Projectgegevens Auteur: ir. J.F.A. Krijnen Datum: oktober 2007 Opleiding: Bedrijf: Mentor: Bedrijfsbegeleiding: Status onderzoek: Amsterdam School of Real Estate opleiding Master of Real Estate jaargang 2005 2007 BPF Bouwinvest te Amsterdam / ING Real Estate te Den Haag dhr. drs. G. Middelkoop oprichter eigenaar Bureau Middelkoop / docent ASRE dhr. drs. G. van Randeraat MCD directeur Projecten BPF Bouwinvest Niet vertrouwelijk
Voorwoord Het afstudeeronderzoek De starterswoning als beleggingsproduct betreft de afronding van mijn opleiding als Master of Real Estate aan de Amsterdam School of Real Estate. Middels de opzet van dit rapport heb ik getracht om een koppeling te maken tussen de beperkte financiële bereikbaarheid van de hoogopgeleide starter ten aanzien van de hedendaagse (binnenstedelijke) koopwoningenmarkt en de meerwaarde die de ontwikkelende belegger hiertoe kan geven. Deze koppeling tussen vraag en aanbod zal, op basis van de financiële, organisatorische en markttechnische mogelijkheden moeten leiden tot een passend marktconform bedrijfseconomisch beleggingsproduct waar zowel de ontwikkelende belegger als de hoogopgeleide starter (financieel) voordeel uit moeten kunnen halen. Dit rapport dient op de eerste plaats als informatiebron voor ontwikkelende beleggers, echter kan eveneens relevant zijn voor andere actorgroepen die zich op de (binnenstedelijke) huur en koopwoningenmarkt begeven, waaronder ontwikkelaars, gemeenten en woningbouwcorporaties. Voor het beschikbaar stellen van de facilitaire diensten ben ik BPF Bouwinvest en ING Real Estate veel dank verschuldigd, evenals de interne begeleiding die ik tijdens mijn onderzoek kreeg van dhr. van Randeraat. In het bijzonder gaat mijn dank uit naar de begeleiding die ik kreeg van dhr. Middelkoop, die als docent verbonden aan de ASRE mij in de gelegenheid gesteld heeft veelvuldig over dit onderwerp en ons vakgebied van gedachten te wisselen. Als laatste ben ik Amanda veel dank verschuldigd voor de steun die zij mij tijdens deze opleiding gegeven heeft en onze zoon Noah Finn die sinds zijn komst een paar maanden geleden de betrekkelijkheid van het werkende leven heeft laten zien. John Krijnen Delft, oktober 2007
Samenvatting Doordat de Nederlandse koopwoningenmarkt en huurwoningmarkt in relatief korte tijd uit elkaar gegroeid zijn en naar verwachting op korte termijn vanuit overheidswege geen structurele oplossingen aangedragen zullen worden, is het voor een ontwikkelende belegger in financieel opzicht steeds moeilijker om op basis van volledige huur nieuwe binnenstedelijke posities te verwerven in vergelijking tot ontwikkelaars en bouwers voor de koopsector. Hierdoor kan het interessant zijn om juist als ontwikkelende belegger in de koopwoningenmarkt een passend marktconform bedrijfseconomisch beleggingsproduct aan te bieden aan een doelgroep dat aansluit op de strategie van de ontwikkelende belegger: de hoogopgeleide starter. Een hoogopgeleide starter op de (koop)woningmarkt wordt hierbij gedefinieerd als een één of tweepersoonshuishouding dat sinds korte tijd werkzaam is op de arbeidsmarkt met een recent afgeronde hbo of universitaire studie en voor het eerst zelfstandig in een koopwoning wil of gaat wonen vanuit een onzelfstandige woonsituatie (studentenkamer of ouderlijk huis). Deze doelgroep heeft hierbij een sterke voorkeur voor een dynamische stedelijke omgeving en heeft (nog) geen kinderwens. Kenmerkend aan de financiële positie van de hoogopgeleide starter is dat deze (veeleisende) doelgroep zich bij het begeven op de arbeidsmarkt (te) weinig inkomen geniet om een gemiddelde binnenstedelijke koopwoning te verwerven, terwijl binnen vijf jaar het inkomen van deze doelgroep aanzienlijk toegenomen zal zijn. Ook het relatief lage uitvalrisico van deze doelgroep ten aanzien van arbeidsongeschiktheid en werkloosheid maakt deze doelgroep zeer aantrekkelijk voor ontwikkelende beleggers op de koopwoningenmarkt. Er blijkt uit eigen onderzoek in Nederland ca. 95.000 personen (0,6% van de Nederlandse bevolking) te voldoen aan bovengenoemde definitie van de hoogopgeleide starter. Eveneens kan op basis van statistische gegevens aangenomen worden dat de komende jaren (bij een ongewijzigd overheidsbeleid) er in Nederland een jaarlijks structureel tekort zal zijn van ca. 2.000 woningen voor deze doelgroep. Als echter gekeken wordt naar het woningaanbod in de vier grote steden blijkt dat op basis van deze gegevens er geen sprake is van een tekort aan woningen in de prijsklassen die de hoogopgeleide starter financieel kan opbrengen. Blijkbaar is er geen kwantitatief tekort aan woningen in stedelijke agglomeraties voor hoogopgeleide starters, maar een kwalitatief tekort aan binnenstedelijke koopwoningen in het lagere prijssegment. Op basis van deze constatering kan gesteld worden dat ten aanzien van de financiële bereikbaarheid van de hoogopgeleide starter er sprake is van een woonvoorkeurenprobleem. Basis van een succesvol (beleggings)product voor zowel de ontwikkelende belegger als de hoogopgeleide starter is dat beiden hier financieel voordeel uit moeten kunnen halen. Maatgevende parameters zijn hierbij de inkomensgroei van de hoogopgeleide starter (dat zich vertaald in oplopende huurinkomsten voor de ontwikkelende belegger) en de waardestijging van het onroerend goed gedurende de looptijd van het beleggingsproduct. Deze parameters vormen dus de basisgegevens waarop het beleggingsproduct voor hoogopgeleide starters ontwikkelend kan worden. Door een betrekkelijke eenvoudige toepassing van het beleggingsproduct, beperkte afhankelijkheden van andere marktpartijen en overheden, beperkte risico s ten aanzien van de afzet en exploitatiekosten, hoge continuïteit en fiscale voordelen, blijkt dat van de vijf gangbare Nederlandse koopvormen de koopvariant KoopGoedkoop de meest aantrekkelijkste optie voor zowel de ontwikkelende belegger als de hoogopgeleide starter. Het totaalrendement op de investering zal bij toepassing van deze koopvariant voor de ontwikkelende belegger hoger zijn in vergelijking tot een normale verhuursituatie.
