Nota grondbeleid gemeente Langedijk

Transcriptie

1 Nota grondbeleid gemeente Langedijk Gemeente Langedijk 10 mei 2010 Projectnummer R

2 Inhoudsopgave 1 Inleiding Aanleiding nota grondbeleid Gemeente Langedijk: Ondernemend samenleven Missie en visie Structuurvisie Overige beleidsnota s Doel van de nota grondbeleid Leeswijzer Grondbeleid Inleiding Vormen van grondbeleid Ontwikkelingen gemeente Langedijk Beleidsuitgangspunten grondbeleid gemeente Langedijk Samenwerkingsvormen Inleiding Samenwerkingsvormen bij actief grondbeleid Traditioneel model Bouwclaim model Joint-venture Samenwerkingsvormen bij facilitair grondbeleid Exploitatieovereenkomst (anterieure overeenkomst) Concessiemodel Beslismodel samenwerkingsmodel Beleidsuitgangspunten gemeente Langedijk Verwerving van gronden Inleiding Strategische aankopen Redenen om strategisch te verwerven Afwegingskader bij strategische verwervingen Bevoegdheden en financiering De waardering van strategische verwervingen Minnelijke aankopen Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) Onteigening Beheer van verworven gronden Beleidsuitgangspunten gemeente Langedijk Uitgifte gronden en grondprijzen Verkoop van bouwgrond Grondprijsbeleid Gehanteerde grondprijzenmethodiek gemeente Langedijk Erfpacht Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 2 van 51

3 5.5 Beleidsuitgangspunten grondprijzenbeleid Regels grondexploitaties en informatievoorziening Aanleiding Vaststelling grondexploitaties Herziening grondexploitaties Afsluiting grondexploitatie Kredieten Behandeling vertrouwelijke stukken Beleidsuitgangspunten gemeente Langedijk Reserves en verlies- en winstneming Risicomanagement Voorzienbare risico s Onvoorzienbare risico s Reserves Reserve bouwgrondexploitaties Weerstandsvermogen grondexploitaties Winst- en verliesneming Winstneming Verliesneming Beleidsuitgangspunten gemeente Langedijk Aanbesteding en staatssteun Aanbesteding Staatssteun Beleidsuitgangspunten gemeente Langedijk Bijlage 1. Nieuwe Wro en particuliere exploitatie op hoofdlijnen Bijlage 2. Risico s bouwgrondexploitaties Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 3 van 51

4 1 Inleiding 1.1 Aanleiding nota grondbeleid De gemeente Langedijk beschikt tot op heden niet over een vastgesteld kader inzake het grondbeleid van de gemeente. Dat de gemeente nu een nota grondbeleid heeft opgesteld heeft een aantal redenen. Rapport Rekenkamercommissie In 2009 heeft de rekenkamercommissie een onderzoek gedaan naar het grondbeleid bij de gemeente Langedijk. De rekenkamercommissie heeft geconcludeerd dat het grondbeleid verbeterd moet worden en heeft hiertoe een aantal aanbevelingen gedaan. De aanbevelingen over transparantie van grondbeleid en -exploitatie en over doel- en kaderstellingen zijn in deze nota Grondbeleid nader uitgewerkt. Met de opstelling van deze Nota Grondbeleid is tegemoet gekomen aan de wens om meer inzicht en eenduidigheid te krijgen in de werkwijze ten aanzien van het grondbeleid, in de grondexploitaties en in de waardering van het gemeentelijke grondbezit in relatie tot de financiële reserves en eventuele afdracht aan de algemene middelen van de gemeente. Besluit Beheer en Verantwoording De nota sluit aan op het Besluit Beheer en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV) van 2004 die het college verplicht de gemeenteraad jaarlijks te informeren over het gevoerde grondbeleid. In de BBV zijn wettelijke eisen gesteld ten aanzien van transparantie in het te voeren grondbeleid door de gemeente. Wet ruimtelijke ordening / grondexploitatiewet De Wet ruimtelijke ordening, met als onderdeel de grondexploitatiewet, biedt de gemeente, ten opzichte van de instrumenten onder de oude Wet op de Ruimtelijke Ontwikkeling, nieuwe instrumenten voor het verhalen van kosten en het stellen van locatie-eisen aan ruimtelijke ontwikkelingen. Met het van kracht worden van de Grondexploitatiewet is actief grondbeleid niet langer de enige optie om het kostenverhaal te garanderen en locatie-eisen te kunnen stellen. 1.2 Gemeente Langedijk: Ondernemend samenleven De gemeente Langedijk is te omschrijven als een verstedelijkte plattelandsgemeente met een rijke cultuurhistorische traditie. De Broeker Veiling en het Oosterdelgebied zijn de boegbeelden van de gemeente. Verder maakt de aanwezigheid van veel water, natuur en groen Langedijk een aantrekkelijke gemeente om te wonen. Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 4 van 51

5 1.2.1 Missie en visie In 2008 heeft de raad van de gemeente Langedijk de visie en missie van de gemeente Langedijk vastgesteld. Dit document geeft de toekomstvisie van de gemeente weer tot 2020 en zal dienen als leidraad voor het nemen van belangrijke besluiten in de komende jaren. In de visie worden twee aspecten belicht, namelijk wonen en ondernemen. Wonen in 2020 Langedijk is een aantrekkelijk dorp om te wonen. Het is er gemoedelijk en rustig. Mensen hebben oog voor elkaar en zijn betrokken bij hun omgeving en dorp. Het rijke verenigingsleven stimuleert die betrokkenheid. Verbondenheid, de menselijke maat en samenwerken worden door de Langedijkers als zeer waardevol beschouwd. Bron: Visie en missie gemeente Langedijk Kenmerkend is de authentieke lintbebouwing van de dorpen. De nieuwbouwwijken aan de randen van de gemeenten zijn zoals het Langedijk betaamt: eigenzinnig van opzet, maar sluiten wel aan bij de dorpsstructuur. Ondernemen in 2020 Ondernemen zit Langedijkers in de genen. Bij ondernemersschap denken Langedijkers aan economische en maatschappelijke initiatieven. Bron: Visie en missie gemeente Langedijk Economische activiteiten zijn niet alleen te vinden op de bedrijventerreinen maar ook in alle woonkernen van de gemeente. Een deel van de commerciële activiteiten richt zich op recreatie en toerisme. Zij het terughoudend, aangezien anders de kernwaarden zoals beschreven in het gedrang komen. Maatschappelijke activiteiten komen voort uit initiatieven van de inwoners en verenigingen van de gemeente. Om bovengenoemde waarden te kunnen waarborgen kan Langedijk niet stil blijven staan. De gemeente moet ook in de toekomst aantrekkelijk blijven voor inwoners en ondernemers Structuurvisie In 2000 is de structuurvisie vastgesteld. De doelstelling van deze structuurvisie is als volgt omschreven: Het bieden van een samenhangende visie op hoofdlijnen op het te voeren ruimtelijk beleid van de gemeente in de periode tot 2015, met een doorkijk naar het jaar Bron: Structuurvisie Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 5 van 51

6 De doelstellingen van de gemeente Langedijk op het gebied van wonen, werken, voorzieningen, recreatie en sport, zoals omschreven in de structuurvisie, worden verder uitgewerkt in paragraaf 2.3 van deze nota. Mede in het kader van de Wet ruimtelijke ordening zal de structuurvisie binnenkort worden geëvalueerd. Op basis van deze evaluatie zal bezien worden of er een herziening van de structuurvisie zal plaatsvinden Overige beleidsnota s Verder zijn er nog andere beleidsnota s die van belang zijn voor het bepalen van toekomstige doelstellingen binnen de gemeente, hierbij kan gedacht worden aan: Woonvisie; Groenbeheer en beleidsplan; Verkeer- en vervoersplan Langedijk; Masterplan Doorvaarbaarheid Langedijk. 1.3 Doel van de nota grondbeleid Grondbeleid is een instrument om de ambities/doelstellingen van de gemeente, zoals omschreven in de Missie en visie gemeente Langedijk en de Structuurvisie te verwezenlijken. Kortom, ruimtelijke plannen vertalen in concrete projecten en deze ook daadwerkelijk te verwezenlijken. Grondbeleid is in zowel juridisch als financieel opzicht instrumenteel van aard en is volgend ten aanzien van de doelstellingen die de gemeente heeft gesteld ten aanzien van de sectoraal gerichte beleidsvelden als Verkeer en Vervoer, Volkshuisvesting, Werkgelegenheid, Groen en Welzijn. Net als financieel beleid, ruimtelijke beleid en milieubeleid is het grondbeleid een vorm van facetbeleid dat erop is gericht het sectorale beleid zodanig te bedienen dat er een evenwichtige en rechtvaardige ontwikkeling van het maatschappelijk proces plaatsvindt. In figuur 1 is dit schematisch weergegeven: Figuur 1. Sectoraal beleid en Facet beleid S e c t o r a a l b e l e i d F a c e t b e l e i d V o l k s h u i s v e s t i n g W e r k g e l e g e n h e i d V e r k e e r & V e r v o e r G r o e n financieel beleid milieubeleid RO beleid grondbeleid Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 6 van 51

7 1.4 Leeswijzer In deze nota Grondbeleid wordt in hoofdstuk 2 de ruimtelijke doelstellingen van de gemeente Langedijk weergegeven en de vormen van grondbeleid toegelicht. Tenslotte worden de beleidsuitgangspunten van de gemeente Langedijk ten aanzien van de gekozen vormen van grondbeleid benoemd. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de verschillende mogelijke samenwerkingsvormen tussen gemeente en marktpartijen. Verder worden de factoren benoemd die van belang zijn voor het bepalen van welke samenwerkingsvorm het beste past bij een ontwikkeling. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de verwerving van gronden bij een actief grondbeleid. Hierbij wordt ingegaan op strategische verwervingen en de publiekelijke instrumenten die de gemeente beschikbaar heeft om gronden te verwerven. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de uitgifte van gronden door de gemeente en grondprijzen. In hoofdstuk 6 worden de regels omtrent grondexploitaties en de informatievoorziening behandeld. In hoofdstuk 7 worden de financiële aspecten van grondbeleid ten aanzien van reserves en verlies- en winstneming uiteengezet. Tot slot wordt in hoofdstuk 8 nog ingegaan op de aanbesteding en staatsteun in relatie tot het grondbeleid van de gemeente. De hoofdstukken worden afgesloten met de beleidsuitgangspunten (kaders) ten aanzien van het betreffende onderwerp. Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 7 van 51

8 2 Grondbeleid 2.1 Inleiding Ruimtelijke ontwikkeling is een complex proces waarbij overheden een belangrijke rol spelen. Iedere overheidslaag heeft op zijn eigen abstractieniveau een taak om visies te vormen en omgevingsplannen op te stellen. De gemeentelijke overheid heeft naast het bepalen van deze ambities ook een belangrijke rol bij de daadwerkelijke realisatie van woningbouw, bedrijventerreinen, recreatiegebieden en natuur- en landschapsontwikkeling, waaronder ook moet worden verstaan het in stand houden en versterken van rode en/of groene kwaliteiten. Naast de mogelijkheden van de gemeente als privaatrechtelijk rechtspersoon heeft de gemeentelijke overheid als publiekrechtelijk rechtspersoon een groot aantal instrumenten tot haar beschikking om de ruimtelijke ontwikkeling te stimuleren en te regisseren. 2.2 Vormen van grondbeleid In hoofdlijnen zijn er twee varianten voor het uitvoeren van het grondbeleid, te weten actief grondbeleid en facilitair (passief) grondbeleid. Actief grondbeleid: Bij actief grondbeleid begeeft de overheid zich als ondernemer op de grondmarkt, verwerft gronden ten behoeve van (rode en/of groene) ruimtelijke ontwikkelingen, maakt deze bouwrijp en verkoopt bouwkavels. Facilitair grondbeleid: Bij facilitair grondbeleid laat de overheid de aankoop van gronden, de exploitatie en de verkoop van bouwkavels over aan de marktsector. De taak van de overheid beperkt zich tot het stellen van de randvoorwaarden voor de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling. Beide vormen van grondbeleid kennen voor- en nadelen. Gesteld kan worden dat de voordelen voor actief grondbeleid, in algemene zin als een nadeel voor faciliterend grondbeleid kunnen worden aangemerkt. De volgende voor- en nadelen van actief grondbeleid worden onderscheiden: Voordelen actief grondbeleid: het kostenverhaal is verzekerd aangezien de gemaakte kosten, zoals verwervingskosten, bouwrijp maken en dergelijke, in de uitgifteprijs van de grond kan worden verdisconteerd; door de beschikkingsmacht van grond kan de gemeente de voorbereiding en uitvoering van een bestemmingsplan optimaal sturen (bijvoorbeeld ten aanzien van kwaliteit, de gewenste fasering, de gewenste betrokkenheid van burgers en toekomstige gebruikers in het planproces); Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 8 van 51

