bestemmingsplan Binnenstad 217 Evaluatie bestemmingsplan Binnenstad 28 april 216 versie 1. team Stad en team Beleid
Inhoud 1. Inleiding... 3 1.1 aanleiding... 3 1.2 doel... 3 1.3 leeswijzer... 3 2. Evaluatie geldend beleid... 4 2.1 Waalkade en parkeeropgave... 4 2.2 Poortenstrategie... 4 2.3 Kernwinkelgebied en aanloopstraten... 5 2.4 Horeca en uitgaan... 5 2.5 Wonen... 5 2.6 Groen en water... 6 3. Evaluatie geldend bestemmingsplan... 7 3.1 verleende vergunningen... 7 3.2 afwijkingsmogelijkheden en wijzigingsbevoegdheden in het geldende plan... 7 3.3 verleende vrijstellingen/ontheffingen buitenplans... 8 3.4 afgewezen initiatieven... 8 3.5 handhaving... 8 2
1. Inleiding 1.1 aanleiding De binnenstad van Tiel is een dynamisch gebied. Hoewel het bestemmingsplan nog geen 1 jaar (wettelijke geldigheidsduur) oud is, is vanwege deze hoge dynamiek dit gebied wel toe aan actualisatie. In 215 is vanuit het coalitieakkoord/ collegeprogramma reeds gestart met de binnenstadsvisie. Deze visie beschrijft trends en ontwikkelingen en vormt samen met voorliggende evaluatie de basis voor een kader stellende discussie en vervolgens voor de ruimtelijke visie en bestemmingsplan. 1.2 doel De evaluatie beoogt twee doelen. Enerzijds als werkdocument voor de ambtelijke werkgroep dat gebruikt wordt in het proces. Anderzijds als informatie voor de gemeenteraad en de samenleving om een beeld te krijgen van het gevoerde beleid vanuit het geldende bestemmingsplan. 1.3 leeswijzer In deze evaluatie wordt als eerst gekeken naar de beleidsuitgangspunten van het gevoerde beleid en de effecten daarvan bij ontwikkeling van de binnenstad. Vervolgens worden de regels van het bestemmingsplan geëvalueerd en gekeken hoe deze faciliterend zijn geweest bij het ontplooien van initiatieven vanuit de samenleving. 3
2. Evaluatie geldend beleid Het ruimtelijk beleid voor de binnenstad is vastgelegd in het bestemmingsplan Binnenstad (dat weer gebaseerd is op de Ruimtelijke visie op de binnenstad) en in de Structuurvisie Tiel 23. Hieraan ten grondslag liggen het Masterplan Waalfront en het Masterplan Stationsgebied. De hoofdpunten van dit beleid zijn in dit hoofdstuk beschreven. 2.1 Waalkade en parkeeropgave Vanuit de visie op het Waalfront (Masterplan Waalfront) is een kwalitatieve verbetering van het stadsfront vanaf de Waal gewenst. Daarbij staan de volgende doelen voor ogen: meer belevingswaarde van dit unieke gebied, het versterken van de relatie binnenstad-waal en maximaal 2 parkeerplaatsen behouden op de Waalkade. Bij de herinrichting zijn groen en ruimte voor de grote evenementen richtinggevend. De herinrichting van de Waalkade geeft een parkeeropgave voor de binnenstad. Deze opgave wordt verdeeld over de drie poortgebieden. 2.2 Poortenstrategie Er is ingezet op de ontwikkeling en versterking van de drie (toegangs)poorten tot de stad. Belangrijkste doelstellingen zijn het ruimte bieden voor voorzieningen die te groot(schalig) zijn om in het centrum zelf te huisvesten, vergroting van de aantrekkingskracht van de binnenstad en het verbeteren van de bereikbaarheid van de binnenstad. Iedere poort krijgt een eigen functie binnen het systeem van de binnenstad. Zo wordt de Westluidense poort gericht op cultuur, de Santwijckse poort op winkelen en de Burense poort op boodschappen en dienstverlening. In alle drie de poorten zit een belangrijke parkeeropgave vanuit het verplaatsen van parkeerplaatsen van de Waalkade naar de stad, naast de parkeeropgave die de respectievelijke nieuwe functies in de poorten zelf genereren. Westluidense poort De Westluidense poort is in ontwikkeling en richt zich op cultuur. Op dit moment is de schouwburg al gevestigd in het gebied. Het gebied wordt met de realisatie van de Westluidense poort het culturele kwartier van de stad. Er wordt een ondergrondse parkeergarage gebouwd met