gemeente Eindhoven CONCEPT Griffie gemeenteraad Commissiesecretariaat Behandeld door M. Honing Telefoon (040) 238 24 88 Verzenddatum 14 juli 2011 Verslagcommissie Ruimte en Vastgoed (cie RV) Betreft openbare vergadering van 16 juni 2011, locatie raadszaal Stadhuis, aanvang 20.30 uur, einde 22.30 uur. Uitnodiging aan Aanwezig M. Houben (vervangt M. Oosterveer) Voorzitter X M. Honing Secretaris X T. Meulensteen PvdA X mw. A. Schoots PvdA X mw. M. Verhees PvdA X J. de Jong VVD X E. Thewissen VVD X H. Rozendaal VVD X W. Aarts D66 X M. van Dorst D66 X mw. J. van Eijs D66 X mw. R. van Herk CDA verhinderd N. Stoevelaar CDA verhinderd mw. K. Wagt CDA X M. Bouassria GroenLinks verhinderd C. Prinsen GroenLinks X H. van Zijl / mw. R. Richters GroenLinks X J. van Erp SP verhinderd mw. B. van Kaathoven SP verhinderd M. Lathouwers SP X P. Mulder OuderenAppèl X F. Noldus OuderenAppèl verhinderd D. Rennenberg OuderenAppèl verhinderd H. Broers Lijst Pim Fortuyn verhinderd R. Reker Lijst Pim Fortuyn X C. Stroek Lijst Pim Fortuyn verhinderd G. Geerts leefbaar eindhoven X K. Rijnders leefbaar eindhoven X mw. T. van den Berk Trots Op Nederland X mw. P. Sodenkamp fractie Petra Sodenkamp verhinderd
Mede aanwezig wethouder M. Fiers wethouder M. Schreurs 1 Opening en mededelingen. De voorzitter opent de vergadering en heet allen welkom, in het bijzonder de insprekers en de belangstellenden op de publieke tribune. 1.1 Mededelingen van de voorzitter. Er zijn geen mededelingen. 1.2 Mededelingen van het college. Geen. 2 Overige agendapunten. 2.1 Bespreking actuele motie AcM2 van 31 mei 2011 inzake Studentenhuisvesting. Genoemde actuele motie is in de raadsvergadering aangehouden na afspraak om deze te bespreken in commissieverband. Inspreker de heer J. Van Deurzen stelt dat het beleid tot een forse afname van het aantal kamerverhuurpanden leidt; dat is nooit het uitgangspunt geweest. Kan de gemeente de overgangstermijn niet verlengen? Van de 5.000 kamerverhuurpanden hebben er nog geen 300 een omzettingsvergunning aangevraagd. Goede verhuurders moeten lijden onder de praktijken van de slechte; dat is moreel onjuist. De Rijdende Rechter heeft hierover onlangs een uitspraak gedaan. Inspreker de heer B. Van Deurzen is student. Hij dreigt binnenkort zijn kamer uitgezet te worden omdat zijn huisbaas geen omzettingsvergunning heeft aangevraagd. Hij vindt het slecht voor de beeldvorming van de stad dat veel verhuurders op één hoop worden gegooid met huisjesmelkers. Studenten wonen bij voorkeur in een studentenhuis omdat dat gezelliger is en nu komt hij op straat te staan zonder dat er een alternatief voorhanden is. Hij vindt het niet logisch dat de gemeente overgaat tot uitzettingen zonder dat er sprake is van overlast en dat is tocht voor het merendeel van de situaties het geval. De commissie vraagt of de heer Van Deurzen regelmatig contact heeft met zijn huisbaas, en of hij zijn huisbaas erop heeft gewezen dat er een omzettingsvergunning aangevraagd moest worden. De heer Van Deurzen geeft daarop aan dat er goed contact is, maar dat het punt aan ieders aandacht is ontsnapt. 2
Inspreker de heer J. Gageldonk woont in Made. Voor zijn studerende zoon en vijf medestudenten heeft hij een huis in Eindhoven gekocht. Hij voelt zich benadeeld door het gemeentelijke beleid; goedwillende burgers worden weggezet als criminelen. De inspreker maakt daar ernstig bezwaar tegen. De gemeente publiceert nieuw beleid in de huis-aan-huiskrant Groot Eindhoven, aldus de commissie. Huiseigenaren moeten (en kunnen) zich van beleidswijzigingen op de hoogte stellen. De heer Gageldonk vindt dat de gemeente daarmee te hoge eisen stelt aan de eigen verantwoordelijkheid van huiseigenaren. De gemeente