Memo Onderwerp : Memo grondprijzen 2012 Datum : 18 oktober 2011 1 INLEIDING. 2 2 AANLEIDING MEMO GRONDPRIJZEN 2012 2 3 INHOUD VAN DE MEMO GRONDPRIJZEN 2012 2 4 GRONDPRIJZEN SOCIALE WONINGBOUW 3 5 GRONDPRIJZEN WONINGBOUW MARKTSECTOR 4 6 GRONDPRIJS VOOR BEDRIJVENTERREIN 5 7 GRONDPRIJS KANTOORLOCATIE 6 8 GRONDPRIJS DETAILHANDEL EN HORECA 7 9 OVERIGE BESTEMMINGEN 7 10 SNIPPERGROEN 8 Memo Grondprijzen 2012 1 van 8
1 Inleiding. 2 Aanleiding memo grondprijzen 2012 Op 3 februari 2010 is de Nota grondprijsbeleid vastgesteld. In deze nota is bepaald dat het grondprijsbeleid van de gemeente Hilversum in de vorm van een Memo Grondprijzen, jaarlijks wordt geactualiseerd en vastgesteld waarmee het beleid openbaar is. Het beleid voor grondprijsberekening en de hoogte van de grondprijzen voor verschillende functies worden hiermee vastgesteld door de raad en aangepast aan de marktontwikkelingen. Hiermee wordt voldaan aan artikel 16 BBV (Besluit Begroting en Verantwoording), het verantwoorden van het gevoerde en te voeren grondbeleid. Door informatie over de grondprijzen in een memo te verstrekken wordt het grondprijsbeleid transparant. In 2011 is voor de eerste keer een memo grondprijzen vastgesteld (Besluit 1 juni 2011). De memo dient jaarlijks te worden bijgesteld. De memo grondprijzen 2012 betreft dus de geactualiseerde versie. In deze eerste versie werd richting gegeven aan het beleidsuitgangspunt dat de grondprijzen worden gebaseerd op marktconforme prijzen waarvoor in principe de residuele rekenmethode 1 wordt gehanteerd. Behalve de residuele methode kan binnen de gemeente Hilversum ook worden gekozen voor vaste grondprijzen. Dit doet zich bijvoorbeeld voor bij sociale woningbouw, maatschappelijke voorzieningen en snippergroen. Er is geen aanleiding om deze beleidsrichtingen in 2012 te veranderen. 3 Inhoud van de memo grondprijzen 2012 Deze memo bevordert de transparantie van het door de gemeente voorgestelde grondprijsbeleid. In deze memo wordt op een overzichtelijke wijze inzage gegeven in de door de gemeente te hanteren grondprijzen. De gemeente Hilversum hanteert een functionele grondprijspolitiek. Hiermee wordt de grondwaarde van het uit te geven perceel grond afhankelijk gemaakt van het toegestane gebruik. Uitgangspunt is dat een grondprijs wordt bepaald voor een bepaalde categorie van functies. Er wordt dus geen afzonderlijke prijs voor een elektronicawinkel of voor een slager bepaald, maar één prijs voor de functie detailhandel. Uiteraard zijn de marktfactoren, die ook op de verkoopprijs van vastgoedobjecten van invloed zijn, van invloed op de grondprijs en kan een beter gelegen kavel voor detailhandel een hogere grondprijs hebben dan een minder goed gelegen kavel. 1 Aan de hand van de methode kan de residuele grondprijs (dit is de totale opbrengst voor de ontwikkelaar minus de stichtingskosten) worden bepaald. Zij wordt bepaald door van de Vrij op naamprijs (V.O.N.), de beleggingswaarde van de woningen of van niet-woningbouwfuncties de bouwkosten af te trekken. Memo Grondprijzen 2012 2 van 8
4 Grondprijzen sociale woningbouw De sociale woningbouw is te onderscheiden in huur- en koopwoningen. De grondprijs voor een sociale koopwoning 2 wordt bepaald volgens de residuele berekeningsmethode. Voor de verkoop van grond voor sociale huurwoningen 3 wordt van een vaste prijs per woning uitgegaan. Dit beleid ten aanzien van grondprijzen sociale woningbouw is door B&W vastgesteld op 23 mei 2006. In dit besluit is de grondprijs afhankelijk gemaakt van het aantal jaren dat de woning onderdeel uitmaakt van de sociale kernvoorraad van de gemeente Hilversum. Met andere woorden: Hoe langer de woning als sociale huurwoning beschikbaar wordt, hoe lager de grondprijs. Het idee hierachter is dat hoe sneller de