Het kenmerk van deze koopvariant is dat de hoogopgeleide starter alleen de opstal koopt, terwijl de onderliggende grond door de ontwikkelende belegger in erfpacht uitgegeven wordt met een oplopende grondhuur (dat in verhouding staat tot de inkomensgroei van de hoogopgeleide starter) gedurende de looptijd van de overeenkomst. Hierdoor is er sprake van een gereduceerde marktprijs (en woonlasten) bij aanvang van werkcarrière van de hoogopgeleide starter. Voordeel van een dergelijk beleggingsproduct op de koopwoningenmarkt is dat deze constructie een aanvulling kan zijn op huurbeleggingsproducten van de ontwikkelende belegger waardoor extra aanbod of afzetmarkten gecreëerd kunnen worden (diversificatie van de beleggingsportefeuille). Verder kan hierdoor het belegd vermogen in de vastgoedportefeuille toenemen doordat nieuwe markten aangewend kunnen worden (schaalvergroting) en is de verwachting dat de vastgoedportefeuille beter bestand zal zijn tegen conjuncturele schommelingen doordat deze huurwoningenportefeuille aangevuld wordt met koopvarianten. Zoals eerder vermeld, is het totaalrendement op de investering hierbij voor de ontwikkelende belegger hoger zijn in vergelijking tot een normale verhuursituatie. Dit wordt verklaard door de winstuitkering bij aanvang van de exploitatie, die een aanzienlijke invloed heeft op het totaalrendement van de ontwikkelende belegger. De mogelijkheden voor de ontwikkelende belegger om het rendement te verhogen zijn overigens beperkt: een bovenmatige groei van de waardeontwikkeling van de grond (amper beïnvloedbaar door de ontwikkelende belegger) en het vervroegd laten stijgen van het rentepercentage van de grondhuur (eenvoudig beïnvloedbaar door de ontwikkelende belegger) zijn opties die het rendement op de investering voor de ontwikkelde belegger beperkt kunnen verhogen. De meest invloedrijke optie is echter minder investeren in de grondkosten c.q. verwervingskosten. De vraag is echter of een grondaanbieder (bijvoorbeeld een gemeente) in een nieuwbouwsituatie genegen is genoegen te nemen met lagere grondopbrengsten om een dergelijke ontwikkeling (starterswoningen voor hoogopgeleiden) haalbaar te kunnen maken. Naast deze financiële beperkingen zijn er ook risico s die de haalbaarheid van het beleggingsproduct verkleinen en waar de ontwikkelende belegger geen of weinig invloed op kan uitoefenen zoals een beperkt aanbod van geschikte locaties en/of panden in (historische) binnensteden, het concurrerende aanbod van sociale en commerciële verhuurders, het concurrerende aanbod in de koopsector en mogelijke stagnerende waardeontwikkeling van het onroerend goed. Als eindconclusie kan dus gesteld worden dat het aanbieden van dergelijke financieringsconstructies voor de ontwikkelende belegger in financieel opzicht aantrekkelijk kan zijn. De rendementsverwachting van het voorgestelde beleggingsproduct zal om bovengenoemde redenen de rendementen van soortgelijke beleggingsproducten in volledige verhuur eenvoudig kunnen evenaren. Hoewel het risico qua afzet ten aanzien van de beoogde doelgroep zeer laag is, zijn de risico s aan de kostenzijde door de beperkte financiële ruimte voor het welslagen van dit beleggingsproduct aanzienlijk. De meerwaarde van een dergelijk beleggingsproduct zal dus eveneens gevonden moeten worden in de organisatorische en markttechnische eigenschappen. Doordat ontwikkelende beleggers primair baat hebben bij een langdurige betrokkenheid in een specifiek gebied of wijk omwille van de waardeontwikkeling van het door de belegger geïnvesteerde vermogen, wordt aanbevolen bij binnenstedelijke ontwikkelingen allianties aan te gaan met partijen met dezelfde lange termijn doelstellingen in een specifiek gebied: woningbouwcorporaties en gemeenten. Ontwikkelende beleggers kunnen voor deze partijen een meerwaarde bieden door haar beschikbare middelen (parate financiering), participatie in risicovolle onderdelen van projecten en langdurige en actieve betrokkenheid in een gebied, waardoor de continuïteit en afzetbaarheid van binnenstedelijke beleggingsproducten voor de ontwikkelende belegger gewaarborgd zijn.
Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding tot onderzoek 1 1.2 Probleemstelling 2 1.3 Doelstelling 2 1.4 Afbakening onderzoek 3 1.5 Onderzoeksopzet 3 1.6 Opbouw van het rapport 5 Hoofdstuk 2 Kenmerken van de Nederlandse woningmarkt 2.1 Inleiding 7 2.2 De Nederlandse woningmarkt 7 2.3 Vraag en aanbod op de Nederlandse woningmarkt 10 2.4 Gescheiden markten voor koop en huurwoningen 11 2.5 Trends en ontwikkelingen van (groot)stedelijke gebieden in Nederland 13 2.6 Conclusies 17 Hoofdstuk 3 Doelgroep: de hoogopgeleide starter 3.1 Inleiding 19 3.2 Kenmerken van de hoogopgeleide starter 19 3.3 Positionering van de hoogopgeleide starter op de arbeidsmarkt 21 3.4 Het besteedbaar inkomen van de hoogopgeleide starter 25 3.5 De woonlasten van de hoogopgeleide starter 25 3.6 De financiële bereikbaarheid van de hoogopgeleide starter op de Nederlandse koopwoningenmarkt 27 3.7 Conclusies 33 Hoofdstuk 4 Marktpartij: de ontwikkelende belegger 4.1 Inleiding 35 4.2 Kenmerken van de ontwikkelende belegger 35 4.3 Strategie van de ontwikkelende belegger in de Nederlandse woningmarkt 37 4.4 Risico s van de ontwikkelende belegger in het vastgoedproces 38 4.5 De meerwaarde van de ontwikkelende belegger in het vastgoedproces 39 4.6 De ontwikkelende belegger en de hoogopgeleide starter 40 4.7 Conclusies 41 Hoofdstuk 5 Betaalbare koopvormen 5.1 Inleiding 43 5.2 Historie betaalbare koopvarianten 43 5.3 Eisen aan betaalbare koopvormen door het ministerie van VROM en de Belastingdienst 46 5.4 Koopvarianten en financieringsconstructies 47 5.5 Uitwerking koopvariant met een financieringsfaciliteit: KoopGoedkoop 50 5.6 Uitwerking koopvariant met korting en prijsregulering: GE Projecten / Ooms Averhorn 51 5.7 Financiële vergelijking betaalbare koopvormen 52 5.8 Conclusies 55
