21 14 In de eerste drie kwartalen van 14 is het totaal aantal transacties met een stijging van 4% sterk toegenomen ten opzichte van de eerste drie kwartalen van 1. De markt lijkt bezig met een sterke opleving. Naar alle waarschijnlijkheid evenaart het aantal verkopen aan het eind van het jaar de aantallen die we kennen uit de periode van voor het inzetten van de kredietcrisis in. Voor alle woningtypen, gemeten over heel Amsterdam, geldt dat de mediane vierkantemeterprijzen stijgen. Alleen de appartementen in oost laten een sterke daling zien (-,2%). Ook als we naar de ontwikkeling van de mediane vierkantemeterprijzen per stadsdeel kijken, zien we het merendeel van de stadsdelen erg goed scoren. kent een prijsontwikkeling van %. De prijsontwikkeling in de stadsdelen, en varieert tussen de 6% en 6,%. Alleen met een kleine plus en oost met een min van,4%, blijven achter op de ontwikkelingen. In dit hoofdstuk geven we een overzicht van de ontwikkelingen in de verschillende stadsdelen. Zodoende vormt dit hoofdstuk een samenvatting van de uitgebreide rapportage in tabellen op de pagina s tot 7. Aantal transacties per stadsdeel Figuur 17 toont het aantal transacties per woningtype per stadsdeel in de eerste drie kwartalen van 14 en figuur 1 toont de verandering met de eerste drie kwartalen van 1. is in 14 koploper bij het totaal aantal transacties (1.6), gevolgd door stadsdeel (1.494). Over de eerste drie kwartalen van 1 werden in 1.4 huizen verkocht en in 944. Voor Amsterdam als geheel is het aantal transacties met 4% toegenomen ten opzichte van de eerste drie kwartalen van 1. Opmerkelijk is de extreem sterke stijging van het aantal transacties in (6%). In oost is de stijging met 2% het laagst, maar nog altijd fors. Prijsontwikkeling per stadsdeel De verschillen tussen de stadsdelen zijn groot. In het was de mediane verkoopprijs van een woning in de eerste drie kwartalen van 14.. oost is met een mediane transactieprijs van 1. het goedkoopste stadsdeel. In zijn de mediane transactieprijzen het sterkst gestegen (,%), op de voet gevolgd door (7,%), (7,%) en (7,2%). Ook kent een forse stijging van,%. In is de ontwikkeling van de mediane transactieprijs met 1,2% beperkt. En in oost is sprake van een sterke daling (-7,%). In de stadsdelen,, en is de vierkantemeterprijs sterker gestegen dan de transactieprijs, zoals figuur 22 laat zien. Er zijn dus verhoudingsgewijs meer kleinere woningen verkocht tegen een hogere prijs per vierkante meter dan vorig jaar. In is de vierkantemeterprijs gestegen en de mediane transactieprijs gedaald. In oost is de daling van de mediane transactieprijs sterker dan de daling van de vierkante meterprijs. In beide stadsdelen zijn over de hele linie meer kleine woningen verkocht. Alleen in stadsdeel zijn meer grotere woningen verkocht, hier is de stijging van de mediane transactieprijs sterker dan de stijging van de vierkante meterprijs. Omdat er van jaar op jaar verschillende typen woningen worden verkocht met een verschillende oppervlakte, is het beter om de prijsontwikkeling per vierkante meter per type te bekijken (zie figuur ). Appartementen bouwjaar vóór 194 Van dit woningtype zijn de stadsdelen en, net als in de afgelopen jaren, koploper bij het aantal transacties. Bovendien zijn in beide stadsdelen meer vooroorlogse woningen verkocht dan in het voorafgaande jaar. Voor geheel Amsterdam is de mediane vierkante meterprijs van dit type met 6,9% gestegen. (,7%), (6,6%), (6,9%) en (,%) vertonen een prijsstijging per vierkante meter, terwijl (-,%) een lichte prijsdaling laat zien. Appartementen bouwjaar 194-197 De meeste woningen van dit type zijn verkocht in de stadsdelen en. Ook hier zien we in beide stadsdelen een toename van het aantal transacties. De mediane transactieprijs per vierkante meter is voor dit type naoorlogse appartementen in 14 met 9,2% sterk gestegen. Maar het beeld per stadsdeel is opnieuw wisselend. laat de sterkste prijsstijging zien (1,9%), terwijl een prijsdaling vertoont (-1,6%).
