Woon Amsterdam Transformatie
Woon Amsterdam is een uitgave van: 7 Dienst Belastingen Gemeente Amsterdam Bijlmerplein 5, Postbus 2475 00 DZ Amsterdam Telefoon 020-5 45 24 marktanalyse@dbga..nl www.dienstbelastingen..nl Makelaarsvereniging Amsterdam Frans van Mierisstraat 59, 1071 RL Amsterdam Telefoon 020-67 info@mva-makelaars.nl www.mva.nl Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties Delflandlaan 4, Postbus 9959 1006 AR Amsterdam Telefoon 020-46 0 60 info@afwc.nl www.afwc.nl
Voorwoord
Voorwoord Makelaarsvereniging Amsterdam 4 Als voorzitter van de Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA) ben ik erg blij met de achtste uitgave van de woningmarktrapportage Woon Amsterdam. Door de samenwerking met de Dienst Belastingen van de Gemeente Amsterdam (DGBA) en de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties ontstaat een echt totaalbeeld van de Amsterdamse woningmarkt. Voor u als lezer een unieke mogelijkheid om uw eigen conclusie te trekken gebaseerd op feiten. De MVA, opgericht in 1877, telt vandaag de dag 470 makelaars verbonden aan 10 kantoren in de regio groot-amsterdam, lopende van Waterland tot Uithoorn en van Diemen tot aan Aalsmeer. Gezien het grote marktaandeel van de jaarlijkse woningtransacties heeft de MVA haar positie en haar deskundigheid in de markt meer dan bewezen. Deze rapportage richt zich zuiver op de stad Amsterdam, het werkgebied van de MVA is beduidend ruimer en daar waar de MVA vorig jaar in het Parool meldde dat er in 2012 sinds het uitbreken van de crisis wederom minder woningen (6.8) waren verkocht, zult u in dit rapport merken dat in de stad 6.080 woningen in 2012 zijn verkocht en dat de directe regio rondom Amsterdam (Diemen, Ouder-Amstel, Amstelveen en Abcoude) 7 verkochte woningen voor zijn rekening neemt. De cijfers van in deze rapportage zijn tot en met het derde kwartaal opgenomen. Daar waar we in de vorige rapportage de voorspelling deden van 5.000 woningen in 2012 zijn we het jaar afgesloten met 1.000 meer verkochte woningen (6.080) dan verwacht, voornamelijk door het afschaffen van de aflossingsvrije hypotheek in het vierde kwartaal. Het eerste kwartaal van liet een voorspelde terugval in het aantal transacties zien, echter sinds het tweede kwartaal van dit jaar is de opleving in de Amsterdamse woningmarkt duidelijk zichtbaar en vertoont deze, zowel qua aantal transacties als de prijsontwikkeling, een stijgende lijn. De huidige signalen, de snelle daling van de voorraad van de te koop staande woningen, de betaalbaarheid, het gestegen consumentenvertrouwen en het gevoel bij velen dat het dieptepunt is bereikt, dragen bij aan meer dynamiek in de makelaarspraktijk. Het totaal aantal transacties in Amsterdam zal vermoedelijk dan ook rond de 6.100 eindigen. Het herstel is ingezet. Het totaal aantal verkooptransacties, binnen het werkgebied van de MVA, van 4.914 woningen, 4.417 voor de stad en 497 voor de regio, tot en met het derde kwartaal duidt erop dat de woningmarkt goed in beweging is. Met name de laatste kwartalen zijn meer particulieren op zoek naar een woning. Geruststellend is het feit dat dit jaar (eind derde kwartaal) het aanbod te koop staande woningen (6.626) verder is gedaald. Hiermee kunnen het gemiddeld aantal verkochte woningen in een kwartaal (1.500) ruim worden bediend. Voor de crisis moesten wij elk jaar bijna,5 tot 4 keer de voorraad verkopen om aan de blijvende vraagzijde te voldoen, nu 5 jaar na de crisis ligt de factor nog maar tussen de 0,8 en 1 keer. Nog steeds hebben mensen voldoende keus, maar de voorraad te koop staande woningen neemt wel af. Woningen die lang te koop stonden worden nu wel verkocht, veelal na verlaging van de prijs, of men heeft besloten tot verhuur of is ge van de markt afgegaan. Het aanbod van woningen in Amsterdam bestaat uit relatief veel nieuw aanbod. Zoals gemeld, wordt op de oude voorraad flink ingelopen, en dit brengt met zich mee dat er verhoudingsgewijs veel nieuw, actueel en aantrekkelijk geprijsd aanbod aan de voorraad wordt toegevoegd. Niet alleen is dit een blijk van vertrouwen van de Amsterdamse verkopers, maar nieuw aanbod wordt ook sneller verkocht. De Amsterdamse koopwoningenmarkt liet, vooruitlopend op de rest van het land, in als eerste tekenen van herstel zien. Mogelijk zullen de ontwikkelingen in de markt ook in Amsterdam nog wel per kwartaal wat verschillen laten zien, maar over de linie zijn er een aantal factoren die bijdragen aan gezond herstel. De woningmarkt in onze stad vertoont onverminderd krapte. Eigen woningbezit blijft historisch laag, de nieuwbouwproductie is meer dan gehalveerd en een alternatief in de huursector is voor een gemiddelde Amsterdammer niet eenvoudig te vinden. Voor een gezonde woningmarkt ligt het aantal koopwoningen structureel te laag, dit terwijl de instroom van Amsterdammers alsmaar toeneemt. De gemiddelde bezetting per huishouden is de afgelopen jaren ook gestegen. In Amsterdam zal de komende jaren de woningproductie echt moeten worden opgeschroefd. Er liggen volop kansen in de stad, ook op het gebied van transformatie. Uiteraard dient hierbij goed rekening te worden gehouden met de wensen van toekomstige bewoners. Daar weten wij als makelaars natuurlijk alles van! Eefje Voogd Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA)
Voorwoord dienst belastingen gemeente Amsterdam 5 Dit is alweer de achtste editie van WOON Amsterdam. Een rapport dat in samenwerking met de Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA) en de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) met veel passie en betrokkenheid is gemaakt. Het doel is om gezamenlijk ieder jaar inzicht te geven in de meest actuele situatie van de Amsterdamse particuliere koopwoningmarkt. De huizencrisis. Soms wil je er als huizenbezitter ook helemaal niks meer over horen, maar helaas is voor veel woningeigenaren de crisis een dagelijkse bron van zorg. Veel mensen krijgen hun huis niet verkocht. Woningen staan soms jaren te koop. Het lukt de Amsterdamse makelaars met veel inventiviteit vaak nog wel transacties te realiseren, maar gemakkelijk gaat het niet en het duurt bovendien in de meeste gevallen erg lang. Gelukkig zijn er signalen dat de huizenmarkt met horten en stoten weer langzaam aantrekt. Wishfull thinking? Of is het herstel echt in gang gezet? Dat zal in de komende periode moeten blijken. Het thema Transformatie komt dan ook wat mij betreft op een goed moment. Het transformeren van kantoorpanden naar woningen draagt bij aan het oplossen van twee pro blemen in Amsterdam: het terugdringen van de leegstand op de Amsterdamse kantorenmarkt en het weer aantrekken van de huizenmarkt. andere afhankelijk van de marktontwikkelingen van het type woning en de buurt waarin die gelegen is. Voor meer informatie verwijs ik u graag naar onze website. De OZB-tarieven in Amsterdam behoren al jarenlang tot de laagste van Nederland. Dat is in deze tijd waarin de huizenmarkt zich moeizaam omhoogt werkt, toch een beetje goed nieuws. Ik bedank wederom de MVA en de AFWC voor de goede samenwerking en wens u veel leesplezier. Peter Foss Sectormanager Gegevensbeheer, Waardebepaling & Heffing In dit rapport worden verschillende indexcijfers gepubliceerd. De WOZ-index betreft de periode tussen de prijspeildata 1 januari 2012 en1 januari en betreft de gemiddelde waardeverandering van alle woningen in Amsterdam. De vorige WOZ-waarde is gebaseerd op prijspeil 1 januari 2012. Het gehele jaar 2012 is de periode waarover wij de nieuwe WOZ-waardeontwikkelingen beschouwen. De gemiddelde WOZ-waarde met prijspeil 1 januari van alle woningen in Amsterdam is ten opzichte van prijspeil 1 januari 2012 met 5,0% gedaald. Lag de gemiddelde WOZ-waarde 2012 nog rond de 240.000, op 1 januari is de gemiddelde WOZ-waarde gedaald naar ongeveer 8.000. De gemeente Amsterdam streeft ieder jaar naar gelijke OZB-opbrengsten. Volgens de gebruikelijke gedragslijn zal het OZB-tarief daarom worden gecompenseerd met de gemiddelde waardedaling, waarbij nog wel rekening wordt gehouden met de nominale prijsveranderingen. Per individueel geval kan altijd sprake zijn van een hoger of lager OZB- bedrag. Dat is onder
