambacht, Schiedam en Zwijndrecht. Te koop staande woningen en gemiddelde verkooptijd De ontwikkeling van het aantal te koop staande woningen is eveneens een maat voor het herstel van de woningmarkt. Deze indicator moet bezien worden in combinatie met de ontwikkeling van de gemiddelde tijd dat woningen te koop staan. Een daling van het aantal te koop staande woningen in combinatie met een afname van de gemiddelde tijd dat woningen te koop staan, duidt op een verbetering van de marktpositie van de woningen. 2512.103/G Woningmarkt Hoeksche Waard in relatie tot Groot Rotterdam 13
Figuur 3.5: Regio Hoeksche Waard en onderzoeksgebied. Ontwikkeling van het aantal te koop staande tussen- en hoekwoningen en tweekappers, 2012-2016 Bron: NVM. In de Hoeksche Waard is het aantal te koop staande tussen-/hoekwoningen en tweekappers in de periode 2012 2016 afgenomen met 23%. In dezelfde periode nam het aantal te koop staande woningen in deze typen in Rotterdam af met 43%. Binnen de Hoeksche Waard bleef de afname van het aantal te koop staande woningen in de gemeente Korendijk achter bij de andere regiogemeenten. Tabel 3.3: Gemeenten in het onderzoeksgebied. Ontwikkeling aantal te koop staande woningen, alle woningtypen, 2012-2016 Albrandswaard -34% Barendrecht -53% Capelle aan den IJssel -50% Dordrecht -24% Hendrik-Ido-Ambacht -45% Nissewaard -12% Ridderkerk -39% Schiedam -37% Zwijndrecht -44% Bron: NVM. In de gemeenten in het onderzoeksgebied ten noorden en oosten van de Hoeksche Waard is het aantal te koop staande woningen overal gedaald. De omvang van de daling verschilt aanzienlijk. In Barendrecht, Capelle aan den IJssel, Hendrik-Ido-Ambacht en Zwijndrecht is de druk op de markt het sterkst toegenomen. 2512.103/G Woningmarkt Hoeksche Waard in relatie tot Groot Rotterdam 14
In Nissewaard is de afname van het aantal te koop staande woningen het geringst geweest. Figuur 3.6: Regio Hoeksche Waard en onderzoeksgebied. Ontwikkeling van de gemiddelde verkooptijd (in maanden) van tussen- en hoekwoningen en tweekappers, 2012-2016 Bron: NVM In de Hoeksche Waard nam tussen 2012 en 2016 de gemiddelde verkooptijd van tussen-/hoekwoningen en tweekappers af met 26%. In de gemeente Rotterdam was deze afname in dezelfde periode 60%. Ook deze indicator wijst uit dat de woningmarkt in Rotterdam zich veel sneller ontwikkelt dan die in de Hoeksche Waard. Tabel 3.4: Gemeenten in het onderzoeksgebied. Ontwikkeling gemiddelde verkooptijd, alle woningtypen, 2012-2016 Albrandswaard -62% Barendrecht -51% Capelle aan den IJssel -72% Dordrecht -66% Hendrik-Ido-Ambacht -83% Nissewaard -49% Ridderkerk -46% Schiedam -44% Zwijndrecht -52% Bron: NVM. 2512.103/G Woningmarkt Hoeksche Waard in relatie tot Groot Rotterdam 15
De gemiddelde tijd dat woningen te koop staan is in alle gemeenten ten noorden en oosten van de Hoeksche Waard aanzienlijk afgenomen in de periode 2012 2016. De afname was het sterkst in Hendrik-Ido-Ambacht, Capelle aan den IJssel en Dordrecht. Beknopt beeld van de huursector Een actueel beeld van de dynamiek en de druk in de huursector in de gehele regio Groot Rotterdam was voor dit onderzoek niet beschikbaar. Een momentopname van de aangeboden huurwoningen via het woonruimtebemiddelingsplatform in Groot Rotterdam leert dat het overgrote deel van de aangeboden woningen appartementen betreft. Slecht één op de vijf aangeboden huurwoningen betrof op het moment van inventariseren een eengezinswoning. 