Restschuld in Nederland: omvang en consequenties Frans Schilder Johan Conijn 2012-01 Januari 2012
Restschuld in Nederland: omvang en consequenties Frans Schilder Johan Conijn ASRE research papers ISSN 1878-4607 ASRE Research Center Amsterdam School of Real Estate Postbus 140 1000 AC Amsterdam T 020 668 1129 F 020 668 0361 research@asre.nl
Inhoudsopgave Hoofdpunten 3 1 Restschuld in Nederland 7 1.1 Inleiding 7 2. Analyse restschuld: opzet 9 2.1 Opzet en verantwoording van het onderzoek 9 2.1.1 De waarde van de woning 10 2.1.2 Omvang van de hypothecaire schuld 11 2.1.3 Waarde van de kapitaalverzekering 13 2.1.4 Selecties voor analyses 14 3. Restschuld in Nederland: beschrijving en analyse 15 3.1 Inleiding 15 3.2 Beschrijving van de restschuld 15 3.2.1 Aantal huishoudens en gemiddelde omvang 15 3.2.2 Regionale spreiding van de restschuld 16 3.2.3 Restschuld naar leeftijdscategorie 19 3.2.4 Restschuld naar inkomenscategorie 19 3.2.5 Recente verhuizing en restschuld 20 3.2.6 Restschuld naar aankoopperiode 21 3.3 Analyse van de restschuld 21 3.3.1 De restschuld verklaard: wat bepaalt de kans op restschuld? 22 3.3.2 De omvang van de restschuld 25 3.4 Conclusie 27 4. Restschuld in Nederland: gevolgen 28 4.1 Restschuld in het licht van GHF en NHG 28 4.1.1 Enquête 29 4.1.2 Resultaten enquête 30 4.2 Dubbel slot: wisselwerking tussen voorwaarden voor kredietverstrekking 33 4.3 De rol van de kapitaalverzekering 40 4.3.1 Het grensgebied van de belasting 41 4.4 What if: ontwikkeling van de restschuld bij verdere prijsdalingen 43 4.4.1 Toename aantal huishoudens met restschuld 43 4.4.2 Toename gemiddelde restschuld 44 4.5 Conclusie 44 Literatuur 46 Bijlagen 47 Amsterdam School of Real Estate 1
Amsterdam School of Real Estate 2
Hoofdpunten Ruim 500.000 huishoudens hebben op dit moment een potentiële restschuld. Bij verkoop van de woning zal de resterende hypotheekschuld naar verwachting hoger zijn dan de verwachte opbrengst van de woning. Vooral jongere huishoudens en huishoudens die recent een woning hebben gekocht hebben een vergrote kans op een restschuld. De invloed van de restschuld op het verhuisgedrag van huishoudens wordt in belangrijke mate bepaald door de wijze waarop banken invulling geven aan de Gedragscode Hypothecaire Financieringen. Een verkennende steekproef onder financiële adviseurs toont aan dat banken nauwelijks bereid zijn de restschuld mee te financieren. Door de strikte hantering van de norm dat de hypotheek niet meer mag bedragen dan 106% van de waarde van de woning, is er sprake van een dubbel slot op de woningmarkt Huishoudens met een restschuld kunnen niet meer verhuizen, ook als er voldoende inkomen is om de hypotheek te betalen. De restschuld-problematiek in Nederland neemt bij verdere prijsdalingen zeer grote proporties aan. Het aantal huishoudens met een restschuld neemt met ruim 40% toe als de woningprijzen 10% dalen ten opzichte van het prijsniveau medio 2011. Amsterdam School of Real Estate 3
Management summary Sinds de stagnatie en zelfs daling van de woningprijzen is het automatisch opbouwen van vermogen in de eigen woning geen vanzelfsprekendheid meer. Decennia lang konden huishoudens eenvoudig meer dan 100% van de waarde van de woning lenen in de wetenschap dat door waardestijging van de woning het probleem van een hoge financiering zich vanzelf oplost. Mede hierdoor is Nederland wereldkampioen hypotheken geworden: in geen enkel land is de hypotheeklast in verhouding tot het bruto binnenlands product zo hoog als in Nederland. Ondanks het feit dat veel huishoudens ten minste een deel van hun hypotheek kunnen aflossen met een kapitaalverzekering, neemt het aantal huishoudens toe waarvan de hypotheekschuld, zelfs na verrekening met de kapitaalverzekering, hoger is dan de waarde van de woning. De hypotheken van deze huishoudens staan onder water ; bij deze huishoudens is sprake van een potentiële restschuld. Het woord potentieel is hier een belangrijke toevoeging: zo lang het huishouden immers de hypotheeklasten blijft betalen en niet verhuisd, is er geen sprake van een acuut probleem. Het probleem van de potentiële restschuld wordt pas urgent op het moment dat het huishouden in betalingsproblemen komt, of wanneer het huishouden wil verhuizen. In dit rapport ligt de nadruk op de samenhang tussen de potentiële restschuld waar steeds meer huishoudens mee worden geconfronteerd enerzijds en de verhuismogelijkheden van deze huishoudens op de woningmarkt anderzijds. Dat het probleem van de potentiële restschuld groeit blijkt uit de veelvuldige aandacht die het onderwerp recentelijk krijgt in onder meer de landelijke pers. Door dalende woningwaarden raakt een steeds grotere groep huishoudens met hun hypotheek onder water. Medio 2011, zo blijkt uit berekeningen in dit rapport, worden maar liefst 500.000 huishoudens geconfronteerd met een potentiële restschuld bij verkoop van hun woning. In bijna een kwart van deze gevallen is het negatieve verschil op dit moment nog beperkt: zo n 115.000 huishoudens hebben een restschuld van maximaal 10.000,-. Gemiddeld genomen heeft een huishouden, indien er sprake is van een potentiële restschuld, een restschuld van bijna 30.000,-. Uit het onderzoek blijkt dat er een paar specifieke kenmerken zijn die het risico op een potentiële restschuld sterk doen toenemen. Met name leeftijd en de aankoopperiode van de woning zijn factoren die van grote invloed zijn op de kans op een restschuld. De resultaten uit het onderzoek laten duidelijk zien dat jonge huishoudens een veel grotere kans op een restschuld hebben dan oudere huishoudens. Ook valt er een zeer sterke toename van de kans op restschuld te zien bij huishoudens die hun huidige woning na 2000 hebben gekocht. De reden dat juist deze kenmerken zo sterk samenhangen met de restschuld is evident: jonge en recent verhuisde huishoudens hebben te kort in hun woning gewoond om kapitaal in de woning op te bouwen. Dit wordt enerzijds veroorzaakt door de woningprijsontwikkeling na 2000, en anderzijds door de beperkte tijd om kapitaal op te bouwen in de kapitaalverzekering. In het licht van deze bevindingen zijn de recente beleidsaanpassingen naar meer aflossing goed te begrijpen. De rem die sinds enige tijd op al te liberale kredietverstrekking is gezet is een goed middel om een mogelijke verdere toename van het restschuld-probleem te voorkomen. Het is echter de vraag of er op dit moment niet te hard en aan teveel remmen tegelijk wordt getrokken. Amsterdam School of Real Estate 4
