Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek toetsing aanvangshuurprijs (artikel 249 van het Burgerlijk Wetboek) Woonruimte Poelestraat 39 B 9711 PK GRONINGEN Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker Hierna te noemen: huurder Zaaknummer Verzonden op 23-07-2015 Verzonden aan huurder en verhuurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder ------------------------------------------------------------------------------------------ Kern van de uitspraak De overeengekomen huurprijs is niet redelijk. De huurprijs bedraagt 655,19 per maand vanaf 15 november 2014. ------------------------------------------------------------------------------------------ I Verloop van de procedure Verzoek De Huurcommissie ontving op 21 maart 2015 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt de huurder aan de Huurcommissie om de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs te beoordelen. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 7 mei 2015 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Pagina 1 van 5
II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring gemachtigden van de huurder: De oppervlakte van de badkamer is volgens de rapporteur 5,64 m 2. Volgens de huurder bedraagt dit 4,48 m 2. De verhoogde stukken in de badkamer moeten niet meegenomen worden. Aan beide zijden is een ophoging van 23 cm boven de vloer. Ook het stukje achter het toilet moet eraf. De afmeting moet zijn: 3,21 x 2,07 m - 0,60 x 0,30 m - 0,21 x 0,82 m - 1,00 x 1,00 m (toilet) - 0,21 x 0,51 m - 0,21 x 1,87 m; Het energielabel B is geregistreerd op 19 juli 2013, dit moet worden meegenomen in de puntentelling; Een extra kast in de keuken is niet aanwezig, er zijn twee boven- en drie onderkastjes; Bij het onderdeel sanitair moeten twee luxe mengkranen worden toegevoegd; De totale oppervlakte van de buitenruimte is 6,00 x 1,57 m en 2,90 x 2,00 m = 2,00 punten : aantal woonruimtes, ik verwijs hiervoor naar de uitspraak met kenmerk ZKN-2014-005056. De rapporteur heeft hier de helft genomen; Het appartement van de buren (39 B) heeft wel een open keuken, er is wel daglichttoetreding; De ruimte waarin zich de ketel bevindt geldt niet als verwarmde ruimte; De verkeersruimte is terecht niet meegenomen; De nieuwbouw is geregistreerd als energielabel B; Er moet 60 cm af in de keuken, er is een dubbele kast; Er is een mengkraan in de badkamer, geen thermostatische kraan; Een scheerwandcontactdoos is niet aanwezig; Dat er een vaatwasser is, wil ik wel aannemen; Van de fietsenstalling (welke niet overdekt is) en de schuur is volgens huurder geen sprake. Dit is niet overeengekomen, huurder heeft er geen sleutel van en is hiervan niet op de hoogte gesteld. Dit kan in een andere procedure wel zijn overeengekomen. Het is een soort van plaatsje, verkeersruimte. Er zou een buitenruimte kunnen zijn. Korte samenvatting verklaring verhuurder: De ophoging betreft de afwerking van het bad en er is een inbouw van het zwevend toilet. De hele badkamer is met tegels afgewerkt; De oppervlakte van de bijkeuken is als overige ruimte gerekend, daar heb ik bezwaar tegen. Dit is een woonkeuken. Bij het appartement ernaast (39 B) is dit ook zo meegenomen. Er zit hier geen licht in, er zit geen deur tussen en er zitten geen ramen in. Ik verwijs naar uitspraak met kenmerk ZKN-2013-003312; Pagina 2 van 5
De ruimte van 3,88 m 2 met cv ketel is niet berekend, dit zit bij de woonkeuken in, zijnde 11,15 m 2 + 3,88 m 2 ; De woning is in 2012 gebouwd, het is een nieuwbouwwoning; In de keuken ontbreken de inbouw vaatwasser en mengkraan. Er zijn vier kasten boven (dubbele kasten) en drie onder. Er is niet alleen een enkele kast; Bij het sanitair zijn de design radiator, scheerwandcontactdoos, zwevend toilet, thermostatische kraan douche en mengkraan van de wastafel vergeten; De schuur (24 m 2 ) en gemeenschappelijke fietsenstalling (45 m 2 ) zijn niet meegenomen. De buitenruimte is 14 m 2 ; Huurders wisten van de fietsenberging. Ze gebruiken het ook. Ze moeten langs de fietsenstalling (in de steeg); De schuur is gelegen aan de achterzijde, is overdekt en staat open. Daarachter is de tuin, deze grenst aan Holland Casino. De schuur wordt gebruikt door drie personen (twee huurders en de verhuurder). III Beoordeling Overeengekomen huurprijs De huurovereenkomst is ingegaan op 15 november 2014 tegen een huurprijs van 925,00 per maand. Deze