Verkoopinformatie kavels Ruige Weide (initiatiefnummer 410) Oosterwold. Wilt u ruim en groen wonen? Uw eigen woning bouwen op een prachtig stuk grond in het gebied Oosterwold? Mooi Oosterwold biedt een aantal bouwkavels aan, in bouwrijpe staat, om uw droom te kunnen realiseren. over Oosterwold Oosterwold is een buitengebied (gelegen onder de nieuwe wijk Nobelhorst, langs de Kievitweg / Tureluurweg / Goudplevierweg met de Vogelweg als verbinding tussen Waterlandse weg en A27) waar je zelf je plek kunt bepalen waar je wilt gaan bouwen. De spelregels voor de invulling van de kavel zijn vastgelegd in het bestemmingsplan Oosterwold. Er is geen welstand. Alle informatie over het gebied staat op de website van de gemeente: www.maakoosterwold.nl kavel 410 Op de website van www.maakoosterwold.nl vindt u onder basisinformatie de initiatievenkaart. Deze wordt met grote regelmaat geactualiseerd en geeft een beeld van de invulling van het gebied. Kavel 410 is gelegen ten zuiden van het grote terrein met nummer 30 (dit wordt een stadsakker en boerenerf van de stadsboerderij Almere) en de Eemvallei met nummer 92. De Eemvallei is het gebied dat het stroomgebied van de vroegere rivier de Eem volgt en nu een landschappelijke (publiek toegankelijke) inrichting gaat krijgen door Staatsbosbeheer en stichting Voedselbosbouw Nederland. De koeien van de stadsboer zullen op de vliervelden gaan grazen. Kavel 410 ligt hieronder. De Eemvalleizone grenst aan het noorden van de kavels, westelijk loopt de reservering openbaar vervoer zone - geen concrete plannen, tot 2028 in ieder geval gebeurt hier niets - ten zuiden ligt een bestaande bosstrook en ten oosten liggen nog twee particuliere kavels. In deze mooie hoek worden tien tot dertien woningen gerealiseerd. De toegang is via een doodlopende weg, de Karl Marxweg geheten. De indeling van Kavel 410 De kavel zal op maat worden gesplitst in vijf tot maximaal acht kavels, die ieder een nieuw perceel vormen. Door het plangebied heen loopt de ontsluitingsweg van de kavels naar de drie kavels die ten westen van de ov-zone komen te liggen. in het kort: de belangrijkste spelregels van Oosterwold In september 2016 is het bestemmingsplan Oosterwold in werking getreden. Dit is een bijzonder plan, het beschrijft niet op voorhand de invulling van het gebied maar geeft een set met Ontwikkelregels mee. Deze zijn uiteraard ook van toepassing op de kavels van Ruige Weide. Ze zijn uitgewerkt in de kaveltekening, welke deels nog flexibel is in te vullen en te wijzigen, met inachtneming van de volgende regels. - er gelden voorgeschreven (minimum / maximum) percentages mbt de invulling van de kavel; - je moet altijd een weg / ontsluiting regelen met buren, die komt minimaal aan 1 zijde van de kavel te liggen, de grond daarvoor koop je ook en ook betaal je mee aan de aanleg; - de ontsluitingsweg draag je over aan een VVE met je buren; - maximaal 11 % van de kavel mag je gebruiken voor infra (inclusief ontsluitingsweg);
