Woningmarktrapportage De Fryske Maren 2016 Gerlof Born & Nerus Goinga Ruimtelijke Ontwikkeling April 2017
1. Inleiding In de Woningmarktrapportage De Fryske Marren 2016 kiezen we ervoor om de lijn van de Woonvisie De Friese Meren 2014-2018 vast te houden. We rapporteren aan de hand van de drie geformuleerde pijlers en het bijbehorende actieprogramma. Het betreft hier een rapportage aan de hand van het uitvoeringsprogramma, aangevuld met de cijfermatige ontwikkelingen. Deze cijfermatige ontwikkeling is een foto van de stand van zaken per 31-12-2016. We kijken eerst naar onze hoofddoelstelling. 1.1 Hoofdbeleidsdoelstelling In de Woonvisie De Friese Meren 2014-2018 is de onderstaande hoofdbeleidsdoelstelling omschreven. Alle inwoners van De Friese Meren moeten binnen hun mogelijkheden zoveel mogelijk hun eigen woonwensen kunnen realiseren 1.2 Drie pijlers van het woonbeleid De hoofdbeleidsdoelstelling is uitgewerkt in drie pijlers: Pijler 1 Pijler 2 Pijler 3 Aandacht voor bestaande kernen en bestaande voorraad Een levensloopvriendelijke gemeente: wonen met zorg en welzijn Goed wonen voor alle doelgroepen: betaalbaarheid en beschikbaarheid Binnen de 1 e pijler werken we op basis van het Uitvoeringsprogramma Woningbouw 2016 tot 2026 dat door de raad is vastgesteld in maart 2017. Hier is ook de nieuwbouwopgave voor De Fryske Marren in opgenomen. 1.3 Uitvoering van het beleid via actieprogramma Uitvoering van het beleid vindt plaats aan de hand van het actieprogramma. In de woonvisie is een hoofdkoers bepaald. Kernwoorden voor het actieprogramma zijn afstemmen en aanjagen. De gemeente opereert in een keten van partijen op de woningmarkt en neemt soms zelf het initiatief, is volgend of ondersteunend. Zaaknr 194069564 2
2. Wat hebben we bereikt van het actieprogramma in 2015 3.1 Woonbeleid algemeen Wat Wie Wanneer Resultaat Voortgang Benutten middelen Provinciaal Aanvalsplan Woningmarkt Gemeente, i.s.m. provincie Fryslân, corporaties en investeerders 2014 Afgerond in 2014 Promoten De Fryske Marren als woongemeente Gemeente i.s.m. corporaties en makelaars 2014 Afgerond in 2014 Monitoring woningmarkt via periodiek onderzoek naar woningbehoefte Lokale invoering nieuwe wetgeving / invoering nieuwe Huisvestingswet 2014 Lokale invoering nieuwe wetgeving invoering Herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting Gemeente bij voorkeur met andere partijen Gemeente bij voorkeur met andere partijen Gemeente bij voorkeur met andere partijen Periodiek Woningmarkt onderzoek De Fryske Marren in 2015 uitgevoerd door ABF Research B.V. 2014 Afgerond in 2014 2015 De Woningwet is per 1 juli 2015 van kracht. De gemeente volgt dit wettelijk kader 3.2 Nieuwbouw Wat Wie Wanneer Resultaat Voortgang Opstellen Raamwerk Balk en Raamwerk Lemmer Gemeente 2015 We werken aan een ontwikkelvisie voor Balk en Lemmer vanuit een integraal perspectief Zaaknr 194069564 3
Opstellen ruimtelijke kwaliteitskader voor ieder dorp Ontwikkelen systematiek voor inventarisatie aantoonbare marktvraag in kleine dorpen Opstellen nieuw grondbeleid via een Nota Grondbeleid Gemeente 2015 Er is geen kwaliteitskader voor elk dorp, wel wordt bij individuele verzoeken gekeken naar de ruimtelijke aspecten Gemeente i.s.m. makelaars, bewoners en kennisinstellingen 2014-2015 We communiceren in een vroeg stadium de mogelijkheden. Daarmee hanteren we de uitgangspunten van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking Gemeente 2014 Nota Grondbeleid 2014-2019 vastgesteld door raad in december 2014 Zaaknr 194069564 4