Voorwoord Amsterdamse federatie VAn woningcorporaties 6 Wij zijn verheugd om in als Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties voor het zesde achtereenvolgende jaar aan te sluiten bij de samenwerking tussen de Dienst Belastingen Gemeente Amsterdam en de Makelaarsvereniging Amsterdam. Deze samenwerking stelt ons in staat gezamenlijk een volledig beeld te schetsen van de koopwoningenmarkt in Amsterdam. De Amsterdamse woningmarkt is vanaf 2008 stevig geraakt door de economische crisis. Het dieptepunt op de woningmarkt werd bereikt in het eerste kwartaal van 2009. De jaren 2010 en 20 lieten aanvankelijk tekenen van herstel zien. Het jaar 2012 vertoonde vervolgens een terugval, af te lezen aan minder verkopen en dalende prijzen in de hoofdstad. In de eerste drie kwartalen van is het totaal aantal transacties op de Amsterdamse koopmarkt gestegen ten opzichte van de eerste drie kwartalen van 2012. Ook de prijzen van de meeste woningtypen stijgen weer. Er lijken dus tekenen van herstel zichtbaar. Sinds 2008 zijn de prijzen op de Amsterdamse koopmarkt fors gedaald. De betaalbaarheid van koopwoningen is daardoor toegenomen. Dat geldt zeker voor corporatiewoningen. De verkoopprijs van een gemiddelde corporatiewoning lag in de eerste helft van op 7.750, aanzienlijk beneden het gemiddelde van bestaande koopwoningen. De verkoop van corporatiewoningen zorgt voor een aantrekkelijk geprijsd segment op de Amsterdamse woningmarkt. Verkoop van huurwoningen levert zodoende een belangrijke bijdrage aan het bedienen van de middeninkomens in de stad. In 2012 was 91% van alle door corporaties verkochte woningen bereikbaar voor de groep middeninkomens tot anderhalf maal modaal. Voor jongeren en starters kan het kopen van een sociale huurwoning dus een aantrekkelijke optie zijn. Vanaf 1998 tot en met de eerste helft van hebben de woningcorporaties 20.000 bestaande woningen verkocht aan particulieren. Door de jaren heen zijn daardoor in de stad steeds meer gemengde complexen ontstaan, met een mix van sociale huur- en koopwoningen. Wij hopen als Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties met onze bijdrage aan deze rapportage het inzicht in de ontwikkelingen op de Amsterdamse woningmarkt te vergroten. Hans van Harten Directeur
7
8 Het aantal woningen in Amsterdam is in 2012 vrijwel gelijk gebleven aan dat in 20. Vanaf 2012 is de typering van de verschillende woningen gebaseerd op de Soort-Object-Codes, zoals opgenomen in de landelijke uniforme soortobject-lijst 1. Ondanks deze nieuwe typering komt hetzelfde beeld als vorig jaar naar voren. Ook de typering bij eengezinswoningen geeft een vergelijkbaar beeld als vorig jaar. 1 Woningvoorraad en aandeel eigen woningbezit Voorraad woningen 01-01-2008 01-01-2009 01-01-2010 01-01-20 01-01-2012 01-01- Centrum 49.000 49.000 50.000 51.000 50.000 50.000 29% Aandeel eigen woningbezit 01-01- Nieuw-West 58.000 58.000 60.000 59.000 61.000 61.000 27% Noord 40.000 40.000.000.000 40.000 40.000 % Oost 55.000 57.000 58.000 60.000 60.000 60.000 27% West 7.000 74.000 74.000 74.000 74.000 75.000 24% Zuid 75.000 76.000 76.000 78.000 77.000 78.000 27% Zuidoost 6.000 7.000 7.000 8.000 8.000 8.000 27% Amsterdam 86.000 1.000.000 9.000 400.000 40.000 (bron DBGA)
9 2 Stapelwoningen naar type per 1 januari Bovenwoning 19de eeuwse gordel % Galerijflat 6% Portiekflat 14% Benedenwoning 19de eeuwse gordel % Pakhuis appartement 1% Herenhuis appartement 2% Woning met historisch uiterlijk 2% Benedenwoning (flatwoning) 7% Woning met karakteristiek historisch uiterlijk 2% Corridorflat 16% Bovenwoning (flatwoning) % Eengezinswoningen naar type per 1 januari Dijkwoning, repeterend 1% Bungalow, repeterend 1% Twee-onder-een-kap, repeterend % Kwadrantwoning 1% Tussenwoning, repeterend 82% Drive-in woning % Geschakelde bungalow 1% Grachtenpand 2% Vrijstaande woning, niet-repeterend % Tussenwoning, niet-repeterend %
10 Woningareaal en woningvoorraad volgens de wet WOZ verschilt van de woningvoorraad volgens het Vastgoedregister Amsterdam, O+S en het Centraal Bureau voor de Statistiek. Op basis van de wet WOZ bedraagt het Amsterdamse woningareaal circa 400.000 woningen. De Dienst Belastingen Gemeente Amsterdam (DBGA) registreert objecten volgens het voorschrift in artikel 16 van de Wet Waardering Onroerende zaken (WOZ). Voor de wet WOZ is het feitelijke gebruik bepalend voor de afbakening en of het object als woning of als niet-woning moet worden aangemerkt. Voor de woningvoorraad volgens het Vastgoedregister Amsterdam is de Woningwet bepalend. Door definitieverschillen is het woningareaal volgens de wet WOZ groter dan de woningvoorraad volgens het Vastgoedregister. De belangrijkste verschillen van de definities volgens de wet WOZ en het Vastgoedregister Amsterdam zijn: Eigen woningbezit Het percentage eigen woningbezit in het woningareaal voor de wet WOZ is per 1 januari met ruim 26% vrijwel gelijk gebleven aan vorig jaar (26%). De dienst Onderzoek en Statistiek telt per 1 januari 2012 28% eigen woningen. Op basis van het onderzoek Wonen in Amsterdam 20 komen de Dienst Wonen gemeente Amsterdam en de woningcorporaties op een percentage eigen woningbezit van 0%. DBGA merkt een WOZ-object aan als een eigen woning wanneer in de administratie van de gemeente Amsterdam dezelfde persoon als eigenaar en gebruiker staat geregistreerd. Het kan echter voorkomen dat van een echtpaar met een koopwoning de ene partner als eigenaar en de andere partner als gebruiker staat geregistreerd. In dat geval wordt de woning niet in het eigenwoningbezit meegeteld. Andere categorieën die niet worden meegeteld bij het eigenwoningbezit zijn: Voor de wet WOZ tellen bede bedrijfsruimten mee als woning. Omdat deze ruimten meestal niet voldoen aan de eisen van de woningwet tellen ze niet mee voor de officiële woningvoorraad; Voor de wet WOZ gelden twee of meer bij elkaar horende onzelfstandige eenheden als één WOZ-object van het type woning. Deze eenheden voldoen meestal niet aan de eisen van de woningwet en tellen dus niet mee voor de officiële woningvoorraad; Voor de wet WOZ tellen ook bede ruimten mee die nog geen officieel adres hebben. De woningwet kan deze ruimtes pas identificeren als het adres door het stadsdeel is opgevoerd. Woningen die eigendom zijn van een onderneming, stichting of vereniging die op naam van de bewoner staat; Woningen in een niet-gesplitst pand die in het bezit zijn van meerdere eigenaren die gezamenlijk de hypotheek betalen. In het woningareaal volgens de wet WOZ wordt dus een aantal woningen niet als eigenwoningbezit geteld die dat volgens de interpretatie van de bewoners zelf wel zouden zijn.
