8 Gemengd regionaal bedrijventerrein Erembodegem Zuid IV 55
A Relatie met het afbakeningsproces In de hypothese van gewenste ruimtelijke structuur van het regionaalstedelijk gebied Aalst wordt dit gebied aangeduid als een te ontwikkelen gemengd regionaal bedrijventerrein als uitbreiding van het bedrijventerrein Erembodegem zuid. De doelstellingen om het gebied op te nemen in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan voor de afbakening van het regionaalstedelijk gebied Aalst zijn de volgende: de ontwikkeling van deze nog grotendeels onbebouwde terreinen als gemengd regionaal bedrijventerrein door een overheid mogelijk te maken. de beekvallei en de ermee samenhangende omgeving versterken het lokaal wegenpatroon aanpassen en vervolledigen D Het gehucht Terjoden ten westen van de en de recreatie- en sportvoorzieningen van dit gehucht bereikbaar via een onderdoorgang onder de. Deze onderdoorgang voorziet eveneens in een verbinding tussen Wellen en Terjoden. Een (kleinschalige) beek doorheen het gebied die in het oosten via een beboste vallei uitmondt in de Molenbeek, een belangrijke beek met een natuurlijk valleigebied op niveau van het stedelijk gebied. De bestaande pijpleiding Haaltert-Aalst visie en ruimtelijke concepten inzake inrichting en ontwikkeling Het bedrijventerrein ingericht als finale uitbreiding van het regionaal bedrijventerrein Erembodegem Zuid B Bestaande feitelijke en juridische toestand Kaart 8.1 Bestaande feitelijke toestand: percelering Kaart 8.2 Bestaande feitelijke toestand: topografische kaart Kaart 8.3 Bestaande feitelijke toestand: luchtfoto met aanduidingen Kaart 8.4 Bestaande juridische toestand: gewestplan Kaart 8.5 Bestaande juridische toestand: verkavelingen en contouren BPA's Erembodegem E40 Type In het gebied Grensstellend Welle Gewestplan Aalst-Ninove-Geraardsbergen- Zottegem KB 30/05/1978 Wijziging BVR 02/02/1999: aardgasleiding Haaltert-Aalst BPA Geen Geen Beschermd monument Geen Geen Beschermd landschap Geen Geen Beschermde dorpsgezicht Geen Geen Vogelrichtlijngebied Geen Geen Habitatrichtlijngebied Geen Geen Verkavelingsvergunning Geen Geen Aalst-Ninove-Geraardsbergen- Zottegem KB 30/05/1978 Wijziging BVR 13/09/1995: reservatiestrook langs werd vervangen door bestaande hoofdverkeersweg Eén ontsluitingspunt voor vracht- en autoverkeer. De ontsluiting van het bedrijventerrein voor vrachten autoverkeer gebeurt niet via, wel via Damstraat De zuidelijke zijde van het terrein wordt vormgegeven als achterzijde van het terrein. C Bestaande ruimtelijke structuur en begrenzing van het gebied Het gebied wordt aan drie zijden begrensd door harde infrastructuren: Ten westen de Ten zuiden de spoorlijn Aalst-Denderleeuw Ten noorden de spoorlijn Gent-Brussel Aan de oostkant vormen natuurlijke elementen gekoppeld aan de vallei van de Molenbeek een zachte begrenzing van het gebied. Het als agrarisch gebied bestemde deel van de beekvallei wordt mee opgenomen in het ruimtelijk uitvoeringsplan. Een herbestemming biedt meer garanties voor een versterking van de vallei. De structuurbepalende elementen voor het gebied zijn: De verbinding met het bedrijventerrein Erembodegem-zuid via de onderdoorgang Damstraat. De en de spoorwegen Brussel-Gent (verhoogd) en Denderleeuw-Zottegem (gelijkvloers). Het open agrarisch gebied (kouter Vlamoven) ten zuiden, op de rand waarvan de kern Wellen gesitueerd is. De zijbeek van de Molenbeek als continu element in het bedrijventerrein. De Molenbeekvallei is waardevol in het gebied ten oosten van het bedrijventerrein. Door middel van de aanleg van het bedrijventerrein kan de beekvallei verder versterkt worden. Het is noodzakelijk de beek als open waterloop en continu element te respecteren, zonder dat behoud van de exacte loop noodzakelijk is. Het kombergend vermogen van de beekvallei mag niet worden verminderd door de ontwikkeling als regionaal bedrijventerrein. 56