3.3 Bestaande woningvoorraad Wat Wie Wanneer Resultaat Voortgang Stimulering verduurzaming huurwoningen / maken afspraken Gemeente en woningcorporaties 2015 Afspraken rond verduurzaming zijn opnieuw gemaakt in december 2016 in de prestatieafspraken voor de jaarschijf 2017. Stimulering verduurzaming koopwoningen via bewustwording en voorlichting over subsidies Uitwerken beleidsregels voor bewoning vrijkomende agrarische bebouwing Gemeente Continue 2014-2018 In 2016 is het project geëvalueerd. De voorlichting wordt in 2017 voorgezet o.a. via de Friese Energiestrategie. Gemeente 2014-2015 Er zijn geen op aparte beleidsregels opgesteld. De mogelijkheden worden geboden in bestemmingsplannen. 3.4 Doelgroepen Wat Wie Wanneer Resultaat Voortgang Uitwerken plannen woonservice-zones De Fryske Marren Opstellen ruimtelijke kader voor uitbreiding of aanpassingen van woningen voor mantelzorg. Gemeente i.s.m. corporaties, zorg- en welzijnsaanbieders, bewoners en belangenorganisaties 2015 Project is afgerond en heeft als resultaat dat er een toolkit met oplossingen beschikbaar is bij de aanpaak van vraagstukken rond voorzieningen en leefbaarheid Gemeente 2014 Op 14 oktober 2014 is de Notitie Mantelzorgwoningen vastgesteld door het college. Is afgerond. Zaaknr 194069564 5
Actief voorlichten van senioren over de veranderingen in de zorg Nader uit te werken afhankelijk van in te zetten instrumenten continue 2014-2018 In het kader van de drie decentralisaties heeft een brede publiekscampagne plaatsgevonden. Voorlichting gericht op woningaanpassingen Nader uit te werken afhankelijk van in te zetten instrumenten 2016 We hebben met De Fryske Marren Vitaal een enquête uitgevoerd en deze is in december door het college vastgesteld. We werken in 2017 aan de hand van het Uitvoeringsplan Langer Thuis Wonen. Tegengaan betaalbaarheidsproblemen huursector, doelgroep lage inkomens. We maken afspraken over het aantal goedkope huurwoningen Gemeente en corporaties 2015 Het woonlastenonderzoek De Fryske Marren is in juli 2015 opgeleverd. We maken nieuwe afspraken voor de procedures rond huisuitzettingen 2015 Er zijn nieuwe afspraken gemaakt in een convenant tussen gemeente en corporaties in het 1 e half jaar van 2015. Onderzoeken mogelijkheden extra steun voor starters via instrumenten Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten Gemeente 2014 Wij hebben in 2014 het instrument Starterslening nogmaals onder de loep genomen. Op basis van een evaluatie is besloten Zaaknr 194069564 6
Onderzoeken mogelijkheden voor dure huurwoningen, doelgroep middeninkomens / starters Onderzoeken huisvestingsituatie en huisvestingsopgave arbeidsmigranten (doelgroep arbeidsmigranten) Gemeente en investeerders 2014-2015 Gemeente 2015-2016 het instrument Starterslening niet in te voeren in De Friese Meren. We hebben in 2015 nog nader gekeken naar de mogelijkheden vrije sector huur in Joure. Dit heeft geen concrete business case opgeleverd. Dit onderwerp pakken we op in 2017. We hebben dit moeten uitstellen i.v.m. huisvesting statushouders. 3.5 Samenwerking Wat Wie Wanneer Resultaat Voortgang Smeden van coalities met partners in het woonbeleid Gemeente en partners in het woonbeleid Continue 2014-2018 We hebben in 2016 woonconferentie Zuidwest Friesland voorbereid, die is gehouden in februari 2017. Maken van prestatieafspraken met corporaties Gemeente en corporaties De gemeente is lid van de Stichting Gezondheid en Expertise en Educatiecentrum. 2016 De prestatieafspraken met de corporaties zijn getekend op 8 december 2016. Zaaknr 194069564 7
