ECONOMIC RESEARCH ING FOCUS July 2010 Nr. 2015 I Maart 2015 Belangrijkste gemiddelde prijzen 300 250 200 150 100 Appartementen Woonhuizen '000 euro Bron: ADSEI Bron: ING Julien Manceaux Senior Economist Brussel + 32 2 547 33 50 julien.manceaux@ing.be 13Q3 Villa's, bungalows Verloop van de algemene prijsindex (% YoY) 1 1 14Q3-06 07 08 09 10 11 12 13 14 Bron: ADSEI Reële prijzen Nominale prijzen Gemiddelde rentetarieven 6 5,5 5 4,5 4 3,5 3 2,5 2 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 Bron: NBB Variabele rente (1/1/1) Vaste rente (looptijd > 10j) Betaalbaarheidsindex 120 110 100 90 80 70 60 81 85 89 93 97 01 05 09 13 ING betaalbaarheidsindex ING Focus Belgian Real Estate 2015: betere vooruitzichten voor de bouw De bouwsector begint 2015 onder een beter gesternte... In 2014 werd wellicht een van de beste groeicijfers voor de toegevoegde waarde van de sector opgetekend sinds de periode vóór de crisis (uitgezonderd in 2011, toen de premies tot een renovatieboost leidden). Het vertrouwen van de spelers binnen de sector is wel nog altijd lager dan normaal en de werkgelegenheid blijft afnemen (-2% in 2014). Er is dus nog ruimte voor verdere verbetering in 2015, vooral in Vlaanderen. In het Vlaams Gewest lijkt 2014 nu al het jaar van het herstel: voor het eerst sinds 2006 werden in 2014 ruim 40.000 bouwvergunningen afgeleverd. Aangezien het jaar 2014 sterk positief beïnvloed werd door twee wijzigingen (in de stedenbouwkundige regels eind 2013 en in de woonbonus tijdens de zomer 2014) kunnen we voor 2015 nog maar moeilijk hoge verwachtingen koesteren. Toch lijkt het een vaststaand feit dat de woningproductie er weer een hoger tempo op na zal houden. In het Waals Gewest ging het beter met de bouw van appartementen in 2014, maar toch zal het aantal bouwvergunningen wellicht nog onder de drempel van 12.000 uitkomen in 2014, en dat voor het vierde jaar op rij. De bouw van appartementen mag dan al aan de beterende hand zijn, de bouw van huizen blijft achterop hinken en de componenten van de vraag dreigen in werkelijkheid ongunstig te blijven voor het zuiden van het land. In 2015 zal het aantal bouwvergunningen waarschijnlijk wel weer toenemen, maar in een gematigd tempo (3,) na de sterke opvering in 2014, aangezien heel wat van de in 2014 ingediende projecten (waarvoor er een hypothecaire lening is) pas dit jaar een vergunning zullen krijgen. Daarom zal de productie van hypothecaire bouwleningen waarschijnlijk dalen dit jaar.... maar de vertraging op de vastgoedmarkt zal een rem blijven De prijzen voor bestaand vastgoed lieten van 1998 tot 2007 een uitzonderlijke groei (ongeveer 9% per jaar) optekenen, een decennium dat eindigde met een kleine prijsdaling tijdens de crisis van 2009. Er is nochtans een forse vertraging: sinds 2008 stijgen de prijzen gemiddeld 0,7% per jaar, net iets meer dan de inflatie. De activiteit op de markt heeft er onder geleden: er wordt op de markt nog weinig verhandeld. Zonder november en december, die uitzonderlijk waren door het vooruitzicht van de fiscale wijzigingen in Vlaanderen, waren er in 2014 minder transacties dan in 2009, het slechtste jaar in vijftien jaar tijd. Dat kwam tot uiting in een ietwat kunstmatige toename van het aantal hypothecaire aankoopleningen. Wij denken dat zich in het tweede deel van 2015 het omgekeerde zal voordoen, ondanks de uiterst lage rente (maar niet veel lager dan in 2014). De prijsdalingen, die zich almaar meer uitbreiden, vertalen zich nu al in een betere betaalbaarheid op de secundaire markt, wat de bouw kan afremmen. Maar hoewel de betaalbaarheid verbetert, blijft dit al bij al toch beperkt. Daarom verwachten we geen duurzame versnelling van de marktactiviteit. Bij gebrek aan meer gegevens ten opzichte van de laatste ING Focus, blijven wij bij onze prognose van een zwakke prijsgroei in 2014 (tussen 0, en 1,) en een prijsdaling tussen 2, en 3% in 2015. Economic Research DISCLAIMER OP DE LAATSTE PAGINA 1