In de huidige regels voor hypotheekverstrekking van de Gedragscode Hypothecaire Financiering zit een dubbel slot op de kredietverstrekking: een eis met betrekking tot een maximale verhouding tussen de lening en de waarde van de woning en een eis met betrekking tot een maximale verhouding tussen de lening en de hoogte van het inkomen. De hypotheek die verstrekt wordt mag niet meer bedragen dan 106% van de waarde van de woning en niet hoger zijn dan de op basis van NIBUD-tabellen bepaalde factor van gemiddeld 4,5 maal het inkomen. Hierop geldt een expliciete uitzondering: de restschuld bij verkoop van de woning mag boven op de 106% worden verstrekt. Banken maken van deze uitzondering in de praktijk echter nagenoeg geen gebruik. Het gevolg hiervan is dat huishoudens met een restschuld niet kunnen verhuizen, zelfs indien het huishouden op basis van de inkomensnormen de extra financiering prima kan dragen. Het gevolg hiervan is dat de doorstroming in de koopsector ernstig wordt belemmerd. Dit onderzoeksrapport wil nadrukkelijk geen pleidooi houden om de klok terug te draaien en weer op oude voet hypotheken te verstrekken. Meer nadruk op aflossing van de hypotheek is van groot belang voor de stabiliteit van de koopsector. Dit rapport biedt wel de basis voor een pleidooi om meer mogelijkheden te bieden de restschuld bij verhuizing naar een andere koopwoning mee te financieren. Bieden de inkomensgrenzen op basis van de NIBUD-tabellen niet voldoende zekerheid als er ook aanvullende voorwaarden toegepast worden om de meegefinancierde restschuld versneld af te lossen? Immers, door de aanvullende voorwaarden voor aflossing zal binnen enige tijd vanzelf aan de maximale verhouding tussen de lening en de waarde van de woning worden voldaan. In ieder geval blijkt uit enkele scenario s dat kredietverstrekking op basis van een enkel slot een groot aantal huishoudens weer in staat wordt gesteld te verhuizen. Dit komt de doorstroming op de woningmarkt ten goede, hetgeen mogelijk bijdraagt aan een herstel in de koopsector. Gezien de sombere prognoses voor de prijsontwikkeling op de woningmarkt op korte termijn zal de groep huishoudens met een potentiële restschuld toenemen. Een verder daling van 4% ten opzichte van het prijsniveau van medio 2011 leidt al tot 100.000 extra huishoudens met een potentiële restschuld. Meer nadruk op aflossing, zoals al in de nieuwe Gedragscode is vastgelegd, zal in de toekomst bijdragen aan een verminderde toename van het aantal huishoudens met een restschuld. Op de korte termijn, echter, zijn aanvullende maatregelen nodig om de stagnatie van verhuizingen, zoals die al enige tijd zichtbaar is op de woningmarkt, een halt toe te roepen. Een heroverweging van de wijze waarop de restschuld eventueel meegefinancierd kan worden bij een verhuizing kan hierbij een belangrijke rol spelen. Amsterdam School of Real Estate 5
Amsterdam School of Real Estate 6
1 Restschuld in Nederland 1.1 Inleiding Wanneer huishoudens via internet zoeken naar financieringsmogelijkheden voor een eventuele nieuwe woning kunnen zij vaak op basis van enkele kengetallen hun maximale lening laten schatten. Hierbij wordt uiteraard naar het inkomen van het huishouden gevraagd. Één van de andere kengetallen die gevraagd wordt is de overwaarde op de huidige woning. De afgelopen decennia hebben veel eigenaarbewoners de waarde van de woning tijdens de bewoningsduur zien toenemen. Hierdoor ontstond een extra spaarpotje dat vervolgens ingezet kon worden bij, bijvoorbeeld, de volgende stap op de woningmarkt. Het ontstaan van overwaarde is nagenoeg een vanzelfsprekendheid geworden op de Nederlandse woningmarkt. Hierin is sinds enkele jaren duidelijk verandering gekomen. Door de stagnatie van de prijsontwikkeling op de woningmarkt en tegenvallende macro-economische ontwikkelingen staat de woningmarkt onder druk. Prijzen dalen zelfs al enkele jaren; een fenomeen dat sinds halverwege de jaren tachtig van de vorige eeuw niet meer is waargenomen. Met name voor huishoudens die na de millenniumwisseling voor het eerst een woning hebben gekocht is de ontwikkeling op de woningmarkt potentieel problematisch. Dit betreft dus voornamelijk jonge huishoudens. Weinig of geen ingebracht eigen vermogen, gecombineerd met dalende prijzen en aflossingsvrije hypotheekvormen, drukken de vermogensposities van deze huishoudens. In eerdere studies is aangetoond dat inderdaad recente starters grote risico s lopen om bij verkoop van de woning met een restschuld te blijven zitten. De omvang van deze restschuld, en de gevolgen ervan voor de doorstroming, zijn nog weinig belicht. In dit rapport staat de omvang van de potentiële restschuld centraal; dat wil zeggen, de schuld waarmee een huishouden zou blijven zitten indien alle aan de woning gebonden vermogens zouden worden geliquideerd. Hierbij belichten wij met name de gevolgen van een eventuele restschuld voor de verhuismogelijkheden van huishoudens. De centrale probleemstelling van dit rapport luidt: Hoe beïnvloedt de potentiële restschuld van huishoudens de doorstroming op de Nederlandse koopwoningmarkt? Het rapport is als volgt opgebouwd: eerst wordt een korte beschouwing gegeven op recente publicaties. Daarna wordt een korte beschrijving gegeven van de wijze waarop restschuld in dit onderzoek is geoperationaliseerd. Na de beschrijving van de opzet van het onderzoek volgt een beschrijvende analyse van de restschuld in Nederland en de factoren die daartoe bijdragen. In hoofdstuk 4 wordt een analyse gepresenteerd van de wijze waarop de gevonden resultaten invloed hebben op het functioneren van de woningmarkt. Hierbij wordt in het bijzonder aandacht geschonken aan de mobiliteit in de koopsector. 1.2 Eerdere publicaties Dit rapport is niet het eerste onderzoek naar restschuld in Nederland. Sinds de huizenmarkt is gestagneerd, zo rond het jaar 2007, is de mogelijkheid van dalende Amsterdam School of Real Estate 7