Opzetten samenwerking rond wonen, zorg en welzijn Gemeente en partners Continue De gemeente werkt actief samen met woningcorporaties, de thuiszorg, zorginstellingen, De Friesland Zorgverzekeraar en Miks Welzijn in de Regiegroep Wonen, Zorg en Welzijn. Bespreking uitwerking woonvisie met bewoners Gemeente i.s.m. Plaatselijke belangen Continue 2014-2018 Via het dorpen- en wijkenbeleid wordt de lijn van de woonvisie bij lopende zaken onder de aandacht gebracht door de dorpencoördinatoren Zaaknr 194069564 8
4. Hoe ontwikkelde de lokale woningmarkt zich? 4.1 Verkoop kavels verloopt positief De verkoop van nieuwbouwkavels is in 2016 iets afgenomen t.o.v. 2015, maar nog beduidend groter dan de erg magere jaren 2013 en 2014. De meeste kavels werden verkocht in Lemmer (zie tabel 1). We verwachten dat deze trend zich doorzet in 2017. Tabel 1 Kavelverkoop De Fryske Marren Plaats 2013 2014 2015 2016 Balk 6 6 Joure 2 3 22 3 Langweer 1 1 1 Lemmer 17 30 Oudehaske 2 2 Rottum 3 1 1 Sint Nicolaasga 4 Sintjohannesga 1 3 2 Terkaple 1 Vegelinsoord 5 4 Totaal 4 9 61 47 Tabel 1a Kavelverkoop De Fryske Marren 70 60 50 40 30 20 10 0 2013 2014 2015 2016 DFM Zaaknr 194069564 9
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2.2 Ontwikkeling woningvoorraad o.b.v. werkelijke sloop en nieuwbouw Het CBS publiceert periodiek overzichten op basis van BAG-rapportages (Basisregistratie Adressen en Gebouwen). Informatie wordt gegeven over nieuwbouw en sloop (feitelijke toevoeging en onttrekking), overige toevoegingen en onttrekkingen (administratieve omzettingen) en correcties in de toevoegingen en onttrekkingen (administratieve correcties). Het college heeft besloten bij de ontwikkeling van de woningvoorraad de werkelijk sloop en nieuwbouw als uitgangpunt te nemen. 2.3 In 2016 werden 47 nieuwe woningen gebouwd en 59 woningen gesloopt Er werden 47 nieuwe woningen gebouwd en 59 woningen aan de woningvoorraad onttrokken d.m.v. sloop. (zie tabel 2). De reële afname in 2016 bedroeg 12 woningen. Tabel 2 Toevoeging / Onttrekking 2011 t/m 2016 150 100 50 0-50 Toevoeging Onttrekking -100 Tabel 3 Woningvoorraad De Fryske Marren Jaar toevoeging onttrekking netto toevoeging 2012 82 38 44 2013 128 4 124 2014 114 112 2 2015 88 4 84 2016 47 59-12 Totaal 459 217 242 Gemiddeld 92 43 48 In de woningmarktanalyse uit 2013 werd uitgegaan van een bandbreedte na 1-1-2015 van 110-135 woningen per jaar. Deze verwachting wordt al een aantal jaren niet gehaald. Het beeld is veel minder somber dan het lijkt, aangezien complexen die in 2016 zijn gesloopt inmiddels weer zijn bebouwd, zoals de Uilke Boonstrastraat in Joure. Het aantal gereedmeldingen zal dus in 2017 aanmerkelijk stijgen (stand maart 2017: 69 woningen gereedgemeld). De gemiddelde toename over de laatste 4 jaren bedraagt 48 woningen. In het algemeen fluctueert het aantal gereedmeldingen over een aantal jaren. Zaaknr 194069564 10
Naam Nieuwbouw Sloop Netto verschil % verschil Naam Nieuwbouw Sloop Netto verschil % verschil 2.4 Netto toename woningbouw 2016 De Fryske Marren beneden provinciaal gemiddelde Met uitzondering van Weststellingwerf scoort het zuiden van Friesland dit jaar onder het provinciale gemiddelde. Voor de Fryske Marren is dat niet verontrustend, omdat sloop in het ene jaar vaak leidt tot nieuwbouw in het jaar daarop. Opvallend is de nieuwbouw in de grotere steden / plaatsen Leeuwarden, Drachten, Sneek en Heerenveen. (zie kaartje 1 en tabel 4). Kaartje 1 Netto toename woningbouw 2016 t.o.v. het provinciale gemiddelde. Tabel 4 Netto toename / afname woningbouw 2016 t.o.v. het provinciale gemiddelde Friesland 1376 385 991 0,34 Leeuwarden 405 144 261 0,48 Leeuwarderadeel 2 1 1 0,02 Achtkarspelen 80 8 72 0,60 Littenseradiel 8 0 8 0,18 Ameland 6 0 6 0,36 Menameradiel 7 10-3 -0,05 het Bildt 21 7 14 0,30 Ooststellingwerf 5 10-5 -0,04 Dantumadiel 6 1 5 0,06 Opsterland 37 8 29 0,23 Dongeradeel 78 4 74 0,68 Schiermonnikoog 1 0 1 0,17 Ferwerderadiel 1 1 0 0,00 Smallingerland 157 0 157 0,62 Franekeradeel 36 7 29 0,31 Súdwest-Fryslân 174 71 103 0,26 De Fryske Marren 47 59-12 -0,05 Terschelling 24 3 21 0,94 Harlingen 0 0 0 0,00 Tytsjerksteradiel 54 1 53 0,39 Heerenveen 103 44 59 0,25 Vlieland 1 0 1 0,19 Kollumerland c.a. 65 0 65 1,20 Weststellingwerf 58 6 52 0,45 Zaaknr 194069564 11
