UITWERKING KWALITEITSDOCUMENT LINDEWIJK toetsingskader straatwanden tweede fase Bron: BügelHajema Adviseurs Wolvega, 17 januari 2007 Kwaliteitsream Lindewijk Marno van de Wiel, stedenbouwkundige Henny Bruynzeel, welstandsarchitect Willem Smit, teamleider vergunningen
Het toetsingskader Alle bouwactiviteiten in de Lindewijk dienen getoetst te worden aan de bouwverordening en de daarop gebaseerde regelgeving inzake de technische, milieu- en veiligheidsaspecten van het bouwwerk en aan het bestemmingsplan, het uitwerkingsplan en het kwaliteitsdocument inzake de planologische, stedenbouwkundige en architectonische aspecten. Deze laatste aspecten, samengevat onder de ruimtelijke kwaliteit, worden in deze notitie per straatwand of cluster samengevat. Achtereenvolgens komen alle straatwanden en clusters uit de tweede fase aan de orde. Voor elk cluster worden telkens de meest relevante bepalingen uit het bestemmingsplan, het uitwerkingsplan en het kwaliteitsdocument beschreven. Tenslotte is de uitwerking van het kwaliteitsteam per straatwand en cluster vastgelegd in een richtinggevende beschrijving. (Aan de samenvattingen mogen geen rechten worden ontleend. Voor de volledige tekst verwijzen wij naar de oorspronkelijke documenten) Tweede fase projectmatig B.V. Lindewijk Tweede fase Particuliere kavels Tweede fase projectmatig STEWECO toetsingskader straatwanden tweede fase 2
STRAATWAND EIKEPAGE - NOORD particuliere kavels De straatwand is in rood aangegeven Het bestemmingsplan Lindewijk: Het bestemmingsplan bevat algemene bepalingen: - begripsbepalingen - wijze van meten Het uitwerkingsplan ex artikel 11 WRO Het uitwerkingsplan heeft een kaart met bijbehorende voorschriften over het bouwen. De belangrijkste zijn: Gebouwen moeten binnen het bebouwingsvlak worden gebouwd. Hoofdgebouwen dienen op minimaal 3 meter uit de zijdelingse perceelsgrens te staan. Bijgebouwen op minimaal 1 meter, tenzij in de perceelsgrens wordt gebouwd en minimaal 4 meter achter de voorgevel (zie laatste pagina over vrijstelling). De goothoogte van het hoofdgebouw bedraagt maximaal 7 meter, van het bijgebouw maximaal 3 meter. De bouw(nok)hoogte van het hoofdgebouw bedraagt maximaal 10,5 meter, van het bijgebouw 5,5 meter. De bouwhoogte van overkappingen bedraagt maximaal 3 meter. De dakhelling van het hoofdgebouw bedraagt minimaal 18 graden. toetsingskader straatwanden tweede fase 3
Het kwaliteitsdocument In het kwaliteitsdocument staan voor deze straatwand de volgende richtlijnen, waarbinnen het kwaliteitsteam een afstemming per straatwand dient vast te stellen: Plaatsing Situering: eenzijdige bebouwing met voorgeschreven rooilijn, ondiepe voortuin samenhang in gevelwanden en dakhelling; Type: vrijstaand of geschakeld middels garages en/of dubbele woningen; Oriëntatie/Nokrichting: oriëntatie op straatzijde, nokrichting per straat in samenhang; Bijgebouwen: geen richtlijnen; Bouwlagen: Kapvorm: Verhoudingen: Bijgebouwen: Schaal: Vormkarakteristiek: Gevelexpressie: Geleding: één bouwlaag met kap of twee bouwlagen met kap, telkens met een zorgvuldige samenhang in de gevelwand; in samenhang per straat; geen richtlijn voor de grondgebonden woningen; verbindende bijgebouwen in samenhangende architectuur met de straatwand; geen stedelijke maar een dorpse bebouwingswand; geprononceerde voorgevel door gevelindeling en/ of materiaal- en kleurgebruik; de voorzijde aan de straatkant wandvormend; in samenhang per straat en eventueel geprononceerd; Opmaak Materiaal en kleur(toon): in samenhang per straatzijde of cluster. Geprononceerd kleurgebruik zoals het gebruik van een oranjerode baksteen is toegestaan voor zover dit binnen een straatwand of cluster wordt toegepast, in contrast met een meer terughoudende kleurkeuze aan de overzijde van de openbare ruimte