de STate of the ART woning de start-woning met vele mogelijkheden
Veel provincies hebben een tekort aan betaalbare woningen. Het tekort is het grootst bij woningen voor één en tweepersoonshuishoudens. De behoefte is vooral groot bij jonge mensen die voor het eerst op zichzelf gaan wonen en mensen die door veranderende leefomstandigheden op zoek zijn naar een beter betaalbare of kleinere woning. Het ideaal voor de meeste mensen is een grondgebonden woning (woning met entree op straatniveau) en een functionele buitenruimte met voldoende privacy. Bereikbaarheid van de woning met de auto is een pre. Concept start-woning De STate of the ART woning: De betaalbare start-woning die vele inrichtings en schakelmogelijkheden biedt. De start-woning verenigt de voordelen van het appartementengebouw met de voordelen van de grondgebonden woning. Vraagt een traditionele woning om een relatief groot en dus duur bouwkavel, in een appartementengebouw is veel gemeenschappelijk en is het balkon klein en zonder privacy. De oplossing is een schakelbare woning in drie bouwlagen met een voordeur aan de openbare weg, een eigen parkeervoorziening voor auto en fiets, een ruim dakterras met voldoende privacy en een flexibel casco dat de mogelijkheid biedt om de individuele woonwensen te kunnen verwezenlijken. introductie 2.
Waarom zijn er te weinig starterswoningen Er zijn vele oorzaken aan te wijzen waarom het vaak niet lukt voldoende starterswoningen in de markt te zetten en te houden. Een aantal voorbeelden waar het fout gaat: * De woningen worden voorzien van een gemeentelijke subsidie waardoor de woning voor een heel laag bedrag wordt aangeboden. Het aanbod is doorgaans dermate veel lager dan de vraag, waardoor er een loting moet plaats vinden, met als gevolg een groot aantal teleurgestelden. * De woningen zijn onderdeel van een grotere projectontwikkeling. De gemeentepolitiek bedingt in het project goedkope starterswoningen, bekostiging moet komen uit de verkoop van de andere projectwoningen. De starterswoningen zijn snel verkocht; de overige woningen worden (te) duurder en zijn moeilijker of niet verkoopbaar. In het laatste geval worden de starterswoningen ook niet gebouwd. * Gaat de bewoner van een gesubsidieerde woning verhuizen dan wordt de woning voor een marktconforme prijs aangeboden. Deze prijs is vaak veel te hoog voor een starter. De bewoner heeft een mooi stukje vermogen opgebouwd, maar de aangeboden woning is verloren voor het starterspubliek. * De woningen worden aangeboden als levensloopbestendige woningen. De starter koopt een kleine woning en door de jaren heen wordt er aan- en bijgebouwd. Er is geen doorstroming en de woning is door de uitbreiding getransformeerd naar een woning met reguliere inhoud. te weinig woningen voor starters 3.
Het kan anders Natuurlijk zijn er ook vele goede initiatieven die er voor zorgen dat de starterswoningen die worden ontwikkeld voor een lange termijn voor deze markt beschikbaar blijven. Er worden bijvoorbeeld woningen ontwikkeld op een erfpacht-perceel of met een terugkoopregeling. Bij deze methoden wordt op een kunstmatige wijze het segment beschermd. En de koper heeft het gevoel dat de woning niet helemaal van hem is. Het kan ook anders. Door de goede uitgangspunten in het ontwerpproces te kiezen is een subsidievrije woning te ontwikkelen en wordt geborgd dat de woning ook een starterswoning blijft. Hierdoor is de woning voor een veel grotere groep bereikbaar. Een tweetal uitgangspunten: * Een klein perceel zorgt voor lagere stichtingskosten, waardoor de woning op een acceptabele prijsniveau blijft. * De uitbreidingsmogelijkheden beperken. Dit kan eenvoudig in het bestemmingsplan worden geregeld. Vergunningvrije uitbreidingen blijven bij een klein perceel in ieder geval beperkt. Bovengenoemde uitgangspunten lijken voor de starter betuttelend en beperkend te werken. Toch zorgen vooral deze punten er voor dat zowel op korte termijn eenvoudig starterswoningen kunnen worden ontwikkeld en voor de lange termijn beschikbaar en betaalbaar blijven. het kan anders... 4.
BEGANE GROND 1E VERDIEPING 2E VERDIEPING Afgebeeld is een basisindeling met een inpandige parkeervoorziening. Vele andere indelingen zijn mogelijk. plattegronden Basis-type 1 5.
BEGANE GROND 1E VERDIEPING 2E VERDIEPING Afgebeeld is een basisindeling met wonen en berging op de begane grond. Vele andere indelingen zijn mogelijk. plattegronden Basis-type 2 6.
BEGANE GROND 1E VERDIEPING 2E VERDIEPING 2e verdieping met hellend dak Afgebeeld is een basisindeling met wonen en berging op de begane grond. Vele andere indelingen zijn mogelijk. plattegronden Basis-type 3 7.
Flexibiliteit Het is belangrijk dat een woning zich voldoende kan aanpassen aan veranderende woonwensen. De flexibiliteit van de start-woning zorgt voor een hoge mate van ontwerpvrijheid. Volumes kunnen op verschillende wijzen worden geschakeld. Ook zijn er vele indelings- en inrichtingsvarianten mogelijk. De start-woning is voor een brede doelgroep geschikt, waarbij ook toekomstige woonwensen eenvoudig kunnen worden ingepast. Op stedenbouwkundig niveau kan de woning in vele configuraties worden geschakeld. In een parkachtige of landelijke omgeving kan dit door kleine clusters te groeperen. In stedelijk gebied kunnen grotere aantallen worden samengesteld tot een stevig woongebouw, zonder dat dit ten koste gaat van de individuele herkenbaarheid. flexibiliteit 8.