9 de beschikkingsmacht van grond stelt de gemeente in staat publieke doelstellingen te realiseren, die niet via publiekrechtelijke regels en voorschriften kunnen worden gerealiseerd; door middel van gronduitgifte kan de concurrentie op de grondmarkt worden bevorderd (bijvoorbeeld het werken met prijsvragen en tenders); Nadeel actief grondbeleid: een actieve participatie op de grondmarkt brengt met zich mee dat de gemeente geconfronteerd wordt met het ondernemersrisico van de grondexploitatie, en daarmee gevoelig is voor conjuncturele ontwikkelingen. Grondexploitatiewet Met het van kracht worden van de nieuwe Wro, met als onderdeel de grondexploitatiewet heeft de gemeente een nieuw instrumentarium, voor situaties waarin sprake is van particuliere exploitatie. Met dit instrumentarium heeft de gemeente meer en betere mogelijkheden voor het verhalen van kosten en het kunnen stellen van (afdwingbare) locatie-eisen (in het geval van eisen omtrent bepaalde te realiseren woningbouwcategorieën en de aanleg van bijvoorbeeld de openbare ruimte) ten opzichte van het oude wettelijke kader. Actief grondbeleid is met deze wet niet langer de enige manier om de regie over ruimtelijke ontwikkelingen en het kostenverhaal bij de gemeente te houden. Er is dus sprake van een verbetering. Echter, dit betekent niet dat daarmee de verschillen tussen actief en passief grondbeleid geheel zijn genivelleerd. Facilitair grondbeleid geeft ook na de introductie van de Grondexploitatiewet (financiële) risico s voor de gemeente: niet alle investeringen die verband houden met de locatieontwikkeling kunnen worden verhaald. Het gaat hierbij voornamelijk om kosten die niet direct aan de grondexploitatie zijn toe te rekenen, zoals: de uitvoering van het gemeentelijke beleid rood-voor-groen en ruimte-voor-ruimte; het toepassen van bovenplanse verevening, waarbij positieve grondexploitatieresultaten direct worden aangewend ter dekking van (te verwachten) tekorten in andere locatieontwikkelingen; de realisatie van maatschappelijke voorzieningen, verbonden aan de specifieke locatieontwikkelingen (onderwijs, kinderopvang, sport- en welzijnsvoorzieningen). conjuncturele schommelingen gedurende de looptijd van het exploitatieplan; doordat er geen winstneming plaatsvindt (alle exploitatiewinsten vloeien immers naar de particuliere exploitant) wordt de reserve bouwgrondexploitaties niet gevoed. Dit heeft weer tot gevolg dat de hiervan afhankelijke (in beginsel verliesgevende) locatieontwikkelingen die bijvoorbeeld samenhangen met de beleidsdoelstellingen uit de het ruimtelijke beleid (Missie en visie en de Structuurvisie) van Langedijk in gevaar komen. Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 9 van 51

10 2.3 Ontwikkelingen gemeente Langedijk Op basis van de Structuurvisie zijn de volgende doelstellingen voor de toekomst te benoemen: Wonen: streven naar verbetering van beheer van bestaande woongebieden, met als doel het woon- en leefklimaat op peil te houden en /of te verbeteren; in de periode wordt het woningbouwprogramma primair gerelateerd aan de behoefte van de eigen inwoners; grootschalige uitbreidingen worden hoofdzakelijk gesitueerd aan de westzijde van de dorpen (Sint Pancras: oostzijde); bij de uitwerking van de plannen voor nieuwbouwgebieden wordt uitgegaan van de principes van duurzaam wonen en bouwen. Werken: verbetering van het beheer van bestaande bedrijventerreinen en werkgebieden; lokale bedrijven die op hun huidige vestingplaats hinder veroorzaken moeten kunnen uitwijken naar een bedrijventerrein; de vraag naar bedrijventerrein is geschat op circa 75 hectare bruto; de uitbreiding van werkfuncties wordt eveneens gezocht aan de westzijde van de dorpen. Voorzieningen: het creëren van een optimaal verzorgingsniveau, zowel plaatselijk als voor de gemeente als geheel; de parkeersituatie is een aandachtspunt, waarbij uitbreiding niet ten koste mag gaan van de leefbaarheid van de kernen; winkels en commerciële voorzieningen zoveel mogelijk concentreren; creëren van nieuwe vestigingslocaties voor grootschalige detailhandel; evenwichtig spreiden van onderwijsvoorzieningen en efficiënt benutten van bestaande accommodaties; behoud van voorzieningen voor voortgezet onderwijs; zodanig spreiden van sociale en maatschappelijke buurt- en wijkvoorzieningen dat een positieve bijdrage wordt geleverd aan de leefbaarheid; nieuwe vestigingslocaties voor sociale en maatschappelijke voorzieningen met een functie voor de gehele gemeente. Recreatie en sport: versterking van de toeristisch recreatieve functie van het lint van Langedijk door behoud en waar mogelijk herstel van historische kenmerken en zo mogelijk uitbouw van winkel en museale functie; voldoende mogelijkheden voor recreatie in de directe omgeving van bestaande buurten; realiseren van groene buffers tussen nieuwe woongebieden aan de westrand die een recreatieve functie hebben; Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 10 van 51

11 toeristisch-recreatieve ontwikkeling van de buitengebieden zal in belangrijke mate moeten worden gekoppeld aan de uitwerking van de doelstellingen ten aanzien van de Blauwe Loper en Groene Loper; voor kerngebonden activiteiten zal per kern een goed samengesteld en kwalitatief aantrekkelijk aanbod van accommodaties van verenigingen (cultuur, hobby en sport) beschikbaar moeten zijn; bij de inrichting van het landelijk gebied zal rekening moeten worden gehouden met de mogelijkheid van recreatief medegebruik; nieuwe sportvoorzieningen worden zo veel mogelijk ondergebracht in de hoofdgroenstructuur. Natuur: hoofduitgangspunt is dat de ecologische waarde van het landelijk gebied wordt versterkt op basis van de uitgangspunten ten aanzien van de Blauwe Loper en de Groene Loper (Structuurvisie HAL); bestaand groen en water in en buiten de bebouwde kommen zal zoveel mogelijk worden gehandhaafd. Agrarisch gebied: in gebieden die primair een agrarische functie behouden, zullen voorwaarden worden gecreëerd voor een duurzame en economisch rendabele agrarische sector; bij de planning van nieuwe woon-, werk-, recreatie- en natuurgebieden zal zo veel mogelijk worden voorkomen dat het agrarische gebied versnipperd. Op basis van de doelstellingen die de gemeente Langedijk heeft geformuleerd in de Structuurvisie kan geconcludeerd worden dat de gemeente niet kan volstaan met alleen een facilitair grondbeleid. Hiervoor wordt verwezen naar de nadelen van facilitair grondbeleid in paragraaf 2.2. Met name de doelstellingen met betrekking tot het beleid ten aanzien van voorzieningen, recreatie en sport en natuur vragen om een actieve houding van de gemeente. In figuur 2 beslisboom vorm grondbeleid wordt weergegeven welke overwegingen de gemeente Langedijk in acht neemt bij de keuze van te hanteren methode van grondbeleid. Indien de gemeente kiest voor of actief of facilitair grondbeleid zal, indien van toepassing, nader bepaald moeten worden welke samenwerkingsvorm en/of welk type exploitatie daar het beste bij past. De verschillende samenwerkingsvormen worden behandeld in hoofdstuk Beleidsuitgangspunten grondbeleid gemeente Langedijk De gemeente Langedijk ziet het als haar taak om bij ruimtelijke ontwikkelingen zoveel mogelijk de regie te voeren, zodat zij haar ruimtelijke doelstellingen zo goed mogelijk kan realiseren. Aan deze regierol van de gemeente kan mede invulling worden gegeven door het vastgelegde grondbeleid, waarmee de gemeente beter in staat wordt gesteld om haar Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 11 van 51

12 ruimtelijke ambities en doelstellingen te realiseren en in te spelen en te anticiperen op de dynamiek van de grondmarkt. Met betrekking tot de gewenste vorm van grondbeleid bij ruimtelijke ontwikkelingen gelden, conform de beslisboom (figuur 2) de volgende uitgangspunten: 1. de gemeente Langedijk voert waar mogelijk en wenselijk een actief grondbeleid; 2. daar waar dat beter past, zal een faciliterend grondbeleid worden gevoerd met een sterke regierol. Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 12 van 51

13 Figuur 2. Beslisboom vorm grondbeleid Initiatief ontwikkeling JA Is het initiatief een ruimtelijk gewenste ontwikkeling JA NEE Heeft de gemeente grondposities of is dat te verkrijgen? JA NEE Is het initiatief financieel acceptabel? JA NEE Zijn de risico's acceptabel? JA NEE Heeft het initiatief prioriteit bij de gemeente (is het moment goed)? JA Facilitair grondbeleid Actief grondbeleid NEE Niet meewerken en voorkomen (mbv in grondnota benoemde instrumenten) te gebruiken instrumenten & producten structuurvisie, masterplan, volkshuisvestingbeleid (woonvisie) e.d. realisatie gemeente (minnelijke aankopen, strategische aankopen) of middels overeenkomst met marktpartij ( bouwclaim, gezamenlijke exploitatie) normatieve grondexploitatie opstellen risico's inschatten, varianten grondexploitatie, marktonderzoek politiek belang, ambtelijke capaciteit, programmamanagement Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 13 van 51

14 3 Samenwerkingsvormen 3.1 Inleiding Steeds vaker komt het voor dat marktpartijen in transformatie-, herstructurerings- en consolidatiegebieden grond- of vastgoedposities hebben ingenomen. Anderzijds heeft de gemeente steeds meer behoefte samen te werken met marktpartijen om daardoor gebruik te kunnen maken van hun deskundigheden en om (her)ontwikkelingsrisico s te kunnen spreiden. Immers de grootschalige, integrale, complexe en meerjarige projecten binnen de bebouwde kom nemen alleen maar toe. De tendens is dan ook dat gemeenten en marktpartijen elkaar opzoeken om tot een publiek private samenwerking te komen. In die samenwerking zal voor de gemeente de nadruk liggen op haar publieke taken en verantwoordelijkheden en het bereiken van haar maatschappelijke doelen. 3.2 Samenwerkingsvormen bij actief grondbeleid In paragraaf 2.2 is actief grondbeleid aan de orde geweest. Bij deze vorm van grondbeleid kan de gemeente als eigenaar van de gronden maximale regie voeren over de ruimtelijke ontwikkeling. De volgende samenwerkingsvormen passen binnen actief grondbeleid Traditioneel model In het traditionele model is de gemeente eigenaar van de gronden. De gemeente maakt de gronden bouwrijp en geeft de bouwrijpe grond uit. De gemeente voert de grondexploitatie. Gevolg hiervan is dat alle risico s die bij een grondexploitatie horen voor rekening van de gemeente zijn. Hier staat tegenover dat alle baten uit de grondexploitatie ook voor de gemeente zijn Bouwclaim model Hierbij verplichten de private partijen die gronden hebben verworven zich om deze tegen een vaste prijs per vierkante meter aan de gemeente over te dragen, in ruil waarvoor de marktpartijen te zijner tijd een bepaald aantal bouwrijpe kavels krijgen toebedeeld. De gemeente neemt vervolgens het bouwrijp maken van de gronden voor haar rekening. Het grondexploitatierisico berust in dit samenwerkingsmodel in beginsel volledig bij de gemeente. De grondverwerving is voor het overige, evenals het bouw- en woonrijp maken, een gemeentelijke zaak Joint-venture Het joint-venture model is het model waarbij gemeente en marktpartij(en) gezamenlijk een grondexploitatiemaatschappij (GEM) oprichten, waaraan de gronden binnen het plangebied (in economische eigendom) worden Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 14 van 51

15 overgedragen. Deze onderneming is ook verantwoordelijk voor het bouwen woonrijp maken en voor de gronduitgifte en draagt daarmee in feite het karakter van een geprivatiseerd grondbedrijf op locatieniveau. Het grondexploitatierisico wordt in dit samenwerkingsmodel verdeeld tussen gemeente en marktpartijen in de verhouding waarin deze partijen participeren in de GEM. Behalve een centrale rol bij de grondproductie doet de GEM in de regel ook voorstellen voor de nadere uitwerking van de plannen voor de locatie. De spelregels voor de GEM maken in het joint venturemodel vanzelfsprekend onderdeel uit van een afsprakenkader in een PPS overeenkomst. 3.3 Samenwerkingsvormen bij facilitair grondbeleid Exploitatieovereenkomst (anterieure overeenkomst) De gemeente verleent medewerking aan een ontwikkeling en de realisatie van een project door gronduitgifte voor zelfrealisatie en particulier opdrachtgeverschap of het sluiten van een exploitatieovereenkomst. In de exploitatieovereenkomst kunnen afspraken gemaakt worden over grondruil, over de realisering door de marktpartij van (openbare) voorzieningen van openbaar nut, enzovoorts. Met het van kracht worden van de nieuwe Wro heeft de gemeente betere mogelijkheden om in de exploitatieovereenkomst (anterieure overeenkomst) het kostenverhaal te regelen en locatie-eisen te stellen aan ruimtelijke ontwikkelingen. De grondslag voor de exploitatieovereenkomst onder de nieuwe Wro is artikel Voor een verdere toelichting wordt verwezen naar bijlage 1 van deze nota Concessiemodel Het concessiemodel is het model waarbij de private partijen de beschikking krijgen over alle gronden op een locatie (door zelf te verwerven van oorspronkelijke eigenaren en/of verkoop van deze gronden door de gemeente aan de marktpartij). Het bouw- en woonrijp maken gebeurt vervolgens voor eigen rekening en risico van de marktpartij. De gemeente beperkt zich voor wat betreft de inrichting van de locatie tot het vaststellen van een programma van eisen, waaraan de marktpartij bij de ontwikkeling gebonden is. Overigens vertoont het concessie-model verwantschap met de traditionele private locatieontwikkeling, waarin een exploitatieovereenkomst tussen gemeente en exploitant wordt gesloten. Het cruciale verschil is dat in deze klassieke situatie het openbaar gebied door de gemeente wordt ingericht en dat de private partij daarvoor een bijdrage moet betalen, terwijl bij het concessiemodel de inrichting van het openbare gebied binnen de door de gemeente te stellen kwalitatieve randvoorwaarden geschiedt voor rekening en risico van de private partij. Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 15 van 51

