4 Huisvesten van onze doelgroepen: voldoende betaalbare woningen
visie en doelstellingen betaalbaarheid We vinden het belangrijk dat mensen met een bescheiden inkomen goed kunnen wonen en kunnen kiezen op de woningmarkt. Onze focus ligt op de doelgroep voor de sociale huur met prioriteit bij de doelgroep voor de huurtoeslag. Dat zijn immers de mensen met de financieel meest kwetsbare positie op de woningmarkt. In onze aanpak leggen we de volgende accenten: Voldoende sociale huurwoningen (ten minste 31.100 in Den Haag, vastgelegd in prestatieafspraken); Voldoende goedkope en betaalbare huurwoningen met basiskwaliteit; Betaalbaar aanbod (aanbiedingsafspraken); Aanbod voor de groepen met de meest ongunstige woningmarktpositie (prestatieafspraken); Totale woonlasten voor onze bewoners betaalbaar: in 2020 sturen we op woonlasten; Terugdringen huurachterstanden. In de volgende paragrafen zijn de doelen en realisatie voor 2015 gespecificeerd. betaalbare woningen Stand 1 januari 2015 Stand 31 december 2015 Stand 31 december 2015 in % Goedkoop 403,06 Betaalbaar 403,06 tot Duur tot huurtoeslaggrens t/m 710,68 Duur boven huurtoeslaggrens > 710,68 5.400 5.813 16% 20.210 20.731 58% 6.157 5.248 15% 2.592 2.546 7% Kernvoorraad Den Haag 31.203 sociale huurwoningen (doelstelling: > 31.100) Totaal zelfstandige woongelegenheden 34.359 34.338 96% Onzelfstandige wooneenheden 1.395 1.301 4% Totaal 35.754 35.639 100%
te huur voldoende woningen beschikbaar Verhuringen aan corporatie doelgroep conform regelgeving 96% (doel 90%) Waarvan verhuringen tot de 2 e aftoppingsgrens 72% (doel 70%) Verhuringen aan BBSH-doelgroep 78% (doel: 70%) Aantal verhuringen statushouders 228 Verhuringen binnen sociale prijsgrens 92% (doel 85%) huurachterstanden Huurachterstand zittende huurders 3,2 mln Aantal huisbezoeken 2.157 Aantal uitzettingen 235
4.1 Veranderingen in onze woningportefeuille De wensportefeuille geeft de kaders voor het huur-, verkoop- en kwaliteitsbeleid per complex. De wensportefeuille is afgestemd op het ondernemingsplan en de prestatieafspraken. We beogen een consolidatie tot lichte groei van het betaalbare bezit van Staedion, een consolidatie tot lichte afname van de vrije sector voorraad, een verduurzaming van de voorraad en een verruiming van de voorraad nultreden woningen. In onderstaande tabel is een verloopoverzicht weergegeven van de zelfstandige en onzelfstandige woongelegenheden onderverdeeld naar prijscategorie. Zelfstandige en onzelfstandige woon gelegenheden (bedragen in ) Goedkoop Betaalbaar Duur tot Duur boven Totaal Onzelf- Totaal 403,06 403,06 huurtoeslag- huurtoeslag- zelfstandige standige tot grens grens woon- woon- > 710,68 gelegen- gelegen- t/m 710,68 heden heden Stand 5.400 20.210 6.157 2.592 34.359 1.395 35.754 1 januari 2015 Nieuwbouw huur 1-33 - 34-34 Aankopen 34 24 10 4 72-72 Verkoop -5-40 -22-61 -128 - -128 aan toekomstige bewoners Verkoop -2-3 -5-37 -47 - -47 aan andere instellingen Sloop - - - - - - - Overige mutaties 385 540-925 48 48-94 -46 Eindstand 31 december 2015 5.813 20.731 5.248 2.546 34.338 1.301 35.639 Overige verhuureenheden (bedragen in ) Totaal woon- Parkeer- BOG / Overig Totaal gelegenheden plaatsen MOG bezit Stand 1 januari 2015 35.754 4.434 570 912 41.670 Nieuwbouw huur 34 14 - - 48 Aankopen 72-137 - 209 Verkoop -128-18 -9-2 -157 aan toekomstige bewoners Verkoop -47-19 - - -66 aan andere instellingen Sloop - - - - - Overige mutaties -46 97 11 86 148 Eindstand 31 december 2015 35.639 4.508 709 996 41.852