corporatie mag verkopen hoe meer de woningen waard zijn voor de corporatie. In 2011 zijn de voorwaarden voor het verkrijgen van een sociale huurwoning aangescherpt. Corporaties zijn verplicht om 90 procent van alle vrijkomende woningen met een huur onder 652,52 toe te wijzen aan huishoudens met een lager belastbaar jaarinkomen dan 33.614,00. Voor de drie corporaties die in de gemeente Hilversum verhuren betekent dit slechts een kleine aanscherping van het verhuurbeleid. Meer dan 85 procent van de toewijzingen voldeed al aan deze voorwaarde. De regering heeft het voornemen om voor huishoudens met een inkomen vanaf 43.000,00 een extra huurverhoging van maximaal 5 procent 4 toe te staan. Deze extra huurverhoging zal er toe leiden dat woningen, die in beginsel in de sociale huursfeer zijn verhuurd, nu mogelijk een vrije-sectorhuur zullen genereren. Hieruit zou kunnen worden geconcludeerd dat er een te lage grondprijs voor deze woningen is betaald. Bezien wordt in hoeverre hier bij gronduitgifte op kan worden geanticipeerd. Het is in dit stadium onduidelijk of het voorstel wordt aangenomen en wat dit betekent voor de Hilversumse sociale woningvoorraad. De grondprijzen per sociale huurwoning: Aantal jaren te handhaven in de huursector prijspeil 1-1-2011 prijspeil 1-1-2012 15 21.900 22.300 20 20.600 21.000 25 19.300 19.700 30 18.000 18.400 35 16.700 17.100 40 15.400 15.700 45 14.800 15.100 50 14.800 15.100 2 In de gemeente Hilversum is een sociale koopwoning een koopwoning met een verkoopprijs tot 210.000,00 (prijspeil 1-1-2012). Gelet op de huidige ontwikkelingen op de woningmarkt is deze verkoopprijs niet geïndexeerd. Deze grens vind haar oorsprong in de regionale woonvisie 2008. Hierin is de bovengrens gesteld op 200.000,00. 3 Een sociale huurwoning is een huurwoning in eigendom/beheer van een toegelaten instelling (woningcorporatie) met een huurprijs tot de grens van de Huurtoeslag (tot 1 januari 2012 652,52). 4 Het wetsvoorstel waarmee de extra huurverhoging mogelijk wordt gemaakt moet nog worden behandeld in de Tweede Kamer. Memo Grondprijzen 2012 3 van 8
In dit overzicht staat de in 2012 te hanteren grondwaarde voor de sociale huurwoningen weergegeven. De grondwaarde is berekend door de vastgestelde waarden uit 2011 te indexeren met een inflatiecorrectie van 2%. Ten behoeve van de overzichtelijkheid zijn de bedragen afgerond. Voor kleine of gestapelde woningen heeft het college de bevoegdheid om een korting op de grondprijs voor sociale woningen toe te passen. 5 Grondprijzen woningbouw marktsector Met uitzondering van de sociale huurwoningen, wordt voor alle categorieën woningbouw de residuele rekenmethodiek gehanteerd. Deze methodiek geeft ruime onderhandelingsmogelijkheden en staat in principe een voor een ontwikkelaar succesvolle realisatie niet in de weg. De residuele berekeningsmethode wordt voor het goede begrip hierna in een voorbeeld uiteengezet. Versimpelde residuele berekeningswijze bij een koopwoning (excl. BTW): Stel dat de verkoopwaarde van een koopwoning 250.000,00 gaat bedragen. De totale stichtingskosten (incl. winst ontwikkelaar) bedragen 170.000,00. De residuele grondwaarde is dan het verschil en bedraagt 80.000,00. In dit voorbeeld zal er voornamelijk worden onderhandeld over de hoogte van de stichtingskosten. Deze kunnen eventueel door een derde deskundige partij objectief worden vastgesteld. De verkoopwaarde van de woningen kan over het algemeen eenvoudiger worden vastgesteld door te kijken naar de verkoopprijzen van vergelijkbare woningen. Versimpelde residuele berekeningswijze bij een huurwoning (excl. BTW): Deze is wat lastiger te bepalen. Hiervoor moet vooraf de beleggingswaarde 5 van de woning worden vastgesteld. Deze beleggingswaarde wordt geraamd. Hiervoor wordt een schatting gemaakt van het rendement dat een belegger wil behalen op zijn investering. De belegger moet hiervoor onder andere rekening houden met de verhuurbaarheid van de woningen (leegstand), het periodieke onderhoud en de te behalen huurprijs. Kortom: bij de vaststelling van de residuele grondwaarde van markthuurwoningen zijn er nogal wat onderhandelingspunten. Indien door de gemeente niet wordt voorgeschreven dat er huurwoningen moeten worden gerealiseerd zal voor de meer eenvoudige berekeningswijze voor koopwoningen kunnen worden gekozen. 