16 3.4 Beslismodel samenwerkingsmodel Uit de inleiding en hoofdstuk 2 is als beleidsuitgangspunt opgenomen dat de gemeente Langedijk niet voor één bepaalde vorm van grondbeleid kiest. Per project zal een afweging worden gemaakt of de gemeente op de traditionele manier de grond zelf in ontwikkeling zal nemen of dat de ontwikkeling geheel of gedeeltelijk wordt overgelaten aan een marktpartij. Welke samenwerking wordt aangegaan, is afhankelijk van verschillende factoren, zoals grondposities, capaciteit van de gemeente, wens tot regie van de gemeente, winstmogelijkheden en risico s. Deze kunnen met de vijf onder- staande vragen worden ondervangen: 1. over welke grondposities beschikt de gemeente of over welke posities zou de gemeente kunnen beschikken?; 2. hoeveel regie wil de gemeente op het project hebben?; 3. wat zijn de te verwachten winsten uit het project?; 4. hoeveel risico kan en wil de gemeente lopen? 5. wat kan de gemeente? (financieel, capaciteit en kennis); Ad 1. Grondposities De eerste vraag die in het beslismodel wordt gesteld is: wie heeft de grond? Als de gemeente geen grond in bezit heeft of de grond beperkt in bezit heeft, zal de gemeente in de meeste gevallen kiezen om de ontwikkeling geheel of gedeeltelijk aan marktpartijen over te laten. Wel moet hierbij worden opgemerkt dat in veel gevallen voor de gemeente ook de mogelijkheid bestaat om de grond te verwerven. De hoogte van de verwervingsprijs zal uiteindelijk bepalen of dit voor de gemeente haalbaar is. Ad 2. Wens tot regie In de eerste plaats moet worden afgevraagd hoeveel regie de gemeente wil hebben op het betreffende project. Het gaat hier om invloed op de planvorming en de planuitvoering. Vervolgens dient de vraag zich aan of dit via de wettelijke kaders (Wet ruimtelijke ordening) kan worden geregeld of dat de grondexploitatie geheel of gedeeltelijk in handen van de gemeente moet zijn om de regierol te waarborgen. Ad 3. Winstmogelijkheden De keuze voor een samenwerkingsvorm is van invloed op de winstmogelijkheden van een gemeente. Hoe minder actief de gemeente is, des te minder winstmogelijkheden zij heeft. Om een juiste beslissing te kunnen nemen is het van belang dat er een haalbaarheidsstudie wordt uitgevoerd. Op basis hiervan kan worden ingeschat hoe groot de winstmogelijkheden zijn. Ad 4. Risico s De mate van financiële risico s bij een project is afhankelijk van de aard en omvang van het project. Een risico is niet altijd even groot. En de risico s hoeven niet altijd een negatief effect te hebben op de uitkomst van het project. Om als gemeente, op basis van risico s, een afweging te kunnen Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 16 van 51

17 maken in de keuze van een samenwerkingsmodel, is een haalbaarheidsanalyse van het plan met risicoprofiel nodig. De grootte van de risico s is van invloed op het samenwerkingsmodel wat wordt gekozen. Als het risico van een gemeentelijke grondexploitatie hoog blijken te zijn zal de gemeente een samenwerkingsverband proberen aan te gaan met een private partij om het risico geheel of gedeeltelijk af te wenden. Ad 5. Capaciteit van de gemeente Onder capaciteit van de gemeente wordt de aanwezige kennis en middelen verstaan die het mogelijk maakt een project te begeleiden. Afhankelijk van de samenwerkingsvorm worden meer of minder eisen gesteld aan deze capaciteit. Daarbij speelt een rol dat de gemeente ontbrekende capaciteiten kan inhuren. De beslissing om in te huren zal samenhangen met de verwachte winsten en risico s uit de ontwikkeling. Om een afgewogen keuze te kunnen maken voor een samenwerkingsmodel, wordt hieronder een beslismodel (figuur 3) geïntroduceerd. 3.5 Beleidsuitgangspunten gemeente Langedijk Met betrekking tot de gewenste samenwerkingsvorm bij ruimtelijke ontwikkelingen geldt het volgende uitgangspunten: De gemeente Langedijk kiest op strategische wijze, conform het beslismodel (figuur 3), voor een samenwerkingsvorm die past bij het project dat aan de orde is. Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 17 van 51

18 Figuur 3 Beslismodel samenwerkingsvorm Wie heeft de grond? Gemeente Gedeeld Marktpartij(en) Heeft gemeente capaciteit, kennis en middelen voor het project? Heeft gemeente capaciteit, kennis en middelen voor het project? Heeft gemeente capaciteit, kennis en middelen voor het project? Nee Ja Nee Nee Ja Ja Wil gemeente het volledige grondexploitatierisico dragen? Nee Wil en kan de gemeente de regie voeren? Wil gemeente het volledige grondexploitatierisico dragen en volledige regie? Wil de gemeente de regie (gelet op aantal marktpartijen) Ja Nee Ja Nee Ja Ja Nee Traditioneel Concessie Joint Venture Bouwclaim Private Zelfrealisatie Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 18 van 51

19 4 Verwerving van gronden 4.1 Inleiding Met actief grondbeleid wordt het verwerven van de ontwikkellocatie, het beheren van de locatie, het bouwrijp maken, het verkopen met de gewenste bestemming en het woonrijp maken bedoeld. Cruciaal hierbij is de verwerving van de gronden binnen een locatie, want zonder eigendom is er geen sprake van actief grondbeleid. 4.2 Strategische aankopen Voor actief grondbeleid is het essentieel dat de gemeente in een vroegtijdig stadium de te ontwikkelen gronden in bezit krijgt. Anders loopt de gemeente het risico dat de aankoop van de gronden hoger uitvalt of dat derden grondposities innemen in het betreffende toekomstige ontwikkelingsgebied. Dit betekent dat een slagvaardig strategisch verwervingsbeleid noodzakelijk is. Afhankelijk van de mate van concreetheid van de toekomstige ruimtelijke planontwikkelingen kunnen verschillende soorten verwervingen worden onderscheiden: 1. de planmatige verwervingen; 2. de strategische verwervingen. Ad 1. Planmatige verwervingen: Onder planmatige verwervingen wordt verstaan: het verwerven van onroerende zaken in plangebieden waarvoor de gemeenteraad al een grondexploitatie heeft vastgesteld. De verantwoording van deze verwervingen vindt in de betreffende grondexploitatie van het project plaats. Ad 2. Strategische verwervingen: Kenmerkend voor de strategische verwervingen is dat deze plaatsvinden in gebieden waaraan nog geen vastgestelde grondexploitatie met uitvoeringskrediet ten grondslag ligt of zelfs nog geen enkel planologisch kader of tastbare visie voor handen is. Het gaat hier om gebieden waar de gemeente grondposities wil en kan verwerven met het oog op te verwachten mogelijkheden voor (her)ontwikkeling van deze gebieden. Met de verwerving kan de gemeente haar sturingsmogelijkheden vergroten, zowel ten aanzien van commerciële bestemmingen als maatschappelijke bestemmingen. Volgens het proces van projectmatig werken vinden deze verwervingen doorgaans plaats in de fase voorafgaand aan de initiatieffase. Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 19 van 51

20 4.2.1 Redenen om strategisch te verwerven Zoals genoemd vinden alle verwervingen plaats om toekomstige (plan)ontwikkelingen mogelijk te maken. De vraag kan worden gesteld waarom in een vroegtijdig stadium aankopen moeten worden gedaan en er niet kan worden gewacht totdat het plan definitief is. Hiervoor kunnen de volgende redenen worden gegeven: de gemeente wil in een vroegtijdig stadium een grondpositie verwerven om initiator te zijn voor toekomstige planontwikkelingen; de gemeente koopt de gronden vroegtijdig aan om winst te kunnen genereren om daarmee tekorten te verevenen op verliesgevende projecten (bestemmingsreserve grondexploitatie); de gemeente wil gronden of opstallen aankopen die binnen de huidige functie geen toekomst meer hebben, waardoor nieuwe ontwikkelingen mogelijk worden; de gemeente wil gronden aankopen als ruilobject met als doel deze strategisch te kunnen inzetten voor mogelijke verplaatsingsgevallen vanuit ruimtelijke ontwikkelingsprojecten; de gemeente wil een grondpositie verwerven om negatieve effecten van toekomstige planontwikkelingen juist tegen te gaan. Met betrekking tot het genereren van winsten kan de kanttekening worden geplaatst dat het maken van winst een streven is om verliesgevende (vaak binnenstedelijke) projecten te kunnen verevenen. Er kunnen echter ook aankopen worden verricht die naar verwachting bij ontwikkeling nooit winstgevend kunnen zijn, maar vanwege bijvoorbeeld het strategisch belang in het ruimtelijke project toch moet worden aangekocht Afwegingskader bij strategische verwervingen Bij de afweging of een strategische aankoop wel of niet wordt verricht moet onder meer rekening worden gehouden met de volgende punten: ruimtelijk belang: is het echt noodzakelijk voor de ruimtelijke ontwikkeling dat de gemeente in een vroegtijdig stadium gronden verwerft? de termijn: wanneer wordt het aangekochte gebied in ontwikkeling genomen? afbreukrisico: Het risico moet worden ingeschat dat een ontwikkeling gewijzigd wordt, vertraagd wordt of zelfs niet doorgaat; de aankoopprijs en mogelijke plankosten: Bij een hoge prijs bestaat er al snel een hoog financieel risico, bij een lagere prijs is dit risico vanzelfsprekend lager. Daarnaast kunnen de plankosten hoger uitvallen dan geraamd, bijvoorbeeld onvoorziene bodemsaneringskosten. De combinatie van deze vier factoren, ruimtelijk belang, realisatietermijn, risico en prijs bepalen in onderlinge samenhang de noodzaak en wenselijkheid van de aankoop. Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 20 van 51

21 4.2.3 Bevoegdheden en financiering Gegeven de soms noodzakelijke urgentie van handelen en het belang om desgewenst private partijen voor te zijn als zich mogelijkheden voordoen stelt de raad een budget (raamkrediet) beschikbaar voor strategische verwervingen. Hiermee kan het college van B & W op de grondmarkt opereren. Indien de aankoop niet urgent is (bijvoorbeeld door een genomen optie) wordt het aankoopbesluit op voorhand aan de raad voorgelegd. Om de slagvaardigheid van grondaankopen buiten een vastgestelde grondexploitatie te garanderen, wordt uit de reserve Bouwgrondexploitatie een raamkrediet van maximaal ,- aan het college beschikbaar gesteld voor het realiseren van grondaankopen. Dit bedrag is gekozen, omdat daarbinnen de meest voorkomende objecten binnen de gemeente Langedijk kunnen worden verworven. Het college van B & W heeft binnen het gestelde raamkrediet de beslissingsbevoegdheid voor afzonderlijke strategische aankopen. Voor aankopen die het raamkrediet overschrijden wordt een afzonderlijk krediet gevraagd en wordt het aankoopbesluit afzonderlijk aan de Raad voorgelegd. Het raamkrediet uit de reserve bouwgrondexploitaties kan worden gezien als een zogenaamd revolving fund; indien de objecten worden ingebracht in projecten (grondexploitaties) of indien objecten worden verkocht, dan valt het gebruikte deel van het raamkrediet weer vrij aan de reserve grondexploitaties. De strategische aankopen worden achteraf door het college van B&W verantwoord aan de raad. Deze verantwoording vindt plaats conform het afwegingskader zoals opgenomen in paragraaf Tevens wordt jaarlijks in de paragraaf grondbeleid aangegeven of strategische aankopen hebben plaatsgevonden De waardering van strategische verwervingen Binnen de gemeentelijke grondvoorraad wordt onderscheid gemaakt naar de volgende vormen: compensatiegronden, niet in exploitatie genomen bouwgronden en bouwgronden in exploitatie. Alle gronden worden geactiveerd tegen (historische) verkrijgingprijs en bijkomende kosten. Op grond wordt niet afgeschreven. Voor ruilgronden en niet in exploitatie genomen bouwgronden geldt dat de gronden worden afgewaardeerd als de boekwaarde boven de marktwaarde komt. Compensatiegronden De gemeente zal jaarlijks de compensatiegronden laten taxeren door een externe deskundige om de marktwaarde te laten vaststellen. Uitgangspunt voor de marktwaarde is de huidige bestemming. Nog niet in exploitatie genomen bouwgronden Voor nog niet in exploitatie genomen bouwgronden stelt de gemeente jaarlijks, door middel van een globale exploitatieberekening, de marktwaarde vast op basis van de toekomstige bestemming. Deze waarde Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 21 van 51