2.5 De nieuwbouw vond in 2016 voor 70 % plaats binnen bestaand stedelijk gebied In deze voortgangsrapportage Uitvoeringsprogramma Woningbouw 2013 tot 2020 worden per project de mutaties over het jaar 2016 beschreven (zie tabel 5). Van de 47 nieuw gebouwde woningen zijn er 34 buiten bestaand stedelijk gebied gesitueerd. Van de 34 nieuwbouw woningen buiten bestaand stedelijk gebied zijn er 30 gebouwd in uitbreidingsplannen. De overige 4 woningen zijn gelijkmatig over de gemeente verspreid. Van de 59 gesloopte woningen zijn er 55 binnen bestaand stedelijk gebied gesitueerd. In praktisch alle gevallen zal herbouw plaatsvinden. Tabel 5 DE FRYSKE MARREN overzicht nieuwbouw en sloop 2016 Nieuwbouw binnen bestaand stedelijk gebied Nieuwbouw buiten bestaand stedelijk gebied Lemmer Leeg Schans 7 Nijemirdum De Hege Bouwen 9 1 Sint Nicolaasga Kade 5, 5a, 5b, 5c 4 Lemmer Tramdijk Oost fase 1 7 Joure Pastorielaan 31 1 Joure Wyldehoarne fase 3 5 Terherne De Achte 9 1 Langweer Legebuorren 35 1 Totaal: Nieuwbouw binnen bestaand stedelijk gebied 13 Oudehaske Menning 29 1 Sintjohannesga H.J. Textorstjritte 1 Vegelinsoord Zwarte Weg 2a 1 Broek It Súd 23 1 Joure Wyldehoarne fase 2 13 Balk Wikelerdyk 9a 1 Rottum Koets 15 en 17 2 Totaal: Nieuwbouw buiten bestaand stedelijk gebied 34 Totaal: Nieuwbouw binnen en buiten bestaand stedelijk gebied 47 Sloop binnen bestaand stedelijk gebied Sloop buiten bestaand stedelijk gebied Bakhuizen Rysterdyk 8 Scharsterbrug Hollandiastraat 134 1 Terherne De Achte 9 1 Bantega Ringvaart 13 1 Joure Uilke Boonstrastraat 42 Bantega Otterweg 33 1 Joure Prinses Christinastraat 1 Harich Harichsterdyk 10 1 Echten Hoofdweg 1 1 Echten Herenweg 118 1 Goingarijp It String 61 1 Totaal: Sloop binnen bestaand stedelijk gebied 55 Totaal: Sloop buiten bestaand stedelijk gebied 4 Totaal: Sloop binnen en buiten bestaand stedelijk gebied 59 Zaaknr 194069564 12
2.6 De woningmarkt in De Fryske Marren ontwikkelt zich positief Recente woningmarktcijfers van de NVM-regio Zuidwest Friesland, tonen aan dat de woningmarkt zich positief ontwikkelt. Het aantal transacties steeg met 8,7%. Ook de verkooptijd van een woning verloopt positief. Het aantal dagen dat een woning te koop stond is gedaald van 143 naar 99 dagen. Er wordt op dit moment gebouwd in Wyldehoarne fase 3 aan de laatste kavels. Binnenstedelijk zal het project De Werf eind dit jaar worden opgeleverd. In Lemmer wordt Tramdijk-Oost fase I afgerond. Het project t Heem in Joure (48 appartementen) is eind april in de verkoop gegaan. Ook in Balk, Rottum en Lemmer worden de bestaande woningbouwlocaties langzamerhand volgebouwd. We werken op dit moment aan de voorbereiding van de bestemmingsplannen voor Broek-Zuid en de vrijkomende schoollocaties in Joure. De uitgifte van nieuwe kavels in Lemmer is eind dit jaar voorzien. Tenslotte is het Uitvoeringsprogramma Wonen 2016-2026 recent door de raad vastgesteld. Wij werken op alle onderdelen aan de actieve uitvoering van deze projecten. Wij zullen over de voortgang hiervan het college en raad actief blijven informeren. Zaaknr 194069564 13