daarop de bibliotheek en culturele instellingen. Er zijn daarnaast plannen voor de bouw van een bioscoop in het gebied. Santwijckse poort De ontwikkeling van de Santwijckse poort is gericht op parkeren en grootschalige detailhandel en of voorzieningen die niet gehuisvest kunnen worden in de binnenstad van Tiel. Het grootste deel van de bezoekers van het winkelgebied komen straks via deze poort de stad in of komen er langs op weg naar een van de andere parkeerlocaties. Er ligt dan ook een kwalitatieve opgave om de entree van het centrum te versterken. De ontwikkeling van dit gebied wordt gefaseerd uitgevoerd. Voor de korte termijn is gekozen voor een tijdelijke inrichting met parkeerplaatsen aan het Fabriekslaantje. Burense poort De Burense poort is en wordt gericht op dagelijks boodschappen (supermarkt) met een parkeervoorziening die tevens gebruikt wordt voor bezoekers van de binnenstad. Omdat dit een belangrijk bronpunt is voor de binnenstad geldt ook hier een kwalitatieve opgave. Er is een plan in ontwikkeling voor de herinrichting van het gebied waarmee de ruimtelijke kwaliteit en het parkeren wordt verbeterd en uitgebreid. De bestaande supermarkt wordt eveneens verbouwd waardoor de ingang aan de stadszijde komt te liggen. Vanuit het parkeerterrein komt een verbinding 4
voor voetgangers en fietsers met de binnenstad. De doorgaande weg die nu nog het gebied van de binnenstad scheidt, krijgt een andere uitstraling (shared space) wat de kwaliteit van het gebied en beleving van de bezoeker vergroot. 2.3 Kernwinkelgebied en aanloopstraten In het kernwinkelgebied is alle ruimte geboden voor detailhandel en winkel ondersteunende horeca. Het beleid wonen boven winkels (waarbij wonen boven winkels verplicht was) is los gelaten waardoor winkels (en horeca) de mogelijkheid hebben om ook de verdieping(en) te benutten. Uitgangspunt is dat op de begane grond een publieksfunctie is welke tijdens winkelopeningstijden open is (zoals bijvoorbeeld ook lunchrooms). Daarom zijn ook dienstverlenende bedrijven toegestaan en bijvoorbeeld restaurants en cafés (die doorgaans pas in de avond open gaan) niet. Met het verruimen van de mogelijkheden voor detailhandel op de verdieping(en) is nieuwbouw gepleegd ten behoeve van de vestiging van onder meer H&M. Ook bestaande winkels en winkel ondersteunende horeca hebben gebruik gemaakt van deze mogelijkheden. In de aanloopstraten zijn publieksgerichte functies (detailhandel, winkel ondersteunende horeca, dienstverlening en ambachtelijke bedrijven) op de begane grond toegestaan, maar niet verplicht. Hier is wonen op de begane grond ook toegestaan. Op de verdiepingen zijn geen publieksgerichte functies toegestaan. In het huidige bestemmingsplan is aan de omvang van het winkelgebied geen beperkingen gesteld. De afgelopen jaren is de leegstand in de binnenstad toegenomen. 2.4 Horeca en uitgaan Het concentratiebeleid van avondhoreca op het Plein is voortgezet en versterkt. Nieuwe detailhandel is niet langer mogelijk op het Plein. Daarnaast zijn wel andere uitgaansfuncties op het Plein mogelijk gemaakt om meer mogelijkheden te bieden om van het Plein een uitgaansplein te maken. In combinatie met de herinrichting van de openbare ruimte (waarmee de auto van het Plein is verdwenen) en het toestaan van meer terrassen op het Plein heeft dit beleid geleid tot meer horecabedrijven op het Plein. Aandachtspunt is en blijft de situatie van diepe panden waarvan de achterkant gelegen is aan de achterliggende straat. Het is vanuit het gevoerde beleid niet gewenst dat hier achterkantsituaties ontstaan/ blijven bestaan. Voorts is een aandachtspunt dat avondhoreca en daghoreca elk hun eigen uitstraling hebben en dat met name overdag de uitstal van de dan nog gesloten avond horeca niet bijdraagt aan sfeerverhoging voor de daghoreca. Op het Plein is van oudsher de warenmarkt gevestigd. Door de transformatie van het Plein tot horecaplein met de daarbij behorende terrassen is er op het Plein tijdens de warenmarkt sprake van functies die elkaar in het gebruik in de weg zitten. 