RVB 2016_76 Aankoop Madou Feiten en cijfers

Vergelijkbare documenten
Moet ik nu leasen, renten of gewoon lenen? Wat is het verschil?

Onroerende Leasing. Michaël Malesevic International Real Estate Manager KBC Lease Holding. 9 Juni 2009

Aankoop van onroerend

DE VRUCHTGEBRUIKCONSTRUCTIE

U BENT EEN PROFESSIONAL? OOK DAN HEEFT OPEL FINANCE FORMULES MET 100% GEMOEDSRUST

Voorwaardelijk openbaar bod tot aankoop van alle vastgoedcertificaten Immo-North Plaza door Banimmo 10 december 2007

De prospectus is ter beschikking, zowel bij de kredietmakelaar als op de maatschappelijke zetel van de N.V. KREFIMA.

BIJZONDERE VOORWAARDEN INZAKE DE PROCEDURE VERKOOP BIJ OPBOD HANDELSPAND MET 2 APPARTEMENTEN TE 3600 Genk, STALENSTRAAT 131

VLAAMS GEWEST REGISTRATIERECHTEN BIJ ONDERHANDSE AANKOOP

Deel 1 - Waarom zou een vennootschap hiervoor interessant kunnen zijn?

EUROPEES PARLEMENT. De secretaris-generaal NOTA TER ATTENTIE VAN DE LEDEN VAN HET BUREAU. Huur van het Montoyer 63-gebouw in Brussel

Bespreking onroerende leasing in combinatie met een patrimoniumvennootschap

Desinvestering van het Muntcentrum. Informatie m.b.t. het gebouw. 13 maart Maart 2018 Deloitte Real Estate

BIJZONDERE VOORWAARDEN INZAKE DE PROCEDURE VERKOOP BIJ OPBOD VAN EEN BOUWGRONDEN HOOGSTRAAT 16-18, TE NEDERZWALM

Financiële leasing professionelen

AANKOOPBOD PARTICULIERE EIGENDOM (eengezinswoning of grond)

Het belastingvoordeel dat verbonden is aan een hypotheeklening, noemt men in Vlaanderen de woonbonus.

Aanvraag voor een woonkrediet

DE GIDS VOOR TOEKOMSTIGE EIGENAARS DIE ALLES WILLEN WETEN OVER HET FISCALE PLAATJE!

Algemene Vergadering. ABC vzw. 17 Maart 2011

BIJZONDERE VOORWAARDEN INZAKE DE PROCEDURE VERKOOP BIJ OPBOD VAN EEN HANDELSZAAK EN APPARTEMENT, MAASTRICHTERSTRAAT 347 TE BILZEN

DOSSIER : VRAGENLIJST INZAKE EVENTUELE VERMINDERINGEN VAN REGISTRATIERECHTEN. GELIEVE STEEDS MET JA of NEEN TE ANTWOORDEN

DOCUMENTEN NODIG VOOR DE VERKOOP/AANKOOP VAN EEN ONROEREND GOED

Overname apotheek. Waarom? is persoonlijke vraag : Onafhankelijkheid, toekomst in eigen handen hebben, Verwachting van de omgeving Meer verdienen

Financiële leasing. Professionelen. Voor personenwagens, bedrijfswagens en alle materieel gebruikt in een professionele omgeving

Voorstelling high end - investeringsproject Te bouwen op topligging! Itterbeeksebaan Itterbeek

: 15 december : aankoop stadskantoor

OPEN VRAGEN. VRAGENLIJST n r I VERGELIJKEND EXAMEN Brussel, zaterdag 10 maart 2012 (voormiddag)

Fiscale aspecten onroerende zaken in box 3

INFOFICHE WONEN Sociaal lenen

Besluit van de Vlaamse Regering tot wijziging van diverse besluiten met betrekking tot wonen DE VLAAMSE REGERING,

WOONPROJECT BRESSERSTRAAT GENK. Duurzaam wonen betaalbaar maken door gronduitgifte anders aan te pakken

EUROPEES PARLEMENT. Begrotingscommissie MEDEDELING AAN DE LEDEN. Betreft: Uitvoering van de begroting van het Europees Parlement 2005

houdende invoering van een aankoop- en hypotheekpremie ter vervanging van het abattement en het bij-abattement

AANKOOPBOD RESIDENTIELE EIGENDOM (appartement of mede-eigendom)

C.V. Bénine. Jaarverslag Concept

AANKOOPBOD RESIDENTIELE EIGENDOM (appartement of mede-eigendom)

Operationele activiteiten

3 FISCALE ASPECTEN VAN HET VRUCHTGEBRUIK

HET RENDEMENT. De aankoopprijs en huurinkomsten geven een Bruto Aanvangsrendement (BAR = huuropbrengst/totale aankoopprijs) van 5.42%.