Detaillering: eenvoudig; Diversen Perceelsafscheidingen: alleen groene tuinafscheidingen op de grens met de openbare ruimte; Ambitieniveau: regulier, straten met samenhang;. De afstemming per straatwand is door het kwaliteitsteam uitgewerkt in een straatwand-beeld. Het kwaliteitsteam heeft zich daarbij o.a. laten leiden door de vraag van kopers in de eerste fase om brede, hoge woningen te mogen bouwen. De voorkeur bij veel mensen ging uit naar wat genoemd wordt bouwstijl jaren dertig woningen. Aan deze vraag is gevolg gegeven door navolgende uitwerkingseisen: toetsingskader straatwanden tweede fase 4
Ruimte / plaatsing Vrijstaande woningen, evenwijdig aan de straat. Verplichte voorgevellijn op 5 meter uit de rand van de straat. Deze grens mag met maximaal 1 meter worden overschreden door erkers of voordeurportalen. Rechthoekige woning met twee bouwlagen plus een geprononceerde kap. Platte aan- en bijgebouwen voor een garage/berging en voor een serre / tuinkamer zijn toegestaan, mits deze onderdeel uitmaken van de totale architectuur. Kapvorm Een schildkap, met de nok evenwijdig aan de straat is verplicht. Het kwaliteitsteam zal aandacht besteden aan de dakoverstekken, verplichte schoorstenen en dakkapellen. De dakkapellen zullen moeten voortkomen uit de architectuur. Voor de dakkapellen betekent dit dat als deze worden toegepast uitsluitend lage en ondergeschikte dakkapellen worden toegestaan. In de gevelaanzichten dienen herkenbare elementen van de baksteen-architectuur uit de periode tussen de beide wereldoorlogen te zijn verwerkt. Dat geldt voor de raamindeling (een nostalgische roede-indeling is niet toegestaan) en voor het metselwerk. Evenwichtinge gevelindeling en compositie passend bij de gekozen stijl. Materiaal en kleur Het gebruik van overwegend roodbruine baksteen in waalformaat is verplicht. De dakpannen dienen antraciet te zijn (zonder hoogglans). De pannen hebben min of meer traditionele afmetingen en zijn golvend. Als alternatief zijn kleine vlakke pannen of leien toegestaan. Detaillering Ter voorkoming van ongeacticuleerde vlakke gevels dienen elementen van kleur en/of textuur aan de gevel te worden toegevoegd. Deze elementen dienen ontleend te worden aan de karakteristieke baksteen-architectuur uit de periode 1920-1940 Erfscheidingen Het kwaliteitsteam adviseert om langs de straat een bij het beeld passende erfscheiding te gebruiken. toetsingskader straatwanden tweede fase 5
STRAATWAND KONINGINNEPAGE - OOST projectmatig De straatwand is in rood aangegeven Het bestemmingsplan Lindewijk: Het bestemmingsplan bevat algemene bepalingen: - begripsbepalingen - wijze van meten Het uitwerkingsplan ex artikel 11 WRO Het uitwerkingsplan heeft een kaart met bijbehorende voorschriften over het bouwen. De belangrijkste zijn: Gebouwen moeten binnen het bebouwingsvlak worden gebouwd Hoofdgebouwen dienen op minimaal 3 meter uit de zijdelingse perceelsgrens te staan. Bijgebouwen op minimaal 1 meter, tenzij in de perceelsgrens wordt gebouwd en op minimaal 4 meter achter de voorgevel. De goothoogte van het hoofdgebouw bedraagt maximaal 7 meter, van het bijgebouw maximaal 3 meter. De bouw(nok)hoogte van het hoofdgebouw bedraagt maximaal 10,5 meter, van het bijgebouw 5,5 meter. De bouwhoogte van overkappingen bedraagt maximaal 3 meter. De dakhelling van het hoofdgebouw bedraagt minimaal 18 graden. toetsingskader straatwanden tweede fase 6