3.2 Het beeld van marktkenners De in de voorgaande paragraaf geschetste ontwikkeling van de woningmarkt in de Hoeksche Waard en omliggende gemeenten, is voorgelegd aan een aantal marktkenners, lokaal en regionaal werkzame makelaars en aannemers. In deze paragraaf beschrijven wij de uitkomsten van de gesprekken met de marktkenners. Ontwikkeling woningmarkt in de omliggende gebieden De marktkenners geven aan dat de transactieprijzen in Rotterdam stijgen, maar dat dit ook het geval is in Barendrecht en Dordrecht, Zwijndrecht, Hendrik-Ido-Ambacht, Ridderkerk, etc. Makelaars herkennen een duidelijke belangstelling onder Rotterdammers voor de HW, specifiek de doelgroep die de Hoeksche Waard beoogt; jonge huishoudens en gezinnen. Er is sprake van een getrapte ontwikkeling in de gemeenten rond Rotterdam. Makelaars zien dat veel Rotterdammers verhuizen naar Barendrecht en Rhoon en dat dat voor inwoners van die plaatsen reden is om naar de HW te verhuizen, omdat Barendrecht en Rhoon te Rotterdams worden. Ontwikkeling woningmarkt Hoeksche Waard Het aantal transacties in de koopmarkt neemt in de ervaring van de marktkenners fors toe. In de Hoeksche Waard zijn de transactieprijzen minder hard gestegen dan in de gemeenten ten noorden en oosten van de regio. Dat geeft de Hoeksche Waard op dit moment ook een voordeel. Daar staat tegenover dat de prijzen ook in de Hoeksche Waard beginnen te stijgen; echter, in de andere gebieden stijgen de prijzen nog steeds harder. Huishoudens uit groot Rotterdam en de Drechtsteden (niet door elke makelaar herkend) die zich richten op de Hoeksche Waard zijn overwegend wat jonger en richten zich met name op rij- en hoekwoningen ( 230.000-250.000) en tweekappers (bedragen tot 400.000 worden genoemd). De gemiddelde woning is grondgebonden met een tuin. Huishoudens die zich melden in de Hoeksche Waard zijn huishoudens die zich in eerste instantie richtten op de groenstedelijke woonmilieus in Rotterdam en de omliggende gemeenten en een betere prijs-kwaliteitverhouding hopen te vinden in de Hoeksche Waard. Belangstelling voor de Hoeksche Waard Makelaars ervaren dat in toenemende mate mensen van buiten de regio zich richten op de Hoeksche Waard. Daaronder zijn veel gezinnen die uit hun huidige woning groeien omdat een tweede kind op komst is en jonge huishoudens die een gezin willen stichten. 2512.103/G Woningmarkt Hoeksche Waard in relatie tot Groot Rotterdam 16
Deels zijn het mensen die eerder uit de regio zijn verhuisd, deels ook mensen zonder binding met de Hoeksche Waard. Mensen maken de afweging tussen prijs en kwaliteit; in de Hoeksche Waard kan men op dit moment veel meer woning kopen dan in gemeenten ten noorden (vooral Rotterdam) en oosten van de regio. Maar één van de makelaars waarmee is gesproken ziet ook belangstelling vanuit Brabant. Verder kiezen jonge huishoudens en gezinnen voor de rust, de ruimte, de veilige omgeving voor kinderen en de schone lucht. Belangrijk zijn voorzieningen (basisscholen en middelbare scholen) en de bereikbaarheid. Busverbindingen zijn goed, er zijn frequente buslijnen die aansluiten op het metronet richting Rotterdam. Binnen de regio is de A29 belangrijk voor de ontsluiting richting met name het noorden. Maar sommige makelaars merken dus ook belangstelling vanuit het zuiden, vanuit Brabant. En makelaars zien de verbinding richting het zuiden als een belangrijk voordeel voor de Hoeksche Waard omdat Antwerpen snel bereikbaar is. Makelaars zien twee groepen belangstellende voor de Hoeksche Waard, de jonge (pre)gezinnen vanuit groot Rotterdam en de Drechtsteden voor wie de Hoeksche Waard een aantrekkelijk alternatief is voor een woning dichter bij de plaats waar zij vandaan komen, en huishoudens die heel bewust kiezen voor het wonen in een landelijke omgeving. De eerste groep richt zich op de kernen die goed ontsloten worden door snelweg of openbaar vervoer en die een goede toegang bieden naar voorzieningen. Deze