Exploitatieplan Kerkdriel Noord behorende bij het bestemmingsplan "Kerkdriel Noord" Definitief Gemeente Maasdriel Grontmij Nederland B.V. Arnhem, 22 februari 2010
Verantwoording Titel : Exploitatieplan Kerkdriel Noord Subtitel : behorende bij het bestemmingsplan "Kerkdriel Noord" Projectnummer : 271484 Referentienummer : Revisie : 1 Datum : 22 februari 2010 Auteur(s) : mr. K.J. van de Laar, ing. C. Eelderink E-mail adres : kristian.vandelaar@grontmij.nl, carine.eelderink@grontmij.nl Gecontroleerd door : drs. M.A.H. Schoppink Paraaf gecontroleerd : Goedgekeurd door : ir. J.J.F. Rijnhart Paraaf goedgekeurd : Contact : Velperweg 26 6824 BJ Arnhem Postbus 485 6800 AL Arnhem T +31 26 355 83 55 F +31 26 445 92 81 oost@grontmij.nl www.grontmij.nl Pagina 2 van 26
DEEL A: Toelichting Pagina 3 van 26
Inhoudsopgave 1 Inleiding... 5 1.1 1.2 Aanleiding... 5 Doel... 5 1.3 1.3.1 De Wet ruimtelijke ordening... 5 Wettelijke vereisten aan het exploitatieplan... 6 1.4 1.5 Relatie met het bestemmingsplan... 6 Noodzaak voor het vaststellen van een exploitatieplan... 7 1.6 Ligging plangebied en begrenzing exploitatieplangebied... 7 1.7 1.8 Huidige en toekomstig ruimtegebruik... 8 Wet voorkeursrecht gemeenten... 9 1.9 Eigendomssituatie en te verwerven percelen... 9 2 2.1 Exploitatieopzet... 11 Uitgangspunten exploitatieopzet... 11 2.2 2.3 Fasering... 11 Woningbouwprogramma en ruimtegebruik... 12 2.4 Locatie eisen... 15 2.5 Kostensoorten... 15 2.5.1 Inbrengwaarde... 15 2.5.2 Kosten aanleg van exploitatieplangebied... 16 2.5.3 Kosten planstructurele voorzieningen... 17 2.5.4 Plan- en VTU-kosten... 17 2.5.5 Kosten van planschade... 17 2.5.6 Overige kosten... 17 2.6 Opbrengsten... 17 2.7 Conclusie omvang verhaalbare kosten... 18 2.8 Wijze van toerekenen... 18 2.8.1 Exploitatiebijdrage per eigendom... 19 2.8.2 Koppeling exploitatiebijdrage aan bouwvergunning... 19 2.9 Aanbesteding... 19 3 Juridische aspecten... 21 3.1 Rechtsgevolgen... 21 3.2 Procedures... 21 3.2.1 Bestemmingsplan... 21 3.2.2 Vaststellingsprocedure exploitatieplan... 22 3.2.3 Herzieningsprocedure... 22 3.3 Eindafrekening exploitatiebijdrage... 23 4 Uit te voeren werken en werkzaamheden... 24 4.1 Uit te voeren werken en werkzaamheden... 24 4.1.1 Bouwrijp maken... 24 4.1.2 Woonrijp maken... 24 4.2 Eisen voor werken en werkzaamheden... 25 4.3 Regels over uitvoeren van werken en werkzaamheden... 25 5 Kaarten... 26 Pagina 4 van 26
1 Inleiding In deel A van het exploitatieplan wordt een toelichting gegeven op het exploitatieplan zoals dat behoort bij het bestemmingsplan Kerkdriel Noord. Het exploitatieplan zelf is opgenomen in deel B. In deel C zijn de bij het exploitatieplan behorende kaarten opgenomen. 1.1 Aanleiding De wens tot realisatie van de uitbreidingswijk Kerkdriel Noord kent zijn oorsprong in de visie Maasdriel 2020 +. Het hoofdthema van deze visie is leefbaarheid. De beschikbaarheid van voldoende goede en betaalbare woningen, de eigen identiteit, het versterken van sfeer en cultuur en een hoge kwaliteit van de woonomgeving zijn kernpunten in de geformuleerde ambitie. Om dit te verwezenlijken moet de gemeente Maasdriel haar eigen bevolking optimaal bedienen met passende woonmilieus voor ouderen en jongeren. In de bevolkingsopbouw is de categorie tussen 20 35 jaar ondervertegenwoordigd. Hiervoor moeten interessante en gedifferentieerde woonmilieus aangeboden kunnen worden die aansluiten op de vraag in de markt. Daarnaast zal de gemeente Maasdriel actief de markt op moeten om haar kwaliteiten voor het voetlicht te brengen bij potentiële bewoners. Het ontwikkelen van de wijk Kerkdriel Noord is één van de stappen om de hierboven geformuleerde ambitie te verwezenlijken. Het bestemmingsplan Kerkdriel Noord voorziet in de ontwikkeling van thans circa 235 woningen. Het plangebied is thans grotendeels in eigendom bij de gemeente. De gemeente zal de betreffende gronden die in hun eigendom zijn ontwikkelen. Daarnaast zullen ook de nog te verwerven gronden worden ontwikkeld. Het bestemmingsplan zal in drie fasen worden gerealiseerd. 1.2 Doel Het exploitatieplan is een nieuw instrument voor de gemeente, primair gericht op kostenverhaal in het kader van grondexploitatie. Daarnaast kunnen in het exploitatieplan locatie-eisen opgenomen worden met betrekking tot het bouwrijp maken van de gronden inclusief de aanleg van nutsvoorzieningen (zowel met betrekking tot gronden in het openbaar gebied als gronden die worden uitgegeven) en de inrichting van de openbare ruimte (woonrijp maken). Tevens kunnen regels met betrekking tot de uitvoering en over de woningcategorieën sociale woningbouw en particulier opdrachtgeverschap opgenomen worden. 1.3 De Wet ruimtelijke ordening Sinds de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) per 1 juli 2008 geldt de verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan gelijktijdig met het vaststellen van een bestemmingsplan, indien het bestemmingplan voorziet in bepaald soort bouwplannen zoals genoemd in artikel 6.12 lid 1 Wro juncto artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening. De gemeenteraad kan besluiten om (nog) geen exploitatieplan vast te stellen, indien sprake is van de in artikel 6.12 lid 2 Wro genoemde omstandigheden. Het exploitatieplan is verplicht in situaties waarin de gemeente bij de vaststelling van het bestemmingsplan niet met alle grondeigenaren binnen het plangebied een overeenkomst heeft gesloten over de grondexploitatie. In deze situaties is het kostenverhaal nog niet (geheel) anderszins verzekerd. Het exploitatieplan is dan de grondslag voor het publiekrechtelijke kostenverhaal. Tevens moet de gemeente de aanvraag voor een bouwvergunning toetsen aan het exploitatieplan en daarbij de exploitatiebijdrage in rekening brengen bij de aanvrager van de bouwvergun- Pagina 5 van 26
Inleiding ning. Het kostenverhaal is op deze wijze ook verzekerd in situaties waarin mogelijk de grondeigenaar een beroep doet op zelfrealisatie. Overigens blijft het voor de grondeigenaar mogelijk om ook na vaststelling van het exploitatieplan een overeenkomst over de grondexploitatie te sluiten, waarin hetgeen in het door de gemeenteraad vastgestelde exploitatieplan wordt overgenomen, de zogenaamde posterieure overeenkomst. Het exploitatieplan Kerkdriel Noord vormt samen met het bestemmingsplan Kerkdriel Noord het juridisch planologische kader voor de ontwikkeling conform de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro). Het bestemmingsplan legt de ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden vast en het exploitatieplan legt het kostenverhaal vast en bevat tevens locatie-eisen. De gemeente Maasdriel zal het voorliggende exploitatieplan op grond van artikel 6.12 lid 1 tegelijkertijd vaststellen met het bestemmingsplan Kerkdriel Noord. Met dit exploitatieplan is de gemeente in staat om afdwingbaar kostenverhaal te plegen, locatie-eisen te stellen en te zorgen voor binnenplanse verevening. Met dit exploitatieplan geeft de gemeente ook een nadere invulling aan de vorm van planuitvoering die zij nastreeft. 1.3.1 Wettelijke vereisten aan het exploitatieplan Artikel 6.13 Wro noemt een aantal verplichte en een aantal facultatieve onderdelen van een exploitatieplan, te weten: Verplichte onderdelen Kaart van het exploitatieplangebied; Omschrijving van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatieplangebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte; Een exploitatieopzet met daarin de volgende onderdelen: o Voor zover nodig een raming van de inbrengwaarden van de gronden, die beschouwd worden als kosten in verband met de exploitatie van die gronden; o Een raming van de andere kosten in verband met de exploitatie, waaronder een raming van de planschade; o Een raming van de opbrengsten van de exploitatie, alsmede de peildatum van de genoemde ramingen; o Een tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden; o Voor zover nodig een fasering van de uitvoering van de werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen en zo nodig koppelingen hiertussen; o De wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden. Facultatieve onderdelen Een kaart waarop het voorgenomen grondgebruik is aangegeven en de gronden welke de gemeenten beogen te verwerven; Eisen voor de werken en de werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het gebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte in het gebied; Regels omtrent het uitvoeren van de bedoelde werken en werkzaamheden; Een uitwerking van de in de artikelen 3.1, eerste lid en 3.10 derde lid van de Wro bedoelde regels met betrekking tot de uitvoerbaarheid, zoals bepalingen inzake woningbouwcategorieën of andere opstallen zoals bepaald in art. 1.1.1 Bro. Het verbod bepaalde werken of werkzaamheden uit te voeren totdat voor de betreffende gronden een uitwerkingsplan is vastgesteld. 1.4 Relatie met het bestemmingsplan Het bestemmingsplan Kerkdriel Noord heeft een globaler karakter. Middels dit bestemmingplan worden circa 235 woningen mogelijk gemaakt. Afhankelijk van de toekomstige vraag naar bepaalde woningtypen kan dit aantal hoger of lager uitvallen. De vorm van het bestemmingsplan is mede gekozen om op een flexibele wijze om te gaan met de toekomstige ontwikkelingen in de markt. Het geheel wordt uitgevoerd in een drietal fasen. Een en ander heeft ten gevolge dat het exploitatieplan deels een globaal karakter heeft. Een verantwoord kostenverhaal brengt echter met zich mee dat een nadere invulling van het plan- Pagina 6 van 26
