12 Stedelijk woongebied regionaalstedelijk gebied Aalst

Transcriptie

1 12 Stedelijk woongebied regionaalstedelijk gebied Aalst 77

2 A Relatie met het afbakeningsproces In de hypothese van gewenste ruimtelijke structuur voor het regionaalstedelijk gebied Aalst worden verschillende stedelijke woonomgevingen aangeduid. Het actieprogramma voorziet in de ontwikkeling van nagenoeg alle woonuitbreidingsgebieden in deze stedelijke woonomgevingen. De doelstellingen om het gebied in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan voor de afbakening van het regionaalstedelijk gebied Aalst op te nemen zijn de volgende: een stedelijke woonontwikkeling van de gebieden zonder bijkomend planningsinitiatief van de stad of gemeente mogelijk maken planningsinitiatieven van de stad of gemeente voor een gedifferentieerde invulling van de stedelijke woonomgeving niet verhinderen het ontwikkelen van projecten met meerwaarde voor de omgeving stimuleren B Bestaande feitelijke en juridische toestand 12.A Stedelijk woongebied Hofstade Kaart 12.A.1 Bestaande feitelijke toestand: percelering Kaart 12.A.2 Bestaande feitelijke toestand: topografische kaart Kaart 12.A.3 Bestaande feitelijke toestand: luchtfoto met aanduidingen Kaart 12.A.4 Bestaande juridische toestand: gewestplan Kaart 12.A.5 Bestaande juridische toestand: verkavelingen en contouren BPA's Kaart 12.A.6 Bestaande juridische toestand: andere plannen 12.B Stedelijk woongebied Ten Rozen Kaart 12.B.1 Bestaande feitelijke toestand: percelering Kaart 12.B.2 Bestaande feitelijke toestand: topografische kaart Kaart 12.B.3 Bestaande feitelijke toestand: luchtfoto met aanduidingen Kaart 12.B.4 Bestaande juridische toestand: gewestplan Kaart 12.B.5 Bestaande juridische toestand: verkavelingen en contouren BPA's Kaart 12.B.6 Bestaande juridische toestand: andere plannen 12.C Stedelijk woongebied Immerzeeldreef Kaart 12.C.1 Bestaande feitelijke toestand: percelering Kaart 12.C.2 Bestaande feitelijke toestand: topografische kaart Kaart 12.C.3 Bestaande feitelijke toestand: luchtfoto met aanduidingen Kaart 12.C.4 Bestaande juridische toestand: gewestplan Kaart 12.C.5 Bestaande juridische toestand: verkavelingen en contouren BPA's Kaart 12.C.6 Bestaande juridische toestand: andere plannen 12.D Stedelijk woongebied Heuvel Kaart 12.D.1 Bestaande feitelijke toestand: percelering Kaart 12.D.2 Bestaande feitelijke toestand: topografische kaart Kaart 12.D.3 Bestaande feitelijke toestand: luchtfoto met aanduidingen Kaart 12.D.4 Bestaande juridische toestand: gewestplan Kaart 12.D.5 Bestaande juridische toestand: verkavelingen en contouren BPA's Kaart 12.D.6 Bestaande juridische toestand: andere plannen 12.E Stedelijk woongebied Erembodegem Kaart 12.E.1 Bestaande feitelijke toestand: percelering Kaart 12.E.2 Bestaande feitelijke toestand: topografische kaart Kaart 12.E.3 Bestaande feitelijke toestand: luchtfoto met aanduidingen Kaart 12.E.4 Bestaande juridische toestand: gewestplan Kaart 12.E.5 Bestaande juridische toestand: verkavelingen en contouren BPA's Kaart 12.E.6 Bestaande juridische toestand: andere plannen 12.F Stedelijk woongebied Denderleeuw Kaart 12.F.1 Bestaande feitelijke toestand: percelering Kaart 12.F.2 Bestaande feitelijke toestand: topografische kaart Kaart 12.F.3 Bestaande feitelijke toestand: luchtfoto met aanduidingen Kaart 12.F.4 Bestaande juridische toestand: gewestplan Kaart 12.F.5 Bestaande juridische toestand: verkavelingen en contouren BPA's Kaart 12.F.6 Bestaande juridische toestand: andere plannen Type In het gebied Grensstellend Gewestplan Aalst-Ninove-Geraardsbergen- Zottegem KB 30/05/1978 Aalst-Ninove-Geraardsbergen- Zottegem KB 30/05/1978 BPA Geen Hofstade: Centrum (nr 2) 06/10/1994 Denderland Industriezone 03/10/1980 Beschermd monument Geen Geen Beschermd landschap Geen Geen Beschermde dorps- of Geen Geen stadsgezicht Vogelrichtlijngebied Geen Geen Habitatrichtlijngebied Geen Geen Verkavelingsvergunning Hofstade: Nr os 30/01/1957 Nr /06/1963 Nr /08/1971 Nr /07/1976 Nr /03/1989 Nr /01/1992 Nr /04/1993 Hofstade: Nr os 30/01/1957 Nr /06/1963 Nr /06/1981 Nr /03/1989 Ten Rozen: ? /05/ /12/ /02/ /10/ /03/ os (40) 28/09/ /02/ /06/ /09/ /02/ /03/ /11/ /10/1984 Ten Rozen: os (40) 28/09/ /09/ os (40) 17/10/

3 Type In het gebied Grensstellend /03/ /07/ /08/ /08/ /09/ /04/ /02/ /06/ /09/ os (40) 17/10/ /03/ /05/ /08/ /06/ /11/2000 Immerzeeldreef: (9) 01/10/ /04/ /12/ /08/ /02/ /09/ /10/ /04/1983? (9) 06/06/ /10/ /02/ /12/ /12/ /09/ /11/ /03/ /12/ /02/ /07/1997 Heuvel: Erembodegem: /03/ /03/ /02/ /04/ /08/ /09/ /08/ /05/ /10/ /05/1988 Immerzeeldreef: /01/1991 Heuvel: Erembodegem: os? /02/ /02/ /05/ /03/ /09/ /03/ /08/1987 Type In het gebied Grensstellend /10/ /07/1993 Denderleeuw: /02/ /06/ /06/ /06/ /07/ /06/ /10/ /10/ /11/ /06/ /05/ /02/ /03/ /08/ /11/2000 Denderleeuw: Geen In uitvoering van het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening, inzonderheid op artikel 172 en 190, gewijzigd bij het decreet van 26 april 2000 is het BPA Immerzeeldreef 07/12/1964 niet meer geldig (BVR 13/03/2001). C Bestaande ruimtelijke structuur en begrenzing van het gebied Er is gekozen voor een begrenzing van het stedelijk woongebied op basis van perceelsgrenzen. In de meeste gevallen betekent dit dat het woonuitbreidingsgebied en het omgevend woongebied tot aan een straat mee opgenomen wordt in het stedelijk woongebied. Ook reeds bebouwde delen van woon- en woonuitbreidingsgebied worden opgenomen. Het gebied Hofstade is begrensd door (in wijzerzin) het fietspad op de verlaten spoorweg Aalst-Dendermonde, Biestraat, Anjerstraat, Kasteelstraat, Steenweg op Dendermonde en Mottantstraat. De zuidelijke grens wordt gevormd door de grens van het bestaande BPA. Het gebied Ten Rozen is begrensd door (in wijzerzin) Oude Dendermondse steenweg, de sociale woonwijk rond de Sint- Barbarastraat en de uitgeruste terreinen van de sociale huisvestingsmaatschappij begrensd door een kleine beek, Botermelkstraat, Oude abdijstraat, Paardendries, Fonteinstraat tot aan de bocht in de straat, de bewoning aan de Hopstraat in woongebied wordt niet meegenomen, Zesbunderstraat, Rozendreef tot aan het voetbalterrein, de noord-oostelijk grens van het voetbalterrein, Arendstraat, Binnenstraat, Dompelstraat, de zuidelijke grens van het landbouwgebied tussen Dompelstraat en Bosveld, Bosveld tot aan de noordelijke grens van het landbouwgebied. Het gebied Immerzeeldreef is begrensd door (in wijzerzin) Affligemdreef vanaf Bergekouter, Zandberg, de Zomergembeek (zie plan 6), Schietbaan, Brusselse steenweg, Kluisberg tot aan einde van het kasteelpark en een rechte lijn tot aan Bergekouter. Het gebied Heuvel is begrensd door in het zuiden de Groenstraat, in het westen Heuvel en Oude-aardeweg en in het noorden de Kloosterweg. De westelijke grens wordt bepaald door de perimeter van de verkavelingen aan de Kloosterweg en de Leeuwerikenlaan en door de Kluizestraat. Het stedelijke woongebied Erembodegem omvat drie kleine gebieden. Beide noordelijke gebieden worden in het noordwesten begrensd door het stedelijk natuurelement Osbroek-Gerstjens uit plan 5. Het noordoostelijke gebied wordt verder begrensd door de Roomhofstraat, de Kerkhofbaan en de Molenkouterstraat. Het westelijke gebied wordt begrensd door de perceelsgrenzen van de bewoning langs de Molenkouterstraat, A. Van de Maelestraat en het natuurgebied. Het zuidelijke gebied wordt begrensd door Welleweg, Kouterbaan en E40. Het gebied in Denderleeuw wordt begrensd door de spoorlijn Aalst-Ninove, Landuitstraat, Wijngaardstraat en Lindestraat. De interne structuur van de gebieden is niet relevant voor opname in het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan aangezien geen inrichtingsaspecten worden geconcretiseerd. 79