groep richt zich op Oud-Beijerland, Puttershoek, Mijnsheerenland en Heijenoord en in het zuiden van de regio op Numansdorp en Zuid Beijerland. Voor de tweede groep is het wonen in de Hoeksche Waard meer een lifestyle en zij richten zich ook/juist op de meer afgelegen kernen als Strijen, Piershil en Goudswaard. Voor de eerste groep zijn de kerkdorpen minder aantrekkelijk omdat men het gevoel heeft niet bij de bevolking te passen. Makelaars wijzen er ook op dat binnen de Hoeksche Waard de verhuizingen weer op gang komen. De meeste vraag is momenteel afkomstig van mensen uit de Hoeksche Waard zelf. Specifiek worden ouderen genoemd die een meer geschikte woning willen kopen (en zeer kritisch zijn). Ouderen van buiten de Hoeksche Waard zien de makelaars niet, die oriënteren zich niet op de Hoeksche Waard. Concurrerende gebieden Voorne-Putten wordt genoemd als mogelijk concurrerende gemeente. Goeree-Overflakkee is goedkoper maar in de beleving van de makelaars te ver om interessant te zijn voor woningzoekenden uit Rotterdam en omgeving. Sterke en minder sterke kanten van de Hoeksche Waard; randvoorwaarden Makelaars wijzen op de belemmering in het oosten die de Kiltunnel vormt. Voor het gebruik van de tunnel, moet tol worden betaald. Dit weerhoudt mensen ervan zich in de Hoeksche Waard te vestigen. De kosten voor het gebruik van de tunnel zijn met name voor jonge huishoudens die nog niet veel inkomen hebben een belemmering. Eveneens een belemmering vormt de Haringvlietbrug die sinds het doortrekken van de A4 vaak erg druk is. Sterke eigenschappen: mooi landschap, recreatiemogelijkheden/watersport, goede ontsluiting, schone lucht. Zwak punt: beeldvorming; het is moeilijk mensen door de tunnel te krijgen (Heijenoordtunnel). Hoeksche Waard moet zich in de beleving van de marktkenners meer profileren als aantrekkelijk alternatief. 2512.103/G Woningmarkt Hoeksche Waard in relatie tot Groot Rotterdam 17
Voor jonge mensen met wat minder financiële mogelijkheden is nieuwbouw aantrekkelijk ten opzichte van bestaande bouw, omdat meer kan worden meegefinancierd (keuken, badkamer etc.). 2512.103/G Woningmarkt Hoeksche Waard in relatie tot Groot Rotterdam 18
4 Kiezen voor de Hoeksche Waard Onder recent verhuisden naar de regio Hoeksche Waard en onder inwoners van de regio Groot Rotterdam is een enquête uitgezet om inzicht te krijgen in de mogelijke rol die de Hoeksche Waard kan spelen voor woningzoekenden uit de regio Rotterdam. De respondenten die voor dit onderzoek waren geselecteerd hadden de mogelijkheid om de enquête via internet in te vullen. Er zijn twee verschillende vragenlijsten opgesteld. Een vragenlijst voor mensen die recent naar de Hoeksche Waard zijn verhuisd. Daarnaast is er een vragenlijst opgesteld voor een steekproef van huishoudens in de regio Groot- Rotterdam die zich bevinden in de (startende) gezinsfase. Er zijn twee aparte vragenlijsten ingezet: één voor huishoudens die recent verhuisd zijn en één voor huishoudens met verhuisplannen. Een deel van de vragen is voor beide groepen identiek. Omdat respondenten zelf geen direct belang hebben bij het onderzoek is het met name onder respondenten in de regio Groot Rotterdam moeilijk gebleken een hoge respons te realiseren. Bij de interpretatie van de resultaten moet daarom bij het deel dat betrekking heeft op respondenten uit Groot Rotterdam rekening worden gehouden met kleine absolute aantallen en daarom wat minder nauwkeurige uitkomsten. 