Notitie grondprijzen 2012 1
Samenvatting grondprijzen In onderstaande tabel zijn de prijzen voor het jaar 2012 samengevat. Ter vergelijking zijn de prijzen van 2011 opgenomen. De grondprijzen worden toegelicht vanaf pagina 3. Prijs 2011 Prijs 2012 Toelichting 1. Woningbouw Sociale huur 120,- per m 2 120,- per m 2 Bij gestapelde woningen geldt m 2 BVO Sociale koop (tot 170.000,-) 140,- per m 2 140,- per m 2 Bij gestapelde woningen geldt m 2 BVO 170.001,- VON 26% 23,7% 175.000,- VON 26% 24,4% 200.000,- VON 26% 27,7% 225.000,- VON 29% 30,5% 250.000,- VON 29% 32,9% 275.000,- VON 32% 34,8% 300.000,- VON 32% 36,3% > 325.000,- VON 37% 37,% 2. Commercieel Bedrijven Marktconform, per complex te bepalen Kantoren Marktconform, per complex te bepalen Nutsvoorzieningen 1.800,- 1.800,- Vaste prijs voor maximaal 20 m 2 3. Non-profit Maatschappelijke voorzieningen Vanaf 150,- Vanaf 150,- Marktconform, per geval te bepalen 4. Interne leveringen Scholen 200,- per m 2 Sportvelden/begraafpl. 30,- per m 2 5. Overige gronden Vrije sector kavels 450,- per m 2 450,- per m 2 +/- 10% afhankelijke van ligging etc. Tuingrond 75,- per m 2 75,- per m 2 Erfgrond 125,- per m 2 125,- per m 2 6. VoV Bij verkoop onder voorwaarden geldt ten opzichte van de reguliere grondquote een korting die het dubbele bedraagt van de korting die de ontwikkelaar verleent op de VON-prijs, met een maximum van 40%. Bij appartementen geldt een korting met een factor vier tot een maximum van 70%. Alle prijzen zijn exclusief BTW In 2011 golden er slechts vijf grondquotecategorieën. Voor 2012 geldt een vloeiende lijn met voor elke VON-prijs een andere grondquote. Dit overzicht is bijgevoegd als Bijlage 1. Voor de vergelijkbaarheid zijn in het overzicht hierboven de quotes opgenomen bij acht verschillende VON-prijzen. In de notitie grondprijzen 2011 was voor interne leveringen geen vaste prijs opgenomen. Deze werd in de praktijk echter wel gehanteerd. Om die reden zijn de prijzen nu (weer) opgenomen. 2
Toelichting grondprijzennotitie 2012 1. Inleiding In de door de gemeenteraad vastgestelde Nota grondbeleid 2011 heeft de raad ten aanzien van het gemeentelijke grondprijsbeleid de volgende (belangrijkste) beleidsuitgangspunten vastgelegd: Marktconforme prijzen zijn uitgangspunt. De grondprijzen worden jaarlijks vastgelegd in de notitie grondprijzen. Jaarlijks zullen de grondquotes worden getoetst door het uitvoeren van residuele berekeningen. Voor sociale woningbouw en maatschappelijke voorzieningen gelden comparatief vastgestelde prijzen. Voor projectmatige bouw wordt de grondprijs vastgesteld met de grondquotesystematiek. Bij vrije kavels worden de prijzen comparatief bepaald, bij verkoop per opbod is dit de minimumprijs. De voorliggende grondprijzennotitie 2012 is tot stand gekomen conform deze uitgangspunten. In deze toelichting worden de grondprijzen per categorie toegelicht, waarbij de nadruk ligt op de gewijzigde prijzen. 1. Sociale huur Bij sociale huurwoningen wordt in de koopovereenkomst vastgelegd dat de te realiseren woning minimaal tien jaar voor de sociale huursector behouden dient te blijven. Uit comparatief onderzoek blijkt dat de sociale huurprijzen in diverse gemeenten tamelijk uiteenlopen. Weliswaar hanteert de gemeente een prijs aan de onderkant van de bandbreedte, maar al met al is er geen reden de sociale huurprijs van 120,- per m 2 aan te passen. Wel is de tendens dat sociale huurwoningen steeds vroeger aan de sociale voorraad worden onttrokken. Bij dit uitponden kan de woning tegen een marktconforme koopsom worden verkocht, waarbij een grondwaarde wordt gerealiseerd die niet in verhouding staat tot de (gesubsidieerde) grondprijs die de