Cohousing Deurne - Projectbeschrijving 1 VISIE 2 WIE ZIJN WE? 2.1 De Groep Op dit ogenblik (eind 2012) zijn we een heel divers samengestelde groep. Sommigen van ons spelen al langer met de idee van cohousing en waren betrokken bij een initiatief rond de Oude Wasserij Van Laethem in Deurne. Anderen kwamen erbij via een infosessie van het Cohousingplatform in maart 2012. Nog andere volgden na andere instapmomenten. 0
We zijn ook een groep met diverse snelheden. Een 10-tal mensen stapten al officieel in het project en betaalden lidgeld (zie instapprocedure verder). Anderen (150-tal) volgen het project op de voet en wachten het juiste moment af. In elk geval is de groep heel divers. Je vindt er jonge koppels, allleenstaanden, wat oudere mensen, ambtenaren, leraars, carrièremensen, etc. Wij selecteren niet. Er is een procedure uitgewerkt die de mensen zelf de verantwoordelijkheid laat om te kiezen of dit project iets is voor hen of niet. We hopen op die manier een heel diverse en rijke menselijke groep te bekomen. 2.2 Cohousing Projects cvba Het project van Cohousing Deurne werd geïnitieerd en wordt begeleid door Cohousing Projects. Op deze manier krijgt de groep extra draagkracht om het project in goede banen te leiden. Zo is er ook een pak cohousing-expertise voor handen. Cohousing Projects coördineert de communicatie met de externe partners (architect, grondeigenaars, overheid, potentiële aannemers). 3 COHOUSING Cohousing is een nieuw woonconcept dat probeert een antwoord te geven op de vervreemding in de maatschappij van vandaag waar buren elkaar niet meer kennen en waar weinig gemeenschapsgevoel leeft. Cohousing probeert het buurtgevoel van een traditionele dorpskern te restaureren dat in het verstedelijkte Vlaanderen vrijwel verdwenen is. In een Cohousing project kennen de buren elkaar en leeft er een sociale bewogenheid die afwezig is in de hedendaagse woonkernen en flatgebouwen. Cohousing Projects is een coöperatie die een professionele dienstverlening voor cohousing aanbiedt. Naast het verlenen van expertise aan groepen, overheden en grondeigenaars, investeren we in geschikte sites voor het ontwikkelen van cohousing projecten. Via de coöperatieve structuur kan iedereen meehelpen aan het realiseren van een groter cohousing aanbod in Vlaanderen. Elke aandeelhouder is mede-eigenaar en krijgt een stem op de Algemene Vergadering. Op deze manier kunnen burgers en investeerders meehelpen om meer mensen te laten genieten van het wonen in cohousing. Cohousing kernen bestaan uit 8 tot 34 volledig uitgeruste privé-woningen met hun eigen keuken en badkamer, met daarnaast uitgebreide gemeenschappelijke voorzieningen. De gemeenschappelijke delen omvatten een centraal paviljoen, een voetgangersstraat, speelpleintjes, ontspanningsruimtes,... Het centrale paviljoen omvat een uitgeruste keuken met een grote eetruimte en daarnaast een wasplaats, een thuiswerkruimte, gastenkamers, een televisiekamer, een computerroom, een speelruimte, een werktuigplaats, een zitplaats, een vergaderplaats, etc. De architectuur van een cohousing project biedt een verhoogde kans op interactie met de buren. De typische cohousing wijk bestaat uit 8 tot 34 afzonderlijke wooneenheden die gegroepeerd worden langs een gemeenschappelijke voetgangersweg of rond een plein. Je parkeert aan de rand waardoor meer verkeersvrije ruimte en open groen ontstaat. Architecturaal kunnen dezelfde principes gelden bij het ontwerpen van een apartementsgebouw. De bewonersgroep bestaat uit een mix van singles, koppels, gezinnen met kinderen en ouderen. Cohousing probeert de voordelen van woningen in private eigendom te combineren met het delen van gemeenschappelijke voorzieningen en een verhoogd gemeenschapsgevoel. Cohousing staat ver af van leefgemeenschappen die minder aandacht schenken aan de nood aan privacy. Cohousing vormt één van de meest beloftevolle oplossingen voor de actuele sociale vervreemding. 1