4.1 Vestigers in de Hoeksche Waard Wie zijn recent naar de Hoeksche Waard verhuisd? Iets meer vrouwen (59%) hebben de vragenlijst ingevuld dan mannen (41%). Qua leeftijd is sprake van een evenwichtige verdeling: ruim een kwart (30%) van de verhuisden is jonger dan 36 jaar, iets meer dan een derde (35%) is tussen de 36 en 56 jaar en een even groot deel (35%) is 56 jaar of ouder. De helft van de respondenten (50%) bestaat uit gezinnen zonder (thuiswonende) kinderen. Dit zijn voornamelijk mensen tot 36 jaar en ouderen vanaf 56 jaar. Nog eens een derde (32%) bestaat uit gezinnen met thuiswonende kinderen. Een op de acht is alleenstaand, voornamelijk mensen ouder dan 56 jaar. Mensen die naar de Hoeksche Waard verhuizen zijn voor een belangrijk deel startende gezinnen en empty nesters, gezinnen waarvan de kinderen uitwonend zijn. Qua opleiding is circa de helft van de respondenten (53%) hoger opgeleid (HBO, WO). Een aanzienlijk deel (43%) is middelbaar opgeleid (MBO, Havo, VWO). Slechts een klein deel (4%) is lager opgeleid (geen onderwijs, basisschool, Lbo en dergelijke). Het inkomen is sterk gerelateerd aan het opleidingsniveau. Ongeveer een kwart van de respondenten verdient tot 2.400 netto per maand, een kwart (25%) verdient tussen de 2.400 en 3.550 netto per maand en iets meer dan een kwart (28%) tussen de 3.550 en 4.750. Eén op de acht huishoudens (13%) verdient meer 4.750 netto per maand. Ruim een kwart (27%) van de verhuisden naar de Hoeksche Waard komt uit Rotterdam. Daarnaast komt nog eens een op de zes respondenten (17%) uit de regio Groot Rotterdam. Ruim een derde (37%) komt uit overige delen van de provincie Zuid-Holland en ongeveer één op de vijf (20%) uit andere delen van Nederland. Het betreft hier met name gezinnen tot 35 jaar (30%) en mensen in de leeftijd van 56 jaar en ouder (35%), met of zonder (thuiswonende) kinderen. Van meer dan de helft van de respondenten valt het inkomen tussen de 2.400 en 4.750 ( 2.400 tot 3.550 25%; 3.550-4.750 27%). 2512.103/G Woningmarkt Hoeksche Waard in relatie tot Groot Rotterdam 19
De Hoeksche Waard heeft dus aantrekkingskracht op inwoners uit Rotterdam. Op de vraag hoe groot deze aantrekkingskracht is en wat de Hoeksche Waard aantrekkelijk maakt voor inwoners van Rotterdam wordt in deze rapportage een antwoord gegeven. De keuze voor de Hoeksche Waard Ruim de helft (59%) van de respondenten heeft bewust voor een woning in de Hoeksche Waard gekozen. Van hen wilden twee op de vijf respondenten (43%) een woning in de regio Hoeksche Waard, één op de zes (16%) zelfs een specifieke woonplaats in de Hoeksche Waard. Keuze voor de woning Driekwart van de respondenten (75%) is gaan wonen in een koopwoning, een kwart in een huurwoning (25%). Figuur 4.1: Regio Hoeksche Waard. Koopprijs betrokken woning vestigers 2012-2016 8% 15% tot 165.000 165.000-200.000 18% 12% 200.000-250.000 250.000-300.000 19% 300.000-350.000 28% Meer dan 350.000 Bron: Enquête Companen/Dimensus, 2017. De prijzen van de koopwoningen zijn behoorlijk divers. Meer dan een kwart heeft een woning gekocht in de prijsklasse tussen den 200.000 en 250.000. Bijna één op de vijf zit in de categorie daaronder (18%, tussen de 165.000 en 200.00) en daarboven (19%, tussen de 250.000 en de 300.000). Verhuisden in de leeftijd tot 35 jaar kopen met name in de categorieën 165.00 tot 200.000 (24%) en 200.000 tot 250.000 (44%). Verhuisden in de leeftijdscategorie tussen de 35 tot 55 jaar zijn gelijk gespreid over de prijscategorieën vanaf 200.000. Vestigers van 55 jaar en ouder kopen iets vaker een huis in de categorie meer dan 350.000 (28%). Vestigers maximaliseren hun woonwensen binnen hun financiële mogelijkheden; naarmate het inkomen hoger is koopt men ook een duurder huis. Een op de zeven woningzoekenden (15%) heeft niet de woning betrokken waar men zich oorspronkelijk op richtte. Dit betreft met name woningzoekenden die zich oriënteerden op een vrijstaande woning of een hoekwoning. In 12% respectievelijk 20% van de gevallen heeft men een woning gekocht die afweek van de oorspronkelijk wens. Als woningzoekenden niet precies de woning van hun eerste keus konden vinden in de Hoeksche Waard, werd vooral uitgeweken naar een ander woningtype, bijvoorbeeld een tussenwoning in plaats van een hoekwoning. Ook op het gebied van de grootte van de buitenruimte en ten aanzien van de gewenste prijs werden concessies gedaan. 2512.103/G Woningmarkt Hoeksche Waard in relatie tot Groot Rotterdam 20