Inleiding gebied noodzakelijk is, aangezien anders de raming der opbrengsten op onnauwkeurige wijze tot stand zou komen. De berekeningen zijn gebaseerd op het Stedenbouwkundige plan Kerkdriel Noord d.d. 22-2-2010. Het betreffende stedenbouwkundige plan geeft tevens een duidelijke indicatie voor de nadere invulling van het plangebied zowel in de eerste als in de volgende fasen. Mede vanwege de flexibiliteit en de huidige economische situatie is in de regels een bouwverbod opgenomen welke is gekoppeld aan de fasering van de uitvoering van het plangebied. Immers op grond van het bestemmingsplan en het exploitatieplan zou een particuliere grondeigenaren kunnen overgaan tot het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden, in een vorm en wijze die passend is binnen de fasering en op een wijze welke niet passend is binnen de eisen en wensen van de gemeente. 1.5 Noodzaak voor het vaststellen van een exploitatieplan Nu niet met alle grondeigenaren in het plangebied een (anterieure) overeenkomst is gesloten en ook met deze eigenaren nog geen overeenkomst is bereikt voor de verwerving van de gronden en zodoende het kostenverhaal nog niet verzekerd is, geldt de verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan. Ondanks de vaststelling van het exploitatieplan zet de gemeente de onderhandelingen voort tot minnelijke verwerving van de eigendommen van de private partijen in het plangebied. In geval de gemeente er niet in slaagt via onderhandelingen de eigendommen minnelijk te verwerven, zal de gemeente het instrumentarium van de Onteigeningswet inzetten. In situaties waarin de eigenaar een beroep doet op zelfrealisatie en onteigening door de gemeente niet mogelijk is, zijn er ten aanzien van het kostenverhaal verschillende mogelijkheden: de eigenaar sluit met de gemeente voorafgaand aan vaststelling van het exploitatieplan een overeenkomst, de zogenaamde anterieure overeenkomst; de eigenaar sluit met de gemeente na vaststelling van het exploitatieplan een overeenkomst, de zogenaamde posterieure overeenkomst; de eigenaar sluit geen overeenkomst met de gemeente en betaalt bij de verlening van de bouwvergunning(en) een exploitatiebijdrage. Na vaststelling van het exploitatieplan is dit plan leidend bij de te maken afspraken over kostenverhaal. Het sluiten van een overeenkomst heeft voor de eigenaar het voordeel dat bij de verlening van de bouwvergunning geen verplichte exploitatiebijdrage betaald moet worden. 1.6 Ligging plangebied en begrenzing exploitatieplangebied Het plangebied is gelegen ten noordwesten van de kern Kerkdriel. Net als de eerdere grootschaligere uitbreidingen van Kerkdriel gaat het hier om een locatie die is opgespannen tussen oude ruimtelijke structuren. De Hoorzik en de Veersteeg zijn historische oost west verbindingen die eindigen op de dijk. De Hoorzik begrenst het plangebied Kerkdriel Noord aan de zuidzijde, de Veersteeg aan de noordzijde, de Luttel Inghweg aan de westzijde en de Kloosterstraat aan de oostzijde. Openbare wegen begrenzen het plangebied dus aan vier zijden. Langs deze wegen is veel bestaande bebouwing aanwezig. Deze bebouwing blijft behouden en is ingepast waardoor de plangrens een grillig verloop kent. Het plangebied Kerkdriel Noord heeft een oppervlakte van circa 15 ha. De grens van het exploitatieplangebied is afwijkend van de grens van het bestemmingsplan. De reden daartoe is dat in het gebied nog een aantal te handhaven objecten/bestemmingen zijn opgenomen. De kaart van het exploitatieplangebied is opgenomen in deel C onder 1. Pagina 7 van 26
Inleiding Ligging plangebied in de gemeente 1.7 Huidige en toekomstig ruimtegebruik Het huidige ruimtegebruik Het vigerend bestemmingsplan Buitengebied, binnendijks deel, zoals dit door de gemeenteraad op 22 februari 2006 gewijzigd is vastgesteld, is op 17 oktober 2006 door Gedeputeerde Staten van Gelderland goedgekeurd. Het bestemmingsplan is op 21 december 2006 in werking getreden. Op 13 februari 2008 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State uitspraak gedaan. In deze uitspraak heeft de Afdeling besloten het besluit van Gedeputeerde Staten van 17 oktober 2006 deels te vernietigen. Als gevolg daarvan hebben Gedeputeerde Staten op 3 april 2009 een heroverwegingsbesluit genomen en daarbij besloten alsnog goedkeuring aan een aantal plandelen en alsnog goedkeuring te onthouden aan onderdelen van het plan. De percelen waar goedkeuring aan is onthouden vallen buiten onderhavig plangebied. De gronden hebben diverse bestemmingen, zoals agrarisch gebied, agrarisch gebied, bouwperceel, agrarisch gebied, bouwperceel, nader aangeduid met CH, agrarisch gebied, bouwperceel, nader aangeduid met GT, agrarisch gebied, bouwperceel, nader aangeduid met GT en 2dw en niet agrarische bedrijven, code bedrijfstype Oalg. De Hoorzik kenmerkt zich door een mix van functies, georiënteerd op de straat. Van oudsher is hier agrarische bedrijvigheid aanwezig. Inmiddels is er ook veel particuliere woningbouw en niet agrarische bedrijvigheid aanwezig. Aan de Veersteeg is de agrarische bedrijvigheid sterker aanwezig. Enkele particuliere woningen staan daar tussen de kassen en kwekerijen. Bij deze agrarische bedrijvigheid is altijd een bedrijfswoning aanwezig die georiënteerd is op de Veersteeg. Aan de Kloosterstraat zijn verschillende woningen aanwezig. De Kloosterstraat gaat over in de dijk, de Berm, waaraan dijkwoningen staan. Ten oosten van de Kloosterstraat ontwikkelt de woningstichting Maasdriel de woningbouwlocatie Empelenhof. De Luttel Inghweg is de minst bebouwde straat rondom het plangebied. Enkele woningen en een kwekerij zijn hier aanwezig. Het plangebied zelf bestaat grotendeels uit boomgaarden en enkele kassen. Toekomstig ruimtegebruik Het belangrijkste vertrekpunt voor het ontwerp van het plan was het creëren van een onderscheidend woonmilieu dat aansluit op de vraag van de woningmarkt. In en rondom Kerkdriel zijn Pagina 8 van 26
