Exploitatieplan Middenboulevard Badhuisplein Definitief Gemeente Zandvoort Postbus 2 2040 AA ZANDVOORT Grontmij Nederland B.V. Assen, 6 november 2009
Verantwoording Titel : Exploitatieplan Middenboulevard Subtitel : Badhuisplein Projectnummer : Referentienummer : Revisie : Datum : Auteur(s) : E-mail adres : Gecontroleerd door : Paraaf gecontroleerd : Goedgekeurd door : Paraaf goedgekeurd : Contact : Stationsplein 12 9401 LB Assen Postbus 29 9400 AA Assen T +31 592 33 88 99 F +31 592 33 06 67 noord@grontmij.nl www.grontmij.nl Pagina 2 van 8
Inhoudsopgave 1 1.1 Toelichting... 4 Bestemmingsplan Middenboulevard... 4 1.2 Exploitatieplan Middenboulevard... 5 Gronden in gemeente-eigendom... 5 Particuliere gronden.... 5 1.3 1.4 Doel... 5 Juridische werking exploitatieplan... 5 1.5 1.6 Exploitatiegebied... 6 Eigendomssituatie... 6 2 Exploitatieopzet... 7 2.1 2.2 Omschrijving van de werken... 7 Exploitatieopzet... 7 2.3 Kosten... 7 2.4 Fasering... 7 3 Regels... 8 Bijlage 1: Exploitatiegebied Pagina 3 van 8
1 Toelichting 1.1 Bestemmingsplan Middenboulevard De Middenboulevard, de strook waar het oude vissersdorp Zandvoort de zee raakt. Dit gebied heeft een sleutelpositie om aan Zandvoort als badplaats gezicht te geven. De bestaande situatie is tijdens de jaren van wederopbouw vormgegeven. Met de wederopbouw is het niet gelukt dit gebied een aangename en aansprekende uitstraling te geven. De afgelopen twintig jaar zijn weinig investeringen in het plangebied gedaan, de oorspronkelijke toeristische functie van sommige gebouwen is teloor gegaan, andere gebouwen staan leeg, de openbare ruimte is gedateerd en het grootste deel van de huidige bebouwing spreekt niet tot de verbeelding. Het gebied is echter het directe achterland van de boulevard. Het Badhuisplein is via de Kerkstraat de schakel met de voorzieningen in het dorpscentrum. Deze schakel vormt met het Palacegebied de kortste verbinding van centrum en station naar het strand. Omdat het niet gelukt is het plangebied een aantrekkelijke uitstraling te geven, heeft de gemeente besluit van 31 oktober 2006 de Ruimtelijk Functionele Verkenning vastgesteld die zijn vertaald in een bestemmingsplan Middenboulevard. Afbeelding 1. locatie Middenboulevard Bij besluit van 8 januari 2008 hebben Gedeputeerde Staten van de provincie Noord-Holland goekeuring onthouden aan het bestemmingsplan Middenboulevard in zijn oorspronkelijke vorm. De gemeente Zandvoort heeft daarop besloten een nieuw bestemmingsplan Middenboulevard op te stellen. Dit globale exploitatieplan heeft betrekking op het nieuwe bestemmingsplan Middenboulevard. Pagina 4 van 8
Toelichting 1.2 Exploitatieplan Middenboulevard Volgens de Wet ruimtelijke ordening van 1 juli 2008 moet voor gronden waar een bouwplan is voorgenomen de raad besluiten een exploitatieplan vast te stellen. De raad kan besluiten geen exploitatieplan vast te stellen als het kostenverhaal anderszins is verzekerd en er overigens geen aanleiding is om locatie-eisen of faseringseisen te stellen. Er is geen sprake van een voornemen van een bouwplan indien: De gronden actief zijn bestemd, dat wil zeggen dat de huidige bebouwing is opgenomen in het bestemmingsplan; Er een wijzigingsbevoegdheid is opgenomen (art. 3.6. eerste lid onder a Wro) en de bestaande bebouwing vooralsnog wordt