FICHE 6 BEHEER- EN ADVIESORGANEN BEHEER- EN ADVIESORGANEN Ondersteuning bij de verhuur en de uitwerking van projecten De renovatie van leegstaande verdiepingen boven handelszaken heeft talloze voordelen. Maar deze woningen moeten ook nog worden verhuurd... En niet iedereen vindt het gemakkelijk om die verhuur te beheren. Huurders vinden, toezicht houden op de verhuurde woningen, hun onderhoud verzekeren, kleine reparatiewerken uitvoeren, maar ook een regelmatige opvolging van de huurinkomsten,...: deze rompslomp kan worden vermeden door het beheer van de woningen uit handen te geven. Maar aan wie? Dat is ofwel een vastgoedkantoor dat door de overheid wordt ondersteund, ofwel een privé-organisatie. Ook hulp bij de uitwerking en uitvoering van een project kan waardevol zijn. Sommige vastgoedkantoren die de woningen beheren bieden deze dienst eveneens aan. En dan zijn er nog andere organisaties die particulieren hulp en advies bieden voor werken aan gebouwen, zoals de Stadswinkel en Netwerk Wonen. We gaan hier dieper in op: de organisatie, het werkdomein, de ondersteuningsmogelijkheden en de aangeboden diensten. BETROKKENHEID VAN DE SPELERS De eigenaar: in het bijzonder de eigenaars die op een flinke afstand van het gebouw wonen of al ouder zijn, en meer algemeen iedereen die het beheer uit handen wil geven. De privébeheerder: het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) is het orgaan dat informatie kan geven over mogelijkheden in de privésector. De overheidsbeheerder: agentschappen voor sociale huisvesting (ASH) zijn belangrijke partners in de renovatie van leegstaande verdiepingen, die bovendien ook rechten op premies openen. De Stadswinkel en Netwerk Wonen zijn organisaties die hulp en advies over woningrenovatie bieden. WANNEER INGRIJPEN Beheer: om de relatie met het beheerorgaan alle kansen van slagen te geven, is het raadzaam om tijdig informatie in te winnen (tijdens de werken bijvoorbeeld), zodat u eventueel kunt vergelijken. Hulp en advies: de overheidsorganisaties die zich over deze taak ontfermen, zijn doorgaans beschikbaar tijdens vaste uren of op afspraak. Het beheer van de woningen wordt vereenvoudigd voor de eigenaar die het initiatief nam om ze te renoveren. Het beheer door een overheidsorganisatie is een win-winsysteem: de eigenaar hoeft zich geen zorgen meer te maken over het beheer, terwijl de organisatie haar woningaanbod voor een matige huurprijs uitbreidt. OPGELET Het beheer door een derde partij maakt de verhuurde woningen (iets) minder rendabel. 1 7
Organisaties ondersteund door de overheid Agentschappen voor Sociale Huisvesting (ASH) Agentschappen voor Sociale Huisvesting (ASH) zijn vzw's die hulp kunnen bieden aan eigenaars die het moeilijk vinden om hun vastgoed te beheren. Deze organisaties, erkend en gesubsidieerd door het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, beheren dit vastgoed voor rekening van eigenaars en stellen deze woningen ter beschikking van een publiek met een bescheiden inkomen. Zo beheren de 22 ASH in het Brussels Gewest meer dan 3000 woningen. Hun taken omvatten: de selectie van de huurder en het afsluiten van de huurovereenkomst; de invordering van de huurprijzen en de jaarlijkse afrekening van de lasten; het toezicht op kleine reparatie- en onderhoudswerken (sommige agentschappen voeren ook zwaardere werken uit); zo nodig de opvolging en begeleiding van de huurder. OPGELET De Federatie van de Sociale Verhuurkantoren van het Brussels Gewest (FEDSVK) werkte ook een sensibiliseringsfolder uit. Hij gaat dieper in op de werking van de ASH en de voorwaarden die moeten worden nageleefd om van deze formule gebruik te kunnen maken. Deze folder is beschikbaar op http://fedais.be/nl/eigenaar/ De samenwerking met een ASH steunt op een overeenkomst. Dat is ofwel een hoofdhuurovereenkomst, ofwel een beheermandaat, beide met een minimumduur van 3 jaar (9 jaar als de eigenaar een beroep wil doen op een gewestelijke premie, zoals verderop uitgelegd). Gezien het sociale doel van de woning die het ASH in beheer neemt, krijgt de eigenaar een huurprijs die lager is dan de marktprijs. WELKE ASH VOOR WELKE WIJKEN? Het werkingsdomein van deze organisatie beslaat het hele grondgebied van het Gewest. Verschillende organisaties besloten hun werk echter toe te spitsen op bepaalde wijken in het bijzonder. 2 7
