Gemeente Den Haag Exploitatieplan Nieuw Binckhorst Zuid Mei 2009
Exploitatieplan Nieuw Binckhorst Zuid Inhoudsopgave Hfdst. Omschrijving Pagina 0. Samenvatting...3 1. Algemeen...5 1.1. Inleiding...5 1.2. Leeswijzer...5 1.3. Koppeling met ruimtelijk besluit...5 1.4. Doel en functie van het exploitatieplan...6 1.5. Begrenzing van het exploitatieplan...7 1.6. Grondeigenaren en te verwerven gronden...7 1.7. Vaststelling, actualisatie en eindafrekening...7 2. Toelichting op de kaarten...8 2.1. Exploitatieplan kaart...8 2.2. Kadastrale kaart in te brengen kavels...8 3. Toelichting op de voorschriften...9 3.1. Algemeen en verbodsbepaling...9 3.2. Fasering en koppelingen...9 3.3. Eisen voor de werken en werkzaamheden...9 3.4. Regels over het uitvoeren van de werken en werkzaamheden...9 3.5. Regels over woningbouwcategorieën...10 4. Omschrijving van werken en werkzaamheden...11 4.1. Bouwrijp maken uitgeefbaar gebied...11 4.2. Aanleg nutsvoorzieningen...11 4.3. Inrichting openbare ruimte...11 5. De exploitatieopzet...12 5.1. Algemeen...12 5.2. Ruimtegebruik...12 5.3. Programma...12 5.4. Kosten van grondexploitatie...13 5.5. Opbrengsten van grondexploitatie...16 5.6. Tijdvak en fasering...17 5.7. Exploitatiesaldo...17 5.8. Kostenverhaal...17 6. Voorschriften...19 Bijlagen 1 Overzicht exploitatieplan Nieuw Binckhorst Zuid 2 Exploitatieplan kaart met exploitatiegrens Nieuw Binckhorst Zuid 3 Kadastrale kaart van in het exploitatieplan in te brengen kavels.
Exploitatieplan Nieuw Binckhorst Zuid 3 0. Samenvatting Exploitatieplan behorende bij het bestemmingsplan Nieuw Binckhorst Zuid (plan als bedoeld in artikel 6.12 Wro) Exploitatieplan Inleiding Onderdeel van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening is afdeling 6.4, waarin de grondexploitatie is geregeld. Met een exploitatieplan bij een bestemmingsplan kan van ontwikkelende partijen een bijdrage worden bedongen in de grondontwikkelingskosten van de gemeente. Bij het bestemmingsplan Nieuw Binckhorst Zuid is een globaal exploitatieplan opgesteld vanwege het globale karakter van het bestemmingsplan. Artikel 6.15 bepaalt dat een uitwerkingsplan dat gronden bevat waarvoor in het exploitatieplan een globale omschrijving is vastgesteld, niet inwerking treedt voordat een meer gedetailleerde uitwerking van het exploitatieplan met betrekking tot de desbetreffende gronden is vastgesteld en bekendgemaakt. Hieronder wordt kort ingegaan op de uitgangspunten bij het exploitatieplan en vervolgens wordt een totaal overzicht gegeven van de verschillende kosten en opbrengstposten. Voor meer gedetailleerde informatie wordt verwezen naar de bij dit bestemmingsplan behorend exploitatieplan. Bij het exploitatieplan is een exploitatiekaart toegevoegd met de grens van het exploitatieplan, waarop het programma en werkzaamheden betrekking heeft. Deze valt samen met de grens van het bestemmingsplan. Uitgangspunten exploitatieplan De exploitatieopzet gaat uit van het maximale programma van het bestemmingsplan, zijnde: - 4.327 woningen, waarvan 30% sociaal. - 72.730 m² bvo kantoren - 66.000 m² bvo bedrijven - 46.500 m² bvo commerciële voorzieningen: (grootschalige) detailhandel en overig - 74.500 m² bvo niet commerciële voorzieningen: (sociaal/cultureel) De planning kent een looptijd tot 2020. De eerste afgifte van een bouwvergunning zal naar verwachting in 2010 plaatsvinden. Verder zijn in het exploitatieplan de volgende parameters gehanteerd: - bedragen in euro s - ramingen exclusief BTW op prijspeil 1-1-2009 - berekeningen op contante waarde 1-1-2009 - kostenstijgingspercentage: 2% - opbrengstenstijgingspercentage: 1% - rentepercentage: 4% Wat de toepassing van het exploitatieplan betreft worden de kosten omgeslagen naar rato van de opbrengstpotentie van elke in te brengen individuele kavel. Voor iedere euro opbrengstpotentie wordt bij afgifte bouwvergunning een maximale exploitatiebijdrage van één euro afgerekend onder aftrek van de inbrengwaarde en eventuele andere grondkosten door zelfwerkzaamheid.