gehandhaafd. De raad, eventueel gedelegeerd aan het college, neemt pas een besluit over een exploitatieplan als de wijziging wordt vastgesteld. De gronden in het bestemmingsplan Middenboulevard waarop wel bouwplannen zijn voorgenomen zijn onder te verdelen in: Gronden in eigendom van de gemeente Gronden in erfpacht; Particuliere gronden. Gronden in gemeente-eigendom De gemeente is eigenaar van de openbare ruimte en van de gronden in de omgeving van de watertoren. De ontwikkeling is opgenomen in de exploitatieopzet Middenboulevard. Deze exploitatieopzet kent een positief saldo. Daarmee is het kostenverhaal afdoende verzekerd. Gronden in erfpacht. Deze gronden, gelegen ten noorden van het Schuitengat, zijn in eigendom van de gemeente. De erfpachtcontracten van gronden waarop bouwplannen zijn voorgenomen lopen vanaf 2013 gefaseerd af. Alleen voor de te handhaven gebouwen Van Fenemaplein 3 t/m 23 en Bm van Fenemaplein 2 (hoogbouw) is sprake van een nieuw contract hetzij koop hetzij erfpacht. Vanaf 2013 kan de gemeente met actief grondbeleid de voorgenomen bestemming doen realiseren. De ontwikkeling is eveneens opgenomen in de exploitatieopzet Middenboulevard, waarmee het kostenverhaal is verzekerd. Particuliere gronden. De gronden op de locatie Badhuisplein zijn grotendeels particulier eigendom. Voor dit gebied is een uitwerkingsplicht opgenomen (art. 3.6. eerste lid onder b Wro) opgenomen. Voor gronden met een uitwerkingsplicht moet de raad een besluit nemen over een (globaal) exploitatieplan. 1.3 Doel Het doel van dit globaal exploitatieplan is het scheppen van een juridisch kader om tot kostenverhaal over te kunnen gaan door middel van een exploitatieovereenkomst. De gemeente heeft nog niet het voornemen om zelf tot realisatie over te gaan, maar zal als contractspartij in een overeenkomst wel de mogelijkheid moeten hebben om haar kosten naar rato te kunnen verdelen over de voorgenomen bouwplannen. 1.4 Juridische werking exploitatieplan Het voorliggende exploitatieplan is globaal van opzet en biedt nog onvoldoende basis om tot planontwikkeling over te gaan. Het exploitatieplan kent, samen met het bestemmingsplan, dan ook een verbod om in het gebied (bouw-)werkzaamheden uit te voeren. Dit bouwverbod zal opgeheven worden zodra een Pagina 5 van 8
Toelichting uitwerking is vastgesteld op basis van een definitieve stedenbouwkundige inrichting. Het exploitatieplan zal dan op dit onderdeel worden herzien en worden afgestemd op de nadere uitwerking. De juridische werking van het (globale) exploitatieplan is hierdoor beperkt en zal vooral een functie vervullen voor grondeigenaren die met de gemeente een overeenkomst willen afsluiten om te komen tot zelfrealisatie. 1.5 Exploitatiegebied Het exploitatiegebied beperkt zich tot het Badhuisplein, aangeduid op de bestemmingsplankaart met Centrum - Nader uit te werken. Het exploitatiegebied is weergegeven op de kaart in bijlage 1. 