gemeente bij uitgifte in rekening heeft gebracht. Daarom wordt met ingang van 2012 een nabetalingsregeling van kracht. Deze houdt in dat de corporatie bij verkoop van de huurwoning moet bijbetalen tot de marktprijs die op het moment van verkoop geldt. Concreet betekent dit dat de corporatie op dat moment het verschil tussen de op dat moment geldende grondprijs op basis van de grondquotesystematiek minus de dan geldende grondprijs voor sociale huurwoningen aan de gemeente moet bijbetalen. De nabetalingsregeling wordt in de akte van levering vastgelegd. 2. Sociale koop De grondprijs bedroeg in 2011 140,- per m 2. Uit comparatief onderzoek bij omliggende gemeenten blijkt dat de grondprijs substantieel omhoog kan. Uit de grafiek op de volgende pagina wordt dat duidelijk. Gelet op het economisch klimaat blijft de prijs voor dit jaar desondanks gehandhaafd op 140,- per m 2. Bij de notitie voor 2013 zal worden nagegaan of er alsnog voldoende aanleiding is de prijs alsnog te herzien. Ook voor de sociale koopwoningen wordt met ingang van 2012 een nabetalingsregeling van kracht, waardoor bij verkoop (tegen marktconforme prijs) het verschil tussen de op dat moment geldende grondprijs op basis van de grondquotesystematiek minus de dan geldende grondprijs voor sociale koopwoningen door de verkoper aan de gemeente moet worden bijbetaald. 3
300 Sociale koopwoningen - prijzen omliggende gemeenten 250 200 150 100 50 0 3. Verkoop onder Voorwaarden Verkoop onder Voorwaarden (VoV) wordt gebruikt als verzamelnaam voor elke vorm van verkoop van een woning door een woningcorporatie of vastgoedbelegger (al dan niet met korting), waarbij deze met de koper afspreekt dat de woning (gedurende een periode van minimaal tien jaar) bij (door)verkoop als eerste zal worden aangeboden aan de betreffende woningcorporatie of vastgoedbelegger. Daarbij wordt de winst of het verlies gedeeld. De woningcorporatie of vastgoedbelegger beslist daarna of de woning opnieuw verkocht wordt aan een volgende koper of vanaf dat moment te huur wordt aangeboden. In de door uw college vastgestelde notitie beleidsinstrumenten en maatregelen betaalbaar wonen is aangegeven dat de gemeente korting op de grondquote verleent als de ontwikkelaar dit ook doet op de VON-prijs. Dit is in deze notitie verwerkt. Voorheen werd een vaste grondprijs gerekend van 140,- per m 2 bij MGE-woningen. In de grondprijzennotitie 2012 wordt uitgegaan van een korting op de grondquote die afhankelijk is van de hoogte van de korting die de ontwikkelaar op de VON-prijs geeft, waarbij de gemeente een dubbele korting verstrekt ten opzichte van de korting van de ontwikkelaar, dit om het verlenen van korting te stimuleren. Als de ontwikkelaar 15% korting geeft op de VON-prijs, geeft de gemeente 30% korting op de grondprijs. Bij appartementen geldt dat de korting het viervoudige is van de korting die de ontwikkelaar geeft op de VON-prijs, tot een maximum van 70%. De systematiek is zodanig opgezet dat het per saldo leidt tot meeropbrengsten voor de gemeente. Alleen bij woningen met een VON-prijs lager dan 172.000,- en appartementen met een VON-prijs lager dan circa 175.000,- in combinatie met een korting op de grondprijs van 40% respectievelijk 70% zijn de grondopbrengsten lager dan de in 2011 geldende MGE-grondprijzen. De nieuwe systematiek met hogere grondprijzen sluit (meer) aan bij de prijzen voor sociale koopwoningen in omliggende gemeenten. In de grafiek op de volgende pagina wordt één en ander gevisualiseerd voor grondgebonden woningen. 4