Exploitatieplan Nieuw Binckhorst Zuid 4 Exploitatieplan Kostenposten Bro art. Raming op prijspeil 1-1-2009 Het totale gebied heeft een oppervlakte van 6.2.3 a,b,c 439.224.000 994.812 m². De inbrengwaarde van de daarvoor in aanmerking komende grond is geraamd op: Sloopkosten, waaronder o.a. begrepen: 6.2.3 d 21.244.000. opschonen binnenterreinen. boven en ondergrondse sloop. tijdelijke maatregelen Kosten sanering, waaronder o.a. begrepen: 6.2.4 a,b 15.715.000. bodemonderzoek- en plannen. bodemsanering Kosten archeologie 6.2.4 a 4.796.000 Kosten bouwrijp maken, waaronder o.a. begrepen: 6.2.4 c 9.891.000. opschonen openbaar gebied. grondwerken. riolering. nutsvoorzieningen Kosten woonrijp maken, waaronder o.a. begrepen: 6.2.4 c 45.646.000. verharding. groenvoorzieningen. inrichting hoogwaardig park (incl. waterpartijen). openbare verlichting en brandkranen. microvoorzieningen/ straatmeubilair. auto- en langzaam verkeersbruggen (kunstwerken) Hoofdinfrastructuur, waaronder o.a. begrepen: 6.2.4 c 36.936.000. herinrichting hoofdstructuur Binckhorstlaan, Regulusweg, Zonweg en Mercuriusweg. aansluitkosten overige voorzieningen (o.a. geluidswerende maatregelen) Onrendabele kosten parkeervoorzieningen 6.2.4 c 24.170.000 Kosten van voorbereiding, administratie en toezicht 6.2.4 g 13.621.000 van de uitvoeringskosten Planontwikkelingskosten, waaronder o.a. begrepen: 6.2.4 h 35.743.000. advieskosten. apparaatskosten organisatie Totale kosten 646.986.000 Opbrengstposten Bro art. Raming op prijspeil 1-1-2009 Uitgifte 6.2.7 a 363.435.000 Toerekening aan toekomstig bebouwing Nieuw Binckhorst Noord: 50%. Park. Hoofdinfrastructuur 6.2.7 c 51.077.000 6.2.7 c 6.309.000 Totale opbrengsten 420.821.000 Resultaat Op prijspeil 1-1-2009 226.165.000 negatief Op contante waarde 1-1-2009 199.020.000 negatief Het huidige exploitatieplan voor Nieuw Binckhorst Zuid heeft een tekort van 199.020.000 op contante waarde 1-1-2009. De gemeente zal dit tekort afdekken met subsidies die zij van het rijk gedurende de looptijd van het plan verwacht te ontvangen, optimalisaties en gemeentelijke bijdragen. De Wro verplicht de gemeente in artikel 6.15 het exploitatieplan ten minste één keer per jaar te herzien. Herziening van het exploitatieplan kan leiden tot een hogere of lagere exploitatiebijdrage, met uitzondering van die percelen waarvoor dan reeds een rechtsgeldige bouwvergunning is verstrekt.
Exploitatieplan Nieuw Binckhorst Zuid 5 1. Algemeen 1.1. Inleiding Sinds de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening (hierna te noemen: Wro) per 1 juli 2008 geldt de verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan gelijktijdig met het vaststellen van een bestemmingsplan. De gemeenteraad kan besluiten bij een bestemmingsplan geen exploitatieplan vast te stellen indien aan alle voorwaarden zoals genoemd in artikel 6.12 lid 2 van de Wro wordt voldaan. Op grond van het bepaalde in artikel 6.12 lid 2 Wro rust op de gemeente de verplichting om bij het bestemmingsplan Nieuw Binckhorst Zuid een exploitatieplan vast te stellen. Het exploitatieplan is een nieuw instrument voor de gemeente en biedt de grondslag voor publiekrechtelijk kostenverhaal. Daarnaast kan het exploitatieplan locatie-eisen bevatten met betrekking tot de inrichting van de openbare ruimte, de nutsvoorzieningen en het bouwrijp maken. Verder kan een exploitatieplan, naast eisen aan woningbouwcategorieën, bepalingen bevatten over de fasering van de uitvoering en de koppeling van bepaalde onderdelen. 1.2. Leeswijzer In de navolgende tekst van dit exploitatieplan komen hoofdstuk- en paragraafsgewijs aan de orde: - in hoofdstuk 1, eerst algemene onderdelen, zoals de koppeling met het ruimtelijk besluit (1.3), doel en functie van het exploitatieplan (1.4), begrenzing van het exploitatieplan (1.5); grondeigenaren en te verwerven gronden (1.6), jaarlijkse herziening en eindafrekening (1.7); - vervolgens toelichtingen op de kaarten (hoofdstuk 2), toelichtingen op de voorschriften en op voornemens ten aanzien van de voorschriften, zoals de gemeente deze denkt op te nemen in een herziening van het exploitatieplan bij de vaststelling van een uitwerkingsplan (hoofdstuk 3); - dan de omschrijving van werken en werkzaamheden in hoofdstuk 4; - vervolgens de exploitatieopzet in hoofdstuk 5, de voorschriften in hoofdstuk 6. Bijgevoegd zijn een overzicht van het exploitatieplan Nieuw Binckhorst Zuid, een exploitatiekaart met daarop aangeven de exploitatieplangrens en een kadastrale kaart met in te brengen kavels in het exploitatieplan. 1.3. Koppeling met ruimtelijk besluit Relatie met het bestemmingsplan Dit exploitatieplan is verbonden aan het Bestemmingsplan Nieuw Binckhorst Zuid. Het grootste deel van het bestemmingsplangebied betreft de uitwerking naar een stedelijk gebied met een gemengd karakter. Deze stedelijke zone is opgedeeld in vier herkenbare deelzones georiënteerd op de Haven, de Trekvliet, het park en aansluitend op Voorburg en Rijswijk. Hier is water een kwaliteitsbepalend element. Het wegenstelsel in Binckhorst Zuid blijft goeddeels ongewijzigd. Een belangrijke toegang is wel een brug naar de Caballerofabriek, die een grote verbetering betekent voor de interne ontsluiting van Binckhorst Zuid. Op termijn zal de verkeersintensiteit op de Maanweg sterk afnemen, wat de woonkwaliteit ten goede komt. Het noordelijke gedeelte van het bestemmingsplangebied is de eerste fase (fase A) van een centraal gelegen park voorzien, dat als publiek podium gaat fungeren voor geheel Nieuw Binckhorst. Het totale park wordt een brede groene zone van ca 16 hectare in het hart van Nieuw Binckhorst, centraal gelegen tussen de bebouwde gebieden van het toekomstig uit te werken noordelijke gedeelte van Nieuw Binckhorst en het zuidelijke deel van het gebied. De eerste fase van het park is ca 11,1 hectare groot, waarvan ca.1 hectare grondoppervlak van het park in Binckhorst Zuid beschikbaar is voor bebouwing. De aangrenzende bebouwing krijgt een invulling van zowel commerciële als publieke voorzieningen. Daarmee wordt het een multifunctioneel groen domein in het hart van Nieuw Binckhorst
