Adaptief hergebruik De gebruikte flexibiliteits maatregelen in kantoorgebouwen Alptug Tuzgöl
Inhoud Onderzoeksopzet Probleemanalyse Onderzoeksvraag Resultaat Indicatorenlijst Casussen Atrium More-living Onderzoeksresultaten Atrium More-living Cross-case Perspectief belegger Adviezen Conclusie 3
Probleemanalyse Financiële crisis Overschot aan kantorenaanbod Veranderende vraag Opname en aanbod in m2 vvo in Amsterdam (Dynamis, 2016) 4
Onderzoeksvragen Welke flexibiliteitsmaatregelen die door de ontwikkelaars zijn toegepast worden daadwerkelijk in de praktijk gebruikt, welke worden niet gebruikt, en welke consequenties heeft dit? 1. De beschikbare flexibiliteitsmaatregelen voor in kantoorgebouwen 2. De toegepaste flexibiliteitsmaatregelen in kantoorgebouwen 3. De gebruikte flexibiliteitsmaatregelen in kantoorgebouwen tijdens de levenscyclus 5
Resultaat Een onderbouwd advies met betrekking tot de flexibiliteitsmaatregelen in kantoorgebouwen, die de belegger, de ontwikkelaar, de aannemer en de huurders kunnen gebruiken. Welke maatregelen in ieder geval toepassen Welke staan ter discussie Welke werden (in de casussen) niet gebruikt 7
Flexibel bouwen Het tot stand brengen van gebouwen die de mogelijkheid bieden zich beter aan te passen aan de veranderende vraag. Het gebouw blijft functioneel, ondanks de veranderingen. 8P5 presentatie - Alptug Tuzgöl
Indicatorenlijst 9
Casussen - Atrium Huidige Atrium (1974) Nieuwe Atrium (2016) 10
11
Het Atrium Oorspronkelijk voor ING 1990 naar Zuidoost Atrium toegevoegd Bedrijfsverzamelkantoor Gevel uit 1990, Constructie uit 1974 Niet aangepast Toevoegen van faciliteiten op begane grond Sfeer creëren mix tussen wonen en werken Atrium Locatie Zuidas Bouwjaar 1974 (afwijkend) Ontwikkeling 2016 verwachte oplevering nieuw gebouw (The New-Atrium) door G&S Vastgoed Eigenaar Icon Real Estate (sinds 2013) Beschrijving Gebouw is een van de oudste kantoorgebouwen op de Zuidas. Had al een tijdje flinke mankementen zoals lekkages. Is overgenomen door een investeerder die oude gebouwen vernieuwd. Wordt nu door G&S Vastgoed tot een nieuw kantorencomplex geüpgraded en inmiddels is de leegstand naar 30% verminderd. 12
Casussen More-living Oude UWV gebouw (MSVA-architects.com) More-living (MSVA-architects.com) 13
More-living Oorspronkelijk UWV kantoor Gekocht en ontwikkeld door Zuidervastgoed High-end (dure) koopappartementen More-living Locatie Amsterdam Adres Banstraat 5-11 Bouwjaar 1973 (oplevering transformatie: 2015) Aantal m2 4420 Ontwikkeling Zuidervastgoed Eigenaar Zuidervastgoed (Koopwoningen) Beschrijving Architect: MVSA Architects 14
Laag Sublaag # Flexibiliteits indicator Oude situatie Nieuwe situatie 1. Locatie 1 Multifunctionele locatie 2 2 2 Overmaat aan locatieruimte 4 3 # Flexibiliteits indicator 3 Uitbreidbare locatie 3 3 2 Overmaat aan locatieruimte 4 Afstootbaar (deel van) locatie 3 2 3 Uitbreidbare locatie 5 Overmaat aan gebouwruimte/oppervlak Laag Sublaag # Flexibiliteits indicator Oude situatie Nieuwe situatie 6 Beschikbaar vloeroppervlak gebouw 2. Structuur 2.1 - Afmetingen 5 Overmaat aan