De zelfstandige en onzelfstandige woongelegenheden per prijscategorie ultimo 2015 zijn onder te verdelen naar de volgende gemeenten: Zelfstandige woongelegenheden (bedragen in ) Goedkoop Betaalbaar 403,06 403,06 tot Duur tot huurtoeslaggrens t/m 710,68 Totaal Den Haag 5.802 20.343 5.058 2.347 33.550 Delft - - - 132 132 Leidschendam-Voorburg 11 47 - - 58 Pijnacker-Nootdorp - 202 163 38 403 Rijswijk - 133 - - 133 Westland - 6 27 29 62 Totaal 5.813 20.731 5.248 2.546 34.338 Onzelfstandige woongelegenheden (bedragen in ) Goedkoop Betaalbaar 403,06 403,06 tot Duur tot huurtoeslaggrens t/m 710,68 Duur boven huurtoeslaggrens > 710,68 Duur boven huurtoeslaggrens > 710,68 Totaal Den Haag 696 177 276 26 1.175 Leidschendam-Voorburg - 18 - - 18 Rijswijk - - 108-108 Totaal 696 195 384 26 1.301 In 2015 hebben we voldaan aan de afspraken over de voorraad sociale huurwoningen in de gemeente Den Haag. Eind 2015 hadden we 31.203 zelfstandige sociale huurwoningen in Den Haag, en 1.149 onzelfstandige woongelegenheden met kale huur tot de huurtoeslaggrens. We hebben daarvoor de verkoop van sociale huurwoningen stopgezet en het streefhuurbeleid naar beneden bijgesteld (zie paragraaf 4.3). Het aantal woningen met een huur beneden de kwaliteitskortingsgrens raakt de kritische grens. Met het bijgestelde streefhurenbeleid is het minimum aantal van 5.400 goedkope woningen in de periode 2015 tot 2019 geborgd.
Nieuwbouw In 2015 heeft Staedion voor 3,0 miljoen geïnvesteerd in nieuwbouw huurprojecten. Een bedrag van 1,9 miljoen is afgewaardeerd wegens onrendabele investeringen. Dit heeft voornamelijk betrekking op Oosterhesselenstraat ( 1,3 miljoen), aangevuld met enkele haalbaarheidsonderzoeken. In 2015 zijn 34 nieuwe woningen opgeleverd aan de Oosterhesselenstraat. Momenteel zijn er vier (grote) projecten (188 woningen) in ontwikkeling. Het gaat om de volgende projecten: Opgeleverd Aantal woningen Oosterhesselenstraat Den Haag 34 In ontwikkeling Regentesse Zuid GIT kavel C Den Haag 72 Tinaarlostraat Den Haag 51 Frits Diepenlaan Den Haag 25 Haverkamp laag Den Haag 40 Er zijn geen woningen gesloopt in 2015. Aankoop In 2015 zijn 72 verhuureenheden vanuit Winkelpanden C.V. overgenomen, het betreft woningen in specifieke Haagse winkelgebieden. De overname heeft plaatsgevonden met het oog op de ontmanteling van Winkelpanden C.V. in 2015. Tezamen met 137 eenheden bedrijfsonroerend goed is er in totaal 19,7 miljoen betaald voor de overname. Verkoop In 2015 zijn 128 woningen verkocht, waarvan 117 in Den Haag, negen in Delft en twee in Leidschendam- Voorburg. Medio 2015 is besloten om de verkoop van sociale huurwoningen stop te zetten, met uitzondering van enkele solitaire woningen. Deze beleidswijziging heeft te maken met de toenemende druk op de sociale huurvoorraad in Den Haag. 128 woningen verkocht, omzet: 19.365.652 Gemiddelde koopsom per woning 151.294 Daarnaast is in 2015 het complex Swaenendreef in Lisse verkocht (47 woongelegenheden met 19 parkeerplaatsen) met een verkoopopbrengst van 4,2 miljoen. Tezamen met negen eenheden bedrijfsonroerend goed ( 2,6 miljoen) is er voor in totaal 26,1 miljoen aan onroerend goed verkocht. Overige mutaties Onder de post overige mutaties worden de administratieve correcties op het bezit verwerkt. Doorkijk 2016 en verder De komende jaren richt Stadion zich op consolidatie tot lichte groei van de sociale huurvoorraad ofwel de DAEB-portefeuille (Diensten van Algemeen Economisch Belang). Dit doen we door onttrekkingen van sociale huurwoningen te minimaliseren en nieuwe sociale huurwoningen bij te bouwen. Zo heeft Staedion begin 2016 besloten om in de Coevorden- en Haveltestraat zes complexen met 227 woningen te slopen waarvoor 244 betaalbare huurwoningen zullen terugkomen.