2.5 Wonen De verplichting van wonen boven winkels is losgelaten in het kernwinkelgebied. Om meer levendigheid en sociale controle in de binnenstad te krijgen na sluitingstijd is buiten het kernwinkelgebied is op de verdiepingen alleen wonen toegestaan. Dit beleid heeft geleid tot verbeteringen van de levendigheid van de stad bij onder meer de ontwikkeling aan de Voorstad/ Oliemolenwal (H&M) en de ontwikkeling Hof van Arkel. 5
Het gebied rond het Dominicuskwartier is aangewezen als woonbuurt waar het wonen centraal staat. In dit gebied is project Dominicuskwartier ontwikkeld. In het Westluidense poortgebied is de bouw van 36 woningen gepland. Deze zijn nog niet gebouwd en zitten niet in de in het aanbouw zijnde cultuurgebouw. Deze woningen worden op een later moment ontwikkeld. De geplande woningbouw op het Bleekveld (Slokker-terrein) is nog niet gerealiseerd. Belangrijkste oorzaak hiervoor zijn de gewijzigde marktomstandigheden vanwege de economische crisis. 2.6 Groen en water In het beleid is aandacht voor de kwaliteiten van parken en stadstuinen rondom de Maartenskerk en aan de westzijde van de binnenstad. Er is aandacht voor meer beleving van de groene kwaliteiten door deze groene ruimten met elkaar te verbinden door middel van een wandelroute. In het beleid is ook aandacht voor de groen/blauwe kwaliteiten van de stadsgracht en de daaraan gekoppelde groene zone. Deze belommerde wandeling is grotendeels behouden. Daar waar door ingrepen in het verleden de belommerde wandeling is verdwenen (o.a. in delen van het Santwijckse poortgebied en het Westluidens poortgebied), is het beleid erop gericht de twee uiteinden te verbinden via een doorgaande route voor wandelaars. Ook is in het beleid een brug opgenomen om de wandelroute vanaf het station (via de Dr. Schaepmanstraat) naar de binnenstad te versterken. Deze brug wordt nu gerealiseerd. 6
3. Evaluatie geldend bestemmingsplan In 28 is het bestemmingsplan Binnenstad vastgesteld en in 29 goedgekeurd door de Provincie Gelderland (dat was toen nog een voorwaarde voor inwerkingtreding). Dit bestemmingsplan bood een actueel planologisch kader voor de binnenstad. Naar aanleiding van een uitspraak van de Raad van State met betrekking tot archeologie, is het bestemmingsplan in 211 herzien met betrekking tot dit punt. Vervolgens is in 212 het plan deels herzien met een tweede herziening. 3.1 verleende vergunningen Sinds het inwerking treden van het bestemmingsplan Binnenstad (28) zijn er 258 vergunningen verleend in de binnenstad. Daarvan zijn er 246 vergunningen rechtstreeks verleend en 12 vergunningen verleend op basis van een afwijking of wijzigingsbevoegdheid. 3.2 afwijkingsmogelijkheden en wijzigingsbevoegdheden in het geldende plan In het geldende bestemmingsplan (incl. de herzieningen) zijn ten behoeve van de uitvoering van diverse beleidsuitgangspunten afwijkingsmogelijkheden en wijzigingsbevoegdheden opgenomen. Voor de ontwikkeling van de 3 poortgebieden, de ontwikkeling van de Molenhoek en de ontwikkeling van een horecagelegenheid op de kop van de Waalkade zijn wijzigingsbevoegdheden in het plan opgenomen. Van twee van deze bevoegdheden is gebruik gemaakt door de vaststelling van een wijzigingsplan. Het betrof de volgende plannen: wijzigingsplan Binnenstad Molenhoek: de bouw van 9 appartementen, twee winkels en een vrijstaande woning. wijzigingsplan Binnenstad Westluidense poort: de bouw van een ondergrondse parkeergarage voor circa 58 parkeerplaatsen, maximaal 36 woningen, een bioscoop en een cultuurcluster. Daarnaast kent het plan tal van (flexibiliteits)bepalingen in de vorm van afwijkingsmogelijkheden