huizenprijzen nadrukkelijker in de belangstelling van woningmarktonderzoekers komen staan. Immers, vanaf ongeveer het jaar 1985 waren de huizenprijzen onafgebroken gestegen. Het opbouwen van eigen vermogen in de woning was een vanzelfsprekendheid geworden. De combinatie van voornamelijk aflossingsvrije hypotheekvormen en stagnerende en zelfs dalende huizenprijzen maakt dat het opbouwen van overwaarde geen uitgemaakte zaak meer is. De mogelijkheid bestaat dat huishoudens bij de verkoop van hun woning geconfronteerd worden met een negatieve overwaarde: een restschuld. Voordat besproken kan worden hoe restschuld het functioneren van de woningmarkt beïnvloedt is het van belang dat duidelijk is wat precies onder restschuld wordt verstaan. Ook dient duidelijk te zijn hoe we restschuld in dit onderzoek exact operationaliseren. De artikelen van Brosens (2009) en Van Middelkoop (2010, 2011) hebben voornamelijk betrekking op het in kaart brengen van hypotheekrisico s en groepen huishoudens die daar het meest aan blootgesteld zijn. Beide auteurs nemen het WoON-databestand als uitgangspunt en merken op dat opgebouwd vermogen in bijvoorbeeld kapitaalverzekeringen niet bekend zijn. Van Middelkoop baseert zich op het databestand uit 2009, Brosens op dat uit 2006. De restschuld gepresenteerd in deze artikelen heeft dan ook primair betrekking op het verschil tussen de marktwaarde van de woning en de openstaande hypotheek primo 2006 respectievelijk 2009. Ras e.a. (2010) baseren zich op het WoON-databestand uit 2006. Bij hen wordt het eigen vermogen, verminderd met een bedrag van 10.000, verrekend met de restschuld. Ons onderzoek bouwt voort op deze onderzoeken, maar gaat uit van iets afwijkende aannamen, die we in de volgende paragraaf behandelen. In de resultaten is er sterke consensus tussen de verschillende onderzoeken: recent verhuisde huishoudens en jongere huishoudens hebben hogere hypotheekrisico s. Daarnaast bestaan er regionale verschillen in de hypotheekrisico s van huishoudens. Alle resultaten uit de genoemde literatuur zijn in lijn met verwachtingen en bevatten in die zin nauwelijks verrassingen. Ook dit onderzoek zal leiden tot vergelijkbare conclusies. Dit onderzoek is dan ook niet zozeer bedoeld om een nieuw of onderbelicht fenomeen te beschrijven, maar om een actualisatie te geven van de genoemde literatuur naar de situatie medio 2011. Hiertoe maken we een aantal berekeningen en schattingen, die in de volgende paragraaf behandeld worden. Amsterdam School of Real Estate 8
2. Analyse restschuld: opzet 2.1 Opzet en verantwoording van het onderzoek Zoals gesteld geven we in dit rapport een inschatting van de restschuld medio 2011. We gebruiken hiervoor WoON 2009. We moeten dus de componenten waaruit restschuld is opgebouwd doorrekenen naar medio 2011. Dat doen we aan de hand van verschillende aanvullende data en aannamen. In de eerder genoemde literatuur is de restschuld meestal berekend als het verschil tussen de woningwaarde en de hypotheekschuld, waarbij de kanttekening wordt gemaakt dat opgebouwd vermogen in kaptiaalverzekeringsproducten niet meegenomen kan worden. Van Middelkoop (2010) geeft dan ook aan dat haar schattingen een overschatting van de problemen weergeeft. Ras e.a. (2010) maken daarbij de opmerking dat overige schulden niet meegenomen kunnen worden en hun schattingen wellicht een onderschatting geven van de werkelijke problematiek. Verder neemt Ras e.a. (2010) huishoudens met NHG niet mee bij de huishoudens met een problematische restschuld. De gedachte achter deze aanname is dat deze huishoudens, onder voorwaarden, gecompenseerd worden voor een eventuele restschuld. Wij laten de NHG echter buiten beschouwing. De voorwaarden om de restschuld kwijtgescholden te krijgen zijn immers streng; een huishouden kan immers geen aanspraak op de garantie doen als er geen sprake is van insolvabiliteit. Zolang een huishouden de hypotheeklasten kan betalen, kan het geen aanspraak maken op de NHG. Huishoudens die dus wel een verhuiswens hebben, maar niet werkloos zijn geraakt, in scheiding liggen of anderszins in problemen zijn geraakt hebben derhalve, ondanks de verzekering, wel een restschuld bij verkoop van de woning. Voor de analyse van de invloed van de restschuld op de mobiliteit op de woningmarkt moet de NHG dus buiten beschouwing worden gelaten. We nemen de restschuld van een huishouden daarom mee in onze analyse, ongeacht of dat huishouden wel of geen NHG heeft. Wij definiëren de restschuld van een huishouden, in lijn met Brosens en Van Middelkoop, als alle schuld die overblijft na verkoop van de woning (tegen marktwaarde), aflossing van de hypotheek met de opbrengst uit de verkoop en opgebouwd vermogen. We laten box 3-vermogen (in WoON 2009 beschikbaar indien boven de vrijstellingsnorm) en overige schulden (in WoOn 2009 niet beschikbaar) nadrukkelijk buiten beschouwing in ons onderzoek. Dit onderzoek is gericht op alle schulden en vermogens direct gebonden aan de eigen woning. Wij maken daarbij expliciet de aanname dat huishoudens ook de kapitaalverzekering liquideren. Huishoudens met een restschuld doen er in onze analyse op deze wijze alles aan om de restschuld tot een minimum te beperken. We hebben in onze definitie van de restschuld drie componenten die de omvang bepalen: de waarde van de woning, de omvang van de hypothecaire schuld en de waarde van het opgebouwde vermogen. De eerste twee componenten, de waarde van de woning en de omvang van de hypothecaire schuld, zijn gegevens die in het databestand zitten. De derde component, het opgebouwde vermogen, is onbekend. Op basis van enkele aannamen kan voor alle drie componenten een waarde afgeleid Amsterdam School of Real Estate 9
worden voor medio 2011. Een nauwkeurige beschrijving kan gevonden worden in de bijlage van dit rapport. In deze paragraaf geven we een beschrijving op hoofdpunten. 