zou er niet van moeten uitgaan dat huiseigenaren die buiten de stad wonen Groot Eindhoven lezen om op de hoogte te blijven van beleidswijzigingen die zij niet zien aankomen. Inspreker de heer Van Beurden, docent Technische Universiteit, woont in Woensel-West. Hij onderkent het belang van goede studentenhuisvesting, maar bekritiseert voorliggende actuele motie op drie punten, te weten: de individuele aanschrijving van huiseigenaren, de toetsing op overlast en het aantonen van het verleden van kamerverhuur. Hij vindt deze maatregelen overbodig, onbetrouwbaar en fraudegevoelig. De gemeente beleid uitvoeren dat democratisch tot stand is gekomen en dat de juridische toets bij de rechtbank heeft doorstaan, omdat hiermee de leefbaarheid in zijn wijk kan worden verbeterd. Inspreker de heer Van Engelen, nu woonachting in Leende, was werkzaam in een vrij beroep. Hij heeft zijn spaargeld als pensioenvoorziening geïnvesteerd in enkele studentenhuizen in Eindhoven. Door het gewijzigde beleid van de gemeente ziet hij deze voorziening in rook opgaan. Dit legt financieel en emotioneel een grote last op hem en zijn vrouw. Hij dringt met klem aan op een oplossing. Op een vraag uit de commissie antwoordt de heer Van Engelen dat verhuren aan slechts twee studenten geen oplossing is, omdat hij dan door de verminderde huuropbrengst de hypotheek niet meer kan betalen. Inspreker de heer Van Gent woont in Woensel-West. Hij pleit voor voortzetting van het huidige beleid. Kamerverhuurpanden vormen een bron van overlast, zijn een veiligheidsrisico en zetten de leefbaarheid in de wijk onder druk. Door het gezamenlijk optreden van wijkbewoners kan hiertegen opgetreden worden, maar als er geen halt kan worden toegeroepen aan het percentage kamerverhuurpanden is dit een moeilijk te winnen proces. Bovendien kunnen bewoners de vrijwillige inzet alleen volhouden als zij zich ondersteund voelen door het gemeentelijk beleid. Als er op grond van een beleidswijziging meer vergunningen worden toegekend, vreest de heer Van Gent voor de veiligheid. Met de 3
brandveiligheid in veel kamerverhuurpanden is het slecht gesteld, omdat ook op de bovenetages kookvoorzieningen zijn aangebracht. De commissie veronderstelt dat het betoog van de heer Van Gent eigenlijk gericht is op handhaving en controle van de regels. Dat zijn, aldus de inspreker, belangrijke aspecten; er moet echter ook een balans zijn in wijken. Het percentage kamerverhuurpanden moet niet te hoog worden. Toelichting van het college Studentenhuisvesting staat al geruime tijd op de gemeentelijke agenda; er zijn in de loop der jaren diverse maatregelen van kracht geweest. Omdat de 10% regeling niet fijnmazig genoeg was, is die enige jaren geleden afgeschaft. Hiervoor in de plaats in een leefbaarheidstoets gekomen. De overgangsregeling die bij dergelijke beleidswijzigingen hoort, is inmiddels afgelopen. Beleid en beleidswijzigingen van de gemeente worden sinds jaar en dag in Groot Eindhoven en op internet gepubliceerd. De wethouder gaat ervan uit dat verantwoordelijke burgers hiervan op de hoogte zijn. Informatie over het gemeentelijk beleid is ook toegankelijk voor burgers die Groot Eindhoven minder vaak onder ogen krijgen. Met de beleidswijziging heeft de gemeente een integraal pakket aan maatregelen willen nemen. Het doel hiervan was de leefbaarheid en veiligheid te verbeteren in woonwijken en woningen, uitbreiding van de studentenhuisvesting en goede voorzieningen realiseren voor MOElanders. Dit beleid is fasegewijs ingevoerd en gerealiseerd. De controle en handhaving op kamerverhuurpanden is in 2011 van start gegaan. Waarom toen pas? Er gold nog een overgangsregeling die de gemeente heeft afgewacht. Daarnaast wilde de