2015: betere vooruitzichten voor de bouw Batibouw is in volle gang. De ideale gelegenheid dus om het over de activiteit in de bouwsector te hebben, en dan vooral in de residentiële bouw. Het bezoekersaantal van Batibouw is al enkele jaren aan het afnemen, net als bepaalde macro-economische statistieken. Als het bezoekersaantal boven 310.000 uitkomt (zoals in 2012, terwijl het cijfer onder de 300.000 was in 2013 en 2014), is dat misschien een teken dat het in 2014 ingezette herstel in 2015 zal aanhouden. 1. De bouwsector in de Belgische economie in 2014 De activiteit in de sector is in 2014 toegenomen...... en het aandeel ervan in het bbp werd groter...... maar niet in de totale werkgelegenheid...... want het aantal werknemers blijft afnemen Algemeen genomen waren de macro-economische indicatoren van de bouwsector in 2014 positief. De bruto toegevoegde waarde van de sector (het bbp van de sector) is met 3,2% op jaarbasis gestegen, na een inkrimping van 1,3% in 2013. Dat is beter dan de rest van de economie (het bbp is in 2014 met 1% gestegen), waardoor het aandeel van de bouwsector in de totale economie vorig jaar nog is toegenomen. Dat aandeel bereikt trouwens een record van 5,2% in 2014, tegenover 4% in het begin van de jaren tweeduizend. Dat record is uiteraard relatief: op internationaal niveau is het aandeel van de sector in het Belgische bbp vrij stabiel. In de Verenigde Staten en Spanje bijvoorbeeld is het aandeel van de sector in het bbp respectievelijk gedaald van 5, en 10, in 2006 tot 3% en in 2014, veel volatieler dus dan in ons land. Sinds het midden van de jaren negentig gaat dit positieve verloop van het aandeel van de sector in de economie gepaard met een toename van de werkgelegenheid (zie grafiek 1). We stellen wel vast dat dit sinds 2011 niet meer opgaat: de werkgelegenheid in de sector piekte op 281.400 werknemers (loontrekkenden en zelfstandigen) in het eerste kwartaal 2012 en is sindsdien alleen nog maar gedaald. In het derde kwartaal 2014 telden we aldus 271.000 werknemers, dus 3,7% minder dan toen de werkgelegenheid piekte, en dus net evenveel dan eind 2008, terwijl de totale werkgelegenheid in België sindsdien met (een weliswaar povere) 1,9% is gestegen. Kortom, het aandeel van de sector in de economie mag de laatste jaren dan al zijn toegenomen, toch is zijn aandeel in de totale werkgelegenheid gedaald. Gr. 1 Het aandeel van de sector in de economie stijgt maar de werkgelegenheid daalt Gr. 2 De investeringen nemen toe, ondanks het pessimisme 5,4% 8% 30 20, 5,2% 6% 20 15, 5, 4,8% 4,6% 4,4% 4,2% 95 97 99 01 03 05 07 09 11 13 15 4% 2% -2% -4% -6% 10 0 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14-10 -20-30 10, 5, 0, -5, -10, -15, BTW van de bouwsector (aandeel in het bbp - % - Mob. Gem. 1j) Tot. werkgelegenheid bouwsector (% JoJ - R. schaal) Enquêtes bij de architecten (Vol. definitieve projecten - L. schaal) Bruto investeringen in vaste activa (huishoudens - %JoJ - R. schaal) Bron: NBB behalve als we gedetacheerde werknemers in rekening brengen Bron: NBB Eén van de redenen daarvoor is wellicht het toenemende belang van de gedetacheerde werknemers, die geen deel uitmaken van de Belgische werkgelegenheid, waardoor die laatste niet voluit van de groei in de sector kan profiteren: hoewel er tussen eind 2011 en eind 2014 10.000 banen in de sector verloren zijn gegaan, heeft volgens de Confederatie Bouw het aantal gedetacheerde voltijdse equivalenten in 2014 32.000 bereikt, tegenover 2
20.000 in 2011, een stijging die de opgetekende daling in de Belgische tewerkstelling compenseert. In de residentiële nieuwbouw zijn er weer meer investeringen...... en er is nog ruimte voor een verbetering in 2015 Er zullen waarschijnlijk nog andere steunfactoren zijn voor de activiteit in de sector in zijn geheel Die sterkere activiteitsgroei kwam ook tot uiting in de sector van de residentiële bouw, al was dat in mindere mate. Verrassend genoeg geven de macro-economische cijfers voor een keertje de indruk dat ze vooruitlopen op de verwachtingen van de sector. Uit de enquêtes bij de architecten blijkt immers een haast voortdurend pessimisme sinds 2012. Daartegenover staat dat de gezinsinvesteringen in residentieel vastgoed sinds midden 2013 minder snel begonnen te dalen en in 2014 zelfs zijn toegenomen. Die groei is weliswaar minder snel dan de rest van de economie (+0,7% tegenover +1,), maar dit is wel de eerste stijging sinds 2011 (toen de groene leningen en de vroegtijdige stopzetting ervan de renovatie een enorme boost gaven)! De gezinsinvesteringen zijn wel nog altijd een