N.1209956 )TEN ADVOCATEN ZWOLLE Lekwal 4, Zwolle - Postbus 1232, 8001 BL Zwolle - telefoon (038) 421 52 21 - telefax (038) 421 81 90 Gemeente OostertWM4t teinactvocatenzvvo " e ' n ' ontvangen Mr. M.G..W. Teunis Mr. E.G.J. Hendriksen ben: Mr. NS. Commÿs Mr WM ümberger Mr. M.J. Seijbel Mr. A. Ben Daoued Mr. H.J.F. Dullemond Mw. Mr. LM. Goeree Mw. Mr. W.L.J. Fernhout Mw. Mr. F.M.C. Boesberg Advocaten.19 APR 2012 AANTEKENEN k o p i a A a n d e r a a d v a n d e gemeente Oosterhout Öt^o^ot.a.v. mevrouw S. Snoeren-Dumont Postbus 10150 4900 GB OOSTERHOUT Vooraf per e-mail: sonia.snoeren@oosterhout.nl Vooraf per fax: 0162-42 31 74 Verhulst B.V. Gemeente Oosterhout Ouwehand Bouwgroep/ Gemeente Oosterhout dossiernr 16033/sc/jb e-mail secr. commijs@steinadvocatenzwolle.nl Joke de Boer datum 18 april 2012 Betreft: zienswijze inzake Ontwerp-bestemmingsplan Dorst gemeente Oosterhout, deelonderwerp: Oude Tilburgsebaan te Dorst Namens: 1. de besloten vennootschap J. Verhulst B.V., gevestigd te Dorst en 2. de besloten vennootschap Ouwehand Bouw Groep B.V. Edelachtbaar college, Tussen de gemeente Oosterhout enerzijds en J. Verhulst B.V. en Ouwehand Bouwgroep B.V., hierna te noemen de ontwikkelaar, anderzijds is op 6 maart 2006 een projectovereenkomst: "Binnengebied Oude Tilburgsebaan" gesloten. De eerste fase (deelgebied 1, 35 woningen) is inmiddels uitgevoerd. Voorts heeft de gemeente aan de ontwikkelaar een perceel grond van 3.410 m 2 aan de ontwikkelaar verkocht (aan artikel 1.1 is derhalve uitvoering gegeven). Over de verdere ontwikkeling zijn gesprekken gaande tussen de gemeente en de ontwikkelaar. Verhulst heeft de nodige gronden in het plangebied verworven. De manege is nog niet verworven. Thans wordt aangestuurd op de ontwikkeling van de deelgebieden 2 en 3. Deelgebied 4 is niet in bezit van de ontwikkelaar en kan wat de ontwikkelaar betreft buiten beschouwing blijven. f:\sc\16033\sno 120418. x.doc Op onze dienstverlening zijn algemene voorwaarden van toepassing. Daarin is een beperking van aansprakelijkheid opgenomen. De voorwaarden zijn aan ommezijde afgedrukt
Aan de overeenkomst is een inrichtingsschets gehecht. Deze inrichtingsschets maakt deel uit van het thans vigerende plan. De inrichtingsschets is ook opgenomen in het thans ter visie gelegde plan. Bovendien wordt er naar verwezen in artikel 24.2 waarin de algemene wijzigingsregels zijn opgenomen. De inrichtingsschets vormt de leidraad voor de verkaveling, de woningtypen en de ontsluiting. De inrichtingsschets is inmiddels vertaald naar de R.O.-standaarden 2008. Over de totstandkoming van de inrichtingsschets heeft de heer Verkuylen een notitie (geheugensteun) opgesteld. Deze notitie wordt als productie 2 aan deze zienswijze gehecht. Productie 1: notitie 16 april 2012 k verzoek de inhoud als hier ingelast en herhaald te beschouwen. Gelet op de ontwikkelingen op de woningmarkt is het volgende van belang. Er is een tendens naar kleiner (goedkoper) wonen. Daarnaast verandert de woningmarkt zeer snel. De inrichtingsschets, zoals die toentertijd is opgesteld, wordt thans als (enigszins) knellend ervaren. De ontwikkelaar pleit er daarom voor om een flexibele regeling tot stand te brengen. De ontwikkelaar verzoekt de vlakken met de bestemming "wonen", waarop de wijzigingsbevoegdheid van toepassing is algemener aan te geven. Oftewel: de ontwikkelaar wenst het bestemmingsplan zodanig te wijzigen dat de "wro-zone" wijzigingsgebied 2, 3 en 4 zodanig wordt aangepast dat een algemene woonbestemming wordt aangegeven voor een nader aan te geven aantal en type en wijze van ontsluiting. Kortom: de ontwikkelaar wenst in overleg te komen tot een wijziging van de inrichtingsschets naar een meer algemener kader voor de bestemming wonen in "wro-zone" wijzigingsgebied 2, 3 en 4. Hoogachte Productie 1: notitie 16 april 2012 blad 2