Langzaam verkeer Uitpandige carports Door de carports van alle woningen aan één zijde van het gebouwblok te ontsluiten en de voordeuren aan een langzaam verkeer route te leggen zijn er minder wegen benodigd. In een meer dorpse situatie kunnen de woningen in blokjes van vier worden geschakeld. Door de carport als uitbreiding aan te bieden ontstaat er een groter woonprogramma. Groen Geluidwal De compacte wijze van bouwen biedt mogelijkheden voor meer openbaar groen. Door kleine woonclusters aan de rand van een groene zone te positioneren ontstaat een logische overgang naar het groene gebied. De start-woningen kunnen worden geschakeld tot een geluidscheidende wand, omdat de woningen slechts aan één zijde gevelopeningen hebben. Een woonwijk is op deze wijze eenvoudig af te schermen van een spoor- of snelweg. stedenbouwkundige mogelijkheden 9.
Uitbreidingsmogelijkheden Als een kleine woning kan worden uitgebouwd met vele extra kubieke meters dan gaat het principe van de starterswoning verloren. Op zich is er met dit principe niets mis, maar iedere keer opnieuw dienen er weer gesubsidieerde starterswoningen te worden ontwikkeld. Dit legt een continue hoge druk op de politiek, de ontwikkelaar en de gemeenschap. Daarom is het goed om er voor te zorgen dat een starterswoning een starterswoning blijft. Door te kiezen voor een woning met weinig uitbreidingsmogelijkheden zal een bewoner na verloop van jaren, als de woonbehoefte of als de gezinssamenstelling verandert, doorschuiven naar een hoger segment, waardoor de starterswoning opnieuw op de markt beschikbaar komt. Het basisontwerp van de start-woning heeft een inpandige carport, deze kan worden omgebouwd tot een verblijfsruimte. Hierdoor is eenmalig een uitbreiding mogelijk. In de wijk moet dan wel de mogelijkheid bestaan om een extra parkeerplaats aan te leggen, zodat de parkeerbehoefte in balans blijft. uitbreidingsmogelijkheden 10.
Stedenbouw Het concept biedt de mogelijkheid om een aanzienlijke bebouwingsverdichting te realiseren, zonder dat dit ten koste gaat van de ruimtelijke kwaliteit van de wijk. Zowel binnenstedelijke ontwikkelingen als kleinschalige ontwikkelingen met kleine woonclusters aan dorpsranden zijn goed mogelijk. Door ontbreken van individuele (achter)tuinen is er voldoende ruimte voor openbaar groen. Een goed watermanagement is daardoor ook op eenvoudige wijze realiseerbaar. Buitenruimten en veiligheid In een wijk met geschakelde woningen wordt de zone waarin de achtertuinen zich begeven vaak omgevormd tot een gebied met een keur aan bouwmarkt-schuttingen en dito bergingen. De behoefte aan privacy, de onbekende buur en de individuele voorkeuren zorgen vaak al snel na de oplevering voor een verrommeling. Brandgangen en andere achterom-situaties komen de veiligheid van de buurt vaak niet ten goede. Bij de start-woning ontbreekt de brandgang en achtertuin. De individuele buitenruimte wordt door een dakterras gevormd en biedt een hoge mate van privacy. Dit meervoudige ruimtegebruik past ook prima in ieder beleid over duurzaam bouwen. stedenbouwkundige aspecten 11.
Vereniging van Eigenaren (VvE) Zoals bij een appartementengebouw wordt ook een startwoning geclusterd tot woongebouw (van grondgebonden appartementen ) en kan een VvE krijgen. De kwaliteit van het gehele exterieur, inclusief de voortuinen en het algemene groen blijven op deze wijze op peil. Individueel achterstallig onderhoud met als gevolg achteruitgang van de kwaliteit van de wijk wordt zo voorkomen. De inrichting van de vaak kleine voortuinen kan een meerwaarde bieden voor de kleur van de wijk, maar helaas is de aandacht voor de individuele voortuin vaak onder de maat. De eventueel aanwezige voortuinen onderbrengen in een VvE biedt de mogelijkheid dat zowel het individu als de wijk een mooie en groene omgeving krijgen. Collectie Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) De start-woning biedt vele indelingsmogelijkheden. Daardoor is het concept zeer geschikt voor een participatieproject of project in Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. Zelfs in een groter project is het mogelijk om de individuele woonwensen in vervulling te laten gaan. Diversiteit aan gevels ondersteunt deze flexibiliteit. V.v.E. & C.P.O. 12.
Stichtingskosten Het is belangrijk dat de stichtingskosten voor een starterswoning laag blijven. De prijs wordt voornamelijk door twee factoren bepaald. Dit zijn de bouwkosten en de grondkosten. Door een woning met slechts één voorgevel te ontwikkelen ontstaat de mogelijkheid om rug-aan-rug geschakelde woningen tot een woonblok samen te stellen. De bouwkosten worden door een slim casco met eenvoudige constructie en flexibele installaties laag gehouden. De grondkosten blijven beperkt tot het bouwoppervlak, eventueel vermeerderd met een (kleine) voortuin. stichtingskosten 13.
start-woning is De ontwerpen en het concept zijn auteursrechtelijk beschermd. De start-woning biedt vele schakel- en vormmogelijkheden. Zowel in stedelijk gebied als kleine woonkernen zijn goed passende oplossingen realiseerbaar. Voor meer informatie kunt u contact opnemen met: Sloven Architectuur BV Postbus 46 5330 AA Kerkdriel T. (0418) 63 91 98 F. (0418) 63 92 61 E. info@sloven.nl I. www.sloven.nl contact 14.