Inleiding meerdere woningbouwontwikkelingen gaande. Buitendijks wordt een bijzonder watergebonden woonmilieu ontwikkeld. Om onderscheidend te zijn is particulier opdrachtgeverschap in een dorpse sfeer het thema voor Kerkdriel Noord. De kernkwaliteiten van het dorp; rust, ruimte, groen, kleinschaligheid en geborgenheid zijn de inspiratie voor het stedenbouwkundig ontwerp. Het thema zelf je woning bouwen in een dorps woonmilieu is vertaald in een stedenbouwkundig ontwerp; kleurrijk dorp. Het betreffende stedenbouwkundig ontwerp vormt de basis voor het onderhavige exploitatieplan. Een dorps woonmilieu kenmerkt zich door een variatie in woningtypologieën. Vrijstaande, geschakelde, twee onder een kap en rijenwoningen staan door elkaar. In het plangebied is ruimte voor circa 235 woningen. Het programma gaat uit van diversiteit aan bebouwing en verschijningsvormen. In het bestemmingsplan is vastgelegd dat een deel van de gronden voor particulier opdrachtgeverschap en een deel voor sociale woningbouw bestemd is. Particulier opdrachtgeverschap vindt plaats in de vorm van bijvoorbeeld vrijstaande woningen en twee onder een kap woningen, alsmede, collectief particulier opdrachtgeverschap. Ook de sociale woningen moeten deels in de vorm van collectief opdrachtgeverschap. 1.8 Wet voorkeursrecht gemeenten Op 1 juli 2008 is de Wvg echter gewijzigd. Een aanwijzing vindt thans niet meer plaats op basis van een ontwerp doch door het vaststellen van een bestemmingsplan wordt deze geacht te zijn verlengd. De aanpassing van de wet heeft echter ook gevolgen gehad voor de werkingsduur van de diverse aanwijzingbesluiten en heeft overgangsrecht met zich meegebracht. Op basis van het overgangsrecht heeft het op 19 december 2007 genomen besluit geen maximale duur van 2 jaar, doch van 2 jaar en 6 maanden na dagtekening van het besluit, zodat thans voor 18 juni 2010 het bestemmingsplan vastgesteld dient te worden. 1.9 Eigendomssituatie en te verwerven percelen Het exploitatieplangebied is momenteel grotendeels in eigendom van de gemeente Maasdriel. Een deel van de gronden is nog in particuliere eigendom. Met een aantal van deze particuliere eigenaren is de gemeente nog in onderhandeling omtrent de aankoop van de gronden. In onderstaande tabel een overzicht van de grondposities in het plangebied en de kadastrale informatie. Gemeente Sectie Nummer Eigendom Overeenkomst Opmerking Kerkdriel N 2916 Gemeente Kerkdriel N 212 De heer R.A. Leenders Geen overeenkomst met gemeente Kerkdriel N 204 De heer W.C. de Rouw Overeenkomst met gemeente Kerkdriel N 1520 De heer W.G.A. van Namen en mevrouw M.J.P.F. van Herwaarden Kerkdriel N 1521 De heer W.G.A. van Namen en mevrouw M.J.P.F. van Herwaarden Kerkdriel N 195 Gemeente Geen overeenkomst met gemeente Geen overeenkomst met gemeente In onderhandeling omtrent aankoop Overeenkomst gesloten omtrent grondverkoop, levering nog niet plaatsgevonden. Deel gronden blijft in eigendom In onderhandeling omtrent aankoop In onderhandeling omtrent aankoop Kerkdriel N 205 Gemeente Kerkdriel N 216 Gemeente Kerkdriel N 954 Gemeente Kerkdriel N 1025 Gemeente Pagina 9 van 26
Inleiding Kerkdriel N 1026 Gemeente Kerkdriel N 1132 Gemeente Kerkdriel N 1407 Gemeente Kerkdriel N 1409 Gemeente Kerkdriel N 1411 Gemeente Kerkdriel N 1522 Gemeente Kerkdriel N 1523 Gemeente Kerkdriel N 1524 Gemeente Kerkdriel N 1525 Gemeente Kerkdriel N 1525 Gemeente Kerkdriel N 1526 Gemeente Kerkdriel N 1526 Gemeente Kerkdriel N 1527 Gemeente Kerkdriel N 1663 Gemeente Kerkdriel N 1664 Gemeente Kerkdriel N 2349 Gemeente Kerkdriel N 2917 Gemeente Kerkdriel N 857 Mevrouw A.H.M. Ackermans - van Kessel Kerkdriel N 1408 Mevrouw A.H.M. Ackermans - van Kessel Kerkdriel N 206 Mevrouw J. van Herwaarden van Alem Kerkdriel N 792 Gemeente Geen overeenkomst met gemeente Geen overeenkomst met gemeente Geen overeenkomst met gemeente Kerkdriel N 793 Gemeente Kerkdriel N 1129 NV Nuon Infra Oost Geen overeenkomst met gemeente Kerkdriel N 198 Waterschap Rivierenland Geen overeenkomst met gemeente Kerkdriel N 207 Waterschap Rivierenland Geen overeenkomst met gemeente Kerkdriel N 225 Waterschap Rivierenland Geen overeenkomst met gemeente De nog te verwerven percelen zijn opgenomen als kaart in deel C onder 4 kaartnummer 11-00- 2977-C3 bij dit exploitatieplan. In bijlage 5 is een lijst opgenomen met de nummering van perceelkavels samen met de kadastrale aanduiding. Pagina 10 van 26
2 Exploitatieopzet De Wro gaat bij het exploitatieplan uit van de fictie dat de gemeente de grondexploitatie op zich neemt. Het exploitatieplan bevat een exploitatieopzet die als basis dient voor het kostenverhaal. De in de exploitatieopzet gehanteerde uitgangspunten worden in dit hoofdstuk nader gedefinieerd en daarnaast zal de exploitatieopzet toegelicht worden. Bij de berekening van de kosten is uitgegaan van de fictie dat de gemeente de enige ontwikkelaar is in het exploitatieplangebied. 2.1 Uitgangspunten exploitatieopzet Rekentechnische uitgangspunten In de exploitatieberekeningen is rekening gehouden met de volgende rekentechnische uitgangspunten. Start plan 1.1.2009 Prijspeildatum 1.12.2009 Einddatum 31.12.2019 Looptijd 10 jaar Start uitgifte 01-01-2011 Looptijd uitgifte 9 jaar Rentevoet per jaar 5% Kostenstijging per jaar 2% Opbrengstenstijging per jaar 1% Peildatum en rente In het exploitatieplan moeten de kosten en opbrengsten geraamd worden op een eenduidige prijspeildatum. Vanaf deze prijspeildatum tot aan de datum van uitgifte wordt dan rekening gehouden met een kostenstijging, dit is ook van toepassing op de opbrengstenstijging. De rentekosten van geïnvesteerde kapitalen en overige kosten worden in rekening gebracht via het exploitatieplan. De eventuele renteopbrengsten moeten van deze kosten worden afgetrokken. In een exploitatieplangebied worden de kosten meestal in een eerder stadium gemaakt dan het moment van ontvangst van de exploitatiebijdrage, dit moet daarom in een cashflow worden uitgezet. De rente-invloeden van de voorgenomen uitgaven en nog te realiseren inkomsten worden uitgerekend door deze contant te maken en terug te rekenen naar een moment in het heden. 2.2 Fasering Voor een goed verloop van de ontwikkeling zijn afspraken over de fasering onvermijdelijk. Deze fasering wordt in de voorschriften opgenomen. De fasering van de kosten en opbrengsten in de tijd heeft uiteindelijk zijn weerslag in het financiële resultaat van de exploitatie. Het onderhavige plan kent een doorlooptijd van circa 10 jaren. Het totale woningbouwprogramma zal daarbij in een drietal fasen worden uitgevoerd. In de regels is een verbodsbepaling gekoppeld voor het ontwikkelen van de gronden welke niet passend is binnen de bepalingen van de voorgestane fasering. Pagina 11 van 26
Exploitatieopzet De fasering van het plangebied is als kaart opgenomen en weergegeven in deel C onder 2 kaartnummer 11002980-C4. Het bouwrijp maken van de gronden zal plaatsvinden medio 2010 nadat het bestemmingsplan en het exploitatieplan zijn vastgesteld. De start van de uitgifte van de kavels zal naar verwachting geschieden medio 1 e en 2 e kwartaal 2011. In de regels zal worden opgenomen dat geen bouwvergunning zal worden verleend dan nadat het bouw- en woonrijp maken is afgerond, een en ander ter voorkoming van ongewenste ontwikkelingen ter plaatse, zijnde ontwikkelingen die in de tijd en fasering uitgezet als niet passend worden ervaren. De start van een opvolgende fase zal niet eerder plaatsvinden dan nadat de bouw is gestart van circa 90% van de woningen in de betreffende fase en tevens meer dan 90% van de vrije kavels voor het particulier opdrachtgeverschap zijn uitgegeven. In de regels zal een bouwverbod worden gekoppeld aan deze fasering. 2.3 Woningbouwprogramma en ruimtegebruik Woningbouwprogramma Het bestemmingsplan Kerkdriel Noord maakt het planologisch mogelijk om circa 235 woningen te realiseren. In het bestemmingsplan is daarbij reeds aangegeven dat het aantal kan afwijken. Het belangrijkste vertrekpunt voor het ontwerp van het plan was het creëren van een onderscheidend woonmilieu dat aansluit op de vraag van de woningmarkt. In en rondom Kerkdriel zijn meerdere woningbouwontwikkelingen gaande. Buitendijks wordt een bijzonder watergebonden woonmilieu ontwikkeld. Binnen de bebouwde kom van Kerkdriel zijn meerdere inbreidingslocaties in ontwikkeling. Ten oosten van het plangebied Kerkdriel Noord situeert de woningstichting Maasdriel de woningbouwlocatie Empelenhof. Om onderscheidend te zijn is particulier opdrachtgeverschap in een dorpse sfeer het thema voor Kerkdriel Noord. De kernkwaliteiten van het dorp; rust, ruimte, groen, kleinschaligheid en geborgenheid zijn de inspiratie voor het stedenbouwkundig ontwerp. Het thema zelf je woning bouwen in een dorps woonmilieu is vertaald in een stedenbouwkundig ontwerp; kleurrijk dorp. Kleurrijk staat voor variatie en differentiatie, iedere woning, iedere straat is anders. De structuur is afwisselend, informeel en kleinschalig met veel ruimte voor groen en water. De gekozen opzet heeft een grote mate van flexibiliteit en is makkelijk faseerbaar. Een dorps woonmilieu kenmerkt zich door een variatie in woningtypologieën. Vrijstaande, geschakelde, twee onder een kap en rijenwoningen staan door elkaar. In het plangebied is thans ruimte voor circa 235 woningen. Dit aantal is een gevolg van ontwikkelingen welke hebben geleid tot de aankoop van gronden waardoor het plangebied groter is geworden. Langs de randen van het plangebied (de Kloosterstraat, de Hoorzik, de Veersteeg) is ruimte voor met name vrijstaande en enkele twee onder een kap woningen. Het plangebied zelf zal een sterkere mix van woningtypen kennen. In het beeldkwaliteitsplan staat aangegeven dat de woningen een individuele verschijningsvorm krijgen. De kavelbreedtes en dieptes zullen variëren. Een bouwkavel voor een vrijstaande woning zal niet smaller zijn dan 14 meter en de maximale kaveloppervlakte is 800 m2. Ook zullen er verschillende voortuindieptes zijn, geen strakke rooilijnen, zodat er een informele, speelse bebouwingsstructuur ontstaat. De woningen zijn altijd georiënteerd op de straat. Door bijgebouwen op een minimale afstand van de voorerfgrens te plaatsen ontstaat altijd voldoende ruimte voor het parkeren van één of meerdere auto s op het eigen erf. Bij de knoop Kloosterstraat de Hoorzik kunnen enkele senioren- of jongerenwoningen in een gestapelde vorm (maximaal twee lagen) een plek krijgen. Pagina 12 van 26