Exploitatieplan Nieuw Binckhorst Zuid 6 Globale karakter bestemmingsplan en exploitatieplan Het bestemmingsplan Nieuw Binckhorst Zuid heeft een gemengd karakter. Het bestemmingsplan is voor het grootste deel een globaal plan met uitwerkingsplicht in de zin van art. 3.6 lid 1 sub b Wro. Voor een kleiner deel is het een bestemmingsplan met gedetailleerde bestemmingen. De gronden met globale bestemming dienen onder andere om het daarop rustende gemeentelijk voorkeursrecht te bestendigen. Het globale bestemmingsplan legt de hoofdstructuur van het toekomstige gemengde gebied en omgeving vast. De gronden met gedetailleerde bestemmingen zijn gronden die niet onderhevig zijn aan wijzigingen en een bestemming hebben in overeenstemming met de vigerende bestemmingen. Het exploitatieplan ziet mede op de delen van het bestemmingsplan met een uitwerkingsplicht ten aanzien van de bestemming gemengde doeleinden. De gemeente heeft nog geen uitgekristalliseerde plannen voor de invulling van de delen met globale bestemming en heeft er daarom voor gekozen in dit stadium het grondgebruik in het exploitatieplan nog niet vast te leggen. Wel wordt gewerkt met een proefverkaveling, maar dat gebeurt alleen voor het opstellen van de exploitatieopzet bij dit exploitatieplan. Het exploitatieplan heeft, in overeenstemming met artikel 6.13 lid 3 Wro, om deze redenen een globaal karakter. Tegelijkertijd met het vaststellen van een uitwerkingsplan, waarin diverse bestemmingen meer gedetailleerd zullen worden vastgelegd, wordt ook een uitwerking van het exploitatieplan in de vorm van een herziening vastgesteld. Op grond van het globale bestemmingsplan en het globale exploitatieplan zouden particuliere grondeigenaren kunnen overgaan tot het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden. In paragraaf 3.1 is gemotiveerd waarom de gemeente dit onwenselijk acht. In overeenstemming met artikel 6.12 lid 6 Wro is in dit exploitatieplan een verbod opgenomen om werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden uit te voeren totdat voor de betreffende gronden een uitwerkingsplan, als bedoeld in artikel 3.6 Wro, eerste lid, onder b in werking is getreden. Er is ook een verbodbepaling bij een globaal bestemmingsplan voor het uitvoeren van bouwwerken, zolang er geen uitwerkingsplan is vastgesteld. 1.4. Doel en functie van het exploitatieplan Om te komen tot het bestemmingsplan en het exploitatieplan heeft de gemeente kosten gemaakt. Om tot realisatie van de bebouwing en van de openbare voorzieningen te kunnen komen zijn werken en werkzaamheden nodig waarvoor ook kosten zullen moeten worden gemaakt. In dit exploitatieplan wordt ervan uitgegaan dat de gemeente de voor de planuitvoering benodigde gronden gelegen binnen het exploitatiegebied verwerft, bouw- en gebruiksrijp maakt, de nutsvoorzieningen, de infrastructurele werken en de openbare voorzieningen aanlegt/doet aanleggen in het openbare gebied. De bebouwing op de uit te geven percelen en de aansluiting van deze percelen op de voorzieningen van openbare nut/infrastructuur/nutsvoorzieningen geschiedt in opdracht en op kosten van de eigenaren zelf. In geval van zelfrealisatie van de in het gebied aanwezige eigenaren biedt een exploitatieplan de mogelijkheid de kosten o.a. van de nutsvoorzieningen en de openbare voorzieningen op de eigenaren te verhalen. Mocht een eigenaar tot zelfrealisatie overgaan, dan wordt ervan uitgegaan dat elke eigenaar zijn eigen gronden bouw- en woonrijp maakt en dat de gemeente de nutsvoorzieningen en de openbare voorzieningen gaat aanleggen. De kosten, verbonden aan de exploitatie van de gronden, zullen worden verhaald conform de regeling van afdeling 6.4 van de Wro. De vaststelling van dit exploitatieplan dient ertoe om: a. de noodzakelijke juridische basis te leggen ten eerste voor het kostenverhaal, waarvan de berekening plaatsvindt bij het bepalen van het betalingsvoorschrift bij de door deze eigenaren aan te vragen bouwvergunningen danwel ten tweede voor de berekening van het kostenverhaal in overeenkomsten welke na vaststelling van dit exploitatieplan gesloten kunnen worden; b. vast te leggen welke werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken, de aanleg van de nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte dienen te worden verricht; c. vast te leggen in welke tijdvakken en met welke onderlinge koppelingen bouw- en aanlegactiviteiten dienen plaats te vinden; d. vast te leggen welke overige regels van toepassing zijn bij de bouw- en aanlegactiviteiten.