Hoofdstuk 6 Het beleggingsproduct 6.1 Inleiding 57 6.2 Selectiecriteria van het beleggingsproduct 57 6.3 De waardecreatie van het beleggingsproduct 57 6.4 Financiële randvoorwaarden aan het beleggingsproduct 61 6.5 Ruimtelijke randvoorwaarden aan het beleggingsproduct 62 6.6 Risico s aan het beleggingsproduct 63 6.7 Implementatie van het beleggingsproduct 64 6.8 Conclusies 65 Hoofdstuk 7 Conclusies en aanbevelingen 7.1 Eindconclusie 67 7.2 Aanbevelingen 73 Literatuurlijst 76 Bijlagen 78 Bijlage 1 Bevolkingsopbouw en woningvoorraad in de vier grote steden van de Randstad in vergelijking met Nederland Bijlage 2 Ruimtelijke verdeling van het Nederlandse huishoudinkomen en woningvoorraad Bijlage 3 Berekening grootte beoogde doelgroep hoogopgeleide starters Bijlage 4 Berekening vraagzijde starterswoningen voor hoogopgeleide starters Bijlage 5 Berekening aanbodzijde starterswoningen voor hoogopgeleide starters Bijlage 6 Overzicht startsalarissen recent afgestudeerde hoogopgeleiden per sector Bijlage 7 Overzicht waardestijging woningen bestaande bouw 1985 2006 Bijlage 8 Overzicht hypotheekvormen Bijlage 9 Rekenmodel onderzochte betaalbare koopvormen Bijlage 10 Financiële vergelijkingen financieringsconstructie KoopGoedkoop Bijlage 11 Financiële vergelijkingen financieringsconstructie Ooms Averhorn
Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding tot onderzoek De Nederlandse koopwoningenmarkt en huurwoningmarkt zijn in relatief korte tijd uit elkaar gegroeid. Waar de koopwoningen ook in verhouding tot de groei van de inkomens in de afgelopen periode duurder zijn geworden, zijn de huurwoningen in verhouding tot de inkomensontwikkeling wat goedkoper geworden, al dan niet door prijsregulering vanuit de overheid. Deze scheefgroei in marktwaarde tussen de huur en koopsector leidt ertoe dat een ontwikkelende belegger als BPF Bouwinvest in financieel opzicht steeds moeilijker nieuwe binnenstedelijke posities kan verwerven in vergelijking tot ontwikkelaars en bouwers voor de koopsector. De oorzaken van de scheefgroei in de koop en huursector liggen in de verschillende wijzen waarop beide deelmarkten functioneren, mede als gevolg van de uiteenlopende rol die de overheid op beide deelmarkten vervult. Ten aanzien van de koopsector is er sprake van fiscale aftrek van de hypotheekrente, een geringe prijselasticiteit van het woningaanbod en ruime hypotheekverstrekkingen wat de koopwoningprijzen en daarmee eveneens de grondprijzen voor nieuwbouw omhoog duwt, terwijl in de sociale huursector door huurtoeslagen de betaalbaarheid door de overheid kunstmatig laag wordt gehouden 1. Hierdoor kan BPF Bouwinvest als ontwikkelende belegger van huurwoningen bij verwervingen en openbare prijsvragen op basis van residuele grondwaardeberekeningen minder bieden dan projectontwikkelaars die haar producten geheel in de koopwoningenmarkt brengen. Eveneens komt het in toenemende mate voor dat ontwikkelende beleggers mixed use projecten (woningen, kantoren en winkels) voor haar beleggingsportefeuille ontwikkelen, waarbij dikwijls op verzoek van gemeenten ook de realisatie van (een beperkt aantal) koopwoningen door deze marktpartij gerealiseerd wordt. Aangezien dit niet de core business van de ontwikkelende belegger is en fiscaal de winsten en verliezen tussen koop en huurproducten door beleggingsstatus van deze marktpartij niet verrekend kunnen worden, zou ik door middel van deze rapportage willen onderzoeken of realisatie van binnenstedelijke woningen voor hoogopgeleide starters in de koopsfeer niet omgezet kunnen worden naar een marktconform beleggingsproduct voor de ontwikkelende belegger (met uiteindelijk verkoop na exploitatie op middellange termijn, bijvoorbeeld tien jaar). De reden om specifiek woningen voor hoogopgeleide starters te onderzoeken is gelegen in het feit dat dit mijns inziens voor BPF Bouwinvest als ontwikkelende belegger een interessant beleggingsproduct kan zijn dat goed kan aansluiten op de core business activiteiten van BPF Bouwinvest. Meest kenmerkend aan de hoogopgeleide starter is dat deze (veeleisende) doelgroep zich bij het begeven op de arbeidsmarkt (te) weinig inkomen geniet om een gemiddelde koopwoning te verwerven, terwijl binnen vijf jaar het inkomen van deze doelgroep doorgaans aanzienlijk toegenomen is. Op basis van dit gegeven zijn er mijns inziens interessante financiële koopvormen mogelijk die financieel aantrekkelijk zijn voor zowel de hoogopgeleide starter als afnemer van het beleggingsproduct evenals de ontwikkelende belegger als aanbieder hiervan, wat ik graag met dit onderzoek wil bewerkstelligen. De reden om binnenstedelijke starterswoningen te onderzoeken is het gegeven dat dit eveneens goed aansluit op de strategische hoofddoelstellingen van BPF Bouwinvest om zich hoofdzakelijk te begeven op binnenstedelijke locaties met meerdere beleggingsproducten. 1 Conijn, J., rede Dansen op de vulkaan, uitgesproken bij de aanvaarding van het ambt van bijzonder hoogleraar Woningmarkt aan de Universiteit van Amsterdam op 29 november 2006 1
Mijn motivatie voor dit onderzoek is het vermoeden dat op basis van marktconforme financiële constructies er meer economisch rendement gegeneerd kan worden met meerwaarde voor zowel de ontwikkelende belegger (omzetting van een koopwoning naar een marktconform beleggingsproduct) als de consument / hoogopgeleide starter (betaalbare koopwoning). Juist de dynamiek en snelle inkomensgroei van de hoogopgeleide starter maakt deze doelgroep zo interessant voor beleggingsproducten en mogelijkheden. 1.2 Probleemstelling Naar aanleiding van deze uitgangspunten en verwachtingen kan de onderzoeksvraagstelling als volgt geformuleerd worden in een hoofdvraag: Wat is voor een ontwikkelende belegger (BPF Bouwinvest) in de koopwoningenmarkt een passend marktconform bedrijfseconomisch beleggingsproduct bij het ontwikkelen, realiseren, beheren en verkopen van binnenstedelijke woningen voor hoogopgeleide starters? Definities van de kernbegrippen zoals die in dit onderzoek gehanteerd worden: Hoogopgeleiden: Hoogopgeleide starter: Beleggingsproduct: Het aantal personen van de Nederlandse beroepsbevolking met een afgeronde hbo en/of universitaire opleiding. Een één of tweepersoonshuishouding dat sinds korte tijd werkzaam is op de arbeidsmarkt met een recent afgeronde hbo of universitaire opleiding en voor het eerst zelfstandig in een koopwoning wil of gaat wonen vanuit een onzelfstandige woonsituatie (studentenkamer of ouderlijk huis). Een aangeboden voorziening op de (economische) markt wat potentieel kan voldoen aan een marktvraag waarbij de betreffende investering door een aanbieder wordt vastgelegd voor langere of kortere tijd met als doel om in de toekomst financieel voordeel te behalen. Ontwikkelende belegger: Een instelling of onderneming dat haar activiteiten en (economische) bestaansrecht ontleend aan het ontwikkelen, realiseren, beheren en verkopen van vastgoed met als doel om in de toekomst hieruit financieel voordeel te behalen en/of de financiële verplichtingen jegens derden te kunnen voldoen. 