gemeente jurisprudentie ten aanzien van de maatregel afwachten. De gemeente is in buurten met veel overlast van kamerverhuurpanden begonnen met handhaving. Hierover zijn afspraken gemaakt met bewoners. De eigenaren van 114 panden werden aangeschreven. Voor 23 panden werd de procedure nog niet afgerond, 48 panden worden niet langer aan meer dan twee kamerbewoners verhuurd en 43 panden hebben alsnog een vergunning gekregen. De mogelijkheid om een kamerverhuurpand af te bouwen naar een verhuurpand voor maximaal twee bewoners is een optie die openstaat. De wethouder benadrukt dat versoepeling bijvoorbeeld door groepen te benoemen voor wie een uitzondering kan worden gemaakt de regeling in zijn geheel onder druk zet. De juridische consequenties daarvan zijn groot. Zij pleit ervoor om uitzonderingen alleen toe te staan via de hardheidsclausule, omdat alleen zo een weging kan worden gemaakt op individueel niveau, op basis van kennelijke onbillijkheid. De wethouder 4
benadrukt dat huiseigenaren wel een beroep kunnen doen op de hardheidsclausule, maar dat dit slechts succes zal hebben als er geen klachten van overlast zijn en er geen issues van leefbaarheid en veiligheid spelen. Als huiseigenaren kunnen aantonen dat er voor hun studentenhuis draagvlak in de buurt bestaat, is dit een pré, maar geen garantie omdat hier manipulatie mee mogelijk is. Bij elk beroep wil de gemeente een persoonlijke toets uitvoeren. Commissiebehandeling Namens de indieners van de motie verduidelijkt de heer Rozendaal de overwegingen die eraan ten grondslag hebben gelegen. Er ontstond een gevoel van onrechtvaardigheid dat ook goedwillende eigenaren van kamerverhuurpanden de dupe werden van het beleid. Onverkort handhaven zou tot problemen leiden en de huisvesting van studenten ernstig onder druk zetten omdat slechts weinig huiseigenaren in de overgangsperiode een vergunning hebben aangevraagd. Ook studentenhuizen die goed in een buurt geïntegreerd zijn, lijken de dupe te worden van deze maatregel. De fracties die de motie mede hebben ingediend vinden dit een ongewenste ontwikkeling en vragen de wethouder om binnen de kaders van het beleid met gepaste maatregelen te komen. D66 sluit zich aan bij de bijdrage van VVD. De heer Aarts is blij met de toezegging van de wethouder. Is het mogelijk dat de commissie hierover gaandeweg nader geïnformeerd wordt? De PvdA benadrukt dat veel buurtbewoners geen voorstander zijn van het oprekken van de regels. Via de hardheidsclausule is er in individuele gevallen ruimte voor uitzonderingen. Uit de woorden van de wethouder heeft de heer Meulensteen begrepen dat daar ruimte voor is. De SP sluit zich hierbij aan. Er moet goede voorlichting komen over dit onderwerp. Naast huiseigenaren moeten ook studenten toegang krijgen tot deze informatie. Kan hierbij specifiek aandacht worden geschonken aan internationale studenten? Volgens GroenLinks hebben de insprekers het dilemma goed weergegeven. Hoe kan de voorlichting over dit onderwerp, met name aan huurders, worden verbeterd? Hoeveel tijd is er voor een beroep op de hardheidsclausule? Het CDA vindt dat huiseigenaren verantwoordelijkheid dragen; zij hebben massaal verzuimd om een vergunning aan te vragen. Maar waarom heeft de gemeente hen niet actief aangeschreven? Waarom hanteert de gemeente zulke lange overgangstermijnen? Waarom is er zo lang gewacht met het aanschrijven van de huiseigenaren? Al met al zouden er voor een 5