Prijs- en waardeontwikkeling
12 Prijs- en waardeontwikkeling De MVA constateert tussen 1 januari 2012 en 1 januari een gemiddelde mediane prijsdaling van 6% per m² GBO van de verkochte Woningen 1. Tussen 1 januari 2012 en 1 januari bedraagt de gemiddelde daling van de WOZ-waarde 5,0% 2. De indexen verschillen, wat wordt verklaard door het samenstellingseffect (zie voor uitleg hieronder). De Amsterdamse woningmarkt is in 2012 verder verslechterd. Het aanbod steeg en de prijzen daalden. Wel werden er meer woningen verkocht, maar dat heeft niet geleid tot extra druk op de markt en hogere koopprijzen. Deze toename werd mede veroorzaakt door aanpassing van de regelgeving over de aftrek van de hypotheekrente. 1 De MVA-prijsindex: Het mediane wijzigingspercentage van de vierkante meterprijzen van de elk kwartaal verkochte particuliere koopwoningen in Amsterdam. 2 De WOZ-waarde-index: Het wijzigingspercentage van de waarde van het totale WOZ-areaal Samenstellingseffecten vormen de reden voor zowel het verschil tussen de ontwikkeling van de WOZ-waarde-index en de MVAindex als het verschil tussen de WOZ-waarde-index en de ontwikkeling van de gemiddelde koopprijzen van drie in Amsterdam veel verkochte woningtypen volgens de dienst Onderzoek en Statistiek. De WOZ-waarde-index wordt gebaseerd op alle woningen in Amsterdam, de woningvoorraad. De MVA-index wordt gebaseerd op de transacties van de koopwoningen. In dit geval is er een dubbel samenstellingseffect. Ten eerste omdat de voorraad koopwoningen verschilt van de gehele woningvoorraad, ten tweede omdat niet alle koopwoningen jaarlijks worden verkocht. Door de verschillende samenstelling van de transacties weerspiegelt de prijs ontwikkeling volgens de MVA dus niet de waardeontwikkeling van een individuele woning in de woningvoorraad. woningen in Amsterdam tussen de twee opeenvolgende waardepeildata. 4 Mediane WOZ-waarde en mediane transactieprijs in 2012 Type woningen Aantal woningen verkocht in 2012 Mediane transactieprijs 2012 Aantal woningen 2012 Mediane WOZ-waarde prijspeil 2012 Appartementen, bouwjaar < 1945.2 9.900 169.7 216.000 191.500 Appartementen, bouwjaar 1945-1970 66 149.000 60.090 144.000 18.000 Appartementen, bouwjaar 1971-1990 788 4.00 62.089 161.000 9.500 Appartementen, bouwjaar > 1990 758.600 60.148 28.000 6.500 Vrijstaand 5 709.200 2.174 512.000 192.500 Twee-onder-een-kap 68.600 1.7 8.000 1.500 Eengezinswoningen 598 2.600 47.045 26.500 209.500 Totaal 6.080 0. 40.0 201.500 175.500 Mediane WOZ-waarde corporatiewoningen prijspeil 2012
prijs- en waardeontwikkeling 1 5 Ontwikkeling prijsindex per m 2 GBO Totaal Appartement < 1945 Appartement 1945-1970 Appartement 1971-1990 Appartement > 1990 Vrijstaand 1 Twee-onder-een-kap de kwartaal 2006 2 6 108 100 0 9 121 2 Eengezinswoningen 4de kwartaal 2006 1 9 109 98 9 6 8 0 1ste kwartaal 2007 6 1 108 94 1 1 1 1 2de kwartaal 2007 12 129 1 97 12 9 148 1 de kwartaal 2007 126 1 2 95 1 127 1 7 4de kwartaal 2007 11 17 121 105 10 149 9 1 1ste kwartaal 2008 1 18 8 104 128 144 120 7 2de kwartaal 2008 18 140 7 98 1 10 5 129 de kwartaal 2008 14 1 1 1 11 127 1 120 4de kwartaal 2008 10 14 6 98 10 10 16 7 1ste kwartaal 2009 12 127 2 101 124 128 145 1 2de kwartaal 2009 128 129 2 106 9 8 147 1 de kwartaal 2009 126 126 12 108 11 16 15 8 4de kwartaal 2009 128 128 1 108 126 1 129 7 1ste kwartaal 2010 1 127 8 109 120 4 174 120 2de kwartaal 2010 11 11 1 121 126 9 146 126 de kwartaal 2010 11 11 10 0 128 4 8 124 4de kwartaal 2010 1 1 127 6 10 148 1 124 1ste kwartaal 20 10 10 1 0 127 129 16 1 2de kwartaal 20 15 14 10 0 16 140 169 8 de kwartaal 20 1 1 11 109 1 144 8 6 4de kwartaal 20 124 126 8 6 127 124 1 1ste kwartaal 2012 124 12 9 105 0 101 18 1 2de kwartaal 2012 1 126 2 102 7 11 15 108 de kwartaal 2012 8 12 4 109 1 8 1 106 4de kwartaal 2012 6 121 1 109 105 140 12 106 1ste kwartaal 6 1 107 10 6 102 97 6 2de kwartaal 120 1 0 109 1 121 128 104 de kwartaal 120 1 2 4 8 145 174 4
prijs- en waardeontwikkeling 14 WAARDEONTWIKKELING VAN ALLE BESTAANDE WONINGEN PER BUURTCOMBINATIE De waardeontwikkeling per buurtcombinatie verschilt. Het percentuele verschil tussen de verschillende waardeklassen is niet erg groot, wat de sterke spreiding van de waardeklassen verklaart. Evenals vorig jaar zijn de buurtcombinaties buiten de ring inclusief Noord iets minder populair. Vooral het voormalige stadsdeel Geuzenveld-Slotermeer zakte in 2012 verder weg. Het oostelijke deel van de voormalige wijk Slotervaart lijkt enigszins te kunnen aanhaken bij stadsdeel Zuid. De woningbouwprojecten rond het World Fashion Centre dragen hieraan bij. Hier wordt gebouwd aan een milieu dat ten opzichte van de buurt hoogwaardig is te noemen. Ook in Buitenveldert worden hoogwaardige woningen gerealiseerd. Dit versterkt de perceptie van het milieu. Het milieu in Buitenveldert werd immers al als hoogwaardig beoordeeld. De waardeontwikkeling op IJburg/Zeeburg is positief te noemen, zeker na de waardedaling vorig jaar. Wellicht hingen de eerdere waardeschommelingen samen met de onzekerheid over wat nu een redelijk prijsniveau is voor woningen die niet als nieuwbouw door de projectontwikkelaar worden opgeleverd. 6 Ontwikkeling WOZ-waarde woningen per buurtcombinatie, 2012-
0,0 0, 0,20 0, 0,10 0,05 0,00 16 Het dieptepunt voorbij In 2012 werd de Amsterdamse woningmarkt hard geraakt door de Europese Schuldencrisis. De Amsterdamse woningmarkt verloor in 2012 in toenemende mate aan dynamiek. De verkoopquote was in het derde kwartaal van 2012 gedaald naar 14%. Weer lager dan de 17% van 20. Het aanbod nam verder toe, het aantal verkopen daalde en de prijs per vierkante meter daalde sterk en voor de meeste woningtypen voor het tweede opeenvolgende jaar. Wat zou brengen was onduidelijk, veel hing af van de verdere ontwikkeling van de crisis en de onzekerheid rond de hypotheekrenteaftrek. Eind is het beeld van de Amsterdamse woningmarkt duidelijk anders. De onzekerheid is in de loop van het jaar sterk afgenomen, de betaalbaarheid is verder verbeterd en de dynamiek neemt duidelijk weer toe. De verkoopquote is inmiddels weer gestegen naar 16%, 2 procentpunt meer dan in het derde kwartaal van 2012. De verkoopquote van de woningen Nieuw in aanbod (in de loop van het derde kwartaal te koop gekomen en meteen in het derde kwartaal verkocht) is zelfs met procentpunt gestegen naar 21%. De instroomquote (het aantal woningen dat in de loop van het kwartaal te koop komt als percentage van wat er al