stuk lager dan vóór de crisis (in 2014 waren ze 1 lager dan in 2007). Doordat er nog altijd weinig vertrouwen is in de sector en de groei van de werkgelegenheid negatief blijft, is er dus nog ruimte voor een verbetering dit jaar. We denken dat de investeringen van de gezinnen zich waarschijnlijk verder zullen herstellen in 2015, aan een iets lager tempo dan de bbp-groei, dus rond 1%, wat tot een zeer geleidelijke opvering in de residentiële bouw zal leiden (zie kader 1 over de vooruitzichten op langere termijn). Zo zal de toegevoegde waarde van de sector waarschijnlijk verder blijven groeien, zeker omdat ze naast de residentiële investeringen kan rekenen op de steun van diverse grote infrastructuurprojecten in het kader van het plan-juncker over de periode 2015-2017. De voorstellen voor België betreffen vooral de wegen- (2 1 ), energie- (1) en spoorweginfrastructuur () en de sociale infrastructuur (17% waarvan de zieken- en rusthuizen het leeuwendeel voor hun rekening nemen), die op zijn minst gedeeltelijk zouden moeten worden verwezenlijkt. We verwachten dus dat de groei van de toegevoegde waarde van de sector in zijn geheel ook dit jaar hoger zal uitkomen dan de bbp-groei. 2. Woelig jaar 2014 voor de bouwvergunningen De bouwvergunningen zijn met 12% gestegen in 2014, een wel zeer bijzonder jaar...... en zullen waarschijnlijk nog lichtjes toenemen in 2015 In Vlaanderen zal 2014 het jaar van het herstel zijn... De beschikbare statistieken eindigen in oktober 2014. Gezien de ontwikkelingen in de productie van de hypothecaire leningen (zie punt 3), doordat de gezinnen vanaf het einde van vorige zomer anticipeerden op de drastische verlaging van de woonbonus in Vlaanderen, kan het zijn dat een aantal projecten waarvoor er aan het einde van het jaar een lening was, al in november en december een vergunning kregen. Waarschijnlijk zal er vooral in het eerste kwartaal 2015 een opvering van het aantal vergunningen komen, zeker omdat er in het Waals Gewest niet kon worden geanticipeerd op de afbouw van het voordeel, aangezien dat pas in oktober werd beslist (die aangevraagde vergunningen zullen dus vooral begin 2015 worden toegekend). We kunnen wel niet uitsluiten dat er in Vlaanderen ook in de laatste twee maanden van het jaar een abnormaal grote activiteit was, en dus niet alleen in het eerste kwartaal 2015. Algemeen genomen is het aantal bouwvergunningen na de stijging van 5,7% en 4,7% in 2012 en 2013 wellicht met ongeveer 12% toegenomen in 2014. Voor 2015 verwachten we een gematigde toename van 3,, die hierna wordt uitgelegd. We stellen vast dat ze hoger is dan de verwachte groei van de bouwleningen, met name omdat voor veel van de reeds behandelde hypotheekdossiers pas in de eerste maanden van 2015 een bouwvergunning zal worden afgeleverd, en ook omdat de investeerders sterk aanwezig blijven op het segment van nieuwe appartementen. In het Vlaams Gewest is de verlaging van de woonbonus niet de enige stoorzender geweest in 2014. Tal van wijzigingen in de stedenbouwkundige regels maken dat er eind 2013 op de valreep nog heel wat vergunningen werden aangevraagd. Die golf van aanvragen leidde ertoe dat in maart en april 2014 uitzonderlijk veel vergunningen werden afgeleverd (13.700, dus dubbel zo veel als normaal), zowel voor appartementen als voor huizen. Zelfs al werden de gewestelijke statistieken dus sterk verstoord, toch kunnen we zelfs bij een pessimistisch scenario voor de laatste twee maanden van het jaar besluiten 1 Van de voor 2015-2017 voorgestelde 38 miljoen euro en verdeeld volgens het voorstel dat de regering aan de Europese Commissie deed. U kunt het hier downloaden: http://ec.europa.eu/priorities/jobs-growth-investment/plan/what/index_en.htm#taskforce 3