Figuur 4.2: Regio Hoeksche Waard. Huurprijs betrokken woning vestigers 2012-2016 2% 6% 15% 29% Tot 590 590-635 635-710 710-850 23% 19% 6% 850-1.000 1.000-1.200 Meer dan 1.200 Bron: Enquête Companen/Dimensus, 2017. De huurprijzen van de woningen waar respondenten in terecht zijn gekomen, variëren eveneens. Zo is ruim een kwart terecht gekomen in een huurwoning tot 590 (29%). Daarnaast wordt er door ongeveer één op de vijf (19%) gehuurd in de categorie tussen de 635 en 710 en door bijna een kwart (23%) in het goedkopere deel van de vrije huursector ( 710 en 850). Ruim eén op de zeven (17%) huurt in de dure vrije huursector vanaf ( 1.000). Een aanzienlijk deel van de respondenten (43%) was op zoek naar een woning met minimaal vier kamers, een derde (33%) wilde een woning met minimaal drie kamers. Verhuisden in de leeftijd tot 35 jaar en tussen 35 en 55 jaar zochten vaker naar een woning met minimaal 4 of minimaal 5 kamers. Deze groep betreft vaak gezinnen. Verhuisden in de leeftijd vanaf 55 jaar zochten iets vaker naar een kleinere woning (minimaal 2 of minimaal 3 kamers). Een nieuwbouwwoning had de voorkeur van één op de zeven respondenten (14%). De overige woningzoekenden hadden voorkeur voor een bestaande woning (47%) of geen voorkeur (39%). Mensen met een hoger inkomen hadden nog iets vaker de voorkeur voor een bestaande woning dan mensen met een lager inkomen. Dat is goed te plaatsen, omdat een nieuwbouwwoning aantrekkelijker is voor mensen met een lager inkomen. Er hoeft geen overdrachtsbelasting te worden betaald en er zijn meer mogelijkheden om bijvoorbeeld een keuken en een badkamer hypothecair te financieren. 2512.103/G Woningmarkt Hoeksche Waard in relatie tot Groot Rotterdam 21
Verhuisredenen Figuur 4.3: Regio Hoeksche Waard. Verhuisredenen vestigers 2012-2016 Rustigere woonomgeving 54% Groen / natuur in de omgeving Aantrekkelijkere locatie 37% 37% Vrienden / familie in de buurt Woonomgeving waar ik me thuis voel Grotere tuin Grotere woning 29% 28% 27% 26% Samenwonen / trouwen 19% Bron: Enquête Companen/Dimensus, 2017. 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% De Hoeksche Waard kenmerkt zich door een rustige en een groene woonomgeving. Dit zijn ook de meest genoemde verhuisredenen van mensen die in de Hoeksche Waard zijn komen wonen. Ruim een derde (37%) geeft aan dat men op zoek was naar een woning op een aantrekkelijkere locatie. Een kwart (26%) is verhuisd om in een grotere woning te gaan wonen. Dit geldt vooral voor mensen die uit Rotterdam komen. Ongeveer evenveel respondenten (27%) willen een huis met een grotere tuin. Ook dit geldt vooral mensen die uit Rotterdam komen. Ruim een kwart (29%) is verhuisd om dichterbij vrienden of familie te wonen en bijna een op de vijf (19%) is verhuisd om samen te wonen of te trouwen. Een op de tien (10%) vestigers keert terug naar de Hoeksche Waard. Dit betreft mensen die terug zijn gegaan naar de gemeente waar ze geboren en getogen zijn of waar ze eerder gewoond hebben. Mensen uit overige delen van Nederland komen iets vaker vanwege vrienden, familie of om samen te wonen of te trouwen. Daarnaast zocht iets meer dan de helft (54%) een rustigere woonomgeving. Ruim een derde (37%) wilde meer groen/natuur in de omgeving, met name mensen afkomstig uit Rotterdam. Ruim een kwart (28%) zocht naar een woonomgeving waar men zich thuis voelt. Dit geldt meer dan gemiddeld voor mensen uit andere delen van de provincie Zuid-Holland. De nieuwe woning en woonomgeving Driekwart (76%) van de respondenten geeft aan dat de woning voldoet aan alle wensen die men vooraf had. Wanneer dit niet het geval is betreft het voornamelijk de grootte van de tuin (11%). Anderen hebben ingeleverd op de grootte van de woonkamer en het type woonomgeving (beide 7%). Verder geeft bijna één op de vijf respondenten (18%) aan dat de bereikbaarheid met het openbaar vervoer minder goed is dan gewenst. Circa één op de tien respondenten (9%) is niet tevreden over de verkeersveiligheid en/of over de parkeergelegenheid (8%). 2512.103/G Woningmarkt Hoeksche Waard in relatie tot Groot Rotterdam 22
Vooral bepalend om te verhuizen De kenmerken van de woning zijn grotendeels bepalend geweest om te verhuizen. Meer dan de helft van de recent verhuisden (57%) geeft aan dat de kenmerken van de woning (zoals het aantal kamers, de tuin, het woningtype etc.) een (van de twee) bepalende factor(en) is geweest bij de keuze voor de woning. Met name mensen uit de regio Groot Rotterdam geven dit vaak aan. Ruim een derde (36%) noemt de buurt waar de woning in staat. Bijna een derde (31%) noemt de prijs van de woning. Zeer waarschijnlijk speelt het prijsniveau van de gevonden woning bij veel meer vestigers in de Hoeksche Waard een belangrijke rol. Achter verhuisredenen die samenhangen met de kenmerken van de woning, speelt mee dat woningzoekenden proberen zoveel mogelijk woonwensen te realiseren binnen de financiële mogelijkheden die zij hebben. Mensen afkomstig uit Rotterdam vinden de nabijheid van recreatievoorzieningen vaker erg belangrijk in vergelijking tot mensen uit andere delen van Nederland of Zuid-Holland. Hetzelfde geldt voor de aanwezigheid van openbaar groen. De nabijheid van een school, verkeersveiligheid en een kindvriendelijke buurt vinden voormalige Rotterdammers belangrijker dan mensen uit andere delen van het land. Sterke en minder sterke kanten van de Hoeksche Waard in de beleving van vestigers Wanneer bewoners van de Hoeksche Waard wordt gevraagd naar de positieve kenmerken van de regio wordt de rustige woonomgeving heel vaak genoemd (88%), op afstand gevolgd door de mentaliteit van de bewoners en de ligging ten opzichte van Rotterdam / de Randstad (beide 38%). De aanwezigheid van recreatief groen wordt door een derde van de vestigers genoemd (34%). Wanneer gevraagd wordt naar de minder positieve aspecten van de regio worden de bereikbaarheid met het openbaar vervoer (38%), de prijs van de woningen en de bereikbaarheid met de auto (beide 13%) vaker naar voren gebracht. Een opvallend groot deel (40%) kan echter geen negatieve aspecten van de Hoeksche Waard noemen. Als men in de Hoeksche Waard is komen wonen, is men dus enthousiast over de woning en de woonomgeving. Dit blijkt ook uit de rapportcijfers die de respondenten geven. Figuur 4.4: Regio Hoeksche Waard. Rapportcijfers woning en woonomgeving, vestigers 2012-2016 10,0 8,0 8,2 7,9 7,3 6,0 4,0 2,0 0,0 Woning Woonomgeving Sociale contacten in de buurt Bron: Enquête Companen/Dimensus, 2017. 2512.103/G Woningmarkt Hoeksche Waard in relatie tot Groot Rotterdam 23
