Verantwoordelijke uitgever: Erik Van Tricht, Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat, Bergstraat, 30-34 - 1000 Notarisbarometer Vastgoed VASTGOEDACTIVITEIT IN T/3 Juli - september 2016 n 30 3 DE TRIMESTER 2016 www.notaris.be 106,4 106,8 101,7 103,4 105,9 102,8 98,9 101,4 99,2 105,0 105,3 104,7 115,4 112,1 111,8 118,0 116,1 127,0 127,9 115,8 2012 2013 2014 2015 2016 Het startpunt voor de vastgoedindex is het 3 de trimester 2007. Toen bedroeg de index 100. Minder vastgoedtransacties in het 3 de trimester 2016 De index van de vastgoedactiviteit in het 3 de trimester bedraagt 115,8, vergeleken met 127,9 in het 2 de trimester, wat neerkomt op een daling met -9,5%, die grotendeels te wijten is aan het seizoensgebonden karakter ervan. De vakantiemaanden zijn doorgaans een kalmere periode in termen van verkoopovereenkomsten. Er is sprake van een lichte daling met -1,9% vergeleken met het 3 de trimester 2015 (118). In 2015 was er in de zomermaanden nauwelijks een terugval. Dit jaar was er in juli een duidelijke daling van -16,1% vergeleken met juli 2015; de maand augustus was echter drukker dan vorig jaar (+3%), terwijl het aantal verkoopovereenkomsten in september een perfecte status-quo liet optekenen (0%). Toch doet 2016 het voorlopig beter dan 2015: als we terugblikken op de eerste negen maanden van dit jaar, registreren we een toename met +8,4% van het volume vastgoedtransacties versus dezelfde periode van 2015. Op macro-economisch niveau De vertrouwensindex van de consumenten daalt opnieuw van -6 in juni naar -10 in september, ondanks waarden van -4 tijdens de zomermaanden. De vertrouwensindex van de ondernemingen (bron: BNB), die in juni op 0,7 stond, daalde eveneens en ging in het augustus weer negatieve regionen opzoeken in augustus (-3,1). Toch kon hij zich in september lichtjes herstellen om uit te komen bij -2,2. Het bouwsegment is niet vreemd aan die daling, want daar daalt de vertrouwensindex van -3 in juni naar -5,7 en september. Het optimisme dat bij de ondernemers was vastgesteld, heeft plaats moeten ruimen voor een meer gemengd gevoel dat versterkt werd door de grote herstructureringsaankondigingen. Toch blijkt het aantal oprichtingen van vennootschappen nog altijd stijgen (+10% in het 2 de trimester en -0,4% op basis van gedeeltelijke cijfers voor het 3 de trimester). Qua faillissementen kende het 3 de trimester een stijging met +5,6% vergeleken met het 3 de trimester 2015, toen het cijfer uitzonderlijk laag lag. Voor de eerste drie kwartalen samen liggen de resultaten -10,8% onder het niveau van 2015. De werkloosheidscijfers blijven schommelen rond 8%, met 8,2% in augustus. Maar verwacht wordt dat ze opwaarts zullen worden gecorrigeerd. De inflatie, die in juli en augustus 2% bedroeg, zou voor de maand september uitkomen bij ongeveer 1,7%. De hypothecaire rentetarieven staan nog altijd bijzonder laag, met een vaste rente over een periode van meer dan tien jaar van 2,03% in de maand augustus, of 0,46 punten lager dan in augustus 2015. (Bron: BNB) Het aantal hypothecaire kredieten is gedaald met -3,1% vergeleken met het 3 de trimester 2015. De herfinancieringen zijn opnieuw gedaald, terwijl de aankoopkredieten de trend van de vastgoedactiviteit volgen. 1 1
