Project CityGate I - Goederen in Anderlecht Promotieopdracht van werken voor de ontwikkeling van een gemengd vastgoedproject van ongeveer 21.000 m² op de site CityGate I - Goederen in Anderlecht Aanbestedende overheid Gewestelijke Ontwikkelingsmaatschappij voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, citydev.brussels genaamd, eigenaar van de betrokken percelen. Beschrijving van het terrein Ligging huizenblok tussen de Tweestationsstraat, de Goederenstraat, de Grondelsstraat en spoorlijn 28 in Anderlecht. GBP: sterk gemengd gebied Totale oppervlakte van de site: 6.784 m 2 Geplande totale vloeroppervlakte: 20.759 m² V/T project: 3 Kadastrale percelen De betrokken percelen zijn gekadastreerd of gekadastreerd geweest in Anderlecht, sectie C, nrs. 276T2, 276B3, 276C3, 276M2, 319B4, 319L3, 319K3. Afbraakwerken Op 12 juni 2013 nam de burgemeester een afbraakbesluit. De afbraakwerken vonden plaats in de zomer van 2014. Momenteel is de site dus een braakliggend stuk grond beveiligd met omheiningen. Samen met de aanvraag tot verkavelingsvergunning werd ook een afbraakvergunning aangevraagd om de situatie te regulariseren. De verkavelingsvergunning heeft betrekking op al het onroerend goed van het huizenblok, met inbegrip van perceel 319B4, waar nog afbraakwerken moeten gebeuren. 1
Bereikbaarheid Openbaar vervoer: Zone C van de GSV, vlakbij het Zuidstation (lijn 28 is sinds 2009 opnieuw open voor reizigers, toekomstig GEN-station in Kuregem), haltes MIVB (bus 78 en tram 81) en De Lijn (meerdere bussen). De toekomstige ontwikkeling van het aangrenzende OGSO moet gepaard gaan met een versterking van het openbaarvervoeraanbod. Per fiets: Er loopt een gemeentelijke fietsroute (GemFR) door de Georges Moreaustraat en de Grondelsstraat naar Klein-Eiland. Met de auto: Invalsweg naar de stad, via de Industrielaan (verlenging van de Tweestationsstraat), metropolitane weg in het Iris 2-plan. Op de Tweestationsstraat na is de wijk bestemd om een zone 30 te worden. Het richtschema voor de Zuidwijk omvat een belangrijk luik over mobiliteit, waaronder een wijziging van de rijrichting van de hoofdwegen rond het Zuidstation en een vermindering van het aantal rijstroken in de Industrielaan. 2
CONTEXT: DOELSTELLINGEN VAN HET MASTERPLAN VOOR DE GEHELE SITE In het huizenblok Goederen van het project CityGate I is het streven naar functionele gemengdheid het verst doorgedreven. Bedoeling is een antwoord te bieden op de vraag naar woongelegenheid in het gewest en die te combineren met andere functies om een gemengdheid in lijn met een duurzame visie voor stadsontwikkeling te behouden. Dit strookt trouwens met de filosofie van het gebied van het GBP waarin het huizenblok ligt. De gemengdheid van het project schuilt in het samenbrengen van geconventioneerde woningen en polyvalente ruimten (voorzieningen, handelsruimte, kantoren, een hotel...) met een ambitieuzer concept: een multifunctioneel gebouw. Zoals de naam weergeeft, wordt in zo'n gebouw woongelegenheid samengebracht met andere functies. Het bestaat uit modules die uiteenlopende soorten activiteiten kunnen huisvesten. De verdeling van deze verschillende bestemmingen is procentueel vastgelegd in het masterplan en de verkavelingsvergunning. Een crèche van 680 m² voor 48 kinderen maakt ook deel uit van het programma. Die wordt gefinancierd met EFRO-middelen. PROGRAMMA De verkavelingsvergunning laat de ontwikkeling toe van een gemengd project van ongeveer 21.000 m² gespreid over 3 kavels. Op kavel 1 is de bouw mogelijk van maximum 9.765 m² geconventioneerde woningen en 1.180 m² gelijkvloerse polyvalente ruimten, waaronder de crèche van 680 m² op het Grondelsplein, die wordt gefinancierd door het EFRO (programma 2014-2020). Op kavel 2 kunnen maximaal 4.440 m² geconventioneerde woningen en minimaal 1.124 m² polyvalente ruimten op de eerste niveaus komen. 3