Het aanleggen van buffer- of overgangszones op of in de omgeving van het bedrijventerrein ten westen een groene buffer langs de om visuele relaties naar de te minimaliseren ten zuiden een nieuwe lokale verbinding tussen Welle en Terjoden vormgegeven als dreef ten oosten de te versterken beekvallei als natuurlijke begrenzing van het gebied E Acties ter realisatie Ter uitvoering op wordt een onteigeningsplan opgemaakt voor die delen van het gemengd regionaal bedrijventerrein Erembodegem zuid IV en de zone voor lokale wegenis die niet in overheidseigendom zijn. De Intercommunale Vereniging Land van Aalst (ILVA) is onteigenende instantie. Ter uitvoering op termijn wordt voorzien in een recht van voorkoop op het stedelijk natuurelement Molenbeek. Terjoden Welle Molenbeekvallei Minimaal één fietsverbinding tussen de nieuwe lokale weg Welle-Terjoden en de bedrijventerreinen van Erembodegem zuid. Behouden van de buisleiding binnen het gebied of bundelen met de spoorweg of de.?? 57
F Vertaling van ruimtelijk concept naar verordenende stedenbouwkundige voorschriften inhoudelijke elementen Inhoudelijke elementen Eisen gesteld aan inhoudelijke elementen Verordenende stedenbouwkundige voorschriften Op te heffen voorschriften Gemengd bedrijventerrein Zuid IV regionaal Erembodegem Uitsluitend volgende bedrijfsactiviteiten toegelaten: alle vormen van productieactiviteiten waarbij het aan de beheerder toekomt te oordelen of bepaalde productieactiviteiten moeten worden geweerd omwille van hinder voor omgevende bedrijven, laagwaardige uitstraling of omwille van een concurrentie met de bestaande meer geprofileerde terreinen in dezelfde economische regio. Op- en overslag. Voorraadbeheer Groupage Fysieke distributie, waarbij distributie wordt opgevat als een verbreding van transportactiviteiten met bepaalde behandelingen van de te transporteren producten. alle vormen van activiteiten gelegen in het domein van de afvalverwerking, de mestverwerking en de recyclage in zoverre deze combineerbaar zijn met de natuurontwikkelingsopties voor de aangrenzende Molenbeek Het is normaal dat er voor het goed functioneren van een bedrijf met een productieactiviteit kantoorruimte en een beperkt aantal toonzalen noodzakelijk zijn. De productieactiviteit blijft echter de hoofdactiviteit op het bedrijventerrein. Een loket of kleinhandelsfunctie wordt beter voorzien in een gemengde omgeving (stationsomgeving, gemengd stedelijk deel). Zowel de bedrijven met groot als met klein veiligheidsrisico (Sevesobedrijven) zijn verboden omdat er onvoldoende afstand kan gehouden worden ten opzichte van de bebouwing en omdat het om een bedrijventerrein met een kleine oppervlakte gaat. Dit verbod is ingegeven omwille van veiligheidsaspecten. Artikel 8.1 Gemengd regionaal bedrijventerrein Erembodegem Zuid IV 8.1.1 Het gemengd regionaal bedrijventerrein Erembodegem Zuid IV is bestemd voor bedrijven van regionaal belang met volgende activiteiten: productie van goederen afvalverwerking, recyclage inbegrepen mestverwerking op- en overslag, voorraadbeheer, groupage en fysieke distributie. Kleinhandel, autonome kantoren en agrarische productie zijn niet toegelaten. Kantoren en beperkte toonzalen gekoppeld aan de productieactiviteit van individuele bedrijven zijn toegelaten. Deze activiteiten mogen geen intensieve loketfunctie hebben. De toonzalen mogen maximum 10% van de bebouwde gelijkvloerse oppervlakte innemen ongeacht op welk niveau zij worden ingericht. Inrichtingen die vallen onder het Samenwerkingsakkoord van 21 juli 1999 tussen de Federale