FICHE 6 BEHEER- EN ADVIESORGANEN Bron: FEDSVK EN IN HET GEVAL VAN RENOVATIEWERKEN? De ASH openen voor de eigenaar het recht op verschillende gewestelijke premies FICHE 3 HANDELSHUUROVEREENKOMST Renovatiepremie (gebouw, structuur en binneninrichting) voor gebouwen ouder dan 30 jaar. Het bedrag van de renovatiepremie is afhankelijk van het type van werk en staat los van het inkomen van de eigenaar; Energiepremie aan voordelige voorwaarden. In beide gevallen bedraagt de minimumduur van de huurovereenkomst of het beheermandaat 9 jaar. Premie voor de verfraaiing van gevels, met een maximaal tussenkomstpercentage. Verschillende ASH bieden trouwens een bijkomende advies- en controledienst. Sommige ervan kunnen ook 'lichte' werken begeleiden. Andere zijn gespecialiseerd in de uitwerking van projecten en de opvolging van zwaardere ingrepen: 3 7
IN HET GEVAL VAN MEER INGRIJPENDE RENOVATIES? Sommige ASH kunnen bijkomende ondersteuning bieden en volgen het dossier op van het bezoek ter plaatse tot de opvolging van de werken. Die ondersteuning verloopt volgens een formule die geval per geval wordt bepaald en steunt op een gezamenlijk akkoord tussen het ASH en de eigenaar. De begeleiding behelst verschillende stappen: hulp bij de bepaling van het type van werk en de stedenbouwkundige haalbaarheid; hulp bij de financiële constructie; uitwerking van het lastenboek; bestuderen van offertes, en eventueel een oproep tot de concurrentie; de indiening van premieaanvragen en de opvolging tot hun afrekening; op vraag van de eigenaar het doorlopende contact met de architect en de aannemer voor de hele duur van het project en de werken. Het gaat om het verstrekken van advies opdat de belangen van de eigenaar en het project optimaal op elkaar zijn afgestemd. Deze bijkomende ondersteuning kadert in de huurovereenkomst of het beheermandaat. Afhankelijk van de gevallen (met name het type van werk) en de agentschappen kunnen er bijkomende kosten worden aangerekend. Het feit te kunnen rekenen op deze ondersteuning en expertise moedigde verschillende eigenaars van leegstaande verdiepingen die aanvankelijk niet erg voor het idee te vinden waren al aan om hun gebouw te laten renoveren, waardoor het nu volledig bewoond is. MOGELIJKHEID TOT DE GEDEELTELIJKE OF VOLLEDIGE FINANCIERING VAN DE RENOVATIE Sommige organisaties zorgen ook voor de gedeeltelijke of volledige financiering van de renovatie van leegstaande woningen op verdiepingen. De eigenaar en de organisatie ondertekenen in dat geval een huurovereenkomst voor lange termijn (meer dan 20 jaar). De werken worden dan uitgevoerd en het huurbeheer van het goed wordt toevertrouwd aan een ASH. Als de eigenaar hiermee instemt, wordt de terbeschikkingstelling van het gebouw aan de organisatie beheerd: ofwel via de opstelling van een recht van opstal met een minimumduur van 22 jaar, dat nodig is voor de afschrijving van de bouwkosten via de invordering van huurprijzen; ofwel via een erfpacht met een minimumduur van 27 jaar, om dezelfde redenen. Deze oplossing biedt het voordeel dat de hele operatie uit handen kan worden gegeven, en dan vooral door eigenaars die niet over de logistieke en menselijke ondersteuning beschikken om hun vastgoed te beheren. Gegarandeerde huurinkomsten: voor de hele duur van de huurovereenkomst of het mandaat krijgt de eigenaar een huurprijs, zelfs in het geval van leegstand tussen 2 huurders of wanbetaling door de huurder. Onderhoud van de woning: huurschade wordt tijdens en na afloop van de overeenkomst gedekt (met uitzondering van normale slijtage en ouderdom, die ten laste blijven van de eigenaar). Fiscale voordelen: de eigenaar betaalt minder onroerende voorheffing (36%). Sommige gemeenten bieden ook een financieel voordeel. 4 7
De Stadswinkel De Stadswinkel is een vereniging (vzw) die wordt ondersteund en gefinancierd door het Brussels Gewest. Ze verstrekt informatie over huisvesting en renovatie, over stadsrenovatie, stedenbouw en ruimtelijke ordening, leefmilieu en rationeel energieverbruik. Er werd een informatiecentrum opgericht dat zonder onderscheid en volledig gratis toegankelijk is voor alle bewoners van het Brussels Gewest. Het adviseert Brusselaars met renovatie- en bouwprojecten en informeert ze over bepaalde meer technische aspecten. De aangeboden diensten, verzekerd door een team van opgeleide consulenten (architecten, ingenieurs, stedenbouwkundigen, juristen, kunsthistorici), zijn: het infoloket in de Sint-Gorikshallen; de telefoonlijn; het beheer van aanvragen tot informatie via mail; gespecialiseerde