EVOLUTIE VAN DE MARKT Vergelijking van het trimester met dat van vorig jaar. Woonhuizen Vergeleken met het 3 de trimester 2015 daalt de gemiddelde prijs van de woonhuizen met -0,7% voor heel België, met -0,4% in en -0,8% in. Alleen is een uitschieter met een stijging van +3,3%. Appartementen Een vergelijking met het 3 de trimester 2015 levert de volgende resultaten op: +2,9% voor België, +2,9% in, +10% in en +1,6% in. Regionale verdeling van de vastgoedactiviteit 237.996-0,7% 213.803 +2,9% -1,9% VLAANDEREN 261.439-0,4% 219.221 +2,9% +1,6% ANTWERPEN WEST- VLAANDEREN OOST- VLAANDEREN LIMBURG VLAAMS-BRABANT HENEGOUWEN WAALS-BRABANT LUIK NAMEN 464.594 +3,3% 231.585 +1,6% +3,6% LUXEMBURG WALLONIË 180.223-0,8% 167.889 +10% -9,8% * De prijsvergelijkingen in percentages worden berekend in vergelijking met hetzelfde trimester van het vorige jaar. 407.450 4,1% 223.631 8,6% -9,0% Woonhuizen Appartementen Vastgoedactiviteit De analyse omvat niet de prijzen van villa s, herenhuizen en opbrengsthuizen. De gemiddelde prijzen slaan op onroerende goederen van de primaire en secundaire markt, zonder een onderscheid te maken tussen beide. De analyse omvat de prijzen van appartementen, flats en studio s. De verdeling van het aantal verkopen tussen de regio s en provincies heeft een invloed op de prijsevolutie op nationaal niveau. Het is normaal dat de algemene prijsevolutie hoger ligt dan de afzonderlijke schommelingen per regio of provincie. Evolutie van het aantal dossiers die maandelijks binnenkomen in de notariskantoren. De vergelijkingen inzake activiteit uitgedrukt in percentages, worden berekend in vergelijking met hetzelfde trimester van het vorige jaar. 2 2
Provinciale verdeling van de vastgoedactiviteit WEST-VLAANDEREN OOST-VLAANDEREN ANTWERPEN LIMBURG 238.242-1,6% 242.163-1,5% 275.880 +1,7% 229.925 +1,9% 253.903 +3,5% 215.585-0,1% 198.953 +2,9% 192.551 +7,8% +8,6% -2,1% +2,3% +3,9% VLAAMS-BRABANT WAALS-BRABANT 300.398 0% 436.722-0,2% 306.574-1,7% 227.309 +0,9% 232.542 +4,5% 223.374 +18,5% -4,2% +16,5% -9,1% HENEGOUWEN NAMEN LUXEMBURG LUIK 140.707-4,8% 187.852 +1,5% 190.119 +6,8% 170.700 +1,6% 134.142-1,8% 154.971-5,9% 182.498 +28,2% 161.812 +8,4% -7,9% -10,7% -14,1% -9,9% 3 3
EVOLUTIE PRIJZEN APPARTEMENTEN PER AANTAL SLAAPKAMERS Evolutie prijzen appartementen 1 slaapkamer 200000 150000 171.025 172.611 161.969 159.005 156.280 157.287 164.137 163.944 161.486 163.350 154.655 155.267 159.645 152.638 148.256 170.348 167.293 160.757 169.338 164.776 157.219 % verschil* +3,2 % +2,0 % +1,7 % 111.706 126.371 116.805 113.701 115.616 121.683 116.637-0,1 % 100000 * % verschil met zelfde trimester van vorig jaar 2015-T1 2015-T2 2015-T3 2015-T4 2016-T1 2016-T2 Voor alle duidelijkheid: het gros van de verkopen heeft betrekking op tweekamerappartementen, terwijl de markt voor eenkamer- en driekamerappartementen krapper is. Voor heel België stellen we vast dat een tweekamerappartement gemiddeld +33,7% duurder is dan een eenkamerappartement en dat een driekamerappartement +28,8% meer kost dan een tweekamerappartement. Dat staat haaks op het resultaat van het 2de trimester 2016, waarin de overgang van een eenkamer- naar een tweekamerappartement verhoudingsgewijs minder duur was dan de overgang van een tweekamer- naar een driekamerappartement. Als we de resultaten per gewest analyseren, zien we dat de prijsstijging voor de overgang van een eenkamer- naar een tweekamerappartement +30,3% bedraagt in, +46,9% in en +36,6% in. Om over te stappen van een tweekamer- naar een driekamerappartement moet men +26,7% extra betalen in, +29% in en +32,8% in. De duurste appartementen zijn de driekamerappartementen in West- (onder impuls van de kuststreek), in Waals Brabant en in. De gemiddelde prijs evolueert volgens het aantal kamers, behalve in de provincie Luxemburg en Namen, waar de transacties voor driekamerappartementen zeldzaam blijven omdat de appartementen blijkbaar een minder mooie standing vertonen, aangezien de prijs er lager is dan die van de tweekamerappartementen. 4 4