Exploitatieopzet Stedenbouwkundig ontwerp; kleurrijk dorp Afhankelijk van de toekomstige woningmarkt kunnen de accenten in het woningbouwprogramma verschuiven binnen het kader van dit bestemmingsplan. In het exploitatieplan wordt voorlopig uitgegaan van de realisering van de volgende woningtypen met aantallen. Programma Sociale huur- en/of koopwoningen Collectief particulier opdrachtgeverschap (sociale woningbouw) Collectief particulier opdrachtgeverschap (niet sociale woningbouw) Uitgeefbare gronden, waarvan: - ca 75% Particulier opdrachtgeverschap (vrijstaande woning en twee onder een kap woningen) - ca 25% Projectmatige bouw (middenduur segment en duur segmenten) en overige woningen Totalen Totaal 42 11 11 129 42 235 Tabel programma Ruimtegebruik Het voorgenomen grondgebruik is juridisch bindend vastgelegd in het bestemmingsplan Kerkdriel Noord. De functies, op de bij dit exploitatieplan behorende kaart ruimtegebruik (welke is opgenomen in deel c onder 3 opgenomen, komen overeen met de kaart van het bestemmingsplan opgenomen in deel C onder 7. De kaart Woningbouwcategorieën maakt duidelijk met welk toekomstig gebruik de eigenaren in het plan te maken krijgen. Hiervan kan onder meer worden afgeleid wat het te verwachten opbrengstpotentieel per eigenaar is. Op de genoemde kaart worden verschillende functies onderscheiden. De verkaveling is gebaseerd op het stedenbouwkundig ontwerp Kleurrijk Dorp. De begrenzing van de verschillende kavels is opgenomen op de kaart fasering, alsmede als stedenbouwkundig ontwerp in bijlage 1. In het voorgaande is het programma beschreven zoals dat thans is voorzien. Onderstaand is weergegeven wat een en ander met zich mee brengt voor het ruimtegebruik op basis van de gegevens van het bestemmingsplan. Pagina 13 van 26
Exploitatieopzet Oppervlakte Bruto plangebied (= bestemmingsplangrens) 148.222 Te handhaven 7.492 Bruto exploitatieplangebied 140.731 Ontsluiting 24.977 Openbaar groen 27.647 Water 7.070 Uitgeefbaar 81.037 Tabel oppervlakten Het onderstaande ruimtegebruik (situering van de woningbouwcategorieën) is leidend bij het verlenen van bouwvergunning. Ontwikkelingen die niet passen bij het ruimtegebruik en de gestelde aantallen worden als niet passend ervaren. Kaart Woningbouwcategorieën Te handhaven objecten/bestemmingen In het plangebied van het bestemmingsplan zijn ook een aantal te handhaven objecten/bestemmingen opgenomen. Deze zijn echter niet opgenomen in het exploitatieplangebied. Ten aanzien van deze objecten dient allereerst te worden gesteld dat op deze gronden geen bouwplannen kunnen worden gerealiseerd als bedoeld in artikel 6.2.1. Bro. Voorts geldt dat in het bestemmingsplan de huidige planologische en juridische beperking wordt gehandhaafd. Op basis van de wet van 25 juni 2009 tot wijziging van een aantal wetten, gepubliceerd in Staatsblad 2009, nummer 297, dient te worden gesteld dat in artikel 9.1.20 is opgenomen dat de artikelen 6.12 tot en met 6.22 buiten beschouwing blijven voor zover op grond van een bestemmingsplan als bedoeld in artikel 10 of 11 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening bouwvergunning had kunnen worden verleend voor een bouwplan dat na 1 juli 2008 is aangewezen krachtens artikel 6.12, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening, en bij de herziening van dat bestemmingsplan na dat tijdstip geen andere bestemmingsregeling is vastgesteld. Pagina 14 van 26
Exploitatieopzet 2.4 Locatie eisen Op grond van artikel 6.13 Wro kunnen in het exploitatieplan regels worden opgenomen omtrent de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Op grond van artikel 6.2.10 Bro kunnen deze betrekking hebben op het aantal en de situering van sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en de percelen voor particulier opdrachtgeverschap. Naast de specifieke locatie-eisen zoals genoemd in de voorschriften welke bij het bestemmingsplan horen, de regels van het exploitatieplan en de voorgenomen fasering zijn er nog specifieke locatie eisen ten aanzien van zowel de situering als het aantal sociale woningen en particulier opdrachtgeverschap noodzakelijk. In het bestemmingsplan Kerkdriel Noord zijn percentages ten behoeve van de categorie Sociaal (minimaal 22%) en Particulier opdrachtgeverschap (minimaal 64%) aangegeven ten behoeve van de uitvoering van het bestemmingsplan. Deze zijn daarbij als volgt nader te verdelen. Soort Aandeel Verdeling Particulier opdrachtgeverschap Ca. 54-55% Ca 52% Vrijstaande woningen Ca 48 % Twee onder een kap woningen Collectief particulier opdrachtgeverschap Ca. 9-10% 50% Sociale woningbouw 50% Niet sociale woningbouw Sociale huur- en/of koopwoningen Ca. 17-18% Tabel programma De resterende ca. 18% uitgeefbare woningen betreft een categorie overige woningen, waarbij ondermeer gedacht kan worden aan projectmatige bouw in het middenduur en duur segment. Afhankelijke van de wens en de vraag uit de markt is een andere typologie woningbouw mogelijk. Op de kaart Woningbouwcategorieën is deze categorie overige woningen samengevoegd met de categorie Particulier opdrachtgeverschap om zoveel mogelijk flexibiliteit mogelijk te maken. Van deze categorie woningen, ca. 171 stuks, dient ca. 75 % als Particulier opdrachtgeverschap te worden uitgevoerd. Op de kaart Woningbouwcategorieën zoals deze in de voorgaande paragraaf is opgenomen, is de situering van de betreffende woningen nader aangegeven. 2.5 Kostensoorten De via het exploitatieplan te verhalen kosten zijn limitatief beschreven in het Bro (artikel 6.2.3 e.v.). Om deze kosten op te nemen in het exploitatieplan zullen de kosten ook bij de betreffende locatie moeten horen. Er zijn drie criteria waaraan moet worden voldaan om kosten van werken en werkzaamheden bij een exploitatie in rekening te kunnen brengen via een exploitatieplan, namelijk: profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit (artikel 6.13 lid 6 Wro). In deel B is opgenomen welke kostensoorten zijn meegenomen in de exploitatieopzet. Voor zover nodig worden de kosten hieronder toegelicht. 2.5.1 Inbrengwaarde Gronden en opstallen De inbrengwaarden van de gronden welke zijn gelegen in het exploitatieplangebied zijn getaxeerd door de heer J.A.A.M. van Erp RMT, gecertificeerd makelaar-taxateur, verbonden aan Gloudemans, gevestigd Hintham 117c, 5246 AE te Rosmalen. Artikel 6.13 lid 1 onder c eerste Wro geeft aan dat in de exploitatieopzet van het exploitatieplan een raming van de inbrengwaarden van de gronden is opgenomen. Artikel 6.13 lid 5 Wro geeft vervolgens aan dat indien geen sprake is van onteigening de inbrengwaarde wordt vastgesteld op basis van de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet (de zogenoemde ver- Pagina 15 van 26