1.3 Doelstelling De centrale doelstelling van het onderzoek luidt als volgt: Het doel van dit onderzoek is het onderzoeken van betaalbare koopvormen op de woningmarkt voor hoogopgeleide starters wat moet leiden tot een voor deze doelgroep passend marktconform bedrijfseconomisch beleggingsproduct voor een ontwikkelende belegger. Bij het formuleren van bovengenoemde doelstelling rijst direct de vraag hoe het begrip betaalbaarheid gedefinieerd moet worden. Hoewel hier geen eenduidige definitie op te geven is, kan mijns inziens in het kader van deze scriptie volstaan worden met de vergelijking tussen de (aankoop)kosten van een koopwoning in relatie tot de gebruikskosten en inkomen van een 2
huishouden. De gebruikskosten zijn hierbij alle (jaarlijkse) kosten die te maken hebben met het wonen in een koopwoning. De maximale gebruikskosten is dus direct afhankelijk van het besteedbare inkomen van de hoogopgeleide starter. Onder het begrip betaalbaarheid wordt in dit onderzoek naar betaalbare koopvormen verstaan dat het (toekomstig) besteedbaar inkomen van de hoogopgeleide starter in verhouding moet staan met de maximale kosten en gebruik van een hedendaagse koopwoning. Doelstelling vanuit bedrijfsoptiek Vanuit bedrijfsoptiek is de doelstelling het inzichtelijk maken van de organisatorische, financiële en markttechnische consequenties van een marktconform bedrijfseconomisch beleggingsproduct in de koopwoningenmarkt dat aansluit op de (binnenstedelijke) beleggingsactiviteiten van BPF Bouwinvest als ontwikkelende belegger. Doelstelling vanuit afstudeeroptiek Vanuit afstudeeroptiek is de doelstelling het verkrijgen van inzicht in de begrippen koopwoningenmarkt, hoogopgeleide starter en betaalbare koopvormen om een uitspraak te kunnen doen in hoeverre een passend bedrijfseconomisch beleggingsproduct binnen de doelstellingen van BPF Bouwinvest als ontwikkelende belegger kan bijdragen tot een succesvolle vastgoedportefeuille. Resultaat Het onderzoek zal resultaat geven aan een organisatorisch, financieel en markttechnisch onderbouwd beleggingsproduct zijn dat zoveel mogelijk aansluit op de beleggingsdoelstellingen van een ontwikkelende belegger. 1.4 Afbakening onderzoek Om het ruimtelijke onderzoeksgebied betreffende binnenstedelijke woningen nader te specificeren, zal dit in deze paragraaf nader uiteengezet worden: Het onderzoeksgebied betreft de woningmarkt (in het bijzonder appartementen in de koopsector) in binnenstedelijke gebieden. De reden hiertoe is dat ontwikkelende beleggers in de woningbouw in toenemende mate op basis van de gewenste modelportefeuilles, doelgroepanalyses en analyses van demografische en economische ontwikkelingen kiezen voor investeringen voor enkele specifieke doelgroepen in een aantal Nederlandse stedelijke agglomeraties. Vanuit het gezichtspunt van de hoogopgeleide starter is mijn vermoeden dat deze de voorkeur heeft voor een voor een dynamische stedelijke omgeving met voorzieningen direct in de woonomgeving. De wens tussen vraag en aanbod kan hier dus in hoge mate op elkaar aansluiten, wat (indien mogelijk) kan leiden tot een passend marktconform bedrijfseconomisch beleggingsproduct voor hoogopgeleide starters. 1.5 Onderzoeksopzet Om een gericht antwoord te kunnen geven op de hoofdvraag, wordt het onderzoek onderverdeeld in een aantal onderzoeksvelden, hetgeen gespecificeerd wordt door het opstellen van de volgende deelvragen: 3
Macroniveau 1. Wat zijn de kenmerken van de Nederlandse woningmarkt? 2. Hoe functioneert de hedendaagse Nederlandse woningmarkt? 3. Wat zijn de bepalende factoren ten aanzien van de vraag en aanbodverhoudingen op de Nederlandse (koop)woningmarkt? 4. Wat zijn de economische en demografische ontwikkelingen in (groot)stedelijke gebieden in Nederland en welke invloed heeft dit op de aanwezige stedelijke woningmarkt? Mesoniveau beoogde doelgroep: hoogopgeleide starter 1. Welke kenmerken heeft de hoogopgeleide starter? 2. Welke definitie kan aan de doelgroep hoogopgeleide starter gegeven worden? 3. Hoe groot is deze doelgroep? 4. Wat is de positionering van de hoogopgeleide starter op de arbeidsmarkt? 5. Wat is het besteedbaar inkomen van deze doelgroep en hoe verhoudt zich dit tot de (maximale) woonlasten van de hoogopgeleide starter? 6. Hoeveel vraag is naar (binnen)stedelijke woningen voor deze doelgroep? 7. Waarom is de koopwoningenmarkt voor de hoogopgeleide starter minder toegankelijk geworden? Mesoniveau marktpartij: ontwikkelende belegger 1. Wat zijn de kenmerken van een ontwikkelende belegger? 2. Wat is de meerwaarde van de ontwikkelende belegger in het vastgoedproces? 3. Waarom zou een ontwikkelende belegger zich op de (koop)woningenmarkt willen begeven? 4. Waarom is juist de hoogopgeleide starter interessant voor een ontwikkelende belegger? 5. Waarom is de ontwikkelende belegger nu juist voor de hoogopgeleide starter een interessante marktpartij? Microniveau ( matching vraag en aanbod) 1. Welke financiële mogelijkheden voor betaalbare koopvormen zijn of worden in Nederland toegepast en wat zijn hiertoe de bevindingen? 2. Welke van de reeds ontwikkelde betaalbare koopvormen zijn geschikt voor een ontwikkelende belegger om een marktconform bedrijfseconomisch beleggingsproduct voor hoogopgeleide starters te kunnen aanbieden? 3. Waarom is deze zowel voor de ontwikkelende belegger als de hoogopgeleide starter aantrekkelijk? Wat of welke specifieke elementen zijn hierbij voor beiden aantrekkelijk? 4. Onder welke omstandigheden is het beleggingsproduct financieel haalbaar voor de ontwikkelde belegger? 5. Onder welke omstandigheden is het beleggingsproduct ruimtelijk haalbaar voor de ontwikkelde belegger? 6. Welke risico s zijn er voor de ontwikkelende belegger bij toepassing van het beleggingsproduct? 7. Welke risico s zijn er voor de hoogopgeleide starter bij toepassing van het beleggingsproduct? 8. Welke netwerk en samenwerkingsrelaties voor de ontwikkelende belegger noodzakelijk voor het welslagen van de implementatie van het beleggingsproduct? De antwoorden op bovengenoemde deelvragen zullen onderzocht worden aan de hand van gegevens uit de literatuur (kenmerken Nederlandse woningmarkt, hoogopgeleide starter, betaalbare koopvormen) en gegevens uit de praktijk (kenmerken ontwikkelende belegger). 4