afspraken; een actieve aanwezigheid tijdens evenementen in Brussel. HET REGISTER VAN DE BEROEPEN VAN HET ARCHITECTURAAL PATRIMONIUM De Stadswinkel ontwikkelde een database met ondernemingen die zich bezighouden met de renovatie en het onderhoud van elementen uit het architecturaal erfgoed. Voor meer dan een vijftigtal posten bevat het register verschillende ondernemingen, met meer informatie over hun activiteiten en hun contactgegevens. Het register is online beschikbaar op www.patrimoine-metiers.be Deze organisaties kunnen heel nuttig zijn voor eigenaars die een renovatieproject willen uitwerken, maar niet weten welke technische en administratieve stappen ze daarvoor moeten ondernemen, of die niet weten hoe ze aan een architecturaal project moeten beginnen. Via deze organisatie worden ze geadviseerd, begeleid en doorverwezen naar de juiste administratieve diensten of naar specifieke dienstverleners (zoals een architect voor de uitwerking van een project). 5 7
Netwerk Wonen Netwerk Wonen overkoepelt 10 Brusselse organisaties. Net zoals de Stadswinkel begeleiden ze bewoners en eigenaars in hun renovatieprojecten. Meer algemeen beogen ze een verbetering van de leefomgeving en de sociale cohesie, maar ondersteunen ze ook de bijdrage van omwonenden tot de revitalisatie van hun wijk. Dit netwerk bestaat uit lokale antennes die zich toespitsen op bepaalde wijken en zich meer in het bijzonder richten tot de bewoners en eigenaars van de gemeenten waar ze gevestigd zijn. Ze bevinden zich prioritair in de zones van de RVOHR (Ruimte voor Versterkte Ontwikkeling van de Huisvesting en de Renovatie). Ze geven advies en sensibiliseren met de hulp van deskundigen in verschillende domeinen. Ze zorgen dat de bewoners en eigenaars genoeg contactpunten hebben door permanenties, infosessies, activiteiten enz. te organiseren. Zo bereiken ze de gezinnen die er nood aan hebben. ORGANISATIES AANGESLOTEN BIJ HET NETWERK Comité Général d Action des Marolles (CGAM) Samenleven RenovaS Habitat et Rénovation Centrum voor begeleiding en vorming van volwassenen (CAFA) Une Maison en Plus Het Huis voor Stadsvernieuwing (MRU) La Rue Buurthuis Bonnevie Centre de Rénovation Urbaine 1000 Brussel 1000 Brussel 1030 Schaarbeek 1050 Elsene en 1040 Etterbeek 1060 Sint-Gillis 1190 Vorst 1210 Sint-Joost-Ten-Noode 1080 Molenbeek 1080 Molenbeek 1070 Brussel De organisaties van Netwerk Wonen treden op als bemiddelaars tussen de bewoners/eigenaars en de overheid. Ze bieden dezelfde diensten voor hulp en begeleiding in een renovatieproject. 6 7
Privéorganisaties De privésector ontwikkelde een heel ruim aanbod voor de verhuur en het huurbeheer van woningen. Een lijst met vastgoedkantoren is verkrijgbaar bij het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV). Deze organisatie van publieksrecht houdt zich hoofdzakelijk bezig met de toegang tot het beroep van vastgoedmakelaar en de deontologische controle van vastgoedmakelaars. Op haar website (www.biv.be) staat een lijst met alle erkende vastgoedmakelaars (9000 leden) in België. Opzoeken kan via de identiteit van de makelaar (naam, naam van het kantoor, persoonlijk erkenningsnr., ) of via een kruising tussen de geografische zone en de vakdomeinen van de makelaars. Omwille van deontologische redenen biedt het BIV enkel een beperkte lijst met makelaars die zijn gespecialiseerd in één of andere activiteit, zoals de verhuur en het huurbeheer van woningen op kleine schaal. DIENSTEN DIE DE VASTGOEDMAKELAARS AANBIEDEN Verhuur Aangeboden diensten: zoeken naar huurders en exhaustieve analyse van de verschillende kandidaten. Financiële tussenkomst voor de eigenaar: doorgaans 1 maand huur + 21% btw. Huurbeheer Naast hun verkoop- en verhuuractiviteit ontfermen bepaalde vastgoedkantoren zich ook over het huurbeheer van onroerend goed voor de verhuurder. Enkele van de aangeboden diensten: De verlenging, de vernieuwing en de verbreking van huurcontracten; Het inventarisbezoek; De invordering van huurprijzen en lasten, de jaarlijkse herziening van de huurprijzen, de afrekening van de lasten; De nodige stappen voor het onderhoud en voor noodzakelijke reparaties en verbeteringen (offertes, uitschrijven van aanbestedingen en contracten, betaling van facturen, ); De stappen voor de reparatie van schade aangebracht door de huurder; De afsluiting van verzekeringen; De vertegenwoordiging van de verhuurder in de rechtbank voor gerechtelijke stappen met betrekking tot het vastgoed. 7 7