Exploitatieopzet keerswaarde). Voor gronden welke zijn onteigend of waarvoor reeds een onteigeningsbesluit is genomen, of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling ingevolge de onteigeningswet. De laatste kan echter alleen indien dit noodzakelijk en urgent is. Het ligt echter niet in de lijn der verwachtingen dat binnen 6 maanden na vaststelling van het exploitatieplan de gemeente een onteigeningsbesluit neemt, zodat de noodzaak en urgentie ontbreekt om de inbrengwaarde gelijk te stellen aan de schadeloosstelling ingevolge de onteigeningswet. Met uitzondering van een aantal percelen zijn de benodigde gronden op minnelijke basis verworven. Ten aanzien van de gronden welke nog niet in eigendom zijn bij de gemeente, zijn nog onderhandelingen gaande met de eigenaren van de betreffende gronden. De gemeente is voornemens alle benodigde gronden op minnelijke wijze te verwerven. De gemeente zal voorts, indien de gronden niet op minnelijke wijze kunnen worden verkregen, de haar ter beschikking staande mogelijkheid van een onteigeningsprocedure onderzoeken. Bij de taxatie van de inbrengwaarde is bezien op welke wijze de betreffende gronden gewaardeerd dienen te worden, zijnde op basis van de huidige gebruikswaarde of complexwaarde. Op basis van feitelijke informatie heeft de taxateur geacht de vergelijkingsmethode de meest voor de hand liggende te zijn. Hierbij wordt rekening gehouden met de ligging van het plangebied ten opzichte van de omringende bebouwing en bestaande infrastructuur alsmede de bouwmogelijkheden op basis van de feitelijk aanwezige situatie. Voor de onbebouwde percelen heeft de taxateur derhalve een ruwe bouwgrondprijs bepaald op basis van de vergelijkingsmethode, welke ruwe bouwgrondprijs gelijk is te stellen met de verkoopwaarde in het vrije commerciële verkeer. Bij het bepalen van de inbrengwaarde is voorts rekening gehouden met de in het plangebied aanwezige voorstroken. Gerekend is met een voorstrook diepte van 40 meter. De peildatum van de taxatie van de inbrengwaarden bedraagt 1 december 2009. Sloopkosten Er is rekening gehouden met de kosten van sloop van de bestaande aanwezige bebouwing in het exploitatieplangebied. In de kostenraming is uitgegaan van gemiddelde hoeveelheden. Er is geen rekening gehouden met eventuele saneringen in verband met verontreinigingen en/of asbest. De sloopkosten maken onderdeel uit van de inbrengwaarde en worden van de uiteindelijk door exploitant te betalen exploitatiebijdrage afgetrokken. 2.5.2 Kosten aanleg van exploitatieplangebied De kosten zijn berekend op basis van een "hoogwaardige" inrichtingskwaliteit, zoals opgenomen in Kwaliteitsplan IBOR Maasdriel en de IVOR Maasdriel, zoals deze zijn vastgesteld door de gemeenteraad van Maasdriel op 12 november 2009 (bijlage 2), alsmede de op het moment van de realisatie geldende gemeentelijke Basis Leidraad Openbare Ruimte (BLOR). De gehanteerde prijzen voor deze inrichting zijn bepaald op basis van ervaringscijfers en nacalculatie voor vergelijkbare locaties. Gezien het stadium van planvorming betreffen dit globale ramingen. De milieuhygiënische kwaliteit van de bodem is middels de uitgevoerde bodemonderzoeken voldoende vastgesteld en vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkelingen op de locatie. Op basis van de uitkomsten van de onderzoeken wordt geconcludeerd dat er sprake is van een verontreiniging met asbest in de bovengrond op één locatie in het gebied waarbij de interventiewaarde wordt overschreden. Op basis van de onderzoeksresultaten is de verwachting dat de verontreiniging zich beperkt tot het onverharde terreindeel tussen de mestplaat en betonverharding in de noordoost hoek van de locatie (Luttel Inghweg 1). De maximale omvang van verontreiniging is echter gering. Na het saneren van de asbestverontreiniging zijn er vanuit milieuhygiënisch oogpunt geen belemmeringen voor nieuwbouw op de locatie. In de ramingen van de kosten is hiervoor een reservering opgenomen. In de kostenraming van het woonrijp maken zijn geen kosten opgenomen voor het beheer en onderhoud van het openbare gebied. Pagina 16 van 26
Exploitatieopzet Naar aanleiding van een ingediende zienswijze heeft de gemeente nader onderzoek gedaan naar de geluidsbelasting op de toekomstige woningen vanwege de aanwezigheid van een champignonkwekerij ter plaatse van Kloosterstraat 9. Hieruit is gebleken dat aanvullende maatregelen noodzakelijk zijn om voor de woningen ten zuiden van het bedrijf een aanvaardbaar woon- en leefklimaat te garanderen. Concreet heeft dit ten gevolge dat ten zuiden van het bedrijf een geluidswerende voorziening mogelijk moeten worden gemaakt. De geluidswerende voorziening zal worden gerealiseerd in de vorm van een scherm met een lengte van 72 meter en een bouwhoogte van 3 meter. 2.5.3 Kosten planstructurele voorzieningen De wegen Veersteeg en de Hoorzik zijn niet gelegen binnen het plangebied, maar het exploitatieplangebied wordt ontsloten door een aansluiting op deze bestaande wegen. De betreffende wegen dienen echter wel als gevolg van de toename van het aantal verkeersbewegingen te worden aangepast. De kosten die hiermee gepaard gaan zijn deels, doch niet volledig, toe te rekenen aan en een gevolg van de ontwikkeling van het plangebied. De verrekening daarvan zal dienen plaats te vinden aan de hand van de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit. De kosten die hiermee gepaard gaan kunnen thans echter nog niet worden meegenomen in de exploitatieberekening, aangezien de gemeente thans nog geen structuurvisie heeft vastgesteld op basis waarvan de betreffende voorzieningen kunnen worden meegenomen. Het onderhavige exploitatieplan zal derhalve herzien dienen te worden vastgesteld op het moment dat de gemeenteraad de structuurvisie heeft vastgesteld. 2.5.4 Plan- en VTU-kosten Ten tijde van de ter inzage legging van het ontwerp exploitatieplan is nog geen ministeriële regeling ex artikel 6.2.6 Bro in werking getreden, zodat ten aanzien van deze kosten geen maximering geldt. De gemeente Maasdriel heeft er voor gekozen om gebruik te maken van de in voorbereiding zijnde regeling ten aanzien van de wijze berekening van berekenen van de planen VTU-kosten. Op basis van het voorlopige model plankostenscan grondexploitatie is een berekening gemaakt van de hoogte van de toe te rekenen plankosten voor het onderhavige exploitatieplangebied. Aan de hand van het model plankostenscan VNG/VVG/NEPROM/NVB d.d. 22 september 2009 zijn de plan- en VTU-kosten vastgesteld. 2.5.5 Kosten van planschade Het bureau Grontmij heeft in opdracht van de gemeente een planschade risicoanalyse uitgevoerd. De conclusie is opgenomen in het rapport onder projectnummer: 271484. 2.5.6 Overige kosten Onder de overige kosten vallen de rentekosten. Er wordt binnen onderhavige ontwikkeling gerekend met een rentevoet van 5%. 2.6 Opbrengsten Op basis van het stedenbouwkundig ontwerp Kleurrijk Dorp, laatstelijk aangepast op 22 februari 2010 is een op basis van de woningbouwcategorieën een analyse gemaakt welke als input heeft gediend voor de grondexploitatie. De opbrengstpotentie voor het exploitatieplangebied is afgeleid en gebaseerd op de uitgifteprijzen van bouwrijpe grond welke is vastgesteld door de gemeente Maasdriel. De uitgifteprijs per m² is onderverdeeld naar woningbouwcategorie. Deze uitgifteprijzen zijn gebaseerd op marktanalyse/vergelijking. Bij prijsvorming van de kavels voor particulier opdrachtgeverschap in de vrije sector is uitgegaan van de door de heer J.A.A.M. van Erp RMT, gecertificeerd makelaar-taxateur, verbonden aan Gloudemans, gevestigd Hintham 117c, 5246 AE te Rosmalen, vastgestelde prijs. Pagina 17 van 26
Exploitatieopzet 2.7 Conclusie omvang verhaalbare kosten Om te berekenen hoeveel kosten verhaalbaar zijn, is het allereerst van belang om te weten welke kosten verhaalbaar zijn. De kostensoorten in het Bro maken duidelijk welke kosten in beginsel verhaalbaar zijn in het exploitatieplan. Om kosten daadwerkelijk in het exploitatieplan te mogen opnemen, zullen de kosten echter ook bij de betreffende locatie moeten horen. Er zijn 3 criteria waaraan de gemeente moet voldoen om kosten van werken, werkzaamheden en maatregelen bij een bepaalde exploitatie in rekening te kunnen brengen via het exploitatieplan: Profijt: de locatie moet nut ondervinden van de te treffen werken, maatregelen of voorzieningen. Deze toets geldt alleen voor de locatie als geheel, niet per bouwperceel binnen een locatie. Bij maatregelen zoals het opheffen van stankcirkels en bij compensatie buiten het gebied schuilt het profijt in het feit dat dankzij deze ingrepen een groter gebied ontwikkeld kan worden. Toerekenbaarheid: er moet een causaal verband zijn tussen de gebiedsontwikkeling en de kosten. De werken, maatregelen en voorzieningen zouden niet aan de orde zijn zonder dat plan of de kosten worden mede gemaakte t.b.v. dat plan. Proportionaliteit: indien meerder gebieden profijt hebben van een werk, maatregel of voorziening moeten deze naar evenredigheid (neergelegd in expliciet gemaakte verdeelstaten) worden verdeeld. Dat