gebouwruimte/oppervlak 3 4 7 Grootte verdieping 6 Beschikbaar vloeroppervlak gebouw 4 4 8 Aantal bouwlagen 7 Grootte verdieping 4 4 10 Verticale uitwisselbaarheid verdiepingen 8 Aantal bouwlagen 4 4 11 Vrije verdiepingshoogte 9 Grondoppervlak gebouw 1 1 13 Maatsysteem: gevel 10 Verticale uitwisselbaarheid verdiepingen 4 4 14 Horizontale stramienmaten 11 Vrije verdiepingshoogte 2 2 15 Horizontale zone-indeling 12 Maatsysteem: modulaire coördinatie 1 1 17 Gebouwontsluiting, plaatsing liften/kernen/trappen 13 Maatsysteem: gevel 3 3 18 Aanwezigheid trappen en/of liften 14 Horizontale stramienmaten 3 3 20 Uitbreiden / hergebruik van trappen en liften 15 Horizontale zone-indeling 1 1 23 Zelfdragende gevel 16 Vorm van plattegrond 4 4 29 Uitbreidbaarheid gebouw/unit, horizontaal 31 Afstootbaar deel van gebouw/unit - horizontaal Laag Sublaag # Flexibiliteits indicator Oude situatie Nieuwe situatie 32 Afstootbaar deel van gebouw - verticaal 2. Structuur 2.2 - Toegang 17 Gebouwontsluiting, plaatsing liften/kernen/trappen 4 4 38 Isolatie tussen verdiepingen en units 18 Aanwezigheid trappen en/of liften 4 4 39 Zichtbaarheid hoofdentree 19 Verticale uitbreiding: ontsluiting 4 4 44 Te openen ramen 20 Uitbreiden / hergebruik van trappen en liften 3 3 45 Plaatsing onderkant ramen 46 Plaats en vorm daglichtopeningen Laag Sublaag # Flexibiliteits indicator Oude situatie Nieuwe situatie 48 Isolatie van de gevel 2. Structuur 2.3 - Constructie 21 Draagvermogen van de vloeren 3 3 51 Eigen identiteit op gevel/dak 22 Dragende vloeren 1 1 52 Meet- en regeltechniek 23 Zelfdragende gevel 4 4 53 Instel- en regelbaarheid van installaties 24 Vorm van de kolommen 4 4 55 Aanpasbaarheid van liften 25 Positionering obstakels/kolommen draagstructuur 4 4 56 Overdimensionering leidingkanalen / schachten 26 Aanwezigheid fontanelconstructies 1 1 57 Overdimensionering capaciteit installaties 27 Positionering leidingzones en schachten 3 3 58 Overdimensionering capaciteit openbare voorzieningen 28 Brandwerendheid hoofddraagconstructie 2 3 59 Aantal aansluitpunten E en ICT- installaties 29 Uitbreidbaarheid gebouw/unit, horizontaal 3 3 60 Verdeling / modulariteit installatievoorzieningen 30 Uitbreidbaarheid gebouw/unit, verticaal 1 1 61 Mate van universeel zijn van installatiecomponenten 31 Afstootbaar deel van gebouw/unit - horizontaal 4 4 62 Zelfstandigheid gebruikunit 32 Afstootbaar deel van gebouw - verticaal 4 4 63 Distributiestelsel W+E installaties 33 Verticale uitbreiding: constructie / fundering 1 1 64 Locatie van voedende voorzieningen 34 Horizontale uitbreiding: constructie 1 1 65 Ontkoppelbaarheid installatiecomponenten 35 Onderbreken draagstructuur 4 4 66 Bereikbaarheid installatiecomponenten 36 Aansluitdetaillering met fundering en grondgebonden installaties 1 1 69 Onderscheid Drager-Inbouw 37 Bouwtechniek voor de hoofddraagconstructie 1 1 70 Uitwisselbaarheid (in)bouwcomponenten 38 Isolatie tussen verdiepingen en units 2 2 71 Grootte gebruiksunit 73 Unitontsluiting Laag Sublaag # Flexibiliteits indicator Oude situatie Nieuwe situatie 74 Eigen unitentree/ ontvangstruimte 3. Huid 3.1 - Entrée 39 Zichtbaarheid hoofdentree 4 4 79 Mogelijkheid verlaagd plafond 15