dat 2014 het jaar van het herstel was voor de residentiële bouw in Vlaanderen. Het is het eerste jaar sinds 2006 dat er ruim 40.000 bouwvergunningen werden afgeleverd, waarvan 57% voor appartementen, een vrij stabiele verhouding over de laatste tien jaar. Ook in 2015 zullen er nog afwijkingen zijn in de statistieken: voor het eerste deel van het jaar komen er vrij uitzonderlijke maanden aan, maar met als gevolg dat de tweede jaarhelft minder dynamisch zal zijn. We denken wel dat de woningproductie in Vlaanderen in 2015 (in zijn geheel) net als in 2014 er zeker weer een hoger tempo zal op na houden (meer dan de 30.000 tot 35.000 vergunningen die van 2008 tot 2013 jaarlijks werden afgeleverd).... terwijl de activiteit in Wallonië zich enkel maar herstelt voor appartementen. De situatie in het Waals Gewest lijkt ietwat anders te zijn. Het gewest in zijn geheel laat voor de bouwvergunningen immers cijfers optekenen die op zijn best middelmatig zijn: in 2014 zal het aantal afgeleverde bouwvergunningen wellicht nog rond de drempel van 12.000 draaien of er zelfs onder duiken, en dat voor het vierde jaar op rij. Achter dit cijfer gaan twee verschillende factoren schuil: een dynamische bouw van appartementen tegenover een ineenstorting van de huizenbouw (zie grafiek 4). Gr. 3 Aantal afgeleverde vergunningen in België en aandeel van het Vlaams Gewest Gr. 4 Waals Gewest: aantal afgeleverde vergunningen (2006 = 100) 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 76% 74% 72% 7 68% 66% 64% 62% 6 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014* Appartementen Huizen Deel van VL in app. Deel van VL in huizen 120 110 100 90 80 70 60 07 08 09 10 11 12 13 14 Appartementen* Huizen* Bron: ADSEI (* raming ING voor november en december) Bronnen: ADSEI (* glijdend jaargemiddelde van de index 2006 = 100)... terwijl er 4 minder huizen worden gebouwd dan vóór de crisis... De appartementenbouw in Wallonië is net als in Vlaanderen immers sterk gedaald tijdens de crisis (met ongeveer 2 als we 2013 vergelijken met 2006), maar in 2014 heeft hij zich hersteld: in het zuiden van het land zullen er wellicht 6.300 vergunningen voor appartementen worden toegekend, tegenover ongeveer 5.000 de voorbije drie jaar. De vergunningen voor appartementen komen hiermee weer op het aantal van 2006, net als in Vlaanderen. Terwijl de bouwvergunningen voor de huizen in Vlaanderen dezelfde trend volgden, worden er in Wallonië almaar minder huizen gebouwd: in 2014 werden er bijna 4 minder huizen gebouwd dan in 2006, dus voor het tweede jaar op rij 6.000 eenheden minder (wat sinds het begin van de jaren negentig nog nooit is voorgevallen).... en de lage rente het verschijnsel enkel maar stabiel houdt Voor dit jaar verwachten we wel dat de rente die in 2015 nog lager zal zijn dan in 2014 de tendens zal kunnen stabiliseren en de ineenstorting zal tegenhouden, maar toch zal er meer nodig zijn om de tendens voor de huizen in Wallonië bestendig te keren. Het rentepeil zal echter wel in het voordeel van de appartementen blijven spelen, omdat ze gemiddeld beter betaalbaar zijn dan nieuwe huizen. Als de wijziging in de woonbonus in Wallonië (een verlies van ongeveer 15.000 euro voor een koppel loontrekkenden dat tegen 5 wordt belast, op 20 jaar 2 ) dat positieve effect afzwakt, zal het aantal bouwvergunningen dat in Wallonië wordt afgeleverd waarschijnlijk voor het zevende jaar op rij onder de drempel van 13.000 duiken in 2015. 2 In de ING Focus 2014-II werd in november de potentiële impact van de gewestelijke maatregelen op de woonbonus ingeschat, het document is hier beschikbaar: https://about.ing.be/over- ING/Publicaties/Publicaties/ING-Focus-Belgian-Real-Estate-BRE.htm. 4
Het woningaanbod is nog altijd te klein in Brussel In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is het aantal afgeleverde vergunningen voor appartementen vrij volatiel en was 2013 het beste jaar sinds 2008. Er was sowieso al weinig kans dat er in 2014 een record zou worden gebroken. Maar met ongeveer 1.600 afgeleverde vergunningen in 2014 komen we voor de laatste drie jaar (2012-2014) slechts aan 5.000 vergunningen voor de nieuwe appartementen, wat bijna 3 minder is dan tussen 2006 en 2011. Dat is in elk geval ruim onvoldoende, rekening houdend met de vraag naar woningen in de komende jaren (zo ongeveer het dubbele). Naast die ontwikkelingen in het woningaanbod mogen we ook niet vergeten dat de vraag hoofdzakelijk door twee factoren wordt bepaald: de betaalbaarheid van de bouw (vooral nu de prijzen op de secundaire markt op veel plaatsen dalen en de renovatie ook een erg lage rente geniet zie hierna) en de bevolkingsgroei, die tot dusver niet de stelling bevestigt dat er een woningtekort is in het Vlaamse en Waalse Gewest, in tegenstelling tot Brussel (zie