2.1.1 De waarde van de woning De eerste component waaruit de restschuld volgt is de waarde van de woning. Indien de waarde van de woning gestegen is sinds de aankoop, neemt de kans op restschuld bij verkoop af. Echter, bij waardedalingen kan er, met name bij aflossingsvrije hypotheken, sprake zijn van een toenemend risico op een restschuld bij verkoop. De waarde van woningen in Nederland is de afgelopen jaren voor het eerst in decennia gedaald. Wij baseren ons in dit onderzoek op de gegevens van de NVM. We hebben per NVM-regio en per woningtype de prijsontwikkeling over de periode primo 2009 medio 2011 door de NVM aangeleverd gekregen. De prijsontwikkelingen zoals die gebruikt worden in dit rapport zijn als bijlage bij dit rapport meegeleverd. Door de WOZwaarden in het databestand aan te passen met deze prijsontwikkelingen berekenen we de verwachte marktwaarde van de woning medio 2011. Tabel 2.1 geeft een weergave van de landelijke cijfers. Regionale specificaties zijn in de bijlagen bij dit rapport te vinden. Tabel 2.1: Landelijke prijsontwikkeling primo 2009 medio 2011 naar woningtype Type woning Titel Tussenwoning -4,4% Hoekwoning -4,0% 2 onder 1 kap-woning -4,6% Vrijstaande woning -4,4% Appartement -0,9% Totaal -3,3% ` Bron: NVM De prijsdaling in Nederland valt mee; gemiddeld zijn de woningprijzen in de periode primo 2009 medio 2011 ruim 3% gedaald. Een belangrijk deel van de prijsdaling die in andere bronnen wordt genoemd is door de NVM reeds eind 2008 waargenomen. Hierbij dient echter aangetekend te worden dat de verschillen regionaal groot zijn. Details kunnen, zoals vermeld, in de bijlage gevonden worden. Door de grote regionale spreiding in de prijsontwikkeling kan derhalve, in lijn met de resultaten van Van Middelkoop (2010, 2011) een duidelijk regionaal patroon van hypotheekrisico s ontstaan. Een starter in een van de gebieden met een grote prijsdaling heeft een aanmerkelijk grotere kans op een restschuld dan een vergelijkbare starter in een gebied waar de prijzen minder zijn gedaald. Regionale verschillen in onder meer bevolkingssamenstelling kunnen de kans op een restschuld verder versterken, of juist wat afzwakken. Amsterdam School of Real Estate 10
2.1.2 Omvang van de hypothecaire schuld De hoogte van de hypotheekschuld ultimo 2008 is beschikbaar in het databestand. Voor aflossingsvrije hypotheken geldt eenvoudigweg dat de hypotheekschuld gelijk blijft. Bij hypotheken waar wel op wordt afgelost, moet de schuld medio 2011 berekend worden. Afhankelijk van de samenstelling van de hypotheekportefeuille is het in meer of mindere mate mogelijk om een berekening/schatting te maken van de hypotheekschuld medio 2011. In het databestand zit namelijk een variabele waarmee het bedrag kan worden berekend dat huishoudens niet aan hypotheekrente betalen. Dat bedrag omvat echter zowel aflossing als eventuele inleg in spaar- en beleggingsproducten. Indien beide hypotheekvormen voorkomen gaan we ervan uit dat de helft van dat bedrag wordt gebruikt voor aflossing en de helft wordt gebruikt in de kapitaalverzekering. Zoals genoemd is niet alleen de waarde van de hypotheek van belang, maar speelt ook het type hypotheek een belangrijke rol in de omvang van de restschuld. Immers, aflossingsvrije hypotheken leiden, door het ontwerp van het product, eerder tot een restschuld dan een lineaire of een annuïtaire hypotheek. Het is in veel onderzoeken, waaronder de eerder genoemde artikelen, aangehaald dat de aflossingsvrije hypotheek, al dan niet in combinatie met een kapitaalverzekering, de populairste hypotheekvorm is. Figuur 2.1 vat de omvang van de hypotheekschuld samen naar type hypotheek: Figuur 2.1: Uitstaande schuld en nieuwe hypotheken naar hypotheekvorm Bron: De Nederlandsche Bank, Overzicht Financiële Stabiliteit in Nederland (2011) Een groot deel van de uitstaande hypotheken is aflossingsvrij zonder vermogensopbouw. Vaak hebben huishoudens niet een volledig aflossingsvrije hypotheek, maar een combinatie van gedeeltelijk aflossingsvrij en gedeeltelijk een aflossende hypotheek of een hypotheek waarbij de aflossing via vermogensopbouw wordt geregeld. De populariteit van traditionele lineaire en annuïtaire hypotheken is buitengewoon laag, zowel in het verleden als in de nieuwe verkoop in 2010. Ook is al in 2010 zichtbaar dat de volledig aflossingsvrije hypotheek minder populair aan het Amsterdam School of Real Estate 11
worden is, mogelijk als gevolg van de stagnerende woningmarkt Enkele indicatoren voor hypotheekrisico s zijn een hoge loan-to-value ratio (LTV) en een hoge loan-to-income ratio (LTI); ofwel een relatief hoge lening ten opzichte van de waarde van de woning en een hoge lening ten opzichte van het inkomen. Deze indicatoren geven weliswaar een idee voor de gelopen risico s, maar geven door de definitie van deze indicatoren een onvolledig beeld van de situatie in Nederland. Immers, in beide ratio s wordt geen rekening gehouden met opgebouwd vermogen in kapitaalverzekeringen. Niettemin zijn het interessante indicatoren om de verschillen tussen bepaalde groepen huishoudens in kaart te brengen. We vatten daarom in Tabel 2.2 de gemiddelde waarden voor beide indicatoren samen naar leeftijdscategorie. Tabel 2.2: LTV en LTI naar leeftijdscategorie Leeftijd LTV LTI T/m 25 jaar 100% 5,70 26 t/m 35 jaar 96% 5,09 36 t/m 45 jaar 75% 4,28 46 t/m 60 jaar 51% 3,01 Ouder dan 60 jaar 23% 1,85 Overall 57% 3,35 Bron: WoON 2009, eigen berekening Zoals verwacht mag worden, is de gemiddelde LTV hoog bij jonge huishoudens; de huishoudens die nog geen of weinig eigen vermogen in de woning hebben opgebouwd. Tegelijkertijd hebben de jongere huishoudens ten opzichte van het inkomen ook een hoge lening. Het zijn dus, op basis van deze statistieken, voornamelijk de jongere huishoudens die, door relatief hoge leningen, een groot risico lopen op een restschuld bij verkoop van de woning. Amsterdam School of Real Estate 12
2.1.3 Waarde van de kapitaalverzekering Veel huishoudens beperken het hypotheekrisico door de hypotheek te koppelen aan spaar- en beleggingsproducten. Huishoudens sparen of beleggen maandelijks een (klein) bedrag dat aan het einde van de looptijd van de hypotheek als aflossing moet dienen. Onder voorwaarden kan de kapitaalverzekering ook (fiscaal aantrekkelijk) gebruikt worden als tussentijdse aflossing van de hypotheek. De omvang van de kapitaalverzekering is door ons berekend, waardoor in dit rapport in de analyse van hypotheekrisico s een inschatting gedaan kan worden van de restschuld inclusief de waarde van het opgebouwde vermogen. De schatting van de waarde van de kapitaalverzekering gebeurt op basis van het bedrag dat huishoudens maandelijks uitgeven aan hypotheeklasten anders dan rente. Hierbij maken we gebruik van een lange termijn rente als rentevoet voor het rendement en de resterende looptijd van de hypotheek om te schatten hoe lang het huishouden al vermogen opbouwt. We houden hierbij geen rekening met de samenstelling van de kapitaalverzekering. In Tabel 2.3 geven we de gehanteerde rendementen weer (waarbij we in de berekeningen 0,5 procentpunt risico-opslag hanteren): Tabel 2.3: Lange termijn rente Nederlandse staatsobligaties Jaar Rente Jaar Rente Jaar Rente 1975 8.79 1987 6.39 1999 4.63 1976 8.95 1988 6.34 2000 5.40 1977 8.1 1989 7.21 2001 4.96 1978 7.74 1990 8.93 2002 4.89 1979 8.78 1991 8.74 2003 4.12 1980 10.21 1992 8.09 2004 4.10 1981 11.56 1993 6.36 2005 3.37 1982 10.08 1994 6.86 2006 3.78 1983 8.61 1995 6.90 2007 4.29 1984 8.17 1996 6.15 2008 4.23 1985 7.34 1997 5.58 2009 3.69 1986 6.35 1998 4.63 2010 2.99 2011 3.40 Bron: CBS (<1993), ECB(>=1993) De gegevens in Tabel 2.3 schetsen een beeld dat voornamelijk de recent verhuisde huishoudens, met nieuwe kapitaalverzekeringen, lage rendementen realiseren op hun inleg. In de eerste helft van het afgelopen decennium worden deze lage rendementen nog gecompenseerd door stijgende woningprijzen. Sinds de stagnatie van de woningmarkt is het rendement op de beleggingen relatief laag. Hierdoor vormt met name de groep recent verhuisde huishoudens een risicogroep voor restschuld: de periode waarover de inleg gerendeerd heeft is te kort om serieus vermogen op te bouwen en het gerealiseerde rendement is laag. Amsterdam School of Real Estate 13