#1 #2 Flexibiliteits indicator #1 #2 #3 Flexibiliteits indicator #1 #2 #3 Flexibiliteits indicator 1 1 Multifunctionele locatie 1 1 1 Multifunctionele locatie 23 23 23 Zelfdragende gevel 2 2 Overmaat aan locatieruimte 2 2 2 Overmaat aan locatieruimte 25 25 25 Positionering obstakels/kolommen draagstructuur 3 3 Uitbreidbare locatie 3 3 3 Uitbreidbare locatie 27 27 27 Positionering leidingzones en schachten 4 4 Afstootbaar (deel van) locatie 4 4 4 Afstootbaar (deel van) locatie 28 28 28 Brandwerendheid hoofddraagconstructie 5 5 Overmaat aan gebouwruimte/oppervlak 5 5 5 Overmaat aan gebouwruimte/oppervlak 38 38 38 Isolatie tussen verdiepingen en units 6 6 Beschikbaar vloeroppervlak gebouw 6 6 6 Beschikbaar vloeroppervlak gebouw 44 44 44 Te openen ramen 7 7 Grootte verdieping 7 7 7 Grootte verdieping 48 48 48 Isolatie van de gevel 8 8 Aantal bouwlagen 8 8 8 Aantal bouwlagen 69 69 69 Onderscheid Drager-Inbouw 9 9 Grondoppervlak gebouw 9 9 9 Grondoppervlak gebouw 77 77 77 Verplaatsbare binnenwanden 10 10 Verticale uitwisselbaarheid verdiepingen 10 10 10 Verticale uitwisselbaarheid verdiepingen 78 78 78 Aansluitdetaillering binnenwanden - horizontaal/verticaal 11 11 Vrije verdiepingshoogte 11 11 11 Vrije verdiepingshoogte 81 81 81 Individuele inbouw/afwerking 12 12 Maatsysteem: modulaire coördinatie 12 12 12 Maatsysteem: modulaire coördinatie 13 13 Maatsysteem: gevel 13 13 13 Maatsysteem: gevel 14 14 Horizontale stramienmaten 14 14 14 Horizontale stramienmaten Toegepast en gebruikt 15 15 Horizontale zone-indeling 15 15 15 Horizontale zone-indeling Toegepast en niet gebruikt 16 16 Vorm van plattegrond Niet toegepast en wel gewenst 17 17 Gebouwontsluiting, plaatsing liften/kernen/trappen #1 #2 #2 Flexibiliteits indicator Door randvoorwaarden (/regelgeving) niet mogelijk om te 18 18 Aanwezigheid trappen en/of liften 16 16 16 Vorm van plattegrond gebruiken/toe te passen. Zie beschrijvingen voor exacte 19 19 Verticale uitbreiding: ontsluiting 17 17 17 Gebouwontsluiting, plaatsing liften/kernen/trappen reden 20 20 Uitbreiden / hergebruik van trappen en liften 18 18 18 Aanwezigheid trappen en/of liften 21 21 Draagvermogen van de vloeren 19 19 19 Verticale uitbreiding: ontsluiting 22 22 Dragende vloeren 20 20 20 Uitbreiden / hergebruik van trappen en liften 23 23 Zelfdragende gevel 21 21 21 Draagvermogen van de vloeren 24 24 Vorm van de kolommen 22 22 22 Dragende vloeren 25 25 Positionering obstakels/kolommen draagstructuur 23 23 23 Zelfdragende gevel 26 26 Aanwezigheid fontanelconstructies 24 24 24 Vorm van de kolommen 27 27 Positionering leidingzones en schachten 25 25 25 Positionering obstakels/kolommen draagstructuur 28 28 Brandwerendheid hoofddraagconstructie 26 26 26 Aanwezigheid fontanelconstructies 29 29 Uitbreidbaarheid gebouw/unit, horizontaal 27 27 27 Positionering leidingzones en schachten 30 30 Uitbreidbaarheid gebouw/unit, verticaal 28 28 28 Brandwerendheid hoofddraagconstructie 31 31 Afstootbaar deel van gebouw/unit - horizontaal 29 29 29 Uitbreidbaarheid gebouw/unit, horizontaal 32 32 Afstootbaar deel van gebouw - verticaal 30 30 30 Uitbreidbaarheid gebouw/unit, verticaal 33 33 Verticale uitbreiding: constructie / fundering 31 31 31 Afstootbaar deel van gebouw/unit - horizontaal 34 34 Horizontale uitbreiding: constructie 32 32 32 Afstootbaar deel van gebouw - verticaal 35 35 Onderbreken draagstructuur 33 33 33 Verticale uitbreiding: constructie / fundering 36 36 Aansluitdetaillering met fundering en grondgebonden installaties 34 34 34 Horizontale uitbreiding: constructie 37 37 Bouwtechniek voor de hoofddraagconstructie 35 35 35 Onderbreken draagstructuur 38 38 Isolatie tussen verdiepingen en units 36 36 36 Aansluitdetaillering met fundering en grondgebonden installaties 39 39 Zichtbaarheid hoofdentree 37 37 37 Bouwtechniek voor de hoofddraagconstructie 40 40 Sociale veiligheid hoofdentree 38 38 38 Isolatie tussen verdiepingen en units 41 41 Mogelijkheid balkons aan gevel 39 39 39 Zichtbaarheid hoofdentree 42 42 Demontabele gevel 40 40 40 Sociale veiligheid hoofdentree 43 43 Hergebruik ramen 44 44 Te openen ramen #1 #2 #2 Flexibiliteits indicator 45 45 Plaatsing onderkant ramen 41 41 41 Mogelijkheid balkons aan gevel 46 46 Plaats en vorm daglichtopeningen 42 42 42 Demontabele gevel 47 47 Daglichttoetreding 43 43 43 Hergebruik ramen 48 48 Isolatie van de gevel 44 44 44 Te openen ramen 49 49 Aansluitdetaillering (kop)gevelcomponenten 45 45 45 Plaatsing onderkant ramen 16
Cross-Case: Toegepast en gebruikt Grote verdiepingsvloer (>600 m2 per vloer) Verticale uitwisselbaarheid verdiepingen Identieke verdiepingen Afstootbaar deel van gebouw/unit, verticaal/horizontaal Zelfdragende gevel Eigen identiteit dak/gevel Onderscheid drager-inbouw Eigen unitentree/ ontvangstruimte Zichtbaarheid hoofdentree Individuele inbouw/afwerking Drempelvrije toegang 17
Grote verdiepingsvloer More-living 18
Nieuwe gevel More-living 19
Buitenruimte More-living 20
Individuele inbouw/afwerking More-living 21
Cross-Case: Toegepast en niet gebruikt Herbruikbare ramen Verplaatsbare binnenwanden Aansluitdetaillering binnenwanden (demontabele koppelstukken) Extra kosten wel meer dan 100% (Taal, 2016) 22
Voorbeeld voor verplaatsbare binnenwanden (R. Geraedts & Remøy, 2014) 23
Cross-Case: Niet toegepast en wel gewenst Hogere vrije verdiepingshoogte* (ZVG) Voorbeeld vrije verdiepingshoogte (Architectenweb.nl) 24
Cross-Case: Door randvoorwaarden niet toegepast Verticale/Horizontale uitbreiding* 25
Belangrijkste verschillen Kantoor Installaties cruciaal bij kantoren Indelingsvrijheid belangrijk Zowel kleine als grotere units Wonen Gevel heel belangrijk Esthetiek Isolatie, Geluid, Brandwerend, Openingen, Ramen, Balkons Buitenruimte cruciaal voor succes Sociale veiligheid entrée 26
Ander perspectief en discussie Merin (Van Holten) Locatie, locatie, locatie Regelgeving Marktvraag De ontwikkelaar verkoopt aan de belegger en het laatste wat de belegger wilt horen is dat het kantoorgebouw zo meteen mogelijk niet meer geschikt is waarvoor het bedoeld was (Van Holten, 2016). Als belegger wil je liever horen dat het een superkantoor is en de komende 100 jaar een kantoor zou kunnen blijven (Van Holten,2016). 27