te koop stond bij het begin van het kwartaal) is gestegen van 27% in het vierde kwartaal van 2012 naar nu 1%. Dit betekent dat weer meer woningbezitters vertrouwen hebben in de markt en hun woning te koop te aanbieden. Het betekent ook dat weer meer nieuw,actueel en scherp geprijsd aanbod aan de markt komt in. Het totale aanbod neemt tot 1 januari nog wel toe, maar veel minder dan het jaar daarvoor. Stonden er begin 20 nog 5.06 woningen te koop in Amsterdam, begin 2012 waren dat er 6.728 en begin, 7.269. Een toename van 8% ten opzichte van 2012, waar het aanbod in 2012 nog met % steeg ten opzichte van 20. In de loop van neemt het aanbod duidelijk af naar 6.626 woningen. Een daling van 9% ten opzichte van 1 januari. De toenemende dynamiek uit zich ook in de stijging van het aantal verkopen, de in tegenstelling tot 2012 nu weer gestegen prijzen, de stijging van het aantal verkopen met een verkoopprijs boven de vraagprijs en de ontwikkeling van de looptijd. Het aantal verkopen t/m het derde kwartaal van is met.885, 2 hoger dan het cijfer van.660 voor dezelfde periode vorig jaar, een stijging van 6%. Daalde vanaf het tweede kwartaal van 20 de prijs per vierkante meter van de gemiddelde verkochte woning voortdurend van 15 naar 6 indexpunten in het eerste kwartaal van, in het tweede kwartaal van stijgt de prijs per vierkante meter voor het eerst weer met 4 indexpunten naar 120. De index komt nu 2 punten hoger dan in het derde kwartaal van 2012. Dit betekent een stijging van de prijs per vierkante meter met 1,7% ten opzichte 7 Percentage verkopen boven de vraagprijs per maand 0,5 Amsterdam Nederland 0 20 10 5 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 200 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 20 2012
marktontwikkeling koopwoningen 17 8 Verkoopquote alle woningen Amsterdam 50% 40% 0% 20% 10% Was al in aanbod Nieuw in aanbod Nederland totaal 0% Totaal 2002 200 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 20 2012 9 Instroomquote alle woningen Amsterdam 200% 160% 120% 80% 40% Amsterdam totaal 0% Nederland totaal 2002 200 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 20 2012
marktontwikkeling koopwoningen 18 van het derde kwartaal van 2012. In de kwartalen van dit jaar is de prijs per vierkante meter gestegen met 4 indexpunten (van 6 naar 120) oftewel,4%. Een toenemend aantal kopers is bereid om meer te bieden dan de vraagprijs. Het aantal verkopen met een verkoopprijs boven de vraagprijs is meer dan verdubbeld, van % in het vierde kwartaal van 2012 naar 8% in het derde kwartaal van. Voor appartementen stijgt de looptijd niet verder. De verschillende soorten appartementen in Amsterdam staan nu 80 tot 16 dagen te koop, net zo lang als in 2012. Alleen voor eengezinswoningen stijgt de looptijd nog behoorlijk van 104 naar 1 dagen. Dit kan echter goed veroorzaakt worden doordat in een weer aantrekkende markt ook woningen, die al langer te koop staan weer een koper vinden. Appartementen, bouwjaar voor 1945 Gelijk gebleven looptijd, gelijk gebleven verschil tussen vraag en verkoopprijs, meer aanbod, meer verkopen en een lichte prijsstijging in. Met 2.10 verkopen in de eerste kwartalen van domineert dit woningtype de markt in Amsterdam. Het aantal verkopen is vergeleken met de eerste drie kwartalen van 2012 (1.99 verkopen) met 5,5% gestegen. In de eerste drie kwartalen van stijgt de prijs per vierkante meter van appartementen met een bouwjaar voor 1945 met 0,4%. In 2012 daalde de prijs per vierkante meter met 4,4%. Het aantal te koop staande woningen is ten opzichte van 2012 is met 9% verder toegenomen. Ten opzichte van 2008 is het aantal te koop staande woningen met een factor van 5, toegenomen. Het verschil tussen de vraag- en verkoopprijs is met 4,5% voor dit woningtype, gelijk aan het cijfer voor 2012, en veel hoger dan het cijfer van 1,4% voor 2008. De looptijd is met een gemiddelde van 80 dagen voor constant gebleven. In 2008 was de gemiddelde looptijd nog gelijk aan 29 dagen. Appartementen, bouwjaar 1945-1970 Licht gestegen looptijd, licht toegenomen verschil tussen vraag en verkoopprijs, meer aanbod, een veel hoger aantal verkopen en een prijsdaling in. Met 456 verkopen in de eerste kwartalen van heeft dit woningtype een belangrijk aandeel in de markt. Het aantal verkopen is 2% hoger dan in dezelfde periode vorig jaar (70). In de eerste drie kwartalen van daalt de prijs per vierkante meter van appartementen met bouwjaar 1945-1970 met,4%. Het aantal te koop staande woningen stijgt ten opzichte van 2012 met 1%. Ten opzichte van 2008 is het aantal te koop staande woningen met een factor van,4 toegenomen. Het verschil tussen de vraag- en verkoopprijs is met,7% net iets hoger dan het cijfer van,6% in 2012. In 2008 was het verschil tussen vraag- en verkoop prijs nog gelijk aan 2,%. De looptijd is met een gemiddelde van 109 dagen voor ten opzichte van 2012 (10 dagen) toegenomen. In 2008 was de gemiddelde looptijd nog gelijk aan 41 dagen. Appartementen, bouwjaar 1971-1990 Sterk gedaalde looptijd, licht toegenomen verschil tussen vraag- en verkoopprijs, meer aanbod, meer verkopen en een prijsstijging in. Met 509 verkopen in de eerste kwartalen van heeft dit woningtype een belangrijk aandeel in de markt. Het aantal verkopen is 16% hoger dan in de eerste kwartalen van 2012 (48). De prijs per vierkante meter stijgt in de eerste drie kwartalen van met 2,0%. In 2012 daalde de prijs per vierkante meter nog met 4,1%. Het aantal te koop staande woningen is in met 1% toegenomen, ten opzichte van 2008 is het aantal te koop staande woningen met een factor van.2 toegenomen. Het verschil tussen de vraag- en verkoopprijs is van,0% in 2012 naar,1% in bijna gelijk gebleven. De looptijd is afgenomen van 90 dagen in 2012 naar 58 dagen in. Appartementen, bouwjaar na 1990 Licht toegenomen looptijd, licht afgenomen verschil tussen vraag- en verkoopprijs, meer aanbod, minder verkopen en een zeer sterke prijsstijging in. Met 419 verkopen in de eerste kwartalen van heeft dit woningtype een belangrijk aandeel in de markt. Het aantal verkopen is 9% lager dan in dezelfde periode vorig jaar (462). De prijs per vierkante meter stijgt in de eerste drie kwartalen van met 10,6%. In 2012 daalde de prijs per vierkante meter met -14,1%. Het aantal te koop staande woningen is ten opzichte van 2012 in met 4% toegenomen. Ten opzichte van 2008 is het aantal te koop staande woningen met een factor van 4,5 toegenomen.