Exploitatieplan Nieuw Binckhorst Zuid 7 1.5. Begrenzing van het exploitatieplan De begrenzing van het exploitatieplangebied is gelijk aan de grens van het bestemmingsplangebied. De bebouwde gebieden, waarvan de bestaande functie wordt gehandhaafd, of die ook niet te kwalificeren zijn als bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro) zijn als spaarelement opgenomen. Hiermee kiest de gemeente ervoor de maximale oppervlakte van het exploitatieplangebied te nemen teneinde de kosten over het maximaal mogelijke aantal bouwplannen te verevenen. Zie bijlage 2: Exploitatieplan kaart met exploitatieplangrens. 1.6. Grondeigenaren en te verwerven gronden Een groot deel van het exploitatiegebied is in eigendom bij particulieren. De gemeente wenst zelf de voor de planuitvoering benodigde gronden binnen het exploitatiegebied te verwerven, de gehele grondexploitatie te voeren en zelf de gronden uit te geven. Redenen hiervoor zijn dat de gronden verdeeld zijn over een groot aantal kadastrale percelen met een groot aantal eigenaren. De eigendomsgrenzen van deze gronden zijn dusdanig dat aansluitingen op stedenbouwkundige verkavelingen niet te verwachten zijn. Ten behoeve van een tijdige en juiste volgtijdelijke realisatie van aanleg -, inrichtings - en bouwactiviteiten is regie op het complete werk en een integrale vorm van planuitvoering vereist. Zonodig zal de gemeente gebruik maken van haar mogelijkheden tot onteigening. In de herziening van het exploitatieplan bij het uitwerkingsplan zal dit uitgangspunt van de gemeente meer concreet worden toegelicht aan de hand van de grondgebruikskaart. De volgtijdelijkheid in de realisatie zal worden afgeleid van de voorschriften betreffende faseringen die de gemeente wenst op te nemen in de herziening van dit exploitatieplan bij het uitwerkingsplan. Deze fasering zal worden opgesteld uitgaande van een gemiddeld uitgiftetempo van ca. 400 woningen per jaar. De gemeente zal trachten op minnelijke wijze de eigendom te verkrijgen van de overige gronden die niet haar eigendom zijn maar waarop het wettelijke voorkeursrecht van toepassing is. Daarbij wordt onteigening niet op voorhand uitgesloten. Zie bijlage 3: Kadastrale kaart met in te brengen kavels in het exploitatieplan. 1.7. Vaststelling, actualisatie en eindafrekening Vaststelling Na vaststelling van dit exploitatieplan door de gemeenteraad is het exploitatieplan leidend bij de over het kostenverhaal te maken afspraken. Het sluiten van een exploitatieovereenkomst ontslaat de eigenaar van de verplichting de exploitatiebijdrage te betalen bij de verlening van de bouwvergunning. Voor belanghebbenden is er gedurende 6 weken na tervisielegging van het vaststellingsbesluit een beroepsmogelijkheid bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Actualisatie. De Wro verplicht de gemeente in artikel 6.15 het exploitatieplan ten minste een keer per jaar te herzien. Herziening van het exploitatieplan kan leiden tot een hogere of lagere exploitatiebijdrage, met uitzondering van die percelen waarvoor dan reeds een rechtsgeldige bouwvergunning is verstrekt. Zoals in paragraaf 1.3 al aangegeven zal, bij een herziening die gekoppeld is aan het uitwerkingsplan, het karakter van dit exploitatieplan van globaal wijzigen in gedetailleerd. Eindafrekening. Indien kostenverhaal niet plaatsvindt op grond van een overeenkomst verloopt dit via de bouwvergunning. Aan de bouwvergunning wordt een betalingsvoorschrift verbonden. Het bedrag aan te verhalen kosten is gebaseerd op de ramingen in (de laatst vastgestelde herziening van) het exploitatieplan. Binnen drie maanden na afronding alle werken, werkzaamheden en maatregelen, welke voorzien zijn in het exploitatieplan, stellen burgemeester en wethouders een afrekening van het exploitatieplan vast (artikel 6.20 lid 1 Wro). Daarbij worden de betaalde exploitatiebijdragen herberekend volgens de methode van artikel 6.20 lid 2 Wro. Lid 3 van dat artikel bepaalt dat, indien een herberekende exploitatiebijdrage meer dan vijf procent lager is dan een betaalde exploitatiebijdrage, de gemeente het verschil, voorzover het verschil groter is dan vijf procent, met rente terugbetaalt aan de houder van de bouwvergunning (of aan diens rechtsopvolger).
Exploitatieplan Nieuw Binckhorst Zuid 8 2. Toelichting op de kaarten 2.1. Exploitatieplan kaart De begrenzing van het exploitatieplangebied Nieuw Binckhorst Zuid is aangegeven op de exploitatieplankaart (zie bijlage 2). Voor dit exploitatieplan is gekozen om de begrenzing van het exploitatiegebied gelijk te houden met de bestemmingsplangrens. Daar waar bestendiging van de bestemming plaatsvindt, worden deze locaties niet meegenomen in de berekeningen. Het exploitatieplangebied wordt aan de noordkant begrensd de Mercuriusweg, aan de oostkant door de A 12, aan de zuidkant door de gemeentegrens met Voorburg en aan de westzijde door de Trekvliet. Het gebied van het exploitatieplan bestaat uit een ontwikkellocatie van ca. 99,5 hectare. Tekening: Exploitatieplankaart Nieuw Binckhorst Zuid 2.2. Kadastrale kaart in te brengen kavels De grens van het exploitatieplangebied is in rood aangegeven op de kadastrale kaart (zie bijlage 3). De in geel aangegeven kavels betreffen de in te brengen percelen in het exploitatieplan. De in grijs aangegeven percelen betreffen de te handhaven kavels (spaarelementen), die geen onderdeel uitmaken van de berekeningen. De overige kavels betreffen de openbare ruimte en te handhaven sporen.