kader). Kader 1: de vraag naar woningen en de vooruitzichten op lange termijn In de ING Focus 2014-I daarover ( Residentiële bouwsector op een keerpunt ) werd aangetoond dat er een link bestaat tussen de vraag en de demografie (aangezien de gezinnen kleiner worden door de vergrijzing) en werd het overschot aan gebouwde woningen in elk gewest sinds het begin van de jaren 2000 toegelicht. Zo stelden we vast dat het woningtekort in het Brussels Gewest in het Belgische gemiddelde werd opgevangen door het overschot in de andere twee gewesten. Aangezien die overschotten erg klein zijn (minder dan één bouwjaar in Vlaanderen en Wallonië) lijkt de woningmarkt in evenwicht, aangezien het aanbod zich aan de vraag aanpast. In die studie kunnen we aan de hand van de prognoses over het aantal gezinnen zien hoe dit evenwicht tegen 2020 dreigt te evolueren. De verschillende dynamiek van de vergrijzing in de gewesten leidt tot grote contrasten waarvoor dus een aangepast gewestelijk beleid nodig is. Tegen 2020 zal de druk immers veel kleiner zijn in Wallonië dan in Vlaanderen, wat overigens ook blijkt uit de cijfers voor 2014 die hier worden toegelicht. Nu zal die situatie daarna waarschijnlijk wel omkeren aangezien de druk tussen 2020 en 2030 almaar sterker zal worden in Wallonië. Het Federaal Planbureau publiceerde sindsdien zijn eigen prognoses over het aantal gezinnen tegen 2020 en 2030. Daarin is de impact van de vergrijzing op de grootte van de gezinnen en dus het aantal gezinnen minder direct dan in de prognoses van ING. Op grond van die prognoses worden de resultaten van de studie in 2014 grotendeels bevestigd, en zelfs versterkt aangezien het huidige woningoverschot volgens die cijfers veel hoger zou zijn dan in onze studie werd geraamd. Een verschillende aanpak van het vergrijzingsproces verandert weinig aan de resultaten voor 2030, maar tegen 2020 zou het woningoverschot in Wallonië (bij constante bouw) minder groot zijn dan verwacht in onze studie, terwijl het voor Vlaanderen hoger zou uitkomen. We blijven dus bij onze resultaten voor 2014 en onze keuze voor een meer uitgesproken en gewestelijk verschillende impact van de vergrijzing op het profiel van de Belgische gezinnen. Die resultaten houden in dat Vlaanderen tegen 2020 nood heeft aan een woningbeleid waarmee het zijn woningpark minstens in hetzelfde tempo kan blijven uitbreiden, terwijl het woningbeleid in Wallonië de sector moet in staat stellen om de schok van de dalende vraag op te vangen (het aantal gezinnen begint immers pas na 2020 weer te groeien), door bijvoorbeeld de renovatie aan te moedigen. 5
3. December 2014 drukt zijn stempel op het verloop van de hypothecaire leningen Het aantal bouwleningen is veel sterker gedaald dan het aantal bouwvergunningen...... maar december maakte het hele jaar goed Dit verschijnsel beperkt de groeimogelijkheden voor 2015...... dat misschien wel een daling zal laten optekenen De drastische verlaging van de woonbonus die in de zomer 2014 voor Vlaanderen werd aangekondigd, zal wellicht een impact hebben op het aantal bouwvergunningen in december en in het eerste kwartaal, maar had ook een invloed op de productie van hypothecaire bouwleningen in december (en zal om dezelfde redenen ook een weerslag hebben in 2015). Zonder december zag het er immers naar uit dat de productie leningen in 2014 nog maar eens zou dalen, namelijk met 4% op jaarbasis over de eerste elf maanden van het jaar en globaal genomen op een zeer laag peil zou uitkomen, 3 onder het gemiddelde van vóór de crisis (2005-2008). Als we dit cijfer vergelijken met dat van de bouwvergunningen (ongeveer 12% onder hun gemiddelde van vóór de crisis in 2014), zien we overigens in welke mate de bouw de laatste jaren afhankelijk is geworden van de investeerders: het aantal leningen is veel sterker gedaald dan het aantal bouwvergunningen. Als we ook rekening houden met december, toen er dubbel zo veel leningen waren als in een normale maand, dan verandert de aangekondigde daling in een stijging van 11, en is het aantal leningen nog maar 1 lager dan vóór de crisis. Het gaat om een totaal van 28.500 bouwleningen en 58.000 renovatieleningen voor respectievelijk 4 en 2,4 miljard euro. We komen tot dezelfde vaststelling voor de renovatieleningen, behalve