- er moet aan de overige zijden een 2 meter openbaar toegankelijke zone rond de kavel lopen; - minimaal 50% van de kavel moet stadslandbouw worden; - maximaal 25 % van de kavel is het zogenaamde roodkavel. Hier ben je vrij om te doen wat je wilt, maar alle bebouwing moet op het rood komen en het roodkavel mag niet worden opgesplitst; - de helft daarvan, dus 12,5 %, is je maximale bouwrecht in bruto vierkante meters; - het gaat om bruto, dat wil zeggen gemeten vanaf de buitenmuren, en vloeroppervlak, dat wil zeggen alle vloeren, ook op de verdiepingen, tellen mee; - grofweg: wil je 100 m2 bvo bouwen, dan moet je kavel minimaal 100 x 8 = 800 m2 groot zijn; let op, dit is een zeer hard gegeven. De filosofie is: wil je groter bouwen, dan kun je eenvoudig meer grond kopen; - alle bebouwing telt mee, dus ook een schuur, kas e.d.; - maar het is wel mogelijk om vergunningvrij aan/uit/of bijgebouwen te maken, volgens de landelijke regelgeving. De website maakoosterwold.nl geeft hierover meer informatie. - voordat je een vergunning mag gaan aanvragen, moet je een Ontwikkelplan opstellen waarin je alle aspecten van de ontwikkeling van de kavel vastlegt. Kavelpaspoort Voor iedere kavel zal een apart kavelpaspoort worden opgesteld. Dit wordt uitgewerkt in samenspraak met de koper. De positie en vormgeving van het roodkavel ligt bijvoorbeeld nog niet vast. De kosten Als je een huis op een kavel van Ruige Weide gaat laten bouwen, dan bestaat je begroting uit verschillende onderdelen. grond en bouwrijp maken Mooi Oosterwold BV koopt de grond en betaalt daarnaast een exploitatiebijdrage aan de gemeente, vastgelegd in een Anterieure Overeenkomst (ook wel AO genoemd). De grond is dan nog niet bouwrijp. De BV zorgt vervolgens voor het bouwrijp maken van de kavel. Mooi Oosterwold neemt al het werk, onderzoeken, kosten en risico voor het bouwrijp maken voor zijn rekening, en rekent daarvoor een opslag op de grondkosten. Bouwrijpe grond is dan 110 per m2 (inclusief grond- en AO kosten). Je tekent hiervoor een koop/ontwikkelovereenkomst met Mooi Oosterwold BV. Bij de prijs is inbegrepen: - aankoop grond en bijdrage AO kosten; - uitwerking kavelopzet, kavelpaspoorten en tekeningen voor toetsing door gemeente; - uitvoeren noodzakelijke onderzoeken (ecologie, archeologie, water) - opstellen Ontwikkelplan waarin alle aspecten van de ontwikkeling van de kavel worden beschreven; - afstemming met waterschap en aanvragen Watervergunning; - afstemming ontgrondingen met de provincie; - aankoop en aanleg ontsluitingsweg; - verzorgen trace en aanleg kabels en leidingen (water, elektra, glasvezel); - aanleg afvalwaterzuiveringssysteem: IBA III met helofytenfilter, individuele aansluiting; - civieltechnische uitwerking tbv opdrachtverlening bouwrijp maken;
- uitvoering werkzaamheden zoals op tekening: aanleg inrit, bouwvlak tot 2 meter rondom woning ophogen met zand, graven greppels en overige waterpartijen, frezen van de grond tbv de stadslandbouw; - kosten overdracht van de kavel bij de notaris (van rijk naar gemeente, van gemeente naar Mooi Oosterwold BV en van deze BV naar koper, inclusief alle kadastrale kosten). - een aantal uren bouwbegeleiding tbv ontwikkelen van de te bouwen woning, indien gewenst. De koper vraagt individueel de Omgevingsvergunning aan voor de woning. De onderdelen mbt toetsing aan het bestemmingsplan (ruimtelijk kader), de noodzakelijke onderzoeken en de watervergunning worden door Ruige Weide verzorgd. bijkomende kosten Bijkomende kosten moet je altijd maken, ook als je elders in Almere gaat bouwen. Dit betreft sonderen ( 1.250), leges bouwvergunning (afhankelijk van grootte woning, reken met 6.000), aansluitkosten elektra en water (samen 1.500), inrichting terrein van de stadslandbouw, en een post onvoorzien. Samen zo n 10.000. Ontwerp en aanneemsom woning Tot slot betaal je indien aan de orde de architect voor het ontwerp van de woning en uitwerken van de bouwaanvraag. Soms is