60.000 Vergelijking MGE 2011 vs VoV met korting 2012 (grondgebonden woningen) 50.000 40.000 30.000 20.000 MGE 2011 / sociale koopprijs 2012 Normale quote 2012 VoV-prijs bij 30% korting VoV-prijs bij 40% korting 10.000 0 Zoals aangegeven in de notitie beleidsinstrumenten en maatregelen betaalbaar wonen kan de gemeente bedingen dat zij bij doorverkoop van een woning die in het kader van VoV is ontwikkeld op dezelfde wijze meedeelt in de waardeontwikkeling van de grond als de ontwikkelaar meedeelt in de waardeontwikkeling van de woning. 4. Grondquotesystematiek bij seriematige bouw Bij seriematige bouw worden grondquotes toegepast. Met de grondquote wordt de grondprijs van de kavel uitgedrukt als percentage van de VON-prijs. Toepassing van grondquotes is een eenvoudiger methode dan van elke woning de residuele grondwaarde te berekenen. Mits de grondquotes frequent worden getoetst aan de markt leidt toepassing van de grondquotesystematiek tot marktconforme prijzen. Recent zijn de grondquotes opnieuw getoetst. Toetsing heeft plaatsgevonden door planeconomisch bureau Kuiper & Van Tilborg te Zeewolde. Toetsing heeft plaats gevonden door van een groot aantal bestaande woningen de grondwaarde te berekenen. Het overzicht van referentiewoningen is bijgevoegd als Bijlage 2. De grondquotes worden als volgt getoetst. Van een bestaande (bij voorkeur nieuwbouw) woning wordt gekeken hoe hoog de VON-prijs bij aankoop is geweest. Vervolgens worden de bouw- en bijkomende kosten van de woning begroot aan de hand van omvang, afwerkingsniveau en bouwkostengegevens. De bouw- en bijkomende kosten worden van de gevonden VON-prijs afgetrokken, waarna als residu de grondwaarde overblijft. Deze grondwaarde uitgedrukt als percentage van de VON-prijs vormt de grondquote, bijvoorbeeld 35%. Door een flink aantal woningen op deze wijze door te rekenen ontstaat een goed beeld van VON-prijzen, bouwkosten en dus residuele grondwaarde, aan de hand waarvan de bestaande grondquotes zijn getoetst. Uit deze rekensessie bleek dat de grondquotes van 2011 nog marktconform waren. 5
Weliswaar leidde het onderzoek tevens tot de conclusie dat de hoogste grondquote van 37% naar 38% zou kunnen worden bijgesteld, maar gelet op de marktsituatie blijft de hoogste grondquote gehandhaafd op 37%. Tot nu toe waren de grondquotes gestaffeld. Het effect daarvan laat zich het beste illustreren met een voorbeeld. Zo was de grondquote voor vrije sector woningen tot 170.000,- VON 21% en vanaf 170.001,- VON tot 205.000,- 26%. Dat leidde tot de merkwaardige situatie dat de grondprijs onder een woning van 171.000,- ruim 7.000,- hoger was dan bij een woning van 170.000,-. In de grondprijzennotitie 2012 wordt uitgegaan van een gekromde grondquote. Daarbij heeft elke VON-prijs een eigen grondquote zonder deze grote verschillen. In onderstaande grafiek zijn de verschillen zichtbaar gemaakt. Per saldo zijn de verschillen beperkt. Beide lijnen raken elkaar telkens. Doordat de kromming zich vaker boven dan onder de blauwe lijn bevindt, leidt de nieuwe systematiek per saldo tot enigszins hogere grondopbrengsten. 50,0% 45,0% 40,0% 35,0% 30,0% 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% Grafiek 3. Quote 2012 vs quote 2011 Quote 2012 Quote 2011 5. Vrije sector kavels Uit comparatief onderzoek (niet alle omliggende gemeenten hebben momenteel vrije sector kavels beschikbaar) blijkt dat de in de gemeente Barneveld gehanteerde prijzen voor vrije sectorkavels van 450,- per m 2 exclusief BTW (+/- 10% afhankelijke van ligging, vorm en oppervlakte) marktconform zijn. Er is vooralsnog geen reden de grondprijs aan te passen. 6
600 Grafiek 4. Vrije sector kavels - prijzen omliggende gemeenten 500 400 300 200 100 0 Barneveld Nijkerk Wageningen Houten Soest Putten Bijlagen: 1. Overzicht grondquotes 2012 2. Referentiewoningen 7