dat de productie voor 2014 daar van normaal naar uitzonderlijk evolueert en haast 2 hoger is dan vóór de crisis. We verwachten dat dit fenomeen begin 2015 zal voortduren, want het is weinig waarschijnlijk dat veel renovatieplannen louter om fiscale redenen worden opgeborgen. De rest van het jaar zal de situatie zich waarschijnlijk normaliseren, zeker omdat de fiscale wijzigingen enkel betrekking hebben op de kredietnemers. Mochten er in 2015 evenveel hypothecaire bouwleningen worden uitgegeven dan in 2014, dan zou het al een uitstekend jaar zijn dat in de buurt komt van het peil vóór de crisis. Maar eigenlijk verwachten we dat de productie van bouw- en renovatieleningen 3 dit jaar met zal dalen. Gr. 5 De hypothecaire leningen in 2014... zonder december: aan het dalen Gr. 6 De hypothecaire leningen in 2014... met december: aan het stijgen 140,0 1 140,0 1 120,0 100,0 80,0 1 120,0 100,0 80,0 1 60,0 60,0 40,0 20,0 0,0 - -1 40,0 20,0 0,0 - -1-20,0 Aankoop Bouw Verbouwing A&V Totaal -1-20,0 Aankoop Bouw Verbouwing A&V Totaal -1 # toegekende leningen in 2014 (index: gemiddelde mid-2005 tot mid-2008 = 100) Variatie van de leningen in 2014 (%joj - R.schaal) Variatie van de leningen in 2013 (%joj - R.schaal) # toegekende leningen in 2014 (index: gemiddelde mid-2005 tot mid-2008 = 100) Variatie van de leningen in 2014 (%joj - R.schaal) Variatie van de leningen in 2013 (%joj - R.schaal) Bron: NBB, berekeningen ING Hetzelfde verschijnsel zien we voor de aankoopleningen... Bron: NBB, berekeningen ING Hetzelfde verschijnsel zien we voor de hypothecaire aankoopleningen. Ook daar zag het ernaar uit dat de productie in 2014 zonder de maand december verder zou dalen: na -4,4% in 2012 en -2,2% in 2013 zou de productie in 2014 nog eens met 0, zijn geslonken. Uiteindelijk werden vorig jaar 120.500 leningen toegekend, dus 9% meer dan in 2013 en 16% meer dan het normale peil van vóór de crisis. Het totale geleende bedrag voor de aankoop van woningen klom aldus naar 16,7 miljard tegenover 14,5 in 2013. We stellen ook vast dat het gemiddelde geleende bedrag dankzij de rentedaling met 3% kon toenemen in 2014, tegenover amper 0,3% in 2013, toen de rente op een laag peil was blijven hangen. 3 Het gaat wel om een prognose voor de Belgische markt in haar geheel. De productie van ING België is de laatste jaren regelmatig gestegen en dat zal normaal gezien zo blijven. 6
... met dezelfde oorzaken die dezelfde gevolgen hebben De herfinancieringsverrichtingen breken een nieuw record Ook 2015 dreigt door die ontwikkelingen te worden gekenmerkt. De rente zal wellicht niet veel meer dalen, terwijl de verlaging van de woonbonus een impact zal hebben op de leencapaciteit. In het begin van het jaar zal er wellicht nog een overvloedige productie zijn, maar ten koste van de tweede helft van 2015. Voor 2015 verwachten we dat de productie aankoopleningen sterker zal dalen dan de verwachte voor de bouwleningen. Dat is logisch aangezien we een vrij positief jaar 2015 verwachten voor de bouwvergunningen, maar wel rekenen op een abnormaal slappe activiteit op de secundaire vastgoedmarkt (punt 4). Ten slotte is er ook nog het succes van de herfinancieringsverrichtingen, dus niet de loutere heronderhandelingen die niet in de statistieken worden opgenomen, maar kredietnemers die hun hypothecaire lening opnieuw laten registreren nadat ze van kredietverlener zijn veranderd. In 2014 werd een recordbedrag van 3,7 miljard euro geherfinancierd, wat meer is dan het vorige record in 2012, toen de rente voor het eerst op een bodempeil stond. Dat is toch goed voor 2% van het totale bedrag aan hypothecaire kredieten (185 miljard in Q3 2014). Aangezien de rente waarschijnlijk erg laag zal blijven in 2015 en er achterstand is ontstaan door het aantal aanvragen, verwachten wij dat dit fenomeen zich dit jaar zal herhalen. 