Productie 1 Stein Advocaten Zwolle Verhulst Holding B.V. Gemeente Oosterhout 16033/sc
stedenbouwl Verkuylen M architectuur 2? Bestemmingsplan Oude Tilburgsebaan, Dorst 12407014 Notitie 16 april 2012 De ontwikkelingen in het gebied Oude Tilburgsebaan wijs. ÿ s S «O 3 3 s m Rijksweg verlopen fasegein 1999 is het bestemmingsplan "Oude Tilburgsebaan 1999" vastgesteld. Dit plan betrof de zuidzijde van de Oude Tilburgsebaan en is geheel gerealiseerd; bebouwing en inrichting openbare ruimte. n 2006 is het bp "Oude Ttilburgsebaan 2006" vastgesteld. Dit bestmmingsplan betreft het binnengebied tussen de Oude Tilburgsebaan en de Rijksweg. Binnen dit bestemmingsplan is sprake van meerdere grondeigenaren. n 2006 was het oostelijk deel, deelgebied 1, in eigendom van Verhulst. De plangrens is op die eigendomssituatie 2006 afgestemd. n 2006 heeft Verhulst geprobeerd ook het perceel Rijksweg 179 te verwerven. De gemeente gaf te kennen dat dit perceel in het bestemmingsplan 2006 opgenomen mocht worden (contactpersonen gemeente mevrouw Branten en dhr. De Weerd). Er was in 2006 reeds sprake van een stedenbouwkundige verrommeling op het perceel. Omdat de verwerving in 2006 echter niet gelukt is, bleef het perceel buiten het bestemmingsplan 2006. O) C uitsnede inrichtingsschets 2006 (1 ) s perceel Rijksweg 179 uitsnede inrchtingsschets 2012 12407014 120416 notitie.doc 1/3
stedenbouwb O» C.x Ver kuylen CU architectuur an Zoals bekend heeft Verhulst het perceel inmiddels wel kunnen verwerven. Deze verwerving is mede geschied in de wetenschap dat de gemeente positief stond en staat tegenover de sanering van het bestaande pand en de bouw van nieuwe woningen. Ten behoeve van de bouw van drie woningen is het bestemmingsplan Dorst, herziening 1 (Rijksweg 179) opgesteld. Volgens de gemeentelijke planning zal op korte termijn het ontwerpbestemmingsplan ter inzage worden gelegd. n het bestemmingsplan Oude Tilburgsebaan 2006 zijn de bestemmingen in de deelgebieden 2,3 en 4 afgestemd op het bestaande gebruik van de gronden. Met name de hindercontour van de manege blokkeert een bestemming voor wonen. n het bestemmingsplan is op basis van de toenmalige regels uitgegaan van een hindercontour van 100 m. Nieuwe regelgeving leidt tot een kleinere hindercontour van 50 m (zie Handreiking Bedrijven en Milieuzonering, SB-code 931-E, maneges). n het bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor de bestemming "Woondoeleinden". Genoemde wijzigingsbevoegdheid is afgestemd op een inrichtingsschets 2006 die in de toelichting op het bestemmingsplan is opgenomen. Deze inrichtingsschets 2006 is gebaseerd op het woningbouwprogramma van de gemeente in 2006. De ontwikkelingen op de woningmarkt leidden tot een verschuiving van de vraag naar kleinere woningen. Reden waarom Verhulst in 2008 aan de gemeente heeft gevraagd geplande vrijstaande woningen in de deelgebieden 2a en 3 te mogen vervangen door halfvrijstaande woningen. De gemeente (contactpersoon dhr. De Weerd), heeft te kennen gegeven dat stedenbouwkundig aanvaardbaar te vinden. Zie onderstaande afbeeldingen. SEBAAW Lal "r i BE ;. : 340.'tì ( ' ; -t' 3T7 l íľ: ;,- uitsnede inrichtingsschets 2006 (1 ) " vrijstaande woningen voorstel inrichtingsschets 2008 (1 y half-vrijstaande woningen 12407014 120416 notitie.doc 2/3
Verkuylen stedenbouwl c c G J architectuur Voor de volledigheid is hieronder nog een uitsnede opgenomen uit het nieuwe ontwerp bp Dorst-centrum. Daarop is te zien dat voor beide hiervoor genoemde locaties een herziening van de bestemmingen nodig is. uitsnede plankaart bestemmingsplan Dorst-centrum d.d. 06-02-2012 12407014 120416 notitie.doc 3/3