Ander perspectief en discussie Gevel Zelfdragend Brandwerend, Isolatie Te openen ramen Individuele inbouw/afwerking Verplaatsbare binnenwanden en aansluitdetaillering 28
Adviezen 1. Maatregelen die altijd toegepast zouden moeten worden. 2. Maatregelen die niet zijn toegepast, maar wel gewenst. 3. Maatregelen die toegepast zouden moeten worden, onder condities. 4. Maatregelen die niet/nauwelijks werden gebruikt en daarom worden afgeraden. 5. Maatregelen die nooit gebruikt zijn. Categorie 1, 2 en 3 worden aangeraden om toe te passen en categorie 4 en 5 worden afgeraden om toe te passen. 29
1. Maatregelen die altijd toegepast zouden moeten worden # Flexibiliteits indicator Toelichting 7 Grootte verdieping >600 m2 per vloer. 10 Verticale uitwisselbaarheid verdiepingen Min. 50-90% identieke verdiepingen 23 Zelfdragende gevel Gevel dient volledig zelfdragend te zijn en geen onderdeel uitmaken van de hoofddraagconstructie. Zelfdragende gevel gaf meer vrijheid bij het Atrium (Casus 1) en zorgde ervoor dat de gevel kon worden vervangen door een andere gevel bij het More-living project (Casus 2). 31,32 Afstootbaar deel gebouw/unit, verticaal/horizontaal >50% af te stoten zonder dat andere units daar hinder van ondervinden. 39 Zichtbaarheid hoofdentree Gebouwentree duidelijk (op afstand) te herkennen; entree op een logische plaats in gebouw gepositioneerd. 51 Eigen identiteit op gevel/dak Beperkte mogelijkheden voor 30
het More-living project (Casus 2). 1. Maatregelen 31,32 Afstootbaar deel gebouw/unit, verticaal/horizontaal die altijd >50% af te stoten zonder toegepast dat andere units daar hinder van ondervinden. zouden 39 Zichtbaarheid moeten hoofdentree worden Gebouwentree duidelijk (op afstand) te herkennen; entree op een logische plaats in gebouw gepositioneerd. 51 Eigen identiteit op gevel/dak Beperkte mogelijkheden voor meerdere gebouwgebruikers. 69 Onderscheid Drager-Inbouw Minimaal 50-90% projectonafhankelijke inbouwsystemen. 74 Eigen unitentree/ontvangstruimte Iedere gebruiksunit dient de mogelijkheid te hebben voor een eigen entree en ontvangstruimte. 81 Individuele inbouw/afwerking Volop mogelijkheid bieden voor eigen inbouw, afwerking én inrichting. 82 Drempelvrije toegang Alle (meerdere) gebouwentrees drempelvrij. 31
2. Maatregelen die niet zijn toegepast, maar wel gewenst # Flexibiliteits indicator Toelichting 11 Vrije verdiepingshoogte Minimale vrije verdiepingshoogte 2.60-3.00m in casussen. Gewenste verdiepingshoogte >3.00m 17 Gebouwontsluiting, plaatsing liften/kernen/trappen Bij More-living project: Minimaal gewenst Gebouw verdeeld in vleugels, voorzien van een centrale gecombineerde entree en kern. 25 Positionering obstakels/kolommen draagstructuur Totale ruimte voor herindeelbaarheid wordt niet belemmerd door moeilijk of niet te verwijderen obstakels. In beide casussen is deze maatregelen positief uitgepakt, maar door de belegger is dit speciaal aangekaart als gewenst te zijn. 27 Positionering leidingzones en schachten Zowel op centraal als volledig op unitniveau. Gewenst door de belegger. 28 Brandwerendheid hoofddraagconstructie Hoge brandwerendheid gewenst door belegger. Geen exacte cijfers. Op basis van casussen >60 min. 32