kleine groep particuliere huiseigenaren uitzonderingen mogelijk moeten zijn, maar de regels moeten niet zover worden opgerekt dat het merendeel van de huiseigenaren alsnog een vergunning krijgt. Een generaal pardon is niet aan de orde. Het CDA vond dit onderwerp zo belangrijk, dat zij voorstander was van deze extra commissievergadering en de motie heeft ondersteund. Volgens de LPF heeft de gemeente steken laten vallen in de communicatie. De verspreiding van Groot Eindhoven is te onbetrouwbaar om er zeker van te kunnen zijn dat de krant werkelijk huis aan huis wordt bezorgd. De fractie blijft van mening dat overlastsituaties moeten worden aangepakt, maar pleit ook voor coulance voor goede studentenhuizen. Is het mogelijk om dwangsommen te annuleren? Het OuderenAppèl sluit zich aan bij de bijdragen van VVD en CDA. Kan de wethouder aangeven hoe lang zo n beroepsprocedure duurt? De fractie van Trots op Nederland is tevreden over de toezegging van de wethouder. Eigenaren van studentenhuizen die geen overlast veroorzaken, moeten met succes een beroep kunnen doen op de hardheidsclausule. leefbaar eindhoven spreekt van een exemplarische gang van zaken: opnieuw is handhaving het probleem. Waar handhaving het meest nodig is bij de huizen voor MOE-landers is deze nog niet effectief. De fractie is voor toepassing van de hardheidsclausule en is van mening dat deze ook op studentenhuizen van toepassing moet zijn. Hierbij moet de gemeente scherp toetsen op leefbaarheid en overlast. Reactie van het college De wethouder benadrukt dat alle huiseigenaren een vergunning voor hun pand kunnen aanvragen, maar dat de gemeente geen vergunningen afgeeft voor wijken en buurten die kampen met leefbaarheidsproblemen. Zij doet de toezegging dat zij meer aandacht zal geven aan communicatie en voorlichting over dit onderwerp. Daar wil zij verschillende informatiebronnen, zoals de gemeentelijke website en informatiekanalen van opleidingsinstituten, bij inschakelen. De onderwijsinstituten zal zij vragen dit onderwerp onder de aandacht van internationale studenten te brengen. De eerste tijd heeft de gemeente vooral handhavend opgetreden bij overlastpanden. Inmiddels is er voldoende jurisprudentie opgebouwd; vanaf 2011 is de gemeente studentenhuizen in wijken en buurten met overlastproblemen gaan controleren. Huiseigenaren zonder vergunningen werden aangeschreven. 6
De wethouder is er geen voorstander van om uitzonderingen voor bepaalde groepen te maken, bijvoorbeeld voor huiseigenaren van buiten de stad. Dergelijke uitzonderingen gelden als wijziging van beleid en zijn met terugwerkende kracht geldig. De hardheidsclausule biedt betere mogelijkheden; daarvan gaat geen terugwerkende werking uit en bovendien biedt dit de mogelijkheid om per situatie individueel te toetsen. De hardheidsclausule wordt individueel toegepast op basis van kennelijke onbillijkheid. Er kunnen geen criteria voor worden opgesteld, want bij het benoemen daarvan wordt er een groep gedefinieerd. Dit moet worden voorkomen, zoals zojuist is aangegeven. Als een huiseigenaar een beroep doet op de hardheidsclausule zal de wethouder altijd de leefbaarheidssituatie in de wijk meewegen. Als de huiseigenaar kan aantonen dat zijn pand draagvlak heeft in de wijk is dat een pré, maar de afweging wordt evenwel per individueel geval gemaakt. Volgens de wethouder is overlast niet aan een bepaalde groep toe te schrijven; zowel sommige studenten als sommige MOE-landers veroorzaken overlast. Mevrouw Fiers zal de commissie op de hoogte houden van de actuele stand van zaken. Zij stelt voor om hierover tweemaandelijks aan de commissie te rapporteren. Reactie van de indieners van de motie De actuele motie was bedoeld om commissiediscussie mogelijk te maken. Met de bijeenkomst van vanavond is gehoor gegeven aan de motie. De toezeggingen van de wethouder zijn verduidelijkt en de hardheidsclausule biedt perspectief. De heer Rozendaal heeft er vertrouwen in dat de wethouder beroepen daarop