Staat, het Vlaamse Gewest, het Waalse Gewest en het Brusselse Hoofdstedelijk Gewest betreffende de beheersing van zware ongevallen waarbij gevaarlijke stoffen zijn betrokken, zijn niet toegelaten. volledig gebied voor dagrecreatie aansluitend bij en ten zuiden van de spoorlijn Brussel-Gent bufferzone tussen en gebied voor dagrecreatie natuurgebied aansluitend bij en ten zuiden van de spoorlijn Brussel-Gent, in het oosten begrensd zoals aangeduid op plan landschappelijk waardevol agrarisch gebied Er wordt 1 ontsluiting voorzien via de bestaande bedrijventerreinen van Erembodegem Zuid. 8.1.2 Het bedrijventerrein voor regionale bedrijven wordt ontsloten via de bestaande spoorwegonderdoorgang van de Damstraat. Minimale perceelsoppervlakte 5000m² in functie van regionale bedrijven Het bedrijventerrein wordt ingericht als finale uitbreiding van het bedrijventerrein Erembodegem, de ontsluiting gebeurt via de Damstraat. Verder worden inrichtingsprincipes met het oog op zuinig ruimtegebruik vooropgesteld. Mits motivering vanuit andere regelgeving, aard van de bedrijvigheid en aard van de activiteiten en de gefaseerde oprichting van bedrijfsgebouwen zijn er afwijkingen mogelijk. Het is de bedoeling dat een aanvrager van een stedenbouwkundige vergunning deze motieven in zijn aanvraag opneemt, zodat de vergunningverlenende overheid de afwijking kan motiveren. Er zijn motieven voor afwijking, maar die moeten duidelijk omschreven worden. Een evident voorbeeld van "verplichting uit andere regelgeving" is een bepaalde veiligheidsafstand voor bedrijven met een veiligheidsrisico. Een parking voor vrachtwagens kan essentieel zijn voor de bedrijfsvoering en kan aldus gemotiveerd worden vanuit de aard van de bedrijvigheid en de aard van de activiteiten. 8.1.3 1. De minimale perceelsoppervlakte bedraagt 5000m2. Inrichtingen voor de huisvesting van bewakingspersoneel van maximaal 200m² vloeroppervlakte geïntegreerd in het bedrijfsgebouw zijn toegelaten. De stedenbouwkundige inrichting van de zone wordt zodanig opgevat dat de zijde langsheen de zone voor lokale wegenis de achterzijde vormt van de in te planten bedrijven. 2. Met het oog op zuinig ruimtegebruik worden inrichtingsprincipes vooropgesteld. Afwijkingen zijn toegestaan op gemotiveerde basis. Motieven hebben betrekking op: verplichtingen vanuit andere regelgeving; de aard van de bedrijvigheid en de aard van de activiteiten; de gefaseerde oprichting van bedrijfsgebouwen. De inrichtingsprincipes zijn de volgende: Het bouwen in meerdere lagen, het maximaal bezetten van het perceel en het bouwen op minstens één perceelsgrens is verplicht. 58
Inhoudelijke elementen Eisen gesteld aan inhoudelijke elementen Verordenende stedenbouwkundige voorschriften Op te heffen voorschriften Het bouwen op minstens één perceelsgrens van individuele bedrijfsgebouwen kan diverse resultaten van koppeling van gebouwen opleveren, bijvoorbeeld: Het parkeren ondergronds of op het dak van een bedrijfsgebouw geldt in principe voor de gegroepeerde parking. Het maximum van 10 geldt voor de niet-gemeenschappelijke parkeerplaatsen aansluitend bij het bedrijfsgebouw. Ophoging van de bedrijfsterreinen is mogelijk maar moet worden gekoppeld aan de maatregelen voor waterbeheersing in het gehele gebied en de rol voor de zijbeek van de Molenbeek De Molenbeek dient behouden te blijven en versterkt te worden binnen het bedrijventerrein, maar de loop kan veranderd worden in functie van de inrichting van het terrein. Het waterbergend vermogen van de beekvallei in het gebied mag niet worden verminderd door de ontwikkeling als regionaal bedrijventerrein. Verder wordt het gebied zo ingericht en de gebouwen worden zo gebouwd dat maximaal de principes van