Grond voor betaalbaar wonen De positie van de gemeente Naam, Afdeling Willem Korthals Altes 07/01/2009
Gemeentelijke positie De basics: positie, vormen grondbeleid De crisis: enkele cijfers Nota s grondbeleid Amersfoort Westland Discussie 2
Positie grondbeleid: Volgend Grondbeleid is een middel geen doel ruimtelijke doelstellingen: volkshuisvesting (waaronder betaalbaar wonen), lokale economie, natuur en groen, infrastructuur maatschappelijke voorzieningen Zie ook VNG (2013) Handreiking grondbeleid voor raadsleden 3
Vormen van grondbeleid Actief grondbeleid Gemeente verwerft grond Gemeente maakt grond bouwrijp en woonrijp Uitgifte grond (aan woningbouwcorporaties, projectontwikkelaars, eindgebruikers) Faciliterend grondbeleid (voorheen passief grondbeleid) Gemeente verleent medewerking aan ontwikkeling van private partijen Afspraken rond financiering van publieke voorzieningen Gemeente werkt (in beide vormen) met een door gemeenteraad vastgestelde exploitatieopzet 4
Praktijk van actief grondbeleid Inlever of bouwclaimmodel Private partijen kochten ook grond Leverden dit in bij gemeente in ruil voor bouwclaim Uitgifte aan deze partijen Praktijk van grondexploitatiemaatschappijen (GEM) Marktpartijen en gemeente brengen grond in GEM Deze voert dan actief grondbeleid Gemeente aandeelhouder 5
Anticiperend aankopen Voordat gemeente exploitatieopzet heeft vastgesteld Speciaal budget anticiperend aankopen Idee (of illusie): goedkoop aankopen en waardeontwikkeling ten goede laten komen aan gemeenschap Geboekt als niet in exploitatie genomen gronden Niet alle gemeenten doen dit Veel grond is gekocht voor beduidend meer dan agrarische waarde+ 6
Faciliterend grondbeleid Wet Ruimtelijke ordening 2008: nieuwe regeling. Exploitatieplan bij bestemmingsplan: Verplicht als kostenverhaal (voor openbare voorzieningen) niet anderszins is verzekerd Bijdragen voor betaalbare woningen kan lager worden vastgesteld dan voor dure woningen Inbrengwaarde grond op marktwaarde (Onteigeningswet) Bij tekort: kosten gemeente Bijdrage pas betalen bij verlenen vergunning Voor vaststelling bestemmingsplan kan je een anterieure overeenkomst sluiten met grondeigenaren om te voorzien in kostenverhaal voor openbare voorzieningen. 7
Effect crisis: negatief saldo 8
Gemeentelijke balansen 9
Reactie gemeenten Kritisch op actief grondbeleid maar faciliterend grondbeleid Betaalbaar wonen: via juridisch instrumentarium Minder sturend/dirigistisch Beperking mogelijkheden tot verevening Is dit theorie of praktijk 10
Nota grondbeleid Amersfoort 2014 Facilterend grondbeleid passend binnen nieuwe sturingsfilosofie: Organische ontwikkeling Exploitatieplan om aandeel sociale woningbouw vast te stellen Daarnaast (beleidsmatig minder van belang, maar in de komende jaren nog wel feitelijke praktijk) gronduigifte in bestaande exploitaties: Omdat de regelgeving voor de sociale woningen en de corporaties volop in beweging is, wordt de grondprijs momenteel situationeel bepaald. (blz. 23) 11
Nota grondbeleid Westland 2013: Nieuwe realiteit, nieuwe uitdagingen en ambities Selectief en gericht actief grondbeleid Overcapaciteit woningbouwplannen: prioritering en juridische mogelijkheden Actieve exploitaties naar grondvoorraad Stimuleren en faciliteren woningmarkt, uitwerking ideeen: doorstroompremie (premie op verhuizen bij scheef wonen) erfpacht voor starters (lagere financieringslasten) flexibel omgaan met grondprijzen voor specifieke doelen uitbreiding van de criteria voor de starterslening vrije kavels voor betaalbare part.opdr.-woningen goedkope bouwmethoden stimuleren budgetregeling voor verkoop van de achter te laten woning; doorstroomlening (restschuld financieren) Kortom: betaalbaarheid anders 12
Overwegingen Wie zorgt voor grond voor betaalbaar wonen? Corporaties kopen geen ruwe bouwgrond meer Marktpartijen kopen geen grond voor corporatiewoningen Veel gemeenten gaan over op faciliterend grondbeleid Gemeente hebben plannen opgeschoond: Bijvoorbeeld: Alleen nog plannen die binnen een paar jaar leiden tot positieve cash flow (betaalbaar wonen?) Anderzijds: Gemeenten hebben nog steeds de grond Grote grondprositie wrange financiele consequenties, maar bood wel ruimte tot bijsturing (Gem. Breda) 13