De inwoners van de Hoeksche Waard zijn over het algemeen heel tevreden met hun woning (rapportcijfer 8,2), woonomgeving/buurt (7,9) en sociale contacten in de buurt (7,3). De beoordeling van de woning hangt niet af van het type woning waarin men is gaan wonen. Mensen die intensiever omgaan met buurtbewoners (het is normaal dat men in deze buurt bij elkaar op de koffie gaat en/of elkaar soms uitnodigt voor verjaardagen) zijn over alle aspecten positiever dan gemiddeld (respectievelijk 8,5; 8,4; 8,5). Mensen die aangeven dat buurtbewoners nauwelijks contact met elkaar hebben scoren overal lager dan gemiddeld (respectievelijk 7,8; 7; 5,8). Mensen die beslist in de huidige woonplaats in de Hoeksche Waard wilden gaan wonen, zijn meer dan gemiddeld tevreden over de woning (8,3), de woonomgeving (8,1) en de sociale contacten in de buurt (7,5). Mensen die ook in een woonplaats buiten de Hoeksche Waard terecht hadden kunnen komen, zijn over het algemeen iets minder positief (woning 8,1, woonomgeving 7,7 en sociale contacten in de buurt 7,1). Maar ook zij scoren op alle vlakken hele ruime voldoendes. Verbeterpunten Als de bewoners van de Hoeksche Waard gevraagd wordt wat er verbeterd moet worden in de regio om de regio (nog) aantrekkelijker te maken, wordt door vier op de tien respondenten (41%) aangegeven dat de openbaar vervoer verbinding met Rotterdam / de Randstad verbeterd moet worden. Een derde (32%) is van mening dat de verbinding via de snelweg met Rotterdam / de Randstad verbeterd moet worden. Ruim een kwart denkt dat het aanbieden van een groter / luxer huis tegen een lagere prijs dan in de Randstad de regio aantrekkelijker kan maken. Een kleine groep mensen geeft ook aan dat er juist niets moet veranderen omdat zij liever niet nog meer mensen van buitenaf willen (6%). 4.2 Regio Groot Rotterdam De geënquêteerde huishoudens in de regio Groot Rotterdam bestaan uit huishoudens die overwegen de komende tijd te gaan verhuizen en uit huishoudens die de afgelopen jaren naar hun huidige woning zijn verhuisd. De respons op de enquête is lager geweest dan wenselijk, daarom moeten uitkomsten zoals eerder beschreven met voorzichtigheid worden geïnterpreteerd; de foutmarges zijn groter dan bij de geënquêteerden die zich recent in de Hoeksche Waard hebben gevestigd. Hoeksche Waard is in beeld Bij de geënquêteerde huishoudens in de regio Groot Rotterdam blijkt dat de Hoeksche Waard geregeld op het netvlies staat. De helft van de respondenten geeft aan de Hoeksche Waard te hebben overwogen of willen dit doen: een vijfde van de gecombineerde groep verhuisgeneigden en recent verhuisden doet dit zeker (20%) en ruim een kwart misschien (29%). Een klein deel weet het nog niet (6%). Wie zijn recent verhuisd binnen de regio Groot-Rotterdam of willen verhuizen? Het zijn vaker iets oudere huishoudens die de Hoeksche Waard meer dan gemiddeld als mogelijke woonlocatie overwegen: 54% van de 46 t/m 55-jarigen en 57% van de 55-plussers. 2512.103/G Woningmarkt Hoeksche Waard in relatie tot Groot Rotterdam 24
Figuur 4.4: Regio Groot Rotterdam. Leeftijdsverdeling recent verhuisden Figuur 4.5: Regio Groot Rotterdam. Leeftijdsverdeling verhuisgeneigden 14% 5% 38% Tot en met 35 jaar 36 tot en met 45 jaar 17% 18% Tot en met 35 jaar 36 tot en met 45 jaar 46 tot en met 55 jaar 20% 46 tot en met 55 jaar 43% 56 jaar en ouder 45% 56 jaar en ouder Bron: Enquête Companen/Dimensus, 2017. De recent verhuisden vallen met name in de groep tot en met 35 jaar (38%) en 36 tot en met 45 jaar (43%). Huishoudens die willen verhuizen vallen meer dan gemiddeld in de leeftijdscategorie 46 tot en met 55 jaar (45%). Mensen die bekend zijn met de Hoeksche Waard staan over het algemeen positiever tegenover de Hoeksche Waard als mogelijke woonlocatie. Wensen ten aanzien van de woning Vier op de vijf respondenten (80%) hebben momenteel een koopwoning (79% woningzoekenden; 86% recent verhuisden). Respondenten die de voorkeur geven aan een ruimere