Matthijs Haak 31 augustus 2016

Fiscaliteit van het hypothecair krediet

koopwoning uw eerste een handig stappenplan voor de aanstaande huiseigenaar

BOUW - RECHT. Inhoudstafel

Vak III. inkomsten van onroerende goederen. uitgangspunt bij de belastbare grondslag. België. Kadastraal Inkomen. Brutohuur. Buitenland.

the art of creating value in retail estate

Directiecomité Verslag 7 september 2017

8.1 Afschrijvingsmethoden

Activiteiten onderneming : Beheermaatschappij, beheer onroerend goed Omzetgegevens : Personeel gem. aantal : 0

Fortis Bank (Curaçao) N.V. Aanvraag formulier hypothecaire financiering privé personen

Woning kopen met Koopgarant Koopgarant, dat is kopen met korting

FINANCIERING ESCO PROJECTEN. Lotto Arena 8 december 2015 Guy DE CEUSTER CEO BELFIUS LEASE

Grote plannen EN WILT U HAAR EEN FEEST BEZORGEN OM NOOIT TE VERGETEN. U LIEVER GESPREID WILT BETALEN. DAN HOEFT U AL UW RESER-

Informatiebrochure. Huis kopen

Onderwerp: exitstrategie De Meerlanden. Datum: mei 2013 (concept)

Contract van maatschap/samenuitbatingscontract

AGB BOOM PLUS ANTWERPSESTRAAT BOOM NIS-code : AGB BOOM PLUS DETAILINFO BUDGET MEERJARENPLAN

WONING KOPEN MET KOOPGARANT. Koopgarant, dat is kopen met korting.

VASTGOED, EEN BOUWSTEEN VAN UW VERMOGEN. Thomas Weyts Expert Tax & Estate Planning

Huur of koop kantoorruimte op Markerkant A B te Almere kosten koper2300 per maand

Samengevat betekent dit voor de heffing van inkomstenbelasting bij natuurlijke personen met betrekking tot de familiewoning het volgende:

Financial Lease FINANCIERINGEN BV. Postbus CD Bunnik. T (030) F (030) E info@defam.nl.

Reglement voor de toekenning van renteloze leningen. aan erkende culturele verenigingen

Trading update eerste 9 maanden van het boekjaar (01/07/ /03/2006) 1

Advieswijzer Estate Planning Een financieel steuntje voor uw kind. advieswijzer

KEYHOME. Ontdek het hypothecair krediet. 05/2017/nl

8.7.3 Combinatie oude en nieuwe fiscale korf

Operationele activiteiten

VERKOOPBROCHURE CONGOKEN BEVEREN

Serviceflats Invest (SFI) Van harte welkom! Brugge, 19 juni 2013 Mol, 20 juni 2013 Sint-Niklaas, 24 juni 2013

Leekster Erfpacht. een nieuwbouwhuis ook binnen úw bereik

TE KOOP in combinatie met Geldropseweg 73 / 73a / 75 & De Dieze 16 te Best. Aalsterweg CG Eindhoven

ALGEMENE VERGADERING VAN AANDEELHOUDERS MOGELIJKE VERKOOP VAN EN BOD OP DE AANDELEN/CERTIFICATEN GROOTHANDELSGEBOUWEN. N.V.

Trading update 30 september

GEMEENTERAAD - ONTWERPBESLUIT

INBRENG IN NATURA OPDRACHT


Een VME-lening. De oplossing van Federale Verzekering

Herhalingsoefening 1

Belegging kantoorpand op Markerkant B te Almere kosten koper60 per vierkante meter per jaar

Nieuwbouw betaalbaar

Financial Lease. DEFAM. Uw heldere keuze.

SUPER WINKEL FONDS NV

1. Inleiding. 2. Uitgangspunt

Presentatie ZA 23 februari Onesto?

1/1 Het verslag van de vergadering d.d. 25 januari 2018 wordt na lezing goedgekeurd en ondertekend.

Opsteller: Jörn Gorlee in samenwerking met Lammert Tiesinga en Edy Gramberg.

De begroting voor een eigen woning: een kopzorg voor de Belgen!

Jaarverslag 2016 Uitsluitend bestemd voor vennoten

E-Newsletter Een Econocom newsletter met focus op leasing

Huur of koop bedrijfspand op Markerkant B te Almere kosten koper60

Voorstel voor een VERORDENING VAN DE RAAD

Thema 7 Overlopende rekeningen

INHOUDSTAFEL VOORWOORD 11 VOORAFGAAND 13

Sectie A: Samenvatting van de waarderingsregels en didactische samenvatting... 1 Sectie B: Boekhoudregels Toepasselijke IFRS normen...