4 D Visie en ruimtelijk concept De gemengd stedelijke woonomgevingen Aalst, Erembodegem en Denderleeuw moeten evolueren naar complementaire gebieden met hoge woonkwaliteit, een veelheid aan verweven functies en een hoge dynamiek. de kwalitatieve ontwikkeling van de stedelijke woonomgeving staat voorop. Dit betekent dat er specifieke aandacht kan gaan naar de aanleg van het openbaar domein, naar fiets- en voetgangersverbindingen met de directe omgeving, naar het oplossen van de parkeerproblematiek, naar kwalitatieve en toegankelijke open ruimte, een verweving van activiteiten op het niveau van de stedelijke woonomgeving is noodzakelijk. een differentiatie van woningen naar grootte en aantal vertrekken, schakeling (open, gesloten, halfopen, gestapeld, patio, ) en perceelsgrootte is gewenst. In het stedelijk gebied als geheel wordt een dichtheid van 25 woongelegenheden per hectare nagestreefd. Een differentiatie is mogelijk. Op het niveau van de aangeduide stedelijke woongebieden kan plaatselijk het open bebouwingstype overheersen, maar het algemeen beeld in het stedelijk woongebied is een beeld van een dicht bebouwde woonomgeving met op doordachte plaatsen groene en verharde, kwalitatieve openbare ruimten. E Geen Acties ter realisatie gemengd stedelijke woonomgeving Aalst gemengd stedelijke woonomgeving Erembodegem gemengd stedelijke woonomgeving Denderleeuw 80

5 F Vertaling naar verordenende stedenbouwkundige voorschriften inhoudelijke elementen Inhoudelijk elementen Eisen gesteld aan inhoudelijke elementen Verordenende stedenbouwkundige voorschriften Op te heffen voorschriften Stedelijk woongebied regionaalstedelijk gebied Aalst Deelgebieden "Hofstade", "Ten Rozen", "Immerzeeldreef", "Heuvel", "Erembodegem" en "Denderleeuw" Ontwikkelen van het gebied als stedelijk woongebied De gebieden moeten ontwikkelen in functie van de stedelijke woonomgeving waarin ze zich bevinden. Dit betekent met specifieke aandacht voor de aanleg van het openbaar domein, fiets- en voetgangersverbindingen met de directe omgeving, het oplossen van de parkeerproblematiek, kwalitatieve en toegankelijke open ruimte, Grote projecten Bij grotere projecten voorziet de aanvrager in een nota die voor een ruimer gebied dan het eigen projectgebied de ontwikkeling uittekent. Het principe hierbij is dat kwaliteit in het project geïntegreerd wordt. Deze nota kan immers niet opgelegd worden aan ontwikkelaars van belendende gebieden. De gemeente kan deze schetsen toetsen aan haar eigen inrichtingsschetsen en erover met de aanvrager in discussie treden. Bij de vergunningverlening in het kader van het nieuwe decreet kan in het tweede deel van het verslag van de gemeentelijke stedenbouwkundige ambtenaar ingegaan worden op de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening. Het tweede deel van het verslag kan worden overgenomen in de motivering van de beslissing van het college van burgemeester en schepenen. Bij vergunningverlening in het kader van het oude decreet kan de gemeente bij adviesvraag aan de gemachtigd ambtenaar de motivering overmaken. Artikel 12.1 Stedelijk woongebied regionaalstedelijk gebied Aalst Het gebied is bestemd voor stedelijk wonen, openbare groene en verharde ruimten en aan het wonen verwante voorzieningen. Onder aan het wonen verwante voorzieningen worden