Cohousing Principes in een notedop Volledig uitgeruste privéwoningen, aangevuld met een centraal huis en andere extra voorzieningen Participatief Proces Geen ideologie Gemeenschappelijke activiteiten Gemeenschapsgericht ontwerp Cohousing bestaat typisch uit gekoppelde ééngezinswoningen die dicht bij elkaar gegroepeerd zijn. Het kunnen ook meer vertikaal georganiseerde gebouwen zijn met apartementen als individuele units. Welke functies er gemeenschappelijk voorzien worden hangt af van de noden en wensen van de bewoners, zij beslissen daar immers zelf over tijdens het ontwerpproces. De gemeenschappelijke voorzieningen vormen een extra, het blijft een vrije keuze in welke mate men er gebruik van maakt. Bewoners spelen een actieve rol doorheen het lange proces dat nodig is voor het ontwikkelen van een project. De bewoners werken zelf mee bij het ontwerpen van hun buurt, hun eigen woning en de gemeenschappelijke gebouwen en buitenvoorzieningen. Zoals de bewoners tijdens de ontwikkeling van een project de verantwoordelijkheid dragen, zo staan ze ook zelf in voor het beheer eens de gemeenschap gebouwd is. Cohousing probeert een nieuwe benadering te vormen ten opzichte van huisvesting en is dus niet zozeer bedoeld om een nieuwe maatschappij of andere familievormen te creëren zoals bij de communes uit de jaren zestig en zeventig het geval was. In een cohousing project behoudt men elk zijn inkomen. Voor de kosten van de gemeenschappelijke voorzieningen voorziet iedereen een bijdrage, op gelijkaardige wijze als in klassieke appartementsgebouwen. Het soort activiteiten dat samen gedaan wordt en de manier waarop men ze uitoefent, zijn afhankelijk van de noden en wensen van de bewoners en de mate waarin mensen elkaar kennen. Ook bepalen bewoners zelf wanneer en hoe dikwijls ze willen deelnemen, het idee vrij te kunnen en mogen kiezen is een zeer belangrijk aspect. De fysische lay-out creëert mogelijkheden tot spontane ontmoetingen tussen de bewoners én houdt tegelijk rekening met de nood aan privacy. Het centraal paviljoen bevindt zich vaak op een strategische plaats bijvoorbeeld aan de ingang van de huizenblokken waar mensen dikwijls passeren en geneigd zijn binnen te springen. De private tuinen blijven beperkt, zodanig dat meer open ruimte ontstaat waar plaats is voor wandelpaden, speelpleintjes, sportveldjes,... De auto blijft aan de rand van de site op een centrale parking. 2
4 COHOUSING IN DEURNE 4.1 Waarom In Antwerpen bestaat een grote groep geïnteresseerden die ernaar streeft in een cohousing project te wonen. Het aanbod ontbreekt echter vandaag. In Deurne bieden we een unieke gelegenheid om deze doelgroep te bedienen en daarmee een voorbeeldproject op vlak van sociale duurzaamheid neer te zetten. Cohousing groepen zijn vaak heel divers en intergenerationeel qua samenstelling. Er waait een open geest waar ieder een stem heeft en verantwoordelijkheid draagt. Cohousing groepen zijn voortrekkers van een hele buurt waar de bewoners weer eigenaarschap nemen van hun leefomgeving. We hopen met een cohousing project in Deurne de leefbaarheid en levendigheid van de hele buurt een duw geven. 4.2 De site in de Herrystraat Op dit moment focust de groep 100% op een site in de Herrystraat te Deurne. 4.3 Situering in Antwerpen De Herrystraat is een parallelle straat met de Herentalsebaan. Het is een rustige woonstraat. 4.4 De Herrystraat & de buurt De Herrystraat bevindt zich achter een stuk van de Herentalsebaan waar zich een heleboel centrumfuncties bevinden: een apotheek, frituur, kapper, GB supermarkt, Colruyt, Lidl, Pizzahut, chinees restaurant. Er is een ook school vlakbij (De Linde, een ervaringsgerichte basisschool) en een jeugdcentrum aan de overkant van de straat (Muggenberghof). 3
Onze directe buren beschikken over een gigantisch park. Er wonen nog enkele paters. 4.5 Het bouwblok De site zelf bestaat uit een bestaand gebouwencomplex, waarvan het hoofdgebouw aan de straatkant momenteel dienst doet als kantoorgebouw. Erachter ligt een magazijn en een beperkte tuin. Alle gebouwen zijn momenteel onderkelderd. 4