4.2 Aanbod en toewijzingen Dynamiek op de huurmarkt In 2015 hebben we voldaan aan de regels vanuit het rijk en aan de afspraken die in de regio Haaglanden zijn gemaakt. Deze regels hebben als doel dat de schaarse woningen zoveel mogelijk ten goede komen aan de mensen die daar op zijn aangewezen. In 2015 zijn 2.793 nieuwe huurcontracten gesloten, waarvan 92% sociaal (2.561) en 8% vrije sector (232). Daarmee bedroeg de mutatiegraad in ons bezit 7,8%% (7,7% in 2014 en 8,2% in 2013). De toewijzingen nader geduid: Van de woningen is 96% toegewezen aan de EU-doelgroep en 78% aan de Huurtoeslag doelgroep (doelstellingen resp. 90% en 70%); De schaarse betaalbare grote woningen wijzen we met voorrang toe aan grote gezinnen (minimaal vier kinderen) uit de doelgroep (doelstelling 75%). In 2015 hebben we 58 grote woningen toegewezen, waarvan 79% aan grote gezinnen; In 2015 zijn 103 woningen verhuurd aan kandidaten via convenanten met zorgpartijen en nog eens 16 woningen zijn aan kandidaten aangeboden, maar nog niet geaccepteerd. Daarmee is de doelstelling van minimaal 112 woningen behaald; Van de aangeboden woningen was 92% sociaal, waarvan 72% betaalbaar met een huur beneden de tweede aftoppingsgrens (regionale afspraak 85% resp. 70%); We hebben 228 woningen toegewezen aan 268 statushouders. Daarmee hebben we onze bijdrage aan de taakstelling van de gemeente geleverd. De tweede helft van het jaar zijn we gestart met een verkenning van mogelijkheden om extra huisvesting voor statushouders te realiseren buiten het reguliere huuraanbod. Dit zal in 2016 leiden tot aanvullende woongelegenheden; In 2015 is 7% van de geadverteerde sociale woningen via het lotingsmodel vergeven, 4% van de woningen is per directe bemiddeling verhuurd. Deze percentages liggen lager dan beoogd (resp. 17,5% en 15%). De percentages zijn echter als richtlijn gesteld en vormen geen doel op zich. Bijna 21% van alle sociale woningen is via directe bemiddeling toegewezen (statushouders, convenanten en claims); We werken actief aan het terugdringen van de leegstand. Het aantal woningen met een marktleegstand van meer dan drie maanden is afgenomen tot 44 woningen (doelstelling voor 2015 was een afname van 150 tot ten hoogste 112 woningen). Doorkijk 2016 en verder Op 1 januari 2016 zijn de regels ten aanzien van passend toewijzen ingegaan. In het vierde kwartaal van 2015 zijn we reeds een pilot gestart met het toewijzen aan de hand van nieuwe stringentere inkomenstabellen. De eerste resultaten laten zien dat hiermee kan worden voldaan aan de regels zonder dat dit ten koste gaat van het aandeel toewijzingen aan de huurtoeslagdoelgroep. In 2016 werken we samen met de gemeente Den Haag en collega-corporaties aan een zogenaamd balansmodel waarin we kansen van diverse groepen woningzoekenden in beeld brengen. Dit dient als input voor het gesprek over effectieve manieren van aanbieden en toewijzen van woningen en nut en noodzaak van voorrangbepalingen. Bijzondere aandacht gaat hierbij uit naar de huisvesting van statushouders. Samen met de gemeente zoeken we naar mogelijkheden om aanvullende (al dan niet tijdelijke) huisvesting te realiseren, om de groeiende groep statushouders te kunnen huisvesten en de druk op de bestaande sociale huurvoorraad te beperken.
4.3 Huurbeleid Nieuwe streefhuren In 2015 is een nieuw streefhuurbeleid vastgesteld. De streefhuren zijn naar beneden bijgesteld, passend bij de beoogde betaalbaarheid van onze woningen. De streefhuren van de sociale huurwoningen liggen gemiddeld genomen op 87% van de maximale (kale) huurprijs op basis van het WWS-puntensysteem. De huidige (kale) huren van onze sociale huurwoningen liggen op gemiddeld 79% van de maximale huurprijs volgens het WWS (peildatum 31 december 2015). Huurverhoging 2015 De totale huursom is in 2015 met 2,1% gestegen. Daarvan komt 1,5% van de verhoging bij zittende huurders en is 0,6% afkomstig van de huurverhoging bij vrijgekomen woningen (harmonisatie bij mutatie). We hebben ervoor gekozen om bij de jaarlijkse huurverhoging de bewoners uit de laagste inkomenscategorie (tot 34.229) te ontzien. De huren voor deze groep zijn gestegen met 1,5% (inclusief inflatie), wat lager is dan het door het rijk gestelde maximum van 2,5% inclusief inflatie. De huren van huishoudens met een inkomen tussen 34.229 en 43.786 zijn met 3% verhoogd en van huishoudens met een inkomen boven 43.786 met 5%. Deze percentages komen overeen met de door het rijk gestelde maximale verhoging voor deze inkomensgroepen. Er zijn in totaal 4.300 inkomens afhankelijke huurverhogingen doorgevoerd. Huishoudinkomen: Staedion Maximaal < 34.229 1,5% 2,5% 34.229 en < 43.786 3,0% 3,0% 43.786 5,0% 5,0% Totale gemiddelde huursomstijging: 2,1% Gewijzigd Woning Waardering Stelsel (WWS) In 2015 is het Woning Waardering Stelsel (WWS) herzien. Het WWS legt nu meer gewicht bij de woonomgeving en hanteert een nieuwe methodiek voor het normeren van energieprestaties. Gemiddeld genomen levert dit een extra potentiele verdiencapaciteit op. Ons streefhurenbeleid maakt dat we die ruimte vooralsnog niet benutten. Of en waar we afwijken van het WWS verschilt per complex. Van circa 1.400 woningen lag de huur boven de nieuwe toegestane maximaal redelijke huur. We hebben de huren van deze woningen per 1 oktober 2015 verlaagd. Doorkijk 2016 en verder In 2016 zullen we een meerjarenhuurbeleid formuleren. Dit dient als kader voor de jaarlijkse huurverhogingen en de aanpassingen van het streefhuurbeleid. Het ondernemingsplan, de prestatieafspraken en landelijke regels zijn daarbij richtinggevend.