marktontwikkeling koopwoningen 19 Het verschil tussen de vraag- en verkoopprijs is van 4,8% in 2012 naar 4,7% in gedaald. De looptijd is van 1 dagen in 2012 licht gestegen naar 16 dagen in. In 2008 was de looptijd nog gelijk aan 45 dagen. Eengezinswoningen Sterk gestegen looptijd, licht toegenomen verschil tussen vraag- en verkoopprijs, meer aanbod, minder verkopen en een lichte prijsstijging De looptijd is met 1 dagen in sterk gestegen ten opzichte van 2012 (104). De looptijd in 2008 was gelijk aan 5 dagen. Het verschil tussen de vraag- en verkoopprijs is van 5,5% in 2012 naar 5,6% in iets toegenomen. Twee-onder-een-kapwoningen Met verkopen in de eerste kwartalen van heeft dit woningtype een in. Met 48 verkopen in de eerste kwartalen van heeft dit woningtype te verwaarlozen aandeel in de markt. Gezien het geringe aantal transacties zijn er geen betrouwbare uitspraken te doen over de ontwikkeling van de een belangrijk aandeel in de markt. Het aantal verkopen is iets lager dan in dezelfde periode vorig jaar (55). De prijs per vierkante meter stijgt in de eerste drie kwartalen van licht met +0,6%. In 2012 daalde de prijs per vierkante meter met 7,%. Het aantal te koop staande woningen is van 87 in 2012 naar 880 in toegenomen, een toename van 5%. Ten opzichte van 2008 is het aantal te koop staande woningen met een factor van 2,7 toegenomen. markt van twee-onder-een-kapwoningen. Vrijstaande woningen Met verkopen in de eerste kwartalen van heeft dit woningtype een te verwaarlozen aandeel in de markt. Gezien het geringe aantal transacties zijn er geen betrouwbare uitspraken te doen over de ontwikkeling van de markt van vrijstaande woningen. 10 Aantal in aanbod per 1 januari 2005 2006 2007 2008 2009 2010 20 2012 Appartement < 1945 1.262 1.097 767 606 1.706 2.020 2.147 2.954.0 Appartement 1945-1970 67 52 61 9 284 62 508 68 769 Appartement 1971-1990 56 47 246 57 405 508 707 798 Appartement > 1990 57 514 71 12 598 814 1.090 1.69 1.418 Vrijstaand 51 59 55 7 50 79 80 106 120 Twee-onder-een-kap 8 6 26 26 5 61 62 72 64 Eengezinswoningen 4 7 55 520 609 668 87 880 Totaal.0 2.802 2.0 1.788.550 4.50 5.06 6.728 7.269
marktontwikkeling koopwoningen 20 Mediane vraagprijs per 1 januari (in ) 2005 2006 2007 2008 2009 2010 20 2012 * Appartement < 1945 25.100 0.000 1.100 00.000 19.100 298.700 278.000 268.700 0.000 Appartement 1945-1970 8.600 7.00 164.200 174.100 182.600 174.200 174.600 164.800 9.000 Appartement 1971-1990 160.800 160.900 9.400 166.100 178.200 174.400 165.000 160.100 0.700 Appartement > 1990 249.000 246.700 260.800 274.400 06.500 296.100 285.000 275.000 275.000 Vrijstaand 700.600 686.900 768.00 86.900 891.400 714.100 778.700 759.00 727.400 Twee-onder-een-kap 81.500 450.00 481.500 44.00 5.600 514.600 517.900 46.200 40.000 Eengezinswoningen 29.700 280.700 277.400 296.100 78.900 87.200 75.100 5.600 51.100 12 Aantal verkocht 2005 2006 2007 2008 2009 2010 20 2012 * Appartement < 1945.568 4.0 4.206.859.551.52.489.2 2.10 Appartement 1945-1970 796 868 1.054 86 71 694 602 66 456 Appartement 1971-1990 820 958 998 90 794 708 665 788 509 Appartement > 1990 984 1.026 1.007 946 699 80 786 758 419 Vrijstaand 54 57 76 56 0 1 5 Twee-onder-een-kap 52 6 54 70 46 52 8 Eengezinswoningen 972 941 981 777 6 601 572 598 48 Totaal 7.246 7.945 8.76 7.474 6.475 6.41 6.18 6.080.885 1 Mediane transactieprijzen (in ) 2005 2006 2007 2008 2009 2010 20 2012 * Appartement < 1945 212.500 6.600 2.700 267.00 244.600 248.800 241.600 9.900 2.000 Appartement 1945-1970 14.100 148.600 6.000 164.400 7.700 165.000 16.400 149.000 145.100 Appartement 1971-1990 148.900 0.200 4.500 162.900 161.000 169.000 9.500 4.00 6.900 Appartement > 1990 0.000 270.000 295.800 08.800 289.200 296.200 287.800.600 270.000 Vrijstaand 544.000 549.200 582.800 610.500 670.600 594.500 592.600 709.200 528.00 Twee-onder-een-kap 5.200 4.700 1.900 449.900 6.700 468.700 500.000 68.600 52.800 Eengezinswoningen 261.900 291.400 06.500 07.00 07.600.700 29.800 2.600 299.600 * cijfer tot en met het de kwartaal
marktontwikkeling koopwoningen 21 14 Prijsstijging per m 2 (in %) 2005 2006 2007 2008 2009 2010 20 2012 * Appartement < 1945 5,6, 14,7 1, -6,9 4,1-1,2-6,7 0,4 Appartement 1945-1970 2,2 5,5 7,6 2,0,6 4,4-4,8-6, -,4 Appartement 1971-1990 1,5-0,6-0,5 6,9 2,5 4,5 0,4-4,1 2,0 Appartement > 1990 9,2 4,5 10,1 2,1-1,2-0, -2,1-14,1 10,6 Vrijstaand,0 1,5 10,9-1,0 6,9-7,9 4,0 -,8 6,1 Twee-onder-een-kap 9,7 4,0 9,7 0,1 0, 17,2-7,6 -,8 1,2 Eengezinswoningen 1,1 6,6 7,2 0,4-1,7 5,5-8,5-7, 0,6 Looptijden in dagen 2005 2006 2007 2008 2009 2010 20 2012 * Appartement < 1945 69 40 27 29 56 58 6 80 80 Appartement 1945-1970 80 7 47 41 5 62 85 10 109 Appartement 1971-1990 61 51 6 40 51 61 64 90 58 Appartement > 1990 10 78 52 45 90 87 10 1 16 Vrijstaand 90 145 74 106 169 120 171 208 0 Twee-onder-een-kap 1 72 48 60 100 89 1 6 4 Eengezinswoningen 84 67 51 5 77 89 99 104 1 16 Mediane verschil vraag- en verkoopprijzen (in %) 2005 2006 2007 2008 2009 2010 20 2012 * Appartement < 1945,2 2,1 0,0 1,4,8,4,8 4,5 4,5 Appartement 1945-1970, 2,9 2,0 2,,2,1,1,6,7 Appartement 1971-1990,1 2,6 1,7 1,8 2, 2,0 2,1,0,1 Appartement > 1990, 2,6 1,8 2,1 4,1,7,8 4,8 4,7 Vrijstaand 5,0 4,9,6 5,0 7,5 7,2 7,1 7,8 8, Twee-onder-een-kap 5,1,8 2,7,0 5,6 5,0 5,8 7, 6,4 Eengezinswoningen,6,0 2,4 2,6 4,4 4, 4, 5,5 5,6 * cijfer tot en met het de kwartaal
2 Aanbod en afzet van nieuwbouwwoningen in de marktsector toegenomen Het aanbod en de afzet van nieuwbouwwoningen is in 2012 toegenomen Nieuwe segmenten: markthuur, studio s en zelfbouw Het klassieke segment in het nieuwbouwaanbod in de marktsector zijn de ten opzichte van 20. In 2012 zijn er in totaal 2.748 nieuwbouwwoningen in vaak ruime en luxe koopwoningen. Veel van deze woningen worden buiten de de marktsector aangeboden. Het gaat hier zowel om koopwoningen als om ring (A10) aangeboden. Deze woningen zijn vaak duurder dan woningen in de opgeleverde vrije sector huurwoningen. Ook de afzet is toegenomen: in totaal zijn er 1.895 nieuwbouwwoningen verkocht of verhuurd in 2012. Veel van de bestaande bouw vanwege het aantal vierkante meters. In 2012 liep de verkoop van dan deze woningen terug, gelijk aan de neer- verkochte woningen zijn al in 20 of eerder in de verkoop gekomen. waartse trend in de woningmarkt sinds de crisis. De omvang van de afzet van deze woningen daalde in 2012 met 12,5%. De groei van de afzet van nieuwbouwwoningen is afkomstig van andere en deels nieuwe woningmarktsegmenten: kleine koopstudio s, vrije sector huurwoningen en zelfbouwwoningen. In 2012 zijn er 697 vrije sector huurwoningen op de markt gekomen en zijn er 180 individuele of collectieve zelfbouwkavels uitgegeven in erfpacht en 199 kleine koopstudio s verkocht. 17 Aanbod en afzet nieuwbouwwoningen in de marktsector (huur en koop) Aanbod Afzet 6000 6.000 5.000 5000 4.000 4000.000 000 2.000 2000 1.000 1000 0 0 1997 1998 1999 2000 2001 2002 200 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 20 2012