Verslag van de raad van 25 oktober 2016 OPENBARE ZITTING

OPGAVEN HOOFDSTUK 9 ANTWOORDEN

Er zijn geen financiële en/of personele consequenties verbonden aan dit voorstel.

Transcriptie:

RVB 2016_76 Aankoop Madou Feiten en cijfers Nota voor de RvB. Patrick Quintelier. 05 oktober 2016 1 Achtergrond De VVSG is samen met de OVSG en GSD-V op zoek naar een gezamenlijke locatie, onder de noemer Huis van de gemeente. De werking van de 3 vzw s blijft apart maar er zijn verschillende synergiën mogelijk op financieel, operationeel en inhoudelijk vlak. Door het architectenkantoor De Cort en Devichian (DCD) werd een berekening gemaakt van de behoeften aan bureelruimte, vergaderruimte en ondersteunende diensten. Er werden een aantal parameters op papier gezet: Goede bereikbaarheid vanuit een Brussels treinstation (en metro) Beperkt toepassen van flexwerk. Gezien de relatief beperkte bezettingsgraad van de burelen wordt er beperkt uitgegaan van het nieuwe werken: geen landschapskantoor maar wel eilandjes per dienst. Na een zoektocht van ruim een jaar door de makelaar Key Estate is er momenteel een bod op een gebouw dat voldoet aan de voorwaarden. 2 Het gebouw Madou Center Bischoffsheimlaan 1-8 1000 Brussel. Eigendom van Wereldhave nv (beursgenoteerde vastgoedgroep) Verhuurd tot eind januari 2018 aan DKV en Ergo (Duitse verzekeringsgroep) In dit gebouw zouden de 3 vzw s volgende accommodatie aankopen: verdieping 4, 5 en 6 met een totale oppervlakte van 3.900 vierkante meter gemeenschappelijke onthaalruimte stockageruimte op gelijkvloers (40m2) 27 parkeerplaatsen (= wettelijk maximum) extra ruimte voor fietsenstalling en archief (10 niet vergunde parkings en 152 m2 archiefruimte) De rest van het gebouw wordt aangekocht door vastgoedontwikkelaar Growners (ex Patrimonia). 3 oktober 2016-1/5

Vermits het gaat om mede-eigendom wordt het een gebouw in onverdeeldheid (aanduiden van een syndicus, ). Het kantoor DCD maakte een overzicht van uit te voeren renovatiewerken aan het gebouw, met kostenraming. De mede-koper Growners gaat akkoord over deze uit te voeren renovatiewerken en de onderlinge verdeling. 3 Huidig bod De 3 vzw s deden samen een eerste bod van 9,5 miljoen. De mede-koper (Growners) wil per se dit jaar overgaan tot aankoop. Dit maakt dat er nog 13 maanden huurinkomsten naar de nieuwe eigenaars gaan. Op 15 juli 2016 volgde een tweede bod van 10.350.000 door de drie verenigingen (rekening houdend met de proportioneel (= 1/3 e ) te innen huurgelden). 4 Financiële informatie 4.1 Totale kostprijsberekening Aankoopprijs: 10.350.000 (inclusief parkings ) Registratierechten (12,5%) 1.293.750 Geraamde kosten = 50.000 Renovatiekosten : geraamd op 3.450.000 (incl. btw, te besteden in 2018) Totaal = 15.143.750 Er is een gespreide betaling: Het grootste deel in december 2016, de betaling van de renovatie volgt in 2018. 4.2 Verdeelsleutel tussen de verenigingen De financiële verdeling tussen de verenigingen is als volgt overeen gekomen: VVSG = 52% OVSG = 33% GSDV = 15% Qua gebruik is er naast gemeenschappelijke ruimtes (vergaderruimtes, refter, ) volgende verdeelsleutel afgesproken voor de bureelruimtes: VVSG (61%), OVSG (33%) en GSDV (6%). 4.3 Financiering via leasing met erfpacht De financiering kan niet volledig met eigen middelen. Er werden voorstellen gevraagd aan Belfius Lease en aan Ethias. Leasing met erfpacht is een mogelijkheid. Momenteel ligt er een voorstel van Belfius Lease op tafel met een intrest van 1,96%. Tot op heden geen verbeterd voorstel ontvangen. 3 oktober 2016-2/5