22 kan hoger zijn dan de marktwaarde op basis van de actuele bestemming. Voorwaarde is dan wel dat er een reëel en stellig voornemen bestaat om de toekomstige bestemming ook daadwerkelijk en op korte termijn te gaan realiseren. Dit voornemen kan zijn vastgelegd in interne besluitvorming of in de gemeentelijke structuurvisie. Zodra een object overgeboekt wordt naar een project (lopende grondexploitatie) wordt deze voor de boekwaarde overgeboekt. 4.3 Minnelijke aankopen Er is sprake van het doen van een minnelijke aankoop indien de gemeente met een eigenaar op vrijwillige basis overeenstemming bereikt over de voorwaarden voor een eigendomsoverdracht naar de gemeente. De gemeenteraad heeft vooraf op enige wijze (visie/beleidsvoornemen/college- c.q. raadsprogramma) aangegeven dat er een ontwikkeling (op termijn) kan en mag plaatsvinden. Indien de gemeenteraad nog niets heeft aangegeven, dan is er sprake van een strategische aankoop. Minnelijke aankopen kunnen plaatsvinden in de initiatieffase van een project, maar ook in vervolgfases. Indien de aankoop plaatsvindt in de initiatieffase van een project, is er nog geen financieel kader waaraan getoetst kan worden. Het college van B & W zal handelen binnen het door de raad beschikbaar gestelde krediet voor strategische verwervingen. Indien de aankoop plaatsvindt in een latere fase, waarbij er een financiële haalbaarheidsberekening is gemaakt, dan wel een exploitatie door de gemeenteraad is vastgesteld, kan de aankoop worden getoetst aan het vastgestelde financiële kader. Tot de minnelijke aankopen behoren ook de overeenkomsten met marktpartijen, waarbij de gemeente het eigendom van de marktpartijen overneemt en de marktpartijen uit de exploitatie een hoeveelheid grond kunnen verwerven voor de realisering van een vooraf afgesproken aantal opstallen. 4.4 Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) De Wvg biedt gemeenten de mogelijkheid een voorkeursrecht te vestigen, hetgeen wil zeggen dat eigenaren in het gebied waar het voorkeursrecht op is gevestigd verplicht zijn bij voorgenomen verkoop het eigendom eerst aan de gemeente te koop aan te bieden. In de Invoeringswet Wet ruimtelijke ordening (Stb. 2008, 180) is de Wet voorkeursrecht gemeenten gewijzigd. De Invoeringswet Wet ruimtelijke ordening is op 1 juli 2008 in werking getreden. In deze wetswijziging zijn de vestigingsgrondslagen van de Wvg aan de nieuwe Wet ruimtelijke ordening aangepast, is het provinciaal- en rijksvoorkeursrecht geïntroduceerd en zijn de vestigingsgrondslagen vereenvoudigd. Zo is het mogelijk om een Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 22 van 51

23 voorkeursrecht te vestigen op basis van een (door de Raad vastgestelde) structuurvisie. Door deze wijzigingen is het mogelijk dit instrument efficiënter in te zetten. De Wvg is een passieve manier van verwerven. De eigenaar moet immers zijn eigendom aanbieden. Als de eigenaar niets doet, kan de gemeente de koop niet afdwingen. Wel wordt met de Wvg bereikt, dat eigenaren niet kunnen verkopen aan speculanten. Prijsopdrijving wordt hiermee voorkomen. De Wvg is tevens een beschermingsinstrument tijdens de planontwikkelingperiode. Eigenaren zullen niet of minder gaan investeren in met de planontwikkeling strijdige ontwikkelingen, omdat de eigenaren weten dat zij de investering mogelijk niet meer terugverdienen. 4.5 Onteigening Een onteigening is de grootste inbreuk op het eigendomsrecht. De Onteigeningswet biedt de gemeente namelijk de mogelijkheid om een eigenaar zijn eigendomsrecht te ontnemen. Uiteraard is er daarom een zeer zorgvuldige procedure in de Onteigeningswet vastgelegd. Ook de procedure van de Onteigeningswet is met de invoering van de Wro aangepast. Niet altijd kan een onteigeningsprocedure met succes worden opgestart of afgerond. Indien een eigenaar bereid is de nieuwe bestemming zelf te realiseren (zich beroept op de zogenaamde zelfrealisatie) en kan aantonen zelf in staat te zijn om de nieuwe bestemming te realiseren, vervalt de onteigeningsgrondslag. 4.6 Beheer van verworven gronden Het voeren van een actief grondbeleid heeft veelal tot gevolg dat gekochte (agrarische) gronden en gebouwd vastgoed tijdelijk dienen te worden beheerd en wel vanaf het tijdstip van koop tot aan het moment waarop een aanvang wordt gemaakt met het bouwrijp maken van het desbetreffende gebied. Uitgangspunt is om het beheer zoveel mogelijk op een commercieel verantwoorde wijze te voeren. Daarmee kan worden bereikt dat financiële risico s worden beperkt. Anderzijds mag een commercieel beheer wegens juridische gebondenheid geen belemmering zijn voor de uitvoering van de voorgenomen ontwikkelingen. Om de risico s van tijdelijk beheer te beperken, verdient het aanbeveling per exploitatiegebied een beheerplan te maken. De kosten van beheer worden vervolgens ten laste gebracht van de grondexploitatie die voor het desbetreffende gebied geldt. Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 23 van 51

24 4.7 Beleidsuitgangspunten gemeente Langedijk Met betrekking tot de verwerving van gronden in het kader van actief grondbeleid gelden de volgende uitgangspunten van beleid: 1. Planmatige verwerving van gronden vinden plaats voor zover deze passen binnen de vastgestelde exploitaties van de gemeente; 2. Het college van burgemeester en wethouders is bevoegd om strategische aankopen van gronden te doen voor zover deze passen binnen het raamkrediet van ,=, waarbij het college van burgemeester en wethouders zich achteraf verantwoorden aan de raad; 3. Van strategische aankopen wordt vooraf het risicoprofiel bepaald en wordt aan de hand van dit risicoprofiel door het college bepaald of de aankoop verantwoord is; 4. Jaarlijks worden de compensatiegronden door een externe deskundige getaxeerd; 5. Jaarlijks stelt de gemeente haar marktwaarde voor de nog niet in exploitatie genomen complexen vast; 6. Om ruimtelijke ontwikkelingen door te voeren maakt de gemeente waar nodig gebruik van de aan haar toegekende bevoegdheden om gronden te verwerven, te weten de wettelijke instrumenten Wet voorkeursrecht gemeenten en de Onteigeningswet; 7. Bij tijdelijk beheer van gronden en / of opstallen stelt de gemeente per exploitatiegebied een beheerplan op, waarbij de uitvoering van de voorgenomen ontwikkeling het uitgangspunt. Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 24 van 51

25 5 Uitgifte gronden en grondprijzen 5.1 Verkoop van bouwgrond De uitgifte van bouwgrond geschiedt door middel van een verkoopovereenkomst. Daarin regelt de gemeente tegen welke prijs, onder welke voorwaarden en met welke bestemming zij de grond aan een particulier of een marktpartij wenst te verkopen. Van belang is het dan ook te weten hoe de prijs tot stand komt, welke voorwaarden worden gesteld en wat op de grond gerealiseerd dient te worden. Het gaat daarbij veelal om woningen, kantoren en bedrijfsgebouwen en ander commercieel vastgoed als winkels, hotels, leisure- en horecavoorzieningen. 5.2 Grondprijsbeleid De waarde van bouwgrond is niet eenvoudig te bepalen omdat die afhankelijk is van diverse factoren waarvan de koper van de grond of het daarop te bouwen vastgoed weer zijn koopbeslissing laat afhangen. Het meest aansprekend zijn de factoren, die bepalend zijn voor de prijs van grond die wordt aangewend voor woningbouw, zoals: welke typen en in welke prijsdifferentiatie? welke kwaliteit materialisatie, kleurstelling en woonomgeving? hoe staat het met de vraag naar en het aanbod van woningen? hoe ontwikkelen de bouwkosten en bijkomende kosten zich? Om toch enigszins vat te krijgen op de waardebepaling van de prijs voor bouwgrond zijn er tientallen methoden ontwikkeld die nog eens benadrukken welk een bijzonder karakter de vastgoedmarkt heeft. Een viertal methoden wordt het meest gebruikt: Kostprijs methode De meest oorspronkelijke methode ter berekening van de grondprijs telt alle kosten bij elkaar op die gemaakt moeten worden om de grond als bouwgrond te kunnen aanbieden. Het zal duidelijk zijn dat die kostprijs per locatie en bestemming varieert. Comparatieve methode Deze methode is gebaseerd op het vergelijken per object, regio of provincie van de prijs van grond met eenzelfde bestemming en dezelfde bebouwingsmogelijkheden. Residuele waarde methode Bij het toepassen van deze methode wordt de grondprijs gelijk gesteld aan het verschil tussen de commerciële waarde van het desbetreffende vastgoed en alle bouw- en bijkomende kosten. Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 25 van 51

26 Quote methode Deze methode stelt de grondprijs op grond van ervaringsregels gelijk aan een percentage van de commerciële prijs van het desbetreffende vastgoed. 5.3 Gehanteerde grondprijzenmethodiek gemeente Langedijk De gemeente Langedijk gebruikt voor de vaststelling van grondprijzen per gebruiksfunctie een bepaalde grondprijsmethodiek. De grondprijs is immers afhankelijk van de te realiseren bestemming op de betreffende gronden. De gemeente Langedijk hanteert de volgende grondprijsmethodiek per gebruiksfunctie. Gebruiksfunctie Woningbouw sociale huur en koop Toelichting Woningbouw vrije sector Toelichting Vrije kavels Toelichting Kantoren Toelichting Grondwaardemethode Vaste grondprijs per kavel Ongeacht de grootte van de kavel en de feitelijke stichtingskosten. De grondprijs is gekoppeld aan de door het Ministerie van VROM vastgestelde maximale huurniveaus en de maximale v.o.n.-prijs voor de sociale koop. Genormeerde grondquote Op basis van de residuele waarde wordt een genormeerde grondquote berekend. Deze grondquote neemt toe naarmate het prijsniveau van de woning stijgt. Verder wordt onderscheid gemaakt tussen grondgebonden woningen en gestapelde bouw. Vaste grondprijs per m² per project Op basis van de comparatieve methode wordt een gemiddelde marktwaarde per vierkante meter vastgesteld voor de vrije kavels in een project. De prijzen van kavels met bijvoorbeeld een bijzondere ligging of grootte en dergelijke. worden afzonderlijk beoordeeld en vastgesteld. Comparatief en residuele waardemethode Prijsstelling: f.s.i.¹ > 1 : prijs per m2 BVO². Prijsstelling: f.s.i. < 1: prijs per m2 uitgeefbaar Terrein Aan de hand van factoren als ligging, representativiteit en aansluiting op openbaar vervoer en uitvalswegen wordt een zo reëel mogelijke residuele grondwaarde per m² BVO berekend. De marktwaarden in de omgeving (comparatieve methode) gelden Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 26 van 51

27 Bedrijven Toelichting Winkels en horeca Toelichting Voorzieningen nietcommercieel Toelichting Grondprijs per m² / comparatieve methode Prijsstelling: f.s.i. > 1: prijs per m2 BVO Prijsstelling: f.s.i. < 1: prijs per m2 uitgeefbaar terrein Aan de hand van factoren als ligging, representativiteit en aansluiting op openbaar vervoer en uitvalswegen wordt een zo reëel mogelijke grondwaarde per m² grondoppervlak berekend. De marktwaarden in de omgeving (comparatieve methode) gelden hierbij als toetsingskader. Comparatief / marktwaarde per m² BVO De huurprijzen, commerciële waarden lopen in deze gebruiksfunctie sterk uiteen. In concrete situaties zal er een inschatting worden gemaakt van de marktwaarde per m² BVO. Hierbij kan aansluitingen worden gezocht bij referenties in de omgeving (comparatief) Vaste grondprijs per m² BVO Bij deze gebruiksfunctie wordt uitgegaan van een vaste vierkante-meter-prijs. Hierbij kan gedacht worden aan de kostprijs. Een echte markt voor deze functies is er namelijk niet. ¹ F.s.i = Floor- space -index (verhouding tussen de vloeroppervlakte van een gebouw in m2 BVO en de oppervlakte van de totale kavel waar het gebouw op komt in m2) ² BVO= Bruto Vloer Oppervlakte De hierboven genoemde grondprijsmethoden zijn uitgangspunten van de gemeente Langedijk. Indien noodzakelijk kan het college van burgemeester en wethouders gemotiveerd afwijken van de uitgangspunten. Hierbij gaat het om locatiegebonden specifieke omstandigheden die een andere methode dan wel grondprijs rechtvaardigen. Verder kan de gewenste kwaliteit in projecten leiden tot een bijstelling van de grondprijzen. Indien noodzakelijk zal voor het bepalen van de grondprijs een taxateur worden ingeschakeld. 5.4 Erfpacht De gemeente kan particulieren de mogelijkheid geven de grond aan te kopen in erfpacht. Bij het recht van erfpacht geeft de gemeente de grond uit, met eventueel de opstallen, waarbij de gemeente deels eigenaar blijft; Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 27 van 51