Het is niet a priori duidelijk welke huishoudens een hoger opgebouwd vermogen in kapitaalverzekeringen hebben. Immers, de omvang van het opgebouwd vermogen is afhankelijk van de maandelijkse inleg en de looptijd van de kapitaalverzekering. Doordat wij geen gegevens hebben over de samenstelling van de portfolio in de kapitaalverzekering is het rendement voor ieder huishouden in een gegeven jaar gelijk. In werkelijkheid verschilt dat natuurlijk sterk naar gelang de risicopreferenties van de huishoudens. Onze resultaten kunnen, afhankelijk van de werkelijke rendementen en portfolio-samenstelling van het onderliggende product, zowel een over- als een onderschatting van het rendement geven. Door de gekozen rentevoet en kleine risicoopslag is onze inschatting, in ieder geval voor de langere termijn, eerder aan de conservatieve kant; over het geheel zullen we dus waarschijnlijker een onderschatting van het opgebouwde rendement geven. 2.1.4 Selecties voor analyses Voor de analyses in dit rapport is een aantal criteria opgesteld om onwaarschijnlijke gegevens de resultaten niet teveel te laten beïnvloeden. We selecteren alleen eigenaar-bewoners die in een zelfstandige woning wonen, in een normale een- of meergezinswoning wonen, in een woning wonen waarvan de waarde tussen 50.000 en 1.000.000 ligt, een jaarlijks besteedbaar inkomen hebben van minimaal 8.000 en waarvan de huidige hypotheek niet meer dan 150% van de waarde van de woning bedraagt. Amsterdam School of Real Estate 14
3. Restschuld in Nederland: beschrijving en analyse In deze paragraaf volgt een beschrijving van de restschuld in Nederland. We beperken ons in deze paragraaf tot een weergave van de omvang van de restschuld op twee dimensies: het aantal huishoudens dat geconfronteerd wordt met een potentiële restschuld en de omvang van de potentiële restschuld. 3.1 Inleiding De restschuld is de resultante van de eerder beschreven componenten: de waarde van de woning, de omvang van de hypotheekschuld en de waarde van de kapitaalverzekering. In deze paragraaf beschrijven wij de restschuld van huishoudens. We gaan hierbij (nog) niet in op de vraag in welke mate de gepresenteerde cijfers reden zijn tot aandacht: vragen als de mate waarin de restschuld problematisch is worden in het volgende hoofdstuk behandeld. Tevens dient opgemerkt te worden dat het een potentiële restschuld betreft bij verkoop van de woning. Wij richten ons in de omschrijving van de restschuld op de volgende punten: - Hoeveel huishoudens hebben potentieel een restschuld? - Hoe verschilt de restschuld per regio? - Hoe verschilt het aantal huishoudens met potentiële restschuld per regio? - Hoe verschilt de restschuld naar leeftijdscategorie? - Hoe verschilt de restschuld naar inkomenscategorie? - Hoe verschilt de restschuld naar starters en doorstromers? - Hoe verschilt de restschuld naar periode van aankoop huidige woning? 3.2 Beschrijving van de restschuld In de komende sub-paragrafen wordt in volgorde van bovenstaande deelvragen de omvang van de restschuld-problematiek in Nederland in kaart gebracht. Zoals gesteld wordt in latere hoofdstukken de potentiële restschuld verder geanalyseerd in samenhang met diverse verklarende factoren. Ook de implicaties van de gevonden resultaten volgen in de volgende hoofdstukken 3.2.1 Aantal huishoudens en gemiddelde omvang In Nederland heeft bijna 15% van de eigenaar-bewoners een potentiële restschuld: het gaat hierbij om ruim een half miljoen huishoudens. Doordat ruim 3 miljoen huishoudens geen restschuld hebben is, gemiddeld genomen, het probleem zeer beperkt. Ook rekening houdend met huishoudens zonder restschuld, is de restschuld gemiddeld ongeveer 4.000. De huishoudens die wel een restschuld hebben worden echter met aanzienlijk hogere bedragen geconfronteerd. De spreiding in de restschuld is bovendien aanzienlijk; in Tabel 3.1 vatten we de berekende restschuld samen in 5 categorieën: Amsterdam School of Real Estate 15
Tabel 3.1: Aantal huishoudens met een restschuld, medio 2011 Restschuld ( ) Aantal (absoluut) Gemiddelde restschuld ( ) Geen restschuld 3.188.587 0 0 < 10.000 117.293 5.127 10.000 < 20.000 111.576 15.008 20.000 < 30.000 96.081 24.909 >= 30.000 191.838 55.466 Overall 3.705.375 4.132 Bron: WoON 2009, eigen berekening Voor iets minder dan een kwart van de huishoudens met een restschuld geldt dat de omvang ervan beperkt is: gemiddeld iets meer dan 5.000. Een groot aantal huishoudens, bijna 200.000, heeft echter bij verkoop van de woning meer dan 30.000 restschuld. 3.2.2 Regionale spreiding van de restschuld In lijn met de eerdere publicaties vinden we duidelijke regionale verschillen in de restschulden. De resultaten zijn samengevat in Figuren 3.1a en 3.1b. Zowel het aantal huishoudens met een restschuld als de hoogte van de restschuld is sterk regionaal gedifferentieerd. Met name in de periferie van Nederland vinden we relatief lage restschulden. In het relatieve aantal huishoudens met restschulden is niet een dergelijk duidelijk patroon zichtbaar. Amsterdam School of Real Estate 16