1.6 Opbouw van het rapport De opbouw van het onderzoeksrapport is analoog aan bovenstaande deelvragen, zoals deze in de probleemstelling en onderzoeksopzet geformuleerd zijn: Hoofdstukindeling 1. Onderzoeksopzet 2. Kenmerken van de Nederlandse woningmarkt (vraag en aanbod, ontwikkelingen) 3. Doelgroep: hoogopgeleide starter (kenmerken, profielschets, financiële positie, toegankelijkheid) vraagzijde 4. Marktpartij: ontwikkelende belegger (kenmerken, profielschets, strategie, meerwaarde) aanbodzijde 5. Betaalbare koopvormen voor hoogopgeleide starters (selectie koopvarianten en financieringsconstructies, geschikt als beleggingsproduct voor de ontwikkelende belegger) matching vraag en aanbod 6. Het beleggingsproduct (selectiecriteria, eigenschappen, meerwaarde voor de hoogopgeleide starter als de ontwikkelende belegger, financiële en ruimtelijke randvoorwaarden, inzetbaarheid) 7. Conclusies en aanbevelingen 5
6
Hoofdstuk 2 Kenmerken van de Nederlandse woningmarkt 2.1 Inleiding Om in deze rapportage onder meer (de financiële bereikbaarheid van) betaalbare koopvormen voor hoogopgeleide starters te onderzoeken wordt in dit inleidende hoofdstuk de vraag en aanbodverhoudingen op Nederlandse woningvoorraad beschouwd. Verder wordt in dit hoofdstuk onderzocht wat de gevolgen zijn van de toenemende scheefgroei tussen de huur en koopsector in de Nederlandse woningmarkt. Aangezien de woonwensen van de beoogde doelgroep in het bijzonder een stedelijke omgeving betreft (wat nader belicht zal worden in hoofdstuk 3), zal in dit hoofdstuk eveneens de trends en ontwikkelingen van (groot)stedelijke gebieden in Nederland onderzocht worden. 2.2 De Nederlandse woningmarkt Aan de Nederlandse woningmarkt zijn kenmerken verbonden die maken dat deze niet transparant, inflexibel en vraag en aanbodverhoudingen niet op elkaar aansluiten: 2 1. De woningmarkt is een voorraadmarkt; 2. De woningmarkt is zeer kapitaalintensief 3. De woningmarkt kent hoge transactiekosten; 4. Een woning is een menselijke basisbehoefte dat moeilijk te vervangen is; 5. Een woning is een heterogeen product; 6. Een woning is locatiegebonden; 7. De levensduur van een woning is doorgaans langer dan die van de meest andere duurzame gebruiksgoederen. De Nederlandse woningmarkt is een voorraadmarkt doordat er sprake is van een grote voorraad woningen die jaarlijks in beperkte mate kan worden vergroot (door bouw van nieuwe woningen) of verkleind (door sloop of samenvoeging van bestaande woningen) en waarvan slechts een klein gedeelte wordt verhandeld. Door de kapitaalintensiviteit van de woningmarkt geldt dat bij aanvang van een ontwikkeling binnen relatief korte tijd investeringen gepleegd moeten worden, terwijl de beoogde rendementen veelal een lang termijnperspectief kennen. De hoge transactiekosten (zowel in tijd als in financieel en sociaal opzicht) van de woningmarkt door verhuizingen maakt de woningmarkt inflexibeler dan vele andere macro economische markten. Ook de heterogeniteit van de betreffende woning is kenmerkend voor de woningmarkt, aangezien geen twee woningen hetzelfde zijn en omdat elke woning op een andere plaats staat. Door deze locatiegebondenheid is de relatie met grondmarkt essentieel. Ook kan door deze locatiegebondenheid de consumptie van de woning alleen op die specifieke locatie plaatsvinden en wordt de kwaliteit van de woonomgeving zeer bepalend voor de kwaliteit van de woning. Als laatste maakt de lange levensduur van een woning dat de woning niet alleen als gebruiksgoed gezien kan worden, maar ook als investerings of beleggingsobject. Naast het feit dat de woningmarkt een bijzondere markt is, is het eveneens een zeer complexe markt. Dit wordt veroorzaakt doordat de woningmarkt niet op zichzelf staat, maar bestaat uit verschillende op elkaar ingrijpende deelmarkten. Indien gekeken wordt naar eigendomsverhouding is er een onderscheid tussen de huur en de koopwoningenmarkt. Deze deelmarkten 2 Ministerie van VROM, Directoraat generaal Wonen: Ruimte geven, bescherming bieden een visie op de woningmarkt, Den Haag, 2006 7
verschillen wat betreft de financiering, de partijen die actief zijn op deze markten en de wet en regelgeving die erop van invloed is. Naast verschillen in eigendomsverhouding zijn er regionale verschillen in de woningmarkt, waardoor regio s onderling moeilijk met elkaar te vergelijken zijn. Ook het functioneren van de woningmarkt staat niet op zichzelf, de werking en invloed van de Nederlandse woningmarkt heeft naast de aanzienlijke invloed van de overheid raakvlakken met andere macro economische markten. De belangrijkste zijn hierbij 3 : 1. de arbeidsmarkt 2. de grondstoffenmarkt 3. de grondmarkt 4. de financiële markten De arbeidsmarkt heeft een directe relatie met de woningmarkt doordat het besteedbare inkomen van huishoudens bepalend is het functioneren van de woningmarkt. Ook zorgt de woningmarkt samen met aanpalende markten en toeleverende diensten voor veel werkgelegenheid. De grondstoffenmarkt heeft een relatie met de woningmarkt doordat vraag en aanbodverhoudingen of deze markt direct weerslag heeft op de woningmarkt. De grondmarkt is hierin bijzonder te noemen doordat deze nagenoeg niet reproduceerbaar is en de woningmarkt hierin voor het verkrijgen van grond moet concurreren met andere ruimtegebruikende sectoren, zoals landbouw, natuur, verkeer, kantoren en bedrijfsterreinen. Als laatste is de ontwikkeling op financiële (kapitaal)markten en die van financiële dienstverleners (hypotheekverstrekkers, verzekeraars) van invloed op de financieringsmogelijkheden van consumenten bij het verkrijgen van een woning. Veranderingen op die markten (door bijvoorbeeld renteschommelingen, overheidsingrijpen, nieuwe financieringsproducten e.d.) werken daarmee door op het gedrag van consumenten, maar ook op het gedrag van aanbieders en investeerders. Ook het overheidsbeleid heeft invloed op de woningmarkt. Het gaat hierbij om het woonbeleid als andere beleidsterreinen. Voor het aandeel nieuwbouw van de woningmarkt is het ruimtelijk beleid een