of algemene wijzigingsbevoegdheden. Hierna wordt een overzicht gegeven van alle mogelijkheden en wordt aangegeven hoe vaak van die mogelijkheid gebruik is gemaakt. Afwijking voor het toestaan van een bedrijf in een categorie hoger dan de maximaal toegestane categorie Afwijking voor het bouwen van een gebouw buiten het bouwvlak Afwijking voor het toestaan van een hogere hoogte van vlaggenmasten en lichtmasten tot 15 meter Afwijking voor het toestaan van een hogere hoogte van erfafscheidingen tot 3 meter Afwijking voor het toestaan van grotere erkers. Afwijking voor het toestaan van een aan huis gebonden bedrijf Afwijking voor het toestaan van het bouwen conform de basisbestemming. Afwijking voor het bouwen van bouwwerken geen gebouwen zijnde conform de basisbestemming. Afwijking voor het afwijken van maten, afmetingen of percentages tot niet meer dan 1% Afwijking voor het aanpassen van het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling Afwijking voor het toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft Afwijking voor het vergroten van de maximale hoogte van kunstwerken geen gebouwen zijnde, zend-, ontvang- en/of sirenemasten tot niet meer dan 4 meter Afwijking voor het toestaan van hogere hoogte bij bijvoorbeeld schoorstenen, luchtkokers, liftkokers ed. Wijzigingsbevoegdheid voor het verwijderen van specifieke aanduidingen na beëindiging van de bedrijfsvoering (bioscoop, cultuur en ontspanning, horeca t/m horecacategorie 2, horeca t/m horecacategorie 3, kantoor, dienstverlening, detailhandel, gezondheidszorg en religie) Wijzigingsbevoegdheid voor het verwijderen, toevoegen en wijzigen van de aanduiding woonschepenligplaats. 1 7
Wijzigingsbevoegdheid voor het verwijderen of verkleinen van de dubbelbestemming waarde archeologie. Wijzigingsbevoegdheid voor het verwijderen van de aanduiding veiligheidszone-bevi. 3.3 verleende vrijstellingen/ontheffingen buitenplans In een aantal gevallen is er medewerking verleend aan initiatieven waarvoor het geldende bestemmingsplan niet toereikend was. In die gevallen is er buitenplans vrijstelling verleend. Afwijking gebruik ten behoeve van kinderdagverblijf, iriszorg, vergroten horecaonderneming, 5 zanddepot WLP en herinrichting Santwijcksepoort Afwijking goothoogte dakopbouw 2 Afwijking voor uitbouw ten behoeve van mantelzorg 1 Afwijking van dubbelbestemming Water voor plaatsen oplaadpaal ten behoeve van electische fietsen 1 Afwijking (tijdelijk) ten behoeve parkeerterrein begrafenisonderneming 1 Afwijking hoogte bebouwing achter achtergevelrooilijn 1 3.4 afgewezen initiatieven In de gemeente Tiel is het gebruikelijk dat initiatiefnemers vooraf in gesprek gaan over hun plannen. Hiermee wordt al voor de formele indiening van een (bouw)plan duidelijk of een initiatief kansrijk is of niet. Na deze gesprekken worden initiatieven waar een strijdigheid is met het bestemmingsplan vaak nog aangepast waardoor deze alsnog passen binnen het bestemmingsplan, of leiden initiatieven niet tot een formele aanvraag. Door deze werkwijze is er in de periode dat het bestemmingsplan Binnenstad werking is, slechts 1 aanvraag om vergunning formeel geweigerd. Dit betrof het plaatsen van een cityscreen dat door de afstand van de voorgevel binnen de bestemming Verkeer viel waarbinnen het bouwplan niet past. Er zijn 7 formele aanvragen om een bouwvergunning niet in behandeling genomen. Dit heeft te maken met het niet (tijdig) aanleveren van de benodigde gegevens. Daarnaast zijn drie formele aanvragen ingetrokken. Tweede Achterstraat 13; verbouwen van bouwwerk tot 6 woonstudio s Koornmarkt 8; verbouwen tot 5 appartementen, plan wordt aabgepast en opnieuw ingediend Nieuwe Tielseweg 17; plaatsen dakkapel 3.5 handhaving Tijdens de periode dat het geldende plan inwerking is, zijn geen planologische overtredingen geconstateerd. 8