4.4 Huurachterstanden en schuldhulpverlening Ontwikkeling huurachterstanden De laatste jaren zijn de achterstanden bij zittende huurders (exclusief bedrijfsruimten) gestegen. We zien in 2015 een lichte daling ten opzichte van 2014, maar de huurachterstand is eind 2015 met 3,2 miljoen hoger dan beoogd (maximale achterstand zittende huurders van 2,5 miljoen). De achterstand bij vertrokken huurders is in 2015 gestegen. Het aantal vertrokken huurders is groter en het totaal verschuldigde bedrag is hoger. In 2015 hebben we bijna 1.000 vonnissen gehaald. Het betreft voornamelijk ontbindings- en ontruimingsvonnissen. Zodra een ontruiming is gepland, weten we in twee derde van de gevallen een ontruiming nog te voorkomen. In 2015 zijn in totaal 235 ontruimingen uitgevoerd. Hiermee is het aantal ontruimingen na enkele jaren van stijging (van 200 in 2012 naar 247 in 2014) iets gedaald. Het aantal ontruimingen ligt desondanks nog hoger dan bij vergelijkbare corporaties. We versterken de samenwerking met de gemeente. Hierbij is verzekerde betaling het speerpunt, waarbij we samen met de gemeente kijken we hoe we een directe doorbetaling kunnen faciliteren. Daarmee voorkomen we dat de huurder verder in de problemen komt. Grondslag voor de meeste ontruimingen is de huurachterstand. In bijna 20% van de ontruimingen is (ook) sprake van andere problemen. Intensivering preventie, in samenwerking met Den Haag Op Maat Een belangrijk onderdeel van het incassoproces is het contact met onze huurders. Dit contact lukt niet altijd telefonisch. Vandaar dat Staedion inzet op huisbezoeken. Hierbij kunnen we direct achter de voordeur kijken en een betere inschatting maken van de problematiek. In 2015 hebben we 2.157 huisbezoeken afgelegd. Bij een derde van de bezochte huurders kwam het tot een oplossing aan de deur. Een derde van de huurders troffen we ook na drie pogingen niet thuis aan. Resultaten huisbezoeken Oplossing gevonden aan de deur 694 32% Vervolgactie 569 27% Multiproblematiek 136 6% Geen oplossing, niet thuis 758 35% Totaal huurders thuis bezocht 2.157 100% Doorkijk 2016 en verder In het vierde kwartaal van 2015 hebben we onze incassostrategie herijkt, waarbij we ook gebruik hebben gemaakt van goede ervaringen van collega-corporaties. We gaan meer preventief te werk, samen met externe partijen als de gemeente en de deurwaarder. Hiermee verwachten we de achterstanden te reduceren en het aantal huisuitzettingen verder te verminderen.
ontwikkeling huurachterstanden 8.000.000 ultimo 2015 ultimo 2014 6.000.000 ultimo 2013 4.000.000 ultimo 2012 ultimo 2015 ultimo 2014 ultimo 2013 2.000.000 ultimo 2012 0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 Vertrokken Huurders Zittende Huurders ontbindings- en ontruimingsvonnissen Ontruiming wegens huurschuld 195 Ontruiming wegens huurschuld en overlast 12 Ontruiming wegens huurschuld en onrechtmatige bewoning 9 Ontruiming wegens herhaalde wanprestatie 8 Ontruiming wegens overlast 4 Ontruiming wegens hennep 4 Ontruiming wegens huurschuld en hennep 2 Ontruiming wegens onrechtmatige bewoning 1