rationeel watergebruik worden toegepast. De bestaande distrigasleiding kan in het gehele gebied verlegd worden in functie van de inrichting van het bedrijventerrein Doorheen het gebied moet minimaal één fietsverbinding voorzien worden tussen de kern Welle en het bedrijventerrein Erembodegem Aandacht voor de archeologische implicatie van de ontwikkeling van het gebied. Ondergrondse bouwlagen zijn toegelaten. Parkeren wordt gegroepeerd voor verschillende bedrijven, ondergronds, in een meerlagig parkeergebouw of op het dak van een bedrijfsgebouw. Per bedrijf kunnen 10 parkeerplaatsen aansluitend bij het bedrijfsgebouw worden voorzien. De bedrijfsgebouwen worden dusdanig gebouwd dat ze aanpasbaar zijn in functie van hergebruik. 3. Bij de inrichting van het gebied moet de zijbeek van de Molenbeek als open waterloop behouden blijven en een dienen voor de afvoer van hemelwater. De loop van de beek kan gewijzigd worden, maar moet aansluiten op de loop stroomopwaarts en stroomafwaarts. De beek moet een landschappelijke waarde behouden voor het terrein en beheerd worden volgens de technieken van de natuurtechnische milieubouw. Het gebied wordt zo ingericht en de gebouwen worden zo gebouwd dat maximaal de principes van rationeel watergebruik worden toegepast: Het waterbergend vermogen van de beekvallei van de zijbeek van de Molenbeek mag door de aanleg van het bedrijventerrein niet betekenisvol worden verminderd; Hemel- en afvalwater worden gescheiden afgevoerd. Om te snelle afvoer van hemelwater ten gevolge van verharding tegen te gaan worden bufferbekkens aangelegd. Deze bekkens worden gegroepeerd, geïntegreerd in het landschap en aangesloten op de beek; Hemelwater moet maximaal kunnen infiltreren in de bodem. Onverminderd vereisten vanuit andere regelgeving moeten verhardingen waterdoorlatend zijn. Parkeeroppervlaktes op vaste grond moeten met een waterdoorlatende verharding aangelegd worden. 4. Bij de inrichting van het gebied moet de bestaande buisleiding kunnen behouden blijven. De exacte loop van de buisleiding kan echter gewijzigd worden in functie van de inrichting van het regionaal bedrijventerrein. Bouwvrije strook langs de Gebied voor lokale wegenis In functie van het functioneren van als primaire weg II en als buffer van het bedrijventerrein naar de omgeving Geen enkele stedenbouwkundige vergunning mogelijk in deze strook uitgezonderd aanleg buisleidingen dicht gebundeld met Geen erfontsluiting mogelijk Éénvormige aanleg als dichte groene berm en verder beheren als dichte begroeiing. Na de aanleg van een of meerdere ondergrondse buisleiding is steeds een maximale heraanleg van de begroeiing noodzakelijk Inrichting als lokale weg voor de verbinding tussen de kernen Terjoden en Welle met vrijliggende voetpaden en fietspad en laanbeplanting Breedte bedraagt over de volledige lengte tenminste 10 meter wat een kwaliteitsvolle en aantrekkelijke fietsverbinding tussen spoorweg en Artikel 8.2 Bouwvrije strook langs Het gebied is bestemd als bouwvrije strook. In de bouwvrije strook zijn geen stedenbouwkundige handelingen als bedoeld in artikel 99, 1 van het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening toegelaten, ongeacht of er een stedenbouwkundige vergunning vereist is. Dit verbod is niet van toepassing op werken en handelingen die nodig zijn voor het functioneren van de als primaire weg II, voor de aanleg van ondergrondse leidingen en voor het afbreken van bestaande constructies. Een streekeigen begroeiing wordt aangeplant over de volledige breedte van de bouwvrije strook en wordt door de eigenaar beheerd als een dicht, groen scherm. Na aanleg van een of meerdere ondergrondse leidingen is een maximale heraanleg van de begroeiing verplicht. Artikel 8.3 Gebied voor lokale wegenis Dit gebied is bestemd voor de aanleg van een lokale weg, vrijliggende fietspaden en voetpaden en ondergrondse leidingen. Tenminste één doorsteek voor fiets- en voetgangersverkeer wordt bufferzone aansluitend bij en ten oosten van de landschappelijk waardevol agrarisch gebied aansluitend op en ten oosten van de landschappelijk waardevol agrarisch gebied ten noorden van en aansluitend bij de spoorweg Denderleeuw-Zottegem tot aan de onbewaakte overweg ter hoogte van de Ter Jodenstraat. 59