Exploitatieplan Nieuw Binckhorst Zuid 9 3. Toelichting op de voorschriften 3.1. Algemeen en verbodsbepaling De realisatie van Binckhorst Zuid is een langdurig project, dat vele werkzaamheden omvat en afhankelijk is van vele factoren. Gelet hierop en op de aanwezigheid van vele eigenaren in het exploitatiegebied is het noodzakelijk in de uitwerking van dit exploitatieplan de integraliteit van de uitvoering te waarborgen. De langdurigheid, de vele werkzaamheden, de vele afhankelijkheden en de noodzaak van een integrale uitvoering vormen op dat moment redenen voor een opname van diverse gedetailleerde voorschriften. In dit globale exploitatieplan wordt volstaan met een enkel voorschrift. Deze toelichting biedt een motivering bij de keus voor dit voorschrift. Voor het overige is deze toelichting te beschouwen als een vooraankondiging van typen voorschriften zoals de gemeente voornemens is deze op te nemen in gedetailleerde herziening van dit exploitatieplan bij het uitwerkingsplan. Het enige voorschrift is opgenomen in hoofdstuk 6. Het betreft een voorschrift met een verbodsbepaling. Overeenkomstig artikel 6.12 lid 6 Wro is in dit exploitatieplan een verbod opgenomen om werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden uit te voeren totdat voor de betreffende gronden een uitwerkingsplan, als bedoeld in artikel 3.6 Wro, eerste lid, onder b in werking is getreden. Op grond van het globale bestemmingsplan en het globale exploitatieplan zouden particuliere grondeigenaren kunnen overgaan tot het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden. De gemeente wenst te voorkomen dat, bij vaststelling van het uitwerkingsplan en de bijbehorende herziening van dit exploitatieplan, zou blijken dat dit alsdan strijdig is met het door de gemeente gewenste grondgebruik. Met het oog daarop wordt genoemd verbod opgenomen. Er is ook een verbodbepaling bij een globaal bestemmingsplan voor het uitvoeren van bouwwerken, zolang er geen uitwerkingsplan is vastgesteld. 3.2. Fasering en koppelingen De gemeente is voornemens de realisatie van de eerste ontwikkelingen binnen Nieuw Binckhorst Zuid te plannen in 2010. Uitgangspunt voor de planning van de realisatie en dus voor de fasering zal zijn dat de totaal Binckhorst Zuid in 2020 gereed is. De fasering zal worden opgesteld uitgaande van een gemiddeld uitgiftetempo van ca. 400 woningen per jaar. In dit stadium, waarin nog geen uitwerkingsplan voorhanden is, heeft de gemeente nog geen voornemens voor het opnemen van koppelingsvoorschriften. Deze kunnen in een herziening aan de orde zijn, afhankelijk van de concrete planinvulling. 3.3. Eisen voor de werken en werkzaamheden Bij deze eisen valt te denken aan voornamelijk technische eisen met betrekking tot het bouwrijp maken, de aanleg van de nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte. Deze eisen zullen mede ontleend worden aan de gewenste beeldkwaliteit in het plangebied, welke onderdeel zal zijn van een toekomstige gedetailleerde exploitatieplan. 3.4. Regels over het uitvoeren van de werken en werkzaamheden De gemeente is voornemens in de gedetailleerde herziening van het exploitatieplan regels te stellen ten aanzien van bijvoorbeeld goedkeuring van plannen voor het bouwproces, van bestekken, van aanbesteding, van inspectie bij de overdracht van de voorzieningen van openbaar nut.
Exploitatieplan Nieuw Binckhorst Zuid 10 3.5. Regels over woningbouwcategorieën De Wro biedt de gemeente in artikel 6.13 lid 2 de mogelijkheid regels op te nemen over de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan ten aanzien van specifieke woningbouwcategorieën. Het betreft dan de categorieën sociale huur, sociaal koop en particulier opdrachtgeverschap. De mogelijkheden voor de invulling hiervan zijn genoemd in artikel 6.2.10 van het Bro. De gemeente is voornemens van deze mogelijkheden gebruik te maken in de gedetailleerde herziening van het exploitatieplan.
Exploitatieplan Nieuw Binckhorst Zuid 11 4. Omschrijving van werken en werkzaamheden 4.1. Bouwrijp maken uitgeefbaar gebied Voor het bouwrijp maken van het uitgeefbare gebied worden in hoofdlijnen de volgende werken en werkzaamheden uitgevoerd: - Aanleg tijdelijke (bouw)wegen. - Verwijderen opstallen, bovengrondse- en ondergrondse obstakels, bouwresten, verhardingen en opschonen exploitatiegebied. - Het verwijderen van struiken, bomen en boomstronken. - Grondwerkzaamheden: afgraven en afvoeren respectievelijk aanvoeren en ophogen. - Het dempen van bestaande watergangen. - Het treffen van grondwaterregulerende maatregelen. - Voor zover nodig het afvoeren van grondwater. - Uitvoeren sanering bodem en/of grondwater afgestemd op de functie van de bodem. 4.2. Aanleg nutsvoorzieningen Voor de aanleg van nutsvoorzieningen worden in hoofdlijnen de volgende werken aangelegd en werkzaamheden verricht: - De aanleg van kabels en leidingen en, indien van toepassing, verplaatsing of aanpassing van bestaande kabels en leidingen voor gas, water, elektra, telefoon, centraal antenne systeem, inclusief de nodige bovengrondse voorzieningen, zoals transformatorhuisjes en verdeelkasten. - Aanbrengen openbare verlichting door aanleg leidingen en plaatsen lichtmasten. 4.3. Inrichting openbare ruimte Voor de inrichting van het openbare gebied worden in hoofdlijnen de volgende werken en werkzaamheden verricht (zowel in de fase van bouwrijp maken als van het woonrijp maken van het openbare gebied): - Aanleg bouwwegen inclusief ontgraven cunetten. - Aanleg ontsluitingen. - Aanleg definitieve wegen, parkeerplaatsen, fietspaden, voetpaden, en bijbehorende bermen, inclusief het herstellen van wegen tijdens de uitvoeringsfase. - De uitbreiding van watergangen in de Haven. - Aanleg van bruggen over watergangen. - Aanleg riolering. - Planten bomen en struiken in bermen langs wegen; aanleg plantsoenen. - Inrichting van een hoogwaardig park (1e fase van een wijkpark voor Nieuw Binckhorst). - Aanbrengen straatmeubilair. - Bebording, bebakening en belijning.