5.1 Woningbouw in een moeilijke markt De huidige woningmarkt heeft zijn weerslag op grondprijsverwachting van de gemeente. De vraag naar woningen is sinds medio 2008, als gevolg van een wereldwijde economische crisis, ernstig teruggelopen. Landelijk loopt de verkoop van nieuwe huizen in 2011 achter bij 2010. Over het eerste kwartaal werden 6.600 nieuwbouwhuizen verkocht, tegen 8.400 in hetzelfde kwartaal vorig jaar. Als gevolg van het verlagen van het percentage overdrachtsbelasting 6 van 6% naar 2% wordt verondersteld, dat het effect hiervan op de verkoop van nieuwbouwwoningen pas in de loop van 2012 te zien zal zijn. Met het verlagen van de overdrachtsbelasting wordt 5 Een ontwikkelaar ontwerpt en bouwt de woning. Deze verkoopt de woning aan een belegger (bijvoorbeeld een pensioenfonds). De prijs die een belegger bereid is te betalen voor de woning is de beleggingswaarde. 6 Voor de goede orde wordt vermeld dat de overdrachtsbelasting alleen wordt geheven op bestaand vastgoed. De tijdelijke verlaging van het percentage heeft uitsluitend betrekking op de verkoop van woningen. Memo Grondprijzen 2012 4 van 8
verwacht dat de verkoopbaarheid van de bestaande woningen toeneemt. Een gevolg hiervan is dat de aanschaf van een nieuwbouwwoning beter bereikbaar kan zijn. De dalende prijzen op de bestaande woningmarkt dwingt ontwikkelaars om de verkoopprijzen van de nieuwbouwwoningen bij te stellen. De bouwkosten voor woningen zijn in 2011 ten opzichte van 2010 licht gestegen. Dit heeft invloed op de residueel berekende grondprijzen. De residueel berekende verkoopprijzen van grond, zoals deze in de Hilversumse grondexploitaties zijn opgenomen, hoeven echter niet in negatieve zin te worden bijgesteld. De geraamde grondprijzen zijn globaal geraamd met een zekere voorzichtigheidsmarge. Tevens zijn voor een aantal opgenomen grondprijzen al bindende afspraken gemaakt met de ontwikkelaar. De huidige malaise ten spijt, kan worden geconstateerd dat in Hilversum nog voldoende markt lijkt voor woningbouw. In tegenstelling tot de landelijke trend is er geen sprake van een daling van de woningbouwproductie. Er zijn concrete plannen om de komende jaren 3.900 woningen te bouwen (waarvoor er overigens 550 worden gesloopt). In de afgelopen zes jaren (2005-2010) zijn in Hilversum 1.438 nieuwe woningen opgeleverd. Voor een deel worden de woningen gerealiseerd op door de gemeente verkochte grond. Binnen de kaders van de memo grondprijzen zijn de volgende woningontwikkelingen van belang: Naast het in 2011 opgeleverde project Entrada, is begonnen met de bouw van 31 jongerenwoningen aan de Koninginneweg. Tevens zijn er vergevorderde plannen om het winkelcentrum Kerkelanden te vergroten en daarbij 48 appartementen te bouwen. De realisatie van de woningen op het voormalige Regev-terrein is wat vertraagd, maar ook deze zullen worden gebouwd. Voor de 99 woningen aan de Ten Boomstraat is de verkoop van het laatste blokje van de 1 e fase van start gegaan. In het derde kwartaal van 2011 is de gemiddelde woningprijs in Nederland verder gedaald 7. Er zijn echter grote regionale verschillen. De gemiddelde woningprijs is, ten opzichte van vorig jaar, in deze regio ongeveer gelijk gebleven. Bij de berekening van de gemiddelde woningprijs is vooral de waarde van de bestaande voorraad van grote invloed. Voor de berekening van de grondprijs is alleen de waarde van de nieuwbouwwoningen van belang. Bij recente grondprijsonderhandelingen met marktpartijen is geconstateerd dat er vooralsnog geen sprake is van prijsdalingen op de markt voor nieuwe woningen in Hilversum. 