Het kwaliteitsdocument In het kwaliteitsdocument staan voor deze straatwand de volgende richtlijnen, waarbinnen het kwaliteitsteam een afstemming per straatwand dient vast te stellen: Plaatsing Situering: eenzijdige bebouwing met voorgeschreven rooilijn, ondiepe voortuin samenhang in gevelwanden en dakhelling; Type: vrijstaand of geschakeld middels garages en/of dubbele woningen; Oriëntatie/Nokrichting: oriëntatie op straatzijde, nokrichting per straat in samenhang; Bijgebouwen: geen richtlijnen; Bouwlagen: Kapvorm: Verhoudingen: Bijgebouwen: Schaal: Vormkarakteristiek: Gevelexpressie: Geleding: één bouwlaag met kap of twee bouwlagen met kap, telkens met een zorgvuldige samenhang in de gevelwand; in samenhang per straat; geen richtlijn voor de grondgebonden woningen; verbindende bijgebouwen in samenhangende architectuur met de straatwand; geen stedelijke maar een dorpse bebouwingswand; geprononceerde voorgevel door gevelindeling en/ of materiaal- en kleurgebruik; de voorzijde aan de straatkant wandvormend; in samenhang per straat en eventueel geprononceerd; Opmaak Materiaal en kleur(toon): in samenhang per straatzijde of cluster. Geprononceerd kleurgebruik zoals het gebruik van een oranjerode baksteen is toegestaan voor zover dit binnen een straatwand of cluster wordt toegepast, in contrast met een meer terughoudende kleurkeuze aan de overzijde van de openbare ruimte Detaillering: eenvoudig; Diversen Perceelsafscheidingen: alleen groene tuinafscheidingen op de grens met de openbare ruimte; Ambitieniveau: regulier, straten met samenhang;. Deze bijzondere kavels worden projectmatig ontwikkeld. Bij de uitwerking van de straatwand hebben twee aspecten een rol gespeeld: Aan de voorzijde ligt een tweezijdig bebouwde straat. Een relatief dichte bebouwing en een tweezijdig bebouwde straat vraagt om een bijzondere parkeeroplossing Aan de achterzijde ligt de bebouwing aan het fietspad. Dit fietspad ligt op een dijkje en begrenst de zwemplas en het rietveld. Het ruime uitzicht over de zwemplas en gelijktijdig aandacht voor privacy vraagt eveneens om niet alledaagse oplossingen. Het gekozen type noemen we dijkwoningen toetsingskader straatwanden tweede fase 7
schematische afbeelding dijkwoningen, die door clustering en schakeling een wand vormen. Aan de ontwikkelaar worden de volgende richtlijnen meegegeven: Ruimte / plaatsing Geschakelde dubbele woningen met de nok loodrecht op de straat. Verplichte voorgevellijn op 5 meter uit de rand van de straat. Deze grens mag met maximaal 1 meter worden overschreden door voordeurportalen. Rechthoekige relatief smalle en diepe woning met twee bouwlagen plus een steile kap (50 graden of meer). Platte aan- of bijgebouwen als schakel tussen de woningen. De woonkamer op de eerste verdieping met een stevig balkon aan de achterzijde. De vereiste parkeerruimte in de aanbouw en/of onder de woning. Het kwaliteitsteam geeft het advies om op het achtererf een houten schuurtje te bouwen, met dezelfde kapvorm als het hoofdgebouw. Kapvorm Een zadeldak, loodrecht op de straat is verplicht. De gevelcompositie aan de voorzijde dient opgebouwd te zijn met overwegend verticale gevelopeningen. Aan de achterzijde mag de compositie beïnvloed worden door het grote balkon. Materiaal en kleur De gevels in (geel)bruinebaksteen in waalformaat met houten topgevels. Rode dakpannen, ook op het vrijstaande houten bijgebouw. Erfscheidingen Het kwaliteitsteam adviseert om langs de straat een bij het beeld passende erfscheiding te gebruiken. (bijvoorbeeld een houten hekje). toetsingskader straatwanden tweede fase 8
BEBOUWINGSCLUSTER KONINGINNEPAGE - MIDDEN projectmatig De bebouwingscluster is in rood aangegeven Het bestemmingsplan Lindewijk: Het bestemmingsplan bevat algemene bepalingen: - begripsbepalingen - wijze van meten Het uitwerkingsplan ex artikel 11 WRO Het uitwerkingsplan heeft een kaart met bijbehorende voorschriften over het bouwen. De belangrijkste zijn: Gebouwen moeten binnen het bebouwingsvlak worden gebouwd Hoofdgebouwen dienen op minimaal 3 meter uit de zijdelingse perceelsgrens te staan, bijgebouwen op minimaal 1 meter, tenzij in de perceelsgrens wordt gebouwd en op minimaal 4 meter achter de voorgevel. De goothoogte van het hoofdgebouw bedraagt maximaal 7 meter, van het bijgebouw maximaal 3 meter. De bouw(nok)hoogte van het hoofdgebouw bedraagt maximaal 10,5 meter, van het bijgebouw 5,5 meter. De bouwhoogte van overkappingen bedraagt maximaal 3 meter. De dakhelling van het hoofdgebouw bedraagt minimaal 18 graden. toetsingskader straatwanden tweede fase 9