Inhoudelijke elementen Eisen gesteld aan inhoudelijke elementen Verordenende stedenbouwkundige voorschriften Op te heffen voorschriften bedrijventerrein moet mogelijk maken de leiding van distrigas moet eventueel kunnen verlegd worden in samenhang met de lokale weg. Tenminste een doorsteek voor fietsers en voetgangers tussen de zone voor regionale bedrijven en de zone voor lokale wegenis in functie van relatie tussen de kernen Welle en Terjoden, de bedrijventerreinen en de woonstraten aan de (Driehoekstraat-Olmenstraat) aangelegd tussen het gebied voor lokale wegenis en het gemengd regionaal bedrijventerrein Bestaande buisleiding Stedelijk natuurelement Molenbeek Behouden van de hoofdinfrastructuur die het gebied doorsnijdt: de buisleiding Natuur- en landschappelijke waarde rond de zijbeek van de Molenbeek stroomafwaarts het bedrijventerrein versterken Artikel 8.4 Bestaande buisleiding De bestaande buisleiding kan behouden blijven De loop van de bestaande buisleiding mag gewijzigd worden binnen de gebieden bedoeld in 8.1, 8.2 en 8.3 in functie van de inrichting van het regionaal bedrijventerrein. Artikel 8.5 Natuurgebied Molenbeek 8.5.1 Het gebied is bestemd voor de instandhouding, de bescherming, de ontwikkeling en het herstel van natuur- en landschapswaarden in een stedelijke omgeving. Het gebied heeft als hoofdfunctie natuur. Landbouw, landschapsontwikkeling, natuureducatie, recreatief medegebruik en waterbeheersing zijn ondergeschikte functies. Werken, handelingen, voorzieningen en inrichtingen - zoals bedoeld in artikel 99 1 van het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening - die nodig zijn voor de instandhouding, de bescherming, het herstel en de ontwikkeling van natuur- en landschapswaarden zijn toegelaten. Daarnaast zijn toegelaten: - het aanbrengen van kleinschalige infrastructuur gericht op het al dan niet toegankelijk maken van het natuurgebied voor het publiek; - het aanbrengen van kleinschalige infrastructuur gericht op natuureducatie of recreatief medegebruik; - de aanleg, het inrichten of uitrusten van wegen of paden voor recreatief medegebruik. Verharde wegen moeten aangelegd worden in een waterdoorlatende verharding. - Werken, handelingen, voorzieningen en inrichtingen die nodig zijn voor het beheersen van overstromingen of het voorkomen van wateroverlast buiten de natuurlijke overstromingsgebieden voor zover zij conform de technieken van natuurtechnische milieubouw worden uitgevoerd en passen binnen een integraal waterbeleid; - Het herstellen, heraanleggen of verplaatsen van bestaande openbare wegenis en nutsleidingen. Alle andere stedenbouwkundige handelingen zijn niet toegelaten, ongeacht of er een stedenbouwkundige vergunning vereist is. Voorkooprecht 8.5.2 Op het gehele gebied is een recht van voorkoop als bedoeld in het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening van toepassing. In uitvoering van artikel 63 van dat decreet wordt de rangorde voor de toepassing van het voorkooprecht vastgesteld als volgt: 1. het Vlaams Gewest 2. de provincie Oost-Vlaanderen 3. de gemeente Aalst. aan te leggen buisleiding landschappelijk waardevol agrarisch gebied tot aan de grens met het natuurgebied 60