6 Grondprijs voor bedrijventerrein Gewoonlijk worden grondprijzen voor bedrijventerrein uitgedrukt in een prijs per vierkante meter af te nemen grondoppervlak. De gemeente Hilversum heeft geen gronden in bezit die als bedrijventerrein uitgeefbaar zijn. de inzet van de gemeente is dat er op Crailo een bedrijventerrein ontwikkeld wordt. Het terrein is eigendom van de provincie. Het plan (met daarin een bedrijventerrein) staat momenteel op losse schroeven. De provincie beraadt zich op een ander programma. Incidenteel wordt toch grond uitgegeven met een bedrijvenbestemming. In die gevallen zal worden gekozen voor een residuele grondwaardebenadering. 7 Bron: Internetpublicatie CBS 21 september 2011. Memo Grondprijzen 2012 5 van 8
7 Grondprijs kantoorlocatie De grondprijs voor een kantoorlocatie wordt in beginsel residueel berekend. Net als bij de commerciële (huur)woningbouw zal hiervoor een berekening van de beleggingswaarde nodig zijn om de waarde van het vastgoed te kunnen bepalen. De beleggingswaarde kan globaal worden bepaald door een Bruto Aanvangsrendement (BAR) 8 te berekenen over de verwachte huuropbrengst in het eerste jaar. Van deze waarde worden dan de stichtingskosten afgetrokken om de grondwaarde te kunnen vaststellen. Rekenvoorbeeld Bruto oppervlakte gebouw 10.000 m² Bouwkosten per m² 1.400 all in (stichtingskosten) Totale stichtingskosten 14.000.000 Verhuurbaar 9.000 m² Huur per m² per jaar 125 Totale huuropbrengst 1.125.000 per jaar Gewenst aanvangsrendement 7% BAR Beleggingswaarde is dan 16.071.428 Beleggingswaarde - Stichtingskosten 2.071.428 Residuele grondwaarde per m² BVO 207 =Residuele grondwaarde Veelal wordt de grondwaarde weergegeven in een vierkante meterprijs per te realiseren Bruto Vloeroppervlak (BVO). In dit geval wordt dan ook wel gesproken over een genormeerde residuele grondprijs. De grondprijs is vooraf residueel berekend. Er is dan een aanname gedaan van de gewenste kwaliteit en de daarmee samenhangende bouwkosten. Tevens is het huurniveau bekend en weten we welke aanvangsrendementen gangbaar zijn. Hiermee kan een grondwaarde vooraf worden vastgesteld waarmee het mogelijk wordt om kopers te werven met bekendmaking van de grondprijs. De vraag naar kantoren neemt landelijk af als gevolg van onder meer krimp van de beroepsbevolking en het nieuwe werken. Dit heeft ook zijn weerslag op de kantorenmarkt in Hilversum. In Hilversum stond begin 2011 17% van de kantoorruimte leeg. Dat ligt boven het gemiddelde in Nederland (ca 14,5%) en komt overeen met de gemiddelde leegstand in de regio Amsterdam 9. In nauw overleg met marktpartijen wordt gewerkt aan aanpak van leegstand door onder meer het stimuleren van transformatie van bestaande kantoorpanden op niet kansrijke locaties. Doel is om vraag en aanbod op de kantorenmarkt weer in balans te brengen. De teruggelopen vraag naar kantoorruimte heeft geen effect op de uitgifte van gemeentegrond voor kantoren. In Hilversum is nog 1 locatie (Arenapark) van 3.750 m² BVO dat kan worden verkocht. De verkoop hiervan staat gepland voor 2013. Het Arenapark is gelet op uitstraling en meervoudige bereikbaarheid ook naar de toekomst toe een kansrijke kantoorlocatie. 8 De BAR wordt uitgedrukt als percentage van de bruto huuropbrengst ten opzichte van de totale verwervingskosten van het object. 9 Monitor leegstand te lijf februari 2011 Memo Grondprijzen 2012 6 van 8
