Woningmarkt op slot! Welke knoppen resteren? Rest-alternatieven bij het stimuleren van de woningmarkt. Jos Feijtel, 25 april 2013; Deventer
De simpele aanpak: stimuleren. Eén woning extra van 2 ton: 1 ton extra voor rijk. CPB rekensom: impuls 1 miljard: - 5.000 arbeidsplaatsen - 0,5 milj. extra btw en lb. EIB: van der Laangelden: 300 miljoen impuls gaf 800 miljoen netto extra productiewaarde;waarvan 400 miljoen weer terug in de schatkist kwam! Winst voor het rijk!
Hoe stimuleer je nieuwbouw? Nieuwbouw moet concurreren met bestaande bouw. Voorbeeld: stel: 10.000 extra woningen door stimulans van 20.000 euro per woning; Kosten: twee honderd miljoen. Extra omzet: 2 miljard. Opbrengst schatkist: 1 miljard. Winst schatkist: acht honderd miljoen. Dit is vloeken in de kerk. Schotten zijn waterdicht.
Om kennis te maken: - 10 jaar wethouder - 7 jaar burgemeester - 4 jaar BZK - 6 jaar corporatiedirecteur - 8 jr dir. comm. projectontwikkelingbedr. - 2 jaar dir. PPS gebiedsontwikkeling - nu: zelfstandig adviseur
Aanname: Blok blijft bladstil. AO 10 april jl.: geen nieuwe maatregelen: Geen generieke stimuleringsmaatregelen Geen verlaging BTW voor nieuwbouw Geen landelijke doorstarterslening Geen hypotheekverruiming Wel: onderzoek 1,7 miljard verdeling over corporaties. EIGENLIJK: UITZIEKEN Waterdichte schotten blijven.
Woningmarkt april 2013 Nieuwbouw huursector staat op stationair ; Koopsector: prijzen nieuwbouw moeten meezakken met prijzen bestaande voorraad. nb:bulk-werking nb: tijdelijke 2 e Kamercie: ja bulk maar gemeenten en markt creëerden bewust schaarste!! voorspelling NVB: 2013: niet 60.000; niet 40.000 (EIB) maar slechts 10.000 woningen (19/4/13)
Bestaande woning Nieuwbouwwoning -waarde 2011: 200.000 -daling 2 jaar a 7% -voordeel ov bel.: 4% -waarde 2011: 200.000 -nadeel BTW: 2% -hogere kosten bb 2012 ( 2000) Waarde 2013: 166.000 Waarde 2013:??? energiezuiniger Onder kostprijs zakken???? Halen we nog 10.000 woningen in 2013?
Scenario: uitzieken Scenario: stutten en steunen van Stef. Prijs daalt door; Stuwmeer groeit (EIB/A dam-regio etc) Over x jaar woningnood! Aanname: rijksbegroting is heilig: - schatkist wil niet geholpen worden; - welke knoppen blijven over? We weten dat we een tunnel moeten graven maar mogen niet de boorkop van 10 meter doorsnee gebruiken maar slechts een pincet.
Pincet alternatieven 1. BTW verlaging (alleen voor goedkope of starterwoningen) 2. Hypotheekverruiming (in relatie tot energiezuinige woningen) 3. doorstarterslening (lokaal/provinciaal) 4. grondprijzen verlagen 5. woningmarkt pers toepassen 6. corporaties: gemeentegaranties voor huurwoningen zonder onrendabele top. 7. ontslakken.
1.BTW Weglekeffect naar woningen die ook zonder BTW gebouwd zouden worden (ook bij jaarproductie )nul? Generieke BTW verlaging niet haalbaar; Wellicht haalbaar: specifiek voor goedkope woningen (startersmarkt helpen/multiplier?)
2. Hypoteekverruiming - niet generiek (tegen de stroom in) - in relatie tot alleen nieuwbouw: Vergelijk: -Huishouden koopt bestaande woning van 2 ton ofwel: bestaand van bijv. 50 jaar oud ofwel: nieuw en goed geisoleer NU: bank: te lenen hypotheek is (bijna) gelijk. Toch lasten nieuwbouwwoning ca. 30% lager Oplossing: hogere hypotheek voor nieuwbouw!
3. Doortarterslening lokaal Landelijk afgewezen Lokaal/provinciaal wel mogelijk voorbeelden: Arnhem Breda. werkt als startersregeling maar ook voor bezitters van eigen woning: -nhg grens; max aankoopprijs/deel renteloos etc. -Wel of niet regeling onderwater deel oude woning meenemen -Zelfbekostiging zodra het kan zoals bij starterslening; -Zie art. Volkskrant 20 april jl: onderuitputting.
4. Verlagen grondprijs Aantal knoppen voor prijsverlaging nieuwbouw klein en niet erg veel effect. Speciale locaties; Alles moet kloppen; Systeemwoning Effect toch gering: daarom resteert alleen grondprijs. Afboeken moet toch een keer. Westfries gezegde: afboeken: niet op kauwen, doorslikken! ( wat kost het om een jaar of zes geen rente toe te rekenen??
5. woningmarkt-pers toepassen. laat de spagaat niet verlammen: nu niks te verkopen en op termijn woningnood. Daarom voor de korte termijn: Voorzichtig met het vermorsen van dat kleine beetje vraag; Vraag zien te leiden: ALLEEN naar projecten die afzetbaar zijn. Afzetbaarheid enige criterium voor korte termijn (niet eigen grond eerst) Dat vereist overleg met ALLE partijen.
6. Huurwoningen met gemeentegarantie Als WSW borgingsruimte te kort schiet : gemeentegarantie maar niet voor alle huurwoningen. Alleen: zonder onrendabele top. Dat kan wel! Garantie/ lenen door gemeente mag (Wet Fido) mits de gemeenteraad verklaart dat er een publiek belang is; ook verplichting tot schatkistbankieren en wet Hof staan niet in de weg. Of: verkoop van woningen door corporaties aan beleggers: 80% Woz waarde is mogelijk!
Tenslotte: ONTSLAKKEN Alle goedbedoelde ambities en regels leiden tot torenhoge eisenpakketten aan woningen: dat werkt verlammend en sterk prijsverhogend. Dus ontslakken. Regels bovenop regels van europa of rijk: weg er mee; ontkoppen. 8 pilotgemeenten gezocht. www.gebiedsontwikkelingnu.nl
Met de pincet gaat het niet zo snel maar uiteindelijk kom je er wel Dank u voor uw aandacht. Jos Feijtel