belangrijke bepalende factor. Beleidsterreinen die eveneens invloed uitoefenen op het functioneren van de woningmarkt zijn: milieu en veiligheidsbeleid, inkomensbeleid, ruimtelijkeconomisch beleid en fiscaal beleid. Een bijzonder beleidsterrein betreft in toenemende mate het Europese beleid ten aanzien van milieuwetgeving (o.a. Habitatrichtlijn, luchtkwaliteit), maar ook mededinging. Bij mededinging gaat het hierbij over onder meer over richtlijnen ten aanzien van locatieontwikkeling (aanbestedingsregels en procedures), maar ook over het gewenste speelveld van woningbouwcorporaties ten aanzien van commerciële nieuwbouwontwikkelingen. Om een gevoel te krijgen bij de kwantitatieve woningvoorraad worden hierna een aantal statistische gegevens van de Nederlandse woningmarkt weergegeven: Op 1 januari 2007 telde Nederland ruim 6,9 miljoen woningen. Op een bevolking van ca. 16,4 miljoen inwoners betekent dit een gemiddelde woningbezetting van 2,4 (ter vergelijking: in 1970 lag de gemiddelde woningbezetting nog op 3,5). Deze woningvoorraad bestaat overigens voor ca. 71% uit eengezinswoningen, veelal in landelijke gebieden. Verder blijkt dat van deze woningen de helft na 1970 gebouwd is. De bestaande woningvoorraad bestaat anno 2007 voor 54% uit koopwoningen. 3 Ministerie van VROM, Directoraat generaal Wonen: Ruimte geven, bescherming bieden een visie op de woningmarkt, Den Haag, 2006 8
Figuur 2.1: De Nederlandse woningvoorraad naar eigendomscategorie 4 Als naar de prijsklasse van de gehele Nederlandse woningvoorraad (zowel huur als koop) gekeken wordt, blijkt dat gemiddeld 9,6% als goedkope koop 5 bestempeld wordt. Als alleen gekeken wordt naar het percentage goedkope koop als onderdeel van het eigen woningbezit blijkt dat 18% van alle koopwoningen als goedkoop bestempeld kan worden 6. De Nederlandse woningvoorraad verandert in kwantitatieve zin door sloop, nieuwbouw en verbouw. Jaarlijks wordt er een beperkt percentage nieuwbouwwoningen aan de bestaande woningvoorraad toegevoegd. In 1995 waren dit er ca. 94.000, terwijl in 2006 dit aantal afnam naar bijna 72.000 7. Als percentage van de bestaande woningvoorraad is deze toevoeging marginaal te noemen: een gemiddelde jaarlijkse toevoeging van 1,0%. Van het aantal voltooide nieuwbouwwoningen in 2006 behoorden bij 4.300 voltooide nieuwbouwwoningen tot de categorie goedkope koop. Dit betreft dus een percentage van ca. 6% van alle nieuwbouwwoningen 8. Figuur 2.2: De Nederlandse productie van nieuwbouwwoningen tussen 1975 2003 naar eigendomscategorie 9 4 RIGO Research en Advies i.o.v. Directoraat generaal Wonen, directie bestuursdienst: Marktimperfecties in woningbouw ; Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, Amsterdam, maart 2005 5 Onder goedkope koop vallen woningen tot 186.000, VON prijspeil 2006 (bron: artikel Senter Novem: Feiten rond starterswoningen in de huur en koopsector, mei 2006) 6 Marktplan Adviesgroep i.o.v. Directoraat generaal Wonen, directie bestuursdienst: Cijfers over wonen 2002 ; Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, Den Haag, 2002 7 website Centraal Bureau voor de Statistiek, StatLine, 2007 (www.cbs.nl) 8 website Centraal Bureau voor de Statistiek, StatLine, 2007 (www.cbs.nl) 9 Ministerie van VROM Directoraat generaal Wonen: Ruimte geven, bescherming bieden: een visie op de woningmarkt, Den Haag, juni 2006 9
Als gekeken wordt naar de toevoeging aan de bestaande woningvoorraad in de vier grote steden in de Randstad, blijkt dat met name in Amsterdam, Rotterdam en Den Haag de jaarlijkse toevoeging aan de bestaande woningvoorraad nog lager is, in 2005 bedroeg deze toevoeging respectievelijk 0,6%, 0,5% en 0,4%. Opmerkelijk hierbij is dat het aantal nieuwbouwwoningen voor de koopsector in het centrum van Amsterdam in 2005 slechts 126 wooneenheden bedroeg 10. Tabel 2.1 Woningvoorraad en mutaties in de woningvoorraad, 2005 11 Amsterdam Rotterdam Den Haag Utrecht Nederland woningvoorraad 1 januari 2005 376.233 285.982 229.713 118.194 6.858.719 vermeerdering 5.696 2.933 2.347 2.776 74.370 waarvan nieuwbouw 2.897 2.670 2.224 2.699 67.016 vermindering 3.597 1.629 1.435 166 19.057 saldo vermeerdering/vermindering 2.099 1.304 912 2.610 55.313 woningvoorraad 1 januari 2006 378.507 287.260 230.625 120.804 6.913.588 2.3 Vraag en aanbod op de Nederlandse woningmarkt Zoals elke markt in de economie kent de Nederlandse woningmarkt producten, vragers en aanbieders. Deze producten zijn de woningen inclusief de omgeving waar deze staan: de woonomgeving of het woonmilieu. Starters zijn hierbij mensen die zelfstandig willen gaan wonen in een woning. Doorstromers zijn al eigenaar van een woning, maar willen om allerlei redenen binnen afzienbare tijd verhuizen naar een andere woning. Zowel starters als doorstromers vallen dus onder de categorie vragers van de Nederlandse woningmarkt. Deze doorstromers zijn naast vragers ook aanbieders in de woningmarkt. Als zij daadwerkelijk verhuizen, komt er een woning beschikbaar voor anderen. Daarnaast komen er woningen beschikbaar als mensen de woningmarkt verlaten, bijvoorbeeld ouderen die naar een verzorgingstehuis gaan 12. Huizenprijzen komen tot stand op een regionale woningmarkt en worden bepaald door vraag en aanbod aan woningen. Als bij een bepaalde prijs het totale aantal gevraagde woningen gelijk is aan het totale aangeboden woningen, is de woningmarkt in evenwicht. De verhouding tussen vraag en aanbod is dus een graadmeter voor de krapte op de woningmarkt. Het statistische woningtekort is hierbij het saldo van vraag en aanbod van urgent verhuisgeneigden. Urgent verhuisgeneigden zijn mensen die actief op zoek zijn naar een woning én bereid zijn binnen een jaar een woning te accepteren. Doordat doorstromers zowel aanbieders als vragers zijn op de Nederlandse woningmarkt is de omvang van de vraag van de doorstromers daarmee gelijk aan de omvang van het door hen vrijgemaakte aanbod. Hierdoor kan in theorie gesteld worden dat doorstromers geen invloed op het woningtekort uitoefenen. Het tekort op de woningmarkt is in theorie dus gelijk aan het verschil tussen het aantal starters en het aantal woningverlaters. In de praktijk dient hierbij eveneens rekening gehouden te worden met toevoegingen aan de bestaande woningvoorraad door nieuwbouw, woningsplitsingen, bestemmingsplanwijzigingen e.d. tezamen met de vermindering aan de Nederlandse woningvoorraad door afbraak, sloop, verandering van bestemming etc. 10 website van de gemeente Amsterdam, 2007 (www.amsterdam.nl) 11 R. van der Wouden, Hamers, B., Verwest, F.: Toekomstverkenning grotestedenbeleid: een beschouwing, 2006, Ruimtelijk Planbureau, Den Haag 12 RIGO Research en Advies i.o.v. Directoraat generaal Wonen, directie bestuursdienst: Gescheiden Markten: de ontwikkelingen op de huur en koopwoningmarkt ; Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, Amsterdam, 2003 10