Op kavel 3 wordt het multifunctioneel gebouw ontwikkeld: een gelijkvloerse verdieping met minimaal 1.150 m² ruimten voor productieactiviteiten en, op de verdiepingen, maximaal 1.520 m² woningen tegen vrije prijs en minimaal 1.520 m² ruimten voor economische activiteiten (productieactiviteiten, kantoren, voorzieningen, handel en/of een hotel). De drie kavels grenzen aan elkaar. De verkavelingsvergunning voorziet wel in mogelijke verschillende bouwprofielen (zowel in de hoogte als in de diepte) om problemen rond te weinig lichtinval, rechtstreekse zichten en binnen- en buitencirculaties te voorkomen. Deze verschillende bouwhoogten zijn voorzien daar waar kavel 3 grenst aan de andere kavels en in het midden van de gevel van kavel 1 in de Grondelsstraat. Deze opdracht omvat ook de aanleg van een privatieve weg voor de ruimten voor productieactiviteiten en de afbraak van het resterende gebouw (Braziliaanse kerk). GEMENGDHEID Geconventioneerde woningen: ± 14.205 m² bruto bovengrondse oppervlakte geconventioneerde koopwoningen - typische citydev.brussels-woning, deels gefinancierd met gewestsubsidies, volgens de modaliteiten van het besluit van 26 september 2013 betreffende de uitvoering van de stadsvernieuwingsopdrachten van citydev.brussels (BS van 24/10/2013), - constructie volgens de modaliteiten van de beschrijving van de citydev.brusselswoning, - voorbeeldconstructie qua energieverbruik: passieve woningen en minstens 30 % van het aantal woningen moet voldoen aan de definitie van nulenergiewoning, - de gelijkvloerse verdiepingen van de woongebouwen, met uitzondering van de gebouwen in de Goederenstraat, zijn bestemd voor polyvalente ruimten 4
(kantoren, voorzieningen, handelszaken en/of een hotel) waaronder de crèche (met een speelplaats en/of een tuin) gefinancierd met EFRO-subsidies. Multifunctioneel gebouw gelijkvloerse verdieping met minstens 1.150 m² bruto bovengrondse oppervlakte voor productieactiviteiten: - 4 gelijkvloerse kmo-ateliers met een moduleerbare oppervlakte van 250 m², - bijhorende administratieve functie mogelijk op een mezzanine, met een hoogte onder balken van 6 meter, die uitsteekt over de productiezone, - de toegangen tot de ateliers zijn gescheiden van de toegangen tot de verdiepingen (sectionaalpoort en voetgangersdeur per atelier), parking en laad- en losruimte op de privéweg, - energievereiste: lage energie. verdiepingen van 3.040 m² verdeeld in ruimten voor economische activiteiten (minimum 50 % van de oppervlakte) en woningen (maximum 50 % van de oppervlakte): de verdiepingen van het gebouw kunnen verschillende bestemmingen huisvesten, zoals vrije woningen, een hotel, handelszaken, voorzieningen, kantoren en ruimten voor productieactiviteiten, een repetitief systeem van kolommen en balken die zware lasten kunnen dragen, elke module is aangesloten op het systeem van speciale technieken zodat ze op zich kan functioneren of samen met een aantal gegroepeerde modules, naargelang van de behoeften van de gebruiker of van de nodige oppervlakten voor de beoogde bestemming. parkeergelegenheid: De breedte van de ondergrondse parking (in U-vorm) stemt overeen met de grondinname van de gelijkvloerse verdiepingen van de verschillende gebouwen, met uitzondering van de woongebouwen. Bij de woongebouwen is de werkelijke grondinname op de ondergrondse verdieping van de parking ruimer dan de respectieve diepte van deze gebouwen, aangezien de parking doorloopt tot onder de terrassen van de gelijkvloerse verdieping. aanleg van een nieuwe weg (12 meter breed): De nieuwe weg wordt aangelegd langs de talud van de spoorweg. Er is een parkeerzone langs de Grondelsstraat (vlakbij de crèche). De weg biedt verderop toegang tot het multifunctioneel gebouw en ontsluit de gelijkvloerse verdiepingen van de ateliers bestemd voor productieactiviteiten (parkeergelegenheid en laad- en loszone voor vrachtverkeer). De weg omvat een strook van minstens 2 meter breed voor een voetpad en fietspad tussen de Grondelsstraat en de Tweestationsstraat. De hoofdprioriteit is het zo harmonieus mogelijk doen samenleven van de verschillende activiteiten die op de site worden ontwikkeld. Andere essentiële prioriteiten zijn het 5
beheer van de toegangen (zowel voor voetgangers als voor voertuigen), het beheer van de mandeligheden evenals de mogelijke hinder daar tussen. BUDGET: Het geraamde totaalbedrag: 40.000.000 euro excl. btw ************** 6