VvE Ierlandstraat 1.
2. Wie is Univeste o Landelijk werkende organisatie voor totaal onderhoud. o Opsteller Meerjaren onderhoudsplan. o Begeleider en besteksbepaler in offerte aanvraag. o Mogelijkheid tot Meerjaren onderhoudsabonnement - indien investering > eigen vermogen o Mogelijkheid tot vast abonnementsbedrag per maand of jaar o Coördinator tijdens de gehele uitvoering o Directievoering en kwaliteitsbewaking i.s.m. Heijmans
3. Opdracht aan Univeste o Inventariseer technische staat van onderhoud o Maak op basis van inventarisatie een meerjaren plan dat: - voldoet aan technische behoefte - financieel haalbaar is en aansluit op de servicelasten - bijdraagt aan de leefbaarheid en meer wooncomfort - bijdraagt aan een betere uitstraling van het pand - terugdringing energiekosten en beoordeling duurzaamheid - alle kosten meeneemt van achterstallig en toekomstig onderhoud
4. Doel van de avond o Informeren over staat van onderhoud gebouw o Informeren over mogelijke energiebesparende ingrepen o Informeren over toekomstige onderhoudsverplichtingen o Inzage geven in de kosten van het onderhoud o Vragen beantwoorden o Suggesties vanuit de Algemene ledenvergadering verwerken
5. Plan van aanpak 1. Intake gesprekken met uw bestuur - inzake bestaande situatie - woonwensen die er zijn - budget en financiële mogelijkheden - vaststellen selectiecriteria uitvoerende bedrijven 2. Opstellen van geëiste bestekken 3. Organisatie van een technische opname 4. Inventarisatie en beoordeling offertes 5. Opstellen meerjarenplanning 6. Verwerken tot een technisch en financieel haalbaar Meerjaren onderhoudsplan
6. Galerijen (betonrestore) o Afschotlaag is slecht, waardoor water blijft staan o Verflagen laten los o Incidentele betonschade door corrosie o Afvoerputten van staal corroderen en voeren slecht af door corrosie en afschot o Vervuiling van de voorzijde van de galerij door aflopen regenwater van de plaatstalen panelen
7.
8. Galerijen (advies/oplossing) o Twee opties: 1. totaal opbrengen afschotlaag + coating 2. opvijzelen middendeel en aanbrengen afschotlaag Afschot Vijzelen Afschot
9. Galerijen (advies/oplossing) o Voorkeur : - opvijzelen middendeel en aanbrengen afschotlaag - vanwege hoge extra gewicht door afschotlaag o Ophogen diktekant o Nieuwe afvoeren o Herstel platen o Vloeren en plafond afwerking
10. Bouwkundig (Heijmans bouw) Wensen vanuit het bestuur o Verbeteren isolatie ter plaatse van de galerijzijde door het verwijderen van de asbestpanelen o Daar waar mogelijk energiebesparende maatregelen o Verbeteren uitstraling en kwaliteit van het complex
11. Bouwkundig (advies/oplossing) o Verwijderen van de asbestpanelen o Vervangen door geïsoleerde sandwich panelen (tevens worden de afvoeren vervangen) o Vervangen van de totale verlichting door hoogwaardige led-verlichting, met lage onderhoudskosten Voordelen: - comfort / klimaat - geen koudebrug - lagere stookkosten - lagere energiekosten
12. Balkonhekken (FEK metaal) o Glazen hekken geven complex enorm aanzien o Besparing in onderhoud van huidige metalen hekken o Technisch volstaan de hekken matig o Nu doen i.v.m. overige werkzaamheden aan beton galerijen en nieuwe sandwich panelen Voordelen: - Onderhoudskosten - Waarde verbetering - Aanzien - Concurrentie voorsprong
13. Dak (Consolidated) o Lage isolatiewaarde o Verkerend in matige staat o Losse daktrimmen o Gecorrodeerde hemelwater afvoeren o Schoorstenen in slechte staat (lood en voegen) o Kitvoegen staan open o Toplaag +/- 15 jaar o Dakvervanging uiterlijk 2019
14. Dak (advies/oplossing) o Dak kan nog wel even mee, tot uiterlijk 2019 o Dan aanbrengen nieuwe dakbedekking op het hoofdgebouw inclusief 70 mm isolatiepakket o Daken liftopbouwen en luifels alleen overlagen o Overal aanbrengen nieuw randwerk o Herstel schoorstenen o Vernieuwing hemelwaterafvoeren o Aanbrengen veiligheidssysteem
15. Schilderwerkzaamheden o Sikkens bouwverven heeft verftechnisch advies gemaakt o Schilderwerk - voorgevel dateert vanaf 2006 - achtergevel 2011 o Vooral bij asbest panelen is schilderwerk slecht o Veel woningen met enkele beglazing
16. Schilderwerk (advies/oplossing) o Modernisering en aanpassing kleurstelling 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 Keuze 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 Schilderwerk buiten Houtwerk galerijgevel X X X X Houtwerk balkongevel X X X Houtwerk kopgevels X X Bouwplaatskosten X X X X X X X Reinigingskosten X X Dakopbouw X X X Betonwerk entrees X X Betonwerk galerijgevel X X Betonwerk balkongevel X X X Betonwerk kopgevels X X X Bouwplaats/klimkosten X X X X X X X Reinigingskosten X X X X X Schilderwerk binnen hal + trappenhuis links hal + trappenhuis rechts X X Reinigen kunststof kozijnen Reinigen balkongevel X X Glasvervanging woningen Standaard appartement 1.164 App. met balkon op kopgevel 1.512
17. Verwarming probleemstelling 1. Verouderde installatie 2. Dure olieprijs 3. Achterstand in afrekening stookkosten 4. Te hoog energieverbruik Wens vanuit bestuur i.v.m.achterstand afrekening stookkosten - voor individuele ketels.