betekent dat de gemeente transparant moet aanduiden langs welke criteria deze kosten zijn verdeeld. Vervolgens is de hoogte van de opbrengsten bepaald. Het Bro definieert de opbrengstenzijde van de grondexploitatie in artikel 6.2.7 als volgt: Uitgifte van de gronden in het exploitatieplangebied; bijdragen en subsidies van de gemeente; bijdragen en subsidies van derden; opbrengsten welke worden verkregen of toegekend i.v.m. het in exploitatie brengen van gronden die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen. Voor het bepalen van de hoogte van de te verhalen kosten geldt dat de verhaalbare kosten (inclusief inbrengwaarde) niet hoger kunnen zijn dan de opbrengsten uit het plan. Op basis van deze informatie zijn de berekeningen in de exploitatieopzet gemaakt, waarbij zowel de kosten als de opbrengsten door middel van een contante waardeberekening vergelijkbaar zijn gemaakt. Hieruit blijkt dat de contante waarde van de verwachte opbrengsten hoger is dan de contante waarde van de te verwachten kosten. Daarmee kan geconcludeerd worden dat 100 % van de kosten van het plan verhaald kunnen worden op de ontwikkelende partijen. Voor een overzicht van alle kosten en opbrengsten en de wijze van toerekenen wordt verwezen naar bijlage 4. 2.8 Wijze van toerekenen Om ook onrendabele delen te kunnen ontwikkelen is er een systematiek ontwikkeld, waarbij er een vereveningsmethodiek wordt toegepast om dit mogelijk te maken. De opbrengsten worden omgeslagen over alle uitgeefbare gronden waarop de in het Bro omschreven bouwplannen zijn voorzien. Bij de verdeling van de kosten wordt rekening gehouden met de opbrengstpotentie van de betreffende grond per categorie en vindt er dus een verdeling plaats naar draagkracht. Per onderscheiden categorie/ eigenaar wordt de opbrengstpotentie omgeslagen naar een percentage waarop de kosten verhaald zullen worden. Voor dit exploitatieplan geldt per 1 december 2009: Totale nominale kosten (excl. inbrengwaarde) 8.426.129,- Om de exploitatiebijdrage te kunnen bepalen moet men kijken naar de feitelijke situatie. De toegerekende verhaalbare kosten worden gecorrigeerd met de inbrengwaarde van de uit te geven gronden. Deze wordt in mindering gebracht bij een exploitatiebijdrage ten behoeve van een bouwvergunning of een posterieure overeenkomst. Pagina 18 van 26
Exploitatieopzet De correctie voor zelf uit te voeren werkzaamheden is ingevolge artikel 6.19 onder b Wro beperkt tot door de vergunningaanvrager op dat moment reeds gemaakte kosten. Er kan dus geen aftrek plaatsvinden voor later door de vergunninghouder nog zelf te maken kosten. Voor dat laatste zal artikel 6.22 Wro moeten worden toegepast, of een posterieure overeenkomst moeten worden gesloten. 2.8.1 Exploitatiebijdrage per eigendom In het exploitatieplan wordt per eigendom de te betalen dan wel de te ontvangen exploitatiebijdrage in een totaal bedrag opgenomen. In de Wro (artikel 6.16) is bepaald dat als aan de exploitatie verbonden kosten, verminderd met de door de gemeente in verband met die exploitatie ontvangen of te ontvangen subsidies en bijdragen van derden, hoger is dan in het exploitatieplan opgenomen bedrag van de opbrengsten van die exploitatie, slechts de kosten tot maximaal het bedrag van de opbrengsten zijn te verhalen. In de berekening van de exploitatiebijdrage (hoofdstuk 5 van deel B) is als bruto exploitatiebijdrage ( te verhalen kosten ) opgenomen de kosten welke op basis van de raming voor verhaal in aanmerking komen. Op basis van artikel 6.19 Wro dient dit bedrag echter nog gecorrigeerd te worden met ondermeer de inbrengwaarde van de gronden (opgenomen als te betalen inbrengwaarde) en de verkoop van het openbaar gebied aan de gemeente (opgenomen als te betalen openbare ruimte). Het verschil tussen deze cijfers betreft de netto te betalen bijdrage, ofwel de per bouwvergunning verschuldigde exploitatiebijdrage. 2.8.2 Koppeling exploitatiebijdrage aan bouwvergunning Burgemeester en wethouders verhalen de gemeentelijke kosten die in het kader van het onderhavige exploitatieplan zijn en/of zullen worden gemaakt, op de aanvrager van een bouwvergunning. Het verhalen van kosten bij de bouwvergunning is niet verplicht indien de gemeentelijke kosten anderszins zijn verzekerd, bijvoorbeeld in een anterieure of posterieure overeenkomst die tussen de gemeente en ontwikkelaar van de grond waarop de bouwaanvraag betrekking heeft, is gesloten. Voordat een bouwvergunning wordt verleend wordt de exploitatiebijdrage berekend c.q. herberekend. Voor de berekening wordt uitgegaan van de exploitatieopzet in het meest recent herzien exploitatieplan. Voor de berekening van de exploitatiebijdrage wordt aan de bouwvergunning een oppervlakte uitgeefbare grond toegerekend die overeenkomt met de oppervlakte van de kavel of kavels zoals opgenomen in het stedenbouwkundig plan, waarop de bouwvergunning betrekking heeft. De per bouwvergunning verschuldigde exploitatiebijdrage wordt berekend overeenkomstig de bepalingen die zijn beschreven in artikel 6.19 Wro. 2.9 Aanbesteding Op de aanbesteding van de in dit exploitatieplan genoemde werken en werkzaamheden zijn de aanbestedingsregels van toepassing. De aanbestedingsregels zijn gebaseerd op de Nota aanbestedingsbeleid 2006 van de gemeente Maasdriel welke is opgenomen als bijlage 3. Op dit moment blijft de totale investering in werken, werkzaamheden en voorzieningen beneden de drempel voor Europese aanbesteding. Mocht de totale investering wel boven de drempel voor Europese aanbesteding uitkomen, dan is op de aanbesteding van de in dit exploitatieplan genoemde werken, werkzaamheden en voorzieningen het BAO (Besluit aanbestedingsregels voor overheidsopdrachten) van toepassing. Dit houdt in dat alle werken en werkzaamheden moeten worden aanbesteed naar het Europees recht. Deze Europese aanbestedingsplicht geldt niet alleen voor een aanbesteding door de gemeente maar ook indien een private eigenaar deze werken wil uitvoeren en de geraamde prijzen boven de drempel uitkomen. Pagina 19 van 26
Exploitatieopzet Pagina 20 van 26
3 Juridische aspecten In dit hoofdstuk wordt ingaan op de rechtsgevolgen van het exploitatieplan, de vaststellingsprocedure en de herzieningsprocedure. 3.1 Rechtsgevolgen Een exploitatieplan heeft een aantal rechtsgevolgen. Het belangrijkste is dat aan de bouwvergunning een voorschrift kan worden verbonden tot betaling van een exploitatiebijdrage. In de Woningwet is voorts geregeld dat een bouwvergunning geweigerd moet worden bij strijdigheid met een exploitatieplan. Het is de verwachting dat vooral bepalingen over fasering en koppeling aanleiding kunnen geven tot een weigering van een bouwvergunning. In de Woningwet wordt voorts geregeld dat zolang een exploitatieplan niet onherroepelijk is, het College van burgemeester en wethouders een aanvraag om een bouwvergunning moeten aanhouden. Hiermee wordt voorkomen dat de gemeente met grote financiële tegenvallers wordt geconfronteerd. Het college kan de aanhoudingsplicht desgewenst, zonder voorbereidingsprocedure, doorbreken. De regels met betrekking tot locatie-eisen in het exploitatieplan hebben rechtstreekse werking, ze gelden voor een ieder. Overtreding van een verbodsbepaling in een exploitatieplan wordt aangemerkt als economisch delict in de zin van de Wet op de economische delicten. 