5
4.6 Beelden van de huidige toestand Het huidige achterliggende magazijn is niet verder bruikbaar om er woongelegenheid in onder te brengen. We breken dit af, zodat een grote gedeelde stadstuin van meer dan 1000m² ontstaat. 6
Vandaag heeft het hoofdgebouw een kantoorfunctie. Dit gebouw willen we behouden. Let op de ruime plafondhoogte die aan de woonunits op de gelijkvloerse verdieping veel kwaliteit zal geven. Het gebouw aan de westzijde van het perceel heeft een bijzondere vorm. Het bestaat uit een langwerpig volume met een duplex gaanderij. W 7
De prachtige vergaderzaal willen we behouden. We denken eraan om een beperkt aantal kantoorruimtes te behouden waar zelfstandigen hun activiteit kunnen uitoefenen. Zij kunnen dan overdag de vergaderzaal ook gebruiken, terwijl de cohousing groep eerder s avonds en in t weekend vergadert. 4.7 Concrete visie De site ligt in stedelijk gebied. Alhoewel we een ruime binnentuin willen realiseren, zal de site veel stedelijke kenmerken hebben. De cohousing principes passen we echter onverminderd toe: 28 à 32 individuele wooneenheden die ook fysisch gegroepeerd zijn en een geheel vormen. Ongeveer 3000m² bewoonbare oppervlakte in totaal, waarvan 400 à 500m² gemeenschappelijke ruimtes. Mix van apartementen met grondgebonden woningen, verschillende typologiën: van 60m² tot 150m², afgestemd op de vraag van de toekomstige bewoners. Mix van leeftijden, beroepen en gezinssamenstelling. Toekomstige bewoners zullen van bij het begin van de ontwikkeling mee denken, mee ontwerpen en mee de toekomstige buurt uitdenken. De overlegstructuren die hierbij ontstaan, zullen bij bewoning het eigen beheer verder verzorgen. Op die manier ontstaat een ideale voedingsbodem voor verdere initiatieven zoals autodelen, voedselteams, etc. Gemeenschappelijke binnenruimte: grote eetruimte met een uitgeruste restaurantkeuken erbij, coworking space, gastenkamers, wasplaats, lounge, vergaderruimte, kinderspeelruimte, etc. (nog verder uit te werken met de groep) Gemeenschappelijke ondergrondse parking en fietsenberging (De stad verplicht om 0,8 parkeerplaatsen te voorzien per woning.) Gemeenschappelijke buitenruimtes: grote binnentuin die nog moet ingevuld worden. We denken aan een sportveldje, een buitenterras, moestuintjes, fruitbomen, avonturenspeeltuin, petanque baan,... Gemeenschappelijke technieken te onderzoeken: wijkverwarming, regenwatermanagement, centrale tellerruimte met smart metering, netwerkinfrastructuur. Aandacht voor de circulatie binnen het project: het pad naar de eigen woning vanuit de verschillende modi (auto vanuit de parking, fiets van aan de fietsenberging, te voet vanuit de stad, te voet van aan het station,...). We willen gelegenheid voor spontane ontmoeting creëren, waarbij vaak langs de gemeenschappelijke ruimtes gelopen wordt. Ruimtelijk apart project maar met een link naar de rest van de buurt. We willen geen gate community vormen. We kunnen bepaalde gemeenschappelijke ruimtes expliciet openstellen voor externen, zoals de grote eetruimte of vergaderzaal die dan een buurtfunctie krijgen. 4.8 Voorstel van inplanting Door het architectenbureau Stramien is een eerste haalbaarheidsstudie gemaakt. Er is sprake van: Een 30 tal wooneenheden, gaande van duplex woningen (tot 150m²) naar kleinere apartementen vanaf 60m². Behoud van het bestaande gebouw aan de straatkant. Daar worden nog twee nieuwe bouwlagen bovenop gebouwd (wellicht in houtskeletbouw). Een nieuw volume achteraan in de tuin met eensgezinswoningen bovenop een nieuwe ondergrondse parking. Gemeenschappelijke ruimtes in de kelder van het hoofdgebouw en het volume aan de westkant. Dit is nog maar een studie. Die dient voornamelijk om de haalbaarheid af te toetsen met de diensten van Ruimtelijke Ordening van de stad. Eens we die fase voorbij zijn, kunnen we gedetailleerder ontwerpen. 8
9