dit al bij de prijs van een woning inbegrepen. In dat geval betaal je alleen de aanneemsom voor de bouw van het huis. Tijdpad mbt de gemeente In dit geval treedt Mooi Oosterwold op als organisator van de aankoop en het bouwrijp maken van de kavels. In Oosterwold teken je eerst de intentieverklaring met de gemeente waarmee de locatie van de kavel vastligt. De intentieverklaring is door Mooi Oosterwold begin juni 2017 getekend, eind juni is het ontwikkelingsplan ter goedkeuring aan de gemeente aangeboden. Inmiddels zijn ook de benodigde onderzoeken gestart. Als het Ontwikkelingsplan is getoetst en goedgekeurd tekent Mooi Oosterwold de Anterieure Overeenkomst, planning hiervoor is eind augustus 2017. Deze is te beschouwen als een recht van koop, waarbij de randvoorwaarden vastliggen. Op dat moment moet voor minimaal 75 % van de kavels een koper bekend zijn. Daarna kan iedere koper van een individuele kavel in het plangebied de eigen Omgevingsvergunning indienen. Een onherroepelijke Omgevingsvergunning is voorwaarde om de kavel in eigendom over te dragen. Nadat deze vervolgens bouwrijp is gemaakt kan de aannemer starten met de bouw. De kavels zullen dus individueel kunnen worden overgedragen. Tijdpad mbt de kopers Indien je een kavel in het plan Ruige Weide koopt, teken je een koop/ontwikkelovereenkomst met Mooi Oosterwold BV. Nadat in augustus de Anterieure Overeenkomst is getekend, wordt het tempo vooral bepaald door de individuele koper zelf, aangezien deze individueel de omgevingsvergunning voor de te bouwen woning aanvraagt. Het betreft een reguliere procedure met een doorlooptijd van 8 weken + 6 weken beroepstermijn, eenmalig door de gemeente met 6 weken te verlengen plus eventueel de periode die een aanvrager krijgt om ontbrekende informatie aan te vullen. Daarna vindt overdracht plaats van de kavel (de voorbereiding daarvan bij de notaris vergt ook enige voorbereidingstijd). Start bouw is derhalve minimaal 17 tot 27 weken na indiening van de aanvraag vergunning. In de tussentijd wordt de
financieringsaanvraag definitief beoordeeld en regel je indien nog niet gebeurd de aanneemovereenkomst met de aannemer. Start bouw gaat vervolgens in overleg met de aannemer en Mooi Oosterwold BV. Betalingen en financiering Je moet eigen geld inbrengen om de kavel te kunnen reserveren en ontwikkelen. Want in Oosterwold worden (onderzoeks)kosten gemaakt voor de levering uit. Bij Ruige Weide is dit als volgt: Aan Mooi Oosterwold betaal je bij het tekenen van de koop/ontwikkelovereenkomst 6.000. Hiervan worden de onderzoeken gefinancierd. Aan de gemeente betaal je twee keer 10 % van de AO kosten (bij het tekenen van de Anterieure Overeenkomst en op het moment dat de bouwaanvraag is ontvangen). De AO is gebaseerd op een bedrag van 12.65 per m2. Voor de kavel van 1.200 m2 dus 3.000 dwz twee keer een bedrag van 1.500. Daarnaast moet je ook het sonderen betalen omdat deze gegevens nodig zijn voor de bouwaanvraag. Je moet in dit voorbeeld dus rond de 10.000 kunnen betalen voordat de hypotheek gevestigd kan worden. Laat je een woning op maat ontwerpen, dan kunnen daar ook nog ontwerpkosten bij komen. De vooruit betaalde bedragen worden bij de grondoverdracht (en het vestigen van de hypotheek) verrekend, het zijn dus geen extra kosten. Met de getekende koop/ontwikkelovereenkomst kan financiering worden aangevraagd bij de bank. De makelaar kan indien gewenst een stichtingskostenoverzicht maken ter onderbouwing van de