Figuur 3.1a: Regionale spreiding restschuld, medio 2011 0,3 Aantal huishoudens met restschuld (relatief) 0,25 0,2 0,15 0,1 0,05 0 Oost-Groningen Delfzijl en omgeving Overig Groningen Noord-Friesland Zuidwest-Friesland Zuidoost-Friesland Noord-Drenthe Zuidoost-Drenthe Zuidwest-Drenthe Noord-Overijssel Zuidwest-Overijssel Twente Veluwe Achterhoek Arnhem/Nijmegen Zuidwest-Gelderland Utrecht Kop van Noord-Holland Alkmaar en omgeving IJmond Agglomeratie Haarlem Zaanstreek Groot-Amsterdam Het Gooi en Vechtstreek Agglomeratie Leiden en Bollenstre Agglomeratie s-gravenhage Delft en Westland Oost-Zuid-Holland Groot-Rijnmond Zuidoost-Zuid-Holland Zeeuwsch-Vlaanderen Overig Zeeland West-Noord-Brabant Midden-Noord-Brabant Noordoost-Noord-Brabant Zuidoost-Noord-Brabant Noord-Limburg Midden-Limburg Zuid-Limburg Flevoland Bron: WoON 2009, eigen berekening. Amsterdam School of Real Estate 17
Figuur 3.1b: Regionale spreiding restschuld, medio 2011 N.b. Gemiddelde restschuld is berekend o.b.v. huishoudens die een restschuld hebben. 40000 Mediane restschuld ( ) 30000 20000 10000 0 Oost-Groningen Delfzijl en omgeving Overig Groningen Noord-Friesland Zuidwest-Friesland Zuidoost-Friesland Noord-Drenthe Zuidoost-Drenthe Zuidwest-Drenthe Noord-Overijssel Zuidwest-Overijssel Twente Veluwe Achterhoek Arnhem/Nijmegen Zuidwest-Gelderland Utrecht Kop van Noord-Holland Alkmaar en omgeving IJmond Agglomeratie Haarlem Zaanstreek Groot-Amsterdam Het Gooi en Vechtstreek Agglomeratie Leiden en Bollenstre Agglomeratie s-gravenhage Delft en Westland Oost-Zuid-Holland Groot-Rijnmond Zuidoost-Zuid-Holland Zeeuwsch-Vlaanderen Overig Zeeland West-Noord-Brabant Midden-Noord-Brabant Noordoost-Noord-Brabant Zuidoost-Noord-Brabant Noord-Limburg Midden-Limburg Zuid-Limburg Flevoland Bron: WoON 2009, eigen berekening. Amsterdam School of Real Estate 18
3.2.3 Restschuld naar leeftijdscategorie In de beschrijving van de hypotheek als component van de restschuld hebben we gezien dat jongere huishoudens aanmerkelijk hogere LTV s en LTI s hadden dan oudere huishoudens. Voor de verdeling van de restschuld werkt dit uit in een groter aandeel huishoudens dat een restschuld heeft. Echter, indien er sprake is van een restschuld, is de gemiddelde omvang ervan gemiddeld genomen niet erg verschillend. Deze resultaten zijn terug te vinden in Tabel 3.2. Tabel 3.2: Restschuld naar leeftijdscategorie, medio 2011 N.b. Gemiddelde restschuld is berekend o.b.v. huishoudens die een restschuld hebben. Leeftijd Aantal (absoluut) Aantal (relatief) Gemiddelde restschuld ( ) T/m 25 jaar 32.046 57% 24.003 26 t/m 35 jaar 208.068 38% 26.194 36 t/m 45 jaar 165.642 19% 31.484 46 t/m 60 jaar 91.611 7% 35.596 Ouder dan 60 jaar 19.421 2% 31.628 Overall 516.788 14% 29.625 Bron: WoON 2009, eigen berekening. Hoogte restschuld is gemiddelde van alleen huishoudens met restschuld Ruim de helft van de huishoudens tot en met 25 jaar, en meer dan een op drie huishoudens tussen 25 en 35 jaar heeft een restschuld. De omvang van de restschuld is ongeveer 25.000. De kans dat een ouder huishouden een restschuld heeft is aanmerkelijk kleiner. Echter, indien er sprake is van een restschuld, geldt voor deze huishoudens dat de omvang ervan rond de 30.000 ligt. 3.2.4 Restschuld naar inkomenscategorie Restschulden komen relatief veel voor bij de middeninkomens. De omvang van de restschuld is echter het grootst bij de hoge inkomensgroepen. Bij de huishoudens in de hoogste inkomensdecielen is wellicht van belang dat (een deel van) het beschikbare vermogen niet is gebruikt voor de financiering van de woning om daarmee een belastingvoordeel te behalen. In het onderste inkomensdeciel is het aantal huishoudens met een restschuld het laagst; dit is waarschijnlijk het gevolg van het grote aantal oudere huishoudens (gepensioneerden) in deze groep die hun woningen vaak afbetaald hebben. Amsterdam School of Real Estate 19
Tabel 3.3: Restschuld naar inkomensdeciel, medio 2011 N.b. Gemiddelde restschuld is berekend o.b.v. huishoudens die een restschuld hebben. Leeftijd Aantal (absoluut) Aantal (relatief) Gemiddelde restschuld ( ) 1 31381 9% 19.153 2 51371 14% 21.485 3 50482 13% 23.319 4 53086 14% 25.494 5 58265 15% 23.483 6 66683 18% 28.788 7 63267 17% 29.143 8 52254 14% 31.963 9 47140 13% 40.176 10 42858 12% 55.498 Overall 516788 14% 29.625 Bron: WoON 2009, eigen berekening. Hoogte restschuld is gemiddelde van alleen huishoudens met restschuld 3.2.5 Recente verhuizing en restschuld Restschuld lijkt vooral een probleem te zijn voor recent verhuisde huishoudens. Binnen de groep recent verhuisde huishoudens zijn de starters, in ieder geval in theorie, het meest kwetsbaar vanwege het ontbreken van reeds opgebouwd eigen vermogen (althans in de woning; starters zouden natuurlijk vermogen in andere beleggingen kunnen hebben opgebouwd om daar de aankoop van de woning (deels) mee te financieren). De restschuld van starters en doorstromers die twee jaar voorafgaand aan het WoON-onderzoek verhuisd zijn, is samengevat in Tabel 3.4. Tabel 3.4: Restschuld naar recente woningmarkthandeling, medio 2011 N.b. Gemiddelde restschuld is berekend o.b.v. huishoudens die een restschuld hebben. Recente verhuizing Aantal (absoluut) Aantal (relatief) Gemiddelde restschuld ( ) Starter 57061 47% 24.569 Doorstromer 135251 38% 34.671 Overall (verhuisd) 192311 41% 31.674 Bron: WoON 2009, eigen berekening. Hoogte restschuld is gemiddelde van alleen huishoudens met restschuld. De resultaten in Tabel 3.4 bevestigen de vermoedens: starters hebben een grotere kans op restschuld dan doorstromers. Ten opzichte van de gehele populatie van eigenaarbewoners hebben verhuizers in het algemeen sowieso een grote kans op restschuld. Dit wordt veroorzaakt doordat bij een verhuizing doorgaans een stap omhoog wordt gezet op de huizenladder. Men gaat duurder wonen. Hierdoor wordt het aandeel vreemd Amsterdam School of Real Estate 20