Exploitatieplan Nieuw Binckhorst Zuid 12 5. De exploitatieopzet 5.1. Algemeen Hierna wordt de exploitatieopzet beschreven. De kosten, opbrengsten en fasering worden beschreven en gekwantificeerd. Dit leidt tot een exploitatiesaldo, uitgedrukt in een netto contante waarde per 1-1- 2009. Vervolgens wordt aangegeven hoe de kosten worden toegerekend aan de verschillende kostendragers. Alle in dit hoofdstuk genoemde bedragen zijn in euro s, prijspeil 1-1-2009 exclusief omzetbelasting. De volgende parameters zijn cf. gemeentelijke uitgangspunten en gehanteerd bij de exploitatieopzet: - Rentevoet per jaar 4,0% - Kostenstijging per jaar 2,0% - Opbrengstenstijging per jaar 1,0% 5.2. Ruimtegebruik Het plan bestaat uit uitgeefbare grond voor woningen, kantoren, bedrijfsruimte, commerciële voorzieningen en maatschappelijke doeleinden en openbaar gebied verdeeld over verhard en groen (park). Hierbij is uitgegaan van de navolgende verdeling: gebied opp m² % totaal Bruto plangebied 994.800 100% Bestaand te handhaven 250.700 25% Te handhaven wateroppervlakte 88.200 9% Netto plangebied 655.900 66% Uitgeefbaar 312.800 48% verhard 230.100 35% groen (park) 113.000 17% Totaal netto plangebied 655.900 100% Tabel 1: Ruimtegebruik Nieuw Binckhorst Zuid 5.3. Programma In het bestemmingsplan Nieuw Binckhorst Zuid is bepaald dat van het totaal aantal woningen 30 % in de sociale sfeer gebouwd moet worden. In onderstaande tabel zijn de kenmerken en de aantallen per woningtype weergegeven en het overige commerciële en niet commerciële programma: Omschrijving aantal woningen sociaal ( 30%) 1.316 stuks woningen commercieel 3.011 stuks kantoren 72.730 m2 bvo bedrijven 66.000 m2 bvo voorzieningen commercieel 24.250 m2 bvo detailhandel 10.000 m2 bvo grootschalige detailhandel 12.250 m2 bvo voorzieningen niet commercieel 74.500 m2 bvo Tabel 2: kenmerken en aantallen programma Nieuw Binckhorst Zuid
Exploitatieplan Nieuw Binckhorst Zuid 13 Voor het parkeren is uitgegaan van de gemeentelijke parkeernorm. Uitgegaan wordt dat het parkeren op eigen terrein wordt opgelost. De overige parkeerplaatsen zijn voorzien in het openbare gebied. 5.4. Kosten van grondexploitatie 5.4.1 Inbrengwaarden In artikel 6.2.3. Bro zijn de kosten welke behoren tot de inbrengwaarde aangegeven. Hieronder vallen: a. de waarde van de gronden in het exploitatiegebied; b. de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt; c. de kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten; d. de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied. Inbrengwaarde gronden en opstallen onderdeel Bro art. inbrengwaarde Verwerving benodigde gronden en opstallen 6.2.3 a,b 418.748.000 Bijkomende kosten 6.2.3 c 10.468.000 Vrijmaken van rechten (juridische kosten) 6.2.3 c 10.008.000 Sloop opstallen 6.2.3 d 21.244.000 Totaal inbrengwaarde 460.468.000 Tabel 3: overzicht van de inbrengwaarden voor Nieuw Binckhorst Zuid Het grootste deel van het gebied bestaat uit particulier eigendom. De waarde van de opstallen is globaal geschat op basis van de onteigeningswet art 40. De inbrengwaarde is inclusief eventuele verplaatsingskosten geraamd. Voor de sloopkosten en opruimingskosten is een raming gemaakt. 5.4.2 Grondexploitatiekosten In artikel 6.2.4. Bro is de kostensoortenlijst opgenomen. Deze lijst geeft een overzicht van de kosten die verband hebben met de exploitatie van de gronden in het plangebied. Het betreft de volgende kostensoorten: a. Kosten van onderzoeken b. Kosten van bodemsanering en verrichten van grondwerken c. Kosten van aanleg van voorzieningen in het exploitatiegebied d. Kosten van maatregelen e.d. m.b.t. gronden in het exploitatiegebied e. Kosten m.b.t. gronden buiten het exploitatiegebied f. Kosten m.b.t. toekomstige grondexploitatie g. Kosten van voorbereiding, administratie en toezicht (vat) h. Kosten van ruimtelijke plannen i. Kosten van ontwerpcompetities en prijsvragen j. Kosten van het gemeentelijke apparaat k. Kosten van tijdelijk beheer l. Kosten van planschade m. Kosten van fiscale gevolgen n. Kosten van rente
Exploitatieplan Nieuw Binckhorst Zuid 14 Tabel 4 geeft een overzicht van de kosten i.v.m. de exploitatie van de gronden in Nieuw Binckhorst Zuid. De totale kosten bedragen ca. 647 mln. op prijspeil 1-1-2009, inclusief de inbrengwaarden. Kosten exclusief BTW Bro art. Bedrag Inbreng 6.2.3 a,b,c 460.468.000 Bodemonderzoek en -sanering en bijbehorend grondwerk 6.2.4 a,b 15.715.000 Archeologie 6.2.4 a 4.796.000 Bouwrijpmaken 6.2.4 c 9.891.000 Woonrijpmaken 6.2.4 c 45.646.000 Hoofdinfrastructuur 6.2.4 c 36.936.000 Onrendabele kosten parkeervoorzieningen 6.2.4 c 24.170.000 Voorbereiding en toezicht 6.2.4 g 13.621.000 Plan(ontwikkeling) kosten 6.2.4 h 35.743.000 totaal kosten exclusief BTW 646.986.000 Tabel 4: overzicht kosten i.v.m. de exploitatie van de grond 5.4.2.1 Bodemonderzoek en -sanering en bijbehorend grondwerk Een raming van alle benodigde onderzoeken is opgenomen en is verwerkt in de exploitatie. Er worden kosten voor zware sanering gerekend voor gebieden die zijn aangemerkt als zwaar vervuild. Voor de overige gebieden is een risico inschatting gedaan op basis van de milieucategorie. Bij categorie 0 en 1 wordt rekening gehouden met lichte vervuiling. Bij categorie 2 of hoger wordt rekening gehouden met een matige vervuiling. Classificatie is op basis van onderzoek gedaan. Kosten voor sanering van huidige bestemming naar de bestemming wonen is geheel in de planexploitatie opgenomen. Gebruikte kengetallen saneringskosten zijn op prijspeil januari 2009. 5.4.2.2 Archeologie Opgenomen is een kostenraming voor onderzoek en maatregelen voor conservering. Er is een inschatting gemaakt van archeologische vondsten. In gebieden met hoge kans is er uit gegaan van 1 relevante vondst/ha. 5.4.2.3 Bouwrijpmaken Uitgegaan wordt van: - Functievrij maken en verwijderen van de bovenlaag van de terreinen; - Aanpassen en aanleggen ondergrondse infrastructuur van kabels en leidingen, inclusief het bijbehorende grondwerk; - Opbreken alle verhardingen. - Er wordt uitgegaan van een gesloten grondbalans; - Aanleg ondergrondse infrastructuur; - Aanleg kades; - Bij de kosten voor bouwrijpmaken worden de volgende opslagen gehanteerd over de - Uitvoeringskosten: ontwerpkosten 10%, algemene kosten 6,5%, winst en risico 3% en nader te detailleren 10%+ - Kengetallen bouwrijp maken zijn op prijspeil januari 2009. 5.4.2.4 Woonrijpmaken In het exploitatieplan worden verschillende kwaliteitsniveaus onderscheiden voor groen, bestrating en verharding (standaard, hoog, zeer hoog en park) Gezien de ambitie en dichtheid is voor alle deelgebieden uitgegaan van kwaliteitsniveau hoog tot zeer hoog. Voor het park zijn specifieke uitgangspunten gebruikt met een zeer hoog kwaliteitsniveau.