4. De secundaire markt wordt aantrekkelijker De activiteit op de secundaire markt blijft abnormaal zwak De lagere prijzen en rentetarieven maken die markt echter aantrekkelijker...... nog een extra risico voor de bouw De officiële statistieken van de vastgoedmarkt (transacties en prijzen) voor het vierde kwartaal zullen pas midden april beschikbaar zijn. Gezien de evolutie van de hypothecaire leningen rekenen we wel op een uitzonderlijk laatste kwartaal voor de transacties. Toch blijft de activiteit op de secundaire markt nog altijd abnormaal zwak. Als het vierde kwartaal verloopt zoals de eerste drie, komen er in 2014 even weinig transacties als in... 2009, het slechtste jaar in vijftien jaar. Aangezien de meeste aankopen in het vierde kwartaal werden vervroegd om nog van het oude woonbonussysteem te profiteren, zal de activiteit waarschijnlijk weer verzwakken zodra die golf voorbij is. De lage rente compenseert het effect van de fiscale wijzigingen alleen maar. Nu is de betaalbaarheid van de markt onlangs wel verbeterd (zie onze betaalbaarheidsindex in de marge van pagina 1): de rente is weer gedaald en de inkomsten zijn sneller gestegen dan de vastgoedprijzen, wat de secundaire markt aantrekkelijker maakt dan vroeger. Dat is overigens een bijkomend risico voor de nieuwbouw, aangezien die woningen door de ecologische normen al duurder zijn in aankoop. De prijzen voor bestaand vastgoed lieten van 1998 tot 2007 immers een uitzonderlijke groei (ongeveer 9% per jaar) optekenen, een decennium dat eindigde met een kleine prijsdaling tijdens de crisis van 2009. Er is echter een forse vertraging: sinds 2008 stijgen de prijzen gemiddeld 0,7% per jaar, net iets meer dan de inflatie vanaf dat moment. Zo blijkt uit de enquêtes dat er meer mensen een prijsdaling ervaren. Bovendien hebben ze gelijk in een recordaantal gemeenten (meer dan één op drie!! zie Grafiek 8). Hoewel deze prijsdalingen bijdragen tot een betere betaalbaarheid van de markt, houden twee elementen de kopers nog altijd tegen. Eerst en vooral dat de prijzen historisch hoog blijven in vergelijking met de inkomsten (de betaalbaarheid mag dan al verbeterd zijn, toch blijft ze gering). En de terugbetalingscapaciteit voor een lening wordt net gemeten op grond van hun inkomen. Is dat niet toereikend, dan is een inbreng van spaargeld nodig, wat niet binnen ieders bereik ligt. Ten tweede wordt de kans op een meerwaarde kleiner als de prijzen veel minder snel stijgen, of wanneer ze dalen zoals nu al het geval is in heel wat gemeenten die het prijsgemiddelde tussen 2015-2017 dreigen te drukken. Dat houdt voor de kopers in dat hun investering onzekerder is dan vroeger: een huis kopen om er twintig jaar lang in te blijven wonen is uiteraard nog altijd redelijk en zonder veel risico, maar aankopen op kortere termijn houden meer risico's in dan vroeger. 7
Gr. 7 Uit peilingen blijkt dat een daling van de prijsgroei wordt ervaren 8 7 6 5 4 3 2 1 2010-1 2010-2 2010-3 2010-4 2011-1 2011-2 2011-3 2011-4 2012-1 2012-2 2012-3 2012-4 2013-1 2013-2 2013-3 2013-4 2014-1 2014-2 2014-3 2014-4 7% 3% 1% -1% -3% - Gr. 8 Nog nooit waren er zo veel gemeenten waar de prijzen dalen 4 4 3 3 2 2 1 1 % respondenten die prijsstijgingen in hun gemeente melden Prijsgroei (% JoJ; rechterschaal) Huizen Appartementen Diezelfde peiling 4 wordt regelmatig gehouden op de uitlogpagina van ING Home'Bank en telt gemiddeld 8.000 antwoorden Bronnen: ADSEI, ING % van de grote gemeenten* 5 waar de gemiddelde prijs van de goederen (huizen of appartementen) de voorbije twaalf maanden is gedaald (glijdend jaargemiddelde) Bronnen: ADSEI, NBB, ING-berekeningen Bij gebrek aan meer gegevens ten opzichte van de laatste ING Focus, blijven wij bij onze prognose van een zwakke prijsgroei in 2014 (tussen 0, en 1,) en een prijsdaling tussen 2, en 3% in 2015. 4 "In de voorbije zes maanden zijn de woningprijzen in mijn wijk: gestegen/hetzelfde gebleven/gedaald"; tijdens de laatste peiling werden 7.478 antwoorden verzameld tussen 2 en 9 februari 2015. 5 * De gemeenten met onvoldoende gegevens/transacties zijn uitgesloten. De 255 betrokken gemeenten zijn goed voor minstens 8 van de verrichte transacties (zowel voor de appartementen als voor de huizen) voor een referentiekwartaal (Q4 2013) 8