28 het bloot eigendom van de grond blijft in handen van de gemeente. De erfpachter heeft het volledige genotsrecht over de onroerende zaak. De erfpachter betaalt hiervoor gedurende de duur van het erfpachtcontract een vergoeding (canon). Dit is een percentage van de grondwaarde. Meestal wordt eens in de vijfentwintig jaar de te betalen erfpachtcanon herzien, dit kan zowel het percentage als de grondwaarde zelf betreffen. Uitgifte in erfpacht biedt meer sturingsmogelijkheden dan uitgifte in eigendom, immers het bloot eigendom blijft in handen van de gemeente. In specifieke gevallen, bijvoorbeeld wanneer de gronden gelegen zijn in een gevoelig gebied of wanneer er bijzondere beheersbepalingen gewenst zijn, kan de gemeente kiezen voor uitgifte in erfpacht. Compensatiegronden De compensatiegronden betreffen gronden die in eigendom zijn van de gemeente Langedijk. Deze gronden worden in principe verpacht middels éénjarige pachtovereenkomsten. 5.5 Beleidsuitgangspunten grondprijzenbeleid Met betrekking tot de gehanteerde grondprijzen in het kader van actief grondbeleid gelden de volgende uitgangspunten van beleid: 1. De gemeente verkoopt bouwgrond tegen een marktconforme prijs (zie gehanteerde grondprijsmethodieken) onder oplegging van de Algemene Verkoopwaarden van de gemeente; 2. Om inzichtelijk te maken met welke grondprijzen wordt gewerkt zullen de grondprijzen jaarlijks worden vastgesteld door het college van B&W, conform de in deze nota vastgelegde grondprijzenmethodieken. Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 28 van 51

29 6 Regels grondexploitaties en informatievoorziening 6.1 Aanleiding Binnen de gemeente Langedijk zijn verschillende lopende grondexploitatiecomplexen. Door regels omtrent de grondexploitaties vast te leggen worden de verantwoordelijkheden tussen college en raad duidelijk. De raad is verantwoordelijk voor de beleidsmatige en financiële kaders, ook voor grondexploitaties. Het college is verantwoordelijk voor de uitvoering van de grondexploitaties binnen de vastgestelde kaders. 6.2 Vaststelling grondexploitaties Om te bepalen op welke momenten in een planvormingtraject een grondexploitatie moet worden vastgesteld is het gebruikelijk daarvoor de (projectmatige) onderverdeling naar fasen aan te houden. Dit betreft de volgende fasen: 1. initiatieffase: betreft de fase van eerste ideevorming, onderzoek of het gezien beleid en mogelijkheden wenselijk is een plan te ontwikkelen; 2. definitiefase: Inventarisatie van de mogelijkheden en problemen om de opdracht voor het voorlopig ontwerp te kunnen geven; 3. ontwerpfase: opstellen van een stedenbouwkundig ontwerp en ruimtelijk programma van eisen; 4. voorbereidingsfase: opstellen van een uitgewerkt definitief stedenbouwkundig plan en (indien van toepassing) een voorontwerp bestemmingsplan. 5. realisatiefase: uitvoering van de bouwwerkzaamheden en de inrichting van het gebied; 6. nazorgfase: beheer en exploitatie van het ontwikkelde gebied. In elk van de fasen zal de financiële haalbaarheid moeten worden onderzocht en getoetst aan de uitgangspunten. Daarnaast zijn er twee logische momenten om een grondexploitatie voor te leggen aan de raad. 1. na afronding van fase 2 (definitiefase) een normatieve grondexploitatie. Daarbij kan eventueel een soort kadernotitie worden opgesteld waarin de overige kaders van het project worden vastgelegd. De normatieve grondexploitatie heeft als belangrijkste functie het aantonen van de financiële haalbaarheid van het project. Bij verliesgevende grondexploitaties moet tevens worden aangegeven hoe het tekort wordt gedekt. Het resultaat van de normatieve grondexploitatie is kaderstellend voor de verdere planuitwerking. Dit is tevens het moment om een grondexploitatiecomplex te openen waarop kosten en opbrengsten kunnen worden verantwoord. 2. na afronding van de ontwerpfase de definitieve grondexploitatie opstellen en voorleggen aan de raad. Deze grondexploitatie is een financiële vertaling van het definitieve stedenbouwkundig ontwerp. Afwijkingen van de normatieve grondexploitatie moeten worden toegelicht. Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 29 van 51

30 Met het vaststellen van de grondexploitaties op genoemde momenten stelt de Raad de financiële kaders vast voor de verdere uitwerking. 6.3 Herziening grondexploitaties Reguliere jaarlijkse herziening Elke grondexploitatie dient minimaal een keer per jaar te worden herzien. Daarbij wordt de boekwaarde geactualiseerd en worden de lopende verplichtingen opgenomen, de ramingen worden vergeleken met de werkelijk gemaakte kosten en opbrengsten uit het voorgaande jaar, prijspeil van de grondexploitatie wordt aangepast en eventuele inhoudelijke wijzigingen worden doorgevoerd. De jaarlijkse herziening wordt ter vaststelling voorgelegd aan de raad bij de jaarrekening. Na vaststelling vormt de herziene grondexploitatie het financiële kader voor de verdere uitvoering van het project. Afzonderlijke herziening grondexploitatie Het kan zijn dat in het projectproces er dusdanige afwijkingen optreden van de vastgestelde kaders (zowel financieel als programmatisch), dat de raad gevraagd wordt om deze vast te stellen, waarbij niet kan worden gewacht op de reguliere jaarlijkse herziening bij de jaarrekening. Deze afzonderlijke herzieningen worden dan meegenomen in de kadernota en de eindejaarsrapportage. Dit betreft in ieder geval de volgende gevallen: 1. significante overschrijding van de totale kosten of onderschrijding van de totale opbrengsten. Daarbij wordt een over- of onderschrijding van 10% in ieder geval als significant aangemerkt een afwijking van één van de volgende programmatische kaders van het project: A wanneer binnen het stedenbouwkundige plan een verandering in de woningaantallen en of uitgeefbare kavels (bedrijventerreinen) plaats vindt van meer dan 15% van het totaal. B wanneer binnen het stedenbouwkundige plan geen verandering in het totaal aan woningaantallen en of uitgeefbare kavels (bedrijventerreinen) plaats vindt maar wel een verschuiving van meer dan 15% binnen de prijssegmenten. C wanneer in het stedenbouwkundig plan een totale verschuiving binnen de typen grondgebruik plaats vindt van meer dan 10%. De raad dient deze wijzigingen ook vast te stellen indien daarbij geen sprake is van een financiële afwijking zoals benoemd onder punt 1. 1 Dit heeft dus betrekking op de totale kosten of opbrengsten niet op de afzonderlijke kosten- en opbrengstenposten. Binnen de kaders blijft er dus ruimte om tussen verschillende posten te schuiven mits per saldo binnen de totale kosten of opbrengsten wordt gebleven. Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 30 van 51

31 6.4 Afsluiting grondexploitatie Indien de activiteiten die in het kader van de grondexploitatie dienen te worden gerealiseerd grotendeels zijn afgerond, kan de grondexploitatie door de raad worden afgesloten. Afsluiting kan plaatsvinden indien 90% van de geprognosticeerde werkzaamheden zijn uitgevoerd, dan wel 90% van de uit te geven gronden zijn verkocht. Afsluiting van een grondexploitatie gaat altijd via de raad. De eventuele resterende opbrengsten (verkoop gronden) of nog te realiseren kosten worden overgeboekt naar een afzonderlijk complex restwerken. 6.5 Kredieten Op de volgende momenten in het planvormingtraject dienen kredieten te worden aangevraagd: bij de start van de initiatieffase en bij de start van de definitiefase zal een voorbereidingskrediet moeten worden aangevraagd aan de raad voor de uit te voeren werkzaamheden. Dit krediet wordt in eerste instantie gedekt uit de vrij besteedbare ruimte reserve Bouwgrondexploitatie en als deze niet toereikend is uit de Algemene Reserve; bij het vaststellen van de normatieve grondexploitatie na afronding van fase 2 wordt een voorbereidingskrediet aangevraagd voor verdere planontwikkeling en eventueel overige benodigde kosten (bijvoorbeeld verwerving, onderzoekskosten). Met de vaststelling van de normatieve grondexploitatie wordt een complex geopend waarop de kosten en eventuele opbrengsten kunnen worden verantwoord. Het krediet wordt gedekt uit de grondexploitatie; bij het vaststellen van de definitieve grondexploitatie, afronding van fase 3 (ontwerpfase), kan dan het volledige uitvoeringskrediet worden aangevraagd. Dit betreft de totale kosten, inclusief kostenstijging en rente; bij de vaste jaarlijkse herziening of tussentijdse herziening wordt het krediet daarop aangepast. 6.6 Behandeling vertrouwelijke stukken De grondexploitatie wordt vastgesteld door de raad, waarbij de ruimtelijke en financiële kaders worden bepaald. De gedetailleerde onderbouwing van die ruimtelijke en financiële kaders van de grondexploitatie is een vertrouwelijke bijlage die dus niet openbaar wordt gemaakt. De inhoudelijke behandeling van de gedetailleerde onderbouwing vindt plaats in een besloten forum. De bijlage is tevens ter inzage beschikbaar bij de griffie. De vaststelling van de grondexploitatie exclusief de getailleerde onderbouwing vindt plaats in de openbare raadsvergadering. Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 31 van 51

32 6.7 Beleidsuitgangspunten gemeente Langedijk Met betrekking tot regels grondexploitaties en informatievoorziening gelden de volgende uitgangspunten van beleid: 1. De vaststelling van een grondexploitatie vindt plaats na de definitiefase (normatieve grondexploitatie) en de ontwerpfase (definitieve grondexploitatie; 2. Elke grondexploitatie wordt minimaal jaarlijks herzien en zoveel eerder bij het voordoen van de volgende afwijkingen van de vastgestelde grondexploitatie: significante overschrijding van de totale kosten of onderschrijding van de totale opbrengsten. Daarbij wordt een over- of onderschrijding van 10% in ieder geval als significant aangemerkt; een afwijking van één van de volgende programmatische kaders van het project: A: Wanneer binnen het stedenbouwkundige plan een verandering in de woningaantallen en of uitgeefbare kavels (bedrijventerreinen) plaats vindt van meer dan 15% van het totaal. B: Wanneer binnen het stedenbouwkundige plan geen verandering in het totaal aan woningaantallen en of uitgeefbare kavels (bedrijventerreinen) plaats vindt maar wel een verschuiving van meer dan 15% binnen de prijssegmenten. C: Wanneer in het stedenbouwkundig plan een totale verschuiving binnen de typen grondgebruik plaats vindt van meer dan 10%. 3. Afsluiting van de grondexploitatie vindt plaats indien 90% van de geprognosticeerde werkzaamheden zijn uitgevoerd, dan wel 90% van de uit te geven gronden zijn verkocht; 4. Kredieten worden op de volgende momenten aangevraagd bij de raad: start initiatieffase; bij vaststellen van normatieve grondexploitatie; bij het vaststellen van de definitieve grondexploitatie; bijstelling van kredieten bij de jaarlijkse herziening. Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 32 van 51