Het kwaliteitsdocument In het kwaliteitsdocument staan voor deze straatwand de volgende richtlijnen, waarbinnen het kwaliteitsteam een afstemming per straatwand dient vast te stellen: Plaatsing Situering: eenzijdige bebouwing met voorgeschreven rooilijn, ondiepe voortuin samenhang in gevelwanden en dakhelling; Type: vrijstaand of geschakeld middels garages en/of dubbele woningen; Oriëntatie/Nokrichting: oriëntatie op straatzijde, nokrichting per straat in samenhang; Bijgebouwen: geen richtlijnen; Bouwlagen: Kapvorm: Verhoudingen: Bijgebouwen: Schaal: Vormkarakteristiek: Gevelexpressie: Geleding: één bouwlaag met kap of twee bouwlagen met kap, telkens met een zorgvuldige samenhang in de gevelwand; in samenhang per straat; geen richtlijn voor de grondgebonden woningen; verbindende bijgebouwen in samenhangende architectuur met de straatwand; geen stedelijke maar een dorpse bebouwingswand; geprononceerde voorgevel door gevelindeling en/ of materiaal- en kleurgebruik; de voorzijde aan de straatkant wandvormend; in samenhang per straat en eventueel geprononceerd; Opmaak Materiaal en kleur(toon): in samenhang per straatzijde of cluster. Geprononceerd kleurgebruik zoals het gebruik van een oranjerode baksteen is toegestaan voor zover dit binnen een straatwand of cluster wordt toegepast, in contrast met een meer terughoudende kleurkeuze aan de overzijde van de openbare ruimte Detaillering: eenvoudig; Diversen Perceelsafscheidingen: alleen groene tuinafscheidingen op de grens met de openbare ruimte; Ambitieniveau: regulier, straten met samenhang;. Dit cluster vormt het hart van de bebouwing in de tweede fase. Het is een relatief dicht bebouwd gebied, waardoor de kavels beperkt en betaalbaar blijven. Om recht te doen aan het ruime beeld van de Lindewijk is hier gekozen voor relatief lage bebouwing. Daarmee wordt tevens tegemoet gekomen aan de vraag naar levensloop bestendige woningen, woningen waar zowel de woon- als slaapvertrekken op de begane grond gelegen zijn. Omdat de betreffende bewonersgroep een beschutte en onderhoudsarme buitenruimte op prijs stelt, kiest het kwaliteitsteam voor dubbele woningen in met een patio-achtige schakeling. toetsingskader straatwanden tweede fase 10
vooraanzicht bovenaanzicht schematisch verkavelingsvoorstel voor geschakelde levensloopbestendige woningen Aan de ontwikkelaar worden de volgende richtlijnen meegegeven: Ruimte / plaatsing Dubbele woningen deels met een flauwe lessenaarskap (bijna plat) deels met een opbouw met kap evenwijdig aan de straat. Verplichte voorgevellijn op 5 meter uit de rand van de straat. Deze grens mag met maximaal 1 meter worden overschreden door voordeurportalen of erkers. Het grootste deel van de woning bestaat uit één bouwlaag met flauwe kap. Het deel met de opbouw ligt aan de straatzijde. Opbouw en kap vormen samen één herkenbare massa. Aan de woning kan een carport of een terugliggende ondergeschikte garage worden gebouwd. Kapvorm Een flauw lessenaarsdak, aan de straatzijde een dakopbouw met zadel- of lessenaarsdak of een variant daarop. Een rustige gevelcompositie, aan de buitenzijde tamelijk gesloten aan de binnenzijde open. Materiaal en kleur De gevels in een lichte steen. De dakbedekking is vrij toetsingskader straatwanden tweede fase 11
