Bouwblokrenovatie (Dampoort) woonseminar Kortrijk 13.12.2012 kristof.gielen@gent.be - 09 266.76.05 - dienst Wonen
investeer in de woonstad! 1. verduurzaming van de woonomgeving 2. verstandige aanbodverruiming 3. structurele kwaliteitsverbetering van het bestaande woonpatrimonium stadsvernieuwing: format van het bouwblok context-gerelateerd 2
revitalisatie van het format 1. (liquidatie) 2. creatie al dan niet in format 3. vervanging al dan niet met behoud van (ruimtelijk) format 4. reconversie al dan niet met behoud van (functioneel) format 5. vervolmaking 6. chirurgie al dan niet met ontpitting 7. renovatie beluik als incisie van het 19 de eeuwsebouwblok 3
4
empowerment van de context historische / organische groei = continuüm regeneratie herkenbaarheid / huizen met een voordeur / huizen en buurten met een ziel versnippering eigendomstitel kwetsbare huurders / verhuurders-investeerders noodkopers complexe migratiepatronen in kwetsbare wijken geen marketgroepen / wel (startende) bakfietsgeneratie vs. verdringing stabilisatie / mix sociale cohesie / verloop (in kleine arbeiderswoningen) als deel v.d. wooncarrière druk op de secundaire woonmarkt (koop en huur) 5
Eduardo Tardaguila 6
www.foter.com/dampoort 7
8
9
debat Bouwblokrenovatie is kleinschalig oplapwerk, bovendien duur en arbeidsintensief. Stelling 1: Stelling 2: We kunnen dit beter afbreken, herdenken en heropbouwen. Met premies en controles bereiken we eenzelfde effect. 10
19 de eeuwsegordel Gent 1850 Gent 2012 11
19 de eeuwsegordel ca. 47.500 van ca. 139.000 woonentiteiten = 34,2 % (2008) ca. 39.000 van ca. 114.000 gedomicilieerde huishoudens = 34,4 % (2008) ca. 85.000 van ca. 240.000 gedomicilieerde inwoners = 35,5 % (2008) 7,4 % van grondgebied Gent 13 % van stedelijk gebied Gent 75 inwoners / ha = 3x stedelijk gebied / 5x grondgebied (2010) 35 woonentiteiten / ha (2008) ca. 50 %/ 62% van nieuwe huishoudens / inwoners komt er terecht (2002-2010) groeit 2x / 3x zo snel qua huishoudens / inwoners als erbuiten (2002-2010) 12 gentincijfers.be / Gentse woonstudie 2008
demografie / vraag en aanbod 20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 netto toename woningen (vergunningen) netto toename huishoudens huishoudenprojectie trendscenario met trage verdunning gentincijfers.be / jaarverslag uitvoering RSG 2011 / Gentse woonstudie 2008 netto toename woningen (vergunningen) - sociaal netto toename huishoudens - 19de eeuwse gordel huishoudenprojectie voluntaristisch scenario met trage verdunning 13
demografie / gezinsverdunning? 2,250 2,200 2,150 2,100 2,050 2,000 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 huishoudengrootte huishoudengrootte - 19de eeuwse gordel gentincijfers.be 14
haalbaarheid de paradox van integrale transformatie (<> stelling 1) massa tijd densiteit betaalbaarheid ecologie sociologie hoofdzakelijk renovatie van format met punctuele ingrepen in stadsbreed kader én / én verhaal trapsgewijze evolutie in een transitietraject 15
kosten- en batenbeheersing 1. typologie van de rijwoning (ruimtelijk en ecologisch duurzaam) van ouds bescheiden woning (gebruiks-)comfort, prestatie en organisatie compact-energetische woning totaal primair energieverbruik en feitelijk systeemrendement 2. secundaire woonmarkt (economisch duurzaam) relatieve betaalbaarheid (en te duur om af te breken ifv krapte) beschikbaarheid 3. profiel van de bewoner (sociaal duurzaam) kwetsbaar, maar kan nog rondkomen in de kernstad 16
bouwblokrenovatie Dampoort van passieve naar actieve participatie: deelhebben wordt deelnemen 83 van 218 woningen gerenoveerd (38%) waarvan 53 met renovatiecontract bereik = voorkomen kwetsbare groepen 17
bouwblokrenovatie Dampoort van praktijk naar theorie: stap 1: INTEGRALE AANPAK woningkwaliteit premies doelgroep maximale inzet van bestaande instrumenten en systemen (KT rentabiliteit) trajectbegeleiding (proactieve toepassing reglement) 18
bouwblokrenovatie Dampoort stap 2: GEÏNTEGREERDE AANPAK woningkwaliteit (veel meer dan Vlaamse Wooncode!) kwalitatieve woonomgeving woonzekerheid premies betaalbare renovatie participatie gediversifieerd doelgroep context-relatie / noden sociale economie / partnerwerking sociale cohesie / leefbaarheid consolidatie private huurmarkt / rationalisering woonbestand (<> leegstand) maatwerk en collectiviteit 19
bouwblokrenovatie Dampoort 20
bouwblokrenovatie Dampoort 21
bouwblokrenovatie Dampoort 22
(financiële) eindbeschouwing hefboom voor ingrijpende renovaties projectkost 635.250 = 50 % personeel / 50 % toelage per woning: 7.650 4.000 financiële ondersteuning 23.500 investering mini-pps totaal financiële voordelen (premies, toelage, fiscaal): 555.000 totaal personeel (1,7 vte 3,6 jaar): 293.000 totaal investering: 1.952.000 de opbrengst van begeleidingsintensiviteit (<> stelling 2) 23