nieuwbouw 24 Uitgelicht: TRANSFORMATIE naar koopstudio s Een voorbeeld van deze nieuwe segmenten op de woningmarkt is het project De Studio, in stadsdeel West. Het gaat hier om een kantoorpand dat heel lang leeg heeft gestaan: het voormalige G.A.K.-gebouw. Dit kantoorpand wordt in drie fasen getransformeerd naar woningen, werkruimtes en overige functies. In 2012 zijn 170 kleine koopstudio s gerealiseerd, waarvan er in dat jaar 9 zijn verkocht. De meeste woningen hebben een oppervlakte van 28m² en hadden een verkoopprijs tussen de 89.500 tot 11.500. Hier komt de jaarlijkse canonbetaling nog bovenop. De prijs per vierkante meter is hoog en ligt tussen de.200 en 4.600. De bewoners krijgen daar een keuken met inbouwapparatuur en een eigen badkamer. Verder is er een wasserette aanwezig, zodat de bewoners geen wasmachine hoeven te plaatsen in hun kleine studio. Een kwart van de kopers is student en driekwart van de kopers is afgestudeerd. Dit project geeft starters uit andere steden en net afgestudeerden met een campuscontract de kans een zelfstandige woning binnen de ring te bemachtigen. Voor deze groep zijn woningen in de sociale huursector niet snel toegankelijk door de benodigde duur of de inkomensgrens. Woningen in de vrije huursector zijn te duur. Op dit moment gaat fase 2 van het project De Studio in de verkoop. Het gaat hier om nog eens 0 studio s met een oppervlakte tussen de 28 m² en 47 m² en de prijzen liggen tussen de 86.500 en 4.500. Ook op andere plekken in de stad worden kansen gezien in dit segment. In totaal staan er in de jaren 2014 en 20 ongeveer 1.0 studio s gepland (start bouw). Dit zijn zowel koop- als huurwoningen. De komende jaren zal de leegstand in kantoren en overig vastgoed verder toenemen. Dit biedt kansen voor meer transformatie naar woningen. Op dit moment staat 1.200.000 m² kantoren leeg, ca. 480.000 m² bedrijven en ca. 60.000 m² winkels. Daarnaast zal er de komende jaren veel zorgvastgoed leegkomen. Lang niet alle locaties zijn overigens geschikt voor het realiseren van woningen. 18 De samenstelling van de afzet in 20 en 2012 20 2012 Klassieke koopwoningen 97 819 Starterswoningen (kleine studio s) 0 199 Individuele zelfbouwkavels 5 7 Collectieve zelfbouwkavels 0 6 Vrije sector huur 477 697 Totaal 1.419 1.895
26 De Amsterdamse woningmarkt is vanaf 2008 stevig geraakt door de economische crisis. Het dieptepunt op de woningmarkt werd bereikt in het eerste kwartaal van 2009. De jaren 2010 en 20 lieten aanvankelijk tekenen van Prijsontwikkeling per stadsdeel De verschillen tussen de stadsdelen zijn groot. In het Centrum was de mediane verkoopprijs van een woning in de eerste drie kwartalen van herstel zien. Het jaar 2012 vertoonde vervolgens weer een terugval, af te 46.600. Centrum is niet alleen het stadsdeel met de hoogste verkoop- lezen aan minder verkopen en dalende prijzen in de hoofdstad. In de eerste prijzen, maar ook het enige stadsdeel dat een stijging laat zien tussen 2012 en drie kwartalen van is het aantal transacties toegenomen ten opzichte van de eerste drie kwartalen van 2012. Daarmee lijkt het dieptepunt op de de eerste drie kwartalen van, namelijk ruim 5%. Zuidoost is met een mediane transactieprijs van 1.000 in de eerste drie kwartalen van woningmarkt voorbij. Het is evenwel te vroeg om zonder meer te concluderen dat het einde van de crisis op de woningmarkt in zicht is. De prijsontwikke- het goedkoopste stadsdeel, tegen 16.500 in 2012. Dat is een daling van 8,5%. Stadsdeel Noord vertoont ook een prijsdaling (van 9.000 naar ling per stadsdeel vertoont namelijk een zeer wisselend beeld. Verder lag het 146.600, een daling van 8%). In Nieuw-West zijn de prijzen ook gedaald. aantal transacties in het laatste kwartaal van 2012 hoog vanwege de invoering van strengere hypotheekregels per 1 januari. Ook na een stevige De mediane taxatieprijs daalde daar van 181.000 naar 168.400 (-7%). In de meeste stadsdelen is de vierkante meterprijs minder gedaald dan de eindspurt in blijft het aantal verkopen min of meer stabiel ten opzichte transactieprijs, zoals figuur 24 laat zien. De stadsdelen Centrum, Oost en van 2012. Noord laten een stijging van de vierkante meterprijs zien. Noord en Oost In 2012 daalden de mediane vierkante meterprijzen voor alle woningtypen. combineren een stijging van de vierkante meterprijs met een daling van de Het jaar laat een gedifferentieerder beeld zien. Net als in 2012 is de vier- transacteprijs. Het lijkt er dus op of er over de hele linie meer kleine woningen kante meterprijs gedaald van appartementen die gebouwd zijn tussen 1945 zijn verkocht. Omdat er van jaar op jaar verschillende typen woningen worden en 1970 (-,4%). Alle andere typen vertonen in Amsterdam een stijging, al geldt dat niet voor alle stadsdelen. verkocht met verschillende oppervlaktes, is het beter om de prijsontwikkeling per vierkante meter per type te bekijken (zie figuur ). In dit hoofdstuk geven we een overzicht van de ontwikkelingen in de verschillende stadsdelen. Zodoende vormt dit hoofdstuk een samenvatting van de uitgebreide rapportage in tabellen op de pagina s t/m 79. Aantal transacties per stadsdeel Figuur 19 toont het aantal transacties per woningtype per stadsdeel in de eerste drie kwartalen van en figuur 20 de verandering tussen de eerste drie kwartalen van 2012 en de eerste drie kwartalen van. Zuid is in koploper in het totaal aantal transacties (1.048), gevolgd door stadsdeel West (944). Over de eerste drie kwartalen van 2012 was West nog koploper. Voor Amsterdam als geheel is het aantal transacties met 5,6% toegenomen ten opzichte van de eerste drie kwartalen van 2012. Opmerkelijk is de sterke stijging van het aantal transacties in Centrum (+20%) en