Exploitatieplan Nieuw Binckhorst Zuid 15 Voor de inrichting van het gebied wordt uitgegaan van: - Inrichting straatgroen ( gras, lage beplanting en jonge bomen, meubilair en verlichting); - Bestrating (Asfalt en of sierbestrating, verlichting en meubilair); - Semi verharding (Schelpen, verlichting en meubilair); - Inrichting park (Gras, beplanting en bomen en vijver met fontein); - Havenuitbreiding; - Upgrading en aanpassing van de kadeconstructies langs de Trekvliet en in de haven. - Aanleg fietspad naar Delft langs de kade. - Kunstwerk kruising fietspad en Mercuriusweg. - Fietsbruggen over Trekvliet en de haven. - Kengetallen voor de deelgebieden en park zijn op prijspeil januari 2009 5.4.2.5 Hoofdinfrastructuur In post hoofdinfrastructuur zijn de kosten opgenomen van de hoofdontsluitingen voor geheel Binckhorst. Het betreft vooral de (her) inrichting van de Binckhorstlaan, Regulusweg, Zonweg en Mercuriusweg. Verder is rekening gehouden met extra (geluidswerende) voorzieningen en aansluitkosten op het Trekvliettracé en de A12. Het Trekvliettracé zelf maakt geen onderdeel uit van dit exploitatieplan. 5.4.2.6 Onrendabele kosten parkeervoorzieningen In de uitgangspunten van dit exploitatieplan is rekening gehouden met gebouwde parkeervoorzieningen (o.a. op het dak, bovengronds, half ondergronds, ondergronds, verhoogd maaiveld en maaiveld) en naar categorieën (bewoners, kantoren, commercieel en huur). Het aantal benodigde parkeerplaatsen is berekend cf. de gemeentelijke normen en behorend bij het te bouwen programma in Binckhorst Zuid. Deels rendabel en deels onrendabel. Voornamelijk alle gebouwvoorzieningen van de commerciële voorzieningen en de bovengrondse voorzieningen voor kantoren zijn rendabel. De positieve grondwaarde van deze voorzieningen zijn meegenomen onder de post uitgiften. In deze post zijn kosten van de onrendabele parkeerplaatsen opgenomen 5.4.2.7 Voorbereiding, advies en toezicht Voor voorbereiding, administratie en toezicht is gerekend met 14 % over de kosten van sloop, bodem, archeologie, bouwrijp maken en woonrijp maken. 5.4.2.8 Plan (ontwikkeling) kosten Voor de plankosten is gerekend met 27,5% over alle grondkosten excl. verwerving. De plankosten hebben betrekking op de kosten van planvoorbereiding welke in ieder geval zal bestaan uit projectleiding, toetsing van bouwplannen, opstellen inrichtingsplannen, nader onderzoek naar milieuaspecten, opstellen uitgifteovereenkomsten en budgetbewaking van de financiële kaders in deze grondexploitatie. De voorlopige plankostenscan van VROM is uitgevoerd op dit plan. De in de exploitatie opgenomen plankosten blijven onder het eindresultaat van deze scan.