aanvraag. Ook is zij altijd bereid om vragen van financiers te beantwoorden. Let er verder op dat de te ontvangen offerte een voldoende lange geldigheidsperiode heeft. Rabobank Almere en Triodosbank zijn bekend met de bijzondere ontwikkeling in Oosterwold, verstrekken een hypotheek en indien nodig ook een persoonlijke lening voor de eerste inleg. Bij familie / vrienden lenen is altijd voordeliger J. Als je van financiering afhankelijk bent is de eerste stap om op basis van deze informatie uit te zoeken of je het financieel kunt regelen. Tekenen onder voorbehoud financiering is in Oosterwold niet mogelijk. Stoppen Er kunnen altijd omstandigheden zijn die maken dat de ontwikkeling niet meer gewenst of toch niet haalbaar is. Stop je tussentijds (dwz voor overdracht van de kavel) met de ontwikkeling van je kavel en bouwplan, dan ontvang je de inleg retour minus 1.000 ter dekking van de kosten om een nieuwe deelnemer te werven / de gevolgen van het terugtrekken van een deelnemer op te vangen. Het geld wordt pas terugbetaald indien er daadwerkelijk een nieuwe koper is gevonden en deze de entreekosten heeft betaald aan Mooi Oosterwold. Zo blijft het risico dus beperkt. Wat praktische punten: Heien is noodzakelijk In heel Oosterwold moet er worden geheid om te kunnen bouwen. De draagkracht van de grond wordt per kavel bepaald, dat gebeurt door sonderen gevolgd door een palenadvies. Mooi Oosterwold zal de opdracht voor alle bouwplannen indien gewenst coördineren. De situatie van de bodem is sterk wisselend: er zijn plekken waar palen van 9 meter voldoende zijn, maar ook waar deze 24 meter lang moeten zijn. Er wordt, in verband met de grondwaterdruk, geadviseerd om zonder kruipruimte te bouwen. Een ander alternatief is het bouwen op een terpje van ongeveer een halve meter.
Een kelder bouwen Het is mogelijk om een kelder te maken. Houd er wel rekening mee dat er sterke grondwaterdruk is, dus het wordt niet aanbevolen. De oppervlakte telt mee in de berekening van de bvo. Erfafscheidingen Aan de buitenranden van de kavel loopt de strook van twee meter. Aan de binnenzijde daarvan is een afscheiding toegestaan. Deze mag maximaal 1.20 meter hoog zijn, minimaal 90 % transparant en groen beplant. Dat kan bijvoorbeeld een gaashek zijn, of gebruik struiken als afscheiding. Het erf (roodkavel) mag tot een hoogte van maximaal twee meter worden afgeschermd. Hier is bijvoorbeeld een schutting wel toegestaan. Welstand Er is geen welstand in Oosterwold, je bent dus helemaal vrij om te bouwen wat je wilt qua stijl en materialen. Wel telt het maximum m2 bvo. En uiteraard moet de woning wel voldoen aan de regels van het Bouwbesluit. De ontsluitingsweg In heel Oosterwold regelen de toekomstige kopers zelf hun ontsluiting; zij blijven na aanleg ook verantwoordelijk voor het beheer. De aanleg van de weg is bij de prijs inbegrepen. Voor het beheer zullen kopers lid worden van de Vereniging Karl Marxweg. De jaarlijkse beheerkosten zijn nog niet bekend. Bijzonderheden kavels Ruige Weide De reservering voor de ov verbinding Ten westen van kavels 1 en 5 ligt een brede strook, dit is een rijksreservering voor een mogelijk toekomstige openbaar vervoer verbinding. Deze staat al sinds het ontstaan van Almere op de kaart. Tot 2028 zal hier in ieder geval niets gebeuren. Er zijn nog bovendien geen plannen om de aanleg te gaan ontwerpen. Eemvallei Beschikbaar is de inrichtingstekening voor de Eemvalleizone van 17 april 2017. Dit is voor