vermogen in de woning groter, waardoor het risico op restschuld toeneemt. Mede doordat doorstromers al een stap op de woningladder hebben gezet kan het verklaard worden dat de gemiddelde restschuld bij doorstromers groter uitpakt dan bij starters: zij wonen veelal in duurdere woningen. 3.2.6 Restschuld naar aankoopperiode Op basis van de resultaten uit Tabel 3.4 mag verwacht worden dat huishoudens die langer in hun woning wonen een kleinere kans op een restschuld hebben dan huishoudens die korter in hun huidige woning wonen. Andere factoren, zoals de hypotheekvorm, tussentijdse onttrekkingen van eigen vermogen en het rendement op de investeringen, spelen ook een rol. De relatie tussen de aankoopperiode van de woning en de restschuld wordt samengevat in Tabel 3.5. Tabel 3.5: Restschuld naar aankoopperiode, medio 2011 N.b. Gemiddelde restschuld is berekend o.b.v. huishoudens die een restschuld hebben. Aankoopperiode Aantal (absoluut) Aantal (relatief) Gemiddelde restschuld ( ) T/m 1980 6914 1% 29.691 1981 t/m 1990 14262 3% 31.510 1991 t/m 1995 14801 4% 30.013 1996 t/m 2000 45542 7% 27.442 2001 t/m 2005 187027 22% 28.066 2006 e.v. 248240 39% 31.066 Overall 516788 14% 29.625 Bron: WoON 2009, eigen berekening. Hoogte restschuld is gemiddelde van alleen huishoudens met restschuld. Opvallend is ook in Tabel 3.5 dat voor de hoogte van de restschuld het niet uitmaakt hoe lang een huishouden in zijn woning woont. De bewoningsduur (ofwel aankoopperiode) is wel zeer sterk van invloed op de kans dat een huishouden een restschuld heeft. Bijna 40% van de huishoudens die sinds 2006 in hun huidige woning wonen heeft een restschuld. Huishoudens die na de enorme prijsstijging aan het eind van de vorige eeuw een woning hebben gekocht hebben alsnog ruim 20% kans om een restschuld te hebben. 3.3 Analyse van de restschuld In dit hoofdstuk worden enkele analyses gepresenteerd aan de hand van de eerder beschreven dataset. De basis van dit databestand is het micro-databestand WoON 2009. Ter bepaling van de restschuld is een aantal berekeningen uitgevoerd. Deze berekeningen, alsmede de onderliggende aannamen, staan beschreven in het vorige rapport Restschuld in Nederland. In de volgende analyses gaan we uit van de data gegenereerd op basis van de beschreven berekeningen en aannamen uit het vorige rapport. Dit houdt onder meer in dat wij ervan uitgaan dat de kapitaalverzekering Amsterdam School of Real Estate 21
geliquideerd wordt ter minimalisatie van de restschuld. Hierop gaan we later in dit hoofdstuk nog in; eerst bestuderen we restschuld in Nederland in iets meer detail. We eindigen dit hoofdstuk met een bespreking van de spanning tussen de Gedragscode Hypothecaire Financieringen en de NHG. 3.3.1 De restschuld verklaard: wat bepaalt de kans op restschuld? Tot dusverre is de restschuld telkens in verklarende tabellen getoond: wat is de invloed van inkomen op de restschuld? Wat is de invloed van de verhuisperiode op de restschuld? Veel van deze variabelen hangen echter samen; het is daarom interessant om te zien hoe groot de invloed van deze variabelen is als we ze in isolatie bestuderen. De twee bovenstaande vragen worden dan: Wat is de invloed van het inkomen op de restschuld als we de invloed van de verhuisperiode constant houden?. We doen dit zowel voor de kans op restschuld als voor de hoeveelheid restschuld. Om te verklaren wat nu de kans bepaalt dat een huishouden een restschuld heeft, ongeacht de omvang ervan, schatten we een logit-model. Dit is een regressie-model waarbij de afhankelijke variabele een dummy variabele is: een variabele met de waarde 1 of 0. Het huishouden heeft een restschuld ja of nee in dit geval. Door gebruik te maken van een regressie-model wordt de invloed van iedere afzonderlijke variabele duidelijk. In Tabel 3.6 worden de resultaten van het geschatte regressie-model weergegeven: Amsterdam School of Real Estate 22
Tabel 3.6: Verklaring van de kans op een restschuld Restschuld (1/0) Coëfficiënt Std. Error p-waarde mfx Bruto huishoudensinkomen 2,090 0,061 0,000 0,069 Leeftijd hoofd huishouden -2,566 0,112 0,000-0,084 Bewoningsduur -0,183 0,042 0,000-0,006 Loan-to-income ratio 2,857 0,060 0,000 0,094 Aflossingsvrije hypotheek (1/0) -0,470 0,111 0,000-0,019 Type inkomen Eigen baas -0,648 0,068 0,000-0,017 Pensioen 0,029 0,109 0,792 0,001 Sociale zekerheid 0,063 0,160 0,694 0,002 Opleidingsniveau (ref. laag) Middel -0,491 0,096 0,000-0,016 Hoog -0,939 0,099 0,000-0,031 Stedelijkheid Sterk stedelijk 0,085 0,062 0,173 0,003 Matig stedelijk -0,329 0,065 0,000-0,010 Weinig stedelijk -0,441 0,077 0,000-0,013 Niet stedelijk -0,221 0,088 0,012-0,007 Verhuisd (1/0) 0,306 0,080 0,000 0,011 Pseudo R-kwadraat 0,368 N 23292 Bron: WoON 2009, eigen berekening De regressie is geschat op een steekproef van 23.292 observaties. De pseudo-rkwadraat is te interpreteren als een goodness-of-fit maat, zoals de R-kwadraat in lineaire regressies. De Pseudo R-kwadraat is 37%; dit is een redelijke fit; duidelijk is echter wel dat we met flink wat onzekerheid kunnen voorspellen hoeveel kans een huishouden heeft op een restschuld. Opvallend is dat er een positief verband blijkt te bestaan tussen de kans op een restschuld en het bruto huishoudinkomen. De invloed van huishoudinkomen op de kans op een restschuld is daarbij zeer beperkt; dit blijkt ook uit Figuur 3.2a waarin de voorspelde kans met slechts een paar procentpunten varieert. Hier is dus weliswaar sprake van een statistisch significant effect, maar niet van een economisch significant effect. Uit de regressie-analyse blijkt tevens dat restschuld vaker voorkomt in de stedelijke gebieden. Huishoudens in landelijke gebieden hebben een statistisch significant kleinere kans op een restschuld dan huishoudens in stedelijke gebieden. De belangrijkste voorspellers voor de kans op restschuld blijken de leeftijd en de bewoningsduur te zijn. Voor iedere individuele waarneming in de data is een voorspelling gedaan voor de kans op een restschuld. Deze voorspelling geeft de kans weer dat een huishouden een restschuld overhoudt bij een verhuizing: het gaat hier om de voorspelling van de kans op een potentiële restschuld. Figuren 3.2a tot en met 3.2c geven deze Amsterdam School of Real Estate 23
voorspelde kans op restschuld bij verhuizing grafisch weer: in deze figuren wordt de gemiddelde voorspelde kans op restschuld per groep weergegeven. Voor het inkomen, dat weliswaar een statistisch significant effect heeft, varieert de voorspelde kans slechts enkele procentpunten. Wanneer echter gekeken wordt naar groepen huishoudens die variëren op basis van de leeftijd van het hoofd van het huishouden of de bewoningsduur varieert de voorspelde kans tientallen procentpunten. Figuur 3.2a: Voorspelde kans op restschuld naar inkomensdeciel, medio 2011 Bron: WoON 2009, eigen berekening Figuur 3.2a toont dat er per inkomensdeciel weinig verschil is tussen de kans op restschuld; de voorspelde kans op restschuld varieert tussen 12% en 17%. Hierbij is vanaf het derde inkomensdeciel een licht stijgende lijn te zien. De invloed van inkomen is zoals gesteld wel statistisch significant, maar in economische termen is het effect getuige de beperkte variatie in de voorspelde kans op restschuld zeer klein. Figuur 3.2b: Voorspelde kans op restschuld naar leeftijdsgroep, medio 2011 Bron: WoON 2009, eigen berekening Figuur 3.2b toont zeer duidelijk hoe sterk de relatie is tussen leeftijd en de kans op restschuld. De voorspelde kans op een restschuld voor huiseigenaars tussen 26 en 35 jaar is bijna 40%, terwijl de kans dat een huishouden waarvan het hoofd 50 jaar oud is minder dan 10% is. Amsterdam School of Real Estate 24