huurprijs is hoger dan de op het moment van het aangaan van de huurovereenkomst geldende liberalisatiegrens van 699,48 per maand. Puntenaantal De rapporteur heeft voorgesteld de woonruimte te waarderen met 98 punten. De gemachtigden van huurder en verhuurder hebben bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal. De commissie gaat hiernavolgend nader op de bezwaren in. Vertrekken / oppervlakte overige ruimten De commissie ziet op basis van hetgeen ter zitting aan de orde is gesteld, geen reden te twijfelen aan het rapport van onderzoek voor wat betreft de metingen. De commissie volgt de rapporteur: de badkamer en bijkeuken zijn correct gewaardeerd. De door verhuurder benoemde ruimte van 3.88 m 2 (waar de cv zit) betreft verkeersruimte en wordt niet gewaardeerd met punten. Warmte isolatie Raadpleging van www.ep-online.nl heeft uitgewezen dat er voor deze woning een energielabel B is geregistreerd op 19 juli 2013. Nu registratie ervan heeft plaatsgevonden voor de peildatum (zijnde 15 november 2014) wordt het label in de woningwaardering betrokken. Voor meergezinswoningen met label B geldt dat een puntenaantal van 28,00 moet worden opgenomen. Pagina 3 van 5
Keuken Navraag bij de rapporteur heeft uitgewezen dat er vier kastjes zijn. Twee tot drie kastjes zijn standaard, daarom is één enkele kast extra gewaardeerd. Partijen spreken elkaar tegen en de commissie ziet geen reden van het rapport af te wijken. Zij kent wel punten toe voor de inbouw vaatwasser (1,25 punt) en luxe mengkraan (0,25 punt), nu beide partijen aangeven dat dit aanwezig is. Sanitair Volgens rapporteur is er geen scheerwandcontactdoos en de door verhuurder beweerde aanwezigheid wordt door gemachtigden van de huurder weersproken. De commissie neemt hiervoor geen punten op. Wel worden punten toegekend voor een zwevend toilet (0,50 punt), design radiator (0,25 punt), en twee luxe mengkranen (2 x 0,25 punt). Buitenruimte en fietsenberging De fietsenberging is niet overdekt en voldoet daarmee niet aan de vereisten om deze te waarderen met punten. Ter zitting is door gemachtigden van huurder gesteld dat de buitenruimte 9,42 + 5,80 = 15,22 m 2 groot is. Verhuurder noemt een oppervlak van 14 m 2. De fietsenberging zou buitenruimte kunnen zijn, stelt huurder, en nu in de uitspraak met nr 2013-003312 deze ruimte (45 m 2 ) is meegenomen als buitenruimte wordt de totale buitenruimte gewaardeerd met 6 punten (tussen de 50 en 75 m 2 ). De commissie kent daarom 6,00 punten : 3 gebruikers = 2,00 punten toe. Schuur De rapporteur heeft geen schuur gewaardeerd. Huurder heeft uitdrukkelijk gesteld dat gebruik van de schuur niet is overeengekomen, huurder daarvan niet op de hoogte was en geen sleutel heeft ontvangen. De stelling van verhuurder, de schuur wordt gebruikt door 3 personen, is niet nader onderbouwd leidt in dit geval niet meetelling. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte per 15 november 2014 daarom vast op 98,25 + 28,00 + 1,25 + 0,25 + 0,50 + 0,25 + 0,25 + 0,25 + 2,00 = 131,00. Bij dit puntenaantal is de maximale huurprijsgrens 655,19 per maand (exclusief bijkomende kosten). De nieuwe huurprijs is lager dan de geldende huurliberalisatiegrens. De huurprijs is dus niet geliberaliseerd. Gebreken De Huurcommissie beoordeelt ook of er ernstige gebreken in de woonruimte zijn. Volgens de rapportage waren er bij aanvang van de huurovereenkomst in de woonruimte geen ernstige gebreken. De Huurcommissie volgt het rapport. Pagina 4 van 5
Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. Nu de commissie de overeengekomen huurprijs niet redelijk heeft geacht en heeft verlaagd, stelt zij de huurder in het gelijk. De verhuurder moet de leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot van 25,00 terug. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing Het puntenaantal van de woonruimte bedraagt 134 punten. De met ingang van 15 november 2014 overeengekomen huurprijs van 925,00 per maand is op basis van dit puntenaantal niet redelijk. Een huurprijs van 655,19 per maand met ingang van 15 november 2014 is redelijk. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De huurder hoeft geen leges te betalen en krijgt het betaalde legesvoorschot van 25,00 terug. De verhuurder moet 25,00 leges betalen. GRONINGEN, De Huurcommissie, mr. J.H. Bloksma Zittingsvoorzitter H. Oostland en M.A.J. van Veen-de Haan Zittingsleden Pagina 5 van 5