33 7 Reserves en verlies- en winstneming 7.1 Risicomanagement In het geval dat er bij ruimtelijke plannen wordt gekozen voor actief grondbeleid, heeft dit tot gevolg dat veel grote investeringen worden gedaan die gebonden zijn aan risico s. Deze risico s kunnen leiden tot imagoschade, financiële schade en het niet behalen van de beoogde doelstelling. Om de risico s te beheersen en bijsturen mogelijk te maken is het inzicht in risico s noodzakelijk. Hierbij kan onderscheid worden gemaakt tussen voorzienbare en onvoorzienbare risico s Voorzienbare risico s De jaarlijkse herzieningen van de grondexploitaties vormen een onderdeel van de risicobeheersing. Daarbij wordt per complex een inzicht in de risico s gegeven. Deze exploitatierisico s worden zoveel mogelijk afgedekt binnen de betreffende grondexploitatie Onvoorzienbare risico s Voor onvoorzienbare risico s wordt enerzijds in de grondexploitatie een post onvoorzien opgenomen. Deze post voorziet in het afdekken van het eventueel hoger uitvallen van de ramingen voor het bouw- en woonrijpmaken. Anderzijds zijn er onvoorzienbare risico s die samenhangen met de zogenaamde marktrisico s, zoals renterisico s, verwervingsrisico s, afzetrisico s en dergelijke. Hiervoor wordt via de reserve Bouwgrondexploitatie een weerstandsvermogen aangehouden. Voor de bepaling van de hoogte van het weerstandsvermogen in relatie tot de marktrisico s moet ingeschat worden in hoeverre deze risico s aanwezig zijn en wat de financieel consequenties kunnen zijn. Indien dit inzichtelijk is moet bepaald worden in welke mate deze risico s moeten worden afgedekt. In het in juli 2009 uitgekomen rekenkamerrapport Grondbeleid gemeente Langedijk wordt het belang van het goed in beeld brengen van de risico s van de grondexploitatie ook benadrukt. In dit rapport staat het volgende vermeld: Een algemeen uitgangspunt is dat de gemeente een passend financieel weerstandsvermogen opbouwt voor de risico s van grondexploitatie, zoals voor fluctuaties in de ramingen als gevolg van de jaarlijkse actualisatie. Hiervoor is nodig een deugdelijke risicoanalyse die aannames bevat over bijvoorbeeld de conjuncturele ontwikkelingen om het noodzakelijke weerstandsvermogen voor de grondexploitaties te bepalen. Om de inschatting van de risico s beter te laten aansluiten bij daadwerkelijke risico s per complex, zal een nieuwe systematiek voor Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 33 van 51

34 risicoanalyse worden opgezet en aan de raad worden voorgelegd. Tot die tijd wordt voorgesteld de risicoreserve te bepalen door een percentage van 15% over het geïnvesteerde vermogen minus de reeds gerealiseerde opbrengsten te nemen. Afhankelijk van de uitkomsten van de risicoanalyse in 2010 kan de hoogte van de aan te houden reserve, ter dekking van de risico s van de grondexploitatie, opnieuw worden bezien. 7.2 Reserves Om de financiële risico s van grondexploitaties af te dekken heeft de gemeente Langedijk reserves ingesteld. De reserves zijn omschreven in de beleidsnotitie Reserves en voorzieningen, van de gemeente Langedijk. Het wettelijk kader hiervoor is het Besluit Begroting en Verantwoording gemeenten en provincies (BBV) Reserve bouwgrondexploitaties De gemeente Langedijk beschikt over een bestemmingsreserve bouwgrondexploitaties. Het doel van deze reserve is: Het vormen van een buffer voor de opvang van negatieve resultaten en onverwachte tegenvallers in de bouwgrondexploitatie voor de uitleglocaties woningbouw en bedrijventerreinen op grond van met name marktrisico s De voeding van deze reserve vindt plaats vanuit de grondexploitaties die een positief saldo hebben. De hoogte van de reserve wordt bepaald door lopende en de in voorbereiding zijnde grondexploitaties. Er is geen maximale omvang bepaald. In de paragraaf grondbeleid van de begroting wordt jaarlijks het verwachte meerjarenverloop van de reserve bouwgrondexploitaties weergegeven, inclusief een overzicht van de risico s waarvoor geen aparte voorziening is gevormd. Daarbij wordt dan aangegeven of het totaal van de risico s (in geld uitgedrukt) kleiner is dan de omvang van de reserve bouwgrondexploitaties. Tevens kan dan worden opgemerkt of de risico s van het grondbedrijf ten opzichte van een jaar eerder dermate zijn veranderd dat nader onderzocht moet worden of de omvang van de reserve bouwgrondexploitaties nog wel aansluit bij de risico s. De reserve bouwgrondexploitaties betreft hiermee het weerstandsvermogen van de grondexploitaties Indien uit de prognose van de meerjarenbegroting blijkt dat de reserve bouwgrondexploitatie negatief komt te staan, wordt een achtervang gevormd in de Algemene reserve. Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 34 van 51

35 7.2.2 Weerstandsvermogen grondexploitaties Het weerstandsvermogen van het grondbedrijf kan als volgt worden omschreven: De relatie tussen de weerstandscapaciteit en alle risico s waarvoor geen maatregelen zijn getroffen, die van materiële betekenis kunnen zijn voor de financiële positie van het grondbedrijf. Het weerstandsvermogen geeft daarmee de mate aan waarin het grondbedrijf in staat is middelen vrij te maken om substantiële tegenvallers op te vangen, zonder dat het beleid behoeft te worden aangepast. Een algemene norm voor het weerstandsvermogen van gemeenten is er niet. In de toelichting op artikel 11 van de BBV staat dat het aan de gemeenten zelf is een beleidslijn te formuleren over de in de organisatie noodzakelijk geachte weerstandsvermogen. Zoals beschreven in paragraaf voorziet de reserve bouwgrondexploitaties in de opvang van onvoorzienbare (markt)risico s en betreft hiermee het weerstandsvermogen van de bouwgrondexploitaties. Ten aanzien van de in exploitatie genomen complexen wordt gesteld dat er een risicoreserve zou moeten zijn. Uitgaande van het scenario dat alle investeringen moeten worden gestaakt, bestaat de hoogte van de afdekking van het risico uit de rentekosten op de boekwaarde. In de gemeente Langedijk wordt de minimale omvang van de risicoreserve bepaald door een percentage te hanteren van de boekwaarde van het lopende jaar van alle grondexploitatieprojecten. Met andere woorden: uitgegaan wordt van een percentage over het geïnvesteerde vermogen minus de reeds gerealiseerde opbrengsten. Op basis van ervaringscijfers wordt een percentage gehanteerd van 15%. De gemeente kan hiermee, indien alle projecten worden stilgelegd, een periode van 3 jaar overbruggen zonder dat dit financiële consequenties heeft. Jaarlijks wordt de minimale omvang van de risicoreserve aan de hand van de actualisatie van de grondexploitaties bepaald. De berekende boekwaarde van grondexploitaties in de jaarrekening 2009 is ,=. Voor 2010 betekent dit dat er een risicoreserve aanwezig dient te zijn van minimaal ,=. De minimale omvang van de reserve Bouwgrondexploitaties ter dekking van risico s grondexploitaties is in de begroting 2010 gesteld op ,=. De risicoreserve wordt gevuld vanuit de exploitaties. Dat betekent dat exploitatiewinst in eerste instantie ten goede komt van de risicoreserve. Pas als deze reserve gevuld is wordt de Algemene reserve aangevuld. Op het moment dat er onvoldoende middelen vanuit de exploitaties komen om een voldoende risicoreserve te behouden vindt aanvulling plaats vanuit de Algemene reserve. De opbouw van de reserve Bouwgrondexploitaties is weergegeven in figuur 4. Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 35 van 51

36 Figuur 4. Opbouw reserve bouwgrondexploitatie Vrij besteedbare ruimte Realisatie ruimtelijke doelstellingen Bestaande claims / garanties Raamkrediet strategische verwerving Risicoreserve (weerstandsvermogen) 7.3 Winst- en verliesneming Winst nemen op meerjarige grondexploitaties wordt beheerst door het realisatie- en het voorzichtigheidsbeginsel. Winstneming kan in ieder geval plaatsvinden als er de winst daadwerkelijk gezien de voortgang als gerealiseerd kan worden beschouwd en als de resterende risico s van het desbetreffende complex niet groter zijn dan deze gerealiseerde winst Winstneming Tussentijdse winstneming houdt in dat voordat de ontwikkeling helemaal klaar is, er al geld uit de grondexploitatie naar de reserve grondbedrijf geboekt wordt. Dit wordt toegepast in die grondexploitaties waar een winst verwacht wordt. Dit gebeurt echter alleen onder specifieke voorwaarden. 1. een exploitatie een voorcalculatorisch overschot laat zien en er grote zekerheid is dat het overschot ook feitelijk gerealiseerd kan worden, dit omdat de realisatie bewezen heeft in gelijke pas te lopen met de voorcalculatie.; met andere woorden de grondexploitatieberekening heeft een groot voorspellend vermogen. 2. uitgaande van de voorwaarde 1 kan worden verondersteld dat de winst in een complex gelijkmatig wordt gemaakt bij elke verkochte m2 grond. Dan kan een tussentijdse genomen winst niet hoger zijn dan de in elke verkochte m2 grond begrepen winst. Winsten begrepen in nog te verkopen m2 grond kunnen niet als gerealiseerd worden beschouwd. 3. de resterende risico s zowel aan de opbrengsten- als aan de kostenkant met betrekking tot de nog te realiseren opbrengsten c.q. de nog te maken kosten worden in aanmerking genomen bij de berekening van de tussentijds berekende winst.. Tot winstneming moet op voordracht van het college van B& W expliciet worden besloten door de gemeenteraad. Aandachtspunt hierbij is het risico van de exploitatie. Het college van B & W dient bij een suggestie van winstneming het risico van de exploitatie te beschrijven. De exploitatie is Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 36 van 51

37 transparant beschikbaar, zodat de gemeenteraad weloverwogen kan overgaan tot besluitvorming. De winst wordt gestort in de reserve Bouwgrondexploitaties. Indien uit de meerjarenbegroting blijkt dat de reserve bouwgrondexploitaties de benodigde omvang overschrijdt, zal het meerdere ten gunste van de Algemene reserve worden gebracht. Het berekenen van de hoogte van de winst- en/of verliesneming loopt gelijk aan het opstellen van de jaarrekening Verliesneming Verliezen worden genomen op het moment dat deze uit de jaarlijks op te stellen herziening van de grondexploitatie blijken. 7.4 Beleidsuitgangspunten gemeente Langedijk Met betrekking tot reserves en de verlies- en winstneming gelden de volgende uitgangspunten van beleid: 1. De minimale omvang van de risicoreserve wordt bepaald door een percentage van 15% te hanteren van de boekwaarde van het alle grondexploitatieprojecten van het voorgaande jaar, zoals opgenomen in de jaarrekening; 2. Jaarlijks wordt de minimale omvang van de risicoreserve aan de hand van de actualisatie van de grondexploitaties bepaald. 3. Winst wordt genomen bij gedeeltelijk dan wel gehele afsluiting van de grondexploitatie; 4. Voor een geprognosticeerd verlies van een grondexploitatie wordt direct een voorziening ter grootte van het verwachte resultaat op contante waarde in het betreffende boekjaar genomen. Deze voorziening komt ten laste van de Reserve Bouwgrondexploitaties. Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 37 van 51

38 8 Aanbesteding en staatssteun 8.1 Aanbesteding Door de Europese Unie zijn richtlijnen vastgesteld voor het verstrekken van overheidsopdrachten voor leveringen, diensten en werken door aanbestedende diensten. De gemeente geldt als een aanbestedende dienst. De lidstaten zijn verplicht de in deze richtlijnen neergelegde regels op te nemen in nationale wet- en regelgeving. In Nederland heeft deze implementatie plaatsgevonden in het Besluit aanbestedingsregels voor overheidsopdrachten (Bao). Zowel de Europese Richtlijnen als het Bao kent drempelwaarden voor overheidsopdrachten. Indien de waarde van een levering, dienst of werk boven die drempelwaarde ligt dan zijn de daarin opgenomen (procedure) regels voor aanbesteding van toepassing. Indien de waarde van een overheidsopdracht onder de drempelwaarde ligt, is de betreffende Europese Richtlijn of het Bao niet van toepassing. De jurisprudentie over het begrip overheidsopdracht is aanzienlijk in beweging. Tot enige tijd geleden beperkte dit begrip zich voornamelijk tot de aanleg van openbare voorzieningen (zoals wegen) en de verstrekking van adviesdiensten. Met het arrest van het Internationaal Hof van Justitie van 8 januari 2007 (Auroux) is duidelijk geworden dat het begrip overheidsopdracht ruimer dient te worden uitgelegd. De consequenties van dit arrest voor de praktijk van het grondbeleid zijn inmiddels inzichtelijker geworden. Een handvat voor deze materie is de in 2009 verschenen Reiswijzer gebiedsontwikkeling 2009 van het ministerie VROM. De gemeente zal de ontwikkelingen in wet- en regelgeving alsmede in de jurisprudentie nauwlettend volgen. 8.2 Staatssteun Van staatssteun is sprake wanneer de begunstigde onderneming een economisch voordeel ontvangt dat zij onder normale marktvoorwaarden niet zou hebben gekregen. Hiervoor gelden de volgende criteria: het voordeel komt slechts ten goede aan bepaalde ondernemingen (selectief); het voordeel leidt tot (dreigende) vervalsing van de mededinging en heeft mogelijk invloed op de handel tussen de lidstaten. Dit houdt onder meer in dat overheden gronden en gebouwen niet mogen verkopen voordat er een openbare biedprocedure heeft plaatsgevonden of nadat een onafhankelijke deskundige de waarde heeft bepaald en vervolgens de grond tegen tenminste het getaxeerde bedrag wordt verkocht. Indien geen van beide voorschriften wordt opgevolgd, is er sprake van een steunvermoeden. De transactie zou dan vooraf moeten worden aangemeld bij de Europese Commissie. Indien een dergelijke Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 38 van 51