Figuur 3.2c: Voorspelde kans op restschuld naar aankoopperiode, medio 2011 Bron: WoON 2009, eigen berekening Figuur 3.2c toont de bijna exponentiële toename van de kans op restschuld bij aankopen gedaan na 2000. De kans dat een huishouden dat na 2006 verhuisd is een restschuld overhoudt is meer dan 7 keer zo hoog dan de kans dat een huishouden verhuisd voor de prijsexplosie van de late jaren negentig een restschuld heeft. De resultaten van de regressie-analyse komen overeen met hetgeen de eerder gepresenteerde tabellen lieten zien. In een notendop kan gesteld worden dat voornamelijk jonge huishoudens een grotere kans op een restschuld hebben. Dit komt doordat jonge huishoudens nog geen tijd hebben gehad eigen vermogen in de woning of kapitaalverzekering op te bouwen. 3.3.2 De omvang van de restschuld Behalve een verklaring van de kans op een restschuld zijn we ook geïnteresseerd in een verklaring van de omvang van de restschuld. In de diverse tabellen uit het vorige rapport hebben we al kunnen opmaken dat de omvang van de restschuld nogal eens verrassend is. Zo bleek onder meer dat de leeftijd geen invloed had op de hoogte van de restschuld. In een lineair regressie-model wordt de relatie tussen de omvang van de restschuld en dezelfde huishoudenkenmerken uit de vorige paragraaf samengevat. De variabele loanto-income ratio is in dit model niet meegenomen vanwege endogeniteit; we hebben wel dummy variabelen toegevoegd voor de 40 COROP-gebieden. Hiervan presenteren we de resultaten echter niet omwille van de ruimte. De resultaten staan samengevat in Tabel 3.7. Amsterdam School of Real Estate 25
Tabel 3.7: Verklaring van de omvang van de restschuld Restschuld ( ) Coëfficiënt Std. Error p-waarde Bruto huishoudensinkomen 0.201 0.036 0.000 Leeftijd hoofd huishouden 0.551 0.082 0.000 Bewoningsduur 0.163 0.032 0.000 Type inkomen Eigen baas 0.351 0.051 0.000 Pensioen 0.137 0.106 0.197 Sociale zekerheid 0.336 0.129 0.009 Samenstelling huishouden (ref. alleenstaand m/z kind) Paar 0.061 0.051 0.228 Paar met kind(eren) 0.096 0.049 0.052 Overig 1.016 0.134 0.000 Stedelijkheid Sterk stedelijk 0.146 0.062 0.019 Matig stedelijk 0.302 0.062 0.000 Weinig stedelijk 0.351 0.076 0.000 Niet stedelijk 0.455 0.096 0.000 Verhuisd (1/0) 0.437 0.056 0.000 Regio (COROP) - R-kwadraat 0.080 N 5809 Bron: WoON 2009, eigen berekening De lineaire regressie is geschat op een steekproef van huishoudens met restschuld. De steekproef had een omvang van 5.809 waarnemingen. De belangrijkste conclusie die getrokken kan worden op basis van Tabel 3.7 is dat de omvang van de restschuld niet te voorspellen is op basis van de kenmerken van het huishouden. Slechts 8% van alle variantie in de data wordt verklaard door ons model. Door de lage proportie verklaarde variantie kunnen de coëfficiënten niet goed geïnterpreteerd worden. Het resultaat uit Tabel 3.7 is echter in lijn met de resultaten die in het eerste rapport beschreven werden. In het eerdere rapport werd bijvoorbeeld aangetoond dat het aantal huishoudens met een restschuld sterk afneemt als het huishouden al langere tijd in de woning woont. De gemiddelde omvang van de restschuld, indien een huishouden dan toch een restschuld heeft, leek echter niet beïnvloed te worden door de periode van aanschaf van de woning. De lage proportie verklaarde variantie in tabel 5 bevestigt dit beeld. Amsterdam School of Real Estate 26
3.4 Conclusie De restschuld in Nederland is door de financiële crisis en de stagnerende woningmarkt een steeds belangrijker onderwerp. Doordat veel huishoudens in het verleden eigen vermogen in de woning hebben opgebouwd zijn de gevolgen van dalende woningprijzen voor het gemiddelde huishouden zeer beperkt. Het grootste deel van de huidige eigenaar-bewoners heeft maar in zeer beperkte mate last van de stagnerende woningmarkt. Echter, er zijn duidelijk afgebakende groepen huishoudens die in belangrijke mate last hebben van de recente ontwikkelingen op de woningmarkt. Vooral recent verhuisde huishoudens, jonge huishoudens en starters hebben in toenemende mate te maken met aanzienlijke restschulden. Dit komt enerzijds doordat woningen in hoge mate met vreemd vermogen en aflossingsvrij zijn gefinancierd en de rendementen op de kapitaalverzekeringen achter blijven bij verwachte resultaten. Anderzijds speelt ook de recente stagnatie op de woningmarkt een belangrijke rol in het ontstaan van restschulden. De gevolgen van de restschuld voor de doorstroming op de woningmarkt zijn in grote mate afhankelijk van de wijze waarin banken omgaan met de Gedragscode Hypothecaire Financieringen. In de economisch roerige tijden waarin de woningmarkt zich de afgelopen jaren bevindt is versobering van de kredietverstrekking gepast. Indien banken echter zeer sterk en alleen kijken naar de twee belangrijkste richtlijnen voor kredietverstrekking, een beperkte loan-to-income ratio op basis van de NIBUD-tabellen en een beperkte loan-to-value ratio op basis van de waarde van de woning en bijkomende kosten, wordt de doorstroming op de woningmarkt sterk bemoeilijkt. Huishoudens met een restschuld kunnen op basis van de algemene richtlijnen, zonder inbreng van eigen geld, niet verhuizen: dit geldt ook voor verhuizingen naar goedkopere woningen. De Gedragscode laat echter expliciet ruimte voor het meefinancieren van restschulden. In een uitzonderingsbepaling wordt gesteld dat hypotheekverstrekkers meer dan 106% 1 van de marktwaarde van de woning aan hypotheek mogen verstrekken als er bij verkoop van een woning van de consument een restschuld is uit hoofde van de hypothecaire financiering van die woning. In dat geval mag de restschuld worden meegefinancierd. De mate waarin huishoudens worden beperkt in de doorstroming is daarom vooral afhankelijk van de mate waarin banken bereid zijn om van deze uitzondering gebruik te maken. Dit wordt in het volgende hoofdstuk uitgebreider onderzocht. 1 104 % van de marktwaarde van de woning, waar van toepassing vermeerderd met op grond van de Wet op belastingen van rechtsverkeer verschuldigde overdrachtsbelasting Amsterdam School of Real Estate 27