Zuid (+14,4%). In 2012 zagen we juist in die stadsdelen de sterkste afname van het aantal transacties. Nu zien we in deze stadsdelen met relatief hoge marktprijzen het aantal transacties sterk toenemen, terwijl Zuidoost (-18%) en Oost (-1%) de enige stadsdelen zijn die een daling laten zien. Appartementen bouwjaar vóór 1945 De stadsdelen West en Zuid staan, net zoals in de afgelopen jaren, bovenaan in het aantal transacties van dit type. Bovendien zijn er in beide stadsdelen meer vooroorlogse woningen verkocht dan in het voorafgaande jaar. Voor geheel Amsterdam is de mediane vierkante meterprijs van dit type met 0,4% gestegen. Centrum (+2,8%) en West (0,5%) vertonen een prijsstijging per vierkante meter, terwijl Zuid, Oost en Noord een prijsdaling laten zien. Appartementen bouwjaar 1945-1970 De meeste woningen van dit type zijn verkocht in de stadsdelen Nieuw-West en Zuid. In dit laatste stadsdeel betreft het vooral verkopen in Buitenveldert. Ook hier zien we in beide stadsdelen een toename van het aantal transacties. De mediane transactieprijs per vierkante meter is voor dit type naoorlogse appartementen in gedaald met,4%. Maar het beeld per stadsdeel is opnieuw wisselend. Nieuw-West laat de sterkste prijsdaling zien (-7,8%), terwijl Noord een prijsstijging vertoont (+1,9%).
ontwikkelingen in de stadsdelen 27 19 Transacties 1ste t/m de kwartaal Appartement, bouwperiode voor 1945 Appartement, bouwperiode 1945-1970 Appartement, bouwperiode 1971-1990 Appartement, bouwperiode na 1990 Eengezinswoningen Centrum 09 9 105 82 56 561 West 808 21 4 62 10 944 Nieuw-West - 149 21 79 82 1 Zuid 752 4 48 61 1.048 Oost 194 27 1 5 491 Noord 40 92 65 16 66 279 Totaal Zuidoost - 5 128 6 8 177 Totaal 2.10 456 509 4 48.81 20 Verschil transacties 1ste t/m de kwartaal 2012 en 1ste t/m de kwartaal * Appartement, bouwperiode voor 1945 Appartement, bouwperiode 1945-1970 Appartement, bouwperiode 1971-1990 Appartement, bouwperiode na 1990 Eengezinswoningen Centrum 46-1 19 16 2 20,0% Totaal in % West 41-10 6-1 -1 2 2,4% Nieuw-West -2 14-7 2,1% Zuid 69 50-4 16 20 1 14,4% Oost -52 5 0-7 -8-62 -12,6% Noord 8 7-5 - 17 6,1% Zuidoost 0-4 - -1-12 - -18,1% * Voor 2012 en wordt uitgegaan van de voorlopige cijfers Totaal 0 86 71-44 -7 216 5,6%
ontwikkelingen in de stadsdelen 28 21 Mediane transactieprijs van alle woningen in 2012 en de eerste kwartalen 400.000 000 0.000 000 240.000 000 160.000 000 2012 80.000 000 eerste kwartalen 0 Centrum West Nieuw-West Zuid Oost Noord Zuidoost Ontwikkeling mediane transactieprijs per m 2, eerste kwartalen Appartement, bouwperiode voor 1945 Appartement, bouwperiode 1945-1970 Appartement, bouwperiode 1945-1970 Appartementen, bouwjaar na 1990 Centrum 2,8 - -0,2-0,7-0,5 1, West 0,5 0, -6,4-7,8 - -0,4 Nieuw-West - -7,8-10,5-2, -2,7-5,4 Zuid -0,8 1,0-7,0 5,6-2,1-0,5 Oost -0,2 -,9 2,0 9,2 2, 2,6 Noord -1, 1,9 -,9-2,7 0,2 Zuidoost - - -1,6 - -0,2-1,2 Totaal 0,4 -,4 2,0 10,6 0,6 Eengezinswoningen Totaal
ontwikkelingen in de stadsdelen 29 Appartementen bouwjaar 1971-1990 Net zoals in 20 en 2012 zijn de meeste appartementen in deze bouwjaarklasse verkocht in Zuidoost, gevolgd door Oost en Centrum. Nieuw-West is, net als bij de vroegnaoorlogse appartementen, het stadsdeel met de grootste prijsdaling per vierkante meter (-10,5%). Dit is een marktsegment waarin relatief veel corporatiewoningen worden verkocht. De prijzen liggen relatief laag. Gemiddeld ligt de mediane verkoopprijs voor dit type over de eerste drie kwartalen van 2012 op 6.900 in Amsterdam als geheel en op 120.000 in Zuidoost. Dat zijn bedragen die in alle opzichten binnen het bereik zijn van de middeninkomens. Appartementen bouwjaar na 1990 Relatief nieuwe appartementen gebouwd na 1990 zijn vooral verkocht in stadsdeel Oost. Het betreft onder andere woningen in de nieuwbouwwijken Oostelijk Havengebied en IJburg waar de eerste bewoners hun huis te koop aanbieden. De mediane prijs per vierkante meter is voor Amsterdam als geheel gestegen met 10,6% en in Oost met 9,2%. Dat is dus een forse verandering ten opzichte van 2012 toen de prijzen in Oost voor dit segment nog daalden met 4%. Wel is het aantal transacties gedaald ten opzichte van 2012. De crisis zorgde in beide stadsdelen wel voor dalende prijzen. Maar in Centrum liggen die prijzen nu inmiddels op het niveau van 2006, terwijl we in Zuidoost terug moeten naar de eeuwwisseling om dergelijke lage prijzen tegen te komen. Een gemiddelde woning kost nu in Zuidoost 1.000, terwijl die in Centrum 47.000 kost, bijna drie maal zoveel. Als we naar het aantal transacties kijken, zien we in alle stadsdelen een daling vanaf het topjaar 2007 tot en met 2012 (zie figuur 26). : herstel op de woningmarkt nog niet in alle stadsdelen zichtbaar Het jaar laat weer stijgende verkoopaantallen zien in alle stadsdelen, met uitzondering van Oost en Zuidoost (zie figuur 2). In stadsdeel Centrum is het aantal transacties in de eerste drie kwartalen van met 20% gestegen ten opzichte van de eerste drie kwartalen van 2012, terwijl ook de transactieprijzen zijn gestegen. Hier lijken de eerste tekenen van herstel op de woningmarkt zichtbaar. Dat geldt nog niet voor Nieuw-West en Zuidoost. In het eerste stadsdeel hebben alle woningtypen met prijsdalingen te maken. Ook bij de verkoop van corporatiewoningen is sprake van een forse daling van de verkoopprijs in Nieuw-West (-%). In Zuidoost daalde het aantal Eengezinswoningen De stadsdelen Noord en Nieuw-West zijn koploper in het aantal verkopen van transacties in met 18% en de verkoopprijzen met ruim 8%. eengezinswoningen in de eerste drie kwartalen van. Voor Amsterdam als geheel is de prijsstijging per vierkante meter 0,6%. De grootste prijsdaling treedt op in Nieuw-West (-2,7%) en de grootste prijsstijging in Noord (+2,7%). Ontwikkeling 2005 - : sterker prijscontrast binnen en buiten de ring Als we een langere periode bekijken, dan blijkt dat stadsdelen als Zuidoost, Noord en Nieuw-West in de periode voor de crisis niet de sterke prijsstijgingen hebben gekend, die we hebben gezien in stadsdelen als Centrum en Zuid (zie figuur ). Ter illustratie: een gemiddelde woning in Zuidoost werd in 2005 voor 2.500 verkocht. In 2008, op de top van de markt, lag dat bedrag op.000. Stadsdeel Centrum maakte echter een stijging door van bijna 294.000 in 2005 naar bijna 70.000 in 2008.