verstaan: winkels voor dagelijkse aankopen, horeca, kleine bedrijven, openbare en private nutsvoorzieningen en diensten, parkeer- en openbaar vervoervoorzieningen, sociaal-culturele inrichtingen en recreatieve voorzieningen; voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. De gemeente kan in een gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan of bijzonder plan van aanleg bijkomende voorwaarden uitwerken met betrekking tot de kwalitatieve ontwikkeling van de gebieden, verweving van activiteiten en/of differentiatie van woningtype of woningdichtheid. Bij de aanvraag van een stedenbouwkundige vergunning of een verkavelingsvergunning voor een groot project (vanaf 2 ha en/of 50 woongelegenheden) wordt door de aanvrager in een nota aangegeven wat de kwalitatieve meerwaarde van het project is voor de omgeving op het vlak van stedelijk wonen, openbare groene en verharde ruimte en aan het wonen verwante voorzieningen. De woonuitbreidingsgebieden (in deelgebied Ten Rozen blijft een deel van het woonuitbreidingsgebied buiten het stedelijk gebied behouden, in deelgebied Heuvel wordt het gebied begrensd zoals aangeduid op plan) en de delen van het woongebied tussen de straat en het woonuitbreidingsgebied begrensd zoals aangeduid op plan Verweving van activiteiten Een verweving van activiteiten op het niveau van de stedelijke woonomgeving is noodzakelijk. Daarom wordt voorzien dat verschillende aan wonen verwante activiteiten in het gebied kunnen vergund worden. Zonder volledigheid na te streven enkele voorbeelden: Winkels voor dagelijkse aankopen, vb bakker, kruidenier, slager, kleine supermarkt,. Openbare en private nutsvoorzieningen en diensten, vb kleuter- en lagere school, buurthuis, jeugdlokaal, dienstencentrum, kapper en verzorging, Niet-hinderlijke lokale bedrijven (conform milieuwetgeving, verkeersluw) Recreatieve infrastructuur, vb lokale speelplaatsen en sportinfrastructuur voor recreatief gebruik (waar niet systematisch competitiesport georganiseerd wordt). Inrichting Indien de gemeente verder uitspraken wenst te doen over de inrichting, functieverweving en differentiatie van een gebied kan zij dit doen in een bijzonder plan van aanleg of een gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan. Differentiatie van woningtype en woningdichtheid Een differentiatie van woningen naar grootte, schakeling (open, gesloten, halfopen, gestapeld, patio, ) en perceelsgrootte is gewenst. In het stedelijk gebied als geheel wordt een dichtheid van 25 woongelegenheden per hectare nagestreefd. Een differentiatie is mogelijk. Op het niveau van de aangeduide stedelijke woongebieden kan plaatselijk het open 81

6 Inhoudelijk elementen Eisen gesteld aan inhoudelijke elementen Verordenende stedenbouwkundige voorschriften Op te heffen voorschriften bebouwingstype overheersen, maar het algemeen beeld in het stedelijk woongebied is een beeld van een dicht bebouwde woonomgeving met op doordachte plaatsen groene en verharde, kwalitatieve openbare ruimten. Bij de differentiatie van het woongebied dienst ook aandacht geschonken worden aan de sociale huisvesting. Groenbehoeften In deze gebieden wordt erover gewaakt dat aan alle groenbehoeften, dit zijn deze op buurt-, wijk- en stads(deel)niveau (oppervlakte, afstand bereikbaarheid) wordt voldaan. Aan de behoeften wordt voldaan ofwel door de aanleg van groene ruimten in het afgebakend gebied zelf of door aanwezigheid en/of ontwikkeling van groene ruimten in de onmiddellijke omgeving. Naast de gebruiksfunctie van het groen wordt ook bijzondere aandacht besteed aan de belevingswaarde ervan. Op die manier draagt het groen bij tot het opbouwen van herkenbaarheid en identiteit van het gebied. Bij de aanleg en het beheer van het openbaar groen baseert men zich op de principes van het harmonisch park- en groenbeheer. Water Wanneer in een gebied een beekvallei aanwezig is, wordt er bijzondere aandacht besteed aan een mogelijke groene verbinding gedragen door de beekvallei, aan het principe van behoud van waterbergend vermogen van de beekvallei. Er wordt rekening gehouden met het principe van de gescheiden afvoer van hemelwater en afvalwater. Conform de huidige wetgeving is een watertoets bij de vergunningverlening noodzakelijk. Rekening houden met de aanwezige te behouden infrastructuur (zoals voorzieningen van Aquafin) in stedelijk woongebied Hofstade en Heuvel. Waterproblematiek in stedelijk woongebied Immerzeeldreef, Heuvel en Denderleeuw. Bij de recente overstromingen in januari 2003 is volgens de gemeentebesturen van Aalst en Denderleeuw wateroverlast vastgesteld in de gebieden Immerzeeldreef, Heuvel en Denderleeuw. Zoals hierboven gesteld is, kunnen de waterlopen waaraan dit gekoppeld is gebruikt worden voor de structurering van het stedelijk woongebied. Het waterbergend vermogen dient zo veel mogelijk behouden te worden. Het voorzien van een bufferbekken is één van de oplossingsmogelijkheden. Zuinig ruimtegebruik Bij de concrete invulling van deze gebieden moet erover worden gewaakt dat geen restgebieden ontstaan die niet meer kunnen worden ontwikkeld (bv. omdat ze niet meer bereikbaar zijn). Het voorkooprecht wordt ingeschreven in functie van de woningdifferentiatie. De facto zorgt het voorkooprecht ervoor dat de Vlaamse huisvestingsmaatschappij en de gemeente gronden kunnen aankopen indien zij aangeboden worden. Zij kunnen er zelf projecten op realiseren of ze overdragen aan de plaatselijke sociale huisvestingsmaatschappijen Op het gehele gebied is een recht van voorkoop als bedoeld in het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening van toepassing. In uitvoering van artikel 63 van dat decreet wordt de rangorde voor de toepassing van het voorkooprecht vastgesteld als volgt : 1. het Vlaams Gewest 2. de gemeente Aalst of Denderleeuw op het eigen grondgebied 3. de provincie Oost-Vlaanderen. 82

7 Inhoudelijk elementen Eisen gesteld aan inhoudelijke elementen Verordenende stedenbouwkundige voorschriften Op te heffen voorschriften Bouwvrije strook langs de E40 Bouwvrije strook langs de E40, beheerd door de eigenaar Het functioneren van de E40 als hoofdweg moet verzekerd blijven. Artikel 12.2 Bouwvrije strook langs E Het gebied is bestemd als bouwvrije strook. Onverminderd de afwijkingen overeenkomstig de wetgeving op de autosnelwegen zijn in de bouwvrije strook geen stedenbouwkundige handelingen als bedoeld in artikel 99, 1 van het decreet van 18 mei 1999 houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening toegelaten, ongeacht of er een stedenbouwkundige vergunning vereist is. Dit verbod is niet van toepassing op werken en handelingen voor het functioneren van de E40 als hoofdweg en de aanleg van ondergrondse leidingen. De bestaande begroeiing wordt afgewerkt over de volledige breedte van de bouwvrije strook en wort door de eigenaar beheerd als een dicht, groen scherm. Na aanleg van een of meerdere ondergrondse leidingen is een maximaal heraanleg van de begroeiing verplicht. Woongebied en buffergebied zoals aangeduid op plan Bestaande hoogspanningsleidingen Behouden van de hoofdinfrastructuur die het gebied doorsnijdt: de hoogspanningsleidingen. De erfdienstbaarheden van Elia die omwille van deze hoogspanningsleidingen op het gebied gelden blijven uiteraard onverminderd van kracht. Artikel 12.3 Bestaande hoogspanningsleidingen Bestaande hoogspanningsleidingen 83