BEBOUWINGSCLUSTER: ARGUSVLINDER particuliere kavels De bebouwingscluster is in rood aangegeven Het bestemmingsplan Lindewijk: Het bestemmingsplan bevat algemene bepalingen: - begripsbepalingen - wijze van meten Het uitwerkingsplan ex artikel 11 WRO Het uitwerkingsplan heeft een kaart met bijbehorende voorschriften over het bouwen. De belangrijkste zijn: Gebouwen moeten binnen het bebouwingsvlak worden gebouwd Hoofdgebouwen dienen op minimaal 3 meter uit de zijdelingse perceelsgrens te staan. Bijgebouwen op minimaal 1 meter, tenzij in de perceelsgrens wordt gebouwd en op minimaal 4 meter achter de voorgevel. De goothoogte van het hoofdgebouw bedraagt maximaal 5,5 meter, van het bijgebouw maximaal 3 meter. De bouw(nok)hoogte van het hoofdgebouw bedraagt maximaal 8 meter, van het bijgebouw 5,5 meter. De bouwhoogte van overkappingen bedraagt maximaal 3 meter. Voor de dakhelling van het hoofdgebouw zijn geen voorschriften gegeven. toetsingskader straatwanden tweede fase 12
Het kwaliteitsdocument In het kwaliteitsdocument staan voor deze straatwand de volgende richtlijnen, waarbinnen het kwaliteitsteam een afstemming per straatwand dient vast te stellen: Plaatsing Situering: Type: in het bouwvlak is er vrijheid van situering; verspringingen in de voorgevelrooilijn zijn verplicht met dien verstande dat de rooilijn van de woning ten minste 1 meter verspringend ten opzichte van de naastgelegen woning; vrijstaand of incidenteel dubbele, per straatzijde één type bebouwing Oriëntatie/nokrichting: loodrecht op de ontsluiting Bijgebouwen: voor zover zichtbaar vanaf de openbare weg in samenhang met het hoofdgebouw Bouwlagen: Kapvorm: Bijgebouwen: Schaal: Vormkarakteristiek: Gevelexpressie: Geleding: Verhoudingen: één tot anderhalve bouwlaag met kap afgestemd per straatzijde; toepassing van dakoverstekken maximaal één bouwlaag met kap, kap van bijgebouw in afgeleide architectuur van het hoofdgebouw, geen dwarskappen geen richtlijn traditioneel tot modern; de architectuur dient in te spelen op de ligging van de kavels aan het water oriëntatie op de openbare ruimte en het water ondersteunend voor de gewenste oriëntatie; ondersteunend voor de gewenste oriëntatie; Opmaak Materiaal en kleur(toon): gevels: steen, hout en/of glas; afgestemd per straatzijde dak: dakpannen, zinken platen of leien geen fluorescerend of fel kleurgebruik; toepassing van aardse tinten; Detaillering: eenvoudige detaillering; de detaillering van de woningen die gelegen zijn aan of staan in het water dient in te spelen op de aanwezigheid van het water; Diversen Perceelsafscheidingen: alleen groene tuinafscheidingen op de grens met de openbare ruimte (ook achterzijde!); de perceelsgrens van woningen waar verplicht aan of in het water dient te worden gebouwd dient de afscheiding met de woning te worden mee-ontworpen; Overgang naar water: in de vorm van rietkragen en vlonders; Ambitieniveau: regulier tot bijzonder De afstemming per straatwand is door het kwaliteitsteam uitgewerkt tot het beeld van de romantische, vrijstaande woningen met een hoofdkap en een dwarskap. Bij de uitgifte van de eerste fase was veel vraag naar dit woningtype, mede omdat bij een relatief lage vrijstaande woning maximaal gebruik kan worden gemaakt van de bovenverdieping boven het aangebouwde deel. toetsingskader straatwanden tweede fase 13
Schematische afbeelding van een romantische woning met dwarskap De aanvullende richtlijnen die voortkomen uit deze typologie zijn: Ruimte / plaatsing Vrijstaande woningen met een zadeldak, loodrecht op de straat en een daaraan ondergeschikte aanbouw met dwarskap evenwijdig aan de straat. Het gebouw met aanbouw wordt gezien als één hoofdgebouw en dient aan beide zijden tenminste 3 meter uit de erfgrens te staan. Verplichte voorgevellijn op afwisselend 5 en 6 meter uit de rand van de straat. Deze grens mag met maximaal 1 meter worden overschreden door voordeurportalen