3.2 Procedures 3.2.1 Bestemmingsplan In artikel 3.1 lid 2 Wro is geregeld dat een bestemmingsplan een maximale looptijd heeft van 10 jaren. De gemeenteraad heeft de bevoegdheid om, indien zij van oordeel is dat de in het bestemmingsplan aangewezen bestemmingen en de met het oog daarop gegeven regels in overeenstemming zijn met een goede ruimtelijke ordening, in afwijking van het tweede lid, besluiten tot verlenging van de periode van tien jaar, genoemd in dat lid, met tien jaar. Indien niet voor het verstrijken van de periode van tien jaar, genoemd in het tweede of het derde lid, de raad onderscheidenlijk opnieuw een bestemmingsplan heeft vastgesteld dan wel een verlengingsbesluit heeft genomen, vervalt de bevoegdheid tot het invorderen van rechten ter zake van na dat tijdstip door of vanwege het gemeentebestuur verstrekte diensten die verband houden met het bestemmingsplan. Grondexploitaties zijn dynamisch en worden regelmatig aangepast. De maximale looptijd van een exploitatieplan is niet geregeld in de Wro. Artikel 6.15 lid 1 Wro stelt slechts dat een exploitatieplan na inwerkingtreding ten minste eenmaal per jaar wordt herzien totdat de in dat exploitatieplan voorziene werken, werkzaamheden en bouwwerken zijn gerealiseerd. In theorie kan een exploitatieplan een langere looptijd hebben dan 10 jaren. Immers hoewel een exploitatieplan is gekoppeld aan een planologisch besluit, zoals een bestemmingsplan of projectbesluit, waarvoor een beperkte looptijd geldt, dient het exploitatieplan te worden herzien totdat de in het exploitatieplan voorziene werken, werkzaamheden en bouwwerken zijn gerealiseerd. De Wro bevat geen expliciete bepaling die de looptijd van een bestemmingsplan beperkt. De nieuwe Wro bevat wel een bepaling dat een bestemmingsplan eens in de tien jaar moet worden herzien. Het verlengen van de betreffende periode wordt gezien als een zelfstandige ruimtelijke afweging en dient gelijk te staan aan een nieuw bestemmingsplan. Het Ministerie van VROM is van oordeel dat hieruit volgens de jurisprudentie moet worden afgeleid dat uit een oogpunt van rechtszekerheid een nieuwe bestemming binnen 10 jaar uitgevoerd moet kunnen worden, althans er moet een reëel zicht zijn op uitvoering binnen 10 jaar. Daarbij kan uitvoering zo worden gelezen dat gestart moet zijn met de feitelijke uitvoering, bijvoorbeeld het bouwrijp maken. Pagina 21 van 26
Juridische aspecten De exploitatie op zich mag dus nog wel enkele jaren doorlopen. Een bestemmingsplan moet er dus in voorzien dat er binnen 10 jaar moet zijn gestart met de realisatie. De vaststelling van dit exploitatieplan is gekoppeld aan de vaststelling van het bestemmingsplan Kerkdriel Noord. De herziening van het exploitatieplan kan los van het bestemmingsplan plaatsvinden. Indien de herziening betrekking heeft op niet-structurele onderdelen, zoals de vervanging van een raming van kosten door werkelijk gemaakte kosten, is de wettelijke voorbereidingsprocedure niet van toepassing (geen beroep mogelijk). Indien er sprake is van structurele aanpassingen dan staat wel beroep open. Herziening van het exploitatieplan kan leiden tot een hogere of lagere exploitatiebijdrage, met uitzondering van die percelen waarvoor dan al een bouwvergunning is verstrekt. Het bestemmingsplan Kerkdriel Noord gaat uit van een ontwikkeling waarvan de realisatie binnen de geldigheidsperiode van 10 jaren zullen worden gestart. Het exploitatieplan zal een looptijd hebben totdat alle voorziene werken, werkzaamheden en bouwwerken zijn gerealiseerd. 3.2.2 Vaststellingsprocedure exploitatieplan Het exploitatieplan wordt voorbereid met inachtneming van de uniforme openbare voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht, met dien verstande dat de kennisgeving van de ter inzage legging tevens geschiedt aan degenen die in het kadaster als eigenaar van de gronden in het exploitatieplangebied staan vermeld. Het ontwerp van het exploitatieplan en het ontwerpbesluit tot vaststelling van het exploitatieplan liggen gedurende 6 weken ter inzage in de gemeente Maasdriel. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden hun zienswijze mondeling of schriftelijke naar voren brengen bij de gemeenteraad. Vervolgens zal de gemeenteraad het exploitatieplan gelijktijdig met het bestemmingsplan Kerkdriel Noord vaststellen en bekend maken. Na bekendmaking van de vaststelling van het exploitatieplan kan binnen 6 weken beroep worden ingediend bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Er staat echter geen beroep open als geen zienswijze is ingediend, tenzij het beroep zich richt tegen een wijziging bij de vaststelling van het exploitatieplan. Het beroep tegen een exploitatieplan is gekoppeld aan het beroep tegen het bestemmingsplan Kerkdriel Noord. De kadastrale eigenaren van gronden gelegen in het exploitatieplangebied worden binnen 4 weken na vaststelling van het exploitatieplan ingelicht over de vaststelling van dit plan, de plaats waar het plan ter inzage ligt en wanneer en bij wie beroep kan worden ingediend. Verder wordt voor alle kadastrale percelen waarvoor de verplichting bestaat aan een bouwvergunning een voorschrift tot betaling van een exploitatiebijdrage te verbinden, een aantekening ingeschreven in het gemeentelijke register van publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken. 3.2.3 Herzieningsprocedure De grondexploitatie van (grote) bouwlocaties is een langdurig en complex proces, het gehele proces neemt veelal jaren in beslag. In deze periode kunnen veranderingen optreden en het stedenbouwkundig plan verouderd raken als gevolg van veranderende marktomstandigheden. Gelet hierop wordt bij de grondexploitatieopzet gerekend met ramingen en een tijdsplanning voor het gehele proces. Gezien het voorgaande maakt de Wro het mogelijk om het exploitatieplan gedurende het proces periodiek aan te passen en te detailleren door middel van een herziening. Deze herziening vindt plaats los van het bestemmingsplan. Alleen indien de herziening van het exploitatieplan zou leiden tot strijdigheid met het bestemmingsplan, moet tegelijkertijd het bestemmingsplan herzien worden. Het exploitatieplan moet ten minste eenmaal per jaar worden herzien, voor het eerst binnen een jaar na het onherroepelijk worden van het exploitatieplan, totdat alle werken, werkzaamheden en bouwwerken die voorzien zijn in het exploitatieplan zijn gerealiseerd. Pagina 22 van 26
Juridische aspecten Er zijn twee soorten herzieningen: een herziening van uitsluitend niet-structurele onderwerpen; een herziening die (mede) structurele onderwerpen van het exploitatieplan betreft. Een herziening heeft geen gevolgen voor reeds verleende bouwvergunningen, maar wel voor nog niet verleende bouwvergunningen waarbij een exploitatiebijdrage in rekening wordt gebracht. Niet-structurele herziening Er is sprake van een niet-structurele herziening voor zover de herziening uitsluitend betrekking heeft op: uitwerking en detaillering van de ramingen van kosten en opbrengsten; aanpassing van de ramingen met inachtneming van de in het exploitatieplan aangegeven methoden van indexering; vervanging van de ramingen van de gemeentelijke kosten door gerealiseerde kosten; andere niet-structurele onderdelen. Een niet-structurele herziening van een exploitatieplan wordt vastgesteld door de gemeenteraad en treedt in werking na bekendmaking in een nieuwsblad of op een andere gebruikelijke wijze. De herziening is vrijgesteld van een verplichte voorbereidingsprocedure en er is geen bezwaar en beroep mogelijk. Structurele herziening Indien geen sprake is van een niet-structurele herziening, zoals hiervoor is aangegeven, dan is er sprake van structurele herziening. Deze herziening dient te worden voorbereid met in achtneming van de uniforme openbare voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht, met dien verstande dat de kennisgeving van de ter inzage legging tevens geschiedt aan degenen die in het kadaster als eigenaar van de gronden in het exploitatieplangebied staan vermeld. Het ontwerp van de herziening dient gedurende een periode van 6 weken ter inzage te worden gelegd. Belanghebbenden kunnen gedurende deze periode hun zienswijze mondeling of schriftelijk naar voren brengen. Na vaststelling en bekendmaking van de herziening kan binnen 6 weken beroep worden ingediend bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Er staat echter geen beroep open als geen zienswijze is ingediend, tenzij het beroep zich richt tegen een wijziging bij de vaststelling van de herziening. 3.3 Eindafrekening exploitatiebijdrage Een aanvrager om een bouwvergunning betaalt bij het verlenen van de bouwvergunning een bijdrage die gebaseerd is op (de laatste herziening van) het exploitatieplan. Het kan zijn dat achteraf de totale kosten van de exploitatie lager blijken te zijn, waardoor de aanvrager een te hoge bijdrage heeft betaald. Aan het einde van de exploitatieperiode stellen burgemeester en wethouders binnen drie maanden na de uitvoering van de werken, werkzaamheden en maatregelen, welke voorzien zijn in het exploitatieplan, een afrekening van het exploitatieplan vast (artikel 6.20.1 Wro). De betaalde exploitatiebijdragen worden herberekend volgens artikel 6.20.2 Wro. Lid 3 van dat artikel bepaalt dat, indien een herberekende exploitatiebijdrage meer dan 5% lager is dan een betaalde exploitatiebijdrage, de gemeente het verschil, voor zover het verschil groter is dan 5%, naar evenredigheid met rente terugbetaalt aan degene die houder was van de bouwvergunning (of aan diens rechtsopvolger). Indien de uiteindelijke kosten hoger zijn dan de betaalde bijdrage, is dit risico voor rekening van de gemeente. Indien de aanvrager een overeenkomst met de gemeente heeft gesloten, vindt geen terugbetaling van het verschil plaats, tenzij ter zake in de overeenkomst hiervoor bepalingen zijn opgenomen. Deze bepalingen kunnen dan ook een eventuele bijbetalingen regelen. Pagina 23 van 26