woning (vrijstaand, bungalow, 2-onder-1- kap-woning), overwegen de Hoeksche Waard vaker als woonlocatie dan respondenten die een rijtjeshuis (tussenwoning) of een appartement (met lift) willen. Wensen ten aanzien van de woonomgeving, de voorzieningen en de sociale contacten in de buurt De Hoeksche Waard wordt met name interessant gevonden door mensen met een voorkeur voor een landelijke woonomgeving. Zij overwegen vaker een woning in de Hoeksche Waard dan mensen die in andere woonomgevingen willen wonen. Logischerwijs is de Hoeksche Waard geen optie voor mensen die de voorkeur geven aan een stedelijke woonomgeving met vooral gestapelde hoogbouw. Mensen die aangeven de Hoeksche Waard te overwegen als mogelijke woonlocatie geven ook vaak aan te willen verhuizen omdat ze op zoek zijn naar een meer aantrekkelijke woonlocatie. Meer groen/natuur in de omgeving speelt meer dan gemiddeld voor respondenten die de Hoeksche Waard als woonlocatie overwegen of hebben overwogen. Als men op zoek is naar een woonomgeving met goed contact met buren of buurtbewoners wordt ook naar de Hoeksche Waard gekeken. 2512.103/G Woningmarkt Hoeksche Waard in relatie tot Groot Rotterdam 25
Daarnaast zien mensen die op zoek zijn naar een woning met goede luchtkwaliteit in de woonomgeving de Hoeksche Waard ook vaker als een optie. Bedenkingen bij de Hoeksche Waard De meeste mensen die aangeven niet in de Hoeksche Waard te willen wonen, vinden de Hoeksche Waard over het algemeen te ver weg liggen van werk/school/vrienden/familie en dergelijke (60%). Om mensen toch naar de Hoeksche Waard te trekken geeft een deel van de respondenten aan dat een groter/luxer huis voor dezelfde prijs aangeboden zou moeten worden (28%). Daarnaast moet de openbaar vervoerverbinding met Rotterdam en de Randstad verbeterd worden (28%). Welke voorzieningen zijn belangrijk? De respondenten is gevraagd hoe belangrijk zij voorzieningen in de omgeving van hun woning vinden. Figuur 4.6: Regio Groot Rotterdam. Belang van voorzieningen Verkeersveiligheid Openbaar groen Bereikbaarheid met auto Parkeergelegenheid Winkels voor dagelijkse boodschappen Kindvriendelijke buurt Bereikbaarheid met openbaar vervoer Nabijheid zorgvoorzieningen Recreatievoorzieningen Nabijheid schoolvoorziening / kinderopvang 40% 49% 60% 58% 68% 72% 87% 85% 85% 81% 0% 20% 40% 60% 80% 100% Bron: Enquête Companen/Dimensus, 2017. Verkeersveiligheid wordt door de meeste mensen (heel) belangrijk gevonden. Openbaar groen, een kenmerk dat ruimschoots aanwezig is in de Hoeksche Waard, is ook een belangrijk ingrediënt voor een goede woonomgeving volgens velen. Bereikbaarheid met de auto completeert de top drie van de belangrijkst gevonden voorzieningen. Wat wordt vooral gewaardeerd in de Hoeksche Waard en wat iets minder? De meeste mensen die positieve kenmerken van de Hoeksche Waard benoemen, waarderen het recreatief groen (35%) en de ligging ten opzichte van Rotterdam (30%). De minder positieve aspecten van de Hoeksche Waard die genoemd worden, zijn de nabijheid tot werkgelegenheid (23%) en de bereikbaarheid met het openbaar vervoer (20%). Respondenten laten de waardering voor de Hoeksche Waard duidelijk meewegen in de afwegingen die zij maken of hebben gemaakt om al dan niet voor de Hoeksche Waard te kiezen. Zo geven respondenten die het recreatief groen als positief kenmerk noemen bijna altijd aan de Hoeksche Waard als woonlocatie te overwegen. Respondenten die (het gebrek aan) de nabijheid van werkgelegenheid als minder positief punt noemen evenals de ligging ten opzichte van Rotterdam, hebben veel minder belangstelling voor de Hoeksche Waard. 2512.103/G Woningmarkt Hoeksche Waard in relatie tot Groot Rotterdam 26