of erkers. De woning bestaat uit één tot 1½ bouwlaag met een niet al te steile kap. De aanbouw heeft een vergelijkbare dakhelling en een wat lagere bouwhoogte. De garage of berging wordt opgenomen in de bouwmassa, een extra aangebouwde garage wordt niet toegestaan. In de architectuur passende aanbouwen en serre s van beperkte omvang zijn acceptabel Kapvorm Een zadeldak (40 tot 50 graden) dat afgestemd dient te zijn op de beperkte maximale bouwhoogte. Een dakoverstek van minimaal 50 cm is een vereiste, evenals een schoorsteen. Een gevelcompositie die bestaat uit stenen muren met gaten (dus geen pui- en paneelwanden). Bij de architectuur passende versieringen zijn toegestaan, mits ze met elkaar een consequent geheel vormen. Al met al wordt een evenwichtige compositie gevraagd met een stijlvaste expressie. Materiaal en kleur De gevels in een niet te lichte en niet te donkere steen. Door de combinatie van steenformaat, steenkleur en voeg dient een rustig beeld te ontstaan. Steenformaten groter dan keiformaat zijn niet toegestaan. De dakbedekking bestaat uit pannen (niet glimmend). Overig Er wordt nadrukkelijk aandacht gevraagd voor de overgang naar het water bij de woningen die volgens het uitwerkingsplan op het water moeten worden georiënteerd. toetsingskader straatwanden tweede fase 14
EIKEPAGE OOST projectmatig De straatwand is in rood aangegeven Het bestemmingsplan Lindewijk: Het bestemmingsplan bevat algemene bepalingen: - begripsbepalingen - wijze van meten Het uitwerkingsplan ex artikel 11 WRO Het uitwerkingsplan heeft een kaart met bijbehorende voorschriften over het bouwen. De belangrijkste zijn: Gebouwen moeten binnen het bebouwingsvlak worden gebouwd Hoofdgebouwen dienen op minimaal 3 meter uit de zijdelingse perceelsgrens te staan, Bijgebouwen op minimaal 1 meter, tenzij in de perceelsgrens wordt gebouwd en op minimaal 4 meter achter de voorgevel. De goothoogte van het hoofdgebouw bedraagt maximaal 5,5 meter, van het bijgebouw maximaal 3 meter. De bouw(nok)hoogte van het hoofdgebouw bedraagt maximaal 8 meter, van het bijgebouw 5,5 meter. De bouwhoogte van overkappingen bedraagt maximaal 3 meter. Voor de dakhelling van het hoofdgebouw zijn geen voorschriften gegeven. toetsingskader straatwanden tweede fase 15
Het kwaliteitsdocument In het kwaliteitsdocument staan voor deze straatwand de volgende richtlijnen, waarbinnen het kwaliteitsteam een afstemming per straatwand dient vast te stellen: Plaatsing Situering: Type: Oriëntatie/nokrichting: geen richtlijn Bijgebouwen: in het bouwvlak is er vrijheid van situering; verspringingen in de voorgevelrooilijn zijn verplicht met dien verstande dat de rooilijn van de woning ten minste 1 meter verspringend ten opzichte van de naastgelegen woning; de bebouwing moet dusdanig gesitueerd worden dat een duidelijke relatie gehandhaafd blijft met de singelbeplanting en ontsluiting vrijstaand; incidenteel dubbel voor zover zichtbaar vanaf de openbare weg in samenhang met het hoofdgebouw Bouwlagen: Kapvorm: Bijgebouwen: Schaal: Vormkarakteristiek: Gevelexpressie: Geleding: Verhoudingen: één tot anderhalve bouwlaag met kap geen richtlijn in een afgeleide architectuur van het hoofdgebouw geen richtlijn traditioneel; villa-achtige bebouwing; individueel en breed oriëntatie op de openbare groene ruimte en op het water d.m.v. openheid van de gevel ondersteunend voor de gewenste oriëntatie; evenwichtig; ondersteunend voor de gewenste oriëntatie; Opmaak Materiaal en kleur(toon): gevels: steen (zie hieronder) dak: dakpannen, rietbedekking geen fluorescerend of fel kleurgebruik; toepassing van traditioneel kleurgebruik; mat Detaillering: ondersteunend voor individualiteit Diversen Perceelsafscheidingen: alleen groene tuinafscheidingen op de grens met de openbare ruimte (ook