2.4 Gescheiden markten voor koop en huurwoningen Zoals de statistische cijfers in dit hoofdstuk al lieten zien, werkt de Nederlandse woningmarkt niet optimaal. Deze inefficiëntie kent in hoofdzaak drie oorzaken: 13 1. het aanbod op de woningmarkt kan zich onvoldoende snel aanpassen aan de vraagzijde 2. de vraagzijde van de woningmarkt wordt mede door overheidsbeleid onvoldoende aangespoord om zich aan te passen aan veranderende (markt)omstandigheden; 3. de doorstroming op de woningmarkt stagneert door het uiteengroeien van de koopwoningen en huurwoningenmarkt. Het aanbod op de woningmarkt kan zich onvoldoende snel aanpassen aan de vraagzijde Opmerkelijk aan de Nederlandse woningmarkt is het feit dat stijgende prijzen op de koopwoningenmarkt of langere wachtlijsten op de huurwoningenmarkt niet leidt tot meer aanbod. De oorzaak hiervan komt door het feit dat de woningmarkt, zoals eerder beschreven, in hoofdzaak een voorraadmarkt is, waardoor het aanbod op de woningmarkt inelastisch is. Het aanbod verandert dus nauwelijks wanneer de vraag toe of afneemt. De oorzaken van dit beperkte aanpassingsvermogen is gelegen in de relatief lange doorlooptijd van nieuwbouw, waardoor het ontwikkelen en bouwen van een woning, al dan niet door vertragende regelgeving, snel 6 à 7 jaar in beslag neemt. Hierdoor kan de productie niet snel reageren op de prijsontwikkeling en vraagverschuivingen en ontstaan er onevenwichtigheden tussen vraag en aanbod. Bepalend hierbij zijn de complexiteit van beleid en regels in de ruimtelijke ordening, de looptijd van planprocedures en professionaliteits en capaciteitsproblemen bij overheden en commerciële partijen. Onvoldoende aanpassing aan de vraagzijde van de woningmarkt De inefficiëntie van de Nederlandse woningmarkt wordt ook veroorzaakt doordat de vragers op de woningmarkt door de overheid gestimuleerd worden om financiële keuzes te maken ten aanzien van zijn of haar woonsituatie. De oorzaken hiervan zijn dus voor een groot deel te vinden in het huidige overheidsbeleid, hetgeen met een doorkijk op de koop en huurwoningenmarkt nader belicht wordt. Koopwoningenmarkt De afgelopen decennia is de vraag naar koopwoningen aanzienlijk toegenomen, mede gestimuleerd door de overheid. In de jaren negentig is hierin een versnelling gekomen door de dalende rente, een stijging in de inkomens van huishoudens (tweeverdieners) en de gestegen huurprijzen (als gevolg van bezuinigingsmaatregelen van de overheid) 14. De toename van de bouwproductie en de omzettingen van huur naar koopwoningen die op gang kwamen, waren onvoldoende om de gestegen vraag naar koopwoningen te voorzien. Het gevolg van het sterk achterblijvende aanbod was een aanzienlijke stijging van de koopprijzen in de nieuwbouw, wat eveneens leidde tot een evenredige stijging van de koopprijzen in de nieuwbouw. Door de samenhang met de grondmarkt (wat tot uiting komt in de residuele grondwaardebepaling) was hierdoor eveneens sprake van een stijging van de grondprijzen voor woningbouw. Hoewel de woningprijzen de afgelopen jaren behoorlijk gestegen zijn, is de betaalbaarheid op landelijk niveau nauwelijks verslechterd, doordat de woningprijsstijging grotendeels gecompenseerd zijn door rentedalingen en inkomensstijgingen. De betaalbaarheid van koopwoningen is eerder de laatste jaren een probleem geworden van vermogensvorming (financiële bereikbaarheid) dan van gebruikskosten 15. Dit probleem doet zich in 13 Ministerie van VROM, Directoraat generaal Wonen: Ruimte geven, bescherming bieden een visie op de woningmarkt, Den Haag, 2006 14 Ministerie van VROM, Directoraat generaal Wonen: Ruimte geven, bescherming bieden een visie op de woningmarkt, Den Haag, 2006 15 Renes, G., M. Thisen en A. Segeren i.o.v. Ruimtelijk Planbureau: Betaalbaarheid van koopwoningen en het ruimtelijk beleid, NAi Uitgevers, Rotterdam, 2006 11
het bijzonder voor in de Randstad, een gebied waar zowel de huishoudinkomens, economische groei als de vraag naar koopwoningen groot is en het aanbod gering. Figuur 2.3: Regionale verschillen in de betaalbaarheid van koopwoningen, 1994 2002 16 Huurwoningenmarkt Na een aanzienlijke toename van de huren in de jaren negentig zijn de huren de laatste decennia minder hard gestegen dan de koopprijzen. Gesteld kan worden dat door het karakter van de huursector (deels veroorzaakt door overheidsregulering, zoals een gematigd huurverhogingbeleid) de huur en koopprijsontwikkeling uit elkaar gelopen is. Doordat ongeveer 95% van de Nederlandse huurmarkt prijsgereguleerd is, wordt de huurwoningenmarkt in hoofdzaak gedreven op kostenoverwegingen, terwijl de koopwoningenmarkt benaderd wordt vanuit het begrip waarde(ontwikkeling). De algehele rentedaling van de laatste jaren droeg bij dat in de huursector eveneens sprake was lagere exploitatiekosten, waardoor er binnen de huursector geen noodzaak was om de huurprijsontwikkeling aan te passen aan de koopprijsontwikkeling. Daarnaast hebben de woningbouwcorporaties, mede onder druk van de politiek en huurders, weinig gebruik gemaakt van de toegestane huurprijsruimte. De woningbouwcorporaties konden zich een dergelijk gematigd huurbeleid veroorloven, omdat zij (onder invloed van de koopprijsontwikkelingen) behoorlijke vermogens hebben opgebouwd 17. 16 Renes, G., M. Thisen en A. Segeren i.o.v. Ruimtelijk Planbureau: Betaalbaarheid van koopwoningen en het ruimtelijk beleid, NAi Uitgevers, Rotterdam, 2006 17 Ministerie van VROM, Directoraat generaal Wonen: Ruimte geven, bescherming bieden een visie op de woningmarkt, Den Haag, 2006 12