Disclaimer De informatie in dit rapport geeft de persoonlijke mening weer van de analist(en) over de onderliggende securities en/of over de uitgevende instanties en geen enkel deel van de beloning van de analist(en) was, is, of zal direct of indirect gerelateerd zijn aan het opnemen van specifieke aanbevelingen of meningen in dit rapport. De analisten die aan deze publicatie hebben bijgedragen voldoen allen aan de vereisten zoals gesteld door hun nationale toezichthouders aan de uitoefening van hun vak. Deze publicatie is gemaakt namens de ING in dit verband zijnde ING Groep N.V., gevestigd in Nederland, en enkele van haar dochtermaatschappijen en/of branches, en enkel en alleen bedoeld ter informatie van haar cliënten. ING is onderdeel van ING Group (in dit verband zijnde ING Groep N.V. en haar dochters en gelieerde ondernemingen). Deze publicatie geeft geen investment advies noch is het een aanbieding of uitnodiging tot koop of verkoop van enige financieel instrument. Hoewel redelijke zorg is besteed om er zeker van te zijn dat de informatie opgenomen in dit rapport is niet onjuist of misleidend ten tijde van de publicatie, geeft ING geen garantie dat de informatie accuraat of compleet is. De informatie in dit rapport kan gewijzigd worden zonder enige vorm van aankondiging. ING Group en al haar bestuurders, werknemers, en aan haar gerelateerde cliënten mogen, voor zover toegestaan bij wet, lange of korte posities houden of anderszins belang hebben bij enige transactie of investment (derivaten hieronder begrepen) waarnaar wordt verwezen in deze publicatie. Bovendien mag ING Group diensten op het gebied van bank, verzekering en asset management aanbieden en leveren aan, of zulke diensten afnemen van, elke vennootschap waarnaar wordt verwezen in deze publicatie. Noch ING noch enige van haar directeuren of werknemers accepteren enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie. Auteursrecht en rechten ter bescherming van gegevensbestanden zijn van toepassing op deze publicatie. Niets in deze publicatie mag worden gereproduceerd, verspreid of gepubliceerd door wie dan ook voor welke reden dan ook zonder de voorafgaande uitdrukkelijke toestemming van de ING. Alle rechten zijn voorbehouden. Enige investering waarnaar wordt verwezen kan significant risico inhouden, zijn niet noodzakelijkerwijze mogelijk in alle jurisdicties, zijn wellicht illiquide en zijn wellicht niet geschikt voor elke investeerder. De waarde van, of inkomsten uit, enige investering waarnaar wordt verwezen kunnen fluctueren en/of kunnen zijn ontstaan door veranderingen in de wisselkoers. Resultaten behaald in het verleden bieden geen garantie voor de toekomst. Investeerders dienen hun eigen investeringsbeslissingen te nemen zonder te vertrouwen op deze publicatie. Alleen investeerders met voldoende kennis en ervaring op financieel gebied om de verdiensten en risico s te kunnen beoordelen kunnen overwegen om te investeren in enige uitgevende instantie of markt zoals hierin beschreven. Andere personen dienen geen enkele actie te nemen op basis van deze publicatie. Deze publicatie is in het Verenigd Koninkrijk alleen uitgegeven aan personen beschreven in artikelen 19, 47 en 49 van de Financial Services and Markets Act 2000 (Financial Promotion) Order 2005 en is niet bestemd om te worden verspreid, direct of indirect, naar enige ander klasse van mensen (hieronder private investors begrepen). De publicatie is in Italië alleen uitgegeven aan personen beschreven in artikel 31 van Consob Regulation No. 11522/98. Deze publicatie is in de Verenigde Staten van Amerika alleen uitgegeven aan Qualified Institutional Buyers (QIB s) en grote bedrijven. Cliënten dienen contact op te nemen en hun transacties uit te voeren via analisten van een ING entiteit in hun eigen jurisdictie tenzij toepasselijk recht anders toestaat. ING Bank N.V., haar branches en/of haar dochterondernemingen zijn allen geregistreerd en staan onder toezicht bij de betrokken nationale toezichthouders. ING Bank N.V. heeft een vergunning van De Nederlandsche Bank (DNB) en staat onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM). ING Bank N.V. is statutair gevestigd te Amsterdam, houdt kantoor aan de Amstelveenseweg 500, 1081 KL Amsterdam, Nederland en is onder nummer 33031431 ingeschreven in het handelsregister van de kamer van koophandel. ING Financial Markets LLC, lid van NYSE, NASD en SIPC en onderdeel van ING, heeft onder de toepasselijke voorwaarden de verantwoordelijkheid geaccepteerd voor de distributie van dit rapport in de Verenigde Staten. Voor de publicaties in België is de verantwoordelijke uitgever Peter Vanden Houte, Marnixlaan 24, 1000 Brussel. 9