Uit te voeren werken en werkzaamheden 4 Uit te voeren werken en werkzaamheden In het exploitatieplan, deel B, is een omschrijving van de uit te voeren werken en werkzaamheden voor het bouwrijp en woonrijp maken van het exploitatieplangebied opgenomen. In dit hoofdstuk worden de uit te voeren werken en werkzaamheden nader toegelicht. Tevens zijn in het exploitatieplan regels omtrent de uitvoering van de werken en werkzaamheden opgenomen. 4.1 Uit te voeren werken en werkzaamheden 4.1.1 Bouwrijp maken Onder bouwrijp maken wordt verstaan het uitvoeren van al die werkzaamheden en werken waardoor de grond geschikt is om te bebouwen. In dit geval valt hieronder ook het ophogen van het terrein in het kader van de waterhuishouding, alsmede het aanleggen van alle nutsvoorzieningen en riolering, voor zover het betreft de aanleg van de hoofdkabels en leidingen. In deel B van dit exploitatieplan zijn deze werkzaamheden op hoofdlijnen beschreven. Daarnaast vallen bijkomende werkzaamheden en werken tevens onder bouwrijp maken en de geraamde kosten hiervan zijn tevens meegenomen in de exploitatieopzet. De genoemde werken en werkzaamheden hebben betrekking op het gehele exploitatieplangebied, dus zowel op de uit te geven gronden als op het openbare gebied. Deze werken en werkzaamheden moeten worden uitgevoerd anders is het niet mogelijk om de grond te bebouwen. De kosten van het bouwrijp maken van de grond zijn volledig toe te rekenen aan het exploitatieplangebied en komen derhalve in zijn geheel voor verhaal in aanmerking. 4.1.2 Woonrijp maken Onder woonrijp maken wordt verstaan het definitief inrichten van het openbare gebied. Het gaat hierbij niet alleen om het aanbrengen van definitieve verhardingen op wegen, fietspaden, enz., maar ook om de inrichting hiervan, zoals het aanbrengen van straatmeubilair, openbare verlichting, verkeersborden, enz. Daarnaast wordt voorzien in een aantal groenvoorzieningen en speelplekken voor kinderen, alsmede de realisatie van een geluidswerende voorziening. De inrichting van het openbare gebied en de aanleg van de openbare voorzieningen binnen het exploitatieplangebied moeten voldoen aan het Kwaliteitsplan IBOR Maasdriel en de IVOR Maasdriel, zoals deze zijn vastgesteld door de gemeenteraad van Maasdriel op 12 november 2009, alsmede de ten tijde van de realisatie geldende gemeentelijke Basis Leidraad Openbare Ruimte (BLOR). In de geraamde kosten zijn alleen de kosten opgenomen voor de realisatie van de inrichting waarbij rekening is gehouden met de hiervoor genoemde eisen aan de voorbereiding en uitvoering. De kosten voor beheer en onderhoud van de openbare ruimte zijn niet opgenomen in de exploitatieopzet. Na het uitvoeren van de werken en werkzaamheden opgenomen in deel B van het exploitatieplan is het openbare gebied binnen het exploitatieplangebied definitief ingericht. De kosten voor het woonrijp maken van het openbare gebied zijn volledig toe te reken aan het exploitatieplangebied en komen derhalve in zijn geheel voor verhaal in aanmerking. Pagina 24 van 26
Uit te voeren werken en werkzaamheden 4.2 Eisen voor werken en werkzaamheden De Wro maakt het mogelijk om eisen te stellen aan de kwaliteit van de locatie. Dit is van belang als een particuliere partij zelf wenst over te gaan tot het bouwrijp maken van de grond en de realisatie van het openbare gebied. De eisen kunnen zowel betrekking op de uitgeefbare grond als het openbare gebied. In het exploitatieplan is opgenomen dat op de voorbereiding en uitvoering van te uit te voeren werken en werkzaamheden het Kwaliteitsplan IBOR Maasdriel en de IVOR Maasdriel, zoals deze zijn vastgesteld door de gemeenteraad van Maasdriel op 12 november 2009, van toepassing zijn, alsmede de ten tijde van de realisatie geldende gemeentelijke Basis Leidraad Openbare Ruimte (BLOR). Daarnaast is een verbod opgenomen om in strijd met deze algemene voorwaarden te handelen. Indien van de algemene voorwaarden wordt afgeweken heeft de gemeente de mogelijkheid om handhavend op te treden. Om toch nog enigszins flexibel te kunnen zijn is opgenomen dat het College van het verbod kan afwijken indien een gelijkwaardige andere oplossing door een ontwikkelaar wordt voorgesteld. Afwijking van het verbod is alleen mogelijk als het College hiervoor een ontheffing heeft verleend. 4.3 Regels over uitvoeren van werken en werkzaamheden De Wro maakt het mogelijk om naast locatie-eisen ook regels te stellen over het uitvoeren van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken inclusief de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte. Daarnaast is een fasering vastgelegd in het exploitatieplan. Ten aanzien van het uitvoeren van de werken en werkzaamheden gelden de voorwaarden en ontwerpnormen zoals opgenomen in het Kwaliteitsplan IBOR Maasdriel en de IVOR Maasdriel, zoals deze zijn vastgesteld door de gemeenteraad van Maasdriel op 12 november 2009, alsmede de ten tijde van de realisatie geldende gemeentelijke Basis Leidraad Openbare Ruimte (BLOR). Andere regels met betrekking tot de uitvoering van werken en werkzaamheden worden niet noodzakelijk geacht. Pagina 25 van 26
5 Kaarten In de bijlagen zijn kaarten van het plangebied opgenomen. In de diverse hoofdstukken en in de voorschriften wordt naar deze bijlagen verwezen. In dit hoofdstuk wordt de functie van de kaarten toegelicht. Kaart Exploitatieplangebied De op grond van artikel 6.13.1.a Wro verplichte kaart geeft de begrenzing van het exploitatieplangebied weer. Het exploitatieplangebied komt grotendeels overeen met het bestemmingsplangebied. Deze kaart is opgenomen in deel C onder 1 met nummer 11-00-2976-C3. Kaart Fasering Op basis van de faseringsvoorwaarden is het verkavelingplan van de kaart grondgebruik in een fasering gezet. Deze kaart is opgenomen in deel C onder 2 met nummer 11-00-2980-C3. Kaart Woningbouwcategorieën Op deze kaart is aangegeven welk grondgebruik wordt voorgestaan. De tekening komt uiteraard in grote lijnen overeen met de bestemmingsplankaart. Op de tekening zijn ook de oppervlakten van de verschillende grondgebruikfuncties (uitgeefbare grond, groen, water, verharding) weergegeven. De kaart is verder gebaseerd op het stedenbouwkundig plan Kleurrijk Dorp. De kaart functioneert hierdoor tevens als verkavelingplan. Op de kaart zijn ook de beoogde plaatsen van de inritten en uitritten aangegeven. De grondgebruikkaart vormt, voor zover het betreft de nog te verwerven percelen, tevens de onteigeningsbasis voor het onteigenen ten behoeve van de openbare ruimte. Daarnaast geeft de kaart inzicht in het in staat zijn van een eigenaar om zelf een perceel te ontwikkelen; ook dit is van belang voor een mogelijke onteigening. Deze kaart opgenomen in deel C onder 3 met nummer 11-00-2981-C3. Kaart Nog te verwerven percelen Het betreft hier de kadastrale kaart met sectienummers en eigendomsaanduiding. Deze kaart geeft ook aan welke percelen de gemeente nog aan wil kopen. Deze kaart is opgenomen in deel C onder 4 met nummer 11-00-2977-C3. Kaart Bouwrijp maken De kaart geeft een beschrijving van de uit te voeren civiele werken en werkzaamheden voor het bouwrijpmaken. De kaart is gebaseerd op het programma van eisen. Deze kaart opgenomen in deel C onder 5 met nummer 11-00-2979-C3. Kaart Woonrijp maken De kaart geeft een beschrijving van de uit te voeren civiele werken en werkzaamheden voor het gebruiksrijp maken. De kaart is gebaseerd op het programma van eisen. De buiten het plan liggende oppervlakten zijn zichtbaar gemaakt. Deze kaart opgenomen in deel C 6 onder met nummer 11-00-2979-1-C3. Kaart Bestemmingsplankaart De kaart geeft het grondgebruik volgens het bestemmingsplan aan en is gelijk aan de kaart van het bestemmingsplan. Deze kaart is opgenomen in deel C onder 7. Pagina 26 van 26