achterzijde!); de perceelsgrens van woningen waar verplicht aan het water dient te worden gebouwd, dient de afscheiding met de woning te worden mee-ontworpen; Overgang naar water: in de vorm van rietkragen en vlonders; Ambitieniveau: bijzonder De afstemming per straatwand is door het kwaliteitsteam uitgewerkt in een klein cluster voor houten woningen met een zorgvuldige specifieke houtarchitectuur. Hiermee wijkt het kwaliteitsteam af van het kwaliteitsdocument, zodat instemming zal worden gevraagd aan Burgemeester en wethouders en aan de welstandscommissie Hûs&Hiem. Dit voorstel wordt gedaan om tegemoet te komen aan de vraag van een aantal potentiële bewoners. toetsingskader straatwanden tweede fase 16
Ruimte / plaatsing Vrijstaande woningen met een zadeldak Verplichte voorgevellijn op afwisselend 4 en 5 meter uit de rand van de bossingel. Deze grens mag met maximaal 2 meter worden overschreden door voordeurportalen of erkers. De woning bestaat uit één bouwlaag met een niet al te steile kap (40 45 graden) Zowel een enkelvoudige als een meervoudige hoofdvorm is toegestaan. In de architectuur passende aanbouwen en serre s van beperkte omvang zijn acceptabel Kapvorm Een zadeldak (40 tot 50 graden) dat afgestemd dient te zijn op de beperkte maximale bouwhoogte. Een dakoverstek van minimaal 50 cm is een vereiste, evenals een schoorsteen. Een gevelcompositie voortkomend uit houtarchitectuur, rijk en zorgvuldig in zijn details. Bij de architectuur passende versieringen zijn toegestaan, mits ze met elkaar een consequent geheel vormen. Materiaal en kleur De gevels: overwegend hout, indien geschilderd in een donkere tint met eventueel lichte accenten. De dakbedekking bestaat uit rode pannen (niet glimmend) of riet. De bijgebouwen in hetzelfde materiaal en kleur als het hoofdgebouw. Overig Er wordt nadrukkelijk aandacht gevraagd voor de overgang naar het water bij de woningen die volgens het uitwerkingsplan op het water moeten worden georiënteerd. toetsingskader straatwanden tweede fase 17
EIKEPAGE WEST projectmatig De straatwand is in rood aangegeven Het bestemmingsplan Lindewijk: Het bestemmingsplan bevat algemene bepalingen: - begripsbepalingen - wijze van meten Het uitwerkingsplan ex artikel 11 WRO Het uitwerkingsplan heeft een kaart met bijbehorende voorschriften over het bouwen. De belangrijkste zijn: Gebouwen moeten binnen het bebouwingsvlak worden gebouwd Hoofdgebouwen dienen op minimaal 3 meter uit de zijdelingse perceelsgrens te staan, Bijgebouwen op minimaal 1 meter, tenzij in de perceelsgrens wordt gebouwd en op minimaal 4 meter achter de voorgevel. De goothoogte van het hoofdgebouw bedraagt maximaal 5,5 meter, van het bijgebouw maximaal 3 meter De bouw(nok)hoogte van het hoofdgebouw bedraagt maximaal 8 meter, van het bijgebouw 5,5 meter De bouwhoogte van overkappingen bedraagt maximaal 3 meter. Voor de dakhelling van het hoofdgebouw zijn geen voorschriften gegeven. toetsingskader straatwanden tweede fase 18
Het kwaliteitsdocument In het kwaliteitsdocument staan voor deze straatwand de volgende richtlijnen, waarbinnen het kwaliteitsteam een afstemming per straatwand dient vast te stellen: Plaatsing Situering: Type: Oriëntatie/nokrichting: geen richtlijn Bijgebouwen: in het bouwvlak is er vrijheid van situering; verspringingen in de voorgevelrooilijn zijn verplicht met dien verstande dat de rooilijn van de woning ten minste 1 meter verspringend ten opzichte van de naastgelegen woning; de bebouwing moet dusdanig gesitueerd worden dat een duidelijke relatie gehandhaafd blijft met de singelbeplanting en ontsluiting vrijstaand; incidenteel dubbel voor zover zichtbaar vanaf de openbare weg in samenhang met het hoofdgebouw Bouwlagen: Kapvorm: Bijgebouwen: Schaal: Vormkarakteristiek: Gevelexpressie: Geleding: Verhoudingen: één tot anderhalve bouwlaag met kap geen richtlijn in een afgeleide architectuur van het hoofdgebouw geen richtlijn traditioneel; villa-achtige bebouwing; individueel en breed oriëntatie op de openbare groene ruimte en op het water d.m.v. openheid van de gevel ondersteunend voor de gewenste oriëntatie; evenwichtig; ondersteunend voor de gewenste oriëntatie; Opmaak Materiaal en kleur(toon): gevels: steen dak: dakpannen, rietbedekking geen fluorescerend of fel kleurgebruik; toepassing van traditioneel kleurgebruik; mat Detaillering: ondersteunend voor individualiteit Diversen Perceelsafscheidingen: alleen groene tuinafscheidingen op de grens met de openbare ruimte (ook achterzijde!); de perceelsgrens van woningen waar verplicht aan het water dient te worden gebouwd, dient de afscheiding met de woning te worden mee-ontworpen; Overgang naar water: in de vorm van rietkragen en vlonders; Ambitieniveau: bijzonder De afstemming per straatwand is door het kwaliteitsteam uitgewerkt in een cluster woningen, dat aansluit bij de individuele bebouwing aan de overzijde van het water. Er wordt hier (als tegenhanger) een rustig beeld gevraagd van in een vast ritme geplaatste kloeke woningen (een enkelvoudige massa met een tamelijk breed front) toetsingskader straatwanden tweede fase 19
Ruimte / plaatsing Vrijstaande woningen met een zadeldak Verplichte voorgevellijn op afwisselend 4 en 5 meter uit de rand van de bossingel. Deze grens mag met maximaal 1 meter worden overschreden door voordeurportalen of erkers. De woning bestaat uit één tot 1½ bouwlaag met een niet al te steile kap (40 45 graden) Een enkelvoudige hoofdvorm met de nok loodrecht op de weg. In de architectuur passende aanbouwen en serre s van beperkte omvang zijn acceptabel Kapvorm Een zadeldak (40 tot 45 graden) dat afgestemd dient te zijn op de beperkte maximale bouwhoogte. Een dakoverstek van minimaal 50 cm is een vereiste. Een rustige niet te zware architectuur (geen donkere steen en voldoende gevelopeningen van enige omvang). Het hoge ambitieniveau dat gevraagd wordt in het kwaliteitsdocument dient in de gevelcomposities, dakopbouwen, schoorstenen en bijbehorende detaillering terug gevonden te worden. Materiaal en kleur De gevels: overwegend steen (middentoon), met eventueel een houten topgevel. De dakbedekking bestaat uit pannen (niet glimmend) of riet. De bijgebouwen plat en in hetzelfde materiaal en kleur als het hoofdgebouw. Overig Er wordt nadrukkelijk aandacht gevraagd voor de overgang naar het water bij de woning die volgens het uitwerkingsplan op het water moeten worden georiënteerd. toetsingskader straatwanden tweede fase 20
TOEPASSING VAN VRIJSTELLINGEN In het bestemmingsplan is een algemene vrijstelling opgenomen voor een overschrijding van de maatvoering met maximaal 10 %. In de eerste fase is positief geadviseerd over deze vrijstelling op het moment dat een lessenaarsdak werd toegepast aan de Aurelia. Toepassing van deze vrijstelling is niet aan de orde in het noordelijke deel van de tweede fase. In het zuidelijke deel van de tweede fase zijn uitsluitend zadeldaken toegestaan. Bij een woningbreedte van ca. 10 meter en een dakhelling van 45 graden wordt de maximale hoogte van 8 meter niet overschreden. Daarom is in dit deelgebied geen aanleiding voor een positief advies over de toepassing van de vrijstelling. De vrijstelling voor de situering van het aangebouwde bijgebouw (niet 4 maar 2 meter achter de voorgevellijn kan voortkomen uit de architectuur van woningen aan de Eikepage Noord. In dat geval zal positief worden geadviseerd over deze vrijstelling. De vrijstelling voor een hoger bijgebouw (regelmatig aan de orde bij het Landkaartje) is in het voorliggende deelgebied nergens aan de orde. toetsingskader straatwanden tweede fase 21