zover bekend bij Mooi Oosterwold de meest recente tekening. Mooi Oosterwold is hierin geen partij. Het kan dus zijn dat deze tekening nog wordt aangepast; Mooi Oosterwold kan hierin geen garanties geven. Vliegveld Lelystad In 2019 zal vliegveld Lelystad in gebruik genomen worden. De stijg- en landingsroutes lopen niet over het gebied van Oosterwold in Almere. Afhankeljk van de windrichting zal 40 % van het vliegverkeer op 2 kilometer ten norden van de Ruige Weide afbuigen en 60 % van de vluchten op 8 kilometer. Informatie over deze ontwikkeling staat op de website van de gemeente maakoosterwold.nl. Houd verder de algemene publiciteit hierover in de gaten. Windmolens Er is een voornemen om ten oosten van de A6 de windmolens te vervangen door minder maar hogere molens. Dit levert beperkingen op voor initiatieven in Oosterwold die in de zogenaamde slagschaduwzone liggen. Ruwe berekeningen geven aan dat Ruige Weide net binnen de 5:20 contour ligt (slagschaduwzone). Dit houdt in dat er meer dan 17 dagen per jaar gedurende 20 minuten per dag schaduw van de wieken over het plan van Ruige Weide valt, voornamelijk in de vroege zomerochtenden.
De gemeente komt binnenkort met informatie over de betekenis hiervoor voor bouwplannen. Het zou kunnen dat bouwplannen zich moeten aanpassen aan deze situatie. Mooi Oosterwold houdt de kopers hiervan op de hoogte. Voorzieningen in Oosterwold Winkels, zorg en (openbaar) vervoer Oosterwold is een buitengebied, er komen in het gebied zelf geen voorzieningen. Voor winkels ga je naar Huizen, stadslandgoed de Kemphaan (Boerenmarkt op zaterdag), of Nobelhorst (ook een markt op zaterdag). Daar is ook een gezondheidscentrum, school, buurthuis, horeca, busverbinding en op termijn een supermarkt. Het dichtstbijzijnde station is Almere Buiten of Almere Parkwijk, beiden 15 minuten met de auto en een half uur fietsen. Almere stad ligt op 17 minuten rijden; bus 159 rijdt hier naar toe vanaf halte Almere Hout. In 2018 wordt in het verlengde van het Kathedralenpad een fietsbrug over de Hoge Vaart gerealiseerd. Die maakt het Gooi via de Stichtse Brug beter bereikbaar voor langzaam verkeer. Nutsvoorzieningen Je kunt een aansluiting krijgen op elektra en op water. Daarnaast komt er glasvezelkabel. Er komt geen gas of stadsverwarming, je moet dus zelf een oplossing organiseren voor je warmte (warmtepomp, elektrisch, pelletkachel o.i.d.). Oosterwold ligt in een bodembeschermingsgebied: je mag geen systeem kiezen dat dieper dan 30 meter de grond ingaat exacte informatie staat op de bodemkaart op www.maakoosterwold.nl. Er zijn diverse oplossingen mogelijk. Ook komt er geen riolering in het gebied. Alle kavels moeten zelf een voorziening voor vuilwater afvoer organiseren. Dat wordt opgelost met een IBAIII systeem (ondergrondse tank met compartimenten) en daarnaast een helofytenfilter (bij de prijs van het bouwrijp maken inbegrepen). Interesse? Het is leuk om op een zaterdag te gaan kijken in het gebied. Dan is er op de Kemphaan de boerenmarkt en in Nobelhorst een gewone markt. Voor meer informatie: Maak dan een afspraak om de mogelijkheden door te spreken. Jorien van Santen, leukehuizen,nl, 0641246405 of info@leukehuizen.nl. Nb disclaimer Deze informatie is zorgvuldig samengesteld naar laatste inzichten. Het stuk heeft echter geen rechtskracht. Formele stukken zijn te vinden op de website van de gemeente Almere: www.maakoosterwold.nl. Een andere leuke informatiebron is www.oosterwold.info.