gewenst te zijn. 2. Maatregelen die niet zijn 27 Positionering leidingzones en schachten Zowel op centraal als volledig op toegepast, maar wel gewenst unitniveau. Gewenst door de belegger. 28 Brandwerendheid hoofddraagconstructie Hoge brandwerendheid gewenst door belegger. Geen exacte cijfers. Op basis van casussen >60 min. 38 Isolatie tussen verdiepingen en units Voldoen aan huidige eisen voor wonen/zorg, incl. 10% extra boven de huidige norm. Gewenst door ontwikkelaar More-living en belegger. 44 Te openen ramen Min. 30-80% te openen ramen. Toegepast en gebruikt in casus 1. Gewenst en later toegepast in casus 2 en gewenst door belegger. 48 Isolatie van de gevel Voldoen aan huidige eisen voor wonen/zorg, incl. 10% extra boven de huidige norm. Gewenst door belegger. 80 Mogelijkheid verhoogde vloer Verhoogde vloer (+0.20) leidt tot vrije hoogte min. 2.70-2.80m Door ontwikkelaar casus 1 gewenst, dit gaat in combinatie met de vrije verdiepingshoogte en verlaagde plafonds. 33
5. Maatregelen die nooit gebruikt zijn # Flexibiliteits indicator Toelichting 43 Hergebruik ramen In beide casussen zijn de ramen niet hergebruikt. 77 Verplaatsbare binnenwanden Er is geen gebruik gemaakt van verplaatsbare binnenwanden 78 Aansluitdetaillering binnenwanden - horizontaal/verticaal Gelinkt aan de verplaatsbare binnenwanden. Er is ook geen gebruik gemaakt van project-ongebonden demontabele koppelstukken voor de binnenwanden. 34
Hoe te implementeren? 35
BREEAM(-NL) Building Research Establishment Environmental Assessment Method Wordt gebruikt om duurzaamheid van projecten te meten Materialen Gebouwflexibiliteit 36
Rekentool - Gebouwflexibiliteit Rekentool Gebouwflexibiliteit Verkaveling (inrichting) 0 1 2 3 WEGING Casco 1. Kolomplaatsing 1 Binnenafbouw 2. Verplaatsbare binnenwanden 1 Reset 1. Kolomplaatsing Score Kolommen binnen de gevel, stramien < 5400 mm 0 Kolommen binnen de gevel, stramien 5400 mm < 8100 mm 1 Kolommen binnen de gevel, stramien > 8100 mm 2 2. Verplaatsbare binnenwanden Score Binnenwanden niet verplaatsbaar en niet afbreekbaar, meerdere functies 0 Binnenwanden niet verplaatsbaar; afbreekbaar maar niet herbruikbaar 1 Binnenwanden verplaatsbaar, demontabel en opnieuw op te bouwen 2 Installaties 3. Voldoende aansluitpunten E-installaties 1 3. Voldoende aansluitpunten E-installaties Score Geen aansluitpunten 0 Aansluitpunt/goot in 1 richting in vloer, plafond of wand 1 Aansluitpunt/goot in 2 richtingen in vloer, plafond of wand 2 4. Klimaat, E-installaties en W-installaties apart in te delen per stramien Installaties 1 4. Apart in te delen installaties per stramien Score Geen indeling per stramien mogelijk 0 Alleen E-installaties mogelijk 1 E-installaties en W-installaties mogelijk, zonder ventilatie 2 0% Aanpasbaarheid (unitniveau) 0 1 2 3 5. Niet dragende functiescheidende wanden Casco 2 