5 BUDGETTEN We staan nog in het begin van het project. Toch is het belangrijk om nu al met realistische budgetten te werken. Veel factoren zijn nog onbekend en daarom werken we met richtprijzen. Het is dus goed om met een speling van 10 à 15% deze cijfers te interpreteren. Deze prijzen zijn zogenaamde nettoprijzen: dus zonder btw en zonder kosten (registratierechten, notariskosten). Voor de rest is alles inbegrepen: de aankoop van de site, afbraakwerken, erelonen, bouwkost van de eigen woning en afwerking van alle gemeenschappelijke delen. Voor de bouwkost houden we rekening met een gemiddelde prijs van 1200 per m² wat overeenkomt met een volledig afgewerkte woning volgens de laagenergienorm. Overzicht m² 60 75 90 105 130 150 5 5 7 7 2 3 2,95% 3,25% 3,56% 3,87% 4,38% 4,79% Grond 2971 m² 27% 71.511 75.324 79.138 82.952 89.308 94.393 Projectkosten 8% 24.789 26.111 27.433 28.755 30.958 32.721 Bouwkost 42% 90.000 108.000 126.000 144.000 174.000 198.000 Erelonen 6% 12.140 13.484 14.828 16.172 18.412 20.204 Totaal 83% 198.505 223.000 247.496 271.991 312.810 345.471 6 HOEVER STAAN WE? 6.1 Wat is er al gebeurd? Op dit moment heeft zich een kerngroep gevormd. We organiseren regelmatig infosessie om de groep verder te laten groeien. Met de eigenaars van de site bestaat er ondertussen een goed contact en werken we aan een haalbare overeenkomst voor beide partijen. We hopen zekerheid te kunnen krijgen over de commerciële voorwaarden van de site voor de paasvakantie van 2013. De voornaamste activiteit ligt momenteel bij het stedebouwkundig aftoetsten van de mogelijkheden. Dit is cruciaal om definitief zicht te krijgen op de te realiseren volumes, het aantal units en het finale budget. We verwachten dat we tegen de zomer van 2013 een definitief zicht krijgen op de haalbaarheid. 6.2 Structuur We komen maandelijks samen met de groep geïnteresseerden. Tijdens deze vergadering komen de belangrijkste aspecten van de ontwikkelingen aan bod. Het project wordt intensief begeleid door Cohousing Projects die vandaag de belangrijkste initiatieven aanstuwt. 10
Voor de interne communicatie werken we met een online projecttool. Daarop worden de diverse vergaderingen aangekondigd, wordt er gediscussieerd op online fora en belangrijke informatie houden we bij op een wiki. 6.3 Timing 2013: 2014: - Definitieve overeenkomst met de eigenaars met betrekking tot een toekomstige aankoop van de site in de Herrystraat. - Verdere versterking van de kerngroep - Aftoetsen van de ruimtelijke haalbaarheid van het project in overleg met de stadsdiensten. - Finale inplantingsplan & budget vastleggen - Verder detailontwerp van de individuele woningen en de gemeenschappelijke delen - Indienen van de bouwaanvraag - Vervolledigen van de kopersgroep 2015: Start van de bouwwerken 2016: Verhuizen 6.4 Architectenbureau: Stramien Stramien cvba is een Antwerps ontwerpbureau met een 30-tal architecten, landschapsarchitecten en stedebouwkundigen. Ze hebben als bureau veel ervaring en affiniteit met cohousing. Ze staan vierkant achter Cohousing Deurne en zullen het project samen met de groep verder vorm geven. 7 ROL VAN COHOUSING PROJECTS 7.1 Groepsbegeleiding Cohousing Projects werkt met groepen van toekomstige bewoners om een sociaal- en ecologisch vooruitstrevende leefomgeving te creëren. Onze klanten krijgen de kans om hun eigen buurt te dromen, uit te denken, te plannen en te bouwen. Ze krijgen daarbij specifieke werkmethodes, kennis en de steun van specialisten om zo snel mogelijk tot een concrete realisatie te komen. Het is de bedoeling om niet het warm water uit te vinden en de begeleider zal hierin coachen. 7.2 Coördinatie Externe partners hebben nood aan een centraal punt van communicatie. We denken aan architecten, landmeters, stadsbesturen, ambtenaren, grondeigenaars, buren, studiebureau's, mogelijke aannemers, etc. Deze taak zal Cohousing Projects op zich nemen, wat maakt dat alle kennis ook gecentraliseerd blijft (ook bij 11