22 14 17 Transacties 1ste t/m de kwartaal 14 bouwperiode voor 194 bouwperiode 194-197 bouwperiode 1971-199 bouwperiode na 199 9 12 17 7 721 1.29 9 6 17 11 1.494 1 217 24 2 116 1 1.199 21 6 1 74 1.6 7 166 2 74 9 1 11 19 1 2 oost - 9 14 19 4 221 Totaal.2 6 72 76 2.9 Totaal 1 Verschil transacties 1ste t/m de kwartaal 1 en 1ste t/m de kwartaal 14* bouwperiode voor 194 bouwperiode 194-197 bouwperiode 1971-199 bouwperiode na 199 9 11 1 2 17 16 2,% Totaal in % 41 1 2 7 1,% 1 6 7 4 179 4,1% 447 6 29 1 2,% 194 1 12 9 424 6,4% -7 1 4 69 12 44,1% oost 4 1 7 44 24,9% Totaal 1. 14 19 1 2.62,% * Voor 14 wordt uitgegaan van de voorlopige cijfers
2 14 19 Mediane transactieprijs van alle woningen in 1 en de eerste kwartalen 14.. 2. 16. 1. eerste kwartalen 14 oost Ontwikkeling mediane transactieprijs per m 2, eerste kwartalen 14 bouwperiode voor 194 bouwperiode 194-197 bouwperiode 194-197 Appartementen, bouwjaar na 199,7-1,6,9 4, 1,, 6,6 1,9 9,,2 6, 4,9 1, 7, 9,2 6,4 6,9,7 -,2 2,1 1,4 6,, 6, 6,1 4,1,2,9 -, 1,2 2,2 -,1, oost -,2, -,4 Totaal 6,9 9,2,9,7,6 Totaal
24 14 Appartementen bouwjaar 1971-199 De meeste appartementen in deze bouwjaarklasse zijn in verkocht, gevolgd door oost en. is, net als bij de vroegnaoorlogse appartementen, het stadsdeel met de grootste prijsstijging per vierkante meter (9,%). Daarna volgen met,9% en met 6,1%. De stadsdelen en oost laten een prijsdaling zien van respectievelijk,2% en,2%. Amsterdam als geheel laat een prijsstijging van,9% zien. Appartementen bouwjaar na 199 Relatief nieuwe appartementen, gebouwd na 199, zijn vooral verkocht in stadsdeel. De mediane prijs per vierkante meter is voor Amsterdam als geheel gestegen met,7%. stijgt met 7,% het sterkst. kent de kleinste stijging: 2,1%. 14: herstel, maar per stadsdeel verschillend Het jaar 14 laat in alle stadsdelen ten opzichte van 1 stijgende verkoopaantallen zien. Voor alle stadsdelen op en oost na geldt dat zowel de transactieprijzen als de vierkantemeterprijzen gestegen zijn. Voor geldt dat de vierkantemeterprijs een lichte stijging laat zien (,%), maar dat de transactieprijs daalt (-2,7%). Alleen oost profiteert nog niet van de positieve ontwikkelingen op de Amsterdamse woningmarkt. Het aantal verkochte woningen is dan wel met 2% gestegen, de gemiddelde transactiesom is 6,% gedaald en de prijs per vierkante meter is,4% gedaald. De stadsdelen en zijn koploper bij het aantal verkopen van eengezinswoningen in de eerste drie kwartalen van 14. De mediane prijs per vierkante meter is voor Amsterdam als geheel gestegen met,6%. Stadsdeel (1,%) en (9,2%) kennen de sterkste stijgingen. Stadsdeel kent een lichte daling (-,1%). De prijsstijging in de overige stadsdelen varieert tussen de,2% en 1,4%. -14: sterker prijscontrast binnen en buiten ring Als we een langere periode beschouwen, blijkt dat stadsdelen als oost, en in de periode voor de crisis niet de sterke prijsstijgingen hebben gekend die we hebben gezien in stadsdelen als en (zie figuur 2). Ter illustratie: een gemiddelde woning in oost werd in voor 2. verkocht. In, op de top van de markt, lag dat bedrag op.. Stadsdeel maakte echter een stijging door van bijna 294. in naar bijna 7. in. De crisis zorgde in beide stadsdelen voor dalende prijzen. Maar in liggen die prijzen inmiddels weer op het niveau van, terwijl we in oost terug moeten naar de eeuwwisseling om dergelijke lage verkoopprijzen tegen te komen. Een gemiddelde woning kost nu in oost 1., terwijl die in. kost, ruim drie maal zoveel. Als we naar het aantal transacties kijken, zien we in alle stadsdelen een daling vanaf het topjaar 7 tot en met 1 (zie figuur 24).
21 Aanbod en verkopen per stadsdeel 2 14 1% % 6% % Ontwikkeling verkopen eerste kwartalen 1 en % eerste kwartalen 14 % Ontwikkeling aanbod tussen 1 januari 1 en 1 januari 14 -% -% oost 22 Ontwikkeling mediane verkoopprijs en prijs per m 2 1% % 6% 4% Ontwikkeling mediane verkoopprijs 1 1ste-de kwartaal 14 2% % Ontwikkeling mediane verkoopprijs per m 2 1 1ste-de kwartaal 14-2% -4% -6% oost
26 2 Mediane verkoopprijs per stadsdeel 14 per jaar (-14).. 2... 1. 1... oost 6 7 9 1 11 12 1 14 24 Aantal transacties per stadsdeel per jaar (-1) 2. 2. 1. 1. oost 6 7 9 1 11 12 1