1.6 Eigendomssituatie De particuliere eigenaren in het exploitatiegebied zijn: Kadastraal gemeente Zandvoort, sectie C: Nummer m² Kadastrale Eigenaar Opmerking 6401 2.635 m² 6487 485 m² Nationale Stichting tot Exploitatie van Casinospelen in Nederland Hoofdweg 640 2132 MK HOOFDDORP 6712 & 6714 295 m² 1185 m² Recht van opstal Casino, Eigendom Gemeente 6486 1.745 m² De heer H.J.M. Eggly Minervalaan 63 1077 NR AMSTERDAM 5269 & 407 m² VERENIGING VAN EIGENAREN 5270 H HEYERMANSTRAAT TE 5271 & 5509 ZANDVOORT 364 m² VERENIGING VAN EIGENAARS FLATGEBOUW DE FAVAUGEPLEIN 13-15 TE ZANDVOORT 5510 140 m² VERENIGING VAN EIGENAREN VAN HET FLATGEBOUW BADHUISPLEIN TE ZANDVOORT Gedeeltelijk in exploitatiegebied. Tbv ondergrondse garage Casino Gedeeltelijk in exploitatiegebied 4 van 8 appartementen gemeentelijk eigendom 4 van 8 appartementen gemeentelijk eigendom 1 van 6 appartementen gemeentelijk eigendom De overige gronden in het exploitatiegebied zijn in eigendom van de gemeente Zandvoort. Op de delen van de particuliere percelen die zich buiten het exploitatiegebied maar binnen het bestemmingsplan bevinden, kan geen bouwplan worden voorgenomen. Deze delen hebben de bestemming verkeer al dan niet gecombineerd met verblijfsgebied. Pagina 6 van 8
2 Exploitatieopzet 2.1 Omschrijving van de werken In het bestemmingsplan is een omschrijving voor de uitwerking van het exploitatiegebied opgenomen. Hieruit valt niet af te leiden wat precies de werken en voorzieningen in het exploitatie gebied worden. De volgende niet-limitatieve opsomming kan er uit afgeleid worden: De aanleg van een openbaar toegankelijke passage; Werken in en buiten het exploitatiegebied ten behoeve van het laten functioneren van het exploitatiegebied. Parkeervoorzieningen. 2.2 Exploitatieopzet Een exploitatieopzet kan pas worden gemaakt als de uitwerking heeft plaatsgevonden. Aangezien ook de inbrengwaarde van de gronden mede afhankelijk is van de uitwerking, zijn de gronden nu niet gewaardeerd. 2.3 Kosten De gemeente zal de verhaalbare kosten volgens afdeling 6.2. van het Besluit ruimtelijke ordening in aanmerking nemen bij de dan op te stellen exploitatieopzet. Hieronder vallen alle aan het exploitatiegebied toerekenbare kosten van planvorming, voorbereiding, toezicht en realisatie van (nuts-)voorzieningen en (openbare) werken. De overige voorzieningen in het bestemmingsplangebied worden qua functie (verkeer en verblijf) niet gewijzigd. Voor en zover daarin geïnvesteerd wordt, is er sprake van vervanging en onderhoud dat niet toerekenbaar is omdat daarvan geen profijt uit gaat. 2.4 Fasering De fasering zal worden aangebracht bij de uitwerking. Het moment van uitwerken is niet nader vastgesteld. Pagina 7 van 8
3 Regels Artikel 1 Begripsomschrijving Exploitatieplan: het exploitatieplan Middenboulevard bestaande uit een toelichting, exploitatieopzet en een exploitatiekaart. Bestemmingsplan: het bestemmingsplan Middenboulevard Artikel 2 Bouwverbod Het is verboden om werken en werkzaamheden uit te (laten) voeren danwel te (laten) bouwen binnen het exploitatiegebied. Artikel 3 Ontheffing Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in artikel 2 indien: a. de uitvoering van de werkzaamheden geen (onevenredige) afbreuk doen aan de doelstellingen van het bestemmingsplan; b. het werkzaamheden betreffen van ondergeschikte aard ten behoeve van de instandhouding van de huidige bestemming; c. aan een ontheffing kunnen door burgemeester en wethouders voorwaarden worden verbonden. Artikel 4 Slotbepaling Dit exploitatieplan kan worden aangehaald als Exploitatieplan Middenboulevard, Badhuisplein. Pagina 8 van 8
Bijlage 1 Exploitatiegebied
Bijlage 1: Exploitatiegebied