De verschillen tussen de gereguleerde huurprijzen en marktprijzen hebben dus geleid tot verschillen in woonlasten, waardoor de koopwoningenmarkt en huurwoningenmarkt in relatief korte tijd uit elkaar gegroeid zijn. Waar de koopwoningen ook in verhouding tot de groei van de inkomens in de afgelopen periode duurder zijn geworden, zijn de huurwoningen in verhouding tot de inkomensontwikkeling wat goedkoper geworden 18. Dit heeft tot gevolg dat voor een groot deel van de woningzoekende starters en huurders de stap van huur naar koop niet kunnen en/of willen maken. Om een woning te kopen is het steeds belangrijker geworden dat men vermogen, al dan niet in de vorm van overwaarde op de huidige koopwoning, beschikbaar heeft. Doordat de huidige eigenaarbewoners veelal over dit vermogen beschikken, blijft de doorstroming binnen de koopsector redelijk op peil. Een start maken in de koopsector is dus aanzienlijk lastiger geworden. 2.5 Trends en ontwikkelingen van (groot)stedelijke gebieden in Nederland Zoals eerder vermeldt richt dit onderzoek zich op (starters)koopwoningen in stedelijke agglomeraties. Om inzicht in de werking van de woningmarkt in deze grootstedelijke gebieden te verkrijgen wordt in deze paragraaf de economische, demografische ontwikkelingen en de aanwezige (groot)stedelijke woningvoorraad weergegeven. Economische indicatoren In een aantal opzichten is het naar verhouding goed gesteld met de grote steden in Nederland en zeker met de grootstedelijke regio (Randstad) als geheel. In de Randstad is hierbij nog steeds sprake van groei van de zakelijke dienstverlening. Uitzondering hierop is Rotterdam, dat nog steeds de teleurgang van het industriële verleden met zich meedraagt en bovendien een relatief laag opgeleide beroepsbevolking kent. Tabel 2.2 Sociaal economische gegevens grote steden, 2004 19 BRP¹ per hoofd ( 1.000) verhouding banen/ beroepsbevolking verhouding banen/ beroepsbevolking werkloosheid in %² Uitkeringen bijstand in %³ regio regio stad Amsterdam 42 1,20 1,23 8,0 8,0 Rotterdam 28 0,93 1,26 10,6 10,1 Den Haag 33 1,02 1,12 6,3 7,0 Utrecht 35 0,93 1,49 6,4 4,7 Nederland 28 0,92 0,92 6,4 3.3 ¹ Bruto Regionaal Product ² Werkloze beroepsbevolking als aandeel van de totale beroepsbevolking ³ Uitkering bijstand als aandeel van de bevolking tussen 15 64 jaar 18 RIGO Research en Advies i.o.v. Directoraat generaal Wonen, directie bestuursdienst: Gescheiden Markten: de ontwikkelingen op de huur en koopwoningmarkt ; Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, Amsterdam, 2003 19 R. van der Wouden, Hamers, B., Verwest, F.: Toekomstverkenning grotestedenbeleid: een beschouwing, 2006, Ruimtelijk Planbureau, Den Haag 13
Bovengenoemde tabel laat zien dat de vier grote steden relatief goed scoren op de economische indicatoren (in de eerste drie kolommen). Het bruto regionaal product per hoofd van de bevolking is hierbij hoger dan het Nederlandse gemiddelde en de verhouding tussen banen en beroepsbevolking is eveneens gunstiger. Op sociaal economische indicatoren is het beeld van de grote steden echter anders: de werkloosheid is in Amsterdam en Rotterdam hoger en de bijstandsafhankelijkheid is in alle steden hoger dan het Nederlandse gemiddelde. De werkloosheiden uitkeringpercentages zeggen overigens, zoals het volgende hoofdstuk laat zien, nog niets over de werkloosheid en uitkeringen van hoogopgeleide starters. Bevolking in (groot)stedelijke gebieden Wanneer gekeken wordt naar de bevolkingssamenstelling naar huishoudtype, zijn er behoorlijke verschillen tussen de grote steden en hun regio. Hierbij kan gesteld worden dat alleenstaanden zijn oververtegenwoordigd in de grote steden. In 2005 bestond de helft van alle stadsbewoners uit eenpersoonshuishoudens. In tegenstelling tot de alleenstaanden in de grote steden vormen in de randgemeenten de gezinnen met kinderen de grootste bevolkingsgroep. Er lijkt echter een ontwikkeling zichtbaar, waarbij de verschillen tussen stad en omliggende regio minder groot wordt: in de grote steden wonen steeds meer gezinnen, terwijl in de randgemeenten het aantal alleenstaanden toeneemt. Als gekeken wordt naar de leeftijdsamenstelling van de bevolking, blijkt dat in de randgemeenten relatief meer jongeren wonen dan in de grote steden, hetgeen verklaart wordt door het grote aantal gezinnen dat in de randgemeenten woont. Ten aanzien van de etniciteit in de grote steden blijkt dat het aantal niet westerse allochtonen in de stedelijke omgeving toeneemt, terwijl het aantal westerse allochtonen in de grote steden aan weinig veranderingen onderhevig zijn. Wel is er een duidelijk verschil tussen de vier grote steden: het aandeel westerse allochtonen is in Amsterdam en Den Haag aanzienlijk hoger dan in Rotterdam en Utrecht. Waarschijnlijk komt dit door de aantrekkingskracht van deze steden op deze bevolkingsgroep (Amsterdam als economisch centrum voor buitenlandse hoofdkantoren, Den Haag als het politiek centrum van Nederland). Indien gekeken wordt naar inkomensverdeling van de bevolking in de grote steden en omliggende regio s, blijkt dat de laagste inkomensgroepen duidelijk vertegenwoordigd zijn in de grote steden. Er is echter een ontwikkeling zichtbaar waarbij steeds meer hogere inkomensgroepen in de steden blijven of gaan wonen. Opmerkelijk hierbij is dat de huishoudens die de grote steden (blijven) verlaten, steeds minder vaak tot de hoogste inkomensgroep behoren. Woningmarkt in (groot)stedelijke gebieden Ten aanzien van de samenstelling van de woningvoorraad in de grootstedelijke gebieden is de laatste jaren sprake van een toename van het aantal koopwoningen, zij het dat dit aandeel in vergelijking met het Nederlandse gemiddelde nog steeds laag is (aandeel koopwoningen in Nederland gemiddeld 55%, Amsterdam 20%(!), Rotterdam 28%, Den Haag 37% en Utrecht 48%) 20. Deze stijging van het aantal koopwoningen komt vooral door verkoop van het aantal particuliere huurwoningen en in mindere mate door nieuwbouwontwikkelingen. Voor de randgemeenten van de grote steden is het aandeel koopwoningen ca. 70% en is het aantal toegevoegde koopwoningen in de periode 1995 2004 eveneens hoger dan in de grote steden (gemiddeld 6% stijging in de steden versus gemiddeld 12% in de omliggende randgemeenten) 21. 20 Hamers, B., R. van der Wouden: Trends en ontwikkelingen in de vier grootstedelijke gebieden van de Randstad, Ruimtelijk Planbureau, Den Haag, 2006 21Hamers, B., R. van der Wouden: Trends en ontwikkelingen in de vier grootstedelijke gebieden van de Randstad, Ruimtelijk Planbureau, Den Haag, 2006 14