39 transactie niet wordt aangemeld, bestaat het risico dat er een klacht wordt ingediend bij de Europese Commissie. Het risico van staatssteun is niet beperkt tot gronduitgifte. Ook bij verwerving van gronden, bouw- en woonrijp maken et cetera geldt dat er marktconform gewerkt moet worden. Of er sprake is van eventuele strijd met aanbestedingsrecht (aanbestedende dienst: i.c. gemeente, overheidsopdracht boven drempelbedrag) en/of staatssteunbepalingen is afhankelijk van de feitelijke situatie. De gemeente dient per geval te onderzoeken of er een risico van staatssteun bestaat en welke maatregelen genomen moeten worden om conform de geldende regelgeving te handelen. Met betrekking tot het te voeren grondbeleid van de gemeente zijn met name de volgende twee onderwerpen in relatie tot staatssteun van belang: 1. de verstrekking van financiële bijdragen aan realisatoren, ingeval er sprake is van een tekortlocatie; 2. de aan- en verkoop van gronden/opstallen. Ad. 1. Tekortlocaties Het verstrekken van een financiële bijdrage aan een ontwikkelaar bij de realisatie van een locatie kan voor de gemeente van groot belang zijn, indien er gegeven vooraf gestelde publieke doelen sprake is van een tekortlocatie. In een dergelijk geval mag van de markt in beginsel niet worden aangenomen dat verliesgevende ontwikkelingen ter hand worden genomen. Een financiële bijdrage van de overheid kan voor de ontwikkelaar dan de prikkel zijn de gewenste ontwikkeling uit te voeren. Indien aan de staatssteuncriteria wordt voldaan, behoefd een dergelijke financiële bijdrage niet tot ongeoorloofde staatssteun te leiden. Ad. 2. Grondtransacties Met betrekking tot mogelijke staatssteunelementen bij grondtransacties is sprake van een specifieke Europese regeling. Uitgangspunt daarbij is dat de verkoop van grond dient te geschieden tegen marktwaarde. Van verkoop tegen marktwaarde is in elk geval sprake bij de verkoop van gronden op basis van een open en onvoorwaardelijke biedingprocedure. Indien de verkoop plaatsvindt zonder biedingprocedure, geldt dat er geen sprake is van staatssteun indien de verkoopprijs ten minste gelijk is aan de (via onafhankelijke taxatie verkregen) objectieve marktwaarde. 8.3 Beleidsuitgangspunten gemeente Langedijk Met betrekking tot aanbesteding en staatssteun geldt de volgende uitgangspunten van beleid: Zowel bij de eventuele verstrekking van (financiële) bijdragen in tekortlocaties als bij grondtransacties zal van geval tot geval worden onderzocht of overeenkomstig de geldende staatssteuncriteria wordt geopereerd c.q. welke maatregelen nodig zijn om in overeenstemming met de geldende regelgeving te handelen. Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 39 van 51

40 Bijlage 1 Nieuwe Wro en particuliere exploitatie op hoofdlijnen Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 40 van 51

41 Nieuwe Wro en particuliere exploitatie op hoofdlijnen 1. Inleiding Al sinds de VINEX zijn ontwikkelaars steeds actiever in het verwerven van gronden op strategische plekken. En zo gebeurt het dat ook gemeentes die actief grondbeleid willen nastreven worden geconfronteerd met zelfrealisatoren die zich weinig aantrekken van de gemeentelijke uitgangspunten. Om de gemeente bij dit soort situaties meer handvatten te bieden is de grondexploitatiewet in leven geroepen. Doelstelling van deze wet is een duidelijke, transparante en werkbare regeling voor kostenverhaal, verevening en enkele locatie-eisen bij particuliere projectontwikkeling. Hierbij moet vooraf meer duidelijkheid bestaan over de kosten die de gemeente in rekening kan brengen bij partijen die zelfstandig willen ontwikkelen. 2. Wettelijk kader 2.1 Kostenverhaal voor 1 juli 2008 Onder de oude WRO bestond een gemengd stelsel voor particulier vrijwillige overeenkomsten tussen de gemeente en projectontwikkelaars. Exploitatieverordening In het geval van een particuliere ontwikkeling kan de gemeente haar kosten die verband houden met het verlenen van medewerking aan de realisatie van het plan verhalen via het sluiten van een exploitatieovereenkomst (gebaseerd op de exploitatieverordening). De kosten die de gemeente kan verhalen hebben betrekking op voorzieningen van openbaar nut zoals bijvoorbeeld wegen, riolering, groenvoorzieningen en bestemmingsplankosten. In de praktijk bleek 100 % kostenverhaal op basis van de exploitatieverordening niet mogelijk. Baatbelasting Mocht een eigenaar niet bereid zijn tot het sluiten van een exploitatieovereenkomst, dan had de gemeente uitsluitend het instrument van baatbelasting ter beschikking. Door het instrument baatbelasting kan de gemeente geen invloed uitoefenen op de manier waarop een locatie wordt ontwikkeld en beperkt de rol van de gemeente zich dus tot het aanleggen van bepaalde voorzieningen van openbaar nut en het verhalen van de daarbij gemaakte kosten. De maximale omvang van de mogelijk te verhalen kosten is als gevolg van de geldende wettelijke beperkingen bij baatbelasting kleiner dan bij het voeren van een actief grondbeleid en tevens kleiner dan bij het sluiten van een exploitatieovereenkomst. Als vuistregel geldt dat slechts 60% van de kosten kunnen worden verhaald. Daarbij komt dat kostenverhaal via de baatbelasting lastig uitvoerbaar is. In Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 41 van 51

42 de praktijk wordt kostenverhaal via baatbelasting nagenoeg nooit toegepast. 2.2 Kostenverhaal na 1 juli 2008 (Grondexploitatiewet) Doelstelling van de nieuwe wet is een duidelijke, transparante en werkbare regeling voor kostenverhaal, verevening en enkele locatie-eisen bij particuliere projectontwikkeling. Hierbij moet vooraf meer duidelijkheid bestaan over de kosten die de gemeente in rekening kan brengen bij partijen die zelfstandig willen ontwikkelen. Met het nieuwe instrument wordt de regierol van de gemeente, ook zonder relevant eigen grondbezit, versterkt. In de nieuwe wet wordt nadrukkelijk de ontwikkeling zelf voorop gezet, ook indien andere partijen dan de gemeente de ontwikkeling realiseren. Daarbij is de gemeente verplicht de afdwingbare kosten te verhalen op de realisator. Hierdoor zal de gemeente meer dan voorheen regie kunnen voeren middels faciliterend grondbeleid. De nieuwe wet wenst duidelijkheid te verschaffen over de invulling en reikwijdte van deze gemeentelijke regiefunctie. In de nieuwe wet is gekozen voor handhaving van het gemengde stelsel voor grondexploitatie, dus zowel een privaatrechtelijk als een publiekrechtelijk spoor. In de nieuwe Grondexploitatiewet wordt de mogelijkheid van privaatrechtelijk kostenverhaal via overeenkomsten wettelijk verankerd, waarmee het wetsvoorstel aansluit op de huidige praktijk, waarbij een voorkeur bestaat voor het sluiten van privaatrechtelijke overeenkomsten vanwege de ruimere vrijheid van afspraken. Daarnaast wordt het exploitatieplan geïntroduceerd als publiekrechtelijk bindend middel waarbij kwalitatieve eisen zoals hoeveelheid sociale woningbouw en particulier opdrachtgeverschap kunnen worden opgelegd en tevens gemeentelijke kosten verevend en verhaald kunnen worden. 3. Het privaatrechtelijke traject De Wro gaat er vanuit dat partijen eerst onderhandelen. Het geeft de gemeente een wettelijke basis om overeenkomsten te sluiten op het gebied van kostenverhaal en locatie-eisen. In een privaatrechtelijke overeenkomst (anterieure overeenkomst) wordt het mogelijk om ruimere afspraken te effectueren, tot het moment dat een bestemmingsplan en exploitatieplan wordt vastgesteld. Het wettelijke kader voor de anterieure overeenkomst wordt gevormd door artikel 6.24 Wro, de beginselen van het verbintenissenrecht uit het Burgerlijk wetboek en afdeling 3.2 van de Algemene wet bestuursrecht (algemene beginselen van behoorlijk bestuur). Het afsluiten van een anterieure overeenkomst is mogelijk tot het moment dat de gemeenteraad een bestemmingsplan met een exploitatieplan voor Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 42 van 51

43 de betreffende ontwikkellocatie vaststelt (het exploitatieplan moet gelijktijdig met het bestemmingsplan worden vastgesteld). Bij nadien te sluiten (posterieure) overeenkomsten dient het exploitatieplan in acht genomen te worden en zijn afwijkende bepalingen ten opzichte hiervan niet toegestaan. 4. Het publiekrechtelijke traject Indien er géén overeenkomst is gesloten met alle betrokken private partijen voorafgaand aan bestemmingsplan en exploitatieplan, dient de gemeente over te gaan tot kostenverhaal via het exploitatieplan. Het exploitatieplan vormt de rechtsbasis voor het afdwingbaar verhalen van kosten en het stellen van locatie-eisen. Het exploitatieplan bevat kwalitatieve eisen en een uitwerking van de financiële elementen van het kostenverhaal en een exploitatieopzet. Hieruit volgt de aard en hoogte van de bijdrage die een ontwikkelaar verschuldigd is. De kosten die de gemeente in de exploitatieopzet van een plan mag opnemen, zijn limitatief vastgesteld via een algemene maatregel van bestuur (AMvB), het Besluit ruimtelijke ordening (hierna Bro), in de praktijk genoemd de kostensoortenlijst. In het exploitatieplan kan de gemeente kwalitatieve eisen opnemen ten aanzien van de werkzaamheden voor het bouwrijp maken, de aanleg van de nutsvoorzieningen, de inrichting van de openbare ruimte en de situering / locatie van de bestemmingen sociale woningbouw en particulier opdrachtgeverschap. Het vaststellen van het exploitatieplan dient gelijktijdig met het vaststellen van het planologische besluit (bestemmingsplan / projectbesluit) plaats te vinden, tenzij het verhaal van kosten anderszins is verzekerd in een anterieure overeenkomst. De gemeente is verplicht om het vastgestelde exploitatieplan jaarlijks te herzien totdat alle werken zijn gerealiseerd. Het publiekrechtelijke kostenverhaal vindt plaats door aan de te verlenen bouwvergunning een financiële voorwaarde en een betalingstermijn te verbinden. Indien de betalingstermijn voorziet in betaling na start van de bouw is het mogelijk aanvullende zekerheden te eisen. Hierbij kan gedacht worden aan een bankgarantie, hypotheek e.d. Het eisen van aanvullende zekerheden is niet toegestaan als de betalingsregeling uitgaat van betaling voor / bij de start van de bouw. 5. Relatie ruimtelijk beleid en grondbeleid De Wro vergroot de regierol van de gemeente bij faciliterend grondbeleid. Echter in een vroeg stadium zal overleg met diverse afdelingen binnen de Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 43 van 51

44 gemeente moeten worden gevoerd over de noodzaak en de gewenste inhoud van een exploitatieplan voor een nieuw plangebied. In deze fase zullen uitgewerkte financiële contouren van de exploitatieopzet vorm moeten krijgen. De raadsvergadering waarin het bestemmingsplan of een projectbesluit (en zo nodig het exploitatieplan) wordt vastgesteld, vormt een belangrijke knip in het proces. Tot dat moment kunnen onderhandelingen plaatsvinden tussen de gemeente en marktpartijen over een anterieure overeenkomst. Indien er geen anterieure overeenkomst tot stand komt, vervallen alle aanbiedingen. In dat geval zal de gemeente overgaan tot het vaststellen van een exploitatieplan. Het kostenverhaal is immers niet anderszins verzekerd. De gemeente krijgt dus ruimere mogelijkheden. Dit betekent echter ook een toename van de verantwoordelijkheid van de gemeente. Dit past volledig in de lijn van toelatings- naar ontwikkelingsplanologie. 6. Planschade Anterieure overeenkomst Over de verrekening van planschadekosten kunnen in een overeenkomst afspraken worden opgenomen. Hierbij kunnen de planschadekosten per eigendom worden opgenomen of voor de totale ontwikkellocatie. In het laatste geval worden de planschadekosten omgeslagen over alle eigendommen met grondopbrengsten. Exploitatieplan In het exploitatieplan behoren de planschadekosten tot de verhaalbare kosten. De kosten die gemaakt worden voor het ramen van planschade vallen onder de post onderzoekskosten. Mocht na realisatie van het plangebied een verzoek om planschade worden ingediend, dan vallen de kosten voor de afhandeling van het verzoek om planschade buiten het kostenverhaal via het exploitatieplan. 7. Kostenverhaal Het voeren van een grondexploitatie wordt gekenmerkt als een bedrijfsmatig proces, waarbij de te maken kosten van de locatieontwikkeling in beginsel dienen te worden terugverdiend via grondexploitatieopbrengsten. In het geval sprake is van een gemeentelijke grondexploitatie bestaan deze opbrengsten uit kavelopbrengsten. In het geval sprake is van een particuliere grondexploitatie wordt door de gemeente toepassing gegeven aan de instrumentarium van de Wro / grondexploitatiewet. Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 44 van 51