Exploitatieplan Nieuw Binckhorst Zuid 16 5.5. Opbrengsten van grondexploitatie Artikel 6.2.7 van het Bro onderkent 3 soorten opbrengsten; a. van uitgifte van de gronden in het exploitatiegebied; b. van bijdragen en subsidies van derden; c. welke worden verkregen of toegekend in verband met het in exploitatie brengen vangronden die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen. In Binckhorst Zuid is niet alleen sprake van opbrengsten uit de uitgifte van bouwrijpe gronden er is ook sprake van opbrengsten uit toekomstige grondexploitaties. 5.5.1 Uitgifte van gronden Het uitgifteprijsbeleid van de gemeente is gestoeld op de zogenoemde residuele methode. Dit is vastgelegd in de nota uitgifte van de gemeente. Het woningbouwprogramma zoals opgenomen in onderstaande tabel is getoetst aan de opbrengst per categorie uit deze nota. Op basis van deze toets zijn per woningcategorie grondquotes bepaald passend binnen het gemeentelijk grondbeleid. Voor de categorie sociale huur wordt een vaste grondprijs gehanteerd. Ook voor de commerciële voorzieningen is via een residuele toets de grondprijs per m² bepaald. Daarnaast wordt voor de maatschappelijke voorzieningen een vaste grondprijs gehanteerd. Omdschrijving aantal eenheid Meergezinswoningen per categorie - huur sociaal vaste grondprijs 1.316 stuks - koop midden residueel bepaald 805 stuks - huur midden residueel bepaald 312 stuks - koop duur residueel bepaald 761 stuks - huur duur residueel bepaald 357 stuks Eengezinswoningen per categorie - koop midden residueel bepaald 388 stuks - koop duur residueel bepaald 388 stuks kantoren residueel bepaald 72.730 m² bvo bedrijfsruimte residueel bepaald 66.000 m² bvo voorzieningen commercieel residueel bepaald 24.250 m² bvo detailhandel residueel bepaald 10.000 m² bvo grootschalige detailhandel residueel bepaald 12.250 m² bvo voorzieningen niet commercieel vaste grondprijs 74.500 m² bvo Tabel 5: Totaal programma Nieuw Binckhorst Zuid Zoals vermeld in hoofdstuk 5.4.2.6 zijn de gebouwvoorzieningen van de commerciële voorzieningen en de bovengrondse voorzieningen voor kantoren zijn rendabel. De positieve grondwaarde van deze voorzieningen zijn meegenomen onder deze post. 5.5.2 Toerekening van kosten naar bebouwing in de toekomst 5.5.2.1 Kosten Park In het noordelijke gedeelte van het bestemmingsplangebied is de eerste fase (fase A) van een centraal gelegen park voorzien dat als publiek podium gaat fungeren voor geheel Binckhorst. Het totale park wordt een brede groene zone van ca 16 hectare in het hart van Nieuw Binckhorst, centraal gelegen tussen de bebouwde gebieden van het toekomstig uit te werken noordelijke gedeelte van Nieuw Binckhorst en het zuidelijke deel van het onderhavige bestemmingsplangebied. Deze eerste fase is ca 11 hectare groot. Daar in de toekomst in het te ontwikkelen gebied Binckhorst Noord een vergelijkbaar programma gebouwd gaat worden als in Binckhorst Zuid, wordt in dit exploitatieplan ervan uitgegaan dat 50 % van
Exploitatieplan Nieuw Binckhorst Zuid 17 de kosten van het totale park ten laste komt van het toekomstige gebied Nieuw Binckhorst Noord. Het percentage van 50 % van de opgenomen kosten voor het park in dit exploitatieplan wordt hier opgenomen als opbrengst cf. art 6.2.7 Wro. 5.5.2.1 Hoofdinfrastructuur De kosten van de hoofdontsluitingen zijn berekend in de post hoofdinfrastructuur en komen ten laste van geheel Nieuw Binckhorst. Daar in de toekomst in het te ontwikkelen gebied Binckhorst Noord een vergelijkbaar programma gebouwd gaat worden als in Binckhorst Zuid, wordt in dit exploitatieplan ervan uitgegaan dat 50% van de kosten van hoofdinfrastructuur ten laste komt van het toekomstige gebied Nieuw Binckhorst Noord. Het percentage van 50 % van de opgenomen kosten voor de hoofdinfrastructuur in dit exploitatieplan wordt hier opgenomen als opbrengst cf. art 6.2.7. Wro. 5.6. Tijdvak en fasering Voor de fasering is uitgegaan van de volgende uitgangspunten: - Start planontwikkeling 1-7-2009 - Start bouw (1e paal) 1-7-2010 - Datum inbreng gronden gemiddeld 2 jaar voor start bouw - Start bouwrijp maken gemiddeld 1 jaar voor start bouw - Bouwtempo (aantal won./jr.) ca 400 won./jr. - Uitgifte bouwrijpe grond 2010-2018 - Gem. bouwtijd voor woningen 1 jaar - Start woonrijp maken direct na oplevering bouw - Oplevering laatste woning eind 2019 - Oplevering openbaar gebied eind 2022 Aangezien er momenteel nog geen uitgewerkt plan is, kan de fasering niet worden uitgewerkt per grondeigenaar. Er kan ook nog geen fasering gemaakt worden van de verschillende typen woningen. Dit zal in een herziening van het exploitatieplan worden toegevoegd. 5.7. Exploitatiesaldo De ramingen van de inbrengwaarde en de kosten en opbrengsten van de exploitatie leiden, samen met de fasering, tot een exploitatiesaldo. Dit exploitatiesaldo wordt uitgedrukt als een netto contante waarde per 1-1-2009. Alle kosten en opbrengsten worden met de parameters voor rente en inflatie omgerekend naar bedragen op het tijdstip 1-1-2009. Een overzicht van het resultaat van het exploitatieplan Nieuw Binckhorst Zuid is in bijlage 1 toegevoegd. De exploitatie van de gronden in Nieuw Binckhorst Zuid leidt tot een netto contante waarde per 1-1-2009 van ca. 199,0 miljoen negatief. 5.8. Kostenverhaal Maximaal te verhalen kosten. De maximaal te verhalen kosten zijn wettelijk begrensd (artikel 6.16 Wro). Als de totale netto contante kosten, na aftrek van bijdragen van derden en bijdragen van andere grondexploitaties, hoger zijn dan de geraamde netto contante opbrengsten uit gronduitgifte, kunnen slechts de kosten worden verhaald tot maximaal het niveau van de netto contante opbrengsten uit gronduitgifte. Dit wordt ook wel macroaftopping genoemd. Omdat de exploitatie een negatief saldo oplevert, zijn niet alle kosten te verhalen. Macroaftopping is van toepassing.
Exploitatieplan Nieuw Binckhorst Zuid 18 5.8.1 Wijze van toerekenen Wat de toepassing van het exploitatieplan betreft worden de kosten omgeslagen naar rato van de opbrengstpotentie van iedere in te brengen individuele kavel m.a.w. ook op kavelniveau is sprake van macroaftopping. Voor ieder euro opbrengstpotentie wordt een maximale exploitatiebijdrage van één euro afgerekend onder aftrek van de inbrengwaarde en eventuele ander grondkosten door zelfwerkzaamheid, uiterlijk bij afgifte van een bouwvergunning.
Exploitatieplan Nieuw Binckhorst Zuid 19 6. Voorschriften Artikel 1 Verbodsbepalingen 1. Het is verboden bepaalde werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren tot dat voor de betreffende gronden een uitwerkingsplan als bedoeld in artikel 3.6 Wro lid 1 onder b in werking is getreden 2. Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in lid 1 indien dit past in een in voorbereiding zijnde herziening van het exploitatieplan.