18. Alternatieven Vervangen door Olie gestookt Gas gestookt Individueel Investering CV 200.000,- Meerprijs t.o.v. olie 0,- 60.000,- 600.000,- Aanpassing bouwkundig 0,- 5.000,- 100.000,- Sub totaal meerprijs 65.000,- 700.000,- Besparing brandstof t.o.v. olie 0,- 25.000,- 25.000,-
19. Conclusie CV installatie 1. Individuele ketel alleen haalbaar indien bijdrage vanuit bewoners van +/- 5.000,- 2. Keuze voor gas gestookte collectieve ketel kost +/- 65.000,- meer dan vervanging door olie gestookte collectieve ketel, maar de brandstofbesparing levert +/- 25.000,- per jaar op; dus in nagenoeg 3 jaar terugverdient.
20. Financiële haalbaarheid (Univeste) Uitgangspositie: 1. Geen mogelijkheden tot eenmalige bijdrage per bewoner. 2. In huidige servicebijdrage is reeds opgenomen 105,- gemiddeld per woning voor onderhoud.
21. Financiële consequenties 1. Keuze voor uitvoering alle besproken elementen m.u.v. de CV levert een kostenpatroon op ( 104,50) dat nagenoeg blijft binnen de reservering in de huidige servicebijdrage ( 105,-)*. (oftewel geen stijging in servicebijdrage) 2. Keuze voor uitvoering CV collectief gasgestookt levert een kostenpatroon ( 17,52) op die nagenoeg gelijk is aan de besparing in afrekenkosten. * in overleg met bestuur opgenomen bij punt 1; 250k aanbetaling en bij punt 2; 175k
22. Meerjaren onderhoudsplan Jaar VvE Aparte VvE Keuze 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 Abon. uit kas bewoner 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 Schilderwerk buiten Houtwerk galerijgevel X X X X X Houtwerk balkongevel X X X X Houtwerk kopgevels X X X Bouwplaatskosten X X X X X X X X Reinigingskosten X X X Dakopbouw X X X X Betonwerk entrees X X X Betonwerk galerijgevel X X X Betonwerk balkongevel X X X X Betonwerk kopgevels X X X X Bouwplaats/klimkosten X X X X X X X X Reinigingskosten X X X X X X Schilderwerk binnen Centr. hal + trappenhuis links X X Centr. hal + trappenhs rechts X X Reinigen kunststof kozijnen Reinigen balkongevel X X X Glasvervanging woningen Standaard appartement App. met balkon op kopgevel X X Bouwkundige zaken Asbest pannelen verwijderen X X Sandwich panelen leveren X X Lichtplan X X Vervangen HWA X X
23. Meerjaren onderhoudsplan (vervolg) Jaar VvE Apart VvE Keuze 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 Abon. uit kas bewoner 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 Hekwerken Vervangen galerijhekken X Vervangen balkonhekken X Windschermen galerij X Hoogwerker X X Gevelherstel nieuwe afschotlaag X X Impreg. Kopgevel zuid x X Dakbedekking Verv. dakbedekkingspakket X pm Onderhoudscontract X X X X X X X X X X X X X X X X Installatietechniek Hydrofoorinstallatie CV ketels vervangen Schakelkasten Onderhoud hydrofoor/cv X X X X Liftinstallaties Liftrenovatie X X Lift onderhoud X pm pm pm pm pm pm pm pm pm pm pm pm pm pm 896.392 107.435 20.866 38.070 25.593 297.803 34.958 35.907 119.067 3.008 15.173 33.241 3.287 3.385 3.487
24. Meerjaren plan CV-installatie Jaar 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 Installatietechniek CV ketels vervangen (Gas) X Rookgaskanalen X Verdelers/leidingen X Gasleiding + detectie X OH gasdetectie X X X X X X X X X X X X X X X Gasleiding inspectie/ebi X X X X Expansievaten X Schakelkasten X Hydrofoorinstallaties X OH hydrofoorinstallaties X X X X X X X X X X X X X X X Bodemonderzoek X OH Kontrakt CV Ketels X X X X X X X X X X X X X X X Stelpost bodemsanering X Totale investering incl. BTW 334.785 2.104 2.178 15.432 4.222 2.418 2.504 2.594 4.860 2.784 2.885 2.990 5.605 3.213 3.332