45 Van belang voor een transparante bedrijfsvoering is dat duidelijkheid ontstaat over de vraag welke kostensoorten aan de locatieontwikkeling worden toegerekend. Op deze wijze kan eveneens op transparante wijze inzicht worden verkregen in het grondexploitatieresultaat, waarbij locatieopbrengsten worden afgezet tegen locatiekosten. Dit vraagt om een goede financiële administratie binnen de gemeente. De administratie wordt zoveel mogelijk aangesloten op de kostensoorten zoals opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). 7.1 Kaders toe te rekenen kostensoorten Algemene regel voor de toerekening van kosten aan de locatieontwikkeling is dat alle met de grondexploitatie verband houdende kostensoorten in beginsel aan de locatieontwikkeling worden toegerekend. Voor de afbakening van de aan de grondexploitatie toe te rekenen kostensoorten wordt aangesloten bij het overzicht van kostensoorten, zoals dat is opgenomen in de artikelen tot en met Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Er zit wel een maximering aan het kostenverhaal. Het maximaal te verhalen bedrag aan kosten kan namelijk niet hoger zijn dan de opbrengsten van het gebied. Verder geldt voor enkele onderdelen van de kostensoorten uit de kostensoortenlijst een begrenzing. Het betreft de kosten van voorbereiding en toezicht, gemeentelijke apparaatskosten, kosten voor het opstellen van ruimtelijke plannen en competities. Om de te verhalen kosten inzichtelijk te krijgen is VROM momenteel bezig met het ontwikkelen van een rekenmodel. 7.2 Kaders toerekenbaarheid bovenwijkse voorzieningen Onderdeel van de toerekenbare kostensoorten vormt de aanleg van bovenwijkse voorzieningen. Voor het begrip voorziening wordt eveneens aangesloten bij het Bro (artikel 6.2.5). In bijlage is eveneens een overzicht van deze voorzieningen opgenomen. Kenmerkend voor bovenwijkse investeringen/voorzieningen is dat zij van nut zijn voor zowel een specifiek te ontwikkelen locatie als voor andere locaties. Deze andere locaties kunnen betrekking hebben op zowel bestaande als nog nieuw te ontwikkelen locaties. In deze situatie dient zich de vraag aan in welke mate de kosten van bovenwijkse investeringen aan een specifieke locatie kunnen worden toegerekend. Uit de nieuwe Wro volgt dat, wat betreft de toerekenbaarheid van dergelijke bovenwijkse investeringen, de wetgever onderscheid maakt tussen de volgende situaties: 1. gemeentelijke grondexploitatie; Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 45 van 51

46 2. particuliere exploitatie, waarbij samenwerkings- of realisatieovereenkomsten worden gesloten voorafgaand aan de vaststelling van ruimtelijke plannen (anterieure fase); 3. particuliere exploitatie, waarbij de kosten worden verhaald via een de bouwvergunning of posterieure overeenkomst op basis van een vastgesteld exploitatieplan. Alleen voor de onder punt 3 omschreven situatie is sprake van de toepassing van voorgeschreven toerekeningcriteria: causaliteit; de voorzieningen zijn nodig als gevolg van de ontwikkeling(en); profijt; de voorzieningen moeten van nut zijn voor de ontwikkelingen(en); proportionaliteit; de bekostiging van de voorzieningen moet naar rato verdeeld worden over de ontwikkelingen. Om de kosten van bovenwijkse voorzieningen bij particuliere ontwikkelingen te verhalen is het belangrijk dat deze kosten hun basis vinden in de betreffende beleidskaders. De beleidskaders voor bovenwijkse voorzieningen is separaat vastgesteld in de nota Bovenwijkse voorzieningen. Daarin wordt ook beschreven welke bovenwijkse voorzieningen uit de bestemmingsreserve bovenwijkse voorzieningen bekostigd zullen worden en op welke wijze (en in welke mate en bij welke ontwikkelingen) deze in rekening zullen worden gebracht. 7.3 Kaders bovenplanse kosten De grondexploitatiewet biedt de mogelijkheid om naast het kostenverhaal die alleen op het plan betrekking hebben en de bovenwijkse voorzieningen, ook kosten te verhalen met een bovenplans karakter die alleen in de anterieure overeenkomst kunnen worden overeengekomen. In de wet wordt hierin het volgende onderscheid aangebracht. bovenplanse verevening; bijdrage ruimtelijke ontwikkeling Bovenplanse verevening Het betreft hier de mogelijkheid om in bepaalde gevallen winstgevende locaties bij te laten dragen aan de onrendabele top van andere locaties. In de huidige situatie wordt deze werkwijze al binnen gemeenten toegepast door positieve resultaten van de gemeentelijke exploitaties op te nemen in de bestemmingsreserve grondexploitaties. Uit deze reserve worden (mogelijke) toekomstige verliezen op gemeentelijke exploitaties afgedekt. Binnen de reikwijdte van de grondexploitatiewet kunnen ook de exploitaties van derden in deze systematiek worden betrokken. Een dergelijke bijdrage is afdwingbaar. Als voorwaarde geldt dat een structuurvisie is vastgesteld, Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 46 van 51

47 waarin is opgenomen welke de plus en min exploitaties zijn, die verevend moeten worden. Tevens dient een fonds te worden ingesteld Bijdrage ruimtelijke ontwikkeling Het gaat hier om een vrijwillige bijdrage voor kosten die niet op de kostensoortenlijst staan en waarvoor de gemeente toch een bijdrage van een ontwikkelende partij wil hebben. Een dergelijke bijdrage kan alleen in een anterieure overeenkomst worden overeengekomen en kan niet worden afgedwongen. Bij een bijdrage aan de ruimtelijke ontwikkeling kan gedacht worden aan maatschappelijke belangrijke functies, zoals natuur, recreatie, waterberging en infrastructuur in een ander gebied dan het plangebied waaruit de bijdrage voldaan wordt. Om een bijdrage in de ruimtelijke ontwikkeling te kunnen overeenkomen is het vereist dat hiervoor een basis in een structuurvisie is opgenomen. Tenslotte moet wel blijken dat de toekomstige exploitaties van derden voldoende opbrengstcapaciteit hebben om een dergelijke bijdrage te kunnen leveren. Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 47 van 51

48 Bijlage 2 Risico s grondexploitatie Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 48 van 51

49 Risico s grondexploitatie Zowel bij actief als passief grondbeleid zijn er voor de gemeente voldoende mogelijkheden om regie te voeren op de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente. Met passief grondbeleid heeft de gemeente echter geen invloed op een gewenste voortgang van een project omdat de gemeente daarvoor afhankelijk is van de door de eigenaar (of eigenaren) gewenste voortgang. Aan elke vorm van grondexploitatie zijn risico s verbonden. Voor de volgende drie grondexploitaties zullen de risico s worden beschreven: 1. gemeentelijke grondexploitatie; 2. gemeenschappelijke grondexploitatie; 3. particuliere grondexploitaties. Gemeentelijke grondexploitatie Van een gemeentelijke grondexploitatie is sprake indien de gemeente de exploitatie voert van een ontwikkellocatie. De risico s zijn: 1. verwervingsrisico. Van tevoren wordt een inschatting gemaakt van de te betalen koopsommen. Indien de eigenaren niet willen verkopen voor het door de gemeente geraamde verwervingsbedrag en de eigenaren krijgen gelijk van (andere) deskundigen, zal de gemeente meer moeten betalen; 2. renterisico. Projecten zijn doorgaans meerjarig. Gedurende het project kan de rente verhoogd worden. Gemeenten proberen dit op te vangen door te werken met interne rekenrente om erge fluctuaties te voorkomen. Toch kan de renteverhoging zwaar doorwerken in de grondexploitatie; 3. onderzoeksrisico. Voordat de bestemming van een perceel mag worden gewijzigd zullen diverse onderzoeken moeten plaatsvinden. Hierbij moet bijvoorbeeld gedacht worden aan bodemonderzoek (naar vervuiling), archeologisch onderzoek (naar bodemschatten) en onderzoek naar Flora & Fauna. De onderzoeken kunnen leiden tot planaanpassing, extra maatregelen (en dus kosten) en tot vertraging; 4. procedurerisico. Voor het wijzigen van een bestemming moet een juridische procedure worden doorlopen. In het kader van de procedure kan een ieder zienswijzen indienen en later bezwaar maken. Eventuele bezwaren kunnen leiden tot planaanpassing en ernstige vertraging; 5. inflatierisico. Vooraf wordt berekend hoeveel geïnvesteerd moet worden in het bouw- en woonrijp maken. Materialen worden duurder en menskracht wordt duurder. Indien de prijsverhoging hoger is dan de raming ontstaat een financieel gat in de exploitatie of moet een mindere kwaliteit worden gerealiseerd; 6. afzetrisico. Vaak wordt in het begin van het project een bouwprogramma vastgesteld. Indien de markt de aantallen bedachte eenheden niet wil afnemen, zal de uitgifte over een langere periode gespreid moeten worden of moet er een alternatief worden bedacht en doorgevoerd. Vertraging is het gevolg; Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 49 van 51

50 7. marktrisico. Gronduitgifteprijzen zijn gebaseerd op de markt voor de betreffende bestemming. Indien de markt verkeerd is ingeschat en de markt niet bereid is de prijs te betalen, die vooraf aan de bestemming is toegekend ontstaat een probleem. De geraamde uitgifteprijzen worden dan niet gehaald; 8. politiek risico. Projecten duren doorgaans langer dan 4 jaar. De politieke samenstelling kan veranderen na een verkiezing, waardoor andere prioriteiten kunnen worden gesteld. Het project kan tevens gestopt worden, dan wel een andere doelstelling krijgen; 9. onvoorzien. Naast de hiervoor genoemde risico s is het altijd mogelijk dat er nog onvoorziene zaken zich aandienen. Dit kan variëren van een vliegtuigbom tot verminderde draagkracht van de bodem tot nieuwe regelgeving. Gemeenschappelijke exploitatie Het voordeel van de gemeenschappelijke exploitatie is dat de in de vorige paragraaf beschreven risico s grotendeels gedeeld worden door de gemeente en de marktpartij. De samenwerkende partijen hebben belang bij het beperken van de risico s omdat de partijen hopen de vruchten van de samenwerking te plukken. Het nadeel van de gemeenschappelijke exploitatie is dat de winst gedeeld moet worden. Maar naast de risico s van grondexploitatie zoals in het vorige subhoofdstuk beschreven, is er nog een groot risico, namelijk het risico van het samenwerken. Het grootste risico van samenwerken is, dat de doelen van de samenwerking op enig moment niet meer parallel lopen. Dit kan op verschillende gebieden zijn: 1. de marktpartij heeft haast, terwijl de gemeente een zorgvuldige procedure wil en moet aflopen; 2. de politieke agenda laat een andere prioriteitstelling zien; 3. de gemeente stelt kwaliteit boven verdiencapaciteit; 4. de marktpartij wil lagere uitgifteprijzen om het afzet- en marktrisico van te ontwikkelen opstallen te beperken. Indien de marktpartij(en) en de gemeente niet meer in staat zijn problemen gemeenschappelijk op te lossen, moet de samenwerkingsovereenkomst worden ontbonden. Ondanks eventueel van tevoren afgesproken goede afscheidsregelingen zal het project vertraging oplopen en zal de gemeente mogelijk met meerkosten worden geconfronteerd. Particuliere exploitaties Exploitatierisico s liggen bij een particuliere exploitatie niet bij de gemeente, maar bij de particuliere exploitant. Toch moeten hier kanttekeningen bij geplaatst worden. Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 50 van 51

51 In een vroeg stadium maken de exploitant en de gemeente afspraken over diverse zaken. Alle partijen moeten zich gedragen als goede contractant en zullen zich moeten houden aan de gemaakte afspraken. Uiteraard worden vooraf over alle voorzienbare zaken afspraken gemaakt, maar wat gebeurt er bij onvoorziene zaken? Afhankelijk van het onderwerp kan de exploitant de gemeente aanspreken haar verantwoordelijkheid te nemen. Dit kan bijvoorbeeld spelen als in een bestemmingsplanprocedure toezeggingen worden gedaan die tot meerkosten leiden, maar buiten de invloed van de exploitant om gebeuren. Daarnaast kan de gemeente van een particuliere exploitant niet eisen een project met verlies te ontwikkelen, als het verlies ontstaat vanwege gewijzigde omstandigheden. Als bijvoorbeeld de markt wijzigt en er een verliesgevend project ontstaat, zal de gemeente moeten overwegen de contractuele afspraken met de exploitant te herzien. De gemeente kan na gedane zaken niet meer sturen, maar kan wel geconfronteerd worden met het niet of gewijzigd uitvoeren van het project. Het als gemeente vast blijven houden aan afspraken kan ook tot problemen leiden. Stel dat de exploitant een andere kwaliteit openbaar gebied aanlegt dan vooraf afgesproken. De gemeente kan dan conform de overeenkomst weigeren het openbare gebied over te nemen; echter de gebruikers van het openbare gebied kunnen hier dan de dupe van worden. Nota grondbeleid gemeente Langedijk, R Pagina 51 van 51