8 Grondprijs detailhandel en horeca De grondprijzen voor detailhandel en horecagelegenheden worden ook residueel bepaald. Hierbij is vooral de locatie bepalend voor de grondwaarde. Tevens is bij horecagelegenheden ook het type horeca van belang. De grote verscheidenheid in horecatypologie maakt dat er niet een bepaalde grondprijs kan worden vastgesteld. Bovendien is het goed voorstelbaar dat op bepaalde locaties voor de horeca een hogere omzet haalbaar is dan elders. Hierdoor neemt de huurwaarde toe en deze is weer van invloed op de beleggingswaarde van een object (zie rekenvoorbeeld bij 7). Ondernemers zijn bereid een hogere huur te betalen voor het object als verwacht mag worden dat de omzet vanwege de ligging goed zal zijn. Het is eenvoudig om de huurtarieven van winkel en horecagelegenheden te kunnen inzien. Internet is tegenwoordig een prima informatiebron. Eventueel worden plaatselijke makelaars ingeschakeld voor een taxatie. 9 Overige bestemmingen Er zijn situaties voor gronduitgifte denkbaar die niet binnen de hiervoor genoemde categorieën vallen. Deze uitgiftes kunnen in beginsel worden onderscheiden in commerciële en nietcommerciële gronduitgiften. Niet commercieel Hieronder vallen alle gronduitgiftes aan (maatschappelijke) partijen die willen bouwen zonder winstoogmerk. Te denken valt aan gemeentelijke vastgoed en welzijns-, sport- en religieuze voorzieningen. Voor deze functies wordt een vaste grondprijs van 130,00 per m² gehanteerd. Dit bedrag is ten opzichte van 2011 onveranderd. De hoogte van dit bedrag is bepaald door een globale algemene kostenraming voor het bouw- en woonrijpmaken van een locatie. Commercieel Hieronder vallen alle overige gronduitgiftes waarvan kan worden vastgesteld dat de ontwikkeling een winstoogmerk heeft. In dit geval kan worden gedacht aan brandstofverkooppunten, glasvezelstations, garageboxen, maar ook medische functies zoals bijvoorbeeld een huisartsenpraktijk, fysiotherapie en tandartsen. In beginsel vindt de gronduitgifte plaats middels de residuele methode. Tender in bijzondere gevallen Tevens doen zich in specifieke gevallen gelegenheden voor om te kiezen voor het systeem van tenderen. Bij een tender worden meerdere partijen gevraagd om een grondbod te doen. Hierbij hanteert de gemeente dan strikte voorwaarden (programma van eisen) waaronder de verkoop kan plaatsvinden. Omdat van deze voorwaarden ook daarna niet meer door de gemeente kan worden afgeweken wordt dit uitgiftesysteem meestal toegepast bij simpele/overzichtelijke grondverkopen. Te denken valt bijvoorbeeld aan grond voor reclamemasten, zendmasten en brandstofverkooppunten. Memo Grondprijzen 2012 7 van 8
Ziekenhuis De actualiteit rond de realisatie van een nieuw ziekenhuis maakt dat er moet worden nagedacht over de toe te passen grondprijs in deze specifieke situatie. De huidige globale planvorming (Monnikenberg) impliceert geen gemeentelijke gronduitgifte. Indien dit bij wijziging van de plannen toch het geval zal zijn, zal hiervoor een op maat gemaakt grondprijsvoorstel worden gedaan. 10 Snippergroen De basis voor de gronduitgifte voor snippergroen is vastgelegd in de Notitie Snippergroen 2005. Voor de verkoop van snippergroen wordt een vaste prijs gehanteerd op grond van B&W besluit 25 april 2006. Hierbij zijn een aantal rondvoorwaarden gesteld en is de prijs afhankelijk gesteld van de oppervlakte. Deze prijzen worden jaarlijks geïndexeerd. Per juni 2011 worden in de gemeente de volgende prijzen gehanteerd voor snippergroen: Prijs per m² voor de eerste 15 m² 115,00 Prijs per m² voor 16 t/m 50 m² 93,00 Prijs per m² voor 51 t/m 100 m² 87,00 Voor percelen groter dan 100 m² dient een makelaarstaxatie te worden opgesteld. De minimumprijs is niet lager dan 87,00 per m². Memo Grondprijzen 2012 8 van 8