*** verschil in kosten tussen oliegestookte installatie en nieuwe gasintallatie wordt aangewend voor betaling abonnement CV 25. Uitgaven 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 Verzekeringen en heffingen Verzekeringen 10.967 12.832 13.153 13.482 13.819 14.164 14.518 14.881 15.253 15.634 16.025 16.426 16.837 17.257 17.689 18.131 Huisvestingskosten Verbruik electra 9.622 9.863 4.044 4.145 4.248 4.355 4.463 4.575 4.689 4.807 4.927 5.050 5.176 5.306 5.438 5.574 Waterverbruik 17.774 18.218 18.674 19.141 19.619 20.110 20.612 21.128 21.656 22.197 22.752 23.321 23.904 24.502 25.114 25.742 Schoonmaakkosten 18.215 18.670 19.137 19.616 20.106 20.609 21.124 21.652 22.193 22.748 23.317 23.900 24.497 25.110 25.737 26.381 Onderhoud Algemeen onderhoud 5.087 5.214 5.345 5.478 5.615 5.755 5.899 6.047 6.198 6.353 6.512 6.675 6.841 7.012 7.188 7.367 Onderhoud & Abonnement CV * 11.433 11.719 Onderhoud liftinstallaties * 1.298 1.330 Abonnement liftinstallaties 5.621 5.762 5.906 6.054 6.205 6.360 6.519 6.682 6.849 7.020 7.196 7.376 7.560 7.749 7.943 8.141 Onderhoud & Abonnement Hydrofoor * 208 213 Tuinonderhoud en bestrating 3.200 3.280 3.362 3.446 3.532 3.621 3.711 3.804 3.899 3.996 4.096 4.199 4.304 4.411 4.522 4.635 Administratie kosten vergoeding administratie 12.988 13.313 13.646 13.987 14.336 14.695 15.062 15.439 15.825 16.220 16.626 17.041 17.467 17.904 18.352 18.810 Ondersteuning derden Kosten technische ondersteuning 7.134 7.312 7.495 7.683 7.875 8.071 8.273 8.480 8.692 8.909 9.132 9.360 9.594 9.834 10.080 10.332 Reservering Toevoeging Reservering Groot Onderhoud ** 126.500 129.663 Univeste Onderhoudsabonnement MJOP 137.936 137.936 137.936 137.936 137.936 137.936 137.936 137.936 137.936 137.936 137.936 137.936 137.936 137.936 Univeste Onderhoudsabonnement CV 23.125 23.125 23.125 23.125 23.125 23.125 23.125 23.125 23.125 23.125 23.125 23.125 23.125 23.125 (B) Totale kosten 230.048 237.390 251.821 254.091 256.416 258.800 261.244 263.748 266.315 268.947 271.644 274.408 277.242 280.147 283.124 286.175 Opbrengsten Service bijdragen 235.872 241.769 247.813 254.008 260.359 266.868 273.539 280.378 287.387 294.572 301.936 309.485 317.222 325.152 333.281 341.613 Exploitatie resultaat Gas versus Olie *** 23.481 24.068 24.670 25.286 25.919 26.567 27.231 27.912 28.609 29.325 30.058 30.809 31.579 32.369 Rente 3.978 6.038 8.139 2.179 2.571 2.376 2.912 3.529 1.113 1.854 2.685 2.841 3.850 4.472 5.676 6.695 (A) Totale opbrengsten 239.850 247.807 279.433 280.255 287.599 294.530 302.370 310.474 315.731 324.338 333.231 341.650 351.129 360.433 370.536 380.677 Exploitatie resultaat (A-B) 9.802 10.417 27.612 26.164 31.183 35.730 41.127 46.725 49.416 55.391 61.587 67.242 73.887 80.286 87.413 94.501 aanbetaling abonnement MJOP -250.000 aanbetaling abonnement CV -175.000 Uitvoering werk buiten Abonnement Dakvervanging 196.627 Standleidingen / HWA 44.153 51.203 57.932 Huistelefoon / belbord 11.174 Aanpak liftinstallaties 32.412 19.499 68.360 totale kosten buiten abonnement - - - 44.153 - - 207.801 - - 51.203-32.412-19.499 126.292 Ontwikkeling Res. Groot Onderhoud 402.544 542.624 145.236 171.400 158.430 194.161 235.287 74.212 123.627 179.019 189.402 256.644 298.119 378.405 446.319 414.528 Toekomstige prijsontwikkeling 2,5% Indexering bijdragen gemeenschappelijk : 2,5% * wordt onderdeel abonnement ** reservering wordt vervangen door abonnementen, rest resultaat wordt toegevoegd aan reserve groot onderhoud
26. Resumé voorlichtingsavond 1. Gelegenheid tot vragen 2. Samenvatting en vervolgafspraken door het bestuur van de VvE naar de eigenaren 3. Sluiting voorlichtingsavond