zorgvuldig zal wegen. Kan in de kwartaalrapportages worden aangegeven welke huiseigenaren alsnog een vergunning hebben gekregen op basis van de hardheidsclausule? Mevrouw Fiers wijst erop dat dit openbare informatie betreft. Zij ziet geen bezwaren om een en ander in de rapportage op te nemen. Zij zal de commissie eveneens informeren over de voorlichtingsactiviteiten. Via de rapportages zal de heer Rozendaal de uitkomsten nauwgezet volgen. Afhankelijk hiervan kan hij beoordelen of hij aanvullende maatregelen alsnog wenselijk vindt. Conclusie van de commissie De commissie stemt unaniem in met de toezeggingen van de wethouder en wacht de tweemaandelijkse rapportages af. De voorzitter van de commissie heeft het college met onderstaande brief geïnformeerd over de resultaten van de besprekingen. 7
--------------------------------------------------------------------------------------------------- Geachte dames en heren, In een extra vergadering van de commissie Ruimte en Vastgoed van 16 juni 2011 is bovengenoemd onderwerp besproken. Na de inbreng van de commissieleden heeft de wethouder daarop gereageerd en geantwoord. Met inachtneming van de gevoerde discussie heeft de voorzitter als volgt geconcludeerd: Toezeggingen wethouder: 1. een huiseigenaar altijd een vergunning kan aanvragen, maar in bepaalde kwetsbare gebieden (waar leefbaarheid onderdruk staat) zal die geweigerd worden; 2. voor huizen met 2 studenten heb je geen omzettingsvergunning nodig. Bij 2 studenten is ons inziens ook geen bestemmingsplan wijziging nodig. Daardoor kan een huisbaas dus altijd, zonder vergunning, twee studenten (of andere bewoners) huisvesten. 3. Bij de handhaving zal een redelijke begunstigingstermijn (bijvoorbeeld bij lopende huurcontracten) worden aangehouden om het afbouwen mogelijk te maken; gedurende die tijd zal niet met prioriteit gehandhaafd worden, bij overlast panden ligt dat duidelijk anders; 4. voor schrijnende gevallen wordt met terughoudendheid een hardheidsclausule wordt toegepast, gericht op individuele gevallen om precedentwerking te voorkomen naar andere situaties; bij de beoordeling zal in ieder geval de historie van het pand (overlastmeldingen en bevindingen omwonenden) worden meegenomen, de leefbaarheidssituatie in de wijk is belangrijk; De bewijslast hiervoor ligt bij de initiatiefnemer. Deze zal aan moeten tonen dat het pand een positief effect heeft op de leefbaarheid (te denken valt aan verklaringen van de omwonenden). Uiteraard zal de gemeente dit toetsen om te voorkomen dat huisjesmelkers de buurt onder druk gaan zetten om alsnog een vergunning te krijgen. 5. aan studenten, zeker ook de internationale studenten, wordt samen met opleidingsinstituten voorlichting gegeven (waarop moeten zij letten); Ook via de gemeentelijke website gaan we de info goed ontsluiten 6. aan Vestide wordt gevraagd om ons te informeren over de druk op de markt voor Studentenhuisvesting, zodat we zicht houden op eventuele negatieve effecten 7. de vergunningaanvraag- en verlening en handhaving wordt gemonitoord; de wethouder zal 2 of 3-maandelijks beknopt de stand van zaken weergeven over hoeveel vergunning zijn verleend, hoeveel aanvragen zijn geweigerd (en waarom), hoe de bezwaarprocedures 8
verlopen, hoe de handhaving verloopt en wat is de stand van zaken met betrekking tot het communicatieplan. De commissie heeft unaniem ingestemd met bovengenoemde handelwijze. Hoogachtend, M. Houben MBA voorzitter ----------------------------------------------------------------------------------------------------- 3 Rondvraag en sluiting. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de commissie Ruimte en Vastgoed van 2011. M. Honing commissiesecretaris mho/ec08003968 9