Principe: 5 % tréfonds (de blote eigendom ) en 95% erfpacht met aankoopoptie van 20% nà 20 jaar) aankoop van tréfonds voor 5 % met eigen middelen huur erfpacht: o verhoogde eerste huur = eigen inbreng (reservekapitaal) o saldo via driemaandelijkse huur aankoopoptie na 20 jaar (of voortzetting leasecontract) Totale kost in dit scenario: De aankoopprijs (erfpacht + tréfonds + kosten) bedraagt 11.693.750 (10.350.000 koopsom + 1.293.750 registratierechten + 50.000 geraamde aktekosten) De renovatiekosten (inclusief btw) bedragen 3.450.000 totaal bedrag VVSG 52 % OVSG 33 % GSD-V 15 % Aankoop + kosten - Tréfonds (5 %) - Huur - leasing erfpacht (95 %) - Geraamde kosten 582.188 11.061.562 50.000 302.738 5.750.012 26.000 192.122 3.650.315 16.500 87.328 1.659.234 7.500 11.693.750 6.080.750 3.858.938 1.754.063 renovatie 3.450.000 1.794.000 1.138.500 517.500 Algemeen totaal 15.143.750 7.874.750 4.997.438 2.271.563 NB: de aankoopsom kan 740.000 lager liggen (= 385.000 voor VVSG) indien er een akkoord komt met Growners nv i.v.m. de huurgelden. Indien niet dan kan er 950.000 (= 494.000 voor VVSG) geboekt worden als huurinkomsten in 2017. 4.4 Financiering via investeringskrediet (op 20 jaar) Dit is een tweede mogelijkheid. Er werden voorstellen gevraagd aan Belfius Bank, Ethias, ING en KBC, telkens met dezelfde parameters: te lenen bedrag 3.8 miljoen, vaste rentevoet en looptijd van 20 jaar. 4.5 Financiële draagkracht van de VVSG vzw De financiële draagkracht van de VVSG: Vandaag in cash: 2.3 miljoen Bij verkoop van Paviljoenstraat 7-9: 2 à 3 miljoen (boekwaarde 2,8 miljoen) Extra leningscapaciteit van 4,1 miljoen (dixit Belfius) Opgelet: de huidige investeringslening op het gebouw (rente 5,16%) blijft nog 20 jaar lopen! Deze kost is ongeveer 200.000/jaar. De verhuis naar een energiezuiniger gebouw levert direct een netto-besparing van meer dan 100.000/jaar (W/G/E,, berekening door DCD) 3 oktober 2016-3/5

Met de 52% die de VVSG bijdraagt in de aankoop, en de huidige cijferberekening betekent dit: In december 2016: 6.080.750 o Bij lease/erfpacht: inbreng van 2.3 miljoen cash + 20 jaar huur/lease o Bij lening: inbreng 2.3 miljoen + 3,8 lenen In 2018: renovatiekosten 1.794.000 cash te betalen (dank zij verkoop Paviljoen) 5 Timing 29 september 2016 Red Flag meeting = bespreking van de verkoopovereenkomst met Wereldhave samen met onze advocaat 7 oktober 2016 Finale meeting met Growners over de juiste verdeling van de oppervlakte, de uit te voeren werken, de huurgelden 21 oktober 2016 Ondertekening van het verkoopcompromis door Luc Martens en Mark Suykens december 2016 Tekenen van de basisakte met en het verlijden van de aankoopakte 1 februari 2018 Gebouw opgeleverd. Renovatie kan starten juli/augustus 2018 Verhuis 6 Openstaande vragen en mogelijke antwoorden Het samenwerken van 3 vzw s in één gebouw biedt mogelijkheden maar roept ook nog enkele vragen op. Over deze punten wordt advies gevraagd aan ons advocatenkantoor en onze fiscaal/juridische raadgever. 6.1 Fiscaal-juridisch De koop wordt gesloten door 3 verenigingen in onverdeeldheid. Door de samenwerking ontstaan er onderlinge doorrekeningen van diensten en goederen. Hierop is in principe telkens 21% btw verschuldigd. Mogelijke oplossing: de kosten delende vereniging (art 44 2 bis btw-wetboek) Op de uit te voeren renovatiewerken is 21% btw verschuldigd. Op welke vzw kan dit het best? Er wordt hierover advies gevraagd aan een advocatenkantoor en een juridisch/fiscaal specialist. 6.2 Financieel Investeringskrediet: afwegen van de voorstellen van de verschillende banken 3 oktober 2016-4/5

7 Vraag aan de raad van bestuur - Beslissing om over te gaan tot de aankoop van het gebouw volgens de hierboven aangegeven voorwaarden. - Mandaat aan het directiecomité en de voorzitters om te beslissen over de meest gunstigste financiering. 3 oktober 2016-5/5