2 Aanbod en verkopen per stadsdeel ontwikkelingen in de stadsdelen 0 eerste kwartalen 2012 en eerste kwartalen 20% % 10% 5% 0% -5% Ontwikkeling aanbod -10% -% Ontwikkeling verkopen -20% Centrum West Nieuw-West Zuid Oost Noord Zuidoost 24 Ontwikkeling mediane verkoopprijs en prijs per m 2 6% 4% 2% 0% -2% -4% Ontwikkeling mediane verkoopprijs 2012-6% 1ste-de kwartaal -8% Ontwikkeling mediane verkoopprijs per m 2 2012 1ste-de kwartaal -10% Centrum West Nieuw-West Zuid Oost Noord Zuidoost
ontwikkelingen in de stadsdelen 1 Mediane verkoopprijs per stadsdeel per jaar (2005-) 50.000 00.000 0.000 200.000 0.000 Centrum Zuid Oost 100.000 100.000 West Nieuw-West 50.000 50.000 Noord Zuidoost 0 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 20 2012 26 Aantal transacties per stadsdeel per jaar (2005-2012) 2.500 2.000 1.500 Centrum Zuid Oost West Nieuw-West 1.000 500 Noord Zuidoost 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 20 2012
Afspraken over verkoop van sociale huurwoningen Sinds 1998 worden in Amsterdam sociale huurwoningen verkocht. Aanleiding was de sterk veranderde samenstelling en woningbehoefte van de Amsterdamse bevolking. In het in september 20 ondertekende akkoord Bouwen aan de Stad II, periode 20 tot en met 2014 hebben gemeente, stadsdelen, corporaties en de Huurdersvereniging Amsterdam afgesproken de verkoop van sociale huurwoningen voort te zetten en het Convenant splitsen en verkoop sociale huurwoningen 2008 tot en met 2016 te herzien. Het gaat onder meer om een verlenging van de verkoopafspraken tot en met 2020. Teneinde over voldoende verkoopruimte te beschikken, worden corporaties in de gelegenheid gesteld om in de periode tot en met 2020 5.000 woningen extra te verkopen. Dit aantal komt bovenop het in het kader van Bouwen aan de Stad I afgesproken aantal van 12.000 te verkopen woningen en bovenop het per 1 januari 20 resterende aantal van ongeveer 1.000 te verkopen woningen op basis van het Derde Convenant Verkoop. 20.000 corporatiewoningen verkocht Vanaf 1998 tot en met de eerste helft van hebben de woningcorporaties onder de voorwaarden van het Convenant Verkoop 20.000 bestaande woningen verkocht aan particulieren. Het aantal verkopen kwam langzaam op gang. Hiervoor waren verschillende redenen. Er moest bijvoorbeeld een voorraad van juridisch gesplitste appartementen worden opgebouwd en daar ging enige tijd overheen. Ook moesten corporaties binnen hun eigen organisatie een verkoopafdeling opzetten. Tot slot zaten er in het verkoopconvenant met de gemeente wat praktische onhandigheden die vertragend werkten. Na het oplossen van deze punten nam de verkoop van sociale huurwoningen toe. Het aantal verkochte corporatiewoningen is toegenomen van 279 in 1998 naar 2.402 in 2005. Vanaf 2005 zien we een daling naar 1.144 in 2010. De daling van het aantal transacties van corporatiewoningen zette al voor de crisis in, deels veroorzaakt doordat er minder woningen werden verkocht aan zittende huurders. In de eerste jaren na de eeuwwisseling werden nog wel veel woningen verkocht aan zittende huurders. De laatste jaren nam dat aandeel wat af en werd meer verkocht bij mutatie. Dat brengt het totaal op circa 0.000 te verkopen reguliere woningen. Daarboven wordt voor Koopgarant (of daarmee gelijk te stellen constructies waarbij de woning wordt teruggekocht door de corporatie) een verkoopruimte aangehouden van 5.000 woningen. Ook zijn afspraken gemaakt over de afdracht die corporaties aan de gemeente betalen per verkochte sociale huurwoning. Sinds 20 neemt het aantal verkopen weer toe, mede dankzij de maatregel van het Kabinet om de overdrachtsbelasting te verlagen. In 2012 werden 1.828 woningen verkocht, tegen 1.584 in 20. Het hoge aantal verkopen in 2012 wordt mede veroorzaakt doordat er vanaf 1 januari strengere regels gelden voor de hypotheekrenteaftrek. Veel kopers hebben in de laatste maanden van 2012, voor het van kracht worden van de nieuwe regels, nog een huis gekocht. In de eerste helft van 2012 werden namelijk maar 699 corporatiewoningen verkocht. Over de eerste helft van zijn dat er 774. Dat is een stijging van %. Vermoedelijk komt het aantal verkopen van corpora- tiewoningen in wel iets lager uit dan in 2012, omdat we voor eind niet een vergelijkbare eindejaarsrush kunnen verwachten. Door de verkoop van sociale huurwoningen kan het aandeel eigen woning- bezit in de stad verder toenemen. Het toevoegen van een relatief goedkoop koopsegment biedt meer mogelijkheden voor de middeninkomens om carrière te maken. De opbrengsten van de verkoop worden door corporaties ingezet om bijvoorbeeld stedelijke vernieuwing, leefbaarheidsactiviteiten en de bouw van nieuwe sociale huurwoningen te kunnen financieren.