5. Niet dragende functiescheidende wanden Score FS-wanden niet verplaatsbaar en niet afbreekbaar, meerdere functies 0 FS-wanden niet verplaatsbaar; afbreekbaar maar niet herbruikbaar 1 FS-wanden verplaatsbaar, demontabel en opnieuw op te bouwen 2 Casco 6. Gebouwontsluiting 2 6. Gebouwontsluiting Score Decentraal gecombineerde entree en kern 0 Centraal gecombineerde entree en kern 1 Gebouw verdeeld in 2 vleugels vv centrale gecombineerde entree en kern 2 Gebouw verdeeld in > 2 vleugels vv centrale gecombineerde entree en kern 3 37
Huidige indicatorenlijst # Flexibiliteits indicator 1 Kolomplaatsing 2 Verplaatsbare binnenwanden 3 Voldoende aansluitpunten E-installaties 4 Klimaat, E-installaties en W-installaties apart in te stellen per stramien 5 Niet dragende functie-scheidende wanden 6 Gebouwontsluiting 7 Niet dragende gevel en/of obstakels 8 Unitgrootte, mogelijke indeling 9 Zelfstandigheid unit, aanwezigheid pantry, meterkast & sanitair 10 Capaciteit draagvermogen 11 Toetreden van daglicht 12 Hoogte bovenkant vloer - onderkant vloer (Netto interne hoogte) 13 Installaties binnen de (juridische) ruimte van de gebruiker 38
Nieuwe indicatorenlijst # Flexibiliteits indicator 1 Kolomplaatsing 2 Voldoende aansluitpunten E-installaties 3 Klimaat, E-installaties en W-installaties apart in te stellen per stramien 4 Niet dragende functie-scheidende wanden 5 Gebouwontsluiting 6 Niet dragende gevel en/of obstakels 7 Unitgrootte, mogelijke indeling 8 Zelfstandigheid unit, aanwezigheid pantry, meterkast & sanitair 9 Capaciteit draagvermogen 10 Toetreden van daglicht 11 Hoogte bovenkant vloer - onderkant vloer (Netto interne hoogte) 12 Installaties binnen de (juridische) ruimte van de gebruiker 13 Verticale uitwisselbaarheid verdiepingen 14 Afstootbaar deel gebouw/unit, verticaal/horizontaal 15 Zichtbaarheid hoofdentree 16 Eigen identiteit op gevel/dak 17 Onderscheid Drager-Inbouw 18 Eigen unitentree/ontvangstruimte 19 Individuele inbouw/afwerking 20 Drempelvrije toegang 39
9 Capaciteit draagvermogen P5 presentatie - Alptug Tuzgöl 10 Toetreden van daglicht 11 Hoogte bovenkant vloer - onderkant vloer (Netto interne hoogte) 12 Installaties binnen de (juridische) ruimte van de gebruiker 13 Verticale uitwisselbaarheid verdiepingen Nieuwe indicatorenlijst 14 Afstootbaar deel gebouw/unit, verticaal/horizontaal 15 Zichtbaarheid hoofdentree 16 Eigen identiteit op gevel/dak 17 Onderscheid Drager-Inbouw 18 Eigen unitentree/ontvangstruimte 19 Individuele inbouw/afwerking 20 Drempelvrije toegang 21 Positionering leidingzones en schachten 22 Brandwerendheid hoofddraagconstructie 23 Isolatie tussen verdiepingen en units 24 Te openen ramen 25 Isolatie van de gevel 40
Conclusie Een deel van de kantorenvoorraad op de beste locaties staat slechts voor een beperkte periode in aanbod, terwijl een groot deel van het aanbod op de mindere locaties slechts weinig tot geen opname kent en daardoor lang in aanbod blijft staan (Dynamis, 2016). Locatie bepalend voor mogelijkheden Regelgeving, Randvoorwaarden Marktvraag Stap voor stap naar een duurzamere toekomst 41