Evolutie prijzen appartementen 2 slaapkamers 250000 227.223 231.327 231.777 235.405 229.751 234.241 231.304 % verschil* -0,2 % 200000 214.073 212.775 207.180 207.007 216.856 213.665 212.408 211.492 208.842 205.811 210.339 206.443 214.748 210.209-1,0 % -1,0 % 157.274 164.056 169.261 178.378 163.404 161.566 171.357 +1,2 % * % verschil met zelfde trimester van vorig jaar 150000 2015-T1 2015-T2 2015-T3 2015-T4 2016-T1 2016-T2 De gemiddelde prijs voor een tweekamerappartement in België bedraagt 210.209, wat een achteruitgang van -1% inhoudt tegenover het 3de trimester 2015. In evolueert de prijs voor een tweekamerappartement van 216.857 naar 214.748 (-1%). In moet men 231.304 neertellen, vergeleken met 231.778 in het 3 de trimester 2015 (-0,2%). Alleen in wordt er een stijging genoteerd. Daar evolueert de prijs van 169.262 naar 171.357 (+1,2%). Evolutie prijzen appartementen 3 slaapkamers 350000 327.070 345.650 341.808 329.607 % verschil * 300000 250000 303.788 286.663 292.874 274.064 286.661 270.461 235.949 238.893 283.077 283.669 210.394 285.425 281.180 276.013 278.249 228.915 207.111 287.286 285.463 206.419 307.102 272.133 270.706 220.976-6,1 % -3,9 % -4,6 % +5,0 % 200000 2015-T1 2015-T2 2015-T3 2015-T4 2016-T1 2016-T2 * % verschil met zelfde trimester van vorig jaar De gemiddelde prijs voor een driekamerappartement in België bedraagt 270.706, vergeleken met 283.669 in het 3 de trimester 2015. Dat betekent een prijsdaling met 4,6%. In daalt de prijs voor een driekamerappartement van 283.078 naar 272.133 (-3,9%). In daalt de gemiddelde prijs eveneens, nl. naar 307.102 vergeleken 327.070 in het 3 de trimester 2015 (-6,1%). Zoals bij de tweekamerappartementen registreert alleen een prijsstijging met +5% naar 220.976. Terwijl de prijzen voor appartementen in algemeen gezien met +10% stijgen, blijkt uit de analyse per aantal kamers dat die stijgende trend deels is toe te schrijven aan de prijsevolutie in het driekamersegment, maar vooral aan het grotere aantal transacties voor tweekamer- en driekamerappartementen, die de gemiddelde prijzen de hoogte injagen. 5 5
EVOLUTIE PRIJZEN BOUWGRONDEN Evolutie prijzen bouwgronden per m 2 1000 800 600 400 200 0 814,43 602,22 229,20 221,76 183,26 172,79 83,79 87,44 839,01 229,24 178,65 90,22 2015 2016-T1 2016-T2 685,31 253,95 187,15 85,76 Verantwoordelijke uitgever: Erik Van Tricht, Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat, Bergstraat, 30-34 - 1000 De gemiddelde prijs voor de aankoop van grond in België bedraagt 136.321 vergeleken met 135.955 in het vorige trimester (+0,3%). In stijgt de gemiddelde prijs van 91.516 naar 92.221 (+0,8%). In bedraagt diezelfde prijs gemiddeld 165.984 versus 165.272 in het 2 de trimester (+0,4%). Maar op gewestelijk niveau wordt de hoogste gemiddelde prijs in het se Gewest waargenomen, met 269.410 tegenover 180.237 (+49,5%). Die stijging wordt deels verklaard door de krappe bouwgrondmarkt in de hoofdstad. Maar ook enkele transacties van grotere percelen in de loop van het derde trimester spelen een rol, aangezien de prijs per m² op zich is gedaald. In België bedraagt de gemiddelde prijs per m² 187 (+4,8%). Uit de analyse per gewest blijkt dat de hoogste prijzen gelden in, met een gemiddelde van 695/m², een daling met -18,3% tegenover het 2 de trimester. Die daling geeft aan dat we gemiddeld gronden van een grotere oppervlaktemaat hebben, waarbij de bebouwbare m² nog altijd de duurste zijn. In kost een bouwgrond 254/m² (+10,8%) en in 86/m². Evolutie aankoopprijzen bouwgronden 400000 397.541 320000 240000 160000 80000 178.876 150.178 90.357 233.596 149.830 123.984 81.964 180.237 165.272 135.955 91.516 269.410 165.984 136.321 92.221 0 2015 2016-T1 2016-T2 www.notaris.be 6 6