een wissel van trekkers bijvoorbeeld). De beslissingen blijven bij de groep liggen, maar er is nu ten minste zekerheid over een correcte en snelle uitvoering ervan. 7.3 Afgevaardigd Bouwheer Tijdens de bouwfase zal Cohousing Projects optreden als afgevaardigd bouwheer voor alle gemeenschappelijke delen. 7.4 Principe van de stoelendans Cohousing Projects draagt het projectrisico en koopt principieel alle units, tenzij er iemand in de plaats komt. De grondtransactie verloopt dus via Cohousing Projects. De bedoeling blijft dat Cohousing Projects enkel tussentijds inspringt. Van zodra de groep compleet is, draaien we zelf niet meer mee in de groep, maar staan we aan de zijlijn als projectbegeleider. 7.5 Voorschieten van kosten Cohousing Projects organiseert de bouwgroep, maar stelt zich niet op als ontwikkelaar en schiet als dusdanig ook geen projectkosten voor, zoals zaalhuur, drankjes, folders, enz. Ook betaalt de groep zelf alle kosten verbonden aan het project (sonderingen, afbraakwerken, architectenkosten, etc.). Dit komt dus van de gemeenschappelijke rekening. 7.6 Word aandeelhouder van Cohousing Projects cvba Cohousing Projects is een coöperatieve vennootschap met open aandeelhouderschap. We investeren ons coöperatief kapitaal in het ontwikkelen van vastgoed voor cohousing projecten. Hiermee kunnen we startende groepen over een belangrijke drempel heen helpen, nl. het verwerven van een site. 12
We willen dit op een commercieel duurzame manier doen, zonder extreme winsten, maar met een rechtvaardig rendement voor de aandeelhouders. Als erkende coöperatieve in spe streven we naar een dividendrendement van 4% à 6% per jaar. Als je hierover meer wil weten, ga dan naar de website http://www.cohousingprojects.be. 8 INSTAPPROCEDURE COHOUSING DEURNE Wat moet je doen? Wat krijg je nu? Opmerkingen Stap 1: Gast 1. Online Interesseformulier invullen 1/ Toegang tot de Zoho (de interne website) Er zijn geen selectiecriteria. Iedereen kan gast worden. 2. Naar een instapmoment komen 3. Daarna naar een volgende vergadering komen 2/ Drie vergaderingen de tijd om kandidaat-lid te worden. Daarna verwachten we een beslissing. 3/ Peter of Meter die je wegwijs maakt en je opvolgt. Gasten die drie maal niet aanwezig zijn zonder verontschuldiging op een AV worden van de gastenlijst geschrapt, nadat hun peter/meter contact opgenomen heeft. Stap 2: Kandidaat- Lid 1/ Je stort 100 per unit op rekening van Cohousing Projects (iban: BE12 0688 9602 4692, bic: GKCCBEBB). Dit geld krijg je niet terug en dient voor de organisatie van de begeleiding. 50 ervan wordt doorgestort op een gezamenlijke rekening van de groep (iban: BE30 5230 8054 2411, bic: TRIOBEBB). 2/ Via de storting verklaar je je akkoord met alle voorheen genomen beslissingen van de groep. 1. Medezeggingschap. Je mening telt mee in de consensusvorming. 2. Het recht om na 3 Algemene Vergaderingen volwaardig lid te worden. 3. Toegang tot alle mogelijke online documenten en email lijsten. Deze informatie behandel je discreet. Juridisch gezien blijven het wel de leden die zich verbinden. Daarom kunnen kandidaat-leden gevraagd worden om zich te onthouden van bepaalde discussies. De Algemene Vergaderingen zijn belangrijk. We vragen (ook aan de leden) om zoveel mogelijk aanwezig te zijn. Stap 3: Volwaardig Lid 1/ Financiële toets doorstaan. 2/ Je stort 2.200 per unit op rekening van Cohousing Projects (iban: BE12 0688 9602 4692, bic: GKCCBEBB). Hiermee betaal je een voorschot op een unit. Dit voorschot zal stijgen naarmate het project vodert en al meer uitgaven nodig zijn. 1/ Recht op een unit in het cohousing project. 2/ Je persoonlijke woonbehoeften worden zoveel als mogelijk in het ontwerp verwerkt. 3/ Verantwoordelijkheid: voor elke beslissing en de gevolgen daarvan ben je vanaf nu mede-verantwoordelijk voor een gelijk deel als de andere leden. Anciënniteit (=datum en uur van de storting) zal de keuze volgorde voor een unit in het project bepalen. Je kan enkel uitstappen en je lidgeld terugkrijgen indien iemand anders in de